哈尔滨商业市场分析

v 发展现状概述v 总体供应特点v 中央大街、秋林两个市级商圈类比分析v 商业市场综述商业总体市场分析v 总体供应特点n 级别及业态： 哈尔滨商业整体级别不高，业态以百货购物为主；n 竞争： 同质化比较严重，缺乏特色商业场所；n 重点商业规划： 规划中的对三大老街的商业改造，对于哈尔滨商业的提升作用，同时与本项目存在一定的竞争关系；n 发展趋势： 哈尔滨商业逐渐由单一走向复合化，商业业态构成中，休闲、娱乐、餐饮的比重逐渐增大；哈尔滨城市发展规划拉大了城市空间， “城 ”的扩张必将带来 “市 ”的发展城市中心区形成时代 新城建设时代20世纪初，中东铁路的建设形成了现代哈尔滨城市格局；南岗地区的建筑大多为铁路所属，市区基本沿铁路线方向发展。道里地区以外国人居住为主，街区由方格形路网组成。道外地区以中国人居住为主，街区亦呈方格网状；基于城市发展，形成道里、南岗、道外三个商业中心。建设周期 2000至今；城市功能逐渐以城市核心区为中心向外扩展；适应城市扩张带来的需求，乐松、万达、会展、爱建等区域商业中心建设。中心城外溢时期加工制造业等传统产业向新区转移，未来新区居住区建设将成为重点老城区将会逐渐以保护为主、旧城改造建设为辅；根据规划，每个片区将建设一个区域中心。城市空间发展随着城市的扩张，在形成新的区域商业中心的同时，将进一步升级城市中心的核心商圈。由于历史发展原因，哈尔滨市级商圈规模大、聚集度高，临街商业非常发达，但是区域商业发展较晚、成熟较慢1243 567商业网点结构现状：两个市级商圈1、中央大街商圈2、秋林 -博物馆商圈五个区域级商圈3、爱建商圈4、哈西服装城5、秋林会展商圈6、万达商圈7、乐松商圈以果戈里和靖宇街为代表的临街商业非常发达城市商业概况各主要商圈的典型物业及区域特征商圈 现有商业物业 未来潜在供应 特征1 中央大街商圈百盛、万达现代生活馆、索非亚购物广场、万象城、万达广场、中央商城、金安国际等正在装修的金安国际广场主要面向国际知名品牌以旅游、休闲为特色的传统市级商圈，以中高端大型百货为主，兼有小商品供应2 秋林 -博物馆商圈 秋林商厦、远大、大世界商城、奋斗副食商店等 商圈整体改造，打造寒地特色广场以城市居民消费为主的综合性市级商圈，零售、餐饮业、商贸批发业（服装和鞋类为主）密集化程度高，高中低档集合3 爱建商圈 百联购物中心、东方商厦、居然之家、星月国际等 卓越时代购物中心即将入驻 新兴的区域性中高端商圈，业态以零售、餐饮、家居为主4 哈西服装城商圈 哈西服装城、中央红超市、黑大电子市场、学府书店等 - 以中低端服装批发为主，具有学府商业特点5 秋林会展商圈 红博世纪广场 - 以品牌服装流通为主， 利用哈洽会推动中俄贸易发展的商贸交易平台6 万达商圈 万达广场 - 以万达广场为主体，有百货、影城和超市，规模较小7 乐松商圈 巴黎购物广场、乐松购物广场、松雷百货和平店 - 具有一定影响力的区域商圈，以区域中端消费为主，功能相对齐全中央大街商圈 以旅游、休闲为特色，中高端购物中心和品牌专卖聚集两大市级商圈之一，北到友谊路、南至道里十二道街， 1450米长的中央大街贯穿其中，集建筑、文化、商业、旅游、休闲为一体；业态包括百货、购物中心、超市、品牌专卖、专业店、餐饮娱乐、步行商业街等；拥有百年的艺术家画廊、餐厅、书店、电影院等，原汁原味的西餐厅、酒吧、服装、首饰、钟表等，国际著名品牌阿妈妮、登喜路、路易 威登、劳力士、宝姿专卖店等，以及国际连锁机构连卡佛、沃尔玛超市、肯德基、麦当劳等。目前老街上的商业店铺达 700余家，商圈每天的人流量达到 40万左右，其中本地消费约占 50%，外地消费约占 50%。中央大街万达广场百盛购物万达现代生活馆凯莱商务酒店万象城索菲亚广场中央商城金安国际马迭儿冷饮厅秋林商圈以哈尔滨本地居民消费为主，高中低商业齐全，业态完善秋林商圈包括秋林商厦、远大购物中心、松雷商业大厦、新世界百货商场、大世界商城、奋斗副食商店等十几家服装、百货、电器、餐饮商家在内，区域商业总规模达 60万平方米；业态以百货、专业市场、批发零售、地下服装城、餐饮娱乐为主南岗商圈批发零售于一体，经营品种齐全，高中低档商场齐全，能全方位满足各阶层消费，具有经营业态复合（满足多层次消费的广泛性）、经营业种细分（引发特定族群据点消费特性）、高端消费能力突出（高端消费引发的时尚性）、商业经营高水准（消费环境的舒适性）等特点。商圈每天人流量达到 60万人左右， 80%以上为本地消费。东大直街建设街秋林商厦大世界商城奋斗路副食品商店远大购物中心松雷商业大厦爱建商圈以中高端居住人群和周边政商人群为依托，中高端百货、家居、餐饮为主爱建滨江占地 96.86万平方米，总建筑面积 220万平方米，住宅 130万平方米、写字楼 20万平方米、地上商服 70万平方米，地下商服 30平方米。 爱建商圈聚集了居然之家（建筑面积6.5万平方米，总投资达 7.7亿元） 、三江美食城、卓展时代购物中心、世纪联华超市、百联购物中心（建筑规模 16万平方米）、东方商厦。集中家居、零售、餐饮等于一体。对于爱建商圈中的三江美食城项目，建筑面积 12万平方米，已有外婆居、必胜客、金汉斯、春夏秋冬等餐饮进驻，将打造为哈尔滨市最具规模和层次的大型美食娱乐中心。目前人流量不大，市场消费还需要一段时间培养。爱建路上海街居然之家东方商厦百联购物中心世纪联华月星国际爱建滨江哈西服装城中低端服装批发为主，并依托周边高校形成学府商业哈西服装城商圈主要由哈西服装城、哈尔滨国贸服装城等三座服装城为核心，区与商业总规模约 6万平米左右；业态包括百货、鞋、服装、针织品和床上用品、潮湿、 IT电子、书店、体育用品等。数家企业集结起来已成为最大的服装批发市场，成为省内较大的服装集散地。约 2000平方米营业规模的中央红超市成为周围主要的生活商业。黑大电子市场和学府书店及周围的体育商品专卖主要面向黑龙江大学及周边学校带来的教育人口。哈西商圈内每日客流量超过 10万人。 学府三道街学府四道街 学府路哈西服装城 黑龙江大学中央红超市黑大电子市场学府书店秋林会展商圈依托会展中心、哈洽会，形成省内最大轻工产品集散地、国际化商贸平台黄河路红博世纪广场国际会展中心红旗大街主要依托会展体育中心，形成了会展、体育、商业和休闲四大功能，业态主要以服装批发零售、超市、餐饮休闲为主。红博世纪广场总规模 30万平米，拥有固定展位270个，已成为中国东北地区目前规模最大、品牌最多、物流配送最快、辐射面最广的国际化商业物流配送中心和国内服装服饰、体育、休闲用品、鞋帽、箱包等轻工产品集散中心。哈尔滨国际会展体育中心将建成集保税、展示、批发、销售、报检、报关、运输、出境功能为一体的哈尔滨国际会展体育中心至符拉迪沃斯托克（海参崴）的对俄罗斯跨国直销贸易大通道，在哈尔滨的 CBD商圈中建立起利用哈洽会推动中俄贸易发展的商贸交易平台。万达商圈万达广场以城市综合体的理念开发，形成区域性商业中心万达广场总规模近 30万平方米，业态包括五星级酒店、百货、超市、餐饮、娱乐等，是哈市最大的一站式购物休闲中心赣水路万达广场衡山路广场已引进国美电器、神采飞扬电玩、大歌星KTV、万达国际影城、万千百货等多家主力店，在广场的商业步行街中，还引进了必胜客、肯德基等中小型商家。 万达广场目前面临着区域人口密度过小、人们消费习惯制约的不利因素；同时，相对于南岗秋林、道里中央大街两大商圈，万达商圈地理位置不够理想，购物的时间成本过高。乐松商圈依托周边多所大专院校、三大动力工厂等消费群体，形成中端的综合性区域商业中心三大动力路与和平路交汇处的乐松商圈形成于 2003年，是香坊区最繁华的商业黄金地段之一，汇集了松雷百货和平店、乐松购物广场和巴黎购物广场三家大型商业机构。乐松购物广场汇聚了家乐福超市，麦当劳和肯德基快餐以及国美黑天鹅电器等众多国内外知名品牌，基本上满足了消费者全方位的购物需求。和平路三大动力路乐松购物广场松雷商厦巴黎购物广场相对于秋林商圈、中央大街商圈，乐松商圈目前从业态上来看，还缺乏上档次、上规模的电影院及现代化的宾馆；从业种上来看，缺乏时尚、高档的品牌。商圈尚难以完全满足区域消费群体的购物需求。巴黎购物广场，主要以经营各类休闲服装为主，是一个集服饰、健身、休闲于一体的大型购物广场，目前正在引进家居业态。哈尔滨松雷商厦和平店，主要以销售中高档商品为主，经营商品超万种，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体。哈尔滨 2006-2020商业发展规划“一带、三主题、九区域、八场区、十八个社区商业 ”一带：建设中山路现代服务业积聚带三主题：建设以中央大街为主线，以 “索菲亚 ”广场为支点的旅游休闲型主题商业中心；建设以果戈里大街为主线，以新世界百货为代表的秋林地区品牌消费型主题商业中心；建设以靖宇大街为主线，以老店铺、名小吃、茶楼等为主要内容的传统服务型主题商业中心九区域：道里区、南岗区、道外区、香坊区、动力区、平房区、松北区、呼兰老城区和利民秋林各建设一个区域商业中心八场区：城乡路批发市场区、哈东批发市场区、先锋路批发市场区、哈西批发市场区、松北批发市场区、哈南绿色花园生活资料批发市场区、松北生产资料批发市场区、哈南生产资料批发市场区十八个社区商业：道里区顾乡大街、哈药路，南岗区学府路、和兴路、哈特地区，动力区和平路、三大动力路，香坊区菜艺街、中山路、红旗大街、公滨路与木材街，道外区东直路、铜锣湾地区（二商店），松北区前进、松浦、四环西部中心区，呼兰老城区，平房南部新区西江路v 中央大街商圈业态比例业态 面积（万平米） 比例百货 48.4 61.4%超市 5.6 7.1%专业卖场 7.8 9.9%餐饮 2.3 2.9%休闲娱乐 3 3.8%酒店 7.2 9.1%批发市场 4 5.1%其他 0.5 0.6%零售比例： 78.4%；非零售比例： 21.6%v 中央大街商圈特点n 级别： 属于市级商圈，人流量大，辐射哈尔滨全市及周边；n 档次： 档次低于秋林商圈，随着一些新项目的出现，档次在逐步提升；n 布局： 主街模式，以步行街为轴心，逐步由西发展；n 业态构成： 以零售、服装为主，业态结构不合理；n 建筑： 街铺占有一定比例，大体量物业点缀其间，商业空间较为合理；n 发展趋势： 呈现点状化发展趋势，大体量商业项目陆续出现；n 业态发展趋势： 现状的点式商业中心复合度不高，业态组合比较单一，是本项目发展的市场空间；中央大街 秋林定位 历史悠久的传统商业街 都市时尚的现代化国际商业区档次 档次比秋林略高 哈尔滨业态最全商圈布局 以步行街为轴心 以东大直街、建设路 “ 一横一竖 ” 为主轴建筑 街铺占有一定比例，大体量建筑点缀其间，建筑 档次较秋林相同 大体量建筑为主、建筑档次较高总体量 核心区域将近 60万平米 核心区域 40多万平米人流量 日人流可达 3050 万 ,节假日人流可达 50100 万 人流量少于中央大街 客群 辐射全市范围及周边，客群档次较秋林高；旅游客群比例更高辐射全市范围及周边，客群比较丰富；商务客群比例更高经营状况 很好 很好v 中央大街、秋林商圈对比v 商业市场综述n 供应： 总体供应量较大，市场竞争激烈，各综合商业项目市场表现参差不齐n 档次： 物业档次总体参差不齐，但近几年新开发综合物业的硬件条件明显优于原有物业n 分布： 现状分布以 中央大街、秋林 两大市级商圈最为集中， 万达、乐松、哈西 等区域型商圈也占有一席之地n 业态构成： 从综合商业物业的业态构成看，不论是原有物业的业态调整还是新开发综合物业的规划，餐饮