地产投资顾问公司商业计划书

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。*地产投资顾问公司 商业计划书谨呈本报告是严格保密的。目录 第一部分：同行分析 第二部分：发展定位与模式 第三部分：讨论2本报告是严格保密的。三种类型的地产顾问服务公司地产顾问类型 发展驱动力 特点 代表企业跨国地产顾问行 网式驱动非常专业，网络式的服务体系；更多存量业务，服务环节更细：招商组市、交易服务、资产管理以及金融等世邦魏理仕（ CBRE）、仲量联行（JLL）、第一太平戴维斯（Savills）、戴德梁行（ DTZ）等综合运营服务商 代理驱动按照项目开发环节设置不同部门，根据接手楼盘的不同阶段提供相应的服务；代理为该类公司先期发展的业务合富辉煌、世联地产、北京伟业以及成业行等专业咨询顾问公司 专业驱动全面对项目各个阶段进行咨询，但不操作以华高莱斯为代表，包括世联地产3本报告是严格保密的。国内外著名房地产咨询公司基本情况介绍与比较成立时间分公司数量员工 客户特征 合并世邦魏理仕（CBRE）1906年 300 17,000 70%以上为财富 500强企业1998年，美国世邦（ CB Commercial）收购了英国魏理仕（ RELLtd）公司成为全球公司； 2003年，收购全球最大房地产咨询顾问公司显盛保柏金融集团。仲量联行（JLL）1860年 100+ 17,300世界 500强企业、本地业主、外来投资者以及跨国的基金公司等1999年英国仲量行与美国拉塞尔集团合并成立仲量联行。第一太平戴维斯（Savills）1885年 140 11,800主要客户为全球各行业排名前 20位的公司98年，第一太平与英国 Savills公司合并； 2000年，Savills对美国首屈一指地产咨询公司 TCC通过收购其部分股权的形式与之合并，进一步扩展其业务。戴德梁行（DTZ）? 208 14,000+世界知名跨国企业，香港及欧洲、北美大型开发商、银行、投资商、小业主等2000年梁振英测量师行与英国的 DTZ及新加坡的戴玉祥产业咨询公司合并成立戴德梁行；与美洲首屈一指的房地产策略及服务公司 The Staubach Co. 组成联营公司 DTZ Staubach Tie Leung。美联集团 1973年 11 6,900 大中华区内的开发商、银行、投资商及小业主等2000年 4月收购香港置业中原集团 1978年 18 8,000+ 大中华区开发商、银行投资商及小业主等2001年收购利嘉阁地产代理有限公司跨国地产顾问行4本报告是严格保密的。国内外著名房地产咨询公司合并历史CBRE1906年，美国世邦（ CB Commercial）公司成立1773年，英国魏理仕（ REI Ltd.）公司成立1998年， CB Commercial与 REI Ltd.公司合并成立世邦魏理仕公司全北美最具规模物业顾问公司物业估价及买卖公司JLL1783年，英国仲量行成立（1860年正式成立）1968年，美国拉塞尔投资集团成立1999年，仲量行与拉塞尔集团合并成立仲量联行从事地产及代理业务（主要市场是欧洲和亚太地区）全球最大的投资管理公司之一（主要市场是北美地区）DTZ 1993年，香港梁振英测量师行成立 2000年，梁振英测量师行与DTZ及戴玉祥产业咨询公司合并1995年，新加坡戴玉祥行业咨询公司成立 房地产咨询、顾问、估价公司（主要市场是东南亚地区）物业顾问公司（主要市场是香港、内地和台湾地区）欧洲一家主要物业顾问公司Savills1855年，英国 Savills公司成立（成立时间不详），第一太平戴维斯公司1998年，第一太平戴维斯与Savills公司合并英国四大上市物业顾问行之一物业顾问公司成立时间不详，英国 DTZ公司5本报告是严格保密的。国内外著名房地产咨询公司业务情况比较物业管理投资管理设施管理商业抵押贷款经纪评估租户代表租赁代理拍卖房地产资金管理债务与股权融资咨询跨国企业服务酒店咨询二手楼销售世邦 仲量联行 第一太平戴维斯 戴德梁行 美联集团 中原集团 所有公司都具有的业务 所有国际公司都具有的业务6本报告是严格保密的。CBRE公司工作系统 WBS（ Work Breakdown System）CBRE业务资产服务 经纪服务 战略咨询 全球公司 服务 估价咨询 资本市场 项目管理 零售业 工业服务 研究债务与股权融资 投资销售与抵押银行 帐户管理与收购L. J. Melody &CoCBRE Investor 利 润 中 心备注： L. J. Melody & Company与 CBRE Investors为 CBRE公司的独立下属公司专家资源网 AssetControl资产管理平台 Axis营销、沟通与管理平台 设备融资与资产融资平台 iProject员工客户沟通平台 Credentrust物业在线租赁 YCA项目流程管理系统 SiteStuff战略采购系统成 本 中 心7本报告是严格保密的。成本中心： CBRE业务支持系统平台（ 1/2）系统平台名称系统平台主要构成 系统平台支持功 能全球专家网 全球专家覆盖以下领域 :呼叫中心、设备与资产金融、食物设备、全球博采、高尔夫与休闲地、酒店、生命科学、 MALL、多户住宅、租赁物业、资产组合管理、零售物业投资、返租物业、学生公寓、城市零售业、公司合作、联邦政府、全球能源、全球物流、工业特殊物业、法律、办公楼、储存室、体育设施、技术与电子通讯相关业务的专业及技术支持Asset Control资产管理平台n 数据库： 20多年的评估和交易数据n 世界 100强及国际领先金融机构的资产转让与收购信息 n 与美国 ABL银行合作开发n 自动评估n 网上资产交易平台（收购、合并）n 资产融资与设备融资Axis Port营销、沟通与管理平台n 所有交易物业及 CBRE管理下所有物业的详细信息，包括物业详细信息、周边配套设施、物业的盈利水平等n 沟通交流平台n 资产营销销售n 改善沟通：提高互动、创造社区感，提高租客满意度n 资产管理：通过将物业的盈利财务报表、物业建造历史、物业预期分析等重要信息汇总，便于资产管理8本报告是严格保密的。成本中心： CBRE业务支持系统平台（ 2/2）系统平台名称 系统平台构成 系统平台功能iProject员工客户沟通平台网上共享项目库 远程项目合作：全球各地员工及客户进行远程工作与项目合作Credentrust物业在线租赁n 租客（包括公司及小业主）的租赁及财务证明信息n 待租赁的物业信息在线租赁服务YCA项目流程管理系统n 业务管理流程系统：创建清晰的工作目标、角色定位、组织关系等n 业务流程系统：问题界定、问题制止、发现与解决方案的制定等支持公司运做系统，通过管理流程与作业流程的规范，改善项目服务质量、提高客户满意度，保证行业领先地位。SiteStuff战略采购系统n 包括全美物业管理、维修与运营的物资资源目录n 采购数据分析系统n 整合采购规模，提高采购议价能力n 获得分析报告（采购物资相关数据跟踪，物资消耗分析n 降低 10%20%的成本9本报告是严格保密的。CBRE战略咨询业务 Strategic Consulting的服务内容物业开发咨询 资产组合优化 选址分析 经济发展与再发展 外国直接投资策略 经济与财政分析 结构性融资、财政策略与风险管理 CBRE Strategic Consulting战略顾问备注： 表示在中国内地已开展相关业务 u 资产组合优化 ：通过设定合理的运营目标及运营策略，降低运营成本、实现房地产投资组合收益u 开发咨询 ：全程开发顾问u 选址分析 ：业务扩张、设备重置、劳动力分析、市政设施修建分析、供应链分析；u 经济发展与再发展 ：基于社区经济发展、邻里及商业复兴、劳动力分析、商业吸引力分析、经济基础与目标行业分析、大规模土地财产的再利用（包括军事基地）、品牌及营销；u 经济与财政分析 ：财政对政府收支几纳税实体的影响分析，建造阶段的经济影响分析、零售商对城市衰退的影响分析、经济学乘数分析u 外国直接投资策略 ：通过人力资本分析、地理 -政治风险评估、政府对基础设施、政策等改善、品牌及营销策略、投资环境分析、市场分析、竞争力分析 ，协助公司展开全球房地产直接投资，帮助政府提高就业率与资本投资10本报告是严格保密的。工业服务业务 Industrial Services的服务内容与服务客户类型租户代表服务业主代表服务p 现有设备出租与销售p 销售与返租交易p 估价、物业管理服务p 土地收购、咨询服务，包括供应链分析 p 现状与商业计划分析p 定制建筑交易、p 土地供应、税收、劳动力及运载成本分析p 租赁 VS购买分析 p 土地收购p物业选择比较分析工业园区科技园区保税区物流港制造业 IT制造业工厂 /公司工业服务团队致力于提供高效、专业及广泛的工业房地产服务，服务内容包括：n 空间策划：满足客户工业生产、装配、研发、分销、仓储等精确的空间使用要求n 租金审核n 续约谈判n 定制反租11本报告是严格保密的。Torto Wheaton研究资讯及咨询服务 Research and Investment Strategy服务内容与客户战略（定制服务）分析预测（公开发表）市场信息写字楼 工业 商业 酒店住宅投资回报最大化和风险管理投资意见和建议市场情报和资讯地域范围：美国和加拿大商业房地产市场的业主和投资商客户类型：机构顾问，项目赞助商，机会基金管理者，政府部门，银行，保险公司，金融公司客 户u Torton Wheaton研究中心通过提供一流的研究和咨询服务，帮助商业房地产客户作出最佳投资决策，实现其投资回报的最大化和进行有效的风险管理。 Torton Wheaton研究中心依靠CBRE对本地市场的充分了解，利用其全面的市场交易数据和其他信息，建立了一套严格的模型、预测和提供投资策略的流程方法。12本报告是严格保密的。Torto Wheaton研究资讯及咨询服务研究中心的服务内容与客户业务 服务内容 客户投资策略服务(Investment Strategy)证券投资策略 (Portfolio Strategy)l 咨询服务：为管理者制定战略发展方向提供咨询建议，确保其合理使用新的或现有基金。l 市场深入研究和影响因素判断：评估影响投资绩效的主要市场驱动因素（资本化率、经营净收益、发展趋势和预测等）对市场选择和资产分配决策的影响。l 证券投资分析：评估证券投资风险和战略重新定位的必要性；试行替代战略以增强投资绩效。权益投资者，业主定制化研究(Specialized Research)通过定制化的研究和分析服务来满足客户的个体需求，为客户提供增值服务；客户能够根据专业研究和分析的结果，来指导自己的投资行动，正确地作出短期投资决策和制定长期投资战略。债务风险管理 (Debt Risk Management)（与美国穆迪投资服务公司 (Moodys Investors Service)合作引入评估商业抵押贷款证券投资风险的新标准；提供一连串精确的信贷风险衡量标准；使客户能更有效地确定资本分配的规模，并建立对潜在违约者的预警制度。l 风险管理者l 商业房地产债权人l 商业抵押担保证券备注：穆迪投资服务公司是国际权威信贷评级和风险分析公司，也是著名的金融信息出版公司。13本报告是严格保密的。国内几大地产综合服务商基本情况及对比综合服务商成立时间分公司数量员工 客户特征 服务特点合富辉煌 30 中国一流的房地产开发企业及品牌开发商2004年 “合富辉煌 ”在香港联交所主板上市 ， 分支机构近 40家，业务版图覆盖中国 60多个区域中心城市世联顾问 1998年 6 300 全国 30个大中城市的开发企业、政府机构、金融机构和专业机构世联顾问业务依托世联中国平台和精英团队，在区域发展、土地出让、城市重建、主题式房地产开发研究、房地产项目发展顾问、专题研究及项目销售执行顾问等方面为客户提供服务。伟业顾问 1999年 4 天津、石家庄、太原、济南、南京、杭州、沈阳、大连、青岛等 20余个大中型城市的房地产开发企业基于伟业自身代理业务对北京房地产市场的供应和需求的深刻认识，投资顾问公司一直以为开发商提供更准确的市场定位、更科学的概念设计而著称于业内。成业行 2000年 北科建、海开建设、中关村建设、北京国投、光大银行、首创集团、天创集团、天润集团、山东威海、西安、昆明等金融机构、房地产投资商、发展商下设商业物业、住宅、写字楼物业三个专业中心，以及建筑规划与设计中心和房地产金融研究部 ；与国内外一流的规划设计机构、工程管理机构、金融投资机构建立了战略合作伙伴关系。14本报告是严格保密的。世联地产的服务领域与环节n 城市与区域发展顾问 n 房地产项目发展顾问n 专题研究 n 项目销售执行顾问15本报告是严格保密的。城市与区域发展顾问区域发展 土地出让 城市重建 主题式房地产开发研究区域土地出让战略与策略区域土地出让地块分级区域房地产市场调研区域房地产产业研究区域规划功能市场研究区域形象定位与增值营销区域开发计划与经济测算制定编制土地出让方案及出让底价编制土地拍卖底价编制区域土地出让计划土地出让市场实效营销编制土地运营与开发方案城市旧城区重建发展策略城市旧城改造发展策略城市旧街区再造方案城市捷运系统（地铁、轻轨、高速公路）沿线物业发展研究城市商业街再造城中村改造发展策略港口、码头地区物业发展策略制定与营销 地铁、轻轨沿线物业发展策略制定与营销 城市新中心区 CBD物业发展策略制定与营销科技园区物业发展策略与营销郊区地产开发策略制定与营销大规模土地开发 (1000亩以上 )战略与模式制定物流项目规划市场研究开发区的规划与发展市场研究旅游、度假区、商业游憩区地产开发策略制定与营销16本报告是严格保密的。房地产项目发展顾问房地产投资 房地产开发项目取地决策与经济效益评价为物业收购或出售制定投资及发展策略为个人、公司及投资机构制定物业投资策略物业投资计划评估转让之可行性研究大宗土地项目战略研究物业开发产品市场定位物业设计发展建议物业发展功能及指标拟定物业发展营销的战略与策略物业发展规划的市场论证物业联动开发策略17本报告是严格保密的。专题研究以及项目销售执行顾问项目销售执行顾问专 题 研 究土地出让方案市场调研消费者行为与群体市场调研专项物业类别 (住宅 /办公 /商业 /工业 )研究宏观经济环境与市场趋势预测销售执行总纲及过程督导销售现场管理、招聘与培训制定促销计划与执行18本报告是严格保密的。世联地产顾问服务发展评价专注于住宅，商业、商务项目努力在做，但始终没有做起来，工业基本没有涉及；房地产项目发展顾问非常成熟，城市与区域发展顾问作为明星业务为今后重点发展方向（行业集中度提高）。发展特点 /重心区域及项目价值的成功挖掘者，功能发展的成功演绎者； “ 理论 +案例 ” 为核心竞争力顾问平台；业内称为 “ 教授 +黄埔军校 ” 。核心竞争力房地产发展的 “ 科普 ” 阶段的产物，一线城市大开发商服务效果较差，主要服务政府，业务重心在二三线城市；经营性物业介入难度非常大。存在问题19本报告是严格保密的。成业行的服务领域与环节n 投资顾问 n 土地开发n 市场调查 n 规划设计20本报告是严格保密的。具体服务内容l A： 投资顾问包括项目选址、地块分析、产业形势分析、市场调研、区域研究、产品定位、市场定位、价格定位、投资分析、融资策略、风险控制、规划设计、工程建设、物业服务策略、企业发展策略等；工作重点放在项目的市场定位与产品定位方面l B： 土地开发土地开发是 “ 土地一级市场开发 ” 的简称，土地开发顾问业务是房地产投资顾问业务的重要内容。l C： 市场调研市场调研是房地产投资顾问业务的起点和重要组成部分，是项目成功运作的重要前提。根据服务项目的不同，市场调研分为一级市场前期调研、二级市场前期调研和营销策划前期市场调研等。l D： 规划设计规划设计是成业行投资顾问业务的重要组成部分，由 “ 建筑规划与设计中心 ” 实施。成业行投资顾问公司擅长住宅小区规划和商业地产整体规划，尤以旅游地产规划见长。21本报告是严格保密的。成业行顾问服务发展评价作为大学教授以及博士组建起来的公司，在将知识转化为经济效益最大化方面和生意模式的搭建上，存在问题，没有很好发挥自己技术优势。发展特点 /重心顾问技术能力的整合者，设立了建筑规划和设计中心，房地产金融研究部，通过搭建技术平台，进而在房地产链条里服务纵深度较高。核心竞争力介入了房地产开发领域，占据了公司过多核心能力型人才，使得顾问的发展推动力度不足，顾问业务没有得到量的释放。存在问题22本报告是严格保密的。合富辉煌n 土地运营 n 市场研究n 投资顾问 n 运营策略n 产品策划 n 建筑顾问从项目前期切入，提供房地产项目开发及市场定位的顾问服务23本报告是严格保密的。分析结论l 不断搭建台阶和构筑公司多方面技术核心，打造服务房地产核心环节的顾问能力，避免成为市调公司l 经营性物业的顾问服务需要公司具备招商组市等相关能力，单纯策划解决不了问题。避免成为 “马谡 ”l 综合意味着多业务相互支撑共同发展，顾问公司更需要全方位介入服务环节，提升能力。综合的内涵l 工业相关投资顾问业务发展l 跨国公司式的 “网式 ”发展，培育广泛物业的经营和投资能力行业机会l 服务的环节不同，工作的重点和解决的问题不同，要求的技术核心也不同；但可以共享客户资源以及共同服务。顾问代理两行当24本报告是严格保密的。华高莱斯的服务架构和服务模式u六大板块顾问服务： 区域研究、市场调研、产品定位、概念设计、财务方案及营销策划等；u核心业务构成： 是为居住、商务、商业、园区以及旅游地产等传统开发项目提供顾问服务。在对区域发展背景和市场背景进行分析的前提下，为项目找到准确的市场定位，明确项目的目标客户群及符合其需求的产品定位。 以市场定位为基础，用规划（设计）概念对项目的规划（设计）提出针对性意见，或以概念规划（设计）进行用地开发潜质的探测，提出概念方案，用建筑的语言来表达市场定位与项目方案。 在此基础上，根据开发商的要求，提供经济测算、财务评价、商业计划书和商业投标书等不同的财务方案。最后，按照不同的项目情况，针对性的提出营销