湖南株洲某房地产项目策划思路汇报60PPT-2008年VIP

株州项目前期思路汇报长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司二 00八年一月二十四日目 录一、项目解析二、项目定位及可行论证三、项目物业发展建议四、项目营销初步思考一、项目解析一、项目指标：占地面积： 5319 （约 7.8亩）容积率： 6.4总建筑面积： 3.78万 建筑密度： 34.5总户数 :290户本案二 、 区位分析：城区区位交通枢纽本案解析 :本项目地处株州市荷塘区此区域是株州的老民区 ,生活便利 ,配套成熟 .解析 :本项目地临处株州市汽车站 ,紧临新华西路,距株州火车站只有 3公里远 ,交通条件出众.三 、 交通分析：大交通：外出小交通：便利解析 :本项目地临处株州市汽车站 ,紧临新华西路,距株州火车站只有 3公里远 ,交通条件出众.解析 :本项目是株州的老城区 ,交通条件成熟 ,项目区域有多条公交线路 .本案株州市汽车站新华西路四 、 环境分析：周边环境较差五、周边项目对比 规模项目 占地面积（） 物业组合东方花园 芙蓉苑 12779 小高层住宅 西子花园 57860 小高层、多层住宅 玫瑰名城 156500 多层住宅伟大 欧洲花园 17316 小高层、多层住宅天鹅湖公园丽景苑- 小高层、多层住宅百合嘉园 42500 小高层、多层住宅东方明园 II 27000 小高层住宅本项目 5319 小高层住宅本项目在本区域规模小！六、周边项目对比 容积率项目 容积率东方花园 芙蓉苑 3.1西子花园 2.1玫瑰名城 1.28伟大 欧洲花园 1.9天鹅湖公园丽景苑1.8百合嘉园 1.6东方明园 II 3.7本项目 6.4本项目在本区域内容积率最高 ！七、周边项目对比 地块条件东临南被西边是北靠地块受干扰较多，景观资源欠缺，地块条件一般！注：配项目四至图片八、项目未来竞争形式分析开发总量庞大，导致板块竞争日益激烈，城市将会出现多个副中心从近几年株洲房地产开发销售情况看，每年的销售面积都以一定比例在增加。2006年全年销售面积 215.4万平方米，而 2005年的销售面积 116.5万平方米，同比增长了 84.8%，自 2006年开始株洲的房地产进入了快速增长时段。荷塘区的主要客户群体来自于本区域，其他区域客户本区购房比重少。从荷塘区楼盘的成交客户来看，本区域客户购房占绝大部分 ,其他区域来本区购客户比重很少 ,这样会导致目标客户面窄 ,增加市场推广的难度。项目面临的整体竞争和直接竞争都很激烈！九、小结：项目规模小容积率高地块条件一般未来市场竞争压力大项目发展需要寻找差异化的发展路线！注：配项目地块图片二、项目定位及可行论证一、项目定位思路思考方向领导者跟随者 补缺者绝对的领先实力先发制人的战略致胜行业 /市场的风向标相对较差的实力灵活的差异化发展行业 /市场的空白填补相对领先的实力积极跟随领导战略行业 /市场第一响应者基于项目自身条件，适合采取补缺者发展战略！二、住宅调查分析项目名称 住宅主力产品 项目名称 住宅主力产品玫瑰名城 三房（ 110-140平米） 东方明园 II 120-160平方米 伟大 欧洲花园 80%的 100 以内中小户型 (热销 ) 百合嘉园 90143 平米 佳兴 万鸿鑫城三房 (120-138平米 )公寓 (40-50平米 ) 西子花园 三房 (140-150平米 )荷塘悦舍 三房 (130-140平米 ) 翠堤湾 三房 (100-130平米 )户型是为三房为主 ,三房集中在 110 140 。三、寻找市场空白点增加产品附加值，提高性价比紧凑中小户型住宅（一房 ,二房 65 80，三房 90-120 ）四、本项目物业定位建议结合项目自身条件和竞争情况，盛凯建议本项目物业定位：超性价比产品紧凑中小户型住宅（二房 65 80 ， 三房 90-120 ）五、本项目目标客户定位预测市汽车站铁路医院冶金工校 变压器厂 株州电厂本案齿轮厂项目区域内企业厂矿多,外加市汽车站临近本项目 ,结合对周边楼盘市调分析 ,目标客户群为以下几类 :(下页 )六、目标客户的定位 新婚家庭本区域本土新婚居民因组建家庭需要购买，安置家庭 ,对价格敏感系数高 ; 年轻一代区域内年轻一代由父母代为首付，大部分由自己供房，不想还贷压力太大；本区域企业职工 本区域厂矿企业职工，中老年客户群，买房为养老物业 ; 流动人口周边私营户农进城和周边县镇从商人员 ,有一定收入 ,但不愿手头资金全部买房 .低总价 /低首付 /低月供，高性价比是共同追求！新婚家庭年轻一代七、目标客户的心理分析他们都是什么样的人？他们都是知识工作者，主要从事管理、研发及营销工作。例如：事业单位、金融机构从业人员、企业中层管理者、教师、记者、文艺工作者、律师、等智力型工作者及个别外籍客户。他们社会工作经验不算太久，大部分人已参加工作 26年。因此，年龄主要集中在2529 岁之间，正处于职业人生的黄金阶段。他们有稳定的基础收入，大部分人都尚未成家，年龄不超过 30岁，但都有了稳定的恋爱对象，内心对于热恋的浪漫仍旧充满激情。他们对自己的未来充满自信，是一批正处于发展中的城市精英晨势精英 成长中或刚跨入成长阶段的精英八、目标客户的心理分析什么样的态度？个性文化思维活跃，创新意识较强，善于独立思考，也热衷参加各类时尚聚会。追求高质量生活，酷爱运动，尽量使自己保持健康积极的生活态度。知识层次、文化品味、审美情趣高，有较深的文化内涵和个人素质。 见多识广，知识结构全面、丰富，比较乐于与同阶层的人为伍。社交事业有比较稳定的私人社交圈，比较注重理想友谊。消费略偏感性，对时尚和新生的事物有较高的接受力和鉴赏力。事业初成，仍处于上升期，相信自己的能力，对未来有较高的预期。 生活就是一场 Party九、项目定位理念城市文化超女热潮吸引了人们对娱乐文化的关注。株州年轻市民比较在意自己的日常休闲生活品质，他们喜欢参与并及时跟随城市的生活潮流。市场导向个性居住将成为房地产市场发展的又一焦点。消费者对个性居住情有独钟，抓住其消费心理特征，创造满足心理需求的理念将成为营销关键。倡导以娱乐文化为主题的个性生活特区 构筑项目独一无二的居住特质那么，项目应该构筑什么样的个性主题呢？十、项目定位理念项目特点不仅有充分魅力的华丽外表，创新的室内空间，不再停留于传统独居生活。为居住者打造一个舒适、颇有吸引力的会客聚会场所。消费者特征高素质、高品位，注重外表更在意感情。个人价值观易于在生活当中突显，希望有属于自己空间，并喜欢与朋友一起分享，十分看重朋友感情。项目定位理念：打造株州精英城市生活 Party 开启城市精彩 Party生活十一、项目发展定位株州首席城市生活 Party【 阐释 】项目以独特生活理念切入市场，准确抓住项目目标消费群的心理特征，倡导并引领现代都市生活新观念。而项目正是新生活的载体，通过自身产品价值的组合和创新，营造满足现代都市青年生活价值追求的居住空间。十二、项目定位可行论证项目交通便利， 荷塘区地处 “南北通衢 ”之要冲全国四大铁路框纽株洲市的东大门，交通便捷。区内主干道新华路西通京珠高速公路；京广、湘黔、浙赣三大铁路干线在这里交汇，株洲北站和湘江千吨级码头距荷塘区仅 2公里；距长沙黄花机场 60公里，形成了 “ 水陆空 ” 三位一体的交通优势。 本片区为 老居民区，生活便利、配套成熟，受本区域客户的青睐 本片区为老城区在生活、医疗、教育等配套设施完善， 看中本区域成熟的生活配套，多为来居住型客户 。近几年以来，株州房地产市场发展态势良好，市民 有效需求抬升区域繁荣作为年轻购房一族来说，非常渴望够得一套能够付得起首付、月供压力不是很大、离上班的地方又不太远的房子。十三、项目差异化竞争策略分析差异化竞争策略策略 策略实现点产品差异化紧凑型中小户型新颖外立面低首付低总价高单价总价跟随策略价格差异化十四、周边项目主力户型总价、首付分析项目名称 主力户型 总价 总价30 税金（ 5.05） 首付款玫瑰名城 三房（ 110-140平米）237500 71250 11993 83243元伟大 欧洲花园 80%的 100 以内中小户型- - - -百合嘉园 90143 平米 241500 72450 12196 84646元东方明园 II 120-160平方米 266000 79800 13433 93233元本案 80-100平方米 189000 56700 9545 66245元结合上表我们可以看出本产品在价格竟争力上有优势注明 :(本计算单价为个楼盘目前市场价 ,面积为主力户型的