九龙坡区荒沟旧城改造及土地整治建设项目可行性研究报告

1 九龙坡区荒沟旧城改造及土地整治建设项目 总论 本情况 目名称：九龙坡区荒沟旧城改造及土地整治建设项目 目性质：旧城改造 设地址：九龙坡区荒沟石坪桥水碾片区 目业主： 册地点：九龙坡区直港大道 17 号 册资金： 23550 万元 定代表人： 设规模及建设内容： 根据重庆市人民政府渝府地 2003 15 号文关于九龙坡区土地储备中心进行土地整治储备的批复，本项目涉及的旧城改造区域包括荒沟 石坪桥 水碾片区 1、 1、 9 个地块 。旧城改造总面积 。建设内容包括红线范围内的全部拆迁安置工程、旧房拆除工程、土地整治工程。具体内容包括： 1、住宅拆迁面积 偿安置居民 426 户； 2 2、非住宅拆迁面积 3、拆迁企事业单位 4 家； 4、旧城改造场地整治 整治面积 ，其中： 挖方： 489000 填方： 85160 边坡： 4110 资估算： 项目总投资为 元，其中工程费用 元，工程建设其它费用 元 （含拆迁安置费 元），元，建设期利息 元。 金筹措： 1、项目业主自筹 元，占总投资的 30%； 2、商请银行贷款 元，占总投资的 70%。 目建设周期： 3 年。 目业主简介 重庆市九龙坡区土地整治储备中心成立于 2002 年 11 月，为区政府直属的事业单位，现有人员编制 20 名，注册资金 23550 万元。按照区委、区政府的要求，成立九龙坡区土地整治储备中心的目的是：为企事业单位盘活存量土地服务，有利于加快企业结构调整步伐，促进企业改 革；规范土地交易行业行为和土地市场的统一管理，加快旧城改造步伐，防止国有土地资产的流失，加强政府对土地利用和供应的 3 有效调控能力。中心的主要职责包括： 1、贯彻国有土地储备，整治及其管理相关的法律、法规、规章和政策；负责根据控制性详细规划、产业结构调整、国有土地供给与需求实际，制定年度国有土地储备计划，明确储备土地的范围，办理相关储备手续。 2、负责根据土地利用总体规划和城市规划，对辖区内需要调整的国有土地和其他需要调整的城市存量土地实施储备、整治和管理；负责实施土地评估。 3、负责管理和储备区政府依法征用的 农村集体土地或依法收回、收购、没收、置换的土地。 4、加强与金融机构配合，多渠道、多途径筹措资金，管理、运作好土地收购和储备资金。 5、负责对储备土地进行场地平整、道路铺设、供水、供电、供气等相关基础设施建设的前期开发整治；负责储备土地的征地拆迁工作。 6、负责储备土地的意向性招商和办理土地招牌挂手续；负责投入资金的回收，推进旧城改造及新区建设，承担西部新城建设中土地储备、利用的相关工作。 7、负责市级土地储备机构在我九龙坡区储备土地的相关服务工作。 8、负责区委、区政府交办的其他工作。 制依据 1、重庆 市九龙坡区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要； 4 2、重庆市主城区大杨石组团 N 标准分区控制性详细规划； 3、重庆市人民政府关于主城区大杨石组团 N 标准分区控制性详细规划的批复文件； 4、重庆市人民政府关于九龙坡区土地储备中心进行土地整治储备的批复（渝府地 2003 15 号文）； 5、九龙坡区计委关于同意本项目立项的批复； 6、投资项目可行性研究指南（试行版）； 7、项目业主提供的有关资料。 要研究结论 荒沟片区旧城改造的实施是按照重庆市城市总体规划及大杨石组团 N 标准分区控制性规划的要求，推进袁茄路拓 宽改造工程的实施，带动荒沟 石坪桥 水碾片区的房地产开发，提升土地利用价值，改善城市形象及风貌，促进主城区企业“退二进三”的进程，提高当地居民生活质量，促进地区经济发展，促进社会稳定，推进我市城镇化建设和西部大开发具有突出意义，满足我市宏观经济政策和城市规划的要求，项目实施是必要的。 本项目 总投资 元，其中业主自筹 元，银行贷款 元，以土地出让收入作为还款来源，其中土地出让总收入 元， 在借款偿还期内可供还款资金总计为 于 借款本息和 元，且偿债备付率大于 本付息资金充足。因此，本项目具有较强的借款偿还能力。 综上所述，该项目具有显著的社会和经济效益，其实施是必要的， 5 也是切实可行的。 要技术经济指标 表 1 1 主要技术经济指标 序 号 指标名称 单位 指标 备注 1 建设规模 城改造 亩 成拆迁安置及土地整治 出让地 亩 可出让地 亩 路及绿地 2 投资数据 投资 万元 中：工程费用 万元 工程建设其它费 万元 基本预备费 万元 建设期利息 万元 3 融资数据 主自筹 万元 行贷款 万元 4 财务数据 10% 地开发总成本 万元 地开发总收入 万元 地开发利润 万元 务内部收益率 % 平均投资利润率 % 部投资回收期 年 6 序 号 指标名称 单位 指标 备注 财务净现值 万元 款偿还期 年 5 7 2 九龙坡区经济社会现状及发展战略 区经济社会发展现状 区自然地理、行政及人口现状 九龙坡区 位于重庆市主城区西部， 地处长江与嘉陵江交汇的腹心地带，与渝中区、沙坪坝区、壁山县、江津市、大渡口区、巴南区和南岸区等区、市、县接壤 ， 面 积 432 11 个镇、 7 个街道、 113个村民委员会、 84 个居民委员会，人口约 90 万， 是重庆市主城区之一。 九龙坡区具有特殊的区位、交通、工业和科技优势，是重庆市 最大的工业基地， 重要的蔬菜、副食品生产基地。区域内 有 长江上游最大的深水货运水陆联运码头九龙坡港 每日吞吐量达 5 千多吨 ， 成渝和川黔铁路，李家沱长江大桥、鹅公岩长江大桥 ， 成渝高速公路从 九龙坡区 入口横跨东西，构成了 区域内 的水陆交通网。 九龙坡区 水、电、气供应充足、通讯设 施 国内领先。国家级重庆高新技术产业开发区、全国体育产业试验区 、 四川美术学院、重庆工学 院等 6 所大专院校，机械工业部第三设计院等 14 个科研机构座落在辖区内， 辖区内 中级职称以上的科技人员达 3 万多人； 九龙坡区 有亚洲最大的有色金属加工厂 西南铝加工厂、有重庆市工业 50强之首的庆铃汽车制造有限公司、有实力强劲的建设工业集团、有重庆市轻工行业 “五朵金花” 之一的重庆啤酒集团，有重庆市乡镇企业 50 强之冠的隆鑫集团，还有宗申机车工业公司、三峡油漆集团、重庆变压器总厂、重庆发电厂等骨干企业。 九龙坡区已成为重庆市最具发展潜力的经济大区。 8 域经济发展概况 经济发展实现逆势上行 。 2009 年地区生产总值完成 500 亿 元，同比增长 总量继续位居全市区县榜首。全社会固定资产投资 长 19%。社会消费品零售总额突破 200 亿元，达到 元，增长 19%。地方财政收入 元，同口径增长 31%（元，增长 29%）。三次产业比重调整为 签约柳工机械等招商项目 51 个，实际到位资金 元。进出口总额 降 降幅较年初收窄 百分点。城市居民人均可支配收入 17210 元，农村居民人均纯收入 7440 元，分别增长 地区生产总值、固定资产投资等 21 个指标提前一年实现“十一五”规划目标。 龙坡区“十一五”规划纲要（节选） 体思路和发展目标 1、总体思路 未来 5 年（ 2006 2010 年），九龙坡区在服从国家和重庆市发展战略的前提下， 按照“三大战略”构建区域经济体系，按照“五大片区”实行分类指导， 继续实施高新技术战略、城市化战略、都市农业战略“三大战略”，突出高新技术战略先进制造的内涵、城市化战略现代大都市的内涵、都市农业战略生态文明的内涵；大力发展杨谢石黄都市区、华岩（中梁山）新城区、九龙园区、西彭特色工业园区、都 市后花园“五大片区”，积极推进西部生态新城建设，促进东部都市区优化发展，统筹东西协调互动发展。 2、发展目标 9 “十一五”总体目标：“十一五”期间要实现全区经济社会发展既快又好，综合实力持续位居全市前列，经济更加发达，功能更加完善，环境更加优美，社会更加和谐，主要指标达到或接近全面小康水平，初步建成基本现代化的框架。 经济增长。 在推进经济增长 方 式加快转变、优化产业结构的基础 上， 地区生产总值（ 保年均增长 12%，人均 到 5000美元以上；财政收入年均增长 18%；固定资产投资年均增长 10%；工业 经济结构进一步优化，工业增加值年均增长 自主创新体系初步形成，全区 R&D 指数提升到 资源利用率不断提高，力争单位地区生产总值能耗降低 20%。 城市建设。 基础设施条件进一步改善，到 2010 年，全区骨干公路里程达到 881 公里，城市污水处理率达到 65%，生活垃圾无害化处理率达到 92%。城市面貌有较大改变， 2010 年完成房地产开发面积250 万平方米以上，城市化率达到 80%以上。 生态环境。 生态环境进一步改善，主城区空气质量满足级以上天数比例达到 73%以上，城市集中式饮用水源水质达到 100%，环境噪声符合国家标准，森林覆盖率达到 24%以上，建成区绿化覆盖率达到 40%以上，人均拥有公共绿地 8 平方米。 社会发展。 社会事业取得新进步，公共服务水平和质量不断提高 。 高中阶段教育普及率达到 100%，万人拥有文化设施达到 480 平方米，万人体育人口达到 5000 人，万人拥有医生数达到 30 人，万名老人拥有养老服务机构床位数达到 100 张。 人民生活。 社会保障度明显提高 ， 城乡居民生活进一步改善。 10 城市居民人均可支配收入达到 元以上，农村居民人均纯收入达到6000 元以上，城市人均住房面积达到 30 平方米，城 镇登记失业率控制在 内，农村富余劳动力转移年均达到 人以上；城镇基本保障覆盖率达到 65%；人口自然增长率控制在 3 以内。 动区域协调发展 1、优化提升东部都市区。 按照分类指导原则，促进东部都市区优化发展，构建东部发达经济体系。 杨谢石黄都市区。 以完善提升城市功能为重点，强化综合功能配套，优化城市设计，凸显都市景观。对杨谢石黄区域进行整体规划设计，加强重点地块修建性详规编制指导，加大“退二进三”力度，以房地产开发和公共服务设施建设为重点，大力改善人居环境，提升城市形象；加大招商引资力度，着 力打造长江滨江经济带，积极引进大型商贸、金融等企业，配套发展相关产业，促进杨家坪商圈上档升级；加快信息、技术、金融、文化的集聚和创新，增强区域的辐射带动能力，建成重庆城市副中心。 华岩（中梁山）新城区。 充分发挥区位优势，加强市政基础设施建设，加快城市开发、改造建设和产业发展，重点发展房地产业、商贸物流业、现代装备制造业和佛教特色旅游业。培育和发展商贸服务业，以玉清寺为中心，构建区域性商贸中心；依托铁路东站、西站，建成全市重要物流园区；依托九龙园区 B 区，增强庆铃、 通等大型企业的辐射带动作用，建成 新型工业化展示区；重视保护和开发中梁山地区独特的生态功能，发展生态旅游休闲业，打造都市特色生态旅游区。力争“十一五”城市面貌、产业发展有较大改观，形成 11 承东启西的重要枢纽。 石桥铺（二郎）片区。 充分利用国家级高新技术开发区的科技创新资源，通过市场调节与政府引导，着力提高区域自主创新和产业集聚能力，重点发展具有自主知识产权和具有发展前景的高新技术产业，增强对全区产业的辐射带动作用。建立东西部联动发展机制，促进东部地区丰富的资金资源、人力资源、技术资源和产业等要素有序向西部快速扩散，形成以东带西、优势互补、产 业相融、资源共享、经济共荣的区域协调发展新格局。 2、启动建设西部新城区。 贯彻落实区委九届六次全会决定精神，按照“统一科学规划、加强基础建设、突出产业特色、 繁荣社会事业、美化人居环境、丰富新城内涵”的总体思路，坚持规划先行，全面完成西部新城控制性详规全覆盖，高起点策划一批市级以上重大投资项目，高标准建设新城道路、供排水、电气通信网等综合基础设施，初步形成新城“三纵六横”交通体系。坚持“以园拓城，以城兴园”，以三大园区建设为重点，构建新城产业体系。积极争取国家、市政府及相关部门的支持，用好用活各项优惠政 策，实施个案特殊优惠政策，招引国内外知名开发投资者、制造商和服务贸易企业入驻。突出新城生态特色，坚持保护与开发并重，积极发展循环经济，力争初显经济发达、环境优美、社会和谐、富裕文明的生态新城和重庆都市拓展示范区轮廓。 九龙园区。 改造提升传统优势产业，大力发展新兴支柱产业，积极培育高新技术产业。 A 区主要是提升现有产业的发展水平，重点引进高新技术改造升级汽摩及相关配套产业群； B 区重点发展汽摩、 12 机电和装备制造业产业集群，壮大发展印刷包装产业。“十一五”将以C 区建设为重点，大力发展以汽车摩托车、机械加工、装备制 造、家用电器为主的现代制造业，积极培育以生物工程、环保为主的高新技术产业，建成全市新型工业示范区。 西彭工业园区。 以铝产业为特色，发展铝材精深加工及中下游产品，逐渐形成铝及铝镁合金产业链，同时接纳主城区“退城进园”企业，争取国家和重庆市的支持，围绕“百亿西南铝”建设，打造中国铝加工之都，建成重庆市特色产业基地。 都市后花园。 以重庆市农业科技城和重庆市花卉苗木产业城“两城”建设为核心，大力发展以白市驿为中心，包括含谷、金凤等地区在内的都市农业、都市旅游休闲服务、科教文化产业，建成重庆市都市后花园。 3、建设社会主义新农村。 按照“建设新农村、培养新农民、发展新农业”的要求，切实抓好九龙坡区的市、区级新农村建设试点，努力建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村。坚持“多予少取放活”的方针，建立以工促农、以城带乡的机制，加大对西部农村的建设投入和政策扶持力度，加强农村公共服务建设，全面推进乡村道路、农田水利、改水改厕、农村沼气等基础设施建设，切实改善农村生产生活条件。以促进农民持续增收为根本，加快镇域经济发展，鼓励各镇结合本地区条件，突出自身特色，依托城区市场需求和西部新城建设 ，大力发展具有良好经济效益和生态效益的优势产业。白市驿镇主要布局花卉苗木、农业科技、会展服务业；含谷 寨山坪片区主要布局教育科技服务业、主题休闲 13 娱乐业；金凤 走马片区主要发展都市生态农业、都市体育休闲度假业；中梁山山脊、山麓地带包括含谷、白市驿、石板、陶家、铜罐驿等镇主要布局观赏林业、都市生态旅游业；巴（福）、石（板）、陶（家）和西彭片区，积极发展与工业园区主导产业配套的服务型、加工型产业，促进镇域经济与园区经济协调共生发展。加强对农民的职业技能培训，提高农民素质，加快农村劳动力转移步伐，采取多种措施拓展农 民增收渠道。加快农村文化教育卫生事业发展，对义务教育阶段农村学生免收学杂费，对贫困家庭学生提供免费课本和寄宿生活费补助。创新农村集体土地承包经营权流转模式，引导企业和个人适度规模经营，依法保护农民土地权益，妥善安置农转非人员，切实关注失地失业农民生计。引导和发展农村各类专业合作组织，在各镇搞好 1 2 个农村基层组织建设试点，鼓励和引导集中建设农民新村，努力构筑农村新型社区。 化提升产业结构 1、大力发展先进制造业，打造全市现代制造业基地。 坚持自主创新为主，集成创新与引进、消化、吸收创新相结合，做大做强汽车摩托车、机电设备制造、材料加工和高新技术产业四大主导产业，培育扶持一批产值上十亿元、百亿元的重点龙头企业集团，形成大集团支撑大工业带动大发展的格局。 做强汽车摩托车产业。 积极支持庆铃、铁马等整车企业不断推出新款新品，加快拓展市场，提高市场份额，支持发展改装车，引导有实力的摩托车企业进入汽车产业，集中搞好关键零部件的研发和生产，加快延长汽车产业链条，在国内市场形成较强竞争实力，努力 14 构筑“中国汽车名城”重要板块；加快整合摩托车产业资源，鼓励企业开发拥有自主知识产权的新产品，加强国际国内合作，引进国际先进适用技 术，提升产品档次，优化产品结构，增强企业核心竞争力，加强出口基地建设，重点支持一批技术含量高、附加值高、效益好的优势产品出口，鼓励企业采取资本输出和技术输出等形式走向国际化，力争形成全国技术水平高、创新能力强、生产规模大的“摩托车之都”核心区。 提升 机电设备制造业。 加大龙头企业引进力度，用信息化手段改造提升传统装备制造业研发设计、制造工艺和管理水平，重点发展机电一体化设备、重型机械、输变电装备、通用机械、精密机械等产品，建设成为全市重要的“现代装备制造业基地”。 做大材料加工产业。 以西彭工业园区为依 托，充分发挥西南铝业、天泰铝业和重庆镁业的龙头带动作用，搭建技术研发、成果转化、人才聚集服务平台，鼓励企业进一步扩大规模，加快铝产业装备升级和使用新工艺和新技术，加强铝镁材料的深加工，吸引一批上下游企业集聚，形成集冶炼、初加工、深加工为一体的产业链，促进产业互融共生，打造“中国铝加工之都”。 大力发展高新技术产业。 发挥国家级高新技术开发区的辐射带动作用，积极引进和培育 物制品、环保、印刷包装和新材料等高新技术企业，提高高新技术产业对全区经济增长的贡献度。积极发展都市型工业，促进二三产业融合、互动发 展。 2、加快发展第三产业，构筑全市现代商贸物流基地。 优先发展房地产业。加大主城区旧城改造力度，结合“退二 15 进三”进程，加快开发杨谢石黄地区建设集团、铁马集团等退出地块，采取统一规划设计、成片规模开发的方式，引进实力雄厚的房地产企业加盟，重点打造一批品位高、规模大、配套齐全的地标性精品楼盘；加强规划控制，引导有实力的开发商进入华岩新城和西部新城，有序开发工业物业、商业物业、住宅小区等，形成全市规模大、档次高、配套全、人气旺的房地产开发区。 推进商贸服务业上档升级。对接渝中半岛 靓杨家坪都市商 圈，继续扩大商圈规模，逐步建成包括杨谢石黄等地区在内的大商圈，增强辐射能力，引进和培育一批国内外著名商贸企业入驻；结合新城建设，完善中西部商贸服务体系，建设华岩、白市驿、西彭等区域性次级商业中心，培育繁荣新城商圈；不断丰富产业内涵，引进一批金融、保险、信息、中介等现代服务机构，大力发展楼宇经济，吸引企业和其他组织总部入驻。 重视做强现代物流产业。继续支持九龙港建设，充分发挥长江深水港口、铁路西站和西部工业基地的优势，加快西站物流园区、白市驿农副产品物流中心、西彭铝材市场等物流基地建设，引入国内外知名物流 企业入驻，力争建成西部最大物流基地。 大力发展餐饮娱乐产业。积极引进市内外知名餐饮娱乐企业，突出餐饮特色，提升娱乐档次，扶持做大龙头企业，提高服务水平和行业形象，着力打造长滨路、直港大道、杨家坪步行街、谢家湾商务区、九龙美食文化街等餐饮娱乐特色产业带。 引导都市旅游业逐步壮大。加快星级酒店等配套设施建设，搞好旅游景点包装规划，拓展旅游内涵。依托华岩风景区，大力发展 16 佛教文化旅游；依托重庆市动物园、都市巴国城、杨家坪步行商业区，努力发展都市观光购物旅游；瞄准城市休闲健身消费新潮流，依托白市驿花卉苗木示范 区、上邦高尔夫社区，统筹规划海兰云天、天赐温泉等景点建设，加快发展生态休闲旅游。 3、稳步发展都市农业，建设全市现代农业示范基地。 配合新农村建设试点，全力推进“两城”建设，打造全市现代农业示范基地。充分发挥重庆市农业科技城的带动作用，积极推进农业综合开发，加强农业设施建设，实施一批重点农业产业化项目，提升农业科技水平和支撑能力。以白市驿花卉苗木产业城建设为重点，打造花卉苗木研发、繁育、生产、展示、交易平台，做大做强花卉苗木产业，促进农业产业结构调整。继续发展果树、蔬菜等五大特色农产品，实施无公害行动计划、 无规定动物疫病区建设，健全农技推广、农产品市场、质量安全和动植物病虫害防控体系。积极推进农业产业化经营，大力扶持天五博士农业园、白市驿板鸭食品公司等一批重点龙头企业，延伸农业产业链。不断丰富都市农业内涵，优化都市农业生产布局，促进都市农业服务、生态旅游、科教文化等产业融合发展。包装策划好走马桃花节、铜罐驿的金秋采果节等节会，鼓励发展各具特色的节会经济。 强基础设施建设 1、加快综合交通建设。 配合重庆市“半小时主城”的快速路、主干道等重大交通项目建设，启动实施水碾立交、袁茄路改造，启动建设长江滨江路，力争南 北干道实施，打通杨、谢、石、黄地区二环线和启动建设三环线，完成华福大道主体工程向 17 北延伸与主城干道、二郎立交形成有机连接，形成主城核心区三环主干道交通系统；配合外环高速公路西段、渝滇高速公路、西部中纵线等市级重点工程建设，加快西部新城纵向、横向城市主干道骨架建设，同时根据需要建设城市次干道，启动高速立交接口路段及连接线路的建设，完善中梁山隧道、华福路隧道西出口横向干道与联络道的路网，加快完善西部镇村公路路面硬化，初步形成西部新城主干道呈“三纵六横”主骨架布局。加快发展城市公共交通，协调解决好公共交通场站以及 交通枢纽、停车设施的建设，合理布局客运站点。做好对接城市轻轨二号线向南延伸至中梁山段、五号线（冉家坝 西彭）、城市铁路菜白线（菜园坝 白市驿）、中环线（菜园坝 九龙坡）、北津线（北碚 铜罐驿）等快速铁路的建设工程，改善疏通沿线公路与铁路连接的路网，规划建设转接站场。配合重庆港（九龙坡作业区）的扩建工程，完善九龙港区、铁路南站、西站周边仓储、集运系统，建设重庆综合交通枢纽和物流中心；适时推进铜罐驿港区、黄矸码头建设。基本形成公路、铁路、水运畅通完备的交通运输网络系统。 2、完善市政水利设施。 加快城区背街小巷改 造，不断完善东部都市区道路灯饰、绿化景观建设，加强社区综合功能设施的建设，提升城市功能和形象；加快推进西部城镇市政基础设施建设，逐步实施完成西部新城主要道路沿线灯饰和绿化设施工程。完善东部都市区供排水系统，支持市级水务部门按照人居和商用需求，不断完善东部主城区供水系统建设，实施并普及直饮水工程；启动实施东部主城区排水三级管网建设，接入主城区一、二级污水集排网，实现雨污分流。配合西部新城建设，全面启动西部供排水系统建设，规划建设三级供水管网，加快水厂建设，提高西部供水能力；初步完成西部污水集中排 18 放管网系统，推 进污水处理厂建设。合理规划新建垃圾中转站，建设完善垃圾收运系统，改造和新建一批公共厕所。完善消防基础设施，加快消防队（站）建设，建成消防特勤分中心。启动西部供水铜罐驿长江提水站、马家沟中转站供水管网的建设，为西部新城和新型工业示范区提供洁净水源；继续抓好区域内病险水库的综合治理。 3、健全 能源供给设施。 配合电力公司、燃气公司，对辖区的供电系统、供气网站进行改造扩容，提高供电、供气保障能力，满足区域经济社会发展需求。配合电力公司提高东部都市区电网的供电能力，力争形成全覆盖，支持燃气公司不断完善输气管网，加大储 备能力，保证居民的正常用气。引导、支持电力公司、燃气公司对西部新城，特别是西部新城中三大园区的供电、供气网站进行改造扩容，建设西部新城西彭 500 千伏变电站等输配电设施，不断扩大西部新城区燃气供应覆盖面。 4、 强化信息基础建设。 积极搞好规划，提出需求。在信息网络建设上，不断完善九龙坡区域的基础电信传输网、有线电视传输网，优化宽带接入网，进一步提升“数字九龙”的网络结构。支持通信网络运营商在东部都市区扩容，提升城区的通信网络质量，优化增值服务；在西部地区 适时跟进西部新城基础设施建设和园区开发进度， 同步进入开展布 网等业务，为西部新城的政府机构、企业、公众提供基础网络及增值服务。 在信息平台建设上， 加强基础数据库的建设，促进区域信息资源整合，构建区域城域网， 建设协同统一的信息资源体系。鼓励物流企业开展电子商务，实现商业流通服务信息化； 适应企业信息资源使用扩大的需求， 打造信息资源共享平台 ，提高信息资源综合 19 利用水平 。 20 3 项目背景及建设必要性 目建设背景 庆加快建设统筹城乡综合配套改革试验区 2007 年 3 月 8 日，在参加十届全国人大五次会议重庆代表团审议时，胡锦涛总书记对重庆未来发展作了“ 314”定向导航，寄语重庆要“加 快建设成为西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市”，“在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标”。 6 月 7 日，经国务院同意，国家发展改革委批准重庆为全国统筹城乡综合配套改革试验区。尽管目前试验区方案尚未报经国务院批准，但国家将给予试验区更大的改革空间和一定的政策环境却是可以预期的，毫无疑问这将给重庆发展注入新的动力。 一是来自中央的政策支持将会更大。 自重庆试验区获批以来，国家有关部委纷纷表示与重庆合作共建统筹城乡试验区， 商务部批准重庆为全国首个城乡商贸统筹发展试点区 ， 国务院扶贫办 将重庆作为统筹城乡扶贫开发试验区，信息产业部将与重庆共建统筹城乡信息化试验区， 科技部与重庆签订了部市合作协议， 海关总署、国家开发银行、中国进出口银行等明确了 对重庆的 支持意向 ，国家发展改革委、财政部、国土资源部、劳动保障部、建设部等部门也表示要大力支持重庆开展改革试验。特别是 2007 年 6 月 27 日国务院常务会原则通过重庆市城乡总体规划，更是体现了国家对重庆开展统筹城乡改革试验的支持。重庆市 城乡总体规划是全国第一部城乡总体规划， 国务院在全国 21 人大常委会正式通过城乡规划法前，先行批准重庆城乡总规，既是支持重庆先行 从规划上开始统筹，也是为重庆统筹改革试验提供必要的依据，创造基础条件。种种迹象表明，中央对重庆试验区的支持才刚刚开始。此前国务院批准的上海浦东新区、天津滨海新区在开放、金融、行政管理体制等方式得到的先行试点机遇亦为我们提供了镜鉴，重庆打综合配套改革试验区这张牌，在中央可以得到支持的。重庆发展的宏观政策环境将更加优化，企业投资重庆亦必将受益。从统筹城乡发展的重点领域分析，重庆在土地改革、金融改革和行政管理体制改革方面的举措，将给企业发展构造良好的外部环境，有利于降低企业外部成本，无形中将增强企业的竞争力。 二 是重庆的市场价值将得到更好的发掘。 试验区效应带来了外界对重庆的广泛关注， 重庆成为全国统筹城乡综合配套改革试验区 后 ，来渝考察和投资 的企业显著增多 ， 6 月，重庆 利用外资新签合同项目和合同 数 外资利用金额 与上年同期比较 分别增长 了 ，接待国际旅游人数增长 了 重庆房市和股市的激烈回应也从一个侧面反映了市场对重庆的关注。 6 月 15 日，重庆获批成为试验区的消息对外发布之后，改革试验区被外界称为“新特区”，立即爆发出“特区效应”： 6 月 17 25 日 9 天内 重庆房价上涨 重庆股票轮番几个交易日涨停。 外地来渝购房增长较快， 8 月商品房成交中市外购房比例上升 为 增长了 百分点 ，投资、居住各占一半 。 尽管股价与房价上涨有一些非理性的因素，但也显示出投资重庆的潜力，毕竟，适当的泡沫对投资和消费会产生正向的刺激作用。一方面，有市场主体认同重庆直辖十年发展成就的因素，另一方面更是对重庆试验区未来发展前景普遍看好的表现。预期未来随重庆城镇化、工业化的提速， 22 相对于中西部同类大城市，重庆的资产价格将有不小的“补涨”空间。目前虽然重庆房地产已有一定的涨幅，但与成都、贵阳等城市房地产价格相比仍然还有一定差距， 与重庆的功能定位有一些偏离，因此还有较大的投资价值。总之，试验区建设带来的市场价值还可进一步提升，投资重庆可以说正当其时。 主城区为核心的一小时经济圈开发提速 从大城市、大农村、大库区的特殊市情出发，考虑到 重庆三峡库区和渝东南地区生态环境脆弱与产业空虚、就业压力大等矛盾尖锐的实际情况 ，重庆提出了要构造“ 一圈两翼 ” 区域 发展格局。也就是 对适宜发展的 以主城区为核心的“ 一小时经济圈 ”“ 做加法 ” ， 通过加快城镇化和工业化增强对产业及人口的承载力；对渝东南和渝东北两翼地区 实行 “ 减压增效 ” ，少数具备条件的点状区域 要加快 发 展， 大部分地区要 将人口和不适宜发展的产业转出去，实现减轻人口压力、资源环境压力和经济发展压力， 以此 促进人与自然和谐发展，保障长江上游水环境安全。 集中力量建设“一小时经济圈”是实施“一圈两翼”战略的核心和根本。“一小时经济圈”指 以重庆主城为核心，一小时车程半径范围内的 23 个区县，面积 平方公里，占全市 2009年常住人口 人，占全市 元，占全市的 人均 。到 2020 年， 一小时经济圈的 在2005 年基础上翻三番，人均 到 77300 元，常住人口达到 2200万人，城镇化率提高到 80%，主要经济社会发展人均指标达到东部地区平均水平，成为西部地区重要增长极的核心区域、长江上游地区经济中心的主要载体、城乡统筹发展直辖市的战略平台。 23 打造“一小时经济圈”，关键在于发挥重庆主城核心区的引领带动作用。按照最新的城乡总体规划，主城九区是“一小时经济圈”的核心区域，集中进行建设的区域面积约 2737 平方公里，将承载 900 多万人口，占“一小时经济圈”的 40%以上。按照规划，将进一步完善主城特大城市集聚功能、服务功能和创新功能，全面提升综 合竞争力。突出国际性和大区域性商务功能，建设中央商务区，加快构建以生产性服务业为主体内容的现代服务业集聚区，突出以高技术产业为主的第二产业，建设我国重要的现代制造业基地，成为西部地区的科技、教育、文化、卫生等社会事业高地。 内大城市及重庆市旧城改造背景 城市现代化建设是我市经济建设的重要组成部分，针对现阶段我市城市发展水平低下、城市老化现象严重，城市发展与经济发展不同步，使旧城改造成为城市发展的重要任务之一。 1、旧城改造与新区开发 城市的发展与人类社会生产和生活方式的进步有着密切的关系。在特定的历史时期 ，城市的发展水平总是与当时的生产力发展水平和人类的生产方式相适应。随着生产力发展水平的提高，人类生产和生活方式变化，城市在不断地发展变化以适应社会发展的需要。在科学技术高度进步、人类生产和生活方式急剧变化、城市迅速发展的今天，城市旧区的基础设施不健全，土地利用率低下，布局混乱，环境恶化等问题日益突出，城市老化无法适应社会发展的要求，旧城区衰落现象严重。为了保证城市社会经济的持续发展，必须对城市旧城区进行有计划的改造。 24 城市再开发是指在布局混乱、城市功能完全丧失、城市环境质量严重恶化的城区，根据城市总体规划、 拆除全部建筑物和构筑物，拓宽城市道路，新建各种必要的城市设施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高环境质量，彻底改变原有地区景观的大规模城市改造建设。这一类地区在我市占有一定数量。 旧城改造的主要目的是从根本上解决旧城区存在的各种城市问题，实现城市社会经济的持续发展。可以说旧城改造是以城市土地的合理利用，改善城市环境质量、强化城市整体功能为主要目的的，在城市老化地区有计划地实施再开发、修复和保护为一体的综合性城市改造建设。 新区开发与城市再开发建设内容基本相同，它是城市总体规划的具体体现。目前的各 种类型的开发新区星罗密布，有大有小。它们都是对城市功能的补充、城市建设的扩展，亦即城市社会经济发展的需要。在建新城区开发建设热潮高涨的今天，正确认识开发区在城市经济发展中的作用，有利于城市整体功能的发挥和旧城问题的解决。它不是贪大求洋、铺摊子，不求实际盲目建设，浪费土地。应该有目的的、高标准分期分批实施。如我国的浦东新区建设，瞄准了世界先进国家和城市标准，城市建设全国堪称一流；大连的城市建设风景锦秀如画。这些都是旧城改造与新区开发的典范。 2、重庆旧城改造特点 长期以来，重庆的城市建设受国民经济发展水平的限 制，城市建设规模一直很小，城市发展速度缓慢。八三年作为综合体制改造的试点城市后，城市建设规模逐渐扩大，特别是九七年成立直辖市以来， 25 城市发展速度进一步加快。但是，由于历史欠帐很大，城市基础设施落后，城市用地紧张、布局混乱、环境质量恶化，城市功能难以发挥、交通堵塞问题越来越严重，很大程度上制约了城市功能的发挥，影响城市经济的可持续发展，与直辖市地位极为不相称，不能担负起长江上游经济中心城市重担。因此，解决这些问题已成为我市城市现代化建设的首要任务。 旧城改造任务繁重。旧城改造量大面广，主城区城市功能划分不明显。 首先把旧城区改造成功能健全的、环境优美的现代化城市，再考虑城市用地向外围地区的发展自然是现阶段城市现代化建设的正确选择。在旧城区对土地、住宅、交通、环境等问题进行研究。对市中心进行重点改造，可以分成旧居住区改造、旧商业区改造、城市重要设施改造等。由于城市住宅问题关系到城市居民的生活大事，又关系到社会安定的特殊性，所以城市旧商业区和城市设施改造通常是与居住区改造结合起来的。从这个意义上讲，我市旧城改造是以旧居住区改造为主；从改造的方式来看，主要以成片改造和主要道路沿线改造等大规模拆迁改造为主。这种以城市旧居住 区的大规模拆迁改造为主的旧城改造，有利于城市基础设施的配套建设，提高了城市土地的利用率，改造了城市居住条件，缓解了城市的住宅、用地、环境、交通等问题，改变了城市的面貌，对于我市城市现代化建设起到了明显的促进作用。 沟 石坪桥 水碾片区基本情况 荒沟 石坪桥 水碾片区旧城改造项目位于杨家坪中心商圈西南，袁茄路左侧，距杨家坪不足一公里。东部与重庆市动物园相邻， 26 南至水碾立交，西为九龙园区，区位优势明显。由于近年来杨家坪地区房地产市场发展态势良好，龙湖西城天街、斌鑫世纪城、百康年世纪门、骏逸新视界等楼盘的热 销，进一步带动了杨家坪中心及周边地区商圈繁荣，土地也将进一步增值，随着袁茄路改造工程的实施和水碾立交工程的开工建设，荒沟片区升值潜力巨大，必然被广大房地产开发商看好。 荒沟 石坪桥 ，经渝府地 2003第 15 号文件批复，将该地块纳入重庆市九龙坡区土地整治储备中心储备，并负责旧城改造。范围内需拆迁的企业有：重庆双菱电器厂、重庆聚兴交通工业集团、重庆联运总公司、重庆红星酿造厂等单位，占地面积 方米。 项目位于大杨石组团 N、 F 标准分区 1、 1、 个地块，用地性质为商业居住用地，容积率 地块西面为规划中的小学，距西郊医院为步行十分钟的路程，该片区配套设施完善，交通方便。 袁茄路将拓宽至 54 米，设计为双向六车道。改造路段起点为水碾转盘，终点为大渡口育才小学门口，全长 3 公里左右，预计工期为 6个月。整条道路将按城市一级干道建设，沿线景观建设也将同期启动。拓宽改造完成后，袁茄路将设具有 11 条公交线路的停车港，直接使建设村片区连通至主城各区，并与 轻轨平安站相连，实现轻轨交通系统与公交线路交互换乘。 通过拆迁整治将彻底改变荒沟片区目前落后的城市面貌，袁茄路的拓宽、水碾立交的建设将彻底改变现有交通条件及状况。通过荒沟 27 片区旧城改造，加快了主城区企业“退二进三”战略的实施，为重庆弹簧厂、重庆双菱电器厂、重庆聚兴交通工业集团、重庆红星酿造厂、重庆巨汇工程机械租赁公司等企业进入九龙工业园区，获得更大的发展空间提供了助力。旧城部分的拆迁将促进该地区城市建设按照科学规划，有序发展，为推进城市化战略作出贡献。 荒沟 石坪桥 水碾片区旧城改造项目已纳入九龙坡区的区级领导组团式重点工作项目，目前九龙坡储备中心正全力推进该片区的拆迁。荒沟片区作为九龙坡区的又一亮点工程，必然会进一步推动该区的经济建设。 目建设必要性 施西部大开发和加快地区经济发展的需要 根据重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，国家实施的西部大开发将作为我市重点实施的五大战略之一。重庆市在西部大开发中的战略定位是将其建设成为长江上游的经济中心，更好的发挥中心城市的战略支撑、对外窗口和辐射带动功能。做大做强“都市经济发达圈”，形成全市经济新的增长极，是我市实施西部大开发战略的重要步骤。 改革开 放以来，九龙坡区在城市建设、房地产开发和能源、交通、通讯、园林绿化等基础设施的建设取得了可喜的成绩，工业基础、城市面貌和生活环境得到了明显改善。实施西部大开发战略，“都市经济发达圈”的进一步做大做强，为九龙坡区 社会 经济发展带来了良好的发展机遇。因此，实施本项目，加快旧城改造，加快城镇化建设，优化土地结构，提高土地利用价值，完善基础设施，改善投资环境，提 28 高城市品位，优化经济结构，增加财政收入，对实现九龙坡区“十一五”规划、推动西部大开发进程 具有 现实意义。 彻实施主城区“退二进三”战略的需要 根据 重庆市人民政 府关于印发 “ 十五 ” 后期重庆加快发展服务业的工作意见 第二十四条：采取综合措施推动“退二进三”。对“退二”企业土地建立统一的收购、整理、储备、出让机制，为工业企业的退出创造条件。把企业的“退二”与国有企业改革、职工下岗分流、企业技术改造、产品结构调整有机地结合起来，配套相应的国企改革政策、职工安置政策、企业技改资金，调动工业企业退出的积极性。以产业园区的税收、土地、工商等方面的优惠政策为引导，将产业园区作为“退二进三”过程中企业迁入的基地，为迁入企业的长远发展创造条件。搬迁企业划拨土地使用权出让后，其土地出 让金可以作为国家资本金注入企业。国有企业进行土地置换，其使用权处置后所得收益，全部用于企业搬迁、分流安置职工和清偿债务，也可用于合资、融资、开发等活动。 按照我市“退二进三”的战略思路和该片区的城市规划要求，项目实施对区域内现有的重庆双菱电器厂、重庆聚兴交通工业集团、重庆联运总公司、重庆红星酿造厂等单位企业异地搬迁。通过实施本项目，对该区域进行旧城改造，为企业搬迁提供建设资金，同时工业企业的退出又可改善城市环境，项目实施对推进了主城区企业“退二进三”的进程对促进城市生态环境的改善都将作出积极贡献。 善基础 设施，提高土地利用价值，促进社会稳定 项目实施旧城改造的荒沟 石坪桥 水碾片区，现有建筑多为上 29 世纪 60 70 年代建筑，目前存在城市布局混乱、城市面貌脏乱差旧，区域经济发展滞后，区内居民收入低，低保户比重高，社会治安不稳定等储多问题，这些问题既影响了城市形象，又未能将土地的资源价值体现出来。通过实施本项目，促进袁茄路拓宽改造工程的实施，形成快速、便捷的连接外部交通的城市干道，并完善给排水、供电、供气、通讯等基础设施，为城市建设创造良好的条件，对加快加大吸引房地产开发商进入该区域的力度及时间，促进整个荒沟 石坪 桥 水碾片区内商品房升值起到重要的作用。同时通过旧城拆迁，采取有效的安置补偿措施，该地区居民在改善居住条件的同时还能得到一定的经济补偿，旧城改造开发后，吸引其他区域的人群入住，对促进该地区的餐饮、休闲、小区配套服务等三产业起到良好的促进作用，提供大量的就业岗位，有利于该地区的下岗人员、失业人员的安置，对社会环境稳定起到较好的作用。 综上所述，实施本项目，对完善基础设施，带动片区开发，提高土地利用价值，改善城市形象及风貌，促进主城区企业“退二进三”的进程，提高当地居民生活质量，推进我市城镇化和西部大开发具有典 型意义，项目实施是必要的，也是迫切的。 30 4 土地市场分析预测 庆市房地产业发展现状 要政策影响 近年来，针对一些地区房地产投资和价格增长过快，空置房大量增加的情况，国家从宏观上采取一系列强有力的措施对全国的房地产业进行了十分有效的调控。 2003 年、 2004 年从房地产开发用地管理方面进行了有力的调控， 2004 年从房地产金融方面进行了有力的调控，2005 年从房地产税收管理方面进行了有力的调控。一年一个重