天园地芳珠宝城项目可行性研究报告

1 天园地芳珠宝城项目 第一章 总 论 1. 项目概述 项目名称： 天园地芳珠宝城（一期） 建设单位： 建设地点： 长沙金星北路四段 89号，项目用地位于望城县经济开发区内，金星大道与三环线交叉口西南侧，南临石长铁路及望城星城火车站，北临规划拟建道路（路宽 20 米）及三环线（路宽 地理位置优越，交通十分便利。 建设规模： 天园地芳珠宝城（一期）规划用地 下总建筑面积 整个 项目 规划总用地面积 规划净用地面积 整个项目地上总建筑面积 下总建筑面积 筑容积率 筑密度 35%,绿地率 33%。用地性质是以商业、居住用地，规划定位为以珠宝项目工程专项商业和配套住宅开发的商业、居住用地。其中，商业用地面积占 70%，居住用地面积占 30%。项目分为两期，要为商业与酒店，为项目的 7要是住宅，为项目的 1 2 建设性质： 新 建 设内容： 天园地芳珠宝城（一期） , 地上总建筑面积 下总建筑面积 整个项目的 7号栋到15号栋， 71114号栋为珍珠文化展览中心， 15号栋为公寓式酒店。 15号栋为 16层的高层建筑，其余都为 2 建设期限： 3年 投资估算及资金来源： 该项目（一期）建设总投资： 设周期为 3年。经过初步估算，第一年投入资金 3000万元，第二年投入资金 三年投入资金 元。其中建设单位自筹资金 4200万元，申请银行贷款 3000万元，销售回笼资金再投入 元。 2. 建设单位基本情况 位名称： 册地址： 长沙市望城县高塘岭镇高裕中路 47号 位性质： 有限责任公司（外国自然人独资） 人代表： 要负责人： 册资本： 4200 万元（港元） 收资本： 4200 万元（港元） 营业务： 珍珠养殖、珍珠系列产品的加工及产品自销，筹建珍珠市场开发项目以及房地产开发项目。 3 3. 可行性研究报告编制依 据及研究范围 制依据 1) 长沙市城市总体规划（ 2001 2) 国家计划委员会、建设部计投资 1993530号发布的建设项目经济评价方法与参数（第二版） 3) 中国建筑工业出版社曹善琪主编的民用建筑可行性研究与快速报价 4) 中华人民共和国建设部建标 2000205号发布的房地产开发经济评价方法 5) 中国计划出版社建设部标准定额研究所编房地产开发项目经济评估案例 6) 湖南省“十一五”农村经济发展规划 7) 国家有关现行规程规范及省市地方有关规定 8) 项目概况及水文、地质、气象等基础材料 制原则 按照工业与民用建筑可行性研究深度要求的规定，对项目建设的可行性进行全面、系统、客观地分析评价，为建设单位决策提供可靠的依据。编制遵循以下原则： 1) 系统原则 该项目的设计应符合整个长沙市先导区、望城县的城市总体规划及其经济发展战略，并结合该项目周边地段的建设，充分考虑周边建筑与临近建筑之间的关系，使各个方面协调发展，既相互独立，又相互促进， 4 使土地效益得到充分发挥。 2) 环保原则 突出环保意识，对土地资源进行开发的同时，要保证合适的环境容量，建立良好的生态环境。严格按照民用建筑设计及施工规范对建筑环境的要求进行设 计与施工。有效地利用拆迁的废弃砖石，并注意生活污水，垃圾和噪声的降低和有效处理，创造和谐的人居环境与工作环境。 3) “质量优先”原则 天园地芳珠宝城（一期）项目建设不仅应当符合当前的社会、经济、文化、环境的要求，重中之重是质量问题。因此，需详细调查建设所在地的气象、水文、地层、地质等各方面的情况，为高质量的设计提供资料。充分考虑各种因素对项目建设的影响，无论是地基、主体大楼的承载设计，还是填方、挖方、挡土墙、护坡等基础工程设计都应认真仔细计算，水、电、电信、燃气、网络等服务项目要充分考虑现代生活的需要，进行合 理设计。建设单位要严格按照各项施工规程进行施工，杜绝因资金问题，施工问题而造成工程质量问题，做到“一劳永逸”。 究范围 1) 项目概况 2) 市场需求情况预测 3) 建设规模 4) 专业技术方案 5) 投资估算及社会、经济效益评价 6) 贷款风险评估 5 究的主要过程 1) 收集资料 a) 有关民用建筑方面的政策、法规和规定 b) 有关报建资料 c) 有关基础数据资料 d) 国家或有关主管部门颁发的有关项目评价的基本参数和指标 2) 调查研究 a) 市场调查，调查和预测社会对产品需求量、价格和竞争能力，确定建设方案和经济规模。 b) 资源调查，包括地址、能源、技术、劳动力、建材 、基础设施、环境保护等自然、社会、经济的调查，为项目的选址、使用功能、建设方案和建设内容等提供详细的经济技术分析资料。 c) 根据市场调查情况，研究项目的必要性问题。 d) 方案的初步选择，并研究论证方案的可行性问题。 e) 财务分析和经济评价，即对所确定的最佳方案进行详细的财务预测、财务效益分析和评价，研究其经济上的合理性问题。 f) 编制可行性研究报告。 6 4. 主要技术与经济指标 一期技术经济指标表 表 1号 指标名称 单位 数 量 备 注 1 总用地面积 亩 2 总建筑面积 其 中 住 宅 商 业 酒店与办公 娱乐与餐饮 地下室 3 停车位 个 204 地面车位 236 地下车位 参考：整个项目主要技术经济指标表 表 1 序号 项 目 单 位 数 量 备 注 1 总用的面积 平方米 2 净用地面积 平方米 3 建筑占地面积 平方米 4 地上建筑面积 平方米 其 中 高层住宅 平方米 社区用房 平方米 物管用房、公厕 平方米 幼儿园 平方米 多层商业、展览馆 平方米 酒店综合楼 平方米 5 地下车库及设备用房 平方米 6 建筑密度 % 7 7 容积率 8 绿地率 % 9 总户数 户 868 10 非机动停车位 个 4119 11 机动车停车位 个 1242 停车位 地上 个 412 地下 个 830 （注：该指标表为审批总图技术经济指标） 一期经济与效益指标一览表 表 1号 指标名称 单位 数 量 备注 1 项目总投资 万 元 2 项目总收入 万元 3 销售税金与附加 万元 4 所得税 万元 5 净利润 万元 6 投资利润率 % 7 投资利税率 % 8 静态投资回收期 年 明：此表为项目建设期完毕，经营期的第一年末，销售完毕，租赁第一年。 5. 可行性研究结论 1) 良好的经济与社会效益 本项目建设完成后，可进一步带动我省珍珠产业的快速发展，预计市场年交易额可突破 20亿元， 实现年利税约为 时可解决 8 约 5000人就业问题，带动千户珍珠养殖户的发展，经济与社会效益明显。 该项目建设期结束，经营第一年末，该项目的净利润为 资利润率为 投资利税率为 静态投资回收期为 款的清偿能力显著，说明该项目的经济完全可行的。 2) 符合国家扶持农业的发展政策 该项目定位 “珠宝产业、潇湘特产为带动的旅游商业”；符合国家和地方关于“加快发展现代农业，提升产业化经营水平”的农村发展政策和相关产业长远发展规划，有利发挥市场机制作用，搞活农产品 流通，亦是企业在激烈的市场竞争中谋求发展的合理需求。 3) 建设单位雄厚的实力 项目建设单位是专业的国际珍珠商，综合实力雄厚，建设资金到位及时，充分；同时对项目充分论证，设计科学合理，商业资源丰富，招商渠道多。 总之，本项目作为农村产业项目的延伸发展链条，市场需求迫切、充分，且经营风险系数小，加之本项目为政府招商引资的重点项目，有扶持政策。因此，项目切实可行。 9 第二章 项目建设背景、必要性与意义 1. 项目建设行业背景 湖南水产养殖业在全国一直举足轻重，近十几年来，更是呈高速发展状态，年平均递增 15%左右；其中，珍珠养殖因为珍珠市场价值高，需求持续旺盛，经济效益明显，逐渐成为淡水养殖珍珠中的亮点和热点，为广大养殖户所青睐，在湖南发展迅速，湖南省的淡水珍珠养殖产量已经居中国淡水养殖业的三甲之首。而望城县地处省会长沙近郊，系长沙百里水产走廊核心区，交通便捷，临近八百里洞庭，区域内湖泊棋布，气候润泽，温度适宜，处于我国淡水珍珠养殖业的腹地，珍珠养殖条件得天独厚。当地政府因地制宜，综合经济发展规划，果断地将淡水珍珠养殖确立为“百里水产走廊”项目中的主导产业，在政策、培育力度上给与了大力支持，更促进了区域内淡 水珍珠养殖产业的规模发展和技术的成熟。湖南淡水珍珠在国内外市场已经享有一定的知名度和影响力。 但与我国、我省淡水珍珠养殖产业发展趋势不相适应的却是：珍珠产品的加工、贸易、流通环节相对滞后，针具的经济价值还远未得到充分的开发和实现，产量优势未能充分转化为效益优势。珍珠产业结构较为单一，极大地制约了我省珍珠产业经济的发展后劲。 正是基于对市场的深入分析、判断和对投资环境多次考察的结果，香港陈明荣珍珠国际有限公司决定在望城县投入巨资，利用湖南在内陆中南地区的区位优势，建设一个中南地区规模最大、功能最完善的 珍珠项目工程。 一方面，珍珠产业是中国极具优势的民族产业，古往今来珍珠以其 10 细腻润洁、瑰丽多彩而驰名中外。珍珠除制作成饰物外，还可以入药及加工成保健品，市场需求广阔。不断延伸珍珠的产业链，可为农民增收、国家出口创汇开辟新的渠道。 目前，中国淡水珍珠养殖业主要分布在湖南、湖北、浙江、江苏等地。中国现有的淡水珍珠产量已经占世界总产量的 95%以上，占到世界淡水珍珠的总产量 99%以上，而湖南的珍珠产量又占到全国的 60%以上，但从珍珠贸易市场的交易额来看，湖南的珍珠则呈现出“高产低收”（高产量、低收益）的现象。这与湖 南珍珠缺乏高附加值产品不无关系。 80%以上的珍珠以珍珠活蚌及原料形式上市，未经过加工就流向海外及江浙一带，产品附加值低，经济效益十分有限。这种局面的产生又与湖南珍珠产业在加工、流通、管理等方面存在的问题是密不可分的。故而，在产业重点区域科学规划建立较为集中、较有影响力的流通市场，及时反馈市场动态，对湖南珍珠产业存在的问题解决和健康发展是有积极意义的。 另一方面，中南地区经济的复兴与持续发展，国内国际影响力的不断提高，也是项目工程市场建设的推动力与保障。 中国经济的健康稳定发展，为国际市场不断地注入活力。中 国的国内消费能力与水平的不断提高，社会消费品总额增速加快，仅金银珠宝的增长就以每年近 30%的速度在提升！这个项目的兴建，将有力地促进湖南地方特色产品走向更加广阔的国内、国际市场，为湖南珍珠养殖农户、加工户创收、增收。 11 2. 区域经济发展背景 2007年 12月 14日，经报请国务院同意，国家发改委正式批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会综合配套改革试验区。长沙市成立大河西先导区，进行国际招标。经过两轮竞标，最后由深圳城市规划设计研究院形成大河西先导区空间发展战略规划。 规划区 :湘江以西， 涉及 4 个区县， 15 个乡镇，包括岳麓区，高新区，望城县的雨敞坪镇、乌山镇、黄金乡、白箬铺镇、高塘岭镇、星城镇，宁乡县玉潭镇、城郊乡、金洲乡、历经铺乡、夏铎铺镇，用地总面积约为 1200平方公里。 核心区 :黄桥大道以东，岳麓区 ,高新区 ,望城县的黄金乡、高塘岭镇、星城镇，用地总面积约 570平方公里。 起步区：规划面积 230 平方公里，近期启动重点建设地区 :包括岳麓区的梅溪湖周边地区、岳麓山周边地区、洋湖垸、坪塘片，用地总面积 109平方公里。 规划目标： 着眼于带动全省、辐射全球，力争到 2020年把先导区建设 成为： “两型社会”综合配套改革的示范区 单位地区生产总值综合能耗低于全国省会城市平均水平； 高新产业的集聚区 技术进步对经济增长的贡献率在 70%以上，高新技术总产值 4000 亿元以上； 城乡统筹的样板区 城乡居民人均可支配收入分别达到 60000和40000元以上； 12 生态宜居的新城区 建成区面积 200平方公里，常住人口 150万； 职能定位：全国“两型社会”综合配套改革试点先导突破区，长株潭城市群战略整合核心承载区，长沙市提升主体功能区。 产业定位：湖南省产业先行先试区，长株潭产业转型示 范引领区，长沙市高新产业核心集聚区。 生态定位：全国知名的生态文明区域，资源节约的循环集约新区，可持续发展的城市标杆。 城镇定位：城乡统筹发展的区域城市，新型增长模式的城镇典范，环境友好的山水宜居新城。 3. 项目建设的意义 目建设是实现国家、地方农业产业化发展规划的需要 淡水珍珠养殖是我省、我地的特色及优势农业项目，也是实现农业产业化的重点方向，但也凸显着珍珠产业“高产低收”的现实问题。在珍珠价值产业链中，养殖所实现的经济成果仅占珍珠经济价值的 15%左右，而余下的 85%左右的经济价值都是在产 品加工、贸易环节实现。因此，项目的建成将有效实现产业化发展内涵，促进我地农业（珍珠）产业经济结构的优化升级，实现产业经济的可持续发展，为行业价值的提升创造更大的空间。 目建设是解决地方就业、农民增收问题的需要 作为大型的综合功能专业项目工程，项目建设将为社会直接提供包括建设、生产、设计、加工、销售、技术、管理及服务在内的多层次的就业岗位约 5000 个，并可带动其他相关产业的进一步发展，创造更多 13 的就业机会，从而有利于农村剩余劳动力人口的转移和再就业问题的解决，直接或间接促进人民群众增收，维护社会的安定 和谐。 目建设是地方社会、经济发展的需要 珍珠产业贸易结构层次多，辐射面广，项目建设吸引全国各地乃至世界的各层次客商前来经营、交易。这将有利于改善和调整地方政府的税源结构，产生较大经济效益（对 0亿元），并促进地方商贸物流的发展，从而实现县域经济发展、城镇功能完善、社会和谐的目的。 目建设是企业、行业自身发展的需要 面对国际市场中，中国珍珠竞争的状况，中国珍珠商们已逐渐意识到：只有形成产业规模和标准，提高珍珠产品品质，打出“中国珍珠”的品牌，才是行业和企业发展的最终出路 。正是在这种认识下，许多海内外较有经验和实力的珍珠产业企业开始纷纷向内地产珠重地投资，以促进全行业养殖、加工、销售水平的整体提升，寻求共赢出路。如在望城，就有香港珍珠商会投资合作开发的万亩优质淡水珍珠养殖项目，随着这些投入的产出，还有湖南珍珠协会、湖南省级农业产业化龙头企业 湖南伊思丽珍珠有限公司及大部分养殖户的大力支持、市场的形成亦是必然和紧迫的了。 总之，该项目的建成，将极大的填补湖南省乃至中南地区珍珠产业在产品加工、成品贸易环节的空白，进一步带动内地淡水珍珠产业的快速发展。同时，由于在珍珠价值链中，养 殖所实现的经济成果仅占珍珠经济价值的 15%左右，而余下的 85%左右的经济价值都是在产品加工、 14 贸易环节实现，因此，项目的建成将有效促进我地珍珠产业经济结构的升级，创造更大的经济和社会效益。保守估计，项目建成后，仅珍珠产品，市场内年交易额可达 8亿，为当地创造就业机会上千个。可以预见，项目的建设，对地区经济的发展，地区农业产业结构的升级，淡水珍珠产业经济的可持续发展，都有着重大的意义。 15 第三章 市场分析、预测与对策 1. 区域经济发展与规划 沙 城市宏观环境分析 1) 城市人口因素分析 长沙 2008年末常住总人口 括宁浏望），比上年增长 城市化率为 全年新增就业人员达 比增长 其中下岗失业人员再就业 少 新增转移农村富余劳动力就业 末全市从业人员达 中城镇就业 人员达 末城镇登记失业率为 2) 城市 定资产投资及产业结构情况 根据长沙市 2008年国民经济和社会发展统计公报显示 2008年，长沙实现地区生产总值（ 上年增长 分产业看，第一产业实现增加值 长 第二产业实现增加值 长 其中工业实现增加值 长 第三产业实现增加值 长 第一、二、三次产业分别拉动 次产业对 按常住人口计算，人均 5765元，同比增长 与上年同期相比较 ，一、三产业比重分别降低 产业提高 次产业结构由上年的 部工业增加值占 比上年提高 非公有制经济实现增加值 全市 非国有经 16 济固定资产投资 长 占全社会固定资产投资的比重达 占比比上年提高 长 占全市进出口总额的比重为 提高 长沙在全省的引领作用更加突出。经济总量在全省的占比为 比上年提高 均 济总量在长株潭三市中的占比达 比上年提高 其他市州相比较，长沙 长沙全年完成全社会固定资产投资 分城乡看，城镇固定资产投资 长 农村投资 长 在全社会固定资产投资中，第一产业完成投资（不含水利建设投资） 上年增长 第二产业完成投资 长 其中工业投资 长 第三产业完成投资 长 高新技术产业投资 长 非国有单位完成投资 长 占全社会固定资产投资的比重达到 基础设施建设完成投资 全社会固定资产投资总额比重为 比上年提高 3) 城市消费品零售总额及商业总体情况 长沙消费品市场持续红火。全年实现社会消费品 零售总额 上年增长 增速提高 除物价因素实际增长 全年限额以上批发零售企业零售额比上年增长 分类别看， 17 食品、饮料、烟酒类增长 服装、鞋帽、针纺织品类增长 化妆品类增长 金银珠宝类增长 体育、娱乐类增长 石油及制品类增长 通讯器材类比上年增长 家用电器和音像器材类增长 汽车类增长 汽车类零售额拉动全市社会消费品零售总额增长 市场价格出现结 构性较快上涨。上涨幅度提高 品零售价格上涨 上涨幅度提高 市居民消费价格上涨 上涨幅度提高 市商品零售价格上涨 上涨幅度提高 材料、燃料、动力购进价格比上年上涨 工业品出厂价格上涨 固定资产投资价格上涨 房屋销售价格上涨 土地交易价格上涨 房屋租赁价格上涨 物业管理价格上涨 旅游业加快发展。全年接待国内旅游者 比上年增长 国内旅游收入 长 接待入境旅游者 长 国际旅游外汇收入 长 国际国内旅游总收入 长 4) 城乡居民收入水平 居民收入较快增长，消费结构持续升级。抽样调查资料显示，全年城市居民人均可支配收入 18282元，比上年增加 2129元，增长 剔除物价因素，城市居民收入实际增长 在城市居民家庭可支配收入中，人均工资性收入按从业人数计算同比上升 人均经营性收入按从业成员 计算同比上升 城市居民人均消费性支出 12960元，增 18 加 672元，增长 服务性消费支出 3804元，增长 城市居民恩格尔系数为 受食品价格上涨较快影响，城市居民消费分类中，食品消费增长 衣着消费增长 设备用品及服务消费增长 医疗保健消费增长 交通和通讯消费减少 居住消费增长 教育文化娱乐服务消费减少 杂项商品和服务消费增长 年末每百户家庭拥有家用汽车 家用电脑 入互联网的计算机 均住房建筑面积 全年农村居民人均可支配收入 7632元，比上年增加 1293元，增幅提高 民人均纯收入 8003元，增长 其中工资性收入 3708 元，增长 全年农民人均生活消费支出 6212元，增长 在消费分类中增长最快的是家庭设备用品消费支出及食品消费支出，分别增长 农村居民恩格尔系数为 上升 均每百户家庭拥有家用汽车 动电话机 别增加 村居民人均住房面积 加 沙市城市发展规划 1) 城市发展规划 长沙市城市总体规划 (2003 到 2020年，长沙的规划区面积将从 90版规划的 960平方公里扩大到 2893平方公里，城市居住人口将增至 310万，将近比现在翻一番。 此次的总体规划，其主要特点是发展“大生态”、建设大网络的“大 19 长沙”。与长沙城区紧邻的长沙县、望城县部分区域，被纳入了规划范围。 总体规划把长沙的发展目标定位为我国中部地区重要的区域性现代化中心城市，其主要标志包括：基本形成与区域性中心城市相匹配的城市功能布局，构筑山清水秀融绿洲名城为一体的城市空间；基本形成城乡一体、协调发展的市域城镇布局，并与株洲、湘潭共同构筑经济发达、布局合理的城市群；基本形成郊区以大型生态林地为主体、主城以一江一圈为骨架的绿色空间体系；基本形成与现代化相匹配的基础设施框架，以霞凝港、黄花机场、数码信息港及高速铁路、高速公路为主体，建设一批区域性重大枢纽工程等。 按照规划，到 2020年，长沙城市用地规模 将达到 400万平方公，人均城市建设用地达到 445平方米，人均居住面积达到 20平方米，绿化覆盖率达到 50%，饮用水源水质达标率 100%。国务院的批复同时强调，要控制中心城区发展规模。主城区实际居住人口要控制在 264万人以内，建设用地控制在 253平方公里以内，以有序引导人口和产业向周围组团转移和发展，疏解人口密度，促进城市平衡发展。 2) 长沙市商业发展规划 长沙市城市商业网点布局规划（ 2005年 2020年） 确定了长沙未来 15年城市商业发展总体目标：到 2020年，建设完善 1个市级商业中心、 2个市级商 业副中心、 10个区域性商业中心、 30个社区级商业中心和 18条主要商业街，基本形成区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系布局。规划还就长沙城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等建设进 20 行了专项规划。规划制定基本把握了 3条原则：一是商业网点规划与“十一五”规划相结合，考虑更多在城郊设点；与重大交通枢纽点相衔接，考虑在新火车南北货站、武广客运专线站点以及远景规划的地铁及轻轨项目附近布点大型购物中心。二是规划与长株潭融城及长沙“一小时经济圈”战略相结合，提 高长沙商业辐射能力。商业布点不局限集中在核心城区，而向交通便捷、辐射力强的城市外环、城郊接合部分布，同时按现代流通发展趋势，积极引导连锁经营、电子商务、物流配送等新型业态加快发展。三是规划将整合控制现有城区网点与规划引导新城区网点相结合。考虑搬迁城区内的诸多专业市场，引导商业布点星沙、河西等人口密集区。 目市场现状及发展趋势 中国淡水珍珠年产量约为 1500吨，占到世界淡水珍珠总产量的 99%以上，是世界珍珠生产的“牛耳”，而在这些耀眼的光芒背后，中国珍珠的产值与产量却形成了极大的反差；在全球珍珠产品 销售额中，由中国实现的不到十分之一。同时，中国淡水珍珠的 70%以上是销往国际市场，国内市场消费严重不足。 可见，中国珍珠产业的现状是“喜忧参半”：一方面，珍珠消费市场空间广阔，中国珍珠还大有可为；特别是湖南，“高产低收”的状况迫使湖南珍珠必须重新定位，寻找新的出路，才能在珍珠行业的竞争中取胜。 湖南珍珠呈现“高产低收”现象与湖南珍珠缺乏高附加值产品不无关系。目前，整个湖南高质量、高附加值的宝石级珍珠出口较少，不到 21 总产量的 产品附加值低，经济效益十分有限，而这又与湖南珍珠产业在加工技术、经营模式、销售 管理等方面存在问题，没有一个专业的项目工程，缺乏综合竞争力是密不可分的。 因而，为应对这一状况，湖南珍珠产业未来的发展方向将逐渐转向“克服片面追求初级产品数量的倾向，实行以终端产品质量取胜的策略”上来。将加强新技术、新产品开发，提高产品质量，大力发展珍珠深加工和综合利用，延长产业链，努力提高产品的附加值；同时，优化产业结构，组建大型科、工、贸一体化，产、供、销一条龙的珍珠产业集团，形成规模效益，做大做强自己的民族品牌，并重视珍珠文化的宣传，力拓国内、国际市场。 目前，中国的珍珠市场分布比较广，重点在江苏和浙 江两个地区，这也是我国珍珠产业起步较早、技术比较成熟、规模比较大的地区。 这其中，规模最大、影响也最大的是浙江珍珠市场，以诸暨市山下湖镇的珍珠市场为中心，年创产值约为 50 亿元。近年来又不断投资，2007 年又创建了“华东国际珠宝城”，并且规模不断扩大，年成交额都保持在 50 亿元以上。诸暨已经被公认我国的淡水珍珠中心。江苏的常州、苏州等地，也是著名的淡水珍珠产区，苏州也有较早的具有一定规模的珍珠市场。 综合看来，中国淡水珍珠产业基本形成江、浙及湖南两大产业圈态势，与东南沿海的海水珍珠产业相呼应。江、浙珍珠产业圈虽 然知名度比较高，市场较成熟，但存在因城市工业发展，资源有限，及污染等原因，珍珠产量不足，许多珍珠大户将产业内迁，对国内市场带动、辐射 22 力不足等问题，市场发展后劲受到制约，亦难以满足珍珠产业圈发展的需要；而湖南珍珠产业圈内，则市场中心分散，功能不全，无核心及特色优势，没有一个科学规划的、专业的市场带动，竞争力较小，市场作用不明显。 综上所述，湖南的经济快速、可持续发展，城镇居民可支配收入稳步提高，人民生活水平大幅度提高，形成了对珍珠产品的需求。因此，湖南迫切需要建立一个大型的珍珠展示、加工、交易及批发市场，并使之成为具有交易、调节、信息功能和有强大综合辐射力的珍珠产品集散中心，这也是湖南珍珠产业发展的大势所趋。 2. 项目竞争力分析 天园地芳珠宝城（一期）项目的建成，将成为湖南珍珠产业圈的核心市场。 目区域淡水珍珠资源优势 目前，湖南珍珠产量占到全国淡水的 60%以上，其自然的地理地貌和温润的气候，形成了优厚的养殖条件，使湖南的珍珠养殖规模有较大的发展潜力。并且，随着沿海产业资本的内移，淡水珍珠的质量、加工水平将不断提高，单就在项目所在地望城县而已，其境内就已经开发建设了万亩以上的优质淡水珍珠养殖基地。这 将是项目建设和发展的直接基础。 目区域的地缘、交通优势 望城作为湖南省会长沙城市规划发展的新城区，同时，河西先导区发展规划为望城谋划一个美好的蓝图。长沙，处于京广经济走廊和长江 23 经济带的十大交汇区域，城市公路、铁路、航空、水路网络发达，是中国内陆重要的物流枢纽中心。同时，位于中国东西部的中间过渡地带，是我国实施西部大开发战略东临、沿海经济扩散辐射西部地区的必经之路，区位优势显著，有利于区域经济的竞争和辐射。 目的政府扶持优势 因项目建设的性质和功能较好的配合了国家和地方政府制定的经济发展长 远规划及社会发展的大趋势，得到了县、市两级政府的大力支持。除给与大量的优惠政策外，协助开发、配套资源，政府还在配合项目进行宣传、推广，为项目建设发展提供了强大的助推力。 目建设的产业链发展规模优势 项目在湖南虽然是首个大型的珍珠及珠宝项目工程，但该项目有国内外最成熟的管理经营经验和海内外珠宝商的参与，经过科学合理规划，使项目建成后各项功能直接运行，缩短一般市场经验不足的差异。为能充分辐射内陆广大区域，最大、最好的发挥市场的流通、导向功能，项目在投资额规模、市场功能开发规模上，都在湖南珍珠产业圈内首 屈一指，具有无可比拟的优势。 项目建成后，将成为中南地区最大的珍珠、珠宝的销售、生产与加工中心，珍珠原料及产品的集散与物流中心，珠宝文化展示、宣传中心，商贸旅游的观光、购物中心。项目将可带动珍珠产业上下游链条的全面整体发展，及相关产业的综合发展，真正发挥出规模效应。 24 3. 市场风险分析与防范对策 目市场竞争风险 风险 海老字号的珍珠市场、洞庭湖产业圈内其他珍珠市场，都是项目面临的竞争对手。如何争取更多更高品质的商户及减少商户的流失，将是项目经营中面临的主要问题。 对策 湖南珍珠产业圈核心市场，拓展国内消费市场桥头堡；充分利用和发挥项目的地缘优势，主要引进有差异需求的客户，打响“天园地芳珠宝城（一期）”的品牌后，再扩大影响。以“高起点、高标准”起步，用市场自身的功能特色、优质环境、高质的管理服务和优惠的措施来吸引商户和客户。 目经营管理风险 风险 是项目持续收益的关键。 对策 素质的项目管理队伍，按功能成立专门事务部，专业运作管理和提供服务。注重内外信息交流，对内，对听取商户的意见和反馈； 对外，多与同行进行学习、交流，把握市场发展动态，寻找自身不足，从而针对性的适时改进。 25 第四章 建设地点及建设条件 本项目属于综合型商贸中心，但是具有较强的专业性，主要经营珍珠及湖南的土特产，据项目的特性，要求交通便捷，经过考察后，初步选定该宗地。本项目处在长沙市望城县经济开发区内，期规划用地 临金星大道，南抵石长铁路，北临长沙市三环线，区位优势显著，交通便捷，条件得天独厚。 1. 项目建设区概况 望城县地处湘中东北部的湘江下游，东与长沙市岳麓区、开福区、长沙县交 界，南抵湘潭县，西与宁乡县、益阳县接壤，北靠湘阴、汩罗。属长沙市管辖，现在大部分归河西先导区管理。全县总面积 1361平方公里，总人口 72万，县内现有县属以上企业 24家，乡镇企业 42家、专业市场 10个。已经形成食品、机械、轻纺、化工、建材等行业完整的工业体系。项目周边地区文教、卫生、商业服务等市政设施完善，生产、生活协作条件较好，有利于项目的执行。 县城位于湘江下游西岸，北接沩水，西绕八曲河，距长沙市 22城地形狭长，由西南向东北部倾斜，西南部属丘陵地带，地势稍高，东北方向为河谷小平原，整个辖区地势平坦 ，海拔高度在 30 38 望城县境古为荆楚之地，历为古城长沙之腹地。距今已有二千多年历史。解放以后，望城县作为近邻长沙的小镇，随着长沙市的不断兴旺发展而逐渐繁荣起来，望城作为雷锋的故乡伴随着英雄的名字而响誉海内外。 26 2. 项目建设条件分析 程地质条件 望城县属江南古陆西北缘，基底由中元古界组成。上夏上元古界，下古生界地层经常接受剥蚀已被夷平。上古生界至中生界均为准地台形沉积，喜马拉雅运动对望城影响较大，初步形成了今天所见的大地景观。城区地质构造属第四纪红色粘土区，土层较深，地基承载力在 2公斤 /区地形狭长，西南部属丘陵地势，比较平坦，海拔高度在 3038米之间。无明显断裂带通过，区域内地震烈度为 6度。 文地质条件 望城属本省长衡丘陵向洞庭湖平原过渡地带，地势自东南向西北倾斜，湘江贯穿其间，出境处乔口镇附近海拔 23米，为全县最低点。整个地区如同向北开口的漏斗，这样的地貌位置，形成了本区域不同的气候特征。当西北利亚强劲冷空气南侵时，因北境无较大山丘阻遏，气流即循湘江河迅速长驱直入，并波及两岸，使望城冬季气温向南伸一明显冷舌，较同纬度邻近地区偏低，降水量也比山丘区偏少。 象条件 按全国气候区划，望城属亚热带季风湿润区。据近 20年望城坡气象站气候资料统计： 年平均气温 最热月平均气温 最冷月平均气温 极端最高气温 27 极端最低气温 年总降水量 总日照 总辐射量 平方厘米 年平均风速 s 年相对湿度 81% 年总蒸发量 年无霜期 274天 望城境内溪河纵横， 水系发达。主要河流有湘江南北贯穿其间。湘江由白泉乡炭塘子进入境内纳白泉河、观音港、靳江河，于长沙市纳龙王港汇浏阳河与捞刀河，于霞凝纳霞凝河、同福院纳马桥河、石渚垸纳石渚河由东城乡鱼尾州出境，流经境地内 58内有 5 震 场区在区域上是相对稳定的，在历史上无中强地震记载，近期地震亦很少，在中国地震参数区划图（ 位于抗震设防烈度 建筑抗震设计规范（ ,场地抗震设防烈度为 设计地震加速度为 计特征周期为 据建筑抗震设计规范（ 结合场地内地之地形、地貌，判定整个建筑场地为抗震有利地段。 通运输 望城区位条件优越、基础设施完善，地处美丽富饶的湘中河谷平原， 28 湘江下游两岸，处于北京至广州、上海至重庆（京广经济走廊和长江经济带）的十大交汇区域，是中国东西部的中间过渡地带，是我国实施西部大开发战略东邻、沿海经济扩散辐射西部地区的必经之路。 319国道、长（沙）常（德）高速公路横跨县境，省道长（沙）湘（阴）公路纵贯县城东部，长沙市三环线勾勒的弧线囊括县 境东南部 5个乡镇。雷高公路、雷锋大道及高乔大道将过境的省、国道和高速公路连通一气。北（京）广（州）铁路、石（门）长（沙）铁路跨境而过，其中，石长铁路在县城设有客货站。湘江由南向北流经县境 58 公里，最大通航能力达 1000吨。县城距长沙市 15 公里，距黄花国际机场 38公里，距湘江深水码头2 公里，县城城南有望城火车站，交通方便快捷。在长沙城市“一主两次四组团”的规划发展布局中，县城高塘岭镇、星城镇、黄金乡规划为高星组团，含浦镇、坪塘镇规划为含浦组团，为长沙城市规划发展的新城区。依托雷锋大道、金星大道、长湘公路、 319国道、长沙市二环线、三环线等融城大道，望城已与长沙城区实现多点对接和加速融合。项目建设地距省会长沙更是不足 6向直面由长沙市岳麓区主干道延伸而下的金星大道，公交车可直达市场，北临长沙市三环线，南抵石长铁路，紧连望城火车站，公路、铁路交通发达，航空、水路运输方便，十分有利于市场的建设和物流发展需要。 他配套条件（水、电、通讯等） 望城县内有 2201105座，电力供应充足。望城有自来水厂 8 家，县城新水厂日供水能力 15 万吨，全县日供水能力 21 万吨，供水设施完 备。望城为全国邮电百强县，电话 29 装机容量不受限制，移动通信全县无盲区，通信事业较为发达。同时，作为政府招商引资项目，园区在多方面给予了政策支持，其中就包括，在土地交付时，实现项目用地内的“七通一平”（供水、排水、供电、通讯、网络、有线电视、道路的畅通，及场地平整）。综合设施条件完善、方便。 30 第五章 工程规划技术方案 1. 指导思想与设计原则 1) 总体规划布局及建筑造型符合城市规划的要求，同时满足该项目用地位于金星大道旁的位置特殊性。 2) 坚持经济、美观、实用的原则，注重建筑功能的实用性，满足商业部分旅游、购物 的各方面要求。 3) 以人为本，体现生态环境，倡导人文精神，以共生的设计理念展现一个全新的极具人性化的旅游、购物环境。以关注整体概念上的“人”的理念，追求人与建筑、建筑与环境、环境与人的对话。 4) 弘扬场所精神，满足使用要求，用地科学合理，建筑组合紧凑，按照设计要求，充分利用地形和交通条件，为人们提供一处环境优美、格调高雅的生活、旅游、购物场所。 5) 合理组织人行、车行路线，形成清晰的交通路线，妥善安排足够的停车空间，并满足消防、交通、绿化、人防等方面的要求。 6) 通过优化设计来达到社会效益，环境效益，经济效益的最大化。 2. 建设任务和规模 一期 心设计，综合考虑珍珠市场的需求，建立一个集贸易、观光展示、配套服务设施于一体的大型珠宝项目工程。以填补湖南，乃至中南地区在珍珠产业的产品加工、贸易环节的空白，带动中南地区淡水珍珠产业快速发展。 一期用地约为 要为商业与公寓式酒店。总建筑面积， 31 其中地上总建筑面积 方米，地下总建筑面积 方米，具体为总规划图中的 7#。 7#为商住楼， 11#为商业中心， 14#栋为珍珠文化展览馆，第 15#栋为公寓式酒店。 一期技术经济指标表 表 5号 指标名称 单位 数 量 备 注 1 总用地面积 亩 2 总建筑面积 其 中 住 宅 商 业 酒店与办公 娱乐与餐饮 地下室建筑面积 3 停车位 个 204 地面车位 236 地下车位 3. 总体布局 面布局 该项目用地东临金星大道（路宽 46 米），南临石长铁路及望城星城火车站，北临规划拟建道路（路宽 20 米）及三环线（路宽 西面现状建筑以低层居住私房为主，地理位置优越，交通十分便利 ，场地形状方正。从项目定位和地理位置特殊两个角度考虑，本项目用地约70%都作为商业用地，并将其布置在用地东侧，紧邻金星大道抢占最好的商业位置。而住宅区用地面积占总用地约 30%面积，布置在场地西侧离金星大道较远，可更好的保证其不受噪音污染。从天际线变化的角度 32 考虑，将底层商业布置在东侧，高层住宅布置在西侧，可让在金星大道上的人们 感受到到层层提升的视觉效果。在场地的东南角布置了一个高层酒店，充分利用了有利商业位置，也使其与西边的高层住宅产生遥相对应的视觉美感，同时为了不破坏层层提升的视觉效果，酒店的层数仅设计为 16层。本次一期初步设计的 7# 10#栋位于商业地块中，为 4+商业位置优越，在本项目中是主要商业内