濮阳安成置业有限公司海晟名居项目可行性研究报告

0 濮阳安成置业有限公司海晟名居项目 第一章 总论 目名称：海晟名居 设性质：新建 目建设单位：濮阳安成置业有限公司 设地点：东至建行家属院，西至规划小路，南至中原路，北至五一公社，总占地面积 方米，折合土地 占地面积 方米，折合土地 。 目建设内容： 项目总建筑面积 36930中：住宅建筑面积 23130共配套设施建筑面积 5800其中：物业及社区服务用 房 500建设地下建筑面积 8000中：人防地下室面积 1800藏室面积 1200下车库面积 5000项目总投资 中地下部分投资总额为 1144 万元）。 濮阳市安成置业有限公司是 2013 年 5 月 18 日注册成立的一家集房地产开发与物业、管理营销、策划销售的有限责任公司，现有房地 1 产开发二级资质，公司注册资金 2800 万元。经营范围为房地产开发及销售。现有员工 25 人，其中专业技术人员 19 人（高级职称 2 人，中级职称 7 人，初级职称 10 人），公司按照 现代专业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，下设综合部、营销部、工程部、财务部、材料部，公司全体人员通力合作，相互协调，初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队，公司始终坚持以市场为向导，开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，公司结合市场情况积极探索房地产发展的新思路，以提供优质住房为己任，由公司开发的海晟名居、安成大厦正在建设之中。安成置业公司将本着“创造精品、奉献社会”的企业精神，遵循“追求卓越、筑造精品”的宗旨，继续为社会做出贡献，公司竭诚希望与社会各界携手并进，共同发展， 同创美好未来。 1、项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必须要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约 2 个百分点。濮阳房地产占 比重还将快速上升，对 贡献率还将逐步增大。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民、 2 经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济 发展的需要。 2、产品需求向精细化发展的需要 2013 年社会各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的刚性住房需求未减，一是濮阳经济增长带动居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。随着收入的曾加、生活水平的不断提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房、旧居换新居等。二是城市化进程的推进，郊县居民和中原油田前线职工向城区搬迁仍是最近几年的发展趋势，因此而带来的居住需求大幅上升。三是投资和投机性购房需求。四是每年的高校毕业生就业后带来的居住需求。也将是住房需求的另一大方面。因此， 可以预测，随着濮阳经济的快速发展、居民人均可支配性收入的增加以及濮阳城市化进程的加速， 2013 年房地产市场的需求将会在 2012 年的需求量的基础上平稳增长。 在国家调控新政下，产品更注重社区环境和外部区位配套及环境资源的整合，产品供应方面， 100 平方米以下户型将成为市场的主流，充分利用有限的建筑面积发挥建筑的功能成为消费者选房主要的关注点之一，也成为开发商发挥产品价值的一个主要方向，好的产品设计将成为吸引消费者的一大因素。产品需求方面，由于房价的上涨，产品需求向精细化发展，户型面积需求偏小，对两房和小三房的需 求会越来越大，消费者阶层将向两端发展，高端客户需求将会减少，中低端客户需求依然很大。人们对 3 居住坏境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使濮阳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。 3、解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国 增长 1 个百分点， 全国可新提供 80 多万个就业岗位，而住宅投资每增加 10%，大约可以拉动 长 百分点，则可提供 40 多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为濮阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加濮阳市当地社会就业岗位作出一定的贡献。 1、项目建设内容： 该项目总建设用地面积 建筑面积 36930中：住宅建筑面积 23130共配套设施建筑面积 5800中：物业及社区服务用房 500另建设地下建筑 面积 8000中：人防地下室面积 1800藏室面积 1200下车库面积 5000其它公共配套设施主要包括配套相应设备、上、 4 下水管路、供暖管路、供电线路以及项目区内的绿化、道路等。 2、项目建设地点： 本项目位于濮阳市华龙区，东至建行家属院，西至规划小路，南至中原路，北至五一公社。 3、项目总投资 项目总投资 元（其中地下部分投资总额为 1144万元） 4、建设条件 供电：本项目濮阳市用电供电电源引自中原路电力干线。 供水：给水水源为市政管网。 供暖：项目采暖为市政集中供 热。 本项目建设为商业建设项目，符合国家及省市的产业政策，土地在本市总体规划范围内，属商业居住混合用地。 第二章 发展规划、产业政策和行业淮入分析 1、符合国家发展规划 根据中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中指出：规划期内“城乡居民生活质量普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面的条件有较大改善”：“发 5 展房地产业，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一 、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场文化程度”。 2、符合濮阳市发展规划 濮阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要确定了未来五年的发展目标，其中在关于加快城镇化进程中指出，发挥中心城市核心带动、县城骨干支撑、小城镇支点吸纳的作用，加快城镇化进程，把城镇化和新农村建设有机结合，努力消除城乡二元结构，以城镇化带动“三化”协调发展。利用濮阳特殊的区位优势，将其打造成为河南省对外开放承接产业转移的桥头堡、中原经济区连接山东沿海和环渤海经济圈两大经济区的纽带、中原经济区省际交流与合作的平台。 构建现代城镇体系。按照“向心布局、组团发展、两规衔接、四个层次”的指导思想，构建四级城镇体系。形成“中心带动、轴线拓展、城乡联动、区域协调”的“一核两轴”空间格局。坚持“产城融合，产城一体”，以产业集聚区发展为重要载体，实现经济增长和人口集中，为城镇化提供基础支持。 着力打造区域性中心城市。以实施中心城市综合提升工程为切入点，合理确定功能分区；高标准规划建设新区，拉大城市框 6 架，实现“三区一中心”战略构想；加强城市基础设施 建设，完善城市服务功能，丰富城市文化内涵，全面提升中心城市的承载力和辐射带动力。 提质扩容发展县城。通过推进产业集聚区建设和完善城市功能。提高县城综合承载力。到 2015 年，清丰县城、濮阳县城发展成为副中心城区，南乐、范县、台前县城与周边城镇组团发展。 发展壮大小城镇。发挥小城镇连接城乡的关键节点作用，合理布局，适度发展。各乡镇要结合自身优势，实现特色发展，吸引农村人口就近转移，加快壮大现有中心镇，积极推进撤乡建镇。到 2015 年，全市小城镇要达到 50 个。 积极稳妥发展新型农村社区。按照“规划先行、就业为本、量 力而行、群众自愿”的原则，以村镇规划为先导，新农村建设与县域经济发展、城镇建设相结合，稳步推动新型农村社区建设。 稳步发展房地产业。规范有序地发展房地产业，着力加大经济适用房和廉租房等保障性住房供给力度。积极培育发展二手房市场和住房租赁市场，构建多层次住房供应体系。 住宅建设是贯穿全面建设小康社会始终的持续推动力。一是因为建筑业是国家的支柱产业，而住宅建筑又是建筑产业的主干，在国民经济中具有重要的地位和作用。二是住宅作为生活必须品，没有任何家庭可以离开它。三是一国经济增长有许多拉动因素， 7 住宅业以其使用的广泛性和产品的普及性，从多方面拉动经济增长。 20 多年来，我国居民住房水平有了很大提高，但还是在“基本小康”的发展阶段相适应的低水平的发展。今后几十年，随着经济的快速发展，人民生活水平的提高，人口的持续增长将不断创造新的住房需求。住宅建设质量、需求的不断提高，也将日益成为推动总需求增长的重要因素，继续发挥对国民经济的推动作用。 按照濮阳市城市建设的要求，该项目的建设符合国家相关产业政策和濮阳市城市总体规划，符合现代建设的要求，将使濮阳市统一规划，合理改造开发，彻底改变住宅 环境，生活环境等状况，有利于改善居民的生活环境、居住条件，解决当地经济发展中的建设用地困难，同时，对于改善濮阳市投资环境，美化市容市貌，促进城市化进程等都具有积极的意义。因此，该项目的建设无论从建设单位的资质还是项目内容等各项指标都符合国家关于住宅产业的淮入标准。 国房地产市场概况 房地产业是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的 8 历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高 速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产的发展，我国的房地产业已进入一个大发展、大提高的时期。 经过几年的快速发展和几年的宏观调控，进入 2009 年中国的房地产市场和房地产企业受全球经济危机影响，不少城市如深圳、上海、杭州、北京等部分房价回落，一部分热线开始寻找新的投资区域和渠道。而受奥运会、世博会等利好因素的影响，在人民币升值预期下，境外资金流入逐利，更是搅动了并不平静的楼市，给中国房地产市场发展带来新的复杂性。 对 于少数房价较高的地区，不少专家认为，房价的适当回落是正常的。楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。 与此同时，我们也看到，国内一系列困难和不确定因素的冲击，给中国楼市逐步走向理性回归带来挑战。 国房地产业在开发过程中的问题 1）开发商良莠不齐，自有资金严重不足 目前全国地产开发企业大大小小超过 3 万家，但有资质、实力强的企业并不多，在 3 万家开发企业中，只有 50 多家上市，即使是上市房地产公司，面对一个地产项目动辄数亿元甚至 10 多亿 9 元的资金缺口也显得杯水车薪。只有少数企业的自有资 金能达到35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足 10%。 2）盲目开发建设，房产供需不衔接 一是总量上在一定时期不衔接。在国家信息披露制度不健全、不完善的情况下，开发商缺少政府的宏观有效指导，一味追求大社区、大项目，往往使一定时间内形成的供给大于需求，形成总量的暂时过剩；二是房型结构上与广大居民需求不吻合。一些开发商刻意追求超前消费，开发高标准小区，目标锁定在白领或富有阶层，以至出现高价位房子多，中低价位房子少的状况，形成了房产结构性过剩，由于这二个问题的共同作用造成大量房产空置，使开发商资金不 能及时收回，形成现实的或潜在的信贷风险。 3）假按揭套取银行贷款，信贷资金面临直接风险 假按揭即指凭借真正购房以外的方式获得银行住房按揭贷款的行为。现实生活中，主要是指房地产开发商以各种名义怂恿本单位职工及其亲属冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款的行为。假按揭的诱因是一些资质不高的开发企业，通过假按揭的形式一方面逃避了银行对开发贷款的严格审查，另一方面可获得较长时间的银行贷款，同时还套取开发贷款与按揭贷款的利差。其后果是增加了虚假的购房需求，为资质不高的开发企业转移开发风险留下了隐患；给不法 企业诈骗银行贷款提供了可能。 4）银行急功近利，降低贷款“准入”标准 10 由于我国房地产业起步较晚，目前正处于高速发展时期，各家商业银行都处于抢占市场份额阶段，在激励机制的作用下，一些商业银行的分支机构出现了急功近利的苗头，放松了贷款审查标准，对国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证不全的房地产开发项目发放房地产开发贷款；或采取变通的方式，以流动资金贷款用于房地产开发项目；一些商业银行还暗中突破央行的规定，对个人购房贷款发放“零首付”贷款；甚至对个人首付提供一 定比例的无息贷款；或者在一些多层房屋结构没有封顶，或者高层房屋投资没有达到 2/3 时，开展个人住房按揭贷款，使得相当部分房地产开发贷款和个人贷款中蕴藏着风险。 国房地产发展预测 国房地产市场发展预测 1）房地产融资方式呈现多元化趋势 长期以来，我国房地产开发采用的是典型的“香港模式”，即开发商利用大量银行资金买地、建房、卖房，然后再开始新一轮循环。在这个过程中，房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款、预收款、银行按揭贷款、施工企业垫款，而开发商自有资金比例甚低。经过政策调整后，土地使 用趋于透明，但是资金的制约日益明显。近几年国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求，先是清理工程拖欠款，接着房地 11 产开发资本金比例提高，存贷款基准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高，继之“招拍挂”后的国有土地出让金的限期缴清，直到最近人民银行建议取消期房销售，资金成为房地产行业面临的最大挑战；旧的融资渠道受阻、资金链日益趋紧。在这种形势下，房地产业正由土地运营向金融运营转变，而房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品，以银行贷款为主导的间接融资转变为多元化融资融资模式。 2）房地产投 资增速趋稳，供给量有所增加 从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓，趋向理性与发展。承受着宏观调控政策作用的继续显现， 2005 年全年房地产投资增长约 22%左右。由于当前我国房地产投资增长已进入到相对正常增长空间，随着决政层不断的出台相关调控措施，估计 2011 年房地产投资不会出现较大幅度的上升，只会小幅升。一方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款的消费贷款将继续从紧，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。另一方面海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金 偏紧状况将有所改善。由于房地产行业产品生产周期长的特点，房地产市场供给表现出很强的惯性，由于前期政府储备了大量土地、以及存量土地的整理并盘活，给商品房的开发提供了足够的土地资源。 3）非理性需求继续减少，自住性需求将逐渐回暖 随调控政策的不断完善和落实，投机性需求将会继续受到抑 12 制。同时，各地的城市改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性需求也会有所下降。但在汇率高速幅度不大的情况下，一些国际热钱仍对中国房地产市场投资感兴趣，因此，外资对房地产市场的投机仍然存在。 由于房地产调控效果逐步明朗，消费者的心理开始 进入理性心态，投资方向正缓慢转变。 2006 年自住性需求将逐渐回暖，首先，随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高，居民消费重点已经转向住、行等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅度提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，大量农村人口流向城市，同时，经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才，将形成巨大的住房需求。 4）房地产价格涨幅将趋向相对稳定 2005 年以来，国家出台的系列调控措施，其政策效果尤其在2008 年明显，全国部分城市房地 产价格涨幅会有小幅回落。但总体分析，向濮阳市这样的三线城市房地产价格大幅下降的可能性不大，根据目前濮阳市房产市场调查分析，地价、房价仍在不断攀升。根据上述对房地产供给和需求的判断， 2013 年商品房供给量将有所增加，自住性需求逐渐回暖，随着房地产市场供求形势和房地产市场结构进一步得到改善， 2013 年房地产价格将在 2012年的基础上仍在上升，全年 70 个大中城市房屋销售价格同比平均涨幅约 5% 7%，略低于同期城镇居民可支配收入的名义增长率， 13 涨幅基本正常。但个别前期房地产价格虚火明显的城市，可能出现房价小幅下降的情 况。 国房地产发展环境预测 整体来看， 2012 的中国房地产市场整体景气指数不高，房产交易量局部下滑，但部分地区房地产市场价格不降反增。这一方面与我国人口基数较大，城市人均居住面积水平低下，人们改善居住环境欲望强烈有关；另一方面主要受我国整体经济发展势头良好，人们收入水平断增长，区域经济发展日益协调等宏观经济影响，人们对未来充满乐观预期，购房需求增加。而且反观我国房地产行业 20 年的发展历史，房地产市场一直比较活跃。 1）宏观环境 （ 1）政策趋于平稳 预计政府宏观政策将继续保持已出台政策的连续性。 （ 2）金融持续脉动 房地产消费信贷在增幅不断下降的基础上，将重新得到加强和鼓励。银行对于房地产开发项目资金和收购土地资金比例要求降低。但是房地产消费信贷首付比例存在下调可能性，但其幅度应不会太大。 2013 年人民币继续处于升值背景下，这有利于代表人民币资产的房地产投资环境，同时也有利于外资进一步流入中国房地产行业。 （ 3）经济影响 14 2014 年中国经济持续增长，鼓励房地产消费仍然是重点。 政府在 2014 年继续推动能源价格体系改革，能源价格上涨将不可避免。如果石油价格持续上升，将给自用轿车比例较高城市消费 者带来新的住房消费变化。住宅效区化将会被延缓，城中房屋租金价格将会攀升。 （ 4）税收变数 对房屋转让时的收益税应该属于特殊情况下采取阶段性使用的临时性税收措施，其主要功能是打击房地产投机。但是这样的税种并不适合所有地区和所有时间上使用。 （ 5）土地悬念 土地拍卖制度现在在执行过程中还有这样或那样的问题，但是这个方向不会改变。热门城市的土地供给是相对不足的。 2）宏观环境 （ 1）投资波动 2012 年房地产市场整体投资可能出现先抑后扬的走势。而不同区域市场将呈现迥异差别特征。 （ 2）消费复苏 各地投资或投机类需 求已经急剧下降，城市形象工程引起的拆迁刚性需求也在减退；一些特殊性财富群体集团性购买行为也有所沉寂。目前各地城市移民、本地居民更新住房需求仍然保持稳定态势。目前相当多城市已经恢复到宏观调控前一个正常需求状态。 15 3）微观环境 （ 1）品牌地位 在 2013 年房地产企业将从 2012 年资金处境差异转变为产品在消费者品牌位置的差异。 （ 2）外行特征 相当多数量的投资房地产行业“外行”企业正在逐步离开这个市场，外行直接投资房地产势头已经在减弱。 总之，根据我国的经济发展态势，房地产业发展的大趋势仍将是供不应求，前景看好。 房地产业至少在未来 10 年内仍将是一个需求旺盛、供不应求的行业。但考虑到中国政府近年来对房地产业采取的一系列平抑房价，防止房地产过热的措施，房价的涨幅不会太大、但预计仍会维持每年 5% 6%的增长比例。 阳市房地产现状及需求预测 阳市房地产市场现状 2013 年，对于龙城房地产市场来说是调整的关键一年，也是市场转型的重要时期。 2013 年，濮阳认真贯彻落实国家和省市有关调控政策，楼市发展态势总体良好，供应结构得以有效调整，市场不断朝成熟理性的方向发展。 2013 年濮阳房地产市场主要呈现以下几方面 特点： 1、 调控：声声渐急 对于 2013 年的房地产调控，业界早有预感，只是没想到风雨 16 来得如此猛烈。如此频繁、密集、涉及众多部门的宏观调控在房地产历史上从未有过，一切都在考验着楼市神经。但出发点仍然是抑制投资、投机，改善住宅供应结构，满足普通百姓住房需求。为了达到这一目的，国家从金融、信贷、土地、税收等方面出台了多项政策，其中包括限购、限贷、限价、加息、“土地”、“税收”等一系列“步步为营”政策，调控已然从“宏观”延伸到“微观”，濮阳楼市受全国大气候的影响，第四季度出现持币待购现象，成交量明显下降。 2、 房价：稳步上 涨 2013 年，受国家相关银根紧缩、抑制投资性购房和逐步加大保障性住房建设力度等房地产市场宏观调控政策的影响，我市城区房地产市场运行总体平稳，市场需求逐步回归理性，房地产市场整体保持良好发展态势。濮阳市城区房地产开发施工面积达 330万平方米，其中房地产开发企业商品房施工备案面积 190 万平方米，保障性住房 140 万平方米，房地产开发完成投资 元。市城区商品房销售均价在 3999 元 /平方米左右，新建商品房销售价格继续保持平稳中略有浮升的态势。 房价稳步上涨君现象的出现是由我市房地产市场的实际情况决定的。一是 调控政策旨在打击炒房投机者，但在濮阳这样的中小型城市，居民购房仍以自住为主，楼市不可能受到政策的太大打击。随着个人买房者不断增加，商品房空置比率降低，现在可售商品房现房存量不大，与居民对房屋的需求相比呈现出供不应 17 求的局面；二是由政府严格执行土地年度计划，建立土地储备体制，控制土地供应，推行土地公开招标、挂牌、拍卖制度，在一定程度上提高了建设用地的价格，房地产开发开始向资本市场转移；三是随着居民收入水平的提高，对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高的要求，其需求档次的提升也拉动了房价的 上升；四是银行贷款基准利率上调，将在一定程度上增加开发商的资金成本；五是国家对部分小钢铁、小建材等高耗能、高污染企业关停并转的宏观政策，在一些方面提高了房屋的建设成本，这也成为房价上涨的客观原因之一；六是开发环节税费增加，也导致房价的上涨。房产税在坚持了几年总营业额的 10%，今年又上调等；七是房地产市场开发的内在决定的，即在较高收入者的需求未基本满足之前，市场供给的重点不太可能是档次较低、盈利较差的低价商品房，而高品质住房比重增加，直接导致房价的上涨；八是个别开发商提高预期收益，误导消费者进行不合理的投资， 在一定程度上也拉动了房价的上扬。 3、 结构：更为合理 在各项政策的调控指导下，濮阳市的住房供应结构有所调整。从 2013 年我市楼市供应来看，不少开发商已经开始适时调整规划，增大了中小户型结构住房的比例。政府部门也更加关注中低收入人群住房问题，鼓励开发商加大中低价位普通住房供应，产并不断健全住房保障体系，印发了濮阳市最低收入家庭廉租住房管理办法，建立了廉租住房制度，成为濮阳市贯彻国家宏观调 18 控政策的具体举措之一。全市共完成廉租住房保障 11313 户，保障户数为年度目标任务的 113%。经济适用房和限价商品房的成功推出 ，对改善我市的住房供应结构缓冲房价上涨过快起到了积极作用。 4、品质：不断提升 随着调控的深入、规划的限制、土地成本的提高，濮阳房地产市场日趋理性，越来越多的消费者开始关注楼盘的内在品质，这就要求住宅结构合理、内在质量优良、外观新颖别致、住宅小区环境优美、配套设施齐全、节能保温舒适度高。因此，开发商也更加注重在设计施工、环境配套上采用新材料、新设备、新工艺，加大配套设施建设，以特色来形成卖点。如目前商品住宅结构从砖混转变到框架，同时智能化管理、三表出户、外墙保温，中空玻璃、宽带接入等，使建设质量和品质大大提 高。 5、市场：空间巨大 近几年，濮阳市居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡，濮阳房地产市场也在调整中迅速壮大。而且，随着濮阳市城市框架的不断拉大，城市人口的急剧增加及城市辐射力的增强，濮阳房地产市场的发展步伐也随之加快，一个发展空间巨大的房地产市场展现在我们的面前。 居民多样化的购房需求，成为推动房地产投资快速增长的重要因素。目前濮阳市房地产市场上主要的四种需求类型：一是主动型需求。随着市民生活水平的提高，对住房的面积、生活的舒 19 适度、相关配套设施的建设以及交通便利程度等各方面的需求在不断提高，卖旧房买 新房的主动购房者成为市场消费的主力。二是被动型需求。近年来，随着濮阳市城市化进程的不断加快和中原油田经济的不断复苏，道路拓宽和旧城改造范围的不断扩大，大量的拆迁户、中原油田前线职工为子女的教育、老人的赡养和居住品质提高而形成的回迁户，也成为房地产市场的重要组成部分。三是外来型需求。随着濮阳市投资环境的不断优化，城市绿化率和基础设施建设水平的提高，吸引了不少外来投资者和务工人员来濮阳投资和安家，形成了一定规模的外来人口住房需求。四是投资型需求。四是投资型需求。由于股票投资风险较大，居民银行存款利率不高，物价综 合指数不断上涨，部分群众愿意通过买房来保值增值，从而形成了投资型需求。 6、产品：形式丰富 2013 年濮阳住宅市场产品形式丰富多样，多层仍为市场主体，小高层逐渐增多，多层、小高层、高层，甚至别墅、花园洋房结合为一体的项目增多。建筑创新、户型改革、景观创意成为 2013年住宅产品演变的方向。另一方面，受国家宏观调控以及消费者户型偏好的影响， 90中小户型为主的楼盘也不断增加，且极受普通消费者欢迎，市场吸纳速度较快。 供应量的加大，高端产品的增多，促使房地产开发企业无论在产品品质上、还是在设计上 、景观上和物业服务理念上都要有一个高的起点，以有形的产品和无形的服务来赢得消费者。 20 阳市房地产市场发展预测 1、调控效应将陆续“浮出水面” 由于 2013 年宏观调控政策的着力点包括住房建设规划、经济适用房建设、新开工项目比例等，周期性特征非常明显，效果的显现必须需要时间。“这是此前调控政策无法立竿见影的一个重要原因，也恰恰可能是蛇年包括今后房地产市场的最大亮点。”专家说。 根据国家关于调整住房传应结构稳定住房价格的意见、濮阳市濮阳市最低收入家庭廉租住房管理办法、中原油田中原油田职工住房出 售及管理暂行办法等政策落地，中低价位、中小套型变通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的供应量逐步落实到位，随着公务员小区、东方花园经济适用房、廉租房、定向开房等保障性住房陆续投入市场，将有效改善我市房地产市场供应的结构性矛盾和市场布局，有可能在今年影响龙城楼市。由此可同见，今年改进和完善经济适用房制度，加快建立和实施廉租房制度，调整住房供应结构是一场“重头戏”，重点是加快建设中小套型、中低价位普通商品住房，着力解决中低收入群体的住房问题。 2、房价可能比较平稳 2013 年整个销售势头仍然比较平稳，房价稳步 上涨。在巨大的需求之下 2014 年房价必将保持惯性上升势头，降价的可能性不大。 21 近几年，房地产已成为濮阳的支柱产业之一，并且带动相关产业 50 余个，政府部门从经济发展的大局出发不会使房地产行业有大起大风的几波，将长期保护和扶持房地产行业的发展。以带动其他产业的快速发展，拉动内需，刺激消费。反过来，持续快速的经济发展，也必然将为房地产行业提供强大而稳定的后盾，并创造出更大的市场。 另外，即将在 2014 年上市的楼盘绝大部分都是 2008 年后通过拍卖取得土地的，巨大成本的支出就使得开发商不得不提高房价以保障利润。再者， 随着品质提升和市民购房需求的增加，房价自然会水涨船高。 3、土地市场管理将更加规范，地价会继续上涨 2011 年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有，这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本的 提高将是必须面对的现实。 总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。 22 4、企业持续洗牌重组，市场竞争回归理性 过去房地产开发中最不透明的土地市场将走向阳光化，房地产经营环境进一步优化，企业经营将走向平等竞争，质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础。 一方面，随着一系列政策措施的出台，“银根”、 “地根”的进一步紧缩等将使一部分开发商面临空前的“资金链”和“拿地”压力，行业内的“洗牌”将加剧，市场的“逐出效应”将会 显现。另一方面，随着市场竞争的加剧，房地产业中的“优胜劣汰”、企业间整合将会成为常态，品牌与实力竞争将成为房产市场的主题词。 在竞争中，土地资源将更有效地配置到竞争力强的房地产企业中，导致企业的洗牌重组在 2013 年已呈现出迹象的基础上持续进行：一些缺少土地和资金支撑的中小开发商、一些不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能在这一轮竞争中出局；房地产业调整重组将主要表现为企业互利合作，在土地出让制度真正转轨前已储备大量土地而无力融资的企业，需要选择 与有资金和实力的开发商进行合作开发， 2013 年这种合作现象初现苗头，预计 2014 年将会大量出现。 概念炒作将逐渐失去效力，品牌、质量竞争将成为竞争的主要表现。近几年房地产市场概念炒作一浪高过一浪，形形色色的概念标新立异、层出不穷，表现出浓厚的浮躁色彩，顺应了高收 23 入购房者不仅重视房屋品质和舒适程度，而且追求文化品位和时尚的需求。随着高收入阶层的需求逐步得到满足，市场重心由高收入者向中低收入者转移，购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。以概念吸引购房者的策略 将逐渐失去光彩，品牌竞争将回归理性。由注重概念的塑造转移到对产品品质的关注，尤其是从户型、规划、配套、园林、外立面、可持续发展等多个方面，重新认识和定位龙城楼市产品的竞争力。并在产品开发、营销战略、后续服务等方面做出相应改进。 5、市场热点区域增多，供应向城郊区体倾斜 由于市内建成区土地供应减少，开发项目将逐渐向城效区发展。在“凯帝国际”、“锦绣花园”、“水景湾”、“华府山水”、“近水楼台”、“世外桃源”和“未来花园”再居市城区绝版位置，位列高端在攻城掠地、高歌猛进之时；以“建业城”、“四季果岭”、“上海城”、“紫金苑”、“龙溪地”、“阳光金城”为代表的城效或近郊楼盘也正以自己特有的方式引领“龙城的大盘时代”：在储多个精品大盘托市的盛况下，以东方花园一期、二期两个经济适用住房项目共计 33 万平方米，建设新村 10 万平方米、盟城新区 光丁香园 平方米共 平方米为首的经济适用房或限价商品房也在广大中低收入这庭的翘首企盼下全面展开；而“铜锣湾”工人文化宫项目、“容金国际”和“城中央”、“义乌国际城”的加盟又让龙城的房地产格局发生巨大改变，由 24 原来社区商业和底层商铺为主的商业布局向大型 商业发展。另外以建业为代表的城中村改造项目、以河北万通地产为代表的新农村改造项目推出的商品房也会以一定的比例向广大龙城居民开放。届时濮阳市 2014 年的房地产发展涨幅可能会比 2013 年更快，热点更普遍， 2014 年可能是濮阳市房地产市场投资的新纪年！ 6、个人房贷紧中有松 房地产发展到今天，银行对房地产企业的大力支持至关重要，同时购房者的住房贷款业务也成了各家银行疯抢的蛋糕。在 2014年，金融政策对楼市的影响力还将继续加大。 2013 年在宏观政策的调控下，持续加息使得房地产市场的金融政策一度显得非常严紧。但是， 如果压抑购房需求，也会使得银行在房贷这块稳吃的蛋糕也越来越小。为了保住这块蛋糕，各家银行在房地产贷款市场上不停地推出新的房贷政策以吸引购房者，而对于 2014 年的房地产个人信贷而言，可能会有利好于购房者的消息不断出台。 7、市场需求保持稳定 产品需求向精细化发展 2013 年社会各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的刚性住房需求未减，一是濮阳经济增长带动居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。随着收入的增加、生活水平的不断提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房、旧居换新居 等。二是城市化进程的推进，郊县居民和中原油田前线职工向城区搬迁仍是最近几年的发展趋势，因 25 此而带来的居住需求大幅上升。三是投资和投机性购房需求。四是每年的高校毕业生就业后带来的居住需求，也将是住房需求的另一大方面。因此，可以预测，随着濮阳经济的快速发展、居民人均可支配性收入的增加以及濮阳城市化进程的加速， 2014 年房地产市场的需求将会在 2014 年的需求量的基础上平稳增长。 在国家调控新政下，产品更注重社区环境和外部区位配套及环境资源的整合，产品供应方面， 100 平方米以下户型将成为市场的主流，充分利用有限的建筑 面积发挥建筑的功能成为消费者选房主要的关注点之一，也成为开发商发挥产品价值的一个主要方向，好的产品设计将成为吸引消费者的一大因素。产品需求方面，由于房价的上涨，产品需求向精细化发展，户型面积需求偏小，对两房和小三房的需求会越来越大。消费者阶层将向两端发展，高端客户需求将减少，中低端客户需求依然很大。 8、二手房市场需求旺盛 在一手房市场继续保持稳定发展的同时，二手房也依然保持较为旺盛的市场需求。由于新房价格的上涨，特别是市中心区域和中原油田所在总部区域房价的过高增长，一部分人士会选择购买区位和品位较好的二手 房，同时二手房价格也会随着需求的旺盛和新房价格的上涨而上涨。但二手房房源未能充分释放造成有效供给不足，银行“惜贷”又导致申贷难度大，使二手房市场并未达到理想程度。随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市，房源继续放量，购房需 26 求，持续增长，二手房市场将增加活力，价格平稳上升。 第三章 建设条件分析 本项目位于濮阳市华龙区，东至建行家属院，西至规划小路，南至中原路，北至五一公社。 项目建设场地范围内地质条件良好，场地较为开阔，周围无污染企业，交通便利。拟建地周 边拥有丰富的自然景观，且周边电力、供水、排水等基础设施完善，可提高已有基础设施利用率，降低建设投资、缩小用地规模中，大大提高了濮阳市市内的土地集约和节约的水平。该项目用地性质为商业居住混合用地，符合规划选址要求。 1、 濮阳市气象条件 濮阳市位于黄河中下游冲积平原，属暖温带大陆季风性半干旱气候区，四季分明，冷暖适中，无霜期长，雨量充沛，光照充足，可满足项目建设的需要。 风向：常年主导风向 南北风 夏季主导风向 南风 冬委主导风向 北风 感到风向频率 27 风速：年平均风速 气温：年平均气温 极端最高气温 极端最低气温 降水量：年平均降雨量 最大降雨量 最小降雨量 发量：年平均蒸发量 最大蒸发量 1924最小蒸发量 度：年平均湿度 69% 日照：年平均日照 时 日照率 57% 积雪：年最大积雪厚度 20 厘米 冻土：年最大冻土厚度 41 厘米 2、 濮阳市地质条件 濮阳的大地构造属华北地台，其辖区位于东濮凹陷之上。东濮凹陷起夹在鲁西隆起区、太行山隆起带、秦岭隆起带大构造体系之间。东有兰聊断裂，南接兰考凸起，北界马陵断层，西连内黄隆起。东濮凹陷起是一个以结晶变质岩系及其上地台构造层为基底，在新生代地壳水平拉张应力作用下逐渐裂解断陷而成的双断式凹陷，走向北窄南宽，呈琵琶状。该凹陷形成过程 中，在古 28 生界基础上，沉积了一套巨厚以下第三系为主的中、新生界陆相沙泥岩地层，是油气生成与储存的极有利地区。该地区地质特殊比较明显：（ 1）下第三系沉积沉降速度快，生油层厚度大，成熟度高。（ 2）盐湖沉积多旋回、多物源、多含油层系。（ 3）油气藏类型多，（ 4）东濮凹陷起位于生油两次凹陷之间，油源条件好，长期发育的中央隆起带北部，整带连片含油，油气聚集方便。（ 5）有油成气、煤成气两种汽源，天然气蕴藏量丰富。 地貌 系中国第三级阶梯的中后部，属于黄河冲积平原的一部分。地势较为平坦，自西南向东北略有倾斜，地面自然坡降南北为 1/39991/6000，东西为 1/60009000。地面海拔一般在4858 米之间。濮阳县西南滩区局部高达 ，清丰县巩营乡里直集西南仅 。由于历史上黄河水注海和黄河沉积、淤塞、决口、改道等变故作用，造就了濮阳平地、岗洼、沙丘、沟河相间的地貌特征。境风有临黄堤、金堤，还有一些故道残堤。平地约占全市面积的 70%，洼地约占 20%，沙丘约占 7%，水域约占3%。 土地土壤 濮阳市土地面积 4188 平方公里，人均 顷（ ）。其基本特征是：地势平坦，土层深厚，便于开发利用；垦殖率较高，但人均占有量少。后备资源匮乏。濮阳市土地开发利用历史悠久。开发利用历史悠久。绝大部分已开辟为农田，土地垦殖率 除生产建设和生活用地外，宜农而尚未开垦的荒地已所剩无几。濮阳市的土壤类型 29 有潮土、风砂土和碱土 3 土类， 9 个亚类， 15 个土属， 62 个土种。潮土为主要土壤，占全市土地面积的 分布在除西北部黄河故道区以外的大部分地区。潮土表层呈灰黄色，土层深厚，熟化程度较高，土体疏松，沙黏适中，耕性良好，保水肥，酸碱适度，肥力较高，适合栽种多种作物，是农业生产的理想土 壤。风砂土有半固定风砂土和固定风砂土两个亚类，共占全市土地总面积的 主要分布在西北部黄河故道，华龙区、清丰县和南乐县的西部。风砂土养分含量少，理化性状差，漏水漏肥，不利耕作，但适宜植树造林，发展园艺业。碱土只有草甸碱性一个亚类，占全市土地面积的 主要分布在黄河背河洼地。碱土因碱性太强，一般农作物难以生长，改良后可种植水稻。 矿藏濮阳地质因湖相沉积发育广泛，第三系沉积很厚，对油气生成及储存极为有利。已知的主要矿藏是石油、天然气、煤炭，另外还有盐、铁、铝等。石油、天然气储量较为丰富，且油气质量好 ，经济价值高。地质资料表明，本区最大储油厚度为 1900 米，平均厚度 1100 米，生油岩体积为 3892 立方千米。据其生油岩成熟状况、排烃及储盖条件，经多种测算方法估算，本区石油在远景总资源量达十几亿吨，天然气远景资源量 2000 亿立方米 3000亿立方米。本区石灰至二叠系煤系地层分布面积为 方公里，煤储量 800 多亿吨，铁、铝土矿因埋藏较深，其藏量尚未探明。 3、濮阳经济发展现状 30 2013 年全市上下认真学习贯彻党的十八大精神，准确把握“四个重在”实践要领，抢抓中原经济区建设重大机遇，以持续开展“一创双优 ”活动为动力，坚持“ 4321”发展思路，持续求进、奋力超越，积极应对经济下行压力，以智慧破难题，以实干图赶超，实现了经济社会快速发展，主要经济指标大幅跃升，成功迈出了“二三五”赶超目标第一步，圆满完成了市六届人大五次会议研究确定的目标任务。濮阳彻底打破了长期沉闷局面，站在了新战略起点，进入了科学发展、务实发展、赶超发展的新阶段。 步预计，全市生产总值完成 980 亿元，增长 12%，增速居全省第 2 位。财政总收入 元，增 其中公共财政预算收入 元，增长 居 全省第 7 位；公共财政预算支出 元，增长 元，增长 居全省第 4 位。 模以上工业增加值完成 元，增长 居全省第 4 位。固定资产投资 元，增长 居全省第 6 位。节能减排完成省定目标。 镇居民人均可支配收入 19209 元，增长 居全省第 8 位。农民人均纯收入 7086 元，增长 居全省第 5 位。 会保障体系、公共卫生服务体系、公共文化服务体 系不断健全，安全生产、食品药品安全、质量监 31 督等工作进一步加强，信访稳定、民族宗教、平安建设等都取得了新成绩。 1）给水：水接入市政自来水管道。供水管网沿道路呈环状敷设，消防系统与日常生活用水为同一水源。由城市自来水直接供给消防、生活用水，经消火栓泵及喷淋泵为消防系统供水。 2）排水：该小区本着高起点、高标准的要求，排水采用雨水、污水分流制排水系统。依据居住小区给水排水设计才规范，本规划小区地形坡度较小，在布置排水管道时，尽量将雨水以最短的距离排出，将雨水、污水排入城市排水管网，污 水通过城市污水管道最终排入城市污水处理厂进行污水综合处理。 3）供电：由濮阳市供电公司供给，在小区内配备变电箱，电源由高压线直接接入场区配电室，电力线路一律地下敷设，沿小区主要道路穿管敷设，敷设位置位于人行道下，电缆沟至建筑路面采用地下直理，电缆穿越道路的路段一律加装铸铁管保护。 住宅电气照明设计照度：起居室及一般为 50室 200厅、厨房 80生间 40梯间 30 计量：为实现用电计量的准确性和便于管理，选用一户一表制，电表（自动断电保护）分层户