百寰建材物流项目可行性研究报告

- 1 - 百寰建材物流 项目 第一章 总 论 目名称及研究阶段 项目名称：百寰建材物流 项目 研究阶段：可行性研究 行性研究报告编制依据 1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 2、陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 3、西安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 4、陕西省关于加强商业用房规划管理的通知（陕建发 2011 284号）； 5、陕西省城市规划管理技术规定（陕建发 200873 号）； 6、城市商业区规划设计规范（ 0180002 版）； 7、建筑结构荷载规范（ 8、室外给水设计规范 (； 9、投资项目可行性研究指南； 10、建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 11、项目单位提供的其他资料； 12、项目调研过程中收集到的其他有关材料。 - 2 - 目研究范围 本报告的工作内容是对“百寰建材物流 项目 ”项目进行可行性研究。具体是根据国家有关政策、法律法规、技术规范、标准定额以及建设单位对本项目的设想，着重对本项目建设的背景及政府政策进行分析；对项目建设 场址及建设条件进行考察；对项目建设内容及方案进行论证；对项目与周围环境的相互影响进行分析；对项目实施进度安排、投资估算、资金筹措、经济效益和社会效益等内容进行综合论证。 目建设单位 项目承办单位： 西安百寰建材实业 (集团 )有限责任公司 西安百寰建材实业 (集团 )有限责任公司是集房地产开发、销售、市场建设开发、房屋和市场经营设施的租赁、市场物业管理为一体的多元化企业。 西安百寰建材实业有限责任公司，成立于 1997 年 9 月，企业注册资本 7000 万元，经过 10 多年的发展，现集团资产过亿，员工超过 80 人，集团 旗下拥有西安盛鑫物资租赁有限公司、西安兴川装饰有限公司、陕西兴翔 (建材 )有限责任公司 (北三环新石材城 )三个分公司。 西安百寰建材实业有限责任公司的企业精神是 “ 诚实守信，科学创新，务实高效，积极进取、团结、奋进 ”； 企业理念是 “ 公平、公正、公开。以质量创品牌，以服务塑形象，以诚信待客户，以务实求发展 ” 。以 “ 用心做事、诚信做人 ”“ 以人为本、创新为魄 ” 为指导原则，在实践中企业人始终遵循以下四条基本原则 ： - 3 - 第一、诚实守信。市场经济条件下，诚信是宝贵的无形资产，是良好的企业形象。对百 寰 人来讲，诚信是立身之本，立企之根， 坚持诚信做人，决不欺客，这是 百寰 对客户的庄严承诺。 第二、光明磊落。堂堂正正做事、明明白白做人，兢兢业业干工作，踏踏实实搞企业，提 供优质服务，坚持对客户负责，这是百寰建材实业有限责任公司 始终不渝 的追求。 第 三 、求真务实。注重实效、不尚空谈，讲究科学、创新发展，立足本业、精益求精，体现自我、奉献社会，这是百寰建材实业一贯倡导的工作作风。 第四、依靠团队。企业要发展，团队当坚强，坚持把打造一支有凝聚力、创造力的高效团队，培养一支有道德、有文化的复合型、高素质员工队伍为目标，以此应对挑战，参与竞争，群策群力，迎接 未来。 在发展过程 中 ， 公司 坚持以 “ 诚信企业、质量立业 ” 为宗旨，情系社会，心系社会，始终把商业客户的利益放在第一位，先后多次被评为 “ 国家三 A 级建材市场 ”、“ 陕西省诚信企业 ”、“ 陕西省十强企业 ” 、 “ 陕西省诚信市场 ” 、 “ 抗震救灾先进单位 ” 等荣誉称号。 目提出背景 原 百寰石材市场是西安百寰建材实业 (集团 )有限责任公司 公司建设、开发的集石材和橱柜销售、批发于一体的大型市场，位于北二环大明宫立交桥东北角，占地 300 余亩，建筑面积约 15 万平方米，入 驻 来自全国的石材经营户和物流经营户计 500 余户。年交易额达 9 亿元 ，每年向国家缴 - 4 - 纳各项税收达 6000 余万元。给当地解决就业岗位 7000 余个，强有力地 拉动着当地及周边的经济迅速发展。随着西安市政府开发改造大明宫遗址区的重大战略决策一一 “ 十一五 ” 大遗址保护重点工程唐皇城复兴计划、市政府迁址经济技术开发区、地铁二号线修建、新客站的建成、世界 500强企业 一一 中国建筑股份有限公司与曲江大明宫遗址区保护改造办公室签署 “ 大明宫遗址保护和周边开发项目建设及城市资源运营合作框架协议 ” 200 亿元等等利好，我公司顺应时势，在政府规划、支持、款励下在原石材城所在地开发投资建设百寰国际商城项目。然 后重新选址建百寰建材物流中心项目。 目建设地址 意向地块位于 305 县道 (西高路 )与鹿 苑 大道向南 里，鹿苑大道南延伸线路 西 ，华南城项目用地西对面，地块 属于 高陵县 榆楚镇钓北村。规划用地 400 亩。 目建设内容及规模 1、建设内容 项目计划占地 400 亩，总建筑面积 20 万平方米。市场规划为A/B/C/D/E 五个区块，其中 A 区为办公区域，计划建设信息办公楼一憧 (6层 )， 建筑面积为 10602 平方米， 宿舍楼一幢 (6 层 )内含员工食堂 ，建筑面积为 10602 平方米 。 B 区和 C 区为建材区，建筑为钢结构多排库 房 ，建筑面积为 96094 平方米 。 D 区和 E 区为物流区，建筑为 2 层混凝土桩架结构 - 5 - 门面房以及货物车辆停放场地 ，建筑面积为 82702 平方米。其中道路规划面积为 方米，广场规划面积为 21191 平方米，方米，停车场规划面积为 24500 平方米，规划容积率 工期计划为 18 个月。 主要工程技术指标见下表 1 表 1 1 主要工程技术指标表 序号 项 目 名 称 单 位 面积 备 注 1 总用地面积 亩 400 2 总建筑面积 平方米 200000 材区 平方米 96094 流区 平方米 82702 公楼 平方米 10602 务楼 平方米 10602 3 停车场 平方米 24500 4 广场 平方米 21191 4 道路面积 平方米 绿地面积 平方米 绿地率 % 24% 4 容积率 总投资 万元 25000 2、 生产规模 项目计划总投资 元人民币，总建筑面积 20 万，项目建设周期为 18 个 月。 目主要技术经济指标 经计算，本项目各项财务盈利能力指标较好；财务生存能力分析显示企业有一定的财务生存能力；不确定性分析显示本项目具有一定的抗风险能力。项目财务可行、经济合理。 - 6 - 目总投资及资金筹措 本项目投入总资金估算额为 25000 万元。 其中：建筑安装工程费用 13804 万元； 设备及工器具购置费 782 万元； 工程建设其它费用 8519 万元； 开办费 110 万元； 基本预备费 906 万元； 流动资金 879 万元。 目效益评价 1、项目财务效益评价 根据现金流量表计算的评价指标有所得税前、税后的财务内部收益率、财务净现值和静态投资回收期。 通过对“现金流量表”的计算，项目的实施在财务上具有可行性。 2、项目社会效益评价 百寰 建材物流项目的建成，将改变 高陵县 第三产业呈网点分布的现状，使商品得以流通，价值得以实现，还可以反馈商品信息，引导和调整经济结构，促进社会经济协调发展。以其巨大的吸引力，使商品生产不断发展，打破地区封锁和经济割据，使地方产品跨县、跨市、跨省，走向世界。同时，随着市场建立，将利用其吸纳的功能，产生强大的辐射和龙 头作用，形成巨大的拉动作用，将带动一些邮电所、宾馆、旅社、医院以及各类企业逐渐形成，使地区的经济发展必须以此为基地和依托，牵引和辐 - 7 - 射周边地区，成为消化剩余劳动力的安置点，经营者走向市场的依托点，农民改变生存环境的转折点和实现小康的切入点，培植经济的新增长点，拉动内需，增加地方收入。与此同时，项目的经营和建设，将为当地社会提供大量直接的和间接的就业机会，促进人民生活水平的进一步提高。 会效益分析 在我国，各主要大城市的商业一体化服务产业随着城市化进程的加快，在全国服务产业中所占的比例也越来越大。服务 产业涉及国民经济的众多产业，可谓牵一发而动全身，因此，一体化商业服务产业的良性运行与健康发展，是经济效益与社会效益的统一，是促进和谐社会建设的重要保障。本项目的建设是促进第三产业发展，促进构建和谐社会的 重要保障 。为整顿目前该县零散的建材交易和仓储，提升该区域建材物流环境提供了良好整合平台；项目建设将成为高陵县发展专业市场和物流产业形成互惠，互动，协同发展一支重要经济力量。 本项目建设是投资行为，其形成的工程产值，既对拉动内需，推动国民经济持续、稳定增长具有重要作用，又对改善投资硬件环境，吸引新技术和国际资本 具有重要作用。对拉动内需持续增长，保证国民经济能够抵御国际市场形势变化的不利影响，都起到重要的作用。 项目投资建设，使得 建材 行业自身不仅得到发展，而且为相关行业发展创造了空间。建筑工程量的增长，直接带动建筑材料流通的繁荣 。 每年建材行业 直接提供的市场容量带动了 建筑工程业、 商业、林业、轻工、机电等相关产业的发展，为其提供了产品销售的巨大市场。据统计数据显示， - 8 - 建筑材料 在建筑工程中占有的比重有 40%以上 ，因此该项目的建成，使建筑公司一站式解决建筑材料的采购、租赁的难题，并且各个商家互通有无，有效的节约采购成本 。 随 着城市建设的迅速发展，人民生活水平的提高，加强了对商业服务办公环境的需求，项目建设将带动餐饮业、娱乐业等 的发展 。由此看来，本项目在自身发展的同时也带动了一系列行业的发展，促进经济的快速发展。 论与建议 1、结论 通过对项目方案的分析与论证，我们得出以下结论： （ 1）项目的建设条件及周边环境良好，适合建材市场的开发，并将在 高陵 县形成以建材企业为核心的总部经济集群； （ 2）项目市场前景较好，企业能平稳回笼资金； （ 3）项目的各项财务指标均满足项目评价的要求，财务上可行； （ 4）项目收益稳定，经营风险 在合理的限度内。 2、建议 建议项目建设单位积极配合相关管理部门，尽快落实项目的建设批复等前期工作，加强对项目实施全过程的监督和管理，做好对项目进度、成本、质量、安全的控制，以保证建设项目顺利实施，及早实现项目的功能和效益。 - 9 - 表 1 主要经济技术指标表 序号 项目 单位 数据 备注 一 经济数据 1 项目总投资 万元 25000 设投资 万元 25000 其中：流动资金 万元 879 铺底流动资金 264 设期利息 万 元 0 2 资金筹措 万元 其中：债务资金 万元 0 项目资本金 万元 25000 资本金比例 % 100 3 年平均销售收入 万元 9418 4 年季均总成本费用 万元 2083 5 年平均增值税 万元 87 6 年季平均销售税金及附加 万元 518 7 年平均利润总额 万元 5595 8 年平均所得税 万元 1868 9 年平均净利润 万元 3728 10 年平均息税前利 润 万元 5595 二 财务评价指标 1 总投资收益率 % 2 项目投资财务内部收益率（税前） % （税后） % 3 项目投资财务净现值（税前） 万元 24194 2% （税后） 万元 15269 2% 4 项目投资回收期（税前） 年 （税后） 年 5 盈亏平衡点 % - 10 - 第二章 项目背景及建设必要性 目建设背景 域背景 高陵县位于陕西省关中平原腹地，泾、渭河两岸，西安市辖域北部。东西长 里，南北宽 里，总面积 294 平方公里。禹夏时期，大禹治水，导泾入渭，绕于县南，成为雍州名地。周时筑有高陵邑。以南部有奉正塬，状若土山，坡度较缓，高四五丈而得名高陵。秦孝公十二年（公元前 350）置县。新莽天凤二年（公元 15）改名千春，更始元年（公元 23）复名 高陵。三国魏黄初元年（公元 220）更名高陆。隋大业二年（公元 606）又复名高陵，相沿至今。境内地势平坦，自西北微向东南倾斜，海拔 357。泾、渭二水自西向东流经县境南部，于马家湾乡泾渭堡村东北交汇，将全境切割为泾渭河北、渭河南和泾渭夹角 3 个自然区。 咸铜铁路 、西三一级公路、西禹公路南北穿境。高三、高永、高茹、高交公路贯通东西。 27 条县乡干路纵横交错，形成四通八达的交通网络。挺拔秀丽的 唐昭慧院塔耸立于县城东南；唐大学士裴度撰文，大书法家柳公权书丹的唐西平郡王李晟碑突兀在渭河北岸公路旁； 1978 年，又在渭河南 3公里处发掘出唐东渭桥遗址，皆为省级文物保护单位。还有米家崖、灰堆坡、马南村等处新石器时代遗址。“泾渭分明”的自然景观文明遐迩。 高陵县总面积 294 平方公里，辖 5 镇 3 街办 2 管委会， 88 个村民委员会，总人口 人。 人口密度每平方公里 950 人。人均耕地 ，以汉族为主，还有满、蒙、回、维、布衣、土家等少数民族 80 多人。 高陵 县 - 11 - 面积虽小，但地平土肥、物华天宝，水利化程度高，机械化实 力强，古有“黄壤陆海”之称，今誉为八百里秦川的“白菜心”。 工业发展 实 力雄厚，是中国西部最具投资潜力百强县之一，也是西安人流、物流、信息流的重要承载地和聚集地之一。 济背景 2012 年，面对复杂严峻的国际国内经济形势，高陵县委、县政府在市委、市政府的正确领导下，在县人大、县政协的监督支持下，坚持以科学发展观为指导，以中央和省市各项决策部署为动力，以县十五次党代会精神为指引，高陵县上下紧紧围绕建设现代城市新区目标，抓工业、夯基础，抓改革、求突破，治环境、强保障，保民生、促和谐，实现了发展与民生的 “双丰收 ”，圆满完成了县十六届人大一次会议确定的各项目标任务。预计，高陵县地方生产总值完成 222 亿元，增长 18%；全社会固定资产投资完成 226 亿元，增长 高陵县工业总产值完成 635 亿元，增长 22%；规模以上工业增加值完成 162 亿元，增长 20%，占全市比重提高到 14%，提高 百分点；高陵县农林牧渔业总 产值 完成 30 亿元，增长 高陵县社会消费品零售总额完成 元，增长 20%；城镇居民人均可支配收入达到 23380 元，增长 农民人均纯收入达到10845 元，增长 公共财政预算收入完成 元，增长 县域经济综合实力进位到陕西 “十强县 ”第 4 位。连续三年跻身 “中国西部最具投资潜力示范县 ”，进位到第 51 位。高陵县城镇化率提高到 荣获陕西省县城建设先进县、全国爱国卫生先进集体等荣誉称号。 - 12 - 材市场的发展背景 据国家统计局和国家经贸委有关调查报告：建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消 费作用十分显著。截止 2011年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场 1984个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有 682 家。 近年我国建材物流市场的成交额已超过 800 亿元人民币 /年。平均年市场管理费总额 元， 税金总额 元， 摊位 租金总额 元。浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场，成交额达 元；第二山东淄川区建材城，成交额达 41 亿元；第三是南通市永兴商城，成交额为 25 亿元。其他成交额在 10 亿元以上的市场还有：常州新区长江贸易中心、南京装饰成、西南建材中心批发市场 、宁波现代建筑装磺市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山板材市场等。 建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。全国建材装饰材料摊位数量为 15 万个，已出租摊位 11 万个，其中，木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。与此同时，室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过 4 万家，装饰业所创造的价值已跃居轻工 40 多个行业前列，成轻工业的重要支柱产业。 设的必要性 交易市场的发展水平是衡量现代经济社会发 达程度的重要标志。目前，我市的建材行业整体发展水平和发达地区相比还有差距，重要原因之 - 13 - 一是载体不强，集约化差，没有品牌，不够规范，引导性差。在高陵县建设建材物流市场，不但有利于总部经济的产业定位，吸引聚集一批高产值，高附加值的公司，还能充分发挥其市场的示范效应，加快市场内及周边建筑服务企业商业模型的转换与升级，并凭借引进的成熟商业业态，将市场及周边营造为繁荣的，领先的建材业商圈，率先扩大我市建筑服务业及商业的总量及质量。充分发挥市场的聚集效应，打造区域品牌优势，形成优势产业结构，带动地方经济繁荣，扩大就业，贡 献绿色 根本上改变我市建筑服务业布局分散的状况。打造一个关中新的商业中心。 目建设是贯彻落实科学发展观的需要 党的十七大确定了建设和谐社会的战略目标。建设和谐社会是一个宏大的社会系统工程，加强生态环境保护，统筹兼顾经济与社会、人与自然的关系，建设环境友好型社会，实现全面协调可持续发展，是落实科学发展观和构建和谐社会的重要方面。 该项目的建设，将依托 高陵县 行政、经济、文化中心，建设 高陵县综合建材物流项目 ，追求超高层建筑和完善的配套等品质，将投入更大的建设成本和环境成本，配以室外景观，与所 处自然环境融为一体。在实现经济快速发展的同时，使城市形象及人们的办公条件得到提升，实现社会的和谐发展。因此，该项目的实施是科学发展观在区域开发中的具体体现。 善西安 市集聚区集聚效应 企业之所以进入集聚区是为了追求更多的集聚利益，而建材批发市场集聚所产生的效应主要体现在集聚的经济效用上，即经济活动的空间集聚 - 14 - 对提高经济效益、增加消费者效用从而加快经济增长速度的效用，其经济效应体现在以下几个方面： （ 1）行业人才的易获性。建材批发市场是知识密集型行业，对于高端人才的需求更为强烈，只有拥有一支高素质的团 队，才能使企业始终处于不败之地。建材批发市场集聚区集聚了大量的行业内领先的服务性企业，而这些企业里又聚集了大量行内顶尖人才，这样就形成了一个无形的人才市场，使企业和个人都很容易相互选择，减少了搜索成本。 （ 2）知识技术的易获性。随着知识经济的到来，科学技术对于企业来讲越来越重要，产品科技含量的高低决定着它在竞争中所处的地位。由于大批功能类似企业集聚于此便会产生知识溢出效应，在集聚区内形成一个知识交流的平台，通过企业和员工正式或非正式的交流，形成一个动态的学习过程，这样有利于企业的知识储备和更新。正是由于这种 知识技术的易获取，从而催生出更多的新知识和新技术，促进集聚区知识不断更新，技术不断进步。 （ 3）规模经济效应。规模经济是指企业通过扩大生产规模，节省生产成本，从而增加经营利润的过程，也是指企业通过增加生产投入产生边际收益的递增效应。在实际操作中，企业通过扩大生产规模来降低分摊费用，提高融资经济性，从而达到集中管理和连续生产的目的。现代服务业集聚区内的企业通过合作、合资、联盟等方式，形成严密的分工体系，共同完成研发、生产、销售等经济活动。 （ 4）集聚经济效应。集聚经济效应是指由于经济活动相对集中而产生的高效率 、高回报行为。由于企业密集分布在范围较小的集聚区内，可 - 15 - 以减少搜寻共同客户的成本，同时节省了企业间信息传输和物资运输的成本，而且区域内企业可以共享社会资源，减少分散布局的额外投入。例如，商贸集聚区对于消费者来说，可以使购买活动的空间相对集中，缩短购买路程，节省购买时间；对于生产者来说，意味着集中采购和销售量利润的增加。 （ 5）极化效应。极化效应是指某个产业在迅速增长的同时拉动其他经济活动的过程。在这个经济同步增长的过程中，首先是经济要素和经济活动的极化，然后形成地理上的极化获得规模经济效应，而规模效应又会反作 用于增长极的极化效应，使其呈现快速增长的模式。因此，充分利用极化效应能够快速增长现代服务业集聚区的经济增长。 （ 6）品牌效应。建材物流市 场本身就是一个产业的品牌，通过这种品牌效应，可以使集聚区内的所有 企业都受益，从而减少各自广告投入。这种区位品牌比单个企业的广告更为直接，是众多企业品牌的集成。只要不是由于集聚区的衰退引起的品牌消亡，区位品牌效应更为持久。 （ 7）垄断效应。企业成败的关键在于市场竞争的激烈程度，竞争的关键在于产品的价格、功能、营销方式和成本等因素。建材物流市场内的企业通过合作与竞争，不仅在多样 化和差异化上有一定优势，而且在产品的营销、价格和成本方面也有相当的竞争优势，而其竞争优势可以获取垄断利润。因此，集聚区内的企业能够获得部分垄断利润。 （ 8）其他效应。为了促进建材物流市场健康稳步的发展、政府会对集聚区的地理区位环境、社会文化环境、市场环境、政策环境等因素进行科学规划，创造出一个良好的外部环境体系。同时，政府为了吸引更多的 - 16 - 较大规模企业入驻产业集聚区，一般会出台优惠的扶植政策和政府补贴资金。由于同种行业大量集中于集聚区内，必将形成大量的行业协会、行业监管部门，这些机构的存在将为行业的信息交流、资 源共享提供便利条件。以上这些优惠措施都将为 高陵 县综合建材物流 市场的发展产生良好的促进效应。 目建设将为 高陵县乃至西安市 带来良好的经济效益 商业具有业态集群效应。 高陵县综合建材批发市场 项目的建设有着巨大的市场需求支撑，按照选址于 高陵县榆楚镇钓北村 ，本项目作为 建材物流市场 ， 其 市场定位准确，未来的不确定性小，开发风险可控 ， 有着可观的直接经济效益。 项目的建设促使资源得到整合，各行业互通有无，高效合理的配置资源，为高陵县乃至西安市带来巨大的经济效益。 除此之外，项目的建设还有着良好的间接经济效益。 高陵 县综合建材物流市场项目建筑面积 筑面积有 200000 平方米，建成后将带来近 1 万余个就业岗位。由于其容纳的员工是具有较高知识水平和素质的人群，对生活、娱乐、教育、文化等配套设施比一般工业基地的员工要求更高，因此会带动周边相关配套服务业的发展，如、高质量的健身、餐饮、休闲娱乐、社交活动场所等，从而拉动片区的办公服务及生活消费等产业繁荣。 目建设有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平 解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已 成为 - 17 - 关系政治稳定、社会安定、经济发展极为重要的因素。就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。 本项目的建设可以为社会提供 1 万余个 新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可以提高当地人民生活水平和质量，对社会发展具有促进作用。 项目的建设有利于国家税收，创造绿色的 项目的建设，不仅解决了大量的就业问题，同时对国家的税收事业将注入新的活力。目前，各企业尤其是地产、建筑类企业的税收大都为地方营业税种，不利税收统 一征管。该项目建成后，会使诸类问题得到有效的解决。 综上所述，本项目的建设符合国家产业政策和 西安市 城市发展规划，不仅能加快 西安市 城市基础设施的建设，完善城市商业结构，增加就业机会，而且还可提升城市影响力和知名度，促进 西安市 社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益。因此，本项目建设是十分必要的。 - 18 - 第三章 市场分析 目开发市场分析 国家财政及货币政策、行业政策、城市 (区域 )经济发展前景和行业结构等宏观市场环境因素，对项目开发的成败有着根本性的影响。 场现 状 当前国内建筑业正处于快速繁荣期，当没有集约的、成规模的建材物流市场时，客户即建筑公司有需求时，只能是去寻找自己已经掌握的供货商、建材出租户，经常要找个十家八家的供应商，才能凑齐所需的建筑材料。有时一个工地的钢管，就需要 2的供货商，产品质量参差不齐，租金高高低低，配套附件标准不一，客户劳苦奔波，费心费力。供货商过于分散，结款困难，卷货消失的事情时有发生，很难保障自己的合法权益。以上无疑都增加了双方的交易成本，不利于企业的竟争力提升，甚至浪费社会资源。 标市场定位 经过市场分析与研究，本项 目定位为 “ 综合建材批发市场 ” ，目标客户群体主要有以下几大类： 自用型购买客户：此类客户多为 建材行业的投资商 ， 或本身为建筑租赁、研发、策划业的从业者， 是本项目最广大的置业群体和最稳定的消费客源。 机构 投资型客户：此类客户为 地产、建筑业上、下游相关产业从业 - 19 - 者 ，具有敏锐的投资眼光，看好本项目未来的市场前景。 求分析 基于上述市场现状，建材物流 市场就能有效的解决客户和供应商之间的难题。基本品类的建筑材料供应商入驻市场，各个商家互通有无，项目共分，多方位评估风险；建筑公司一站式解决建筑材料的采购、租赁。 可以多家比价，签订销售租赁合同。办公中心为上述企业总部提供了聚集的平台；引进金融机构为入驻企业及市场商户提供融资贷款担保等相关服务。 材市场形成的特点和问题 建材企业向一体化发展趋势 近年来，原材料涨价已经成为建材家具厂商特别头痛的问题之一。随着世界性的资源短缺，原 材 料将 维持高价位趋势 。木材、钢材、五金等原材料的价格上涨 ， 一部分企业甚至出现过材料断炊的尴尬。资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈，大型品牌企业与材料供应商合作紧密，拥有一定的议价能力，中小企业只能夹缝求生，日子益发难过。部分建材企业 已经开始从源头着手，通过并购或是购买股权等方式与原料厂家合作，以求降低成本。 渠道商介入生产领域 虽然多年以来，建材卖场一直是代理商的天下，但随着建材生产商品牌意识的增强以及消费者观念的转变，给多个品牌做代理的渠道商，日子越发不好过了。所以，部分渠道商离开建材行业，另一部分人涉足生产领 - 20 - 域，开始打造独立品牌。 资源向优势企业集中 在家居行业 市场火暴 的时候，建材城 星罗棋布； 经过近年 市场化竞争 ，已经形成 品牌 化趋势 。 资本给予更多关注 风险投资是 2007 年 建材行业最热门的话题，因为早年的框架协议，在 2008 年 变成了巨额资金到位。由于盘量巨大，国内外的私募资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴趣。全球最大建材超市家得宝出资近 1亿美元借家世界之壳进入中国市场。美国凯雷投资集团以2750 万美元投资了上海安信地板。此后，安信伟光 (上海 )木材有限公司兼并收购宝钢旗下的宝优特地板。中国联想弘毅以 6000 万人民币投资科宝博洛尼，这家从事高档家居产品生产的企业同时还获得高盛、淡马锡和新鸿基等基金的青睐。 出口保护越来越少 涉及地板、钢材类产品的出口退税新政策 2007 年 连续颁布了几项。日前，商务部和海关总署又公布 了新一批加工贸易限制类商品目录。新调整的加工贸易政策将于 8 月 23 日起执行，从事家具加工贸易的企业也面临缴纳保证金的新压力。因退税率的下调及缴纳保证金而大幅增加的成本，使一些小企业面临着将倒闭或转型的局面。 跨界招募专业人才 建材业其实是竞争仍不太充分的行业。虽然，业内领军企业的规模、设备、人员素质等都已经上了几个台阶，但是其手工企业、家族企业的影 - 21 - 子还没有完全退却。 专利意识有所升级 随着中国经济的全球化趋势，如何尊重和保护知识产权将成为建材企业的研究课题。在关税壁垒逐渐被破除后，越来越多的技术壁垒和非关 税壁垒将中国的建材企业挡在国门之内。知识产权保护一直是中国建材企业的软肋， “ 一度是部分企业的生存法宝。如今，随着行业的进步，越来越多的企业开始重视知识产权，相关专利的申请数量骤增。除了投巨资资助研发外，有的企业为了保护自己的原创设计，在国内也开始打起了知识产权的官司。虽然追求的未必是胜诉结果， 保护产权意识得到彰显 ！ 品牌建设备受重视 5 年以前，建材商投广告还是凤毛麟角。如今，建材广告却是铺天盖地 牌、公交车、报纸、网络上，都能看到建材企业的身影。建材企业原来多是埋头干活，对于品牌建设基 本 “ 没有感觉 ” 。如今，竞争使他们认识到，企业需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企业除为了销售而打广告外，还会越来越重视品牌的传播以及品牌公众形象的塑造。 国建材连锁市场前景可观，外资掌控明显 中国建材销售渠道目前来看仍然以传统的建材批发零售市场以及建材城为主，建材连锁这一新业态的前景十分可观，无论在建材供应商中的影响力、建材消费者的影响力都显著提高，这种业态发展顺应了中国人民生活水平的提高，对家庭装修材料的需求也从以价格为主，转向质量、健康、服务、价格等因素并举的发展趋势，尤其是在上海、北京等发达 大城市。家居建材超市恰好能够同时满足消费者在上述诸多方面的需求。 - 22 - 中国建材 物流 市场的现状及美好前景已经吸引了全球范围内资本及建材连锁巨头，在中国第一家建材连锁集团家世界成立后的两年，全球建材连锁巨头如美国家得宝、美国劳氏、英国百安居、法国乐华梅兰、德国欧倍德等都相继进入中国市场。同时中国国内也涌现了一批建材连锁企业，然而在同外资的竞争过程中，并没有很好地利用熟悉当地市场的优势，做出有中国特色的建材连锁模式，优秀的比如天津家世界、东方集团下属的东方家园相继被外资收购。资金实力成为制约本土建材连锁的重要原因，资 金的缺乏迫使中资企业在培养人才，挖人，开店，开配送中心、店面装修、运营模式重塑、扩张速度上都难以同建材连锁外资企业相抗衡。 材业消费创新呈现新趋势 宏观经济紧缩、房贷政策收紧的 2008年，建材巨头百安居日前宣布了新的家装策略 2008年将在全国 60家店面中，全面推广家装按揭业务，在无担保前提下可以提供分期贷款的家装服务 ， 与 各大 银行推出分期付款项目 。普通消费者买房需要支付更多的首期付款。所以，一般消费者购买新房后，都面临着资金紧张、难以马上装修、新房闲置等尴尬局面。家装按揭 创新金融消费新模式，将 媲美汽车金融按揭服务，成为促进建材消费促进的新动力。 业模式下，建材市场投资的困境 动辄几万、几十万平方米的五金 、 建材装饰市场，提升改造遭遇土地瓶颈 。 如果将五金建材市场用地按照商业地产用地对待，那么 市场运营存在 极大的压力。土地资源越来越稀缺 ， 市场建筑 房子又不能造太高，而五 - 23 - 金建材装饰类市场又需要占用较大土地的面积，对于 投资建材市场的来说，存在一定困境。而市场建设对于当地制造业发展具有促进作用，在房地产业告别高速发展的通路后，促进工业经济和市场建设的发展对于城市经济循环和带动辐射作用具有重要意义。 设项目 析 “ 百寰建材物流项目 ” 为 高陵县 建材 物流 经济集群 。总体说，机会和威胁同在，短期内利空，长期趋势利好，利好胜过利空。 势（ 需作为拉动经济增长的“三驾马车”之一，潜力一直尚未发挥，尤其是乡镇市场需求，将是国家培育重点。继“家电下乡”“汽车下乡”之后，“建材下乡”作为中央的一项惠民政策被写入 2010年中央“一号文件”。为落实一号文件关于采取有效措施推动建材下乡的精神，国家林业局正创造条件，全力推进木制建材下乡工作。 ，企业知名度高 。 至比其它竞争对手略胜一筹 。 本满足了消费者“一次性购足”的需求。 势（ 缺乏专一性； 约进一步更高层次的发展 。 - 24 - 遇（ 胁 （ - 25 - 第四章 建设地址与建设条件 设地址 意向地块位于 305 县道 (西高路 )与鹿 苑 大道向南 里，鹿苑大道南延伸线路 西 ，华南城项目用地西对面，地块 属于 高陵县 榆楚镇钓北村。规划用地 400 亩。 设条件 然环境条件 1、气象条件 县属暖温带大陆性 季风区 。冬夏季节长，春秋季节短，夏热，冬冷，春暖，秋凉，雨热同季，四 季 分明。 本县年平均气温 ，平均最高气温 ，平均最低气温 。最热月 7月，平均 ，最冷月 1月，平均 。年极端最高 气温 ，最低 。平均大于 10 的 ，最多年 220 天，最少年 168 天。平均初日在 4 月 4 日，终日在 10 月 26 日。平均积温 ，最少 。平均大于 15 初终间日数 157 天，最多 182天，最少 135 天，初日在 4 月 30 日，终日在 10 月 3 日。平均 积温 ，最多 ，最少 。平均大于 20 的 ，最多 121 天，最少 66 天，平均初日在 5 月 27 日，终日在 9 月 5 日。平均积温 ，最多 ，最少 。日较差年平均 ，各月平均在 10以上。总体表现为适温范围内日较差较大，具体反映 8、 9 月最小，为 10 ， - 26 - 6 月最大，为 。 春、夏、秋三季降水占年总量 米的 夏季降水不过分集中 ,占年降水量的 对农作物生长有利。冬季雨雪稀少，占年总量的 对土壤冲蚀力很强的日降水量大于 50 毫米的暴雨次数少，强度较小。以 1955 1980 年统计 ,共出现 9 次 ,即近于 2 3 年一遇。最多年发生两次 ,最大强度 米。时间分布 4 月 1 次 ,频率 4%； 7 月 4 次， 频率15%； 8 月 1 次，频率 4%； 9 月 3 次，频率 12%。变化幅度在 雨年是少雨年的 。丰雨年比常年偏多 米，歉雨年较常年偏少 米。年降水变率 年降水 400 700 毫米，频率 88%，其中 400 600 毫米出现最集中，频率 73%。年降水量大于 600毫米的保证率为 23%。 高陵县年日照时数 时，比华北平原 (2600 小时 )少，接近长江中下游地区。月际间 8 月最多， 2 月最少， 9 月时数锐减，因受连阴雨的影响，甚至气象资料记载，日照比 10 月还少。 县最少年为 1961 年 多年 1965 年为 时。 2、地质地貌 高陵县位于关中盆地中部，处第四系固市凹陷与西安凹陷之间。地层属华北地区层 ,汾渭分区 ,渭河小区。地质构造简单 ,地表出露地层单一，全境地表均被第四系覆盖，局部地段有第三系出露。未见基底岩裸露。 本县所处大地构造位置为汾渭断陷渭河断陷区域，地表覆盖层深厚，基底隐状断层很多，主要有宝鸡咸阳渭南断层及泾阳高陵渭南断层组成地垒式结构的构造形式。宝鸡咸阳渭南断层为秦岭地槽褶皱带 - 27 - 与陕甘宁台坳的分界，呈北东东向由宝鸡咸阳经 县境至渭南。是早期为压性，后期为张性的长期活动的深层断裂，倾向南，倾角 70 75，断距大于 1000 米。泾阳高陵渭南断层，北侧低重力，南侧高重力，属浅深层断裂，断面北倾，倾角 68，断距大于 1000 米。泾河灞河断层，为北西南东走向，倾向北东，断层通过处黄土塬区有清楚陡坎，属晚近时期活动断裂。三原断层，走向北西南东，中层深度断裂，倾向北东，倾角 80。 全境自西北微向东南倾斜，海拔 414 米，相对高差 。北部平川，偏南部为塬、滩。平川地总势由西北向东南以 比降倾 斜，中间有少量槽、碟洼地分布。塬地总体窄平，台升较低，略有起伏，由西向东以 3%比降倾斜。塬面上有条形沟，为水冲涮而成，各向塬的南、北向敞开。滩地总势低平，海拔 360 米，由西向东比降为 2%。 3、 水文 渭河为黄河最大支流。源出甘肃省渭源县鸟鼠山。南纳沣、涝、浐、灞，自咸阳市渭城区东北入县境马家湾乡、在泾渭堡村东北与泾河交会后，至张卜乡夹滩村入临潼境。境内流长 里，河宽 1 里。泾渭会流以上，多年平均径流量 立方米。每年 7 9 月为洪讯期， 12月至翌年 3 月为枯水期 。最大流速 5 6 米 /秒。输沙量每年从 4 月开始增加， 8 月达到最高值， 9 月开始递减， 12 月至翌年 2 月输沙量最小，年输沙量约 1 亿多吨。北岸陡峭，南岸多滩。历史上，每遇泛涨，弥漫十余里，给沿河群众生命财产造成极大损失。建国后，经过治理，很少为患。 - 28 - 泾河是渭河最大支流。源出宁夏回族自治区六盘山东麓。自泾阳县高庄乡和崇文乡的东界入县境姬家乡，流经崇皇乡至马家湾乡泾渭堡村东北入渭河。境内流长 13 公里，河宽 1 公里左右。多年平均径流量 立方米。每年 7 9 月为洪汛期， 12 月至翌年 2 月为枯水期。最大流速 5 米/秒。输沙量每 年从 5 月后逐渐增加， 8 月达到最高值， 9 月开始呈有规律递减，年输沙量 吨。沙、卵石河床。汛期突涨猛落，水位落差大，泾河汛期含泥沙量较渭河为大，相对呈现浊水；非汛期，含泥沙较渭河为小，相对呈现清水，故在汛期是渭清泾浊，而在非汛期是泾清渭浊。二水在汇流后的一段河道内像两条平铺的清色和淡黄色布带拼在一起，向东移动，色泽界线非常鲜明，形成举世皆知的“泾渭分明”的自然景观。 黑牛河为渭河支流。西安市灞桥区北入县境，经新筑北向，至耿镇渭河大桥西侧入渭河。河水细小，旱季常涸。 4、 动植物资源 县属暖温带植被区。远在七、 八千年以前，先民即在此繁衍生息，原始自然植被发生变化。殷商时，尚有松林盖地。周人度其隰原，彻垦林木为田，逐步扩大人工植被。随着灌溉事业的发展，农业发达，自然植被已被改变为人工植被，天然生长植物多混生于栽培植物之中，仅在泾、渭河崖畔、滩涂、渠边、路旁、非耕地可见。 天然生长草本野生植物有车前子、茵陈、益母草、艾、蒿、雪蒿、铁苋菜、荠菜、马齿苋、大蓟、小蓟、木贼、苦曲菜、枸杞、兔丝子、灰条、地丁、败酱草、蒲公英、麻黄、王不留、苍耳子、白毛根、香附子、芦苇、索草等。低等植物野生有地软、土马鬃、泽苏、酸苔菜、苔藓等 。 - 29 - 野生兽类有兔、狐、黄鼠狼、獾。民国前有狼，建国后 60 年代绝迹。鼠类有家鼠、田鼠、黑线鼠。蝙蝠有大耳蝠、小耳蝠。 野生禽类有家燕、马燕、大雁、野鸽、野鸭、猫头鹰、斑鸠、关睢、啄木鸟、黄鹂、杜鹃、乌鸦、喜鹊、鹰、鹞、鹌鹑等。麻雀最多。明高陵县志记载：泾、渭河洲渚有鹤、凫、鸥、鹭、鸳鸯、云雁数百成群，今已不多见。唯凫、鸥时有翱翔。 野生两栖类有青蛙、蟾蜍。 天然鱼类：明高陵县志记载，泾、渭二水中有鲦、鱨、鰋、鲤、鲨、鲂、鲔。建国后，全县水塘、水沟中有水蛭、鳖、田螺、泥鳅、草鱼等。 野生虫类有 :蚯蚓、土 元、地龙、蜘蛛、蛇、蚂蚁、蜈蚣、蝇、蚊、蟑螂、跳蚤、蝎子等。 通条件 距 西安钟楼 20 公里，距西安新行政中心一河之隔仅 7 公里；西铜、西禹两条高速公路穿境而过；西安至延安、西安至侯马铁路横贯南北，泾河火车站位于其中；距西安 咸阳国际机场 仅 17 公里； 210 国道、 310 省道穿境而过； 318 等共 5 路通市公交运行。 2013 年 6 月 5 日开通了县城 101路免费 公交 车，在陕西省境内属于首个开通免费公交的郊县 。 共设施条件 1、 给、排水 （ 1）给水 - 30 - 利用城市自来水作为本工程生活及消防给水水源。从市政给水管道上引入一条 给水管，且在引入管上设水表及倒流防止器。 （ 2）排水 1） 生活污水 商铺部分室内采用污、废 合流制排放。室内生活污水（其中厨房的生活污水须经隔油池处理）排出室外后需经化粪池处理达标后，方可排入市政污水管网。排水设有专用通气管，重力排除。一、二层单独排水。 2） 雨水排水 屋面雨水由建筑专业按外排水方式排放，设计重现期 P=3 年 2、供电 本工程进户高压电缆规格、型号由供电部门确定。采用放射式与树干式相结合的供电方式；动力负荷采用放射式供电，住宅用电采用预分支电缆相方式供电。对消防设备等一级负荷采用双电源末端互投。 3、供热 本项目地上建筑面积 200000过集中供暖热源由 附近 热力公司提供。 4、 通讯 本项目所在地固定电话、移动通讯、数字微波、光纤等通讯条件实现了全