侯马市南西庄康键敬老院项目可行性研究报告

侯马市南西庄康键敬老院 项目 第一章 项目基本情况 目简介 1、项目名称： 侯马市南西庄康键敬老院 项目 2、项目单位： 限公司 3、法定代表人： 、项目性质：新建 5、企业类型：有限责任公司 6、建设地点： 侯马市南西庄村 目概况 我国自 1999 年已步入老龄化社会，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快，并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。党和政府高度重视人口老龄化及老年人养老问题，出台相关政策措施，加大政策资金支持力度，促进老年人养老事业的健康有序发展。 为了解决老年人老有所养、老有所依问题，减轻社会负担， 限公司决定投身于老年人养老事业，在 侯马市南西庄 村建设一座标准化老年养生公寓 ,总占地面积 建筑面积 26000投资 4600万元，项目建成后可容纳老人 1000 人。 建设目标：把 康键敬老院 打造成 山西省 内一流的老年休闲养生示范基地，使老年人幸福地享受时光，成为老年人快乐的生活家园。 制原则 根据 限公司的发展规划，结合国家经济政策、产业政策、发展规划及 侯马市南西庄村 发展规划编制，遵循以下原则： 1、符合国家产业政策、国民经济发展和社会发展规划、土地利用、环境保护法律法规。 2、符合中华人民共和国老年人权益保障法 侯马 市社会养老服务体系建设规划 (2011 2015 年 )等规定。 3、体现 侯马市南西庄村 社会养老体系建设的要求。 4、充分考虑项目在经济、合 理性的基础上提供优质的服务产品。 告的主要内容 根据国家法律和有关政策，结合企业现状和拟上项目情况，对项目的建设方案、市场及建设条件、技术保障等进行研究；对项目的财务、经济、社会效益等进行研究，形成本项目可行性研究报告。 告的范围 根据有关可行性研究报告的要求，对报告所述建设项目依据、必要性、可行性和条件进行论述；对服务项目、建设内容进行研究，对实施进度、投资估算和财务经济效益、社会效益进行分析研究。 目实施进度。 本项目在批准后进行初步设计，然后进行设备订购和施工图设计，同时进行人 员招聘培训和准备工作。 建设时间：分 三 期进行建设，建设周期 24 个月。 投资及资金筹措 1、项目总投资 4600 万元，其中固定资产投资 4400 万元，流动资金200 万元。 2、资金筹措 公司自筹。 济效益（正常生产年） 年经营收入： 1081 万元 年净利润： 490 万元 投资净利润率： 投资回收期： 论 项目符合当前我国的产业政策和有关法律法规，符合耕地保护、城乡规划、土地利用、资源环境政策。 项目建设有较好的社会效益，对于促进老年人事业发展，促进社会和谐，增强老年人身心健康有积极的促进作用。 项目从整体上是一个较好的项目。 第二章 项目建设背景与必要性 目背景 根据国际标准， 60 岁以上人口占总人口的 10%以上，即进入了老龄化社会。 根据 2011 年 4 月发布的第六次人口普查显示，至 2010 年 11 月 1 日，全国 人， 0人口占比 15 至 59 岁人口占比 60 岁及以上人口占 65 岁以上人口占比升至 老龄人口已成为我国一支庞大的人口群 体。 党中央、国务院历来重视老龄工作。 2010 年，中共中央、国务院印发了中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发 2000)13 号），指出：“老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。全党全社会必须从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作。 原中共中央政治局委员、国务院副总理、全国老龄工作委员会主任回良玉指出：我们要按照党的十七大关于加快推进以改善民生为重点的社会建设的总体要求，坚持“党政主导、社会参与、全民关怀”的方针，着力解决 老年人的现实利益问题，进一步加快健全老年社会保障制度，努力促进养老服务业发展，切实维护老年人权益，扎实推进老龄事业又好又快发展。 2011 年 8 月 17 日，国务院召开国务院常务会议，讨论通过的中国老龄事业发展“十二五”规划指出：“十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键时期，也是老龄事业发展的重要机遇期。长期以来，党 和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。但是，在快速发展的老龄化进程中，老龄事业和老龄工作相对滞后的矛盾日益突出。 主要表现在：社会养老保障制度尚不完善，公益性老龄服务设施、服务网络建设滞后，老龄服务市场发育不全、供给不足，老年社会管理工作相对薄弱，侵犯老年人权益的现象仍时有发生。对此，我们必须高度重视，认真解决。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从 2011 年到 2015 年，全国 60岁以上老年人将由 增加到 ，平均每年增加老年人 860 万；老年人口比重将由 加到 16%，平均每年递增 百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的 矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来 20 年，我国人口老龄化日益加重，到 2030 年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。我们必须深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会平稳较快发展和社会抚养比较低的有利时机，着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。 指导思想是：高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，适应人口老龄化新形势，以科学发展 为主题，以改革创新为动力，建立健全老龄战略规划体系、社会养老保障体系、老年健康支持体系、老龄服务体系、老年宜居环境体系和老年群众工作体系，服务经济社会改革发展大局，努力实现老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐的工作目标，让广大老年人共享改革发展成果。 家庭养老与社会养老相结合。充分发挥家庭和社区功能，着力巩固家庭养老地位，优先发展社会养老服务，构建居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系，创建中国特色的新型养老模式。 统筹发展机构养老服务。按照统筹规划、合理布局的原则，加大 财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，新增各类养老床位 342 万张。 进一步解放思想，坚持改革，在体制机制、政策制度、工作思路和发展模式等方面加大创新力度，围绕涉老社会保障制度的配套衔接、老龄事业投入机制、政府购买服务方式、老龄服务市场准入与日常监管、民办养老机构扶持政策、社区养老服务资源的综合开发利用、老龄社会组织规范化建 设等比较突出的矛盾和问题，深入开展调查研究，逐步完善政策法规制度，创新体制机制。 目建设的必要性 目建设是落实 国务院办公厅日前印发社会养老服务体系建设规划 (2011 )。规划提出，到 2015 年，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。并要求，各地要将社会养老服务体系建设摆上各级政府的重要议事日程和目标责任考核范围。 目建设是很多老年人的现实需求 目前包括 侯马市及周边地区 在内的许多地方，单独生活的老龄群体数量较大，这些群体来自两个方面。一是城市独立生活老龄人口。城市 独生子女在外上学就业后，在外地安家创业，父母外出与子女一起生活往往由于环境、生活习惯等诸多不便，更愿意在老家生活，构成了城市独立生活老龄人口的主体；二是农村独立生活老龄人口，主要来自于外出务工人员家庭，外出务工人员在外地务工，很多在外地安家，父母一般更愿意在家独立生活。这些老人由于缺乏经常性人员照料，生活不便，有了突发意外时无人知晓，造成进一步的伤害。儿女往往不能放心，使工作受到影响。 老年公寓有专人照料，有了紧 急情况能得到及时处理，解决老年人和子女的后顾之忧。 第三章 产业政策 行业准入 发展规划符合性分析 业政策分析 查产业结构调整指导目录（ 2011 年本），本项目属于鼓励类中第三十七其它服务业第 10 条养老服务。 因此本项目属于鼓励类项目。 业准入分析 查国民经济行业分类（ 4754项目属于第 83 类卫生和社会工作第 8414 小类老年人、残疾人养护服务。行业代码： 行业准入分析。 2013 年 6 月 27 日民政部部务会议通过自 2013 年 7 月 1 日起施行的养老 机构管理办法对社会养老机构准入规定如下： 第十二条 养老机构应当提供满足老年人日常生活需求的吃饭、穿衣、如厕、洗澡、室内外活动等服务。 养老机构应当提供符合老年人居住条件的住房，并配备适合老年人安全保护要求的设施、设备及用具，定期对老年人活动场所和物品进行消毒和清洗。 养老机构提供的饮食应当符合卫生要求、有利于老年人营养平衡、符合民族风俗习惯。 第十三条 养老机构应当建立入院评估制度，做好老年人健康状况评估 ,并根据服务协议和老年人的生活自理能力，实施分级分类服务。 养老机构应当为老年人建立健康档案，组 织定期体检，做好疾病预防工作。 第十五条 养老机构应当根据需要为老年人提供情绪疏导、心理咨询、危机干预等精神慰藉服务。 第十六条 养老机构应当开展适合老年人的文化、体育、娱乐活动，丰富老年人的精神文化生活。 第十七条 养老机构应当按照国家有关规定建立健全安全、消防、卫生、财务、档案管理等规章制度，制定服务标准和工作流程，并予以公开。 第十八条 养老机构应当配备与服务和运营相适应的工作人员，并依法与其签订聘用合同或者劳动合同。 养老机构中从事医疗、康复、社会工作等服务的专业技术人员，应当持有关部门颁发的专业技术等级证书上岗；养老护理人员应当接受专业技能培训，经考核合格后持证上岗。 养老机构应当定期组织工作人员进行职业道德教育和业务培训。 第二十一条 养老机构应当实行 24 小时值班，做好老年人安全保障工作。 第二十二条 养老机构应当依法履行消防安全职责，健全消防安全管理制度，实行消防工作责任制，配置、维护消防设施、器材，开展日常防火检查 ,定期组织灭火和应急疏散消防安全培训。 第二十三条 养老机构应当制定突发事件应急预案。 突发事 件发生后，养老机构应当立即启动应急处理程序，根据突发事件应对管理职责分工向有关部门报告，并将应急处理结果报实施许可的民政部门和住所地民政部门。 第二十四条 鼓励养老机构投保责任保险，降低机构运营风险。 第二十五条 养老机构应当建立老年人信息档案，妥善保存相关原 始资料。 第二十六条 养老机构应当经常听取老年人的意见和建议，发挥老年人对养老机构服务和管理的监督促进作用。 养老机构设立许可办法（已经 2013 年 6 月 27 日民政部部务会议通过，现予公布，自 2013 年 7 月 1 日起施行）规定： 第六条 设立养老机构 ，应当符合下列条件： （一）有名称、住所、机构章程和管理制度； （二）有符合养老机构相关规范和技术标准，符合国家环境保护、消防安全、卫生防疫等要求的基本生活用房、设施设备和活动场地； （三）有与开展服务相适应的管理人员、专业技术人员和服务人员； （四）有与服务内容和规模相适应的资金； （五）床位数在 10 张以上； （六）法律、法规规定的其他条件。 本项目有名称、住所，按照 二 星级酒店标准建设和装修房间，符合环境保护、消防安全、卫生防疫要求，活动场地充裕，资金充足，聘请有资质的专业技术人员担任厨师、护 理，床位 600 张，完全符合养老机构管理办法和养老机构设立许可办法规定的标准。 本项目符合行业准入条件。 展规划符合性分析 济发展规划符合性分析 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年 (2011 )规划纲要指出：“ 以家庭为服务对象，以社区为重要依托，重点发展家政服务、养老服务和病患陪护等服务，鼓励发展残疾人居家服务，积极发展社区日间照料中心和专业化养老服务机构，因地制宜发展家庭用 品配送、家庭教育等特色服务，形成多层次、多形式的家庭服务市场和经营机构。加快建设家 庭服务业公益性信息服务平台。加强市场监管，规范家庭服务业市场秩序。 ” 山西省人民政府办公厅关于加快推进全省社会养老服务体系建设的意见 （ 晋政办发 2012 52 号 ） 指出：“ 积极推动多种形式养老服务机构发展。开放养老服务市场，允许各类投资主体兴办养老服务机构。通过民办公助、政府补贴、购买服务、用地保障、信贷支持等多种措施，鼓励和支持民间资本以独资、合资、合作、联营、参股等方式，兴建老年公寓、长期照护中心、社区老年人日间照料中心、敬老院等。 ” 通过上述分析，本项目符合国民经济和社会发展规划。 地利用规划符合性分析 本项目占地为规划的 医疗慈善 用地， 2011 年 7 月已经办好土地证 ，本项目符合用地规划。 第四章 市场研究 口老龄化调研 “十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从 2011 年到 2015 年，全国 60 岁以上老年人将由 增加到 ，平均每年增加老年人 860 万；老年人口比重将由 加到 16%，平均每年递增 百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来 20 年，我国人口老龄化日益加重，到 2030 年全国老年人口规模将会翻一番。 “十二五”期间， 山西 省人口老龄化将进一步加快。截至 2010 年 11月，全 省 60 岁及以上老年人口占常住人口的 到 2015 年全省 60岁及以上老年人口 将 占常住人口的 人口老龄化对经济社会发展带来的影响将更加深刻。随着我省老年人口的快速增长，呈现出规模大、增长速度快、高龄化趋势明显等突出特点，社会养老负担也越来越重，农村老龄问题加剧，农村老年人养老和医疗保障问题突出。“四二一”代际结构趋势背景下，对养老设施和社会照护的需求迅速增加，特别是在农村，随着劳动力的转移，老年人社会照护需求日益增大。 前养老方面存在的问题 一、社会养老意识不足。全社会普遍缺乏对养 老问题紧迫感。 二、社会保障体系还不完善，保障范围相对较窄，保障水平还比较低。在城市，老年人退休后，特别是企业退休人员领取的养老金数额普遍较低，城市职工的医疗保险也存在诸多弊端，透视了我们的养老保险政策还不够科学和完善。问题的重点还在农村，农民的养老保险还没普 及，医疗保险更是起步晚，新的农村合作医疗制度有很多方面还有待于进一步完善。鳏寡孤独老年人的供养水平还不高，目前只是局限于温饱型。 三、经济基础薄弱，养老服务基础设施差。 四、涉老服务形式单一，养老服务缺乏规范标准。目前我们现有的涉老服务范围较窄，服 务形式又比较单一，还只限于日常生活护理和照料，离老年人的全方位、高层次的物质和文化的综合需求更是相差甚远。在养老服务行业中，基础设施不够完善，人员素质参差不齐，服务水平千差万别，更重要的是缺乏一套统一规范的涉老行业服务标准。 但从整体看， 侯马 市各级党委政府已深刻理解养老问题的重要性，很多有识之士已从行动上投身于这一行业，随着时间的推移， 侯马 市养老事业必将在管理、规模、规范上得到彻底改观。 第五章 建设方案与经营管理 设方案 导思想与原则 老年公寓 地址 建在城郊，但离主干公路 很 近 ，方便入住老人亲人探视和就医； 公寓设单间、二室间和豪华间，都有老年人卫生间和个人厨房，应有 单体 空调； 公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置； 有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所； 保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年 24 小时的不中断； 设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房； 设置残疾人设施； 老年人住房的特殊要 求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员； 公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台 30 平方米的房间，有单人或双人房，有一定的室内、 室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境； 公寓服务模式，按照“养老、养生、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便住寓老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。 目总体规划方案 本项目占地 方米，地势平坦， 东 部靠 已规划待建的会滨街主干道，西临南西庄公园和 2 万平米的人工湖、游泳馆。环境优雅， 更利于设计和规划，。 平面规划原则 该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到城市居住区规划设计规范和老年人住宅设计规范的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。 1、根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。 2、根据性质不同的使用空间、空间的尺度和位 置，创造适合不同空间的室外环境。 3、室外空间主要布置文化活动广场、景观 园林 、生态休闲园等。 4、对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。 项目区全部建设完成后要达到：建筑物错落有致，公寓楼设施完备，钓鱼场亭台廊榭，项目区鲜花簇拥、绿树成荫。力争办成 临汾 市及至 山西 省功能设施最完备的老年养生公寓。 平面布置方案 1、整体布置 分南 、 北 、中三 个建设区。北区 拟建设 4 栋老年公寓 ，使其符合老年公寓建筑标准 。 300 套标间， 可容纳 600 张床位。在用地中部建设 综合楼 ，可容纳 管理、医疗、康健等项目 。 南部拟建设花园别墅式高档老年公寓， 214 套独立小套间。 项目建成后总规模能容纳 1000 位老人生活。 2、功能分区 场区分服务区、生活区、文体活动区、生态休闲区、健身区 、 景观湖区 （距大门外 20 米 ）六 大功能区。 服务区：服务区有餐饮服务中心，老年超市、旅游接待部、教室兼会议室、阅览室、棋牌室、理发馆。医疗服务中心，有医生办公室、护士站、注射室、药房、病房、康复室、药疗足疗室、理疗室、接待室。 生活区：生活区为公寓和食堂。 由于床位较多，拟建设两个 生活区，分别在用地内的北部和中部。 文体活动区：活动区布置在场区的中部和西南部，设有户外运动器材和露天文化场。 健身区：由棋牌室、乒乓球室、台球室、健身器材室。 景观湖区：布置在场区 西 部， 利用现有人工湖； 设有花坛、凉亭、水系、景观石、休息长廊。 生态 休闲 区：布置在场区的 东北 部，设果园、蔬菜暖棚。 场区内主干道宽 6 米，次干道宽 4 米，支干道宽 3 米，各主要建筑 设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。 场区内绿化：在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。场区绿化面积不小于 45。 场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。 筑方案 设模式 老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合老年人住宅 设计规范的标准。建筑造型以中式坡屋顶为主，建筑色彩要以给老人便于识别楼号、稳重、安祥、宁静的感觉。 计理念 （ 1）可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。 （ 2）以人为本理念：一切设计在符合老年人住宅设计规范要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。 （ 3）服务定位：本项目以中等收入为主，兼顾工薪阶层中低收入家庭需求，接待全 市 及周边 有经济能力的老人入住。同时也考虑接待政府供养对象。 筑设计规范 计原则 老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生、适度超前的要求。既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。不能一次到位的，应留有改、扩建和发展的余地。 建筑设计规范必须符合老年人住宅设计规范的要求。由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。 人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。这些特征是该项目建筑设计的前提。 计依据 1)老年人住宅设计规范 2)民用建筑设计通则 3)民用建筑热工设计规范 4)民用建筑节能设计标准 5)建筑设计防火规范 6)住宅建筑设计规范 7）其他相关建筑设计规范。 计规范 1、功能设计 1）老年公寓楼：按照宾馆标准间样式建设，每个房间均设有卫生间，可容纳 1床位。设置衣柜、书柜，书桌。单间 面积 25。 2）老年活动中心，其中设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室及文化娱乐中心、服务管理中心等。 3）户外活动场所：离退休后的老年人，对户外活动的需要较高，他们聚在一起天南海北无所不侃，是老年生活的一大乐趣，在这里他们驱散了孤独感。庭院设计应提供这种便利，设置坐椅和必要的活动设施。 4）休闲劳动区：设置蔬菜、果树、花草种植区，为喜欢种植的老年人开辟展示园艺才干的机会。 2、建筑设计 （ 1)总体要求 1）项目的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行 为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。 2）项目区公共建筑仅考虑自理老人和介助老人参与活动，按介助老人体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动的可能性。 3）老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公共建 筑提供休息空间是必要的。 （ 2）出入口 设计原则：建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。门前是老年人经常聚会的地方，为老年人提供阳面出入口，对其心理健康有益。阴面设楼梯，阳面入口比较容易组织门内轮椅回旋空间。出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供 介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。 设计规范： 1）出入口内外留有不小于 轮椅回旋面积。 2）标志鲜明，易于辨认。 3）门前平台与室外地面高差不大于 采用缓坡台阶和坡道过渡。 4）缓坡台阶踏步踢面高不大于 120面宽不小于 380道坡度不大于 1/12。台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。 5）当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升降平台。 6）出入口顶部设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。 7）过厅和走道 设计原则：老年公寓和活动中心过厅和走道，应具备轮椅、担架回旋条件。通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。扶手选择圆形建材，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。 设计规范： l）户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。 2）户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不小于 保证轮椅回旋和门扇开启空间。 3）户室内通过式走道净宽不小于 4）项目区公共建筑，通过式走道净宽不小于 5）老年人出入经由的过厅、走道、房间不设门坎，地面不设高差。 6）通过式走道两侧墙面 处设 40 50圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距 40道两侧墙面下部设 的护墙板。 （ 4）楼梯、坡道和电梯 设计原则：体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两脚共踏一步的需要，设置足够的宽度。这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适 用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。 采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。 设计规范： 1）老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于 采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。 2） 缓坡楼梯踏步踏面宽度：公寓楼不小于 300动中心不小于 320面高度：公寓楼不大于 150动中心不大于 130踏面前缘设高度不大于 3异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于10 3）该项目多层老年公寓楼， 1 至 2 层设坡道，由 于轮椅老人所居楼层可调性较大，可集中于底层和 2 层；坡道宽度按双排轮椅并行确定。坡道净宽不小于 道长度不大于 度不大于 1/12。坡道设计应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范（ 0）的有关规定。 4）楼梯与坡道两侧离地高 设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。 5）本项目高层老年活动中心大楼和多层老年公寓大楼，均设置电梯，电梯厅及轿厢尺度，确保轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离 处设介助安全扶手。电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。 （ 5）居室设计原则： 1、老年公寓的起居室、卧室和疗养室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与活力。应为老年人创造优美的室外景观，使老人心理获取环境的强力支持。 2、房间开间净宽在床端应具备轮椅回旋条件。 设计规范：老年公寓的起居室使用面积不小于 14 ，卧室使用面积不小于 10 。老人疗养室、老人病房 等合居型居室，每室不超过三人，每人使用面积不小于 6 。 居室内老年人基础设施参数： （ 1）老年人用床尺寸：单人床：长度 度 度 双人床：长度 度 度 （ 2）急救担架长度 度 （ 3）轮椅应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范 0 有关规定。 （ 4）家具均用圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。 （ 5） 厨房 老年公寓设公共餐厅； （ 6） 卫生间 设计原则： 老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内卫生间位置离卧室越近越方便。公用卫生间，应设置于老人居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。公用卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。卫生间卫生洁具白色最佳，不宜用黄色或红色。白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。 设计规范： 1、老年公寓各居室均设卫生间，公共建筑的卫生间，临近休息休息处，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间 ，男卫生间设一具立式小便器。 2、独用卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。盆及淋浴坐椅高度不大于 盆一端设不小于 度坐台 3、公用卫生间厕位间平面尺寸不小于 设 的坐便器。 4、卫生间内与坐便器相邻墙面，设水平高 “ L”形安全扶手或“ 形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面设置水平高度 “ L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。 5、卫生间选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头选用杠 杆式或掀压式开关。 6、 卫生间、厕位间设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。 （ 7）阳台 1、老年公寓的起居室或卧室设阳台，阳台净深度不小于 2、疗养室、老人病房设净深度不小于 阳台。 3、阳台栏杆扶手高度不小于 用封闭式阳台。阳台板底或侧壁，设可升降的晾晒衣物设施。 （ 8） 门窗 1、建筑物公用外门净宽均不小于 2、老年公寓、别墅的户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台门）通行净宽均不小于 3、起居室、卧室、疗养 室、病房等门扇均采用可观察的门。 （ 9）室内装修 1、建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在 度以下做与墙体粉刷齐平的护角。 2、居室不采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。 3、地面，特别是楼梯踏步、平台，不宜选用黑色或显深色面料。黑色在视觉上届退后色，特别是对于老年人会产生如临深渊之感，小心翼 翼不敢投足。一般来说楼梯间采光普遍较暗，老年人从亮处进入暗处，对暗适应的调节速度较慢，会使眼睛难以适应，更增加了投足恐惧心理。另外，黑色也是淹没色，藏污纳垢，难辨脏洁。黑色 与黑暗相联，是一种失去希望丧失信心的色彩，对老年人不利。 因此，本项目出入和通行的厅室、走道地面，均选用平整、防滑材料，并符合下列要求： 1)梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料。 2)居室地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。 3)居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。每人有 以上的贮藏空间。 （ 10） 建筑设备与室内设施 1、公寓楼采用中央空调供暖，每户均有卫生间、电视、宽带和紧急呼叫系统。 2、 建筑物出入口雨篷板底或门口侧墙设灯光照明。阳台设灯光照明。 3、老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高 设足部灯光照明。 4、 起居室、卧室设多用安全电源插座，每室设两组，插孔离地高度为 房、卫生间各设三组，插孔离地高度为 5、起居室、卧室设闭路电视插孔。 6、电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为 7、公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间厕位旁均设紧急呼救按扭。 8、老人院床头设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。 筑结构设计 要依据 1）岩土工程详细勘察报告； 2）建筑结构可靠度设计统一标准 3）建筑结构荷载规范 4）建筑地基基础设计规范 5）混凝土结构设计规范 6）砌体结构设计规范 7）建筑抗震设计规范 8）建筑设计防火规范 9）城市居住区规划设计规范； 10）住宅设计 规范 11）高层民用建筑设计防火规范； 12）住宅建筑设计标准； 现行有关专业设计规范、规定等。 构材料 1、抗震设计 地震设计及荷载取值 抗震设防烈度： 6 度 抗震等级：三级 建筑抗震设防类别：丙类 建筑结构安全等级二级 基本风压 : , 基本雪载 : 楼面均布活荷载：卧、厅、厨、卫 ，楼梯 ，室内地沟 ，不上人屋面 ，上人屋面 ，挑出阳台：。 2、结构材料 砼强度等级：基础垫层 础 他构件 钢筋： 级钢 10KN/级钢 10KN/级钢00KN/ 墙体：标准实心砖。 结构：砖混。 基础：采用砖条形基础。 要设备 （ 1）设备选择原则 品质量可靠。 型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算。 率高，维修方便，并能一机多用的设备。 。 作方便，简单，安全可靠。 （ 2）房间内主要设备按三星级宾馆标准间配置，包括床、桌、电视、卫生间设备。每个房间均设置厕所、坐便、洗脸台、洗澡设备。 套设施 （ 1）给水 本项目所需的用水由自备深水井供应。 （ 2）排水 本项目将建设完备的排水系统，全场实行雨污分流的排水体制。 生活污水：本项目生活污水约 70 吨 /天（用水量的 80%），经化粪池处理，收集后 经过污水处理设备处理成中水， 用于农业、园林、果园，不向环境排放。 （ 3）电气 用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按三级负荷考虑； 供电系统：本项目用电由自备变电站供给，电缆可架空或埋地引至用电点； 电力线路敷设应考虑生产照明、电力防爆、防腐方面的要求； 设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素 全区采用分级计量，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。 为了使配电房及各用电设备安全运行，在配电房设工作接地及过电压接地保护并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距配电房距离大于 50 米的均设置重复接地装置。进户后采用 统。变配电房接地电阻 R 10 . 负荷计算 根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。 公寓设备安装容量： 50活照明安装容量， 30机容量，其它设备装机容量 300装机容量 380安装 500 箱变一套。 本项目电源由场 外高压线引入配电房。场区动力及照明均采用三相四线制（ 380V/220V）。供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引到各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。场区内部动力线路采用 芯穿焊接钢管或 明设或暗设，或沿桥架敷设。 场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。生活照明电源由变电房照明电柜引出专线。各建筑物照明采用 配电箱，照明配线系统均为放射树干混合系统。照明线路配线采用 芯 穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据建筑电气设计技术规程的推荐值并结合具体情况确定。 浴室和淋浴间采用防水型灯具。 办公室、生活用房照明采用节能灯。 （ 4）冷暖 取暖采用侯马市集中供热，室内安装单体制冷空调； （ 5）弱电系统 线电视（ 无线宽带网络和消防监控。 讯设施和宽带传输设施。 统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富老年人文娱生活。 控中心。所有公寓房间和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光 报警讯号和通风排烟、喷淋等自动灭火设施。 各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。 防费用中。 建方案 建设规模及内容： 主要建设内容表 项目 建筑面积 占地面积 结构 备注 公寓楼 （含别墅式公寓） 22000 8000 砖混 3 综合服务楼 4000 2000 砖混 3 层 文化健身广场 6000 6000 景观湖 20000 0 区域外 生态休闲园林 5000 5000 大棚蔬菜 2000 3000 钢架 果园 （绿化） 12000 12000 第六章 经营方案 老年公寓经营管理是一个倍受社会和家庭关注和关心的事业，经营管理是否得当，不但关系自身声誉和发展，而且关系社会对老年事业的理解和支持，关系广大老年人的心理的健康，做得好，能够促进老年工作健康发展；做不好，关系社会和谐稳定。因此老年公寓的经营效果至关重要。 营理念 为老年人提供一个舒适、舒心、安逸、愉快的生活场所 为下一代提供一个放心的养老场所 为社会养老服务体系建设做出一份贡献 营方案 1、精心招聘人员 老年人往往脾气古怪，性格千差万别，对服务要求往往苛刻。招聘的工作人员要热爱老年事业，有同情心，有吃苦耐劳精神，工作中言语要得当，性情要温柔。招聘经过护理和按摩专业培训并且有护理和按摩方面的专业证书的医护人员、理疗人员做此项工作。 2、如实宣传 印制有服务内容、服务方式、设备设施内容的宣传册向社会推介，通过各种媒体让社会了解经营理念和服务实力，取得社会的认可 3、明白消费 在公寓设立服务项目、服务内容收费明白栏，印制服务明白卡发给入住公寓的每位老人和家属，入住心中有数，消费时清楚明白，结算时 一目了然。 4、建章立制 建立来人接待制度、入住登记制度、体检制度、安全管理制度、消防制度、卫生防疫制度、食品卫生制度、档案管理制度、夜间二十四小时值班制度、巡查和夜间巡逻制度、交接班制度等， 5、保证每位老人的安全。 明确责任。每个老人都要有一个固定的工作人员掌握老人的心理健康、身体健康、兴趣爱好、性格脾气、家庭背景、社会关系等情况。 6、开展各项有益活动 根据老人的身体状况和自身条件，经常开展球类、棋类、老年舞蹈、戏曲唱歌、乐器演奏等活动。开辟有种植区，有兴趣的老人可到田间种菜、养花、管理果园等。 7、走访 安排专人经常访问入住老人、家属和社会人士，听取他们对公寓设备、设施、经营管理等方面的意见和建议，经常改进工作。 第七章 地 址选择与建设条件研究 址选择 本项目选址位于 侯马市南西庄 村，占用该村集体建设用地。 南 距市区 北外环 200 米 ， 西 为南 西庄花园 ， 东为侯马市规划的会滨路。 设条件研究 侯马市 位于 山西省 中 南部 ， 1、气候条件 侯马市属 暖温带 季风气候，四季分明。冬季雨雪稀少，春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季秋高气爽。据气象台四十余年资料统计表明，显著特点是“十年九旱”。 气温 ：全年平均气温 一月最冷，平均 七月最热，平均气温 日平均气温稳定通过 10，全年 无霜期 平均为 197 天。 降水 ：年际变化很大，从 1957 1970 年 14 年资料统计，米，而 1957 2000 年统计，年平均为 米，但 1971 2000年统计结果年均值仅为 米。 2、 地理人文 条