盘锦富达荣华度假 村建设项目可行性研究报告

1 盘锦富达荣华度假村建设项目 项目概况 项目名称： 盘锦富达荣华度假村建设项目 建设单位： 盘锦 盘锦富达荣华度假村有限公司 建设地址：大洼县新开镇西五村 建设投资： 3000 万元。 占地面积： 顷（功能、服务区） 建筑面积： 20 万 容 积 率： 筑密度： 56% 销售收入： 12,150 万元 投资回收期： （税后） 财务净现值： 20922 万元 内部收益率： 投资利润率： 83% 投资利税率： 87% 绿化面积： 顷 绿化率： 20% 第一章 总论 2 论 盘锦市委、市政府确立未来旅游产业的发展目标：即紧紧围绕建设现代化生态城市的总体目标，树立盘锦市休闲度假旅游目的地形象，力争 10 年时间，将盘锦市打造成为享誉世界的国际精品旅游区，最终建成“北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城”。 针对盘锦市由观光型向休闲度假型旅游过渡的发展现实，盘锦市委、市政府把“实施生态立市”作为五大发展战略的首要战略，把“精心打造百公里生态湿地旅游带”作为全市两大产业带之一，将红海滩风景区、鼎翔生态旅游度假区整合为国家重点支持的盘锦生态旅游基础设施建设项目，将其提升 为 5A 级旅游区，被列为国家重点支持辽宁旅游基础设施第一名。鸭舌岛、辽河左岸湿地公园、辽滨水城、温泉养身休闲、湿地水上乐园等重点项目建设和设施配套正在实现新突破，以旅游大项目建设拉动相关经济的蓬勃发展，标志着 旅游产业正在转型升级。 随着辽宁沿海经济带开发开放上升为国家战略， 托弥足珍贵的滨海湿地资源，已华丽转身，面向大海，全面开启了扬帆远航的新征程。辽宁沿海经济带发展规划中指出，“ 地等资源优势，推进资源型城市转型，加快发展特色优势产业，建成具有北方水乡特色的石化城和环境宜居的滨海新城”。市委、市政府已明确表态：“我们一定要将 海地带变成一条闻名世界的生态景观带、产业带。这是我们经济发展的重要支撑点，也是我们要创造的一个旅游高地。我们要充分 3 挖掘湿地等旅游资源，科学规划，合理布局，打造个性鲜明的红海滩 5A 级景区、鼎翔生态风情小镇等一批特色景区，创建水上乘船游、湿地休闲体验游等精品旅游路线，提升旅游服务的国际化水平，使旅游产业跃上一个新的层次，向世界展现一个美丽的湿地休闲之都。 2010 年 1 月下旬，市长 水利工程及旅游项目建设情况进行工作调研时指出：“要科学选址、合理 规划，将水利工程建设同旅游景观开发紧密结合，充分盘活周边资源，带动周边地区经济社会发展”。 调研中强调，要将辽河沿河经济发展同旅游项目建设紧密结合，加快资源型城市转型步伐，统筹实施辽河沿线开发和生态治理，发展沿河经济。要通过建设一大批推动经济社会发 展、改善民生的水利工程和旅游项目，为推进全市经济更好更快发展提供强劲动力。 目区域概况 于 西北部，北邻锦州市沟帮子经济开发区和赵屯镇，西南部与羊圈子苇场毗连，东隔西沙河与胡家镇相邻。 位于东 经 13127 123229 ，北纬 60 45 6027 。 东西长为十五公里， 南北宽为十五公里，总面积 198 平方公里，占 总面积的 耕地面积近五万亩。辖十一个村 (分场 )，十九个自然屯。全乡共有居民 8,304 户，共 14,538 人，其中有三个朝鲜族村，人口为 1,644 人；满、回、锡伯族不足 50 4 人。 游资源 内的 库 是 三大平原水库，面积为 8,065亩，环周为 10 公里，库容 1,200 万 大约公元 1610 年以前（乾隆年间），由清朝翰林院院士张纯良建造一座海云寺，四面环水与渤海相连，北与医巫闾山同为一脉、灵 气冲天，被民间传为风水宝地。 历史记载是闾山青岩寺的下院，庙中供奉海龙王（亦称龙王庙）， 寺院中的大佛像高 10m，每年香火鼎盛，香客络绎不绝。海云寺的传说甚多，“龙泉水不落”、“海眼通龙宫”、“庙随水涨”的奇观广为传颂。 水库建于 1958 年， 当地政府为了保护历史文物，在水库 偏中西北处留有 孤岛（现域名为明珠岛），寺庙几经修缮至今保护完整，寺庙中住一 70 多岁高龄的僧人释觉凡主持日常佛教事务。 水库内是繁殖鱼蟹天然场地。水面广袤，深度适中，可垂钓休闲、游艇逐浪，水面烟波浩淼，风景怡人。 地下蕴藏着丰富的 优质地热温泉资源，距地表约 1,800 米，水质优良，含氯化钠、氧化钙及氯化氟等多种有益矿物质及微量元素，常年水温 42，出水量大约（ 4,000 立方米 /小时）。温泉中富含多种有益健康的微量元素，对人体的多种疾病有良好疗养功效。近年来研究还发现，温泉浴能够促进机体的免疫功能，调整植物神经系统，所以还有一定的保健和延年益寿作用。 5 内有三个朝鲜族村，至今保留着该民族的风俗习惯，尤其在饮食方面代表了典型的朝鲜族风味，有许多市内及周边地区的游客不远百里慕名而来。 龙湖的水域资源、湿地植被景观资源、历史文物资源、民族风情资源、公路铁路交通资源、映衬闾山山脉、一条条巨龙越野穿过、地处北站经济带可谓中国北方甲天下！人文景观及旅游资源极具商业开发价值。 产资源 部和西南部有丰富的地下海水资源， 化度工业指标极具开采价值，可连续开采数百年。 305 国道北部地下水资源丰富，各项微量元素指标接近饮用矿泉水标准。 资源 境内有西沙河、张家沟、鸭子河、月牙河等中小河流，自北向南流经全乡，归辽河入渤海；拥有 8,065 亩的 库，水面辽阔，平均水深 2 米，生态保持良好。地面有三万多亩坑塘，水质肥沃，饵料充足，是繁殖鱼、虾、贝类、蟹的天然淡水养殖场。 地资源 有土地面积 98 平方公里。其中耕地为 71,440 亩，盐田 4,382 亩，苇田 18,107 亩，草地 264 亩，滩涂 2,230 亩。 通资源 6 龙地处 州两市交界，素有 北大门之称，是连接辽西五市，通往关内的交通要道；沈山、沟海线铁路；秦沈、沟营大高速铁路绕境通过；国道、京沈高速公路穿越境内。 目提出的背景 改革开放以来，我国的农业得以快速发展，取得举世瞩目的成 绩，特别是种植业，我们用世界上 7的耕地养活 24的人口。但种植业发展面临耕地有限，单产难以快速大幅度提高的现实，对农村经济发展贡献的比重在逐年递减。 党的十七大报告提出：“加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级；促进经济增长由主要依靠第二产业带动向依靠第一，第二、第三产业协同带动转变，由主要依靠增加物质资源消耗向依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。” 合资源开发生态旅游产业 时序更迭、光阴荏苒。广袤辽阔的三角洲在自然界中无声的记录着 新月异的变化，好风凭借力，送我上青云。 近年来生态旅游度假村，这一商业模式取得了长足的发展。这个古老而又时尚、充满现代气息的休闲模式，给人们带来了全新的生活品味。 厚天载物， 适者生存 。随着一条条巨龙穿境而过，随着春华秋实的变幻，一片片稻田、一弯弯苇浪、一座座坑塘、一条条河流环抱的“一潭春水”，湖中观鱼跃、草底现牛羊的盎然生机；明珠岛、海云寺几百年沧桑的传奇故事为发展生态度假旅游提供 7 了得天独厚的条件。该项目为 站经济带注入了新的生机和活力，那些几乎被遗忘的北部三角洲从而成为新的财富增长点。 在 由相对独立产业向综合开发产业链迈进，产业化链条明显延伸，市场网络进一步完善和规范，整体科技水平和综合开发能力显著增强。 展目标 生态型旅游产业发展战略，是以确立本市“北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城”为最终目标的长远谋划。其目标包括定性和定量两个指标。 1、定性 战略目标： 把 建成北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城。旅游收入占 上 ，旅游业成为市域国民经济的支柱产业。 2、定量战略目标 表 1旅游发展定量战略目标 分阶段定量战略目标 占 业地位 2008 年 9 先导产业 2010 年 10 支拄产业 2015 年 12 支拄产业 2020 年 15 以上 支拄产业 定量战略目标实现的特征包括：旅游发展速度高于市域国民经济 8%的平均发展速度； 2008间旅游收入平均增长速度达到 25%； 2010 2015 年间旅游收入平均增长速度达到 20%； 2015 8 2020 年预计保持 15%的稳定增长态势；从而成为 产业结构战略框架的重要支柱产业之一。 3、各规划期旅游接待人数和收入指标 根据对 旅游业“十五”、“十一五”期间旅游 接待与收入历史统计数据的分析，应用时间序列预测法计算，并依据本市旅游资源与市场匹配程度作适当调整，预计 旅游业各规划期旅游接待人数和旅游收入指标见下表 表 1各规划期旅游接待人数和旅游收入 单位：万人次； ￥亿元 年 份 旅游接待（万人次） 均增长 旅游总收入 平均增长 国内 海外 总数 国内 海外（万美元） 总收入 2008 年 980 76 3828 期 2009 年 1451 401 117 2010 年 1710 722 50 116 5229 0% 2015 年 3420 444 100 232 10458 127 100% 2020 年 5985 42 6027 75 406 18301 5 域旅游发展背景 龙湖生态旅游度假村具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化的特点。这里系辽河入海口，冲积三角洲末端滨海沉积平原。特殊的地质构造、茂密的树林、广袤的芦苇、河流、岛屿、 滩涂、沼泽和水库，构成了别具特色的北国滨海河川湿地自然景观。 项目区拥有良好的湿地景观资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近 站的区位优势。 9 以湿地生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于旅游产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。根据 委、市政府 旅游“十一五”发展规划，进一步发挥旅游产业拉动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快等特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、全力 推进旅游业的发展，促进对外开放，将 造为“世界湿地休闲之都”。 项目地处京沈高速公路、铁路与 305 国道、沟海铁路交汇处。境内的西沙河、张家沟、鸭子河、月牙河自北向南流归辽河入渤海，龙湖地处四条河流下游。 亩苇田同羊圈子苇场毗连，岸边坑塘星罗棋布， 8,065 亩湖面平均水深 2m，是生态衍生鱼虾蟹的天然场所。 260 亩草地是发展生态畜禽的天然放牧场。浑、太、辽河给与龙湖的生态补水为岸边的生态农业提供了用之不尽的生态水源。芳草、芦苇、农田、碧水、蓝天融为一体故有北三角洲小江南之美誉。龙湖、明珠岛、海云寺、龙 王庙同生态观光融为一体，协调自然，是北三角洲水乡风情园的主题特色。形成了旅游竞争优势，并使其脱颖而出，必将成为我国北方旅游业的顶级靓点。 在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，龙湖度假村必然向一定的主题化发展。综观中外旅游特色景点 已经成为集自然生态观光、精品购物、餐饮、娱乐、水上运动于一体的风景如画的旅游基地。 每个旅游俱乐部都是以自然观光、旅游 10 度假、娱乐运动等为主题。这类旅游产品具有很大的市场需求、发展空间和开发潜力。 龙湖旅游度假村充分利用水利工程、荒地、滩涂等低产业密度用地，开发建设生态旅游 度假村及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。 域社会经济背景 2009 年， 生产总值实现 685 亿元，是 2004 年的 2008 年开始驶入两位数增长的快车道；财政一般预算收入增长 达到 元，是 2004 年的 ；全社会固定资产投资增长 达到 543 亿元，是 2004 年的 。万元生产总值综合能耗比 “ 十五 ” 期末下降 主要污染物排放实现控制目标。县区经济竞相崛起，生产总值年均增长 高于全市 19 个百分 点。 过去的五年，是多元产业快速形成、经济结构向全面优化加快迈进的五年。累计建设投资千万元以上项目 837 个，竣工投产487 个，非油气采掘业增加值占全市比重由 高到 国家资源型城市转型试点工作取得重大进展。 新招商引进投资超千万大型企业 17 家，总投资近3 亿元，开工建设 8 家、建成投产 9 家，项目储备 13 个。 产总值实现 元，同比增长 其中农业实现 比增长 工业实现 元，同比增长 11 三产业实现 元，同比增长 财政一般预算收入实现 元。 造龙湖度假村的主体功能 龙生态旅游度假村 借助 站经济带，依托龙湖及湿地景观、依托明珠岛海云寺的古文物、依托生态农业充分利用生态水资源、依托 站开发新区与 地旅游环线 ， 以生态旅游度假为起点、以水上游艇、捕鱼垂钓、温泉洗浴为卖点，以海云寺古文物为靓点，以生态农业为支撑；形成以观光生态农业为主打，水上景区旅游、温泉洗浴、商务度假、农家食宿为主线，打造湿地特色异域风情度假品牌。 可提供水上娱乐、景区拍摄、商务会谈、休闲娱乐、亲 友聚会、游艇驾驶培训和水上旅游等服务功能。 制依据 关法律法规 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国水法 中华人民共和国水污染防治法 中华人民共和国土地管理法 风景名胜区管理暂行条例 中华人民共和国自然保护区条例 中华人民共和国植物保护条例 12 关标准、规范 中华人民共国旅游规划通则（ 18971 旅游区（点）质量等级的划分与评定（ 17775 2003） 旅游资源分类、调查与评定（ 8972 2003） 风景名胜区规划规范（ 关规划、计划 东北地区振兴规划 辽宁沿海经济带开发建设规划 土地利用总体规划 旅游总体规划 “十一五”发展规划 国民经济和社会发展“十一五”规划 “十一五”旅游发展规划 环境保护“十一五”发展规划 他相关材料 建设项目经济评价方法与参数第二、三版； 府提供的有关资料和数据； 新建项目的有关法律法规及政府文件； 实地踏勘与访谈资 料 网络及其它公共渠道资料 制原则 彻国家经济建设方针、政策，认真执行国家对节能环 13 保和安全卫生要求。 理利用资源，规划建设经济合理。 化设计、合理布置、节约用地 、节省投资。 化流程、节省人、财、物。 理配备公用设施，满足项目建设要求。 究结论 借助 站经济带开发；依托北三角湿地景观；充分利用龙湖、明珠岛、海云寺的自然景观和古文物资源；开发利用地下温泉资源；开发生态种植业养殖业，依托滨海开发新区形成的旅游环线，充分利用 库及 周边 自然生态保护区。开发 6 个各具特色的生态观光项目；以最核心的资源， 6 位一体，整合打造龙湖自然生态观光风景区。 该项目整合当地资源，促进了生态农业的的良性循环，顺应人们对生态食品和生态环境的需求，顺应老知青对乡土故里的恋情。利用自然生态农业资源、利用地热温泉资源、利用大辽河生态水资源，开发生态观光旅游项目。 本项目以推进新农村建设为指导，以开发特色的多功能生态产业体系、开发建设生态观光旅游产业基地，形成良性循环的生态产业链，提升产业经济的附加值，带动相关行业向产业化经营目标发展，促使社会效 益、经济效益和农民增收同步提高。 通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的举措。 14 第二章 市场需求及预测 场现状 湖自然保护区开发现状 15 龙湖自然保护区区域面积 苇、滩涂、草地、坑塘、水库比邻错落形成了天然的湿地景观 。 龙湖亦称 库，是辽宁省较大的平原水库之一，位于西沙河右畔，距 站 1305 国道 区围堤高 7m、坝顶宽 4m，围堤长 域面积 8065 亩。平 均水深 2m，库容量 1200 万 中有一小岛域名明珠岛面积 ，岛上树木茂盛、鸟语花香，林荫深处海云寺映衬其中。 海云寺（龙王庙）始建于清朝乾隆年间，至今已有 400 多年的历史，当年由清朝翰林院院士张纯良主持建造，四面环水与渤海相连、向北与医巫闾山同为一脉灵气冲天，被民间视为少有的风水宝地，海云寺院的大佛像身高 10m、金光四射，寺内香火缭绕，常年香客络绎不绝。 关于海云寺的传说甚多，较为传奇的有龙泉、海眼、庙随水涨等。 龙泉 ：在海云寺的东南角，有一眼一米见方的泉水井，井中的泉水旱天水不落、涝雨天水不涨 是寺内唯一的饮水井，每年四月初八庙会、善男信女香客云集，无论用水多少井水从不见少，传说在阴天初一、十五的晚上偶尔会看见从天上到泉水井有一道白光亮如闪电，像是龙王吸水、气势磅礴，以后人们便称之为“龙泉”。 海眼 ：在寺的西侧有一条不干沟，沟中有一条深坑叫“无底坑，相传民国 7 年时逢大旱，河水都干了但无底坑不干，人们来 16 掏水捞鱼，可无论多少人掏水也不见少，据说无底坑通龙宫、叫海眼。 庙随水涨： 据当地老人讲：民国 17 年发大水，海云寺邻村九间房洪水已经上炕了，当时屯里的水位比龙王庙高出一米左右，人们担心龙王庙被大水淹了， 大水过后只见庙四周的树上挂满了淤柴，可是让人吃惊的是庙里却滴水未进，真可谓神奇！从此人们开始相信庙随水涨的传说。 龙湖自然生态保护区 特殊的地质构造、 集湿地植被、 鸟类栖息地、 滩涂、荒草地、 茂密的树林、广袤的芦苇、河流、岛屿、滩涂、沼泽、水库和古文物，构成了别具特色的北国滨海河川湿地自然景观。濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近 站的区位优势。为开发旅游业提供了得天独厚的条件。 态农业 市场现状 目前国内的粮食、水果、蔬菜、和畜禽肉、蛋的市场供应多为污染超标的食 品，在市场很难买到无污染的生态绿色食品，货真价实的生态食品那还是 40 年前的回忆，难怪过来人说：“现在啊，肉没肉味、果没果味、菜没菜味、鱼虾没鱼虾味”，过去的东西再也吃不到了！通过本项目的示范建设，就是要返回生态的人居环境、生态的饮食环境。 根据城市不同层次抽样调查结果表明：经商的老板对生态绿色食品的需求和价位是：全部食用价位可高 2 倍；公务员和白领 17 阶层的需求是：全部食用价位可高 ；一般市民的需求是：部分食用价位可高 。过路旅游者：体验庄家院生活、观光生态农业，洗矿泉浴，吃生态食品还要买上带走价位可 高 2 倍。 通过食用生态食品，可平衡人体需求的各类维生素，无污染的生态食品可以杜绝引发各类疾病，食用无激素的肉食品可以杜绝引发少儿早熟和软骨病，并且生态食品味道纯正、甜美自然。 态温泉市场现状 我国温泉利用虽然已有数千年历史，但温泉旅游的发展却只 有几十年过程，分别经历了温泉资源的原始利用、温泉疗养院到温泉旅游度假区的发展阶段。第一代（洗浴） 第二代（疗养） 第三代（戏水） 第四代（多元化）。 近年来，温泉经济日渐兴起，温泉旅游开发的热潮也渐渐在全国形成，以露天温泉为特色的第三代温泉 产品较为普遍，功能由单纯的医疗、疗养旅游发展为观光度假、康体休闲、商务会议、娱乐、休疗养等多种功能，旅游者也从特殊的群体向大众化发展，形成了同时发展康体旅游、娱乐旅游、体育旅游、商务旅游、会议旅游、旅游地产等多功能的综合性旅游度假区，温泉开发正在由汤治、保养、休养向观光、娱乐、休闲、度假转换。 虽然各游地的客源市场、游客行为和生命周期具有不同的特征，但总体来说，生态农业观光旅游作为一种特殊的具有特色的旅游产品，其市场和产品特征具有一定的规律，据有关问卷调查结果显示： 18 露天温泉特色、整体环境、温泉医疗功能；户 外观光娱乐型和综合型温泉旅游地是两大游客喜好的温泉旅游地类型。以生态文化和休闲娱乐为特色的第四代产品更具发展潜力。 场定位 生态型旅游产业发展战略，建立在大体量的滨海湿地生态环境和多样化的生态旅游资源基础之上，目前红海滩风景区、鼎翔生态风情小镇、鸭舌岛湿地公园已初具规模。为规划和设计生态旅游产品提供了得天独厚的环境资源。因此，本市生态旅游发展定位于生态敏感型旅游群体，其中国内市场为主导市场，海外市场为重要市场。具体为 : 内主导市场 一级市场 : 东北工业城市。 本市场以沈阳、长春和哈尔滨为客流枢纽中心，覆盖大连、丹东、本溪、抚顺、鞍山、辽阳、营口、海城、铁岭、朝阳、锦州、阜新、延吉、吉林、大庆、牡丹江、齐齐哈尔等工业城市。以沈阳为中心由钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城 纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮食煤炭基地铁岭构成的省内城市群，又是本市场的核心。 一级国内市场是中国传统的重工业基地，又是目前国内重点发展的工业城市经济圈之一，具有大密度的工矿企业和从业人口。该市场的主要消费群体可细分为：工矿企业奖励旅游群体， 19 工矿企业疗养旅游群体， 企业会议旅游群体，城市居民节假日和周末度假休闲旅游群体，政府和企业的公务与商务旅游群体等。 二级市场 : 京津沪文化大都市。 本市场以北京、天津和上海为客流枢纽中心，覆盖京津唐大都市经济圈和长江三角洲大都市经济圈。其中，京津唐大都市经济圈已经形成了以高新技术产业、电子、汽车、机械制造业为主导的产业集群，各具特色的产业带开始形成，并对河北、山东、山西及内蒙古产生着强大的向心引力和辐射力。长三角大都市经济圈以上海为核心，其城市化水平整体较高，正处在向工业化中后期发展的阶段，未来 10 年内有可能成为我 国区域经济发展的重要增长极和亚太地区经济发达地区之一。 二级国内市场是中国的经济和文化中心所在地，具有大量现实和潜在的高素质生态旅游者，可细分为：高知生态旅游消费群体，外资、合资和高新技术企业白领旅游消费群体，自驾车家庭旅游消费群体，高等院校 生旅游消费群体，都市居民节假日和周末休闲度假消费群体，中央部委和全国性行业组织的会议旅游消费群体，外国驻京使、领事馆和大公司办事处官员及商务代表旅游消费群体等。 三级市场 : 东南沿海经济发达城市。 本市场以广州和福州为客流枢纽中心，包括珠江三角洲经济圈和福 建省。其中，珠三角是中国市场化及国际化程度最高的大都市经济圈。珠江东岸上形成了以深圳、东莞、惠州为主的电子 20 信息产业群，西岸上形成了以广州、佛山、珠海为主的电器产业群，这里聚集了中国大量知名的高新技术企业和世界知名大企业。侨乡福建，正在形成以福州为中心包括厦门、漳州、泉州、莆田在内的海湾经济带，并初步形成了经济特区、沿海开放城市、经济技术开发区、台商投资区、保税区、高科技园区等全方位对外开放型经济发展格局。 三级市场是目前国内旅游需求最旺盛的地区，而 北国湿地休闲产品对该市场较为成熟的旅游者具有强 烈的反差吸引力。该市场可细分为：企业家和高级管理人员休闲度假消费群体，高收入家庭避暑休闲消费群体，企业奖励旅游消费群体，商务及会议旅游消费群体等。 外重要市场 一级市场 : 日韩地缘生态敏感国家。 日本是世界经济强国，也是中国传统的第一大旅游客源大国。韩国是世界上经济发展速度最快的国家之一，近年来迅速崛起为中国第二大旅游客源大国。 2001 年，两国分别名列中国旅游客源大国前两位； 2002 年继续保持了 20%以上的客源增长率。 距日韩市场较近，并具有对该市场具有强烈吸引力的湿地生 态旅游资源，加之近年来 与日韩文化、经济与旅游交流活动不断增加，因而该市场具备开发成本市一级海外市场的条件。该市场可细分为：湿地生态观光旅游消费群体，生态系统 21 观摩与考察旅游消费群体，商务旅游消费群体和民间文化交流旅游消费群体等。 二级市场 : 港澳台血缘生态敏感地区。 港澳台是中国大陆入境旅游具有血缘关系的重要客源市场，港澳台地处中国南部，在自然景观和气候等方面与具有北国湿地特征的 存在巨大差异。血缘相通，景观相异，有利于以独特生态旅游产品吸引该市场的湿地避暑休闲度假消费群体，湿地生态观 光消费群体，湿地观鸟专项旅游消费群体，商务考察与经贸会展旅游消费群体等。 三级市场 : 欧美经济发达生态敏感国家。 欧美经济发达国家是中国长期稳定的海外客源市场。经济发达国家的旅游者具有较高的消费能力和丰富的旅游经验，倾向于探索新的旅游目的地，追求自然生态环境良好的旅游经历。其主要细分市场为生态系统科学考察消费群体，湿地生态观光消费群体，湿地及生态保护协会专业会议消费群体，成熟旅游者的湿地探奇消费群体等。 态景区农业观光旅游 生态农业观光旅游产品属于区域性产品，游客以中近程游客为主，近 90的 国内游客来自一级客源市场和二级客源市场，近 80的游客集中在 4 小时交通半径范围内的区域。旅游地淡旺季受气候的影响变化不大，一般而言，春冬寒冷季节所在月份是温泉旅游的旺季，而炎热的夏秋季节是生态农业观光旅游旺 22 季。第二代温泉旅游产品的消费者近 60是月收入 3000 元以上的高收入阶层。第三代温泉旅游产品消费者则主要是商务和公务游客。 客行为 露天温泉特色、整体环境、温泉医疗功能是影响游客决策行为的主要因素；生态农业观光度假、温泉旅游度假是游客喜好的旅游产品。 观光度假是游客出游的主要目的，其中以观 光为主，度假为辅。大约 30的国内游客是单位组织而来，是游客出游的主要方式，这是现阶段高门票的温泉和生态景区农业观光综合旅游地兴旺的重要因素。旅游产品口碑是影响游客决策行为的主要因素，近 70的游客是首次出游客人，受市场信息影响大。 命周期 以单一的客房式度假旅游为特点的第一、二代温泉旅游产品竞争力差，可替代性强，生命周期短，目前大多已经进入消亡期。以露天温泉为特色的第三代温泉旅游产品目前处于巩固期，要维持较长的生命周期，必须在强化温泉旅游文化特色的同时，不断更新项目。以文化和休闲娱乐为特色 的第四代产品逐渐深入人心，发展潜力大。 体验农家小院生活，就地观、采、钓、宰购就地加工和带走，篝火晚宴、观光生态农业、观光生态放牧围猎野兔又是度假旅游的一大特色。 23 场分析 态旅游产品 以龙湖自然保护区旅游；以古文物、生态湿地观光；以天然地热温泉为支撑，以本市及周边城市消费群体、以电视、广播广告为媒介。 向游人展示：用生态水源、生态有机农肥、用人工伴机械播种和中耕除草、用低毒无公害农药和激光杀虫；生长的生态有机水稻、玉米杂粮、水果、蔬菜。 展示：用生态饲料和水喂养、生态环境放养的鸡、鸭、猪 和野兔；用生态水草和自然环境生长的鱼、虾、蟹。 展示：地热温泉资源给与的健康与快乐。 展示：龙湖保护区的生态湿地候鸟种群、广袤的湖面、明珠岛上古老而传奇的历史文物、与渤海相连的芦苇荡、茂密的树林草地构成了别具特色的北方湿地景观。 展示：捕捞垂钓、采摘、捡蛋、现场宰割加工畜禽肉食产品的乐趣；老知青回访的乐趣；农家院现采、现捡、现钓、现宰现做的乐趣。 作为 站经济带的集散地，建设特色驿馆、温泉浴场、农家大院、知青大院供游人休憨和观光。 市旅游发展趋势 邻辽宁中部城市群，以京沈、沈大、滨海、 盘海营高速公路和京哈铁路，与京哈连接的大、营、盘、沟线等为主干的 24 区域交通网络发达。同时 邻渤海，是东北地区唯一的河流入海口，滨海湿地生态环境与东北内陆形成很大的差异，对旅游客源市场有很强的吸引力。环渤海地区旅游的最主要的目的地是滨海休闲度假、观光。从近几年数据统计来看， 游市场发展迅速，游客人数和旅游收入保持较快增长；从旅游目的来看，以观光旅游和休闲度假为主。 2009 年，“十一”黄金周期间全市接待海内外游客 217 万人次，同比增长 61%；旅游总收入 元，同比增长 72%；市内相关 酒店饭店入住率 100%，各项旅游指标再创新高。 牢牢抓住辽宁“五点一线”建设的有利契机， 利用 东北内陆景观环境上的差异性，发挥产业基础优势；面向辽宁腹地提供旅游服务。发展壮大景区生态旅游业，从而拉动相关产业和地方经济快速发展。 域旅游市场 近年来 游景观建设和旅游线路整合力度加大，对游客的引力增强。 2009 年 接待旅游人数 1,人次，入境游客突破 人次。 20072009 年旅游统计主要指标对比攀升见下表 表 2要 年份 2007 2008 2009 国内旅游人数 760 万人次 人次 1451 万人次 国内旅游收入 51 亿元 76 亿元 元 25 入境旅游者 人次 人次 人次 旅游外汇收入 2324 美元 3828 万美元 5401 万美元 旅游总收入 元 元 117 亿元 在 2009 年“十一”黄金周旅游主要有以下特点： 旅游接待人数和旅游综合收入，实现高速增长。“十一”黄金周，全市接待国内外游客 217 万人次，旅游收入 元，分别比去年同期增长 61%和 72%。 2009 年“十一”黄金周，全市接待游客增多，过夜游客大幅度增加。住宿、餐饮、交通客运兴旺，市区主要宾馆入住率达100%以上，相关旅游餐饮、旅游客运也有明显的同比增长。 客调查分析 根据 旅游发展总体规划及相关市场调查资料，得到 游的游客的消费行为具有以下特征。 游客源增长特征分析 2009 年接待旅游者 人次，旅游总收入完成117 亿元人民币，分别比 2008 年增长 48和 相当于全市 由于在旅 游业初始发展阶段，即目的地生命周期的介入期，旅游者接待人数基数较小，在客源增长上表现为爆炸式数量扩张特征。 源市场地域结构特征分析 2007 2009年接待旅游者 3,人次，其中入境旅游者占 的居民占 12%，省内各市占 32%，京津地区的占 38%，其他地方的旅游者占 这一旅游者构成比 26 例说明，京津地区和省内游客是本区域的主要客源市场。国内旅游客源在未来 旅游发展中仍将长期处于主导地位，但随着本市外向型经济和世界湿地休闲之都生态旅游的发展，在中远期海 外商务、生态等旅游者数量预计将有较大增长。 源市场地域构成 旅游动机与消费行为特征分析。据 抽样调查，旅游者来盘旅游动机按比重排列依次为，休闲观光度假；探亲访友；商务、会议、文化科技体育交流；健康疗养、宗教朝拜及其他。现有市场影响力较高的旅游产品和旅游环境，主要是自然生态景观、 滨海休闲度假 旅游、生态农业、辽河油田和城市公园，旅游产品表现为初级观光形式。 抽样调查显示，目前来 游的国内游客消费水平较低，平均停留时间较短，这与目前休闲、度假、商务、会议等高档次设施配套不足，项目单一 等有关。 游者的人口学特征分析 1、年龄构成 不同年龄旅游者受可自由支配的时间和闲暇时间以及身体因素等影响，其对旅游产品偏好会产生较大的差异。调查结果表明， 国内旅游者中 25年龄组游客占绝对优势，占到76； 45和 15，分别为 而 14 岁以下和 65 岁以上的游客比重很小，这与我国大部分旅游区旅游市场年龄结构相似。 27 2、职业构成 不同职业旅游者的收入水平、闲暇时间、受教育程度有差异，旅游欲望和旅游需求偏好也不一样。 旅游者在职业构成上呈现出多样化 特征。调查发现私营业主所占比重最大，达 其次为农民和公务员。值得注意的是农民群体旅游者已成为一个新兴的群体，达到 国内旅游者职业组成见下表 表 2、收入构成 调查结果表明， 旅游者在收入构成上以收入 1,000 元月以下和 1,000 1,999 元月两个收入组所占的比重最大，两者共占 国内旅游者以中等收入者为主，旅游产品开发和旅游住宿设施建设初期，要考虑到旅游者的消费能力，应以广大中等收入的工薪阶层与农民为主。国内旅游者收入构成见下表 表 2号 职 业 比重 % 1 工 人 农 民 军 人 教 师 学 生 公务员 私营业主 公司职员 离退休人员 0 企事业管理人员 1 专业技术人员 2 其 他 28 序号 月收入（元） 比重 % 1 1000 10001999 20002999 30004999 5000 三章 项目建设的必要性 最具发展潜力和战略投资价值的城市，其中建设生态农业产业链，向市场提供绿色生态食品是关系国计民生、造福子孙的基本国策，而“生态农业观光旅游产品”则是最具战略投资价值的项目。 该项目地处 站经济带 、北三角洲末端和锦州市沟帮子接壤，项目区的苇田毗连羊圈子苇场。区域内水库、岛屿、古寺； 29 芦苇荡、滩涂坑塘、河流、草地湿地植被保护完整、湿地景观优势凸显 。毗邻重要能源基地辽河油田，京沈、沈大、盘海营高速公路铁路紧密相接，优越的区位和凸显的地缘优势，使龙湖自然保护区成为极具开发潜力的最佳发展区域。 2007 年 8 月 6 日国家旅游局副局长张希钦，实地参观、调研了 旅游发展情况。还饶有兴致地参观了 库和高升镇的森林公园，他鼓励当地党委、政府及旅游部门要重视旅游，珍惜资源，避免资源闲置、浪费，做好县域合理开发利用旅游资源，形成旅游产业的长期规划。 论证的产业优势、环境优势、区位优势、资源优势、价值优势充分地肯定了项目建设的必要性。 大区域发展战略的 交汇点 地处辽宁环渤海经济开发带，辐射辽西地区，是辽中城市群、辽西经济走廊和沿海经济带三大战略板块的交汇点，是东北振兴战略与京津唐“环渤海”战略对接的前沿窗口，是我国最具想象空间、最具发展潜力的战略要地。 界罕见的资源环境 随着我国工业化、城市化进程不断加快，宜食、宜居、宜旅、宜业的高品质生态区域越来越少，稀缺性越来越强。 有两大垄断性稀缺资源，世界罕见的“红海滩”奇观和亚洲面积最大、生态系统保存最完整的湿地。同时， 集了五种环境景观资源：一是滨邻渤海，有独特的北方滨海景观，海岸线从大辽河口 30 至大凌河口，全长 118 公里；二是辽河入海，近海滩涂 30 万亩，浅海水域面积 120 万亩，海洋生物和滩涂贝类资源丰富，河口沼泽， 域滩涂总面积 公顷；三是古镇渡口：主要包括田庄台渡口、三汊河渡口、下口子渡口、双台子渡口、沙岭后壕渡口等；四是湿地温泉， 处在地热带上，有丰富的地热和温泉资源；五是水库水网： 地上水系发达，境内有 7 座水库，总蓄水量 18,380 万立方米，水域面积超过 60 平方公里，大、中、小型河流 21 条，境内总流域面积 3,方公里。其中，全程流域面积大于 5,000 平方公里的大 型河流有 4 条，中型河流有 1 条，小型河流有 16 条。其中，外辽河与新开河是辽河与大辽河的连通河道。五大配套资源形成综合环境优势，以湿地为核心品牌，整合历史文化、江河资源、工业旅游多种资源于一体，成为休闲、娱乐、健身、户外运动中心，有条件成为国际性自然生态农业观光和湿地旅游的目的地。 元市场的汇集 我国正处于区域经济板块整合重构过程中，随着交通网络的进一步完善， 环渤海地区、京津唐地区及东北经济板块之间的互动日益增强，成为东北地区面向环渤海和京津唐地区的桥头堡之一。因此，必将出现大规模的、近距离的外 部消费群体向该区域汇集。环渤海地区、京津唐地区、东北地区将成为 场的三大支撑性区域市场。“营（口）盘（锦）”地区基础市场，以商务、休闲和房地产等市场消费为主；辽中城市群及东北周边 31 地区是核心市场，以假日休闲、会议培训、休闲度假等市场消费为主；京津唐地区是拓展市场，以休闲度假及度假房产等市场消费为主，从而形成多元消费市场的组合。 家发展战略与政策的扶持 国务院确立的 11 个资源型城市转型试点城市之 ，国家在资金、政策等方面都给予了有力的支持，在建立社会保障体系、构筑维护社会稳定的措施，资助试点城 市修复城市基础设施 ,进行棚户区改造，在产业规划、财政转移支付、金融信贷等政策方面对试点城市给以倾斜。 市拓展向沿海转移 在辽宁沿海经济带开发建设规划城镇化战略中指出，要完善城市功能，引导人口向沿海经济带聚集，向沿海地带延伸将是城市发展的总体趋向。根据 城市总体规划，从城市结构调整和城市发展走向来看， 游综合开发项目所在区域是城市向新区拓展的重要地段，是承接沿海产业带和区域拓展的战略要地，承接城市的总体发展方向。 地整合开发的必要性 以北站经济带为媒介，以龙湖自然生态保护区为为 看点，以整合生态农业为支撑，以开发建设观光旅游区为动力，促进生态农业产业化经营与第三产业的链接，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有 32 利于土地价值综合提升。 丰富的资源带来勃勃商机，在循环经济的辐射作用下，消费群体和消费量剧增，为该建设项目提供了必要性。 合生态立市、产业强市的发展战略 该项目属生态旅游循环经济，同时拉动相关产业快速发展。将成为我市可持续增长的后续产业之一， 该项目以优化产业结构为核心，从整合资源入手，从而推进农业产业和产品结构调 整，向市场推出生态绿色食品和旅游产品，从而推进由大变强，推进企业总体素质，提高核心竞争力，建设资源节约型、环境友好型，明显提高资源利用率，为市民创造良好的生活与工作环境，为子孙后代留下蓝天绿地。 该项目以转变经济增长方式、提高经济增长质量、提高产业层次为目的；以增强产业集约能力，建立以市场为导向的生态农业发展战略。 第四章 策划方案 址选择与资源整合 址选择 以建设滨海大道快速发展环渤海经济带为契机，以开发建设北站经济带为媒介，以龙湖自然生态景区、农业观光为支撑， 项目选址在龙湖自然生态保护区 ，京沈高速铁路、高速公路同 305国道交汇处。保护区区域面积 33 距高铁 站 1 公里，距 305 国道 里，距京沈高速公路 站 12 公里， 县城 13 公里， 区 25 公里， 70 公里，沈阳桃仙两大国际机场 180 公里，地理位置优越，交通方便快捷。 源整合 口 14,538 人，其中朝鲜族 1,644 人、满回锡伯族 50人。 有土地面积 98 平方公里。其中耕地为 71,、盐田 4,382 亩、苇田 18,107 亩、草地 264 亩、滩涂 2,230 亩、水库 8,065 亩（其中 明珠岛 20 亩，岛上海云寺古建筑保存完好）。 该地区拥有丰富的地热和温泉资源，主要蕴藏在馆陶组及下第三系、前第三系潜山储热层中，为中型地热田。距地表约1,800 米，水质优良，含氯化钠、氧化钙及氯化氟等多种有益矿物质及微量元素，常年水温 42 度，出水量 4,000 立方米 /小时。为生态旅游提供了温泉祛病、保健洗浴资源。 目策划方案 划定位 依托滨海开发新区与 成的环线，整合打造 1 个 20发 6 个各具特色的生态观光项目，项目主体功能见下图： 项目主体功能见下图 甜水湖 夏泳冬滑 捕鱼垂钓 34 景区旅游 明珠岛 滩涂湿地 游艇观湖景 朝拜海云寺 朝拜龙王庙 芦苇荡探险 湿地观光 坑塘垂钓 鸟岛观景 药 浴 果 浴 花瓣浴 亲亲浴 推拿按摩 泰磁疗 足 疗 儿童戏水池 水 床 漩涡池 水 疗 瑜伽馆 露天连环