北京某大型房地产综合体项目可行性研究报告

1 北京某大型房地产综合体项目 第 1 章 概述 引言 改革开放后我国房地产业的发展经历了四个发展期：从 1984 年 1988 年大约 5 年的时间，实现了从无到有、从理论到实践的历史性发展；从 1991 年 到1995 年大约 5 年的时间，由弱到强、由不规范到理性发展的第二个发展期；从1998 年 2002 年，国内市场逐步完善和成熟、加入世贸组织及举办奥运、新经济高科技与房地产业的结合等诸多影响因素，为我国房地产业实现第三次飞跃提供了内外部条件，房地产业进入了新的快速发展时期。 2004 年起，全国的房价一路高企、供应 结构性矛盾浮出水面，面对严峻的市场形势，政府部门的发展理念由增长、效率转向民生、公平，“ 限、“新旧国八条”、“国六条”、“ 37 号文”等政策性文件接踵而来，土地供应方式、金融政策、住宅交易规则、产品供应结构等均发生了很大的变化，这些调控措施将更加有利于房地产市场持续健康稳定的发展。 近年政府实施的一系列宏观调控措施主要针对住宅市场，对已有商业地产项目并未产生较大的影响。加之目前中国经济处在高速增长期，国内局势稳定，并且受 人民币升值 预期和国内优质收益型物业的高回报率（海外基金对购买北京物业的回报率要求一般在税后 8，相对于新加坡 4 、日本 5 、美国 6投资回报预期，明显高出不少）的吸引，海外资本在北京的首选高级写字楼、商场、酒店等持有型物业，更多的投资从住宅转向商业地产市场。临近 2008 年， 2 近两年将是建设高峰期，商业地产短期内供大于求的态势明显，竞争也将越来越激烈。 2006 年是中国入世过渡期的最后一年，年底之前中国将全面开放零售、金融等市场，外资机构的大 量进入对商业物业的需求将越来越大，因此商业地产将迎来更多的机遇与挑战。 未来商业地产市场将向多元化方向发展，根据不同位置、规模、产品特点而设计的社区型、主题型、生态型、体验型等商业尤其是综合体类的大型商业地产项目将具有较大的发展潜力和良好的发展空间。而未来商业地产的竞争主要体现在对稀缺土地资源的占有、高度发达的设计施工水平、丰富的运营经验等综合竞争力上。随着整体持有商业物业水平的提高，后期商业运营水平的高低已经成为商业地产成败的关键，同样对于商业企业来说寻找合适的经营场所对未来经营也是至关重要。 在外部政策 、市场、项目合作等环境发生重大变化的情况下，本文对 该 大型综合体项目从宏观经济、市场研究、产品定位、投资效益分析等多个方面对该项目的可行性进行研究，对项目的赢利能力进行综合了分析。 宏观经济环境概述 2001 年 中国 经济在世界经济低迷的大环境中继续保持了稳定增长，国内生产总值的总量为 95800 亿元，增长率为 。与世界经济明显回落的态势比较，中国经济稳步增长的态势明显。 自 2001 年以来，中国经济进入新一轮扩张周期，国民经济出现较快增长态势；同时经济发展过程中也出现了投资膨胀、结构性矛盾突出等不稳定 、不健康因素。国家积极采取宏观调控措施，使国民经济总体形势连续保持了前所未有的良好状态。 2005 年，是 1998 年以来我国宏观经济运行最好的一年，国民经济呈现高增长、低通胀的良好发展态势，经济运行的稳定性有所提高，发展的协调性有所改善，整个经济朝着宏观调控的预期目标继续发展。 2005 年全年 长 ，与上年基本持平；粮食连续两年获得丰收；工业企业利润增长 ；科技、教育、文化、卫生、体育等事业全面发展。固定资产投资增速继续放缓；消费 3 水平进一步提高，结构升级步伐继续加快；对外贸易总额仍保持较快 增长。城镇新增就业 970 万人；城乡居民收入继续保持较快增长； 幅仅为 。在宏观调控四大目标中，除国际收支逐步平衡的问题更加突出外，经济增长、物价和就业问题更加协调。重要领域改革取得突破性进展：农村综合体制改革试点继续推进，国有商业银行股份制改革进程加快，上市公司股权分置改革试点顺利实施，人民币汇率形成机制进一步完善，国有企业建立现代企业制度步伐加快。 但是，国内经济运行中出现了企业利润增幅回落、部分行业产能过剩等新问题，外部经济环境的不稳定和不确定因素也在增加，如盲目投资、低水平扩张造成的产能过 剩矛盾，有可能进一步显现；农业的基础地位在整个发展过程中还不稳定；对外贸易不平衡加剧增加了贸易摩擦的几率；能源价格波动、国际资本投机等问题，都不可避免地反映到我国经济发展中来。 2006 年是我国 十一五 规划的开局之年，也是我国加入世界贸易组织 5 年过渡期的最后一年，针对当前经济运行特征，中央政府提出 2006 年宏观调控基本取向是保持政策的连续性和稳定性，为此将进一步扩大消费需求，优化投资结构，推进社会主义新农村建设，促进资源节约，转变贸易增长方式，加快科技发展，推进教育、医疗、金融、财税、价格等体制改革。在这 一政策背景下，2006 年我国经济增长速度将进一步回落，宏观经济形势将朝着更加健康的方向发展。其中 ， 针对住宅价格增长过快对房地产进行的一系列宏观调控还会进一步加强 ， 房地产市场将朝着更加规范、健康、有序的方向发展，而对房地产开发企业的综合能力也提出了更高的要求。 北京市经济背景 北京是中华人民共和国的首都，政治、文化、国际交往中心；世界著名的历史文化名城；中国吸引外资公司投资数量最多和中国经济实力最强的城市之一。拥有丰富的旅游资源、完善的基础设施和城市道路交通系统。未来北京将建设成为经济繁荣、社会安定 和各项公共服务设施、基础建设及生态环境达到 4 世界一流水平的现代化国际宜居城市。 国内生产总值及实际增长率 2005 年北京市实现国内生产总值 元，比 2004 年增长 11，经济增长率连续五年稳步上升。 2005 年人均国内生产总值达到 元，比上年增长 是 2000 年的 。 2001 至 2005 年，北京经济年均增速达到 10；全市国内生产总值累计超过 10000 亿元。 2001 2010 年北京实际国内生产总值的平均增长率的目标为 9。 北京国内生产总值及增速0100020003000400050006000700080002000 2001 2002 2003 2004 2005（亿元）0246810121416(%)绝对量增速图 京国内生产总值及增速 数据来源 ： 北京市统计年 鉴 通货膨胀 北京历年零售价格指数95969798991001011021031042001 2002 2003 2004 2005指数图 京零售价格指数 5 数据来源 ： 北京市统计年鉴 自 2003 年起，消费品价格指数低速增长，通货膨胀得到有效抑制。 外商直接投资 金融全球化促进国际资本流动加速，加入 ，对外开放领域拓宽，外商投资环境得到改善。政府鼓励外商进行危旧房改造和城市基础设施建设。直接利用外资持续增长，外资投向趋于合理。 2001 年 “十五 ”期间，全市共签订利用外资项目 7821 个，合同外资金额 美元，分别比 “九五 ”时期增长 和 。实际利用外资五年累计达 美元，比 “九五 ”时期增长 。 北京历年直接利用外资情况05101520253035402001 2002 2003 2004 2005(亿美元)直接投资图 京直接利用外资情况 数据来源 ： 北京市统计年鉴 产业结构 2005 年全市实现地区生产总值 元，比上年增长 11 。其中，第一产业增加值 元，下降 1 ；第二产业增加值 元，增长 ；第三产业增加值 元，增长 。北京第三产业的产值在北京市国内生产总值中所占的比例为 。北京市经济结构中，高新技术产业成为北京 6 市经济的重要增长点和首都经济的核心，并已形成一定的总量规模。现代服务业呈现良好发展态势。银行和保险、批发 和零售、交通和运输以及远程通讯业是北京第三产业的支柱行业。加入 仅对居民消费有积极影响，也是北京市产业结构调整升级的重要时机。 2010 年，第三产业预计将达到当年国民生产总值的 第一产业和第二产业分别为 固定资产投资 北京历年完成投资情况0500100015002000250030002001 2002 2003 2004 2005固定资产投资房地产投资图 京历年完成投资情况 数据来源 ： 北京市统计年鉴 2004 年初，全市固定资产投资增速偏高，通过坚决贯彻落实中央宏观调控措施，投资增速逐步放缓。全年全社会固定资产投资 元，增幅下降 百分点。其中，基本建设投资 元，增长 ；更新改造投资 元，下降 ；房地产开发投资 元，。 2005 年全年完成全社会固定资产投资 元，比上年增长 房地产投资完成 1525 亿元，增幅仅为 投融资体制改革继续深化，非国有单位投资成为带动全市投资增长的主要力量。基础设施建设和运营市场全面开放，截止到 2004 年底，京承高速二期、卢沟桥污水处理厂、高安屯生活垃圾焚烧厂、亦庄路东新区燃气等 16 个项目实现市场化融资 56 亿元。全年基础设施投资 元，比上 年增长 ，占全社会固定资产投资的比重为 。 7 北京市社会政策环境 人民生活水平 2005 年末全市常住人口（在京居住半年以上人口） 1538 万人，人，比 2000 年末增加 人。据公安部门统计，人，比上年末增加 人，比 2000 年末增加 人。 北京历年人均可支配收入020004000600080001000012000140001600018000200002001 2002 2003 2004 2005(元)可支配收入生活支出图 京历年人均可支配收入和生活支出 数据来源 ： 北京市统计年鉴 北京历年社会消费品零售总额05001000150020002500300035002001 2002 2003 2004 2005(亿元)零售总额图 京历年社会消费品零售总额 数据来源 ： 北京市统计年鉴 2005 年城市居民人均可支配收入达到 17653 元，比上年增长 ，扣除价格因素，实际增长 。其中， 20 低收入户人均可支配收入增长 ， 8 20 高收入户人均可支配收入增长 。 “十五 ”期间，城市居民人均可支配收入年均实际递增 ，高于 “九五 ”时期 百分点。 2005 年城市居民恩格尔系数为 ，比 2000 年降低 百分点。消费结构逐步升级，住宅、轿车、通讯、旅游等新型消费不断升温，消费热点扩大。社会消费品零售总额不断增长， 2005 年达到 元。城镇居民人均住房使用面积 方米，比上年增加 方米，比 2000 年增加 方米。年末城镇登记失业率为 。北京市是中国最为富裕的城市之一。 北京与奥运 北京赢得 2008 年奥运会的承办权，为北京的发展增添了强大动力，将对城市基础设施投入 1800 亿元人民币，重点建设 142 个项目。其中 900 亿投资建设高速公路、城市快速路以及环路快速联络线，轨道交通，提速城市交通，到 2008年，新增轨道交通线路 100 公里以上，首都机场旅客吞运能力达到每年 5000 万人次； 450 亿建成 2000 公顷绿化隔离带，市区工业用地将降至 7，北京的污水处理达到 90，垃圾无 害处理率将达到 98。 300 亿元用于信息化建设，奠定“数字北京”的基础； 150 亿元将用来建设和改造水、电、热等生活设施。北京还将增加天然气管线和电网改造。用电量由现在的 318 亿千瓦时上升到 500亿千瓦时，最大负荷由 678 万千瓦上升到 1000 万千瓦。 在 2008 年前，北京将建设和改造 32 个体育比赛场馆，其中包括新建奥林匹克公园、国家网球中心、顺义奥林匹克公园等 19 个场馆，改扩建 13 个场馆和建造奥运村、记者村、新闻中心、广播电视中心等 4 个附属设施。 集中力量建设中关村科技园和北京商务中心区，与奥林匹克公园共同构 成北京市的三大重点功能区。同时，加强金融街，王府井、西单及前门等重点商业中心区，现代化口岸及物流基地等重点功能区的开发建设，提高北京城市综合服务能力。 加入世界贸易组织的影响 加入世界贸易组织的直接影响是高进口关税的大幅度消减和其他非关税贸易壁垒的取消。对于保险、银行、远程通讯、汽车和货物运输行业的国外投资 9 会有所增长。外商在金融保险、电信、汽车和商品批发等领域的投资限制将会逐步撤销。另外，中国加入世界贸易组织也会造成对于法律、会计和金融服务等方面的职业咨询服务的需求大幅上升。 对国外投资开放的市场是同北京市 产业结构紧密联系在一起的，并且对于促进北京市经济的长期发展，特别是服务业的强劲增长都会起到基础性的作用。但由于国内缺乏统一的与国际接轨的法律系统；太多的政府管制和政策调节；中国企业普遍落后的企业管理模式和思维方式，缺少高素质的人才和科技创新的能力等因素导致入市的影响将是长期和深远的。 城市基础设施环境 在北京市大力进行基础设施改造过程中城市面貌得到显著改善 2008 年城市基础设施各领域的发展目标是： 能源结构得到明显改善，为实现城市大气环境质量达到国家二级标准创造条件 加强电网建设，提高供电可靠性， 供电能力达到 9100 兆瓦 天然气供应量达到 30 40 亿立方米 /年 发展以清洁能源为燃料的多种形式的供热方式，完善管网系统 提高市区供水能力，完善供水系统，市区自来水供水能力达 368 万立方米 /日 污水管道普及率达到 85，处理率达到 90 建成城市快速路系统，完善主次干道和支路系统，道路密度达到 平方公里 轨道交通运营线路达到 138 公里、地铁线网覆盖率达到 13，人次 本地网电话主线普及率达到 58 线 /百人，电话话机普及率 69 部 /百人，移动通信用户普及率 达到 70 户 /百人 市区人均公共绿地面积 10 平方米，绿化覆盖率 40。 2010 年，基本解决城市交通、水资源和生态环境问题，建立以城市快速路、 10 主干路为主的快速道路系统、城市快速轨道交通为主的四通八达的公共交通体系和现代化城市交通管理系统；城市供水、供电、供气、供热、通讯等设施服务功能基本达到现代化水平。第 2 章 项目简介 11 第 2 章 项目 简介 项目的提出 该 项目位于朝阳区，属于北京市 96 年启动的绿化隔离带 7 号文项目，是整个新区建设的一部分，土地一级开发由乡的直属房地产公司 B 公司负责，原用地为批发市场以及农村居住用地 。 2002 年， A 公司与土地方签定合作协议，约定南侧 顷建设用地采用买断方式，而北侧 顷用地则采用物业分成的合作方式，由 A 公司负责全部投资， B 公司负责提供“七通一平”的建设用地。由于原粗放式的批发零售市场经济与北京市产业布局以及整个新区建设的整体定位不符，结合新区整体规划，在对该项目土地用途深入市场研究的基础上， 2002 年，申请对原规划进行了调整，根据控制性详细规划，规划为商业金融用地，可兼容部分公寓，控高 100 米。 2003 年，分别以 C 公司为主体，取得该项目 顷的一、二期立项批复， 以 D 公司 的名义取得第三期立项批复。 2004 年，在完成一系列开发前期开发手续后，顺利通过“ 限，在用地分割协议的基础上，分别以 C 公司、 B 公司、 D 公司为开发建设主体，签定了 该 项目的北京市国有土地使用权出让合同。 规划条件 2002 年，由 C 公司组织了 该 项目总体规划设计的国际招投标工作，集合各家之长，形成最终规划设计方案，并于 2003 年 7 月，取得了由市规划委核发的设计方案审查意见，建设用地面积 顷 ， 代征绿化用地面积 顷 ， 代征道路用地面积 顷 ， 总建筑面积 平方米 ， 其中地上总建筑面积 方米，地上 625 层，高度 100 米。 该 项目共分为三个区域，最南侧为商业中心区，中间为高档公寓区，北侧为商务办公区，该项目是集商业、办公、酒店、居住、休闲娱乐为一体的大型综合体项目。 该项目共分三个建设区域，见表 中 A 区工程总建筑面积272256 平方米，周期建设自 2006 年到 2008 年底； B 区总建筑面积 216743 平方米，为了加快该项目的整体建设进程，通过对 D 公司进行股权转让，实现了 章 项目简介 12 区工程的项目转让； C 区工程总建筑面积 145209 平方米，建设 周期自 2008 年到2011 年底。 表 A 区工程建筑面积 （单位：平方米） 酒店 商业综合楼 地下室 总计 69812 104001 98443 272256 表 B 区工程建筑面积 （单位：平方米） 高档公寓 写字楼 配套商业 地下室 总计 95640 37596 12352 71155 216743 表 C 区工程建筑面积 （单位：平方米） 写字楼 配套商业 地下室 总计 还建物业 31408 19612 30116 81136 自有物业 31643 8767 23663 64073 总计 63051 28379 53779 145209 项目的区位条件 理位置 该项目位于北京市朝阳区，东北三环路与京承高速路交汇处的东北角，坐落于新区的西南部。项目北面为北京最大规模的住宅社区 望京社区，西北有亚运村国际商圈和未来的奥运村，南与国际展览中心为邻，西有芍药居小区相伴，东与燕莎国际商圈接壤，距 5 公里。 通环境 机场高速路、京顺路两条成熟交通距离本项目只有 里； 第 2 章 项目简介 13 城市快速路三环路、四环路分别从项目南北两侧通过； 轻轨 13 号线已于 2003 年初开通，由北京西部的交通枢纽西直门经中关村、 上地、 回龙观社区、望京新区，经过本项目北侧后开往北京东北部的交通枢纽东直门； 京承高速路紧邻项目西侧。建设中的京承高速路是进出北京的主要路口，位于项目的西南面 50 米位置，被定为北京的第二条机场高速路，其三环至四环联络线已于 2004 年 9 月底开通； 地铁 10 号线与 13 号线在本项目形成交叉。建设中的地铁 10 号线南起宋家庄，沿东三环贯穿 抵达该新区，之后向北经过亚运村通往中关村，最后抵达蓝靛厂，该线路将于 2008 年前进入运营。该线路将与 13 号线 芍药居站组成换乘站，站点位置距本项目北侧仅 100 米。届时，位于两条快速轨道交通交叉点上的该项目必将拥有大量的商业人流； 根据北京市规划部门对该地区的交通规划，区内还将建设更多方便快捷的道路体系，其中城市主干路有新区大街（ 60 米宽）、新区中路（ 45 米宽）、城市支路有新区西路（ 25 米宽）、新区一号路（ 20 米宽）、新区二号路（ 20米宽）等。 综上所述，该项目区域内道路系统四通八达、分布合理、快捷方便，有望继三元桥后成为第二国门，是该项目参与市场竞争的有力保证。 边自然环境 “新区”是一个以“绿色生态 ” 为导向的国际化社区，规划总占地面积 298公顷，绿化用地占 158 公顷。新区将采取多种形式实现绿化产业，包括沿京承路设置林带、建设体育公园及北部标准 18 洞的高尔夫球场用地，西部另辟的水上乐园以及水波旖旎的北京观光河“坝河”。这些将与规划中的奥林匹克公园及森林公园相呼应，使“新区”成为串连都市商脉的绿色生态空间。新区已逐渐成为一个有水、有树、有美景的休闲娱乐区。 第 2 章 项目简介 14 居文化环境 市场的激烈竞争使得区域的配套设施成为决定市场表现的重要因素。新区周边不仅集中了家乐福超市、燕莎购物中心两大标志性商场，而且 周边拥有对外经贸大学、金融学院、化工大学等高等学府，中日友好医院、和平里医院等知名医院及不少以多元化为主题的休闲公园，文教卫生、邮电储蓄、公安消防、运动休闲、餐饮娱乐、商业服务、物业管理等齐全的配套服务设施及功能，满足了新区运行各层次多方面的需求。 第 3 章 写字楼研究 15 第 3 章 写字楼研究 写字楼市场研究 京总体市场研究 场供应 北京甲级写字楼历年供应情况0501001502002503003504004501991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005(万平方米)新增供应存量图 京甲级写字楼历年供应情况 数据来源：仲量联行研究部 八十年代中期，随着中国改革进程的加快，越来越多的跨国公司进入中国市场，北京作为首都吸引了大 量跨国企业在此设立办事处和公司。当时北京还没有纯写字楼，所以许多公司把办公场所选择在高档酒店里。 1985 年国际大厦落成，成为北京第一座涉外高档写字楼。在此之后，一些高档写字楼陆续在北京建成， 1989 年随着“中国国际贸易中心”和“京广中心”的落成，使得北京甲级写字楼的供应量有了大幅度的提高，当年供应量达到了 14 万平方米。 以后的几年里，燕莎商圈、机场辅路等周边区域陆续有一些甲级写字楼投入市场。从 1990 年到 2001 年，随着经济的腾飞，北京房地产市场的甲级写字楼新供给量大幅度增加。在这一时期，写字楼总供应量增加 了约十五倍，其中主第 3 章 写字楼研究 16 要的增加发生在 1996 年之后。在 1996间，平均年新增量为 45 万平方米，1998 年是供应的高峰年，当年竣工量超过 100 万平方米 ， 2001 年新增量为 65万平方米。截止 2001 年底，北京市甲级写字楼总供应量约 274 万平方米。 2001年网站泡沫爆破， 世界经济疲软， 2002、 2003 年新增供应量减少。 由于北京经济的持续增长，尤其是第三产业的快速发展，以及奥运、 2004 年新增供应量大幅度提高，约 50 万平方米， 2004 年供应总量约 313 万平方米。 2005 年新增供应量达到 高峰，约 85 万，截止 2005 年底，北京市甲级写字楼总供应量约 400 万平方米。 2006 一 季度金融街地区的长安兴融中心和盈泰商务中心等新增写字楼供应市场，新增办公面积近 平方米，北京写字楼的市场存量已上升至 预计 2006 年新增 94 万， 2007 年超过 50 万。北京 2005 2007，三年甲级写字楼的供应量将超过 300 万平方米， 包括国贸三期、财富中心、银泰中心、厦、通用时代等大型工程在内的一系列 甲级 写字楼 ，其中 59位于东部地区（ 东二环），其它区域约 100 万。 2004中供应， 2008 年之前，北京市甲级写字楼的供应非常巨大。 场吸纳情况 1993 年至 1994 年间，随着中国经济改革开放，外商和外资开始大量进入北京市场，使北京写字楼市场迎来了第一个高潮。由于当时写字楼的供应极为有限，以至于当时的一些写字楼都卖出了天价，甲级写字楼的租赁价格也水涨船高。强劲的市场需求和高额的投资回报吸引了房地产投资商，一时间北京市内的写字楼项目遍地开花，盲目开发直接造成几年后的高空置率。 1998 及 1999 年，虽然中国尤其是北京的强劲内需继续拉动经济高速增长，但是东南亚金 融危机还是给北京的经济发展带来了一定程度上的负面影响，该两年的外商直接投资的增长幅度有所减少；加之，大量新开发的写字楼此时陆续进入市场，造成了北京写字楼的甲级写字楼吸纳量赶不上新供应量，致使甲第 3 章 写字楼研究 17 级写字楼的空置率不断攀升，在 1998 年末至 1999 年初达到历史最高位 。 由于网络经济的滑坡， 2001 年吸纳量比 2000 年的顶峰时期下降了 33 ，2001 年未的空置率有所回升。 2000 年甲级写字楼的吸纳量为 70 万平方米， 2001年才 20 万平方米。 2002 年，中国加入世界贸易组织和北京成功申办 2008 奥运会成为 市场的利好消息，受之影响，市场吸纳量有所提高，空置率逐渐下降。 2002 年四季度至 2003 年第三季度吸纳量为 21 万平方米（ 2003 年一至三季度受非典的影响）， 2004 年吸纳量为 平方米； 2005 年增长 70，达到54 万平方米； 2006 年第一季度吸纳量为 平方米，同比增长 69 。 中国加入世界贸易组织、成功申办 2008 奥运会将吸引更多的跨国公司到中国。随着金融业开放日期的临近，越来越多的国际金融机构的进入和设立将进一步推动写字楼的市场需求。虽然上海发展迅速，具有吸引跨国公司的实力；但是，北京作 为中国的政治文化中心和奥运会主办城市，对外商的吸引力不可低估。同时，北京政府预测在未来的五年内，平均国内生产总值增长率为 9 ，经济高速增长将进一步刺激境内公司对高质量写字楼的需求，国内企业对写字楼的需求强劲，尤其使国字头的企业更新办公条件的需求巨大，购买或租赁高档次写字楼将可能成为国内公司提高企业形象、增强竞争力的一种有效手段。预计 2006 年的 吸纳量 超过 60 万平方米 。 2007 至 2008 年受中国加入 申奥的积极影响，估计吸纳量会有较大的增加 。 甲级写字楼 1998 年空置率 1999 年空置率 2000 2001 年空置率 ， 2003 年平均空置率为 虽然市场需求稳定，但是由于大量集中供应投放市场，新增的供应量无法完全被市场吸纳，供应过剩使北京甲级写字楼平均空置率逐年上升， 2004 年 2005 年 预计 2006 年为 。据戴德梁行发布的 2006 北京市一季度甲级写字楼空置情况介绍，一季度空置率达到了 为近年来最高，而后续的空置率高企使得写字楼直面价格压力。 2008 年之前，除室内装修外，所有房地产项目不允许开工，以便为 2008 年 奥运会营造一个良好的环境，开发商们将会争取在此禁第 3 章 写字楼研究 18 令实施前完成写字楼项目，并推向市场。由于 2006 2008 年的大量集中供应，空置率会有所上升。 售价分析 北京甲级写字楼租金指数和售价指数0204060801001201402 4 2 4 2 4 2 4 2 4 2 42000 2001 2002 2003 2004 2005租金指数售价指数图 京甲级写字楼租金指数和售价指数 数据来源：仲量联行研究部 20 世纪 90 年代中期，由于供应极度缺乏，北京成为全球写字楼租金第一高的城市。从过去 10 年租售指数可见，自 1995 年底至 1999 年，租金大幅下调，其间空置率明显上升； 2000 年由于网站热潮，空置率大幅下降，租金明显上升；2001 年网站泡沫爆破，空置率上升。自 2002 年 起 ，新增供应减少、空置率维持于较稳定水平，租金 稳 步下降 ， 2003 年探底 元； 虽然自 2004 年起房地产宏观调控力度不断加大，整 顿市场、平抑房价的核心是通过限制投资性商品房转售、严格控制房贷来打击投资和投机、挤压房地产泡沫。国八条主要针对住宅，对纯写字楼项目没有直接影响，纯写字楼项目的投资比例较小，主要受供需关系调控。 2004 年，甲级写字楼市场逐步回暖，全年走势 相对稳定， 月 平均出租价在每平方米 25 美元，较 1995 年平均出租价每平方 52 美元已下降不少 ， 2004 年平均售价 2107 美元 。 2005 年东热西冷， 莎、东长安街为主导，入住率节节上升，租金水涨船高，售价由几年前的 章 写字楼研究 19 万元上升到 元 /平方米。 2006 年一季度 220 元 /月 /平方米（ 元 /月 /平方米），售价 19195 元 /平方米（ 2399 美元 /平方米），比上季度增长 从表中可以看出，售价与租金指数大致同步上下，但售价指数波动较少。这一现象的原因是写字楼用户大多采取租赁方式，租赁需求稳定，发展商在买卖市场不理想时，把物业出租，较少大幅减价出售。 要区域市场分析 北京甲级写字楼项目主要分布在以 代表的 东部区域、金融街区域及中关村区域。以上三个区域集中了北京市 90以上的 2004完工的甲级写字楼，是否坐落于这三大传统商圈现今仍然是衡量甲级写字楼的重要标准之一。 域 北京写字楼三大主力商圈中，尤以 为重要，浓郁的商业氛围，成熟的配套设施，奠定了 域内写字楼在北京高档写字楼市场上独一无二的地位。北京各大商圈中， 字楼的售价及租金水平一直居前列，北京 建筑规模将达到 1000 万平方米，其中写字楼约 50，公寓 25，其它 25左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。 05 域的新建写字楼将出现集中放量的局面，而相对于大量释放的供给而言，需求的增长相对平稳，且其他区域亦有大量的高品质项目投放市场，势必对客户产生分流作用。但由于这些项目大多还未实现入住，因此目前 域的平均入住率在 90以上。 域甲级写字楼的平均 租金 在 25金 /月 /平方米的区间。售价集中在 18000 元 /平方米的区间。 2005 年 年租售情况乐观，矛盾不突出，但是 2006的放量集中，波动比较大。金地中心、万达广场、华贸中心、万通中心、银泰中心的写字楼 将会集中入市，海量供应将会冲击租赁市场， 场会逐渐升温，在 2006 第 3 章 写字楼研究 20 表 域主要写字楼情况 （单位：万平方米、元） 项目名称 总建筑面积 写字楼面积 销售价格 销售率 租金 北京财富中心 9880 95 36$/月 都 17 8500 90 只售 万达广场 48 5000 未开售 银泰中心 35 15 20000 建外 0 10 22000 95 25$/月 中环世贸 4900 95 40$/月 金地中心 17 10 17000 只卖公寓 通用国际中心 6600 只整层卖 只售 光华国际 0 18260 90 只售 国际财源中心 24 24 未开售 厦 15 15 30 30$/月 富力双子座 1 16000 90 /天 合计 数据来源：市场调研成果 中关村区域 按总体规划，中关村区域的写字楼总供应量将达到 500平方米，基本会在 2007 年之前全部建成。而据中原地产统计，中关村区域的写字楼存量已达420 万平方米左右， 2004 年全年中关村区域的新增供应量为 80 万平方米左右，而在 2005 2006 年还将有将近 100 万平方米的写字楼推出。 中关村区域的甲级写字楼当中，新建项目占了相当比例，因此该区域项目的品质并不逊色于 金融街商圈。然而，受供应量、客群及商务环境的影响，中关村区域甲级写字楼的租金水平及入住率在各大商圈中最低。区域甲级写字楼的 租金 多在 18金 /平方米 /月的区间。甲级写字楼售价集中 在13000 /平方米的区间。 中关村写字楼下半年还将有大量供应，包括中关村科贸中心写字楼、中关第 3 章 写字楼研究 21 村 e 世界写字楼、新中关写字楼、第三极写字楼等。此外在中关村外围还将陆续有写字楼供应。这几个写字楼由于其功能的综合性（都包含大量商业），不太可能有大单成交，而散户销售市场情况并不乐观，因此整体销售价格还会下降。 表 关村区域主要写字楼情况 （单位：万平方米、元） 项目名称 写字楼面积 销售价格 销售率 租金 （ $/月 中关村科贸中心 10 13000 中关村 E 世界 6 17000 新中关 第三极 3000 1+1 大厦 200014000 天创科技大厦 3900 /天 理想国际大厦 7 95 30$/月 威新大厦 3 60 26$/月 融科咨询中心（ C 座） 10 40 辉煌时代大厦 9000 60 6 元 /天 首创拓展大厦 /天 中国电子大厦理想中心 6 30 23月 清华科技大厦 3500 /天 现代中芯大厦 2 鼎好电子大厦 2800 4 元 /天 数据来源：市场调研成果 金融街 金融街是北京市政府特别打造的国际化金融商务区，由北京市政府的金融街控股公司投资、开发。西城区政府也为落户金融街的金融企业提供了不少优惠政策。很多内地的金融企业和政府机构均以金融街为总部。包括了中国金融业最高监管机构：中国人民银行总行、中国证券监督管理委员会、中国保险监第 3 章 写字楼研究 22 督管理委员会，以及不少国内银行：中国工商银行、中国建设银行和中国农业发展银行等。 金融街周边设备完善，除了写字楼外，还有商业、住宅和酒店等配套。三座世界知名的五星级酒店：丽思卡尔顿、洲际、威斯汀也选址于此。 金融街区域内绝大多数项目的 平均租金 为 24金 /月 /平方米。甲级写字楼售价集中在 2000 美金的水平。金融街在经历了 2002 和 2003 年的断档以后，04 年上半年有 2 个项目约 平方米的写字楼新开盘进入市场。按照计划，所有建设项目将在 2006 年竣工，在 2007 年投入使用，因此 2005 年 是金融街写字楼供应的高峰期。 在此之前，金融街的供应量和客户需求一直比较稳定， 租金随商务氛围的成熟平缓上涨，一直达到目前的水平。 2005 年金融街及其辐射区内的项目：长安兴融中心、西环广场，英蓝国际中心、新盛大厦等集中入市，对下半年的影响比较大，随着未来三年新盘的集中放量，各项目将面临激烈的竞争，租金势必有一番波动。 表 融街区域主要写字楼情况 （单位：万平方米、元） 项目名称 总建筑面积 写字楼面积 销售价格 销售率 租金 凯晨广场 6394 长安兴融中心 4 21580 只售不租 英蓝国际中心 12 8 只租不售 35$/月 丰汇时代 15000 80 只售不租 置地星座 19000 60 只售不租 远洋银港 8 5 中国证券大厦 1 新盛大厦 17500 70 80 只售不租 国际投资大厦 五栋大楼 16 9 12500 75 只售不租 西环广场 14480 20 22$/月 第 3 章 写字楼研究 23 企业总部 3800 只售不租 合计 数据来源：市场调研成果 除上述 三大写字楼商圈外， 燕莎商圈 、 建国门东长安街一带 、 东二环 也是写字楼集中供应的地区，其中距离本项目较近的 燕莎商圈 位于机场高速路和东三环的交界处，这里的写字楼集中了北京市场上早期开发的项目如 燕莎 中心、京城大厦、发展大厦、亮马大厦等。由于靠近机场路，商业气氛好，配套齐全，这一区域对于跨国公司尤其是欧洲公司具有较强的吸引力。 现时该区甲级写字楼总量约 46 万平方米 ，近期 只有佳程广场入伙，带来约 8 万平方米的新增供应。甲级写字楼成交租金在 18金 /月 /平方米的水平。 燕莎商圈为北京的第三使馆区的所在地，而且地铁 10 号 线将于奥运会前通车，加上该区未来两年的新供应比其他区域相对较少等各种因素，预计燕莎一带的写字楼会渐被市场吸纳。 以上提到的区域是北京发展得较为成熟的写字楼区域，它们或者占据位置优势、或者受到政府的大力支持，都有一批忠实的 境内外客户。在未来一段时间内，北京不会出现同等级的新的商务区。 边及竞争物业市场分析 争区域 该项目位于北京朝阳区某新区，该地区已经由为北京市区内最后一处尚未改造的棚户区逐渐发展为大型的高品质居住区，但商业环境一般，在该地区目前没有任何写字楼物业；无论是现在 还是将来中期，该地区将不太可能超越燕莎商务区（本项目东南侧）和中关村（本项目西侧）而成为北京市的另一个核心商务区。因此将该项目的竞争区域定义为燕莎商务区以西、中关村以东的中间地带，竞争区域的具体界线如下所示： 东向：东直门外斜街 /首都机场高速公路 南向：二环路 西向：安定门外大街 /安定路 第 3 章 写字楼研究 24 北向：北四环东路 由于竞争区域内甲级写字楼数量极少，为了充分了解周边市场的供求关系，将一并考虑竞争区域内的乙丙级写字楼。 给水平 该项目周边甲级写字楼的供应量十分缺乏，仅有静安中心与该项目相邻，而南银大厦、 佳程广场距离本项目较远，位于机场高速公路以西，三个甲级大厦共计约 30 万平方米；其余相邻写字楼均为乙丙级，相对于甲级写字楼，乙丙级不具备较强的竞争力，周围乙丙级写字楼约 19 万平方米。 该区域的写字楼供应情况与全北京市的情况类似，受 1994 年和 1995 年的写字楼高租金和高售价的驱动，发展商开始大量开发写字楼，经过两至三年的建设期后，在 1996 年至 1997 年周边市场写字楼 （含所有级别）新供应达到高峰。 1997 年后，该区域写字楼供应量逐渐滑落，其原因主要在于东南亚金融危机的影响，国家宏观调控和投资人对其它优质写字 楼地段的高度关注。在 2001 2003 年，亦无新增供应量；随着写字楼市场的整体向好， 2004 年、 2005 年，新增第三置业和佳程广场两个项目。 关于该区域未来的新供应量，据有关消息，改造完成后，该新区总建筑面积为 220 万平方米，其中住宅建筑面积 150 万平方米，写字楼、商场和宾馆等配套设施共计 70 万平方米，其中，写字楼可能占整个配套面积的 50 即 35 万平方米。这些写字楼项目正在申报过程中。 据有关消息，在机场辅路沿线，华远集团将投资新建大型房地产项目，其中写字楼面积将达 50 万平方米。目前，该项目正在申报过程。 由于关于上述项目的公开信息非常缺乏，加之，项目尚未获得有关部门的最后批准，因此这些未来项目存在有较大的不定因素。如果上述项目都能最后落实，本项目写字楼项目将要面对较为激烈的市场竞争。 第 3 章 写字楼研究 25 表 争区域内的竞争项目 序号 物业 开发商 /持有人 区域 写字楼规模 （ 平方米 ） 完工日期 空置率 备注 1 静安中心 北京静安物业发展有限公司 朝阳区 91,891 1997 10 租 2 中旅大厦 （ 1） 中旅集团 朝阳区 10,000 1993 3 租 3 国门大厦 北京国门商务有限责任公司 朝阳区 12,008 1995 1 租 4 三元大厦 汇鑫物业发展有限公司 朝阳区 30,000 1999 5 租 5 南银大厦 南银发展公司 朝阳区 70,000 1996 7 租 /售 6 安贞大厦 三桥公司 东城区 12,000 1999 10 租 7 中路大厦 （ 2） 中国路桥集团 东城区 15,000 1997 2 租 8 安华发展大厦 安华发展大厦房地产公司 朝阳区 25,500 1998 3 租 /售 9 长新大厦 长新集团 朝阳区 38,900 1998 15 租 /售 10 第三 置业 恒阳华隆房地产 朝阳区 50000 租 /售 11 佳程广场 佳程房地产 朝阳区 140000 租 合计 495,299 数据来源：市场调研成果 说明 ： （ 1） 中旅集团自用中旅大厦 5,