南昌市西湖区旧城改造项目可行性研究报告

1 南昌市西湖区旧城改造项目 一、工程概况 （一）工程名称： 南昌市西湖区旧城改造工程 （二）工程地点： 位 于西湖区昌南大道与桃花南路交界处 （三）建设单位： （四）工程规模： 本工程拟由四栋住宅、地下室、幼儿园和会所组成，其中 1、 3、4 栋楼层高度均为 22 层；第 1 栋的一、二层为会所； 3、 4栋为 32 层高的连体楼，其一、二楼为幼儿园。总建筑面积为 98060 平方米，其中：住宅 85060平方米，商业 2000 平方米，公建配套 3000 平方米，地下室一层建筑面积为 8000 平方米，停车位 620 个。 二、项目总论 （一）项目背景 本项目位于南昌市西湖区昌南大道与桃花南路交界处，面向自然湖泊，既可分享街市的便利，又可尽享大自然幽雅宁静的生活，从南昌市政府仅需 15 分钟车程即可到达，与南昌动物园、湿地花卉公园，紧邻南昌大道，周边有成熟的社区、 公园 、学校、医院、百货超市等包罗万象。 本项目地块来源为西湖区就成用地。目前地块上有 4 栋工业厂房 2 和 21栋居民楼，占地面积约为 31000平方米，总建筑面积约为 52000平方米，容积率约为 地使用权人为西湖区人民政府，这些房产均为居民住宅。 本项目地块原有建筑物主要为居民楼， 租用的企业主要为五金、电路板及模具等加工企业，这些企业在生产过程中会产生一定量的污水及有害气体，并有噪声污染，对周围环境和附近居民区存在比较严重的污染映响，而且村股份合作企业要求进行改造，故该项目符合列入西湖区城中村改造计划的要求。 随着南昌国际化都市建设的不断深入，产业结构的调整事在必行，对于一些低端产业特别是产品生产过程中有污染的企业，已经不再适应这造城市的发展，西湖区要求严格控制工业用地的发展，并对规划转型的工业区，应进一步制定详细的调整规划；对外迁的企业应加以引导，使其向城市外围的重点工业区迁移。散 布于新村内的零星工业，已经与特区发展不协调，规划将其改造为公共设施和住宅配套用地，适当保留部分为居民提供就业服务的工业企业。 （ 1）国家计委和建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数； （ 2）建设部发布的房地产开发项目经济评价方法； （ 3）南昌发展计划局文件发布的南昌市发展计划局文件件； （ 4）南昌市城中村 (旧村 )改造暂行规定； （ 5）中共南昌市委南昌市人民政府关于加强环境保护建设生态 3 市的决定； （ 6）国家有关部委和南昌市政府颁布的关于房地产开发管理的政策、法规、规范和规定； （ 7）各级政府职能部门公布的统计资料及市场行情资料； （ 8）开发商提供的有关本项目的资料。 本项目开发地块相对位置及形状图 本项目地块来源为南昌市西湖区住宅用地，土地使用权人为南昌市西湖区政府 司 ，本项目土地使用年限为 70 年。据创景房地产开发 4 股份有限公司 与南昌市西湖区政府的合作开发项目协商初步交换意见：由南昌市西湖区政府出让土地使用权，创景房地产开发 股份有限公司 提供全部开发建设资金。 小区开发建设全貌图 （二）项目建设的必要性 利于 调整产业结构， 改善城市生态环境 南昌市城中村 (旧村 )改造暂行规定指出， 城中村改造坚持规划先行、整体开发、合理控制强度、完善功能配套的原则，并应当有利于调整产业结构，改善城市生态环境。 城中村（旧村）改造工作要以建设国际化城市，统筹、协调、提 5 升我市城市发展水平，促进全市经济社会发展再上一个新台阶，建设和谐南昌、效益南昌为总目 标，实现以下具体目标：优化产业结构，推动特区内外一体化建设；消除城中村（旧村）内的重大安全隐患；明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境；增加绿地面积和公共开敞空间；完善市政基础设施和公共服务设施；理顺村内土地财产权利关系。 目前， 推进城中村（旧村）改造的 工作已 全面 展开 ，城中村（旧村）改造的 工作应 按照 “ 成熟一个改造一个，改造一个成功一个 ” 的要求，稳妥推进已启动的项目；积极开展调查研究工作，探索切实可行的改造模式和机制，总结改造经验；尽快完善决策和执行体系；深化、细化规章制度，使改造 工作有法可依、有章可循，尽快走上法制化、规范化的轨道。 南昌市 环境保护条例 指出，在城市住宅区、居民集中区、文化教育区及其他需要特殊保护的区域，禁止设立产生污染的工业项目，严格控制宾馆、酒楼以及其他产生污染的项目或设施的建设。 本地块原有建筑物主要为厂房，租用的工业企业主要为五金、电路板及模具等，这些企业在加工过程中会产生一定量的生产污水、有害气体及噪声，从而对周围环境造成比较严重的污染，而解决这一问题最彻底、最有效的办法是对这些污染企业进行搬迁。本项目的建设，将 拆除原有的工业厂房，并对该地块进行合理的规划，大大改善周围的环境条件，增加绿化覆盖率，从而满足了环境保护的要求。 6 设生态市的要求 为全面落实科学发展观，加快建设和谐南昌效益南昌和国际化城市、国家创新型城市，根据国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定（国发和第六次全国环境保护大会精神，我市须加强环境保护建设生态城市。 （ 1）建设生态市的重要性和紧迫性。 改革开放以来历届市委、市政府高度重视环境保护工作，在经济社会高速发展的同时，我市环境保护工作不断加强，生态环境质量总体 保持良好，环境污染和生态破坏势头基本得到遏制，并获得了“国家环境保护模范城市”、“全球环境 500 佳”等荣誉，为建设可持续发展的生态市奠定了良好的基础。但是，短时间高强度的开发建设，使其他城市分阶段缓释出来的资源环境问题，在南昌集中显现，资源环境对于经济社会发展的瓶颈制约不断加剧，“四个难以为继”的矛盾日益突出。南昌要在新世纪新阶段实现新的更大发展，就必须切实探索和形成破解资源环境紧约束的科学发展对策，推动自主创新，发展循环经济，加强环境保护，建设生态城市。生态市是以系统生态学理念为指导的一种理想城市发展模 式。它通过综合协调城市经济社会活动与资源环境间的相互关系，实现城市经济持续稳定发展、资源能源高效利用、生态环境良性循环和社会文明高度发达。因此，在进一步巩固和深化“国家环境保护模范城市”创建成果的基础上，贯彻环境优先方针，全面推进生态市建设，是南昌在新的发展时期的更高追求，是南昌全面落实科学发展观，克服“四个难以为继”，实现和谐 7 南昌效益南昌发展目标的必然选择。各级党委、政府必须站在全局的高度和事关南昌长远发展的战略高度，充分认识到南昌建设生态市的重要性和紧迫性，切实把建设生态市的各项措施落到实处。 （ 2）建 设生态市的总体要求和基本原则。 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，深刻把握我市经济社会发展阶段性特征，以转变发展模式为主线，以提升生态环境质量为核心，以体制机制创新和科技创新为动力，坚持经济建设与生态建设同步、经济发展与环境保护并重、经济效益与环境效益双赢，加快构建协调发展的生态经济体系、自然宜居的生态环境体系、和谐友好的生态文化体系、权责明晰的生态环境执法和保障体系，努力开创以环境保护优化经济增长、促进社会和谐的新局面，把南昌建设成为充满活力的可持续发展生态市。 在实际工作 中应把握好以下几项原则： 坚持环境优先。自觉遵循自然规律和经济规律，把环境优先的理念体现在经济工作的指导思想和宏观决策上，落实到具体工作中，在经济发展的同时自觉服从环保要求，不以牺牲环境为代价换取经济社会发展。 坚持以人为本。把满足市民日益提高的环境质量需求作为环保工作的出发点，保障和鼓励全社会参与环境保护，坚决维护群众环境权益，切实解决市民关注的影响群众健康的环境问题。 坚持重点突破。重点从源头上防治污染和保护生态环境，加大对环境污染和生态破坏的综合整治力度，有计划、有层次地推进生态市 8 建设。着力推进特区外 环境保护，实现特区内外生态建设均衡协调发展。 坚持机制创新。突出加强管理体制创新，建立和完善环境保护长效机制。严格环境保护绩效考核，增强环境监管的协调性、整体性。大力推进区域、部门和社会等多种资源的优化配置，建立统一、协调、高效的环境监管体系。 （ 3）建设生态市的工作目标。 到本年度，全市生态环境质量得到明显改善，资源利用效率显著提高，生态环境恶化的趋势得到根本遏制，城区内重点河流消除劣类水体，主要污染物排放总量得到有效控制，城市的生态格局不断完善，生态系统功能不断增强，公众生态意识普遍提高。环保投资占重达到 3 以上；单位 耗控制在 标煤万元以下，单位 耗控制在 27万元以下；环境保护基础设施配套完善，城市污水集中处理率达到 80 以上，污水回用率达到 20 以上；生活垃圾无害化处理率达到 95 以上，危险废物处理处置率达到 100 % ；二氧化硫和化学需氧量排放总量在 2005 年基础上削减20 。到 2020 年，环境保护和经济社会发展实现良性循环，生态环境质量明显改善，全面建成生态市。 （ 4）按环境容量优化区域布局。 实施 南昌生态市建设规划，将全市划分 为重点保护区、控制开发区和优化开发区。逐步提高重点保护区和控制开发区的环境准入和排放标准。除法律、法规另有规定外，在重点保护区内，禁止开发 9 建设除道路交通设施、市政公用设施、旅游设施、公园四类项目以外的项目，逐步恢复和提升生态功能；在控制开发区内，严格控制土地开发规模和开发强度，限制不符合生态功能定位的产业发展；在优化开发区内，加快调整产业布局，实行集约开发，提升生态效益和经济效益。落实总量控制制度，把主要污染物排放总量控制指标逐级分解到各区、各街道，分配到排污单位。 南昌建设三十余载，市民盼望已久的“特区外 扩”愿望终成现实，按南昌市环境保护规划，尤其在市区和二线关近距离范围内，绝不允许新建具有环境污染的项目，对原有的环境污染的项目，应限期改造，并逐步取缔。本项目的建设正好顺应了这一要求。 综上所述，城中村改造有利于调整产业结构、改善城市生态环境，符合南昌市环境保护的要求，是南昌市加强环境保护、建设生态市的要求。因此本项目作为城中村改造项目，对其进行合理的规划及建设是很有必要的。 （三）项目建设的可行性 根据南昌市城中村 (旧村 )改造暂行规定， 城中村有下列情形之一的，由 所在地区政府列入本区城中村改造计划，并依照本规定组织进行改造： （ 1） 城市基础设施及公共设施建设需要进行改造的； （ 2） 村内生活环境恶化，居民生命财产安全和人身健康受到严重威胁的； 10 （ 3） 村内存在环境污染、治安恶化等问题，严重妨碍周边地区单位和居民正常经营和生活的； （ 4） 因调整产业结构、引进重大项目需要改造的； （ 5） 因其他公共利益需要，市（区）政府决定进行改造的。城中村内股份合作企业要求进行改造的，应当经过区政府同意，并纳入本区城中村改造计划，依照本规定进行改造。 本地块原有建筑物主要为厂房，租用的工业 企业主要为五金、电路板及模具行业，这些企业在生产加工过程中会产生一定量的生产污水、有害气体及噪声等污染， 存在环境污染 ，且 城中村内股份合作企业要求进行改造 ，因此该项目符合列入南昌市各区城中村改造计划的要求。 南昌市城中村 (旧村 )改造暂行规定 第四条 指出， 鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目。城中村内股份合作企业可以与国内外有实力的机构合作建设所在地城中村改造项目；符合条件的，也可以独立建设所在地城中村改造项目。第十一条 指出， 城中村改造的 建设项目必须同时符合以下条件：（ 一 ）开发建设项目符合城市规划的有关要求；（ 二 ）明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境；（ 三 ）增加绿地面积、完善公共基础设施；（ 四 ）村内及直接受改造项目影响、需要拆迁安置的居民得到合理安置和补偿。 11 该城中村改造项目已包含在 西湖 区 西湖区政府 改造专项规划中。该项目的建设将消除现有的工业生产污染， 明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境 。可 增加绿地面积和公共开敞空间 ， 完善公共基础设施 。同时可对拆迁补偿问题进行妥善处理。因此该 项目的建设完全能满足以上四条要求。 特区内 外 各区提出城中村（旧村）改造范围时，应以市国土房产部门划定的各集体股份合作公司保留使用的红线用地范围为依据，并可根据周边路网和用地规划情况作适当调整，调整增加的用地面积不得超过原划红线用地面积的 10，并且最大不超过 3000平方米。 南昌市城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法 规定： 第三条市政府通过协调使用市城改扶持资金，对城中村（旧村）改造予以配套扶持，引导和鼓励区政府、集体及个人资金共同投入，全面推进全市的城中村（旧村）改造 。第七条 市城改扶持资金主要用于：（一）城中村（旧村）综合整治改造项目的扶持，包括改善消防设施，改善沿街立面，环境整治，改善市政基础设施，改善公共服务配套设施等；（二）市领导小组确定的其他事项。 城中村改造拉升土地供应 。 除了政府公开出让的土地供应外，另一条途径便是通过城中村的改造来增加土地供应。 近年来由于可用于开发的土地量日渐减少，政府 计划供应的商品房用地 也就自 然 少了，因 此 房地产用地 的开发 对 于 城中村的改造寄予 了 厚望。 12 根据对城市空间环境和基础设施承载力的分 析判断，依据各层次规划确定的城市建设规模，协调改造与城市房地产市场、劳动力市场的关系，并综合考虑与公共财政、土地供应计划的相互作用，科学确定城中村改造的规模。以平均数计算， 2010 年全市年内由城中村改造可获得约 178万平方米的用地， 按照南昌市房地产项目容积率平均数 3 计算，将会有 500 万平方米以上的建筑面积可进入房地产市场。 包括万科、金地等企业在内的很多开发商都开始介入了南昌的城中村改造。金地的 渔农村 城中村改造项目 取得成功后 ， 又 成功签约建筑面积逾 80 万平方米的岗厦旧改项目， 如此 很好地缓解了商品房用地供应 的矛盾。在未来 几 年之内，旧城改造将会成为南昌城市建设的重头戏，是南昌新增土地的重要来源，将提供约有 10 年的供应量，大大缓和目前住房供需紧张及住房价格上涨的矛盾。 本项目属于城中村改造项目，作为城中村改造项目，其最头痛的问题之一就是住户搬迁及旧房的拆除补偿。 （ 1）解决拆迁补偿问题的原则： 在充分调查的基础上通过协商的办法解决；双方应本着互惠互利的原则；遵守国家及南昌市有关拆迁补偿的规定；按照市场规律确定补偿价格；保证原业主的根本利益得到有效的落实（包括每月有不低于 110 万元的房产出租收入）。 （ 2）拆迁补偿问题的解决方案： 本项目地块来源为南昌市西湖区西湖区政府工业区用地。目前地 13 块上有 8栋工业厂房和 3 栋宿舍楼，占地面积约为 21000 平方米，总建筑面积约为 43000 平方米，容积率约为 地使用权人为西湖区政府，这些房产均以出租的形式对外经营。该地块已列入西湖区西湖区政府改造专项规划的远期规划中。根据现场调查及目前房地产市场行情，现提出如下两个解决方案以供选择。 方案一： 以建筑面积 1 赔 方式 现行西湖区旧村改造项目拆迁补偿标准：赔偿率 1： 1，由房地产开发商 给业主一次性补偿龙岗区大工业区片区新建标准厂房及配套设施，总建筑面积 51600平方米，并负责相关补偿。即由西湖区政府出让该地块土地使用权；由开发商在龙岗区大工业区片区内购置土地，并负责标准厂房建设后移交西湖区政府，并负责补偿搬迁进程中业主损失的每月不低于 110万元的房产出租收入。要求新建标准厂房水、电、燃气、电信等基础配套设施齐全，道路通畅，绿化率 20%， 积率 3。 方案二： 由西湖区政府及房地产开发商共同开发该地块的房地产，西湖区政府负责出让土地使用权，房地产开发商负责提供全部开发建设资金。所开 发的商品房按三七分成，即西湖区政府得三成商品房，房地产开发商得七成商品房。若容积率按 最终以政府的批文为准 ，则所开发的商品房总建筑面积约为 67200 平方米，西湖区政府可得到 20160 平方米的商品房（其中包括 1000 平方米的商铺）。 对以上两方案技术经济指标的分析： 14 技术经济指标 方案一 方案二 备注 业主对商品房获得情况 可获得 51600 平方米的新建标准工业厂房。 可得到 20160平方米的住宅商品房（其中包括 1000 平方米的商铺） 根据南昌市房地 产 发 展 趋势，住宅楼的升 值 潜 力 更大。 业主获得的经 济利益（元） 每 月 可 得 租 金51600*12=619200 元 如出租每月可得租金19160*50+1000*180 =1138000元 住宅楼在关内更易出租。 开发商土地使用成本 (万元 ) （ 1）建设厂房价格 2000+2000)=20640(万元 ) （ 2）建设期厂房租金补偿 110*24=2640(万元 ) （ 3）地价补差（交国家） 2200=3234(万元 ) 合计： 20640+2640+3234=26514 (万元 ) （ 1）移交业主的商品房价值 19160*000*4=25397 (万元 ) （ 2）建设期厂房租金补偿 110*24=2640(万元 ) （ 3）地价补差（交国家） 2200=3234 (万元 ) 合计： 25397+2640+3234=3127 （万元 ） 方案一：在观澜 购 地 建 厂房，楼面价格按 2000 元 /平方米计，建筑成本按 2000元/平方米计。 方案二：按移交业主的商品房价值计。 从以上分析可知，从地块业主利益出发，方案二较方案一更有利。根据南昌市房地产发展趋势，住宅楼的升值潜力更大，且住宅楼容易出租。这正好满足地块业主更愿获得稳定而长远的利益的需求。故这种补偿方式可能更易让业主接受，因此本报告推荐方案二。 严格控制工业用地的发展，对于规划转型的工业区，应进一步制定详细的调整规划；对外迁的企业应加以引导，使其向城市较外围的重点工业区迁移。散布于新村内的零星工业，已经与城市发展不协调，规划将其改造为公共设施和住宅配套用地，适当保留部分为居民提供就业服务的工业企业。 15 该片区的功能定位是：以居住为主，集居住、公共设施等功能 齐全 的综合性片区。 湖 区 西湖区政府 改造专项规划 的 要求 现状 西湖区政府 用地，属于改造政策不明朗的新旧村地区，规划主要用途为居住用地，规划指标仅作为研究配套需求和规划主管部门内部管理的参考性指标；近期应严格控制，待条件成熟时通过旧村改造详细蓝图确定开发强度，达到改善环境，完善配套设施的目的。 西湖 区 西湖区政府 改造专项规划 将本项目地块定义为近 期改造区： 【 特征 】 现状建筑整体质量较差 ，布局参差不齐， 产业用地与周边发展 很不协调，工业区对周边 环境影响较大（详见下页插图）。 【策略】 规划针对本区 域未来 发展 的需要， 市 镇 产业 结构 发展 的 特 点和 城市 发展 要求，提出 如下 两种方案 ： 方案一： 16 本地块位于 湿地花卉公园地段较近，暂时 保留 ；由于 此地块规模较小，且 又 对周边 污染较大，环保设施投入较大， 远期再考虑 进行产 17 业升级换代，以无污染，科技含量较高的产业为主，完善产业功能，同时加强服务配套设施、综合环境整治及环保力度，减少对周边环境的影响。 方案二： 在充分考虑市 镇 功能及周边环境要求的情况下，根据城 镇 发展的整体要求进行整体改造，规划将工业区改 造成 居住生活区，同时加强周边配套设施建设。 由于方案一需要大量投入，且从城镇环境及经济发展的总体布局来看，这种做法非长久之计 。 而方案二 则根据城 镇 发展的整体要求进行整体改造，规划将工业区改 造 为居住生活区，同时加强周边配套设施建设。 因此从长 远布局和整体利益来看，是较为合理的。 综上 所述，本项目的建设符合列入南昌市城中村改造计划的要求，符合南昌市城中村改造的政策要求，符合西湖区规划的要求，符合西湖 区 西湖区政府旧 改专项规划 的要求，符合产业优惠政策。同时，城中村改造又是开发商获得建设用地的一条重要途径，本项目用地拆迁补偿问题能够妥善解决。因此本项目的建设是可行的。 （四）项目建设进度 序号 工作内容 需要时间 1 拆迁工作 4个月 2 前期工作（包括立项、设计、招标等） 6个月 3 土方及基础 2个月 4 土建结构 9个月 5 装饰装修及 配套工程 3个月 18 6 共计 24个月 目前项目用地正在紧张有序的洽谈过程中，项目用地的开发合作成功签约后，执行如上“项目建设进度表”的进度计划，计划总工期为 24个月。 三、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 经济复苏渐入轨道， 经历不平凡的 2009 年 后 ,中国经济 在 2010年可能会伴有温和的通胀，但不会面临恶性的通胀压力， 2009 年 本年度经济增长预期 将稳定在 9%区间范围内 ,并且经济增长的动力和结构也将更为平衡。总体而言 ,尽管外部经济的二次探底危险仍然 存在 ,但中国经济的结构转型和刺激政策将并行不悖 ,推动中国经济进一步稳定增长。 2010 年中国经济增长主要的 动力源 自经济增长动力的平衡以及多方因素的改善。预计 2010 年 全年房地产投资将会加速 ,这将有助于部分抵消预期中由于 2009 年的基数较高而出现的基础设施投资的减速。而随着消费者信心和就业情况的改善 ,2010 年全年私人消费有望持续稳定增长。 2009 年 经济增长的两大引擎 房地产投资和出口将为第四季度及 2010 年 经济增长提供坚强后盾 ;同时人口结构 提 升消费成为新亮点。尽管 2010 年经济增速不会大幅冲高 ,但有望改变 2009 上半年单纯依赖基建投资拉动的状态 ,结构更为合理和均衡 结构性调整逐步推进 ,投资的贡献下降 ;出口明显好转 ;消费稳步上升 ,促内需更 19 注重拉动消费 ,尤其是居民消费。 合理安排 2010 年新增建设用地计划。加强房地产市场土地供应调控。加快编制 2010保障性住房用地供应计划，确保保障性住房用地。提高中低价位、中小套型普通商品房建设用地比例，严格限制低密度、大套 型住宅用地。开展出让合同专项清理，加大闲置土地处置力度，开展对囤地炒地等违规行为的专项整治。 限制新开项目土地审批指标。消化现有土地资源。 控制土地供应总量，按照市场配置的方式调整土地结构，促进产业结构优化，倒逼节约集约用地，今年在建项目、续建项目压力很大，加上推进民生工程，用地指标很紧。今年在建项目、续建项目压力很大，加上推进民生工程在第一位，而是把 “调结构 ”放在第一位。 从今年上半年来看， 国家宏观调控取得了明显的成效， 房地产投资增长速度下降 ， 新购置土地面积、土地开发面积、施工面积和竣工面积也都出现了增幅下 降 的 情况。投机性购房得到有效控制，房地产信贷扩张幅度也有所减缓，包括土地开发贷款、商业性房地产开发贷款、个人住房抵押贷款的增幅均出现了明显的下降。商品房销售增长继续高于竣工增长，商品房空置面积进一步减少。 但 值得关注的是， 政府“打压”房价，是为了抑制房价上涨过快（即指价格不正常飚升），而并非完全控制其（正常）上涨，所以 房地产价格仍然保持了持续 稳定的小幅 上涨的趋势，在部分城市和地区，房价上涨的幅度超过了当地国民经济增长速度。 20 （ 1） 南昌市经济发展状况 2010 年，我市 加快推进发展方 式转变和结构调整，全市经济继续保持回升向好态势 ，国民经济健康平稳增长。 初步核算，上半年全市生产总值 元，比上年同期增长 其中第一次产业增加值 元，下降 第二次产业增加值 元，增长 第三次产业增加值 元，增长 三次产业结构由上年底的 展为 三次产业所占比重进一步提高 百分点。 上半年全市规模以上（下同）工业增加值 上年同期（下同）增长 比1份加快 百分点，比上年同期提高 百分点。 从企业经济类型看，受外部需求回暖，出口回升带动，占全市工业增加值比重为 外商及港澳台投资企业增加值 长 比上年同期提高 百分点。国有企业增加值 长 比上年同期提高 百分点；股份制企业增加值 长 比上年同期提高 百分点。 从行业看，第一大行业通信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值 元，增长 比 1份提 高 百分点，比上年同期提高 百分点， 上半年全社会固定资产完成投资 元，增长 其中，基本建设投资 元，增长 房地产开发投资 1 亿元，增长 更新改造投资 元，增长 其他投资 长 上半年全市货运量 吨，增长 吨公里，增长 分别比上年同期提高 百分点。全市客运量 人 ，增长 旅客周转量 人公里，增长 机场货邮吞吐量 吨，增长 机场旅客吞吐量 人次，增长 上半年南昌港港口货物吞吐量 吨，增长 其中港口集装箱吞吐量 标箱，增长 分别比上年同期提高 上半年全市消费品零售总额 长 在十大类商品销售中，除服装鞋帽针织类下降，其余均不同程度增长。其中，增长较快的主要是：金银珠宝类增长 汽 车类增长 家用电器和音响器材类增长 通讯器材类增长 体育娱乐用品类增长 上半年全市进出口总额 美元，增长 其中出口总额 美元，增长 进口总额 美元，从环比看，全市出口有所回落， 6 月份出口总额比 5 月份下降 上半年全市地方财政一般预算收入 元，增长 地方财政一般预算支出 长 22 6 月末国内金融机构人民币存款余额 元，比 年初增长 国内金融机构人民币贷款余额 元，比年初增长 6 月份，居民消费价格同比上升 上半年居民消费价格同比上升 涨幅比 1份提高 百分点。 小结： 各项经济指标显示年内南昌市经济仍处良好运行状态；社会消费品零售总额的高速增长表明人民的消费能力得到了进一步提高，必将刺激人民对如商品房等大件消费品的需求。 （ 2）南昌市人口及特点 南昌是一个典型的移民城市， 最新数据显示，南昌目前人口已超1400万人，其中户籍人口 200 多万，到去年底常住人口数已超 过 846万人。 南昌城市人口急剧增长， 每 年 增长人口平均 超过一百万 。 南昌是一个新兴的年轻城市，外来人口占绝大比例，居住人口分别来自全国各地，同时也有小部分外籍人口，具有年龄结构轻，受文化教育的程度高的特征，有比较容易接受新事物，追求新颖、时尚的高品质生活的特点。 （ 3）南昌市房地产市场状况 1 市场现状综述 为稳定房价 ,抑制房价过快上涨 ,中央及地方出台一系列的调控政策 ,分别从金融、土地、税收政策等方面全方位调控房地产市场，南昌房价上涨过快的势头有所抑制，涨幅逐渐回落。但由于南昌房地 23 产市场需求旺盛，而土地供应偏紧的格局难于改变，房价回落实属短期现象，从南昌国际化都市建 设进程和经济发展的长远观点看，房价的持续攀升是必然的趋势。 2009年，在 08 年实施的一系列促进房地产市场健康发展的利好政策刺激下，被压抑了一年多的自住需求集中爆发，并带动改善性需求和投资性需求入市，促使了楼市持续回暖继而转为一片繁荣和火爆 ， 过去的 2009 年南昌楼市或多或少出乎人们的意料 。 对于未来南昌房地产市场形势，从国家政策层面看，普通商品住房项目资本金比例从原来的 35%下调到 20%，这对于缓解开发企业，特别是中小开 发企业的资金困境，激励住房开发投资和平抑未来住房价格具有积极意义。预计未来商品住房开发投资、新开工面积和竣工面积同比将继续回升，环比上涨还将持续。从南昌本地来看，继珠三角改革发展规划纲要通过并实施后，南昌市综合配套改革总体方案于前不久顺利获批。该方案确立了南昌 “深港五大中心 ”的地位，而 “特区版图扩展 ”的方案也已上报中央。加之 2010 年 “大运会 ”的即将来临，一系列区域发展规划对解决南昌特区土地资源瓶颈约束和提升特区外房地产品质具有战略性意义 。 受此的影响，长远来看：未来南昌房地产行业价值和开发商投资积极 性都将有所提升，居民住房消费也将保持稳定增长，并继续向西湖、龙岗等区域有效分流 。 近期来看：从需求量上讲， 2010 年南昌楼市将维持一个平稳的水平，房地产业将恢复到平稳的发展期。从价格走势看 ， 2010年楼市进行结构性调整在所难免。 2010 年会适当回落，重新寻找合理价格 24 的支撑 。 我们认为 2010 年应该是中国房价的 “维稳年 ”，遏制房价快速上涨的相关举措和方向不会改变，而处于 “维稳 ”的需要，政府亦不会出现 “扼杀 ”房价的实质举措。 2010 年，将是一个以自住需求为主导，价格平稳，成交平淡的年份。如果能提高工资标准，结合城 中村改造，房租会有一定幅度的增长 。 普通高层住宅是商品房普通住宅的重要组成部分，是中低消费群体主要选择的楼盘。往年在售的普通商品房高层住宅楼盘比较多，分布广，关外比较集中于西湖、龙岗、布吉、龙华等片区，还有部分是处于关口的，另外还有小部分是分布在罗湖、福田、南山、和蛇口等片区，这些楼盘位于特区内，价位比较高。 高档住宅房销售价格比较高，南昌今后别墅的开发将越来越少，其大部分都具备天然景观，是人居的好环境，而且建造水平比较高，价位高，很热销。另外，高档公寓销售价格高于同期普通多、高层住宅的同比涨幅、低于同期别 墅的涨幅，涨势基本企稳。 南昌的高档住宅价格高而且畅销，主要是受新政“ 90 平方米以下的中小户型要占开发总量的 70%”影响。随着宏观调控政策实施，高档房价高企势头得到控制，随着时间推移，部分翘尾因素减弱，高档住宅的涨幅明显趋缓。 新建商品房非住宅，写字楼基本集中于市中心区，位置好，投资者一致看好，需求持续增长，价格高开高走 ;二是南昌经济发展的强大后劲和政府的大力规划促进写字楼市场的繁荣发展，不少国际知名公司进驻市中心区，增加写字楼的有效需求 ;三是写字楼是比较稳健 25 的投资品种。从 2007 年国家特别加强对住宅市场的 宏观调控后，部分投资者转向非住宅市场，促使非住宅物业的迅速发展，写字楼的畅销是其中之一。商业娱乐用房是新建商品房非住宅的重要组成部分，由于受宏观调控的影响，部分住宅物业的投资者涌向商业娱乐用房市场，需求增加，快速拉升价格，在售的商业娱乐用房分布比较广，关内外都有，关内推出的商业娱乐用房，价位已经很高，但大部分都比较畅销，关外的商业娱乐用房销售价格随着住宅价格上涨也不断攀升，主要是伴随南昌经济的稳步发展，人口迅速增长，投资者对南昌的商业市场前景看好。 从入市新盘的区域和各行政区的推盘量来看，南昌房地产开发的主 战场依然集中在关外， 二线关外 入市 的 新盘数量占到入市新盘总数的 60%左右 ，超过关内 四 区的总和。 通过 上述 分析可以看出，在土地资源有限的南昌房地产市场，住宅供应日益减少，相信在未来住宅的供应将会更加有限。由于南昌关内房地产市场的逐步发展成熟，关外占有住宅开发的很大份额，关外已成为 房地产市场开发的主战场。 市场供应分析 据 搜房网房源中心统计， 2010 年下半年南昌计划开盘项目 60个，比上半年的 39 个开盘量增长 35%。其中纯新盘开盘 47个 ， 老项目后期开盘 13 个。其中西湖预 20 个、龙岗 14 个，两区放量急剧增加，南山 、福田、罗湖、盐田的放量缓慢增加，计划开盘均价略有下降，但 80%以上楼盘价格待定 26 从目前公开的数据来看，上半年上市公司并未减缓工程进度或停工，所以到下半年新房供给量会比较 大， 所以预计下半年南昌 的 房价将出现松动。 业内人士认为， 房地产现在还是卖方市场，新盘的推出节奏是掌握在开发商手中的，开发商有各种办法决定推盘的进度。另外， 房地产市场并不是按供求关系来决定价格 的 ，因为房地产有着很强 的 投机属性。 所以，对房价起决定性作用的因素不是新房的供应量，而仍然是 房地产 的 调控政策。 3 市场需求分析 南昌共成交新房 平方米，同比减少 62010 年 南昌经济持续保持回升向好的态势，主要经济指标平稳增长，较好地完成年初预定的各项目标 。 房地产开发投资 16345 亿元，增长 虽然 2010年 上半年成多 ， 上半年住宅市场从暖春走向冰夏，土地市场也由暖转冷， 但是由于 南昌可供开发的土地资源十分有限，上半年公开出让的土地资源甚少，土地资源的紧缺， 已 成为制约南昌高速发展的房地产的一大重要瓶颈。 又加上，从现在起开发需 24 个月时间 。所以，综观全局，房地产市场的前景是乐观的。 4 价 格分析 2010 年上半年是楼市调控的高压期，一系列打压政策的密集出台，特别是有史上最严之称的 “国十条 ”出台后，效果立竿见影，成交量暴减，房价疯涨的势头也得到遏制，并出现回落的苗头，但与去年同期相比，房价仍然相当高。根据南昌房地产信息网的监 测， 2010年上半年南昌住宅的成交均价大致呈先攀升后回落之势，特别是在 27 “国十条 ”出台后，新房成交均价下跌明显， 6 月份的成交均价已跌至16970 元 /平方米，较 2 月份的峰值（ 24195元 /平方米）下降 7225 元 /平方米，降幅接近 30 ，需要说明的是，房价的回落大部分的原因是缘于 成交结构的变动，即成交物业逐渐低端化、低价格，另一方面，新政带来的 “特价房 ”也是导致房价回落的原因之一。 虚高 的房价，吸引了 部份的 投资客，特别是豪宅市场 ，他们总是希望能高价出手，获取可观的利益， 投资客的手中往往握有好几套物业，在 房源 有限的南昌市场上，不少自住型买家的需求反而不能得到满足，这就进一步加剧了供求不平衡的矛盾。这种矛盾的加深，也进一步刺激了南昌的楼市，加剧了房价的上涨 ， 未来南昌楼市价格必然稳中有升。 5 客户群体分析 根据市调得知，南昌住宅市场的客群主要有以下三 大 类： 居家型置业者 此类置业者购房的目的是为了自住，因此他们倾向于购买配套比较齐的大型社区，大型社区里的二房、三房是他们青睐的物业类型。 过渡型置业者 这一类客户群大多购买小户型项目，他们大多比较年轻， 希望能筹足首期款供房，受到经济制约，这类人群往往比较看好关外小区，他们购房虽然 也 是 用于 自住，但 当条件成熟、有了充裕的经济时，可能变卖该房，或用于出租。 投资客 28 近两年，房价的飞速增长，吸引了不少逐利的投资客的关注。他们一般都是再次置业，都有较高且稳定的收入， 或者原有一定的投资资本， 他们置业的目的多数是为了转手卖出赚 取差额利润。此类置业者大多钟情于豪宅和小户型项目。投资豪宅的置业者一般是短线投资，而购买小户型的投资客多是长线投资，目的是为了获取稳定的租金回报。 （ 4）南昌市房地产市场发展趋势的基本判断 目前，南昌市已经成为全国第一个没有农村的城市，特区内外统一规划建设标准，将加快西湖、龙岗两区的城市化步伐，给南昌房地产注入新的活力。市区土地资源希缺，只有靠旧村改造来弥补，而目前旧改项目操作起来较为繁琐，时间较长，难于解决土地的急需问题，而关外的西湖、龙岗两区尚有较多待开发利用的土地，由此可以看出，今后几年关外两区必将成 为南昌市房地产的主战场。随着南昌经济的持续发展，外来就业人口的增加，城市基础设施建设的加快，土地的逐渐减少，南昌市未来几年对商品房的需求仍然趋旺，商品房价格总体上仍将维持一个稳步的上升势头，南昌市房地产有着平稳发展的良好前景。 （二）西湖区房地产的发展及前景 概况 西湖区位于南昌市西北部，全区总面积 713 平方公里，西湖历史源远流长，是重要的文化名城之一，也是著名的侨乡，现有各类人口总和超过 500万人。 西湖在中国改革开放历史进程中扮演过重要角 29 色。 西湖 2005 年全面实现城市化 ， 城市基础设施建设 日 趋 完善，交通四通八达，海、陆、空多功能立体交通网络基本形成。 2007 年 5月，南昌市委市政府作出了设立光明新区的决定，原西湖的公明、光明 2 个街道的经济社会事务纳入光明新区管理。 西湖经济发达，是南昌的经济大区和经济强区，也是未来现代化经济中心城市 南昌的工业基地和西部中心，正建设成为南昌市高新技术产业、先进工业、加工贸易、 “三高 ”创汇农业和生态旅游基地。 房地产市场发展形势 （ 1） 供需分析 1 2010年西湖区推盘情况 ： 第一， 2010年西湖区新推楼盘概况 从 今年 7 月 1 日起，南昌将正式扩容，关外的西湖区也从此纳入特区范畴， 由于土地资源紧缺（特别是关内），关外已成今后房地产的主战场， 西湖区目前的新盘主要集中在西湖中心区和龙华新城，房价在 20000 上 下 ，从房价走势来看，龙华新城与西湖中心区的房价大致相仿。具体推盘情况罗列如下： 楼盘名称：花样年花郡（西湖中心区） 开发商： 南昌市花样年投资发展有限公司 项目位置： 西湖区西湖大道与玉律路交汇处 项目概况： 占地面积 :方米 ， 总建筑面积 : 容积率 :绿化率 :38%， 20高层住宅， 共 2280 套 。 30 南区 1178 套 ， 北区 1102 套 ， 总户数 :2280 户 ， 停车位备注 :共 1038个车位 。 产品类型：洋房， 主力户型为 27精装修。 均价 ： 18000 元 /平米 物管费： /平方 /月 开盘时间： 2010 年 06月 16日 楼盘名称：天健时尚空间（西湖中心区） 开发商：南昌市天健房地产开发实业有限公司 项目位置： 兴华路与兴华一路交汇处 项目概况： 本项目用地面积 方米，建筑面积 50680平方米，容积率 绿化率 :21%， 其 中 商业 7000 平方米 ， 住宅35580 平方米（ 568户） ， 幼儿园 3600平方米（ 12个班） ， 443个车位等 。 产品结构类型：洋房、公寓， 1 栋 29层 ， 2、 3 栋 26 层 ， 户型有单身公寓和 1积区间 35复式房。 均价： 单身公寓和 1 ， 均价 23000/元平 ； 平层最低价 21000元 /平起 ； 复式均价 22000 元 /平起。 开盘时间： 2010 年 5 月 楼盘名称：第五大道（西湖中心区） 开发商：南昌市高发实业有限公司 项目位置： 西湖区紧邻西湖区政府新行政中心及新体育场 项目概况：占地面积 83329平方米，总建筑面积 352087平方米 ， 31 容积率 化 率 45%，总共 1572套， 共 2000个车位 。 产品结构类型：洋房 ， 2栋 27 层、 3栋 24层、 5 1层、 7栋2 层 ， 三期推出精装 130方米平层 ， 180 平复式单位 ， 以约164 均价： 22000 元 /平方米 物业管理费： /平方 /月 开盘时间： 2010 年 6 月 5 日 楼盘名称：财富港（西湖中心区） 开发商：南昌恒丰房地产有限公司 项目位置： 西湖区宝源路与海城路交汇处 项目概况： 占地面积 :19200 平方米，建筑面积 :54000 平方米，总户数 :812。地下停车位数量： 1128 个 产品结构类型： 南昌西岸目前唯一集商务、商业、酒店、公寓为一体的城市综合体。初步计划在内开设一家拥有约 300套房的酒店 ，产品涵盖 40部分为复式） 。 整体均价： 18000 元 /平方米 开盘时间： 2010 年 1 月 楼盘名称：中信湾上六座（西湖中心区） 开发商： 中信华南（集团）有限公司 项目位置： 西湖区西乡兴业路与悦和路交 汇 处 项目概况： 总占地面积 27806平方米，总建筑面积 83420平方米，容积率 绿化率 65%， 总 共 977 套，共 842个车 停 位 。 32 产品结构类型： 5 栋高层