元通大厦建设项目可行性研究报告

元通置业元通大厦项目可行性分析报告 1 元通大厦项目 第一章 项目概要 一、项目名称： 元通大厦 二、建设地点：成都市高新区神仙树北路 三、项目性质： 1为配套商业设施、 7为高层住宅 四、项目业主简介 五、编制依据及主要研究范围 我公司根据具体情况，对 元通大厦项目 进行 可行性研究并提交相关报告，本项目总建筑面积 51496 平方米，本次研究内容主要包括：业主情况、项目建设必要性、市场预测、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、效益分析等。本可行性研究报告主要编制依据如下： 1、项目用地范围图； 2、总平规划图 3、成都关于 报建、规划等方面法规。 六、可研报告概要及结论 （一）该项目的建设有利于改善我市的居住环境，实现成都市“十二五”及 2013 年发展规划中提出的至 2013 年实现人均居住面积不低于 13 平方米的目标。项目位于 成都市神仙树北路 ，作为成都市一流居住板块的高品质住宅，之于区域、之于社会所带来的品质引领，其社会价值是非常巨大的。同时，项目开发商秉承“以人为本”的开发理念，通过专业的开发技术，与专业的营销机构、设计单位等优势资源的强强联合，必将打造成都一流的品质大盘，预计将给开发商带来巨大的经济效益。因此，项目的建设是十 分必要的。 （二）项目具有居住及商业用途价值，环境配套条件好，适应目标消费群的需求。 （三）项目所处地理位置相对独特，交通方便，规划合理，设计超前，建设外部条件具备。 （四）建设内容、规模及主要建筑指标 元通置业元通大厦项目可行性分析报告 2 项目规划总占地 方米 项目 数量 居住（套）数 460 户 总建筑面积 51496 平方米 地上建筑面积 46820 平方米 住宅建筑面积 30976 平方米 商业建筑面积 15274 平方米 住宅平均层数 33 层 架空面积 370 平方米 物管用房面积 200 平方米 地下部分面积 4676 平方米 容积率 地率 （五）物业管理 本项目的物业管理将由小区业主委员会委托物管公司进行管理。 第二章 项目建设的必要性 一、 国际化大都市，呼唤具有国际化品质的楼盘 成都市是我国西南特大型中心城市，是西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通讯中心。 “ 旋涡效应 ” 很好地透射出这种效果 ,西南地区的人力、财力、物力，都如水一般，逐渐向旋涡中心：成都，汇集。川内、西南地区、中国、其它国家其它地区，不同类型的资源也 元通置业元通大厦项目可行性分析报告 3 逐渐向成都这个国际化大都市汇聚。 国际化大都市，需要具有国际品质的楼盘，品质上的 吻合，文化上的包容，服务上的细致。本项目坐落于历史文化深厚的紫荆片区、二环外的绝佳地段，周边大盘林立，具备成为国际化大盘的硬件条件。 二、 消费者呼唤品质楼盘 近几年随着本市经济结构调整，改革不断深入，我市国内生产总值持续增长， 2012 年城市居民人均收入 26959 元 。金融机构存款 元。城市居民水平持续攀高。 同时，随着居民生活水平的持续提升，外地客户赴蓉比例的提高，对高档次居住楼盘也逐渐趋旺。这就要求有更多品质楼盘，更多高档次楼盘面世。当然，高档次楼盘的成都的销售情况，也一直处于一个比较健康的 状态（在市场篇，我们将会以高端电梯住宅作为研究对象，对此进行印证）。 三、 城市的合理规划，需要品质大盘共同造势 高新片区，作为成都人文积淀深厚，风景一流的名胜汇集区，具有极高房地产开发价值。它的再次升温和发力，离不开品牌开发商的鼎力支持。紫檀、龙湖世纪封景、华润依云府、神仙树大院三期，众多品牌开发商的共同造势，必将打造一个更大区域的高尚居住区域。这对于城市的价值，对于人居品质的价值，都意义深远。 第三章 市场前景预测 一、成都房地产 2012 年整体发展情况 2012 年，成都房地产市场供销两旺，供求紧 张状况进一步缓解；中小户型住房供应量增长迅速，供应结构明显改善；受国家在成都设立全国统筹城乡综合配套改革试验区等因素的影响，近期房价有所上扬，但涨幅继续回落；二手房市场有所回暖。 1、 楼市规模将继续扩大 虽然 12年成都市主城区土地成交面积较上年有所下降，但由于对单宗土地规模的控制，成交的地块数量较 11 年增加 10 余宗，根据开发政策，这些土地将会陆续转化为供应量上市。同时由于郊县中的双流、温江、郫县、都江堰、龙泉等到区县土地供应量较大，供应量亦将有较大幅度的增加。再之由于新政的影响，那些延迟上市的项目，将会在 13 年推出。综合各方面的因素， 13 年成都楼市规模将会继续扩大。 2、 三环外交易量将加大 在土地供应方面， 2013 年成都的土地供应量将继续加大，其中以城北、城南土地供应为主。分环线来看，住宅用地的供应主要集中在三环以外，受此影响，住宅的供应也将在三环 元通置业元通大厦项目可行性分析报告 4 以外。同时，三环外随着区域配套的不断完善，以及品牌项目开发商的进入，其住宅的成交量将有较大的增加 。成都房地产发展正式进入“居住郊区”化发展阶段。 3、市场需求以自住为主的两房、三房为主 经过一轮新的土地政策与贷款紧缩等政策在很程度上打击了成都房地产市场的投资行为 ，使以自住为主要消费环境的成都房地产市场减少了地产泡沫，但同时也由于政策的刚性作用是成都房地产市场需求趋于经济性、实用性。预计成都 2013 年房地产市场仍然会以 110平方米以下的两房、三房为主要供应与购买面积。 4、 市场价格稳中见涨 成都房地产市场在现今阶段区别于广州、深圳等城市的房地产消费结构。首先成都地产市场价格并没有出现像深圳那样的高价格，仍然有一定的上涨空间；其二、成都房地产市场主要是以自住为主要消费，而深圳、广州在 2010 年时的市场环境就是以投资为主要的消费环境，故其市场泡沫较大；其三、成都城市本身正处 于一个快速发展阶段，其城市本身拥有的对人口、资金的吸附能力使其市场前景看好。但其涨幅会回归理性，预计的 2012 年 6215 元的基础上上涨 10%。 5、政策信息 1）房地产 政策 与信息透析： 继在上海浦东新区、天津滨海新区后，成都成为全国第三个综合配套改革实验区。可以预见，新特区的确立将会给成都带来的巨大影响，进一步推动成都成为中西部经济文化新中心。因 “ 新特区 ” 的 政策利好 ，成都将吸引更多的外来人口 和外来投资 ，从而彻底影响成都的房地产市场 。 2） 土地市场政策 表现 国土资源部部长表示今年（ 12 年）将不会出台更强硬土地政策 ， 列席政协开幕式的国土资源部部长表示，今年不会再出台更强硬的土地调控政策，主要是落实已经出台的政策。 二、成都市房地产行业发展形状 （一） 2012 年成都房地产市场成交分布分析 成都房地产市场在传统意义上，仍然按照东西南北分为四个发展方位，同时因为不同的行政区域的划分又分为成华区、锦江区、武侯区等 5 大行政区域及各个卫星城市或附属城市（区、县、市），由于各个行政区域或是区域由于发展力度、发展历程与政府相关规划的不同而促使不同的区位有着不同的发展，但就其发展的共性有： 2012 年各个区域的房地产市场都表现出快速 发展，都呈现出旺盛的市场供应量土成交量； 其旺盛的市场需求在 2012 年 11 月后都进入了一个相对低迷的时期； 其成交商品房面积以 110 平方米以下的两房、三房为主流。 其分布特点为： 1、按照方位分布统计分析为： 元通置业元通大厦项目可行性分析报告 5 总成交量 (万 ) 成交套数（套） 成交量占比（） 城东 5183 南 9285 西 4962 北 3866 中心 821 计 22118 截止 2012年 12月，成都房地产市场按照五大方位分析其分布为：城动总成交量为 交总套数为 35183 套，其成交比例占成都整个市场的 平方米，成交套数为 29285 套，占成都市场份额的 城西房地产市场总成交量为 平方米，成交套数为 34962 套，占成都份额的 城北成交量为 平方米，成交了 13866 套，占成都市场份额的 市中心成交达到 就该方位分布量来看，成都房地产市场 2012 年城东与城西及城南为主，城北表现较弱，市中心由于土地出让少量，其成交量保持相对平衡（同比 2011 年），其中城东、西、南成为成都房地产市场发展的主要区域，城北成为潜力股。 2、按行政区域分布统计分析 总成交量 (万 ) 成交套数（套） 成交量占比（） 成华区 24667 高新区 19862 金牛区 21627 锦江区 18438 元通置业元通大厦项目可行性分析报告 6 青羊区 16975 武侯区 0549 计 22118 100 00 就上图来看，成都房地产市场按照行政区域划分来分析，成华区成交量最高， 2012 年成华区成交总量为 平方米，成交总套数为 24667 套，占成都 2012 年整个房地产市场的 高新区、金牛区与武侯区都保持相对高的成交量，占成都 2012 其中锦江区与青羊区的成交量最低，其市场份额 不足市场总份额的 15%。就其行政区域市场的发展分析，成华区、高新区仍然是成都房地产市场的主要需求区域，金牛区成为潜力股。 （二）成都市 2012 年房地产市场价格分析 成都房地产市场价格 2012 年保持了良好的发展态势，在 2011 年 5220 元 /平方米的市场均价上，一路上扬，将成都房价提高到 7215 元 /平方米，就总体上来说，成都房地产市场价格在成都房地产市场供需两旺的阶段得到了飞快发展，究其原因： 第一方面，是由于成都住宅需求量表现较强； 第二方面，成都土地市场价格与商品房价格相持相涨； 第三方面，成都房地产市场中 投资成分逐渐增加。 同时成都房地产市场价格上涨的过程里伴随的是政府的宏观调控制，新的土地出让政策与银行信贷紧缩等政策的多次执行，使成都房地产市场价格快速上涨态势在 2012 年 11 月左右进入了一个低迷时期，该时期使成都房地产市场均价在 7215 元 /平方米的发展基础上，进入了一个理性的、平稳的发展阶段，直到今天。 1 、 2012 年成都房地产市场价格整体发展分析 2012 年成都房地产市场价格在 2011 年市场均价 5220 元 /平方米的基础上，保持着快速上升，从 1份的 5321 元 /平方米增长到年末的 7215 元 /平方米其 发展分布为： 元通置业元通大厦项目可行性分析报告 7 就该图表统计的成都房地产市场价格发展来看， 2012 年成都房地产市场价格一路上扬，在一年的时间内成都房地产市场价格由 2012 年初的 5321 元 /平方米，在 2012 年 8 月时提高到 6769 元 /平方米的市场均价，到年末发展到 7215 元 /平方米。成都房地产市场整体销售均价保持了快速、健康的发展速度，其年增长率达到 2、按照方位分析 2012 年成都房地产市场价格 2012 年成都房地产市场按照分布方 位来统计其销售均价，其分布如左图：城东 2012 年区域市场销售均价格为 8138 元 /平方米，城西房地产市场销售均价 8327 元 /平方米；城南房地产市场均价保持在 8837 元 /平方米；城北市场销售均价最低，市场销售均价在 6328 元 /平方米，市中心商品房市场销售均价拉升到 10368 元 /平方米。 3、按行政区域分析成都 2012 年市场均价 2012 年成都房地产市场价格发展分析 5321 5885 6769 7215 0 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 1份 4份 7份 10 份 单位：元 销售均价 销售均价 8138 8327 8837 6328 10368 0 4000 6000 8000 10000 城东 城西 城南 城北 市中心 单位：元 销售均价 元通置业元通大厦项目可行性分析报告 8 按照成都市行政区域的划分统计研究成都市 2012 年房地产市场均价的发展及分布来看，市场均价最高的锦江区，销售均价达到了 9126 元 /平方米；其次是青羊区与武侯区，其 2012 年市场销售均价达到了 8578 元 /平方米与 8325 元 /平方米；其中高新区市场均价为7841 元 /平方米，其中这里的高新区分为高新南区与西区 ,高新西区整体均价保持在 6300 元 /平方米 ,主要是由于中海国际社区等大盘抬高了平均价格，项目所在区域均价在 5388 元 /平方米。 4、按照建筑形态分析 2012 年房地产市场均价 成都市房地产市场按照产品形态的统计分析其市场均价为：成都市别墅产品形态的市场销售均价 2012 年为 19827 元 /平方米，多层产品市场销售均价在 2012 年为 9267 元 /平方米；小高层与高层的市场均价格 2012 年保持在 6367 元 /平方米左右。 小结：成都市场在经历了 2012 年的理性发展后，整个地产市场回归理性，其表现出产品细分化，市场细分化等特点，预计 2013 都地产市场仍然以理性的、平稳的态势良性发展。 （三）成都房地产市场产品分析 1、 2012 年成都房地产市场产品研究 2007 年成都各个行政区域销售均价 8268 8698 9126 8578 8325 7841 0 4000 6000 8000 10000 金牛区 成华区 锦江区 青羊区 武候区 高新区 单位：元 销售均价 2012 都各种物业形态市场均价分析 19827 9267 6367 0 5000 10000 15000 20000 25000 别墅 多层 小高层 /高层 单位：元 系列 1 元通置业元通大厦项目可行性分析报告 9 就我司对 2012 年成都房地产市场产品分布进行统计分析后得出，成都市 2012 年地产市场供应产品仍然以高层与小高层为主，占到成都整个供应量的 别墅与多层逐渐淡出成都主城区市场，仅占整个成都市场的 就该组数据表明，成都房地产市场发展逐渐走“高”。由于主城区土地所具备的稀缺性，而使成都整个地产市场向高容积率发展。 对 2012 年成都地产市场户型构成分析 产品面积成交量上来看： 总成交量 (万 ) 成交套数（套） 成交量占比（） 60 以下 7805 60 38862 90 29387 120 27624 144 以上 18440 合计 122118 由此可见 ,我们能发现户型供应市场的两点发展趋势： 2012 都房地产市场产品形态构成 别墅 多层 小高层 高层 其他 元通置业元通大厦项目可行性分析报告 10 各类型户型产品比例91%6% 3%平层 跃层 错层40 以下的小户型逐渐淡出市场，这说明了 40 以下的超小户型由于不能有效满足居家功能而逐渐淡出市场； 市场供应主力户型发展变化：从 2010年 120渐转变成如今 2012 年 60的户型为市场供应主力户型。一方面和国家的政策调控也有着紧密的关系（ 90/70 政策），另一方面是 开发商在户型设计上面下的功夫 。 （在确保功能房的基础上尽量使空间更为紧凑实用） 从产品户型上来看： 目前在售楼盘中 ,绝大多数仍以平层作为主力产品，跃层和错层仅作为楼盘的补充少量搭配在内，以满足不同客户的差异化需求，但是没有一个楼盘是以跃层或错层户型为主。 2012 年 1成交面积来看： 针对 2012 年 1房地产市场成交走势分析来看， 60方米以内的两房与三房成为市场需 求的主要构成，其他面积需求相对分布较少， 60 平方米以下的户型逐渐淡出市场。2012 户型面积 分析成交量 (万平方米 )走势 0 以下 60 90 120 144 以上 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 元通置业元通大厦项目可行性分析报告 11 就该现象说明成都房地产市场需求在政策环境下，购买者更加注重产品的实用性、功能性与经济性。大面积户型的奢侈性产品成为改善居住环境的置业选择。 60 平方米以下的产品逐渐淡出市场。 （四） 2012 年成都房地产市场购买者分析 全市成交的商品房中，有 面积被外地个人买走，外省人买走 境外人士买走 只有 面积被本市个人买走，另有 面积被单位买走。 同期 五城区成交的商品 房中，有 面积被外地个人买走，其中省内各地市州个人买走 外省人买走 境外人士买走 有 面积被五城区个人买走，有5%的面积被郊区（市）县个人买走，另有 面积被单位买走。 三、成都市中心中高端电梯市场 由于本项目所处区位极佳，周边项目均走中高端路线，这样与本项目产品的价值相得益彰，价值得到一定程度的提升。目前市中心区域内的新开盘售价在 6800 /平方米，鉴于我们的项目价值，可以预见本项目也一定会成为成都市场高端产品。为了更好地研究本项目的价值，我 们将成都市区内高端电梯市场进行分析，以为本项目参考。 成都高端项目基本数据表 项目名称 开发商 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 楼 层 翡翠城 华润置地 1245 亩 100 万平方米 三期：30 外 滩 成都信德房产开发有限公司 40 天和凯旋城 成都海特尔置业投资有限 公司 80 余亩 米 0% 28 31 晶蓝半岛 成都龙湖锦华置业有限公司 米 米 8% 粼江峰阁 新加坡吉宝置业 41178 平米 190000 平米 0% 元通置业元通大厦项目可行性分析报告 12 万达锦华城 万达集团 方米 400000 平方米 0% 29 蓉上坊 四川水井坊股份有限公司 62 亩 210000 0% 26 锦 都 四川鼎鑫置业有限责任公司 100 亩 299700 平米 0% 33 78 号官邸 四川三秦房地产公司 平米 33 优品道 成 都博瑞房地产开发有限 2 37% 9仙树大院 成 都怡和天成房地产开发公司 17 欧 城 四川鑫澜房地产开发公司 70 亩 21 万平米 0% 21 层 二十四城 华润置地 840 亩 260 万平方米 4 龙湖三千里 成都龙湖锦华置业有限公司 55094 平方米 300000 平方米 33电梯高层 首创 成都首创新资置业有限 公司 36 万平方米 5% 一期 26红南港 新希望实业投资有限公司 28 亩 91733 5% 15 首 座 招商（蛇口）成都房地产公司 40 亩 170000 平方米 5 30 下面从以下几方面对目前成都房产市场在售电梯高端楼盘进行分析： 元通置业元通大厦项目可行性分析报告 13 价格方面 项目名称 项目地址 均价（元 /平米） 翡翠城 二环路东五段 99 号东湖公园内 7100 外 滩 宏济中路 7250 天和凯旋城 青羊区光华村 7300 晶蓝半岛 九眼桥宏济中路 38 号 6500 中海格林威治城 武侯区望江路 1 号 7650 万达锦华城 二环路东五段与锦华路 7800 蓉上坊 一环路牛王庙巷口 7700 锦 都 成都市中心少城 通惠门路 7850 78 号官邸 锦里西路 78 号 7750 优品道 青羊城西光华大道与青羊大道的交会处 7800 神仙树大院 高新区紫荆西路普天电缆厂 8100 欧 城 武侯桐梓林路南路 7 号 7800 二十四城 成华二环路东三段 7435 龙湖三千里 成华二环路东二段 5 号 8125 首创 成华区建设路 2 号 (原成都国光电气股份有限公司 ) 7400 红南港 二环路西一段外侧 8800 首 座 人民南路四段 8600 元通置业元通大厦项目可行性分析报告 14 从上表可以清晰看出，目前成都市场高品质项目售价从 6800 /平米。目前市中区房价基本突破 7200 元 /平米；东门几个区域如建设路，望江，万年场片区的房市都异常火热，价格持续攀高目前在这几个片区价格在 6800 /平米；西门房价稳定维持在5700 /平米；而传统“富人区”的南门由于土地放量少，出现的为 数不多的项目体量都较小，价格保持在 7500 /平米。 面积区间方面和销售走势方面 项目名称 面积区间 销售走势 翡翠城 40 四期二批次余 10% 外 滩 76 住余 30% 天和凯旋城 127 余 180 套 晶蓝半岛 88 售完 粼江峰阁 71 售完 万达锦华城 40 售完 蓉上坊 一期 118 2、 3 批次余 15% 锦 都 三期 90 四期 136 售完 78 号官邸 68 2 期 1 批次余 20% 优品道 60 2 期销售中 神仙树大院 二期 80 咨询中 欧 城 140 180 余 40% 二十四城 80 1 期 1 批次余 30% 元通置业元通大厦项目可行性分析报告 15 龙湖三千里 二期 80 160 2 期 6 批次余 50% 首创 55 145 1 期余 10%， 3 期咨询中 红南港 30 1 期 1 批次余 40% 首 座 125 住房余 5% a) 从以上项目的面积区间来看： i. 户型面积从 30 平米 平米不等； 受 70/90 政策影响，主力户型集 中在 60 平米 米二室二厅一卫和 110 b) 从以上项目的销售走势看 i. 在售项目的去化都比较不错，中小户型走俏； 140 平米以上面积销售迟缓； 市场反映出，目前高端项目购房者在置业时要么选择地段优势明显项目如 蓉上坊、 78 号官邸等，要么选择品质大盘如翡翠城、龙湖三千里、首创 小 结： 经过调查走访目前成都在售高端电梯项目，总结如下： （ 1） 品牌发展商打造规模社区，中高端市场竞争加剧； （ 2）目前市场高端项目均价在 7600 元 /平米左右； （ 3）市场反映出中小户型走俏，畅 销户型区间为 65米； 四、区域市场市场研究 （一）区域市场特点介绍 总体特征：最令人瞩目的片区，知名发展商云集，大体量大规模项目越来越多。 元通置业元通大厦项目可行性分析报告 16 市场供应： 2012 年全年商品房供应 平米，销售量 平米，供求基本平衡。 产品特征：大规模、中高档次项目占主流，容积率为 6 左右居多。 户型特征： 80 90 平米两房， 110 120 平米三房为目前市场主流，以实用居家型为主。 2012 年全年需求户型排列： 80 90 平米 60 平米以下 110 120平米 70 80 平米。 客户特征： 35 岁以 下为主，成都人是购买的主要人群，以第二次置业及以上为主，分别为企业事单位、都市白领、企业高管等，同时其它区域和外地客户购房的比例也在大幅增加。 营销特征：多种营销渠道并用，注重现场包装，营销出现创新。 （二） 、区域市场未来发展概况 总体特征：中心城市建设用地的减少，必然造成该区域中高端市场竞争激烈，尤其表现在产品竞争加剧。 发展阶段： 2012 是城东市场高速发展增长期， 08 年将是白热化的阶段。 发展特征：品牌发展商打造规模化、高品质社区。 发展片区：在未来时间内，市中心区域地产市场的发展仍然会以东大街、蜀都大 道及骡马市片区为发展热点。 市场趋势：品牌开发商进驻，产品与营销水平将进一步细分与提高，体现项目成功与否。 竞争领域：产品竞争加剧，产品价值将成为项目价值的关键因素。 客户特征：客户层面逐步提高，渐趋多元化，客户区域来源也会进一步外延而细分。 区域市场总结： 1、 土地机会使区域成为整个成都的房地产热点。 伴随市中心区域土地供应越来越少，市场竞争的加剧，使成为成都房产市场最令人瞩目的片区。知名发展商云集，大体量大规模项目越来越多，中高端市场竞争激烈，产品竞争加剧。目前，市中心区域房产市场发展主要集中在东大街沿线、 大慈寺片区、骡马寺片区。 元通置业元通大厦项目可行性分析报告 17 2、 热销主力产品特征为：大盘、电梯高层，户型 80 90 平米两房， 110 120 平米三房 。 3、 市中心楼盘主流客户特征： 35 岁以下为主， 成都人 是重点，分别为企事业 单位、其它区域、外地客户等消化房源。 4、 城东楼盘营销特征：多种营销渠道并用，注重现场包装，创新营销。 五、 项目分析 S 优势： 地段优势：位于城南中心区域，生活配套齐全，交通便利； 自然环境优越：临武侯，锦江多个市政公园，环境佳； 地块优势：项目位于城南中心地段，由于市中心土地供应较少，使本项目在规模上占据有时，易打造出高品质的楼盘。 W 劣势： 市内同质产品过多，产品风格不突出； O 机会： 项目产品面积较大，在该区域内容易形成较好的差异化竞争优势； 不可复制性，带来的市场机会：市中心土地的稀缺性，造就了项目的稀缺性。这也是本项目宣传、推广的机会； T 威胁： 区域楼盘蓉上坊、时代豪庭、 78 号官邸，以及即将启动的潜在项目，都将与项目形成直接竞争； 第四章 建设内容及规模、收益 根据成都市城市建设规划和项目业主的构想以及市场需求，元通大厦项目为商品