中海城B地块项目策划

1 第一部分：概论 1、项目概况 【西安 B 地块一期位于古都西安的国际旅游名城曲江新区，总占地面积： 。项目处于曲江二期， 位于南三环与芙蓉西路十字路口东南角 ，优越的位置、环境加上科教文化、商贸会展等城市资源，未来前景看好。 中海城 B 地块一期分为一期一区及一期二区两个标段，规划共计 10 栋高层、11 栋小高层、地下车库及商业裙房，总建筑面积约 46 万平米，容积率为 筑密度为 25%，为剪力墙结构，精装修交楼标准；其中， 3#、 4#楼为地上 33/21层， 11#、 15#楼为地上 18/34 层 ， 2#、 7#楼为地上 32 层， 1#楼为 33 层， 5#、 6#、21#楼为 34 层， 8# 12# 16均为地上 18 层。 22 33#楼为二期，开发时间暂定 2014 年 11 开工。 项目概况图 2 本项目共计 10 个户型，户型分布详见下图： 户型分布示意图 2、项目发展目标 度目标 中海城 B 地块一期一区项目计划目标为 2013 年 12 月开工，小高层（ 8216）于 2015 年 5 月竣工备案，高层（ 17#楼）于 2015 年 8 月竣工备案；一期二区项目 5 10#楼计划 2014 年 3 月开工， 2015 年 12 月竣工备案； 11#、 14 19计划 2014 年 9 月开工， 2016 年 9 月竣工备案。重要节点详见下表： 分期分区 项目开工 项目开盘 项目竣工 项目入伙 一期一区小高层 2013年 12月 2014 年 6 月 2015 年 5 月 2015年 11月 一期一区高层 2013年 12月 2014 年 7 月 2015 年 8 月 2016 年 4 月 一期二区（ 510#楼） 2014 年 3 月 2014年 11月 2015年 12月 2016 年 8 月 一期二区（ 11、1420） 2014 年 9 月 2015 年 4 月 2016 年 6 月 2016年 12月 量目标 工程质量目标为：确保获得陕西省结构示范工程，争取取得陕西省长安杯（省优质工程），工程实测实量合格率目标为 90%，业主投诉率控制在 3%之内 。 售配合目标 为满足营销售楼的需求，公司将在中海城 B 地块一期一区 A 标段设置现场实 3 体展示区样板间（将 展示样板间设置在 4#楼西单元五层、 9#楼西单元二层 ）及在 1#、 2#楼商业南侧部位设置 临时展示区样板间（共七套） 。 3、项目相关信息调查 目周边现状调查 项目地处西安市南三环沿线，属曲江二期，周边市政配套尚未完善，场内无未拆迁房屋、公共设施、地下管线等影响工地施工的情况。 现场地貌图 政道路 项目周边市政配套尚未全部完善。北侧金羊路、西侧芙蓉西路已经建成达到通车条 件；东侧上元路与创意大道均未完成。 项目周边情况 4 水、排水方面 规划金羊路及南三环均有给水管道，但因曲江政府二期给水配套工程正在实施，我司已协调曲江政府，其答复 2014 年上半年完成全部管道施工，下半年正式投入使用，计划由金羊路接入用水。 给水、排水管网图 污水排放 规划金羊路、芙蓉西路及上元路均有 雨污水管道，但因曲江政府二期雨污水配套工程正在实施，我司已协调曲江政府，其答复 2014 年上半年完成全部管道施工，下半年正式投入使用，计划雨水接入金羊路，污水分别接入芙蓉西路及上元路。 排水管网图 5 然气方面 目前项目周边未建设天然气中压管道，计划 2013 年 11 月底与长安燃气公司签订合同，将督促燃气公司 2014 年 6 月之前引入中压管（计划由较近的雁塔南路接入） 天然气管线示意图 力方面 项目北侧与西侧均已建成热力主管道，考虑到西侧地裂缝影响，将从项目北侧接入热力。计划 2014 年内与 供热公司签订合同，根据现场施工进度要求热力进场施工。 热力管线示意图 电接驳方面 6 强电接驳将从曲江阅江变电站新放高压电缆一根至中海城 B 地块北侧新建环网柜，再从环网柜引高压电缆至项目中心配电室完成接驳。 强电接驳示意图 4、项目管理组织架构 中海城 B 地块一期项目部拟采用的管理组织架构如下： 7 5、对监理人员的管理要求 我项目部与监理部单独分开，项目部同时管理监理单位与施工单位，并要求一期一区监理人员组织架构如下： 理管控要点 根 据监理公司服务合同、监理规划（实施细则）、建设工程监理规范以及有关行政法规规范监理公司的职责。 监理单位对施工单位工作优异或不服从管理的表现有处罚或奖励权，但为了避免奖罚失当，奖罚通知必须事先与项目部协商后出具，并由项目部审核签发。 监理单位的监理大纲、重要分部分项工程的监理细则、旁站监理计划等监理 8 文件应报项目部审核批准后严格执行。 监理组按照施工图纸、国家相关质量法规、合同的约定，对施工单位的施工管理实施质量、安全、进度控制，项目部 对监理 组的控制行为和效果进行检查。 监理人员数量、总监及专业监理工程师姓名 和资格是否满足监理合同要求。 隐蔽工程是否及时、严格进行检查验收，隐蔽工程漏检率较大时，应及时提出并与监理人员进行沟通。 结合监理资料情况检查监理日常检查、巡视是否到位，过程中能否发现问题并及时向施工单位提出（检查监理工作联系单、监理工程师通知单、监理整改通知单） 工作中应采取有效措施充分调动监理工作积极性，发挥监理参与工程管理的作用。 通过监理例会、现场协调会及规范施工报审、报验程序的方式，树立监理威信，让监理处于质量控制的第一线。 对监理工作提出意见时，应避开施工单位，单独与监理进行沟通。 充分赋予监理现场管理权力，未经监理检查验收合格，甲方拒绝验收和支付。 理质量检查的主要内容 单位资质、项目监理组的人员资格、配备及到位情况； 监理规划、监理实施细则的编制、审批、内容的执行情况； 审核施工企业 质量 保证体系、 质量 责任制建立 、 人员配备 及制度执行 情况 ； 审查 质量 技术措施或专项施工方案是否符合 合同及国家 标准 及措施落实 情况 ； 对材料、构配件、设备投入使用或安装前进行审查情况； 对分包单位的资质进行核查情况； 见证取样制度的实施情况； 对重点部位、关键工序实施旁站监理情况； 质量问题通知单签 发及质量问题整改结果的复查情况。 全检查的主要内容 9 在监理规划和监理细则中制定对施工单位安全技术措施的检查方面情况 及执行情况 。 审查施工企业资质和安全生产许可证、三类人员及特种作业人员资格证书 及安全教育 情况。 审核施工企业安全生产保证体系、安全生产责任制建立 、 人员配备 及制度执行 情况。 审查安全技术措施或方案是否符合 合同及国家 标准 及措施落实 情况。 复查施工单位施工机械和各种设施的安全许可验收手续 及检修保养 情况。 审核施工企业应急救援预案和安全防护、文明施工措施 落实 情况。 定期巡视检查危险性较大工程 作业情况。 下达隐患整改通知单，要求施工单位整改事故隐患情况或暂时停工情况；整改结果复查情况。 查频次、责任人和方式 审查管理过程中形成的相关记录，项目工程师每月至少一次。 现场巡视，项目工程师每周至少一次。 项目工程师对查出的问题及时通知监理单位处理并做记录，每月编制项目工程师月报，对本月监理工作情况进行描述，存档并知会监理，作为对监理考核的依据。 站监理要点 旁站监理要点 序号 内容 1 基坑支护 2 土方开挖、回填 3 工程桩砼浇注 4 桩基静载试验 5 主体浇注 砼全过程 6 地下卷材防水、卫生间防水及屋面防水 7 悬挑混凝土结构或大跨度砼工程 10 8 塔吊安拆 9 施工电梯安拆 10 脚手架安拆 11 所有防水与门窗塞缝工程 12 外墙保温节能工程 13 电梯安装工程 14 管道试压、排水管道灌水及通球试验 15 消防工程系统测试与空调系统测试 16 设备安装调试 17 电气设备试验调整 18 接地接零、接地电阻测试 19 分级送电 构与人员要求 项目总监须单独设置一名，总监须具备全国注册监理工程师资格，至少 10年以上工作经验， 2 个 20 万以上建筑面积的项目监理经验； 项目设置一名总监代表，协助总监开展部门工作，并在总监委托期间代行其职权；设置一名技术总监，负责项目技术及资料；总监代表全面负责其管理区域内各项工作，技术总监及总监代表须具备全国注册监理工程师资格，至少 6 年以上工作经验， 2 个 10 万以上的技术管理经验； 内为 2 名区域组长及 1 名安装组长，区域组长全面负责其管理区域内各项工作，安装组全面负责项目安装工程； 专业工程师： 内的岗位表示专业工程师。根据工程不同阶段增配专业监理工程师，要求工程师或相当等级以上 职称，至少 5 年工作经验，其中须按合同至少配备具备注册监理工程师资格的人员，以上所有监理工程师一律不得兼职； 内的岗位表示监理员，监理员不得兼任监理工程师，并根据合同要求不同阶段配置不同人数。所配备监理员工必须考虑合理年龄结构、工作经验等因素； 监理人员数量需根据项目开发面积，一期一区监理人数需配置 23 名，一期 11 二区监理人数需配置 20 名。 6、总包分区分段 目分期分区思路 B 地块整体分为一期及二期两期，一期先进行开发，二期暂定 2014 年 11 月开发。因一期面积较大，且受场内 110压线横 跨影响，估考虑将一期分为一期一区及一期二区两个区域。（详见 附件 1：分期分区图 ） 分期分区划分 售需求 为满足营销售楼的需求，公司将在中海城 B 地块一期设置现场实体开放区及展示区样板间，并考虑在 4#楼西单元五层、 9#楼西单元二层设置销售样板间，结合销售的需求，将需要尽早开盘的 1#、 2#、 3#、 4#、 7#、 8#、 9#、 12#、 13#、16#、 17#、 18#楼划分为单独的一期一区；因 110压线横跨地块（预计 14年 6 月拆除完成） ，故 考虑将 5#、 6#、 10#、 11#、 14#、 15#、 19#、 20#、 21#楼划分为单独的一期二区。同时将升值空间较大的 22#楼 作为二期暂缓开工，等到一期大面开发后，根据市场情况再考虑具体开工时间，保证房源的数量及升值空间。 12 据场地条件，分期开发难度较小 本项目为整体地下车库设计，如果同期整体平端，对于现场施工管控难度太大，施工现场平面布置较难操作，因此考虑分期进行开发。 备机房布局与交通线路满足分批条件 为满足一期一区项目开发的竣工验收及入伙需求，项目部与设计部、设计院沟 通，将整个地库的热交换站、水泵房、消防控制室、配电室等都布置在一期一区，确保了项目的正常开发需求。 期分区应预备可能的最不利局面 本项目分期考虑到各种可能出现的不利因素，比如二期提前开发、一期二区110压线横跨场内，场内汉墓、地下硬质土层、项目东侧、南侧道路、市政配套及西安土方外运影响等不利于因素等。 目分标划分思路 （ 1）项目标段划分原则： 每个标段具备相对独立的交通道路与场地布置条件 各标段的工程量基本均衡 相同户型尽量划分在同一标段 标段之间以交叉面最小为原则 设备用房集中 于一个标段内，尽量减少安装调试交叉 政府报建要求总包施工面积不宜大于 10 万平米，且小高层、高层分别竣工备案 考虑项目地块及主楼后浇带、各总包施工面积（ 8平方米一个总包，最高不超过 15 万平方米），现场开放区及样板展示区等多方面因素，故将一期一区、一期二区划分为 A、 B 两个标段，（详见 附件 2：一期标段划分图 ） 13 一期一区 A 标段： 3#、 4#楼及相关商业、 8#、 9#、 13#楼及楼周边相关车库，计建筑面积约 ； 一期一区 B 标段： 1#、 2#、 7#楼及相关商业、 12#、 16#、 17#、 18#楼及楼周边相关车库，计建筑面积约 ； 一期二区 A 标段： 5#、 6#、 11#楼及相关商业、 10#楼及周边相关车库，计建筑面积约 ； 一期二区 B 标段： 15#、 21#楼及相关商业、 14#、 19#、 20#楼及周边相关车库，计建筑面积约 ； 14 第二部分：总平面篇 1、总平面管理策划概述 从规划及开发周期等多方面考虑，本项目分两期进行开发， 本 总平面管理策划仅对 一期 进行详细阐述，其余将随开发进度进行增 补。现场平面布置按照地下室阶段、主体及装饰阶段进行，各个 阶段总平面布置的合理性是评判主包技术标的重要组成部分，同时，各阶段平面布置是各专业分包招标的重要技术条件。 2、总平面策划内容 型施工机械布置 本项目在进行大型施工机械布置时，塔吊是首先要考虑因素。其次是钢筋场，场地交通等。本项目结合工期及现场实际情况考虑高层项目按每单元配置一台塔吊，小高层项目只配置一台塔吊的原则。 塔吊布置原则如下： 钢筋场在平面布置时是首要考虑的，高层两个单元栋楼的塔吊搭接区或相邻楼栋最好设置一个钢筋场，尽量在两个单元栋楼 或相邻楼栋之间。 塔吊尽量有一台能够覆盖到工地大门口，便于材料周转。 塔吊要跟随可能布置的钢筋加工厂。 塔吊要尽可能覆盖最大范围的场地，要尽量便于材料吊运（最主要是钢筋和大钢模的吊运）。 群塔协调，要避免打架。 装塔安装时需要考虑便于拆除塔吊条件。 尽量避免塔吊设置在地库基坑内，减少对车库结构及安装影响。 吊送距离最短、最快是塔吊布置的最优选择。 塔吊布置完毕后，便可以定下钢筋场位置。把钢筋场放在最重要、最好的位置，因为它是长期性的，且场地较大，要把钢筋场放到塔吊最舒服的位置，以及尽量将钢筋场设置在基坑外边 ，减少二次搬移。 15 地交通组织 交通顺畅是工地施工组织的重要保证条件。塔吊和人货梯保证了垂直交 通的顺畅性，临时道路、行车路线规划则保证了平面交通的顺畅性。 临时道路布置有如下原则： 平面布置图中，施工的车行路线要尽量形成环线。考虑砼泵和砼运输车的方便性，主要施工道路旁边设置停车点。基础施工阶段，考虑基坑边退 6m，就可以安全走车。 尽量在各自主包单位标段内设置独立的出入口，便于各主包单位现场封闭管理。 尽量结合正式小区道路，将临时路与永久路相结合，可以节约成本。因小区总图出图进度不能够保证， 故临时施工道路规划时，尽量和方案图中的小区道路定位一致。 临时施工道路形成砼面层，并考虑雨季的临时排水措施，以便于雨季施工及平时路面维护，保证安全文明施工形象。 考虑项目现场实体开放或分期开发的项目入伙后需进行封闭管理，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅。 场平面布置 下室施工阶段施工总平面布置（详见 附件 3：地下室施工总平面图 ） 地下室施工阶段总平面布置示意图 16 此阶段主要是以施工地下室筏板和 地下室结构为主，由于一期一区区域地下为群体车库，因此施工单位将塔吊在筏板施工前就位，保证现场材料运输，提高工作效率。 体及装饰阶段施工总平面布置 （ 1）充分利用临时道路两侧空地以及后期施工的商业裙房作为材料堆放场所，设置相应楼栋钢筋区与模板区。 （ 2）尽量减少场地内部材料堆放，并通过搭配使高层两个单元栋楼或相邻楼栋尽可能的共用材料堆放点，使得楼栋间保持足够的通车场地； （ 3）需提前考虑双笼电梯安装相关的预留问题（车库顶板模板顶撑不拆除）； （ 4）施工电梯设置、布位尽量避让管网和道路及管线 ，不影响市政施工； （ 5）砂石、砌块堆场尽量利用临时道路两侧空闲场地，相邻楼栋尽可能共用材料堆场。 17 详细策划见下图：（ 附件 4：主体及装饰阶段施工总平面图 ） 主体及装饰阶段施工总平面布置示意图 证每日浇注砼措施 为保证大钢模实现结构 6 天一层及木模实现结构 5 天一层，必须确保现场混凝土浇筑的连贯性，因此，从现场总平面布置就需考虑到满足混凝土浇筑的相关事宜。 日浇筑混凝土分布测算 结合项目地块的实际情况，项目部 统计编制了一期的每日混凝土浇筑测算表，清晰的表明了现场高峰期的每日混凝土浇筑次数。 中海城 B 地块一期一区每日浇注混凝土分布测算表（大钢模） 1# 2# 3# 4# 7# 16# 17# 18# 地库 流水段划分 2 4 4 4 2 2 2 4 4 混凝土工序批次 2 2 2 2 2 2 2 2 2 小计 4 8 8 8 4 4 4 8 8 主楼合计：每层共 48 次，按主体标准层 6 天 /层，平均每天浇注混凝土 车库按每段20 天考虑 18 中海城 B 地块一期一区每日浇注混凝土分布测算表（木模） 8# 9# 12# 13# 流水段划分 2 2 2 2 混凝土工序批次 2 2 2 2 小计 4 4 4 4 主楼合计：每层共 16 次，按主体标准层 5 天 /层，平均每天浇注混凝土 总计：一期一区平均每天浇注混凝土 证每日浇筑混凝土的总平面策划 为保证混凝土浇筑，施工组织需要重点关注的事项： 施工大门路口出入有序； 场内泵机位置清晰，环通道路不得交叉堵塞； 施工单位混凝土管理人员与混凝土浇注工人配置合理，保证两班倒作业； 每个标段混凝土供应单位不少于 2 家，确保每日混凝土供 应量满足施工要求； 监理单位协调与质量旁站落实到位； 混凝土调度及时并供应连续； 不同部位所使用的不同标号混凝土防止混用。 手架体系 为配合门窗、外墙穿插施工，此工程脚手架选用悬挑形式。高层为满足安全使用要求四层一挑（不少于 6 部架），小高层为满堂架。 择脚手架体系的原则 主体施工用挑架，四层一挑，底部封堵用脚手板加多层板硬质防护面，以便于外架垃圾清理。 考虑室外管线、景观工程及回填土影响，外挑架搭设起始层原则上为 2 层或3 层开始。（ 4#楼西单元五层为样板间，挑架从二层或三层顶开始； 9#楼 西单元二层为样板间，挑架从三层或四层顶开始）。 外架搭设时应避开大线条及电梯竖井，外架拉杆不得影响窗副框安装。 外墙移交外墙涂料单位施工时，施工作业面移交范围不得少于二层，并确保四周封闭完好，作业层四周架板均不得少于二块。 19 石材施工配合时，在土方回填后立即组织为石材施工搭设施工脚手架，脚手架搭设应按照石材单位施工要求搭设。外墙石材施工面上二层搭设刚性封闭脚手架，确保下方施工人员安全。 涉及到展示区外立面的楼 3#、 4#、 8#、 9#、 13#楼需考虑在外架处设置双层安全网防护，并于上部设置一道全封闭双层挑网（外挑 6 米），进行展示区防砸、防高空抛物保护。 展示区上部高空外架防护措施示意图 销售样板间 (4#楼西单元五层、 9#楼西单元二层 )上部外架下侧上口要求采用竹胶板全封闭防砸保护，并在封闭节点处使用 1000油毡采用木条进行全封闭固定至墙面，防上部流浆，并找坡至脚手架远处进行排水，外架下口部使用 8 成新竹胶板防护并刷黑黄漆做美观处理。 销售样板间外立面防护 20 挑架的优点 装饰阶段落架操作平台，具备多段投入劳动力、平行施工条件； 方便地下室回填土，地面管井或者做保温层的施工； 美观，现场看上去很整洁 ，对文明工地评比大有好处。 挑架的安装节点及示意图 悬挑架安装节点侧面图 悬挑架示意图 方平衡 21 面对巨大土方工程量，项目部经过详细的土方平衡策划，计算各个楼栋及地库的土方开挖及回填工程量，最终确定了整个地块的土方平衡方案。首先将地表砖渣全部外运出场，其次将场地一次开挖平整至桩基施工操作面，将产生土方场内倒运，回填至地裂带部位。既保证了工期，又减少了土方外运工程量，为公司节约了成本。 水临电设施 目临时用电负荷计算 中海城 B 地块一期一区于 2013 年 12 月开始 桩基础施工，至 2015 年 5 月小高层竣工备案， 2015 年 8 月高层竣工备案；一期二区预计 2014 年 3 月开始桩基础施工，至 2015 年 12 月竣工备案。为满足施工期间项目用电负荷需求，我部根据项目发展计划计算出各阶段用电负荷情况，具体情况如下： （ 1）因一期一区小高层用电负荷高峰期为 2014 年 7 月至 2014 年 12 月，高层用电负荷高峰期为 2014 年 7 月至 2015 年 6 月，在此期间为塔吊、施工电梯、室内外装饰满负荷运转阶段，预计在此期间用电负荷达到 1582考虑生活区及办公区用电），故此阶段需至少 2 台 800 变（箱变出线设置 4 路 400A，2 路 250A）才可满足现场施工。 （ 2）在一期一区主体装饰穿插阶段，一期二区桩基施工将于 2014 年 3 月开始（并于 2014 年 10 月至 2015 年 8 月达到用电高峰期）。故 2014 年 5 月至 2014年 12月为一期一区及一期二区共同用电高峰期，预计此阶段用电负荷达 2579考虑生活区及办公区用电），故此阶段需至少 3 台 800变并预备一台630变（视现场实际情况而定，以便不时之需）才可满足现场施工。 （ 3）根据以上所述，中海城 B 地块一期共需至少 3 台 800变，并预 备1 台 630变（视现场实际情况而定）；为满足一期一区及一期二区同时施工的用电的需求，故考虑三台箱变分别进场时间，第一台、二台于 2014 年 1 月25 日前进场，第三台于 2014 年 2 月 28 日前进场。 目临时用水、用电接驳 （ 1）电接驳点：现场西北侧红线围墙处提供 1 台 8000变接驳点，东北侧红线围墙内处提供 1 台 800变接驳点，东南侧红线围墙处提供 1 台800变接驳点， 1 台 630变接驳点待定。具体临电布置详图如下： 22 临时用电布置图 （ 2）水接驳点：因 曲江二期市政配套 设施未完善，前期施工用水为场内自备井取水满足施工条件，后期市政自来水完善后连接市政自来水。 临时用水布置图 （ 3) 施工用电线路采用电缆沿围墙铺设，过路及穿越特殊位置时采用穿套管埋地敷设的方式。 23 （ 4) 展示区及样板间用电采用专用回路供电，以 保障展示区、样板房等处的电力供应。 （ 5) 施工场地内的雨、污水分开排放，场地内卫生用水经化粪池后排放到市政管网。 销配合 依据公司要求，设置临时展示区样板间及现场实体开放区，并在 4#、 9#楼设置销售样板间。且 4#、 9#楼位于开放区中，需考虑开放区与施工区采用围挡隔离。展示区及样板间为全封闭管理。 开放区示意图 临时展示区样板间效果图 24 第三部分：进度篇 1、项目进度目标分析 中海城 B 地块一期一区项目计划目标为 2014 年 2 月总包进场，一期二区计划 2014 年 4 月总包进场开始计算工期， 高层 总 工期为 450 日历天，小高层 总工期 300 日历天，大钢模工程 结构标准层 6 天 /层，木模工程结构 5 天 /层。 2、项目总体计划编制 （ 1）项目总体进度（ 附件 5：主要工序穿插横道示意图 ） 主要工序穿插横道示意图 具体计划详见 附件 6：项目发展计划 。 （ 2）实体展示区专项计划 现场展示区设置在一期一区 A 标段内，实体样板间设置在 4#楼西单元五层、9#楼西单元二层。需对样板 间（包括首层大堂、相关电梯前室及 9#楼楼梯间，以及 4#楼正式电梯 10 层以下需先行安装等）提前安排穿插施工，并充分考虑样板间涉及到的工作面移交、外墙装饰、外墙上部脚手架全封闭防护、电梯井道上部防护、楼梯间装饰完成、样板间上部楼面的防水等， 且 4#楼西单元样板间参 25 观路线是使用正式电梯进行参观， 9#楼西单元参观路线为全部封闭通道至样板间楼层 。 具体详见 附件 7： 实体展示区专项计划 。 （ 4）临时展示区专项计划 临 时展示区样板间要需在销售样板间完成之前提前展示，作为营销前期宣传的主要手段之一，故提前抢出展示区样板间达到展示效果对于配合营销起到至关重要的作用。详见 附件 8： 临时展示区样板间专项计 划 。 3、基础施工阶段专项策划 方施工阶段 方平衡策划 整个地块地表砖渣优先清运出场； 根据场地标高，场地内黄土尽可能做内倒，不外运； 主楼基坑出土回填周边场地回填； 地库整体开挖可部分倒运至二期暂时囤积； 二期土方开挖最佳时期 为一期地库回填时期； 方、桩基施工阶段施工顺序与关键要领 土方桩基阶段，先将地表砖渣进行集中清运出场，后开挖至桩基操作面标高进行场地内倒运，待工程桩施工及检测完毕后进行二次开挖，移交主包进行清槽。可参照土方及桩基施工剖面示意图。 土方及桩基施工剖面示意图 方工程难点 26 （ 1）雾霾天气影响土方施工 “天时” 目前受全国雾霾天气影响，政府加大力度治理，要求将场内全部使用防晒网覆盖，且施工时随挖随盖，使土方施工进度大大降低。 （ 2）原村民用地，地形复杂（砖渣、垃圾、道路） “地利” 本项 目用地为原有的金泘沱村用地，村子未拆迁前，村民使用此地块作为垃圾土消纳场，将场内堆储了约 1m 深的垃圾土，原民房部分拆除后，所产生的建筑垃圾均未外运，埋深达 2 米。同时，因为村子刚刚拆迁，村民干扰滋事的情况时有发生。另外，因周边市政建设的标高比场地现有标高高 4 米左右，砖渣清运后还需大量黄土进行回填，加大了土方的工程量。 （ 3）治污减霾（垃圾消纳场封闭、媒体暗访曝光、出入口政策） “人和” 本项目开工正值曲江政府出台诸多“新政”推进之际及全国治污减霾严抓整治阶段，首先是封闭许多垃圾消纳场，再有市领导及媒体经常彻夜 暗访曝光，严重影响地表垃圾外运的进度；还有曲江政府对于新建工地的出入口大门的要求标准猛然提高，强制要求安装自动冲洗设备及摄像监控系统，以及场内硬化道路延长。所有这些，都对前期土方工程的顺利进展造成重大影响。 方工程预控措施 （ 1）土方平衡 外运、内倒、回填 面对巨大土方工程量，项目部经过详细的土方平衡策划，计算各个楼栋及地库的土方开挖及回填工程量，最终确定了整个地块的土方平衡方案。首先将地表砖渣全部外运出场，其次将场地一次开挖平整至桩基施工操作面，将产生土方场内倒运，回填至红线边及样板展示区无 车库部位。既保证了工期，又减少了土方外运工程量，为公司节约了成本。 （ 2）路口开设 紧急抢工 面对曲江政府骤然提高的强制性要求，为了保证地表砖渣清运，打开工地开工的局面，项目部轮番现场盯点，紧急抢工修建外运路口，保证了砖渣外运的开展。具体路口开设布置详见下图。 27 一期路口设置平面示意图 基施工阶段 （ 1）浸水实验 因西安市中海城 B 地块整体地质属于湿陷性黄土，在桩基施工阶段需先采用基工艺消除黄土湿陷性，其次才能进行静压桩施工。但公司为了缩短工期、节省成本，特采用浸水实验工程来实际验证现场 的湿陷性程度，从而论证是否真正需要做 理。经现场浸水实验结果表示，大部分楼栋地基无需做 艺处理，仅小高层部分楼栋（ 16#、 17#、 18#、 19#、 20#、 21#楼）地基仍需采用基工艺消除湿陷性。 28 浸水实验 （ 2）工程桩阶段 1）桩基标段划分 一期一区工程桩阶段分为三个标段，一期二区分为两个标段。划分界限按车库后浇带定位， 项目计划分为三个标段（具体见附图）： 工程桩施工标段划分示意图 一期一区桩基一标段： 3#、 4#、 8#、 9#楼及周边车库和商业； 一期一区 桩基二标段： 1#、 2#、 7#楼及周边车库和商业； 一期一区 桩基三标段： 12#、 13#、 16#、 17#、 18#楼及周边车库； 29 一期二区桩基一标段： 5#、 6#、 10#、 11#楼及周边车库； 一期二区桩基二标段： 14#、 15#、 18#、 19#、 20#、 21#楼 及周边车库 2）桩基形式、送桩形式 本项目工程桩使用 预应力管桩施工， 16#、 17#、 18#楼需先行进行 土紧密桩消除黄土湿陷性后再行施工预应力管桩。现场施工器械统一使用 静压机压桩作业。 因受曲江政府政策影响， 对于靠近红线区域部分楼栋禁止采用边桩器送桩或使用柴油锤送桩 ，故现场 进行土方开挖时适当进行外扩以满足静压桩施工。 基坑支护及桩基施工示意图 3）工期要求 每标段桩基施工单位均要求分别进场三台静压桩机同时施工。每天管桩施工数量不少于 3000米；三标段桩基单位还需配备长螺旋钻机 8台和 6台，每日完成 土桩数量不少于 300 根 /天。 于车库流水段划分策划方案 为保证地下车库与主楼将同步开挖，基坑土方并施工桩基，将地库按标段划分为两批，第一批与主楼基础同步施工，第二批暂时充当材料堆放区、临时道路等使用。等第一批施工完成后，进行防水施工及土方回填，并将施工场地移到第一批车库顶板上，在进行第二批车库施工，从而保证施工场地不受影响。 30 （ 1） 地库后浇带编号如下（详见 附件 9：一期一区地库后浇带平面示意图 ）： 一期一区车库后浇带编号意图 （ 2）标段车库的施工顺序及施工时间策划： 1）一期一区 A 标段地下车库： 分批 后浇带 分区编号 底板 开工时间 顶板 浇注完成时间 顶板浅层回填、装饰 场地道路形成时间 第一批 1、 2、 3、 4（ ）、6、 7、 11、 12段 2014 年 5 月11 日（开始） 基坑移交后 50 日历天 2014 年 6 月 29日 (施工期 50 天） 基坑移交后 100 日历天2014 年 8 月 18 日 (施工期 50 天） 第二批 4（ ） 、 5、 8、9、 10 段 2014年 8月19 日（开始） 2014 年 10 月 7 日(施工期 50 天） 2014 年 11 月 26 日 (施工期 50 天） 2）一期一区 B 标段地下车库： 分批 后浇带 分区编号 底板 开工时间 顶板 浇注完成时间 顶板浅层回填、装饰 场地道路形成时间 第一批 1、 2、 5 段 2014 年 5 月11 日（开始） 基坑移交后 50 日历天 2014 年 6 月 29日 (施工期 50 天） 基坑移交后 100 日历天2014 年 8 月 18 日 (施工期 50 天） 31 第二批 3、 4、 6、 7 段及 商业地下部分 2014年 8月19 日（开始） 2014 年 10 月 7 日(施工期 50 天） 2014 年 11 月 26 日 (施工期 50 天） 3） 一期二区地下车库（暂定）： 分批 后浇带 分区编号 底板 开工时间 顶板 浇注完成时间 顶板浅层回填、装饰 场地道路形成时间 第一批 1、 3 段 暂定 2014年 7 月 基坑移交后 50 日历天 基坑移交后 100 日历天 第二批 2 段 暂定 2014年 11 月 基坑移交后 50 日历天 基坑移交后 100 日历天 4) 施工道路的布置也是围绕地库两批次施工顺序而规划的。第一批次地库施工时，考虑利用暂不施工的第二批次地库作为临时道路，盘活全场。待第一批次地库顶板封顶后，便利用已施工完成的第一批次地库顶板作为现场 施工道路。这样就不会出现因地库施工而堵塞现场施工道路的情况发生。 5）地库两批次先后施工的另一主要原则是考虑样板开放区的提前开放原则。考虑一期一区 A 标段样板开放区需提前展示，故考虑先将开放区周边地库 2、 3、6、 7、 11 段施工完成，这样就可以在主体结构阶段，将开放区内的加工、材料堆放等场地移至该几段，将工作面移交出来。 4、平面流水方案 钢模内置与劳务组织方案 根据现场实际情况，本项目 2#、 3#、 4#、 5#、 6#、 11#、 15#、 14#、 18#号楼均为双单元，且今年混凝土供应紧张局面有所缓解，故坚决 按照“二分之一模板，四分之一流水”模式进行施工。 1#、 7#、 16#、 17#、 21#楼均为单单元，故按照“二分之一流水”模式进行施工。 8#、 9#、 10#、 12#、 13#、 19#、 20#楼均为小高层双单元楼栋，但因户型不对称考虑使用木模板进行“二分之一流水”。同时，对于主包单位作业劳务班组化提出严格要求，严禁家庭班组参与施工。目 32 标为大钢模标准层主体结构确保 6 天 /层，木模标准差主体结构确保 5 天一层。 大钢模“四分之一流水”模板示意图 说明： （ 1）一个单元楼栋分两个流水段作业； （ 2）两个单元楼栋分四个流水段 作业； （ 3）两个单元楼栋配置劳务队：分钢筋、混凝土、脚手架班组各一个，模板班组两个； （ 4）一个单元楼栋可两栋楼配置劳务队：分钢筋、混凝土、脚手架、模板班组各一个； （ 5）每个标段主楼至少配置二个主体劳务队，车库需单独配置一个主体劳务队； 纲模标准层结构六天一层分解计划 为了保证主体结构的施工进度，切实落实标准层结构六天一层的节奏要求，项目部编制了标准层结构六天一层细化计划，详见 附件 10：标准层结构六天一层分解计划 。 程进度管理措施策划 象进度节点付款 为了更有效的刺激主包单位的积极性，本项目较以往西安地区的其他不同，采用形象进度节点付款，高层总共分为 14 个付款批次，小高层分为 10 个付款批次。 33 程工期考核 以施工单位中标前提交并经过建设单位同意的施工总计划所形成的节点时间，如过程形象进度节点延迟未超过 5 日历天视作按时达到进度节点。超过 5 日历天的（无论是全部还是部分楼栋），按照最晚楼栋实际延误日历天数，每延迟1 日历天在当期进度款支付时暂扣主包单位工期延误直接赔偿金 5000 元。如后续进度赶回， 相应暂扣工期延误直接赔偿金在后续进度款中给予补付。 序合理穿插，不断提供工作面 为保证工序能够合理穿插，响应集团阚总的“一次回头、二次回头、三次握手”的施工思路，具体如下（以本项目高层穿插流水为例）： （ 1）一次回头： 2014 年 8 月 29 日 结构 11 层时：结构 11 层，二次砌筑大面插入。 一次回头示意图 （ 2）二次回头： 2014 年 10 月 19 日 结构 20 层时：结构 20 层，外墙装饰、外窗安装插入。 34 二次回头示意图 （ 3）结构封顶： 2015 年 1 月 10 日 结构封顶时：砌筑已完成至结构 24 层，外窗 钢附框安装至 22 层，机电管线安装至 27 层，室内地辐热完成至 11 层。 35 （ 4）三次握手： 2015 年 7 月 19 日 主体结构封顶后 5 个月（跨春节）塔吊全部拆除，正式电梯调试完成，外立面挑架全部拆除，室内地辐热全部完成，公共装修完成至 20 层。 36 三次握手示意图 一次”的控制 各个环节的第一次非常重要，项目部将一期一区的主要施工节点第一次施工时间细化如下： 第一根工程桩（管桩）： 第一根工程桩（ 第一次移交主包基坑： 第一次底板浇筑砼： 第一次出 第一次砌筑样板确认： 第一次外墙装饰样板确认： 第一次拆除塔吊： 高层）； 层） 第一次外架拆除： 高层）； 层） 动力 37 （ 1）开工 为了保证开工节奏，落实开工时的劳动力，项目部在招标议标阶段要求投标单位承诺进场后 7 天内劳动力需达到前期劳动力需求总量的 80%，以确保现场施工的正常进行，同时，在移交基坑前提前通知主包单位 进场做施工准备，给主包单位合理的劳动力准备时间。 （ 2）农忙 为了保证农忙期间劳动力不受影响，项目部在招标议标阶段要求投标单位承诺选择农忙期间无需回家的劳务班子，并采用相应经济措施保证农忙期间的劳动力数量不受影响。 （ 3）春节 为了保证节后复工的劳动力数量，项目部在招标议标阶段要求投标单位承诺节后（正月十五之后）需保证 80%劳动力到场，并以节后复工劳动力数量作为节后付款的考核依据之一。 （ 4）外立面装饰 外立面装饰阶段需要大量的劳动力保障才能确保工程的顺利推进以及工期目标的实现，因此项目部在招标议标阶段特别 要求投标单位承诺装饰阶段的劳动力数量，并且要求外架选用全挑架以提供充足的工作面。 考虑到本工程大模内置工艺对后期外墙基层垂直度 /平整度、涂料 /面砖施工难度、分段投入劳动力平行装饰施工的质量与工期压力，要求每栋楼原则上配置不少于 3 支外装饰队伍（如各楼栋进度不一，同一支劳务可承接先后施工的不同楼栋），以应对当前市场日渐紧迫的劳动力短缺问题。 高层结构施工至第 15 层时，小高层结构施工至 6 层时总包单位必须签定外装饰劳务分包合同并入场展开外墙门窗与外立面装饰交工样板。外装饰劳务的选用必须经过发包人、监理共同参与考察， 发包人、监理根据考察情况具有对劳务队伍的否决权（要求每个标段外装饰单位不少于 3 家，确定劳务分包前 15 天上报资料，以供审批考察）。 （ 5）劳动力投入 1）一期一区 A 标段计划如下： 阶段 部位 木 钢筋 混 架 瓦 普 水 其 合 38 工 工 凝土工 子工 工 工 电工 他工种 计 进场准备与下阶段 3#楼（含商业） 50 35 15 6 8 50 50 6 745 4#楼（含商业） 50 35 15 6 8 6 8#楼 35 25 10 4 6 4 9#楼 35 25 10 4 6 4 13#楼 35 25 10 4 6 4 第一批车库 60 45 20 8 10 10 标准层结构阶段 3#楼（含商业） 40 30 15 6 8 35 40 6 675 4#楼（含商业） 40 30 15 6 8 6 8#楼 30 25 10 4 6 4 9#楼 30 25 10 4 6 4 13#楼 30 25 10 4 6 4 第二批车库 60 45 20 8 10 10 装饰穿插施工阶段 3#楼（含商业） 60 10 10 40 70 110 10 607 4#楼（含商业） 10 10 40 10 8#楼 8 8 30 8 9#楼 8 8 30 8 13#楼 8 8 30 8 车库 15 10 25 15 2）一期一区 B 标段计划如下： 阶段 部位 木工 钢筋 工 混凝土工 架子工 瓦工 普工 水电工 其他工种 合计 进场准备与下阶段 1#楼（含商业） 25 18 8 3 4 50 50 3 749 2#楼（含商业） 50 35 15 6 8 6 7#楼（含商业） 25 18 8 3 4 3 12#楼 35 25 10 4 6 4 16#楼 18 13 5 2 3 2 17#楼 18 13 5 2 3 2 18#楼 35 25 10 4 6 4 第一批车库 60 45 20 8 10 10 标准层结构阶段 1#楼（含商业） 20 15 8 3 4 35 40 3 677 2#楼（含商业） 40 30 15 6 8 6 7#楼（含商业） 20 15 8 3 4 3 12#楼 30 25 10 4 6 4 16#楼 15 13 5 2 3 2 17#楼 15 13 5 2 3 2 18#楼 30 25 10 4 6 4 第二批车库 60 45 20 8 10 10 39 装饰穿插施工阶段 1#楼（含商业） 60 5 5 20 70 110 5 642 2#楼（含商业） 10 10 40 10 7#楼（含商业） 5 5 20 5 12#楼 8 8 30 8 16#楼 4 4 15 4 17#楼 4 4 15 4 18#楼 8 8 30 8 车库 15 10 25 15 5、专项策划 本项目为外墙外保温，采用大模内置施工工艺，在此对大模板施工进行重点策划。 板工程 模板体系 大钢模施工前甲方、监理应对施工单位上报各楼栋施工流水段的划分进行审批。大模板应由面板系统、支撑系统、操作平台系统及连接件等组成，示意图见图 A。 大模板组成示意图 40 钢大模板施工 模板的要求 组成大模板各系统之间的连接必须安全可靠。 大模板的 面板应选用厚度不小于 5钢板制作，材质不应低于 性能要求，模板的肋和背楞宜采用型钢、冷弯薄壁型钢等制作，材质宜与钢