格力旺角商业文化中心销售策划方案

1 格力旺角商业文化中心销售策划方案 一 、 项目概况 1、 项目名称： 格力旺角商业文化中心 2、 物业状况： 项目占地面积 ，建筑面积 ，是目前新香洲唯一一个纯商业建筑物。 处于新香洲心华路与敬业路交汇处，毗邻体育中心与繁华的广富市场，是珠海政府规划的新香洲商业中心区之商业龙头。 项目分为 A、 B、 C 三个区域，其中 A 区四层， B、 C 区各三层，项目商业功能齐全、配套设施完善。广场规划有 287 个停车位。 3、 优劣势分析： 优势： 项目处在新兴的新香洲，为政府规划的商贸、文体、汽车商业区的核心位 置。 为新香洲目前唯一一个纯商业物业，具一定的规模和较高经营档次。 2 是珠海格力置业倾力打造的商业项目，发展商品牌影响力大，形象良好。 是一个统一规划、统一管理、统一推广的整体项目，同独立分散经营商铺有质的区别。 周边楼盘密集度较高，聚集 10 多万消费人群，消费潜力巨大。 为政府支持项目，政府资源和市场资源丰富。 劣势： 目前该商圈不够成熟，尚未形成消费热点。 交通便利程度不够，只有 23、 33 路两条公交线路过。 一路之隔的广富市场为一农贸市场，其脏、乱、差的经营环境对项目环境产 生不良的影响。 在建的翠华时代广场定位同本项目类同，对本项目构成较大市场威胁。 3 二、 珠海商业概况 1、 珠海商圈分布及特征： 经过多年的发展，目前珠海基本形成三大商圈：即拱北商圈，吉大商圈与香洲商圈。 拱北商圈： 商圈面积近 18 平方公里 ，可开发用地日益稀缺。 紧邻澳门，日人流量超过 40 万，是目前珠海最具活力的商圈。 以口岸广场、莲花路步行街、万佳百货、迎宾广场为核心，以百货、综合性超市及百货为特色。 消费群体集中在澳门、本地居民及外来游客。商圈辐射能力极强。 吉大商圈 商圈面 积约 13 平方公里，正在逐步形成珠海流通业和商务区的中心商圈。 商圈日人流量达 25 万，良好的环境使其成为珠海中高档商品的集聚地。 以免税商场、海天购物城、珠海百货、铜锣湾百货为核心，以百货、写字楼及休闲文化为特质。 4 消费群主要为本地居民及外来游客以及追求品位和时尚的消费者。商圈的辐射力仅次于拱北。 香洲商圈 香洲商圈由于其地域特征，基本形成以扬名广场、香洲百货、香埠路步行街、湾仔沙电脑城为核心的 凤凰南商圈 与以茂业百货、鑫宝路商业中心为核心的 南坑商圈 。 商圈面积约 15 平方公里 ，其消费群主要 以本商圈居民为主，辐射力相对较弱。 商圈主要以百货、超市、专业市场为主，随着商圈业态不断完善将与上述两大商圈形成鼎力之势。 日人流量近 20 万，经历 80 年代后期的衰落，近年发展速度较快。 2、 新香洲商业现状及前景： 现状： 尚未形成商圈形态，商业气氛较淡。以临街商铺分散型、个体式经营为主，缺乏经营特色，生命力较弱。 目前没有具规模档次的商业中心，商业业态表现为有限的几个社区店、便利店。仅仅以满足周边社区日常用品和食品的需求。 面积近 12 平方公里 ，可开发储备土地丰富，相对于上述三个商圈，新香 洲总体特征为地广人稀潜力大。 前景： 5 在建及规划的楼盘众多，将成为未来珠海的主要居住区。 随着政府机构迁入该区域，将成为珠海新的经济兴奋点。 依托政府“文化兴市”的思路，该区域将打造成珠海商贸、文体、汽车为一体的商业文化中心。 3、 项目市场竞争： 翠华时代广场： 由珠海电力房产投资在建，位于创业路与人民西路交汇处，占地面积 ，规划有 13 栋小高层住宅及 的商场，商场规划为一至二层。距格力旺角商业文化中心约 300 米，是格力旺角商业文化中心最具竞争力的项目之一。 新格里 拉项目 ：建筑面积为 ，距旺角商业文化中心东北面约 100 米，隔心华路相望，临街地铺一二层为 ，项目三面临街。 五洲花城步行街： 项目位于银桦路中段，建筑面积 ，距格力旺角约 1200 米，项目三面临街，临街地铺一、二层计 ，年内将推出认购。 拱北中邦城商业步行街： 项目位于迎宾南路原北岭旧村，商业建筑面积 4 万多，项目部分拆迁完毕，准备桩基工程施工，据悉年内将推出认购。 4、 周边项目商铺售价及租金调查表： 6 周边项目商铺售价及租金调查表 项目 面积（） 售价（元 /） 租金（元 /月） 备注 富华广场 27 11000 55 双层 75 8500 40 84 11000 58 90 12000 65 130 5000 40 层高 33 54 6500 40 管理费：餐饮 2 元 / 商业 1 5 元 / 鸿运花园 50 6000 30 170 6800 26 广富市场 45 6700 75 银厦广场 80 5600 30 怡景苑 31 54 14000 65 85 9000 50 安居园 38 3800 30 健民路 100 4500 30 葵竹苑 46 6800 40 桂花苑 70 10000 55 和福街 80 8300 60 五洲花城 32 13000 调查时间： 8 月下旬 7 三、 项目定位 纵观珠海市场发展趋势，珠海的拱北、吉大及老香洲商业相对成熟，其商业格局在未来五年内难以发生较大改变。新香洲商业功能总体规划不足，其良好的环境和丰富的土地资源为嗅觉灵敏的房地产商纷纷看好，近两年，各住宅楼盘在新香洲这片热土上遍地开花。随着珠海 “工业西进、城市西拓”方针“五年再造一个新珠海”发展目标的确定，港珠澳大桥的立项，广珠铁路、广深珠轻轨即将动工，可以预言：珠海将与珠三角大经济圈融为一体，经济的大发展时期已经到来。在大环境的带动下，沉寂的新香洲开始躁动起来，珠海市政府的迁入，新香洲将打造成珠海商贸、文体、汽车为特色的新兴的商业文化亮点规划的确定。一系列利好的信息接踵而来，使昔日地广人稀的新香洲倾刻变得方向明朗、蓄势待发、商机无限。大型商业中心也会应运而生。 格力旺角项目作为一个纯商业物业，发展商为实现投资资金回笼，将部分物业（也即最具市场价值的物业）对外销售，其他部分实行对外租赁，保证长期的投 资回报。这种商业地产操作模式在目前极为盛行。远的大连万达广场，近的珠海扬名广场。该模式将地产与商业有效糅合，通过主力店的拉动，使整个商业物业全面升值，并且使商业功能发挥得淋漓尽致，其操作无疑取得了成功。 8 根据格力旺角商业文化中心的硬件设施及须出售 10000 实现资金回笼的要求，以及珠海对新香洲蓝图的描绘，目前新香洲区尚无中心地位的在大型商业核心的空白，我们特将本项目进行以下定位： 1、 业态定位 社区型 物中心） ，集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化为一体。 新香洲 30000 景观式商业、 文化、休闲广场，独一无二，无以复制。 集广场经济、商场经济、文化经济、休闲经济、娱乐经济优势于一身，辐射力强，商机无限。 集新香洲商贸、文化、汽车三大亮点中的两大亮点，新香洲商业文化核心地位不可撼动。 同体育中心、特区报社、珠海电视台、珠海电台、青少年文化宫构成新香洲文化主要载体，为珠海文化的传播基地。 新香洲商业文化流金地段，引领都市时尚品位新生活 政府规划、重点支持项目，商业前景广阔。 2、 功能规划 一楼：主题商业街（魅力女人街、品牌专营街、动感地带等）、美食街 二楼：主力店（超级市场）、儿童 天地、特色美食（肯德基、麦当劳）等； 9 三楼：专业商场（家电、家居）、休闲长廊等； 四楼：电影院、康乐中心等。 3、 购铺客户定位 根据我们调查结果显示，目前珠海购买商铺的客户群中 85%以上用于投资，只有不足 15%的购铺者用于自营，并该部分投资者中有近 50%还处于自营或出租的考虑中。我们将本项目购铺客户定位如下： 区域定位： 区域 珠海 港澳地区 珠三角其他地区 其他 比例 （ %） 75 15 5 5 投资商客定位： 有丰富投资经验，已有多处投资物业，专门进行商铺投资的珠海三角大客户。 对珠三角经 济及市场环境较为熟悉， 看好珠海发展前景的港澳人士。 珠海商务人员、政府公务员等中产阶层人士，该部分投资商客熟悉珠海经济环境及发展方向。 手中有一定积累，进行二次置业，对本商业物业前景看好的珠海本地人。 从事商业经营，积蓄一定资金，投资自营的经营商客。 10 四、 项目销售策略 1、 商铺规划建议 本项目是一个纯商业物业，不同于住宅开发，发展商将物业建好卖给业主交付使用，套现后就终结同项目的关系。本商业物业（部分）在实现旺销使资金尽快回笼的基础上，还要保证本项目的整体性和售后经营的持续发展。因此本商业物业不 能“为卖而卖、一卖了事”。针对市场、业主及经营商户的需求，根据我们对珠海销售商业物业进行市调所反馈信息显示，单铺建筑面积在 100 以上的大面积铺位市场份额占有较小，市场对该部分商业物业消化能力较弱。而建筑面积在 40左右的商铺销售情况最好，参照迎宾广场、扬名广场、岭南世家等销售情况，小面积商铺市场需求量远大于大面积商铺，市场对该部分商业物业的消化能力较强。从商户经营的角度来说，面积小的商铺更符合经营客商需要，因而更有利于商铺投资商客获取稳定出租收益。因此我们建议将面积大的铺位分割成面积在 40左 右商铺，并且在分割带设置公共通道，使投资商与经营商实现最大利润回报（具体分割规划平面图已交格力置业。针对格力旺角项目，我们对商铺进行重新分割规划。商铺分割规划效益评估如下：（具体分割规划详见附件 1商铺规划分割图） 11 格力旺角新规划商铺价格预测表 项 目 传统的销售 (旧规划 ) 售后返租销售 (新规划 ) 销售 净增额 （元） 同原规划各项指标比 销售面积（） 预售价 （元 /） 预售总额（元） 销售面积（） 预售单价（元 /） 预售总额（元） 单价 总额 增长率(%) 一层 1000 83927360 3500 103001760 227756 1:2 二层 000 5483400 700 9184695 3701295 1:8 整体 9410760 12186455 22775695 1:5 备注： 新规划中销售单价的预测基于以下两个理由： 商铺分割为小面积更适合市场需求，有利于拉动售价。 采用 售后三年返租的模式保证投资商客的投资回报，可以拉动售价上扬。 2、 商铺销售分析 价格策略一直是项目推广过程中最为敏感的也是最难以控制的部分，为避免推广过程中将铺位一次性整体推出的诸多不利因素，格力旺角商业文化中心的推广采取分阶段推售的策略并辅以灵活的价格作为调控以多样的付 12 款方式和促销策略，全面迎合各层面买家的不同 需 求 。 销售目标： 人民币 1 亿元 定价策略： 分层定价、分区定价、特位特价 项目总建筑面积为： 。 可售面积： 约 10000 ，（详见附件 2商铺销售分区图）其中： 一楼： （ A 区： ， B 区 ： ， C 区 ： ） 不含理货区 220 。 二楼 A 区： 三楼 A 区：约 600 租赁面积： ，其中： 二楼： 三楼： 四楼： 根据我们规划分割及市场需求，现对所售商铺进行销售分析（ 详见附件 2商铺销售分区图） 13 返租总体回报预测 （不考虑资金时间价值、商铺空置率等因素） 项目 销售均价 (元 / ) 返租面积 （） 年返租成本 A 类 （ 6%） 年返租成本 B 类 （ 8%） 出租单价 （元 / 年） 出租面积 （） 出租回报额 （元） 返租单价 （元 / 年） 返租成本 （元） 返租单价 （元 / 年） 返租成本 （元） 一楼 13500 80 5951213 1040 7934950 1200 155712 二楼 6700 20 575757 560 767676 600 22510 3、 售后返租策略 目前商 铺投资商客基本上都不是经营者，主要用于出租，获取稳定的投资回报。投资商客理想的投资回报一般在 8%以上。针对本项目纯商业物业的实际情况，我们建议采取 售后三年返租 及 带租约发售 的模式，将使项目实现发展商、投资商客及经营商三赢局面。这种建议基于以下理由： 保证整个项目的整体性，更好地贯彻“统一规划、统一管理、统一推广”的经营思路，有利于项目整体竞争力的打造。 14 保证商铺投资商客的稳定收益，实现投资商客即投资即受益，增强投资商客投资信心。 整体经营使经营商对后续经营管理充满信心，有利于品牌入驻，尽快实现旺场。 使商铺一推出就为市场看好，可以拉动商铺售价上扬，产生旺销效果。 因此我们建议将商铺销售给业主后将商铺按 6%或 8%的回报率返租，由发展商按照整体规划进行招商、经营。 具体操作要点如下： 所销售的商铺全部予以返租。大投资客（银行、药店等）品牌商家用于自营，因其形象良好、利于业态完整可以自营不返租， 个别小投资商客用于自营的由格力置业定夺。 商铺销售合同签订的同时，就同投资商客签订商铺返租合同。 返租自项目开业（ 2005 年 5 月 1 日）之日起计租， 建议 争取返租免租期三个月（需同业主协商） 。 返租商铺租金由格 力旺角商业管理公司（需组建）支付给投资商客。 为进一步坚定商铺投资客的信心，商铺采取先租后售，实现投资零风险。 返租回报款支付方式有一次性支付和分期支付（按三年每年支付一次）两种，由业主自主选择。 三年返租期满，整个项目旺场，商铺升值，可由投资商客自行经营或出租，或由发展商与业主另行协定。 根据我们对商铺的分割规划、功能规划及招商条件，现对销售商铺进行售后三年返租效益评估如下： 15 评估前提： 目前，在珠海及周遍城市，商业地产运做中，商铺销售时大多采用 “带租约捆绑式销售 ”或 “返租式销售 ”。但运用比较多的销售 方式是 “返租式销售 ” （发展商在销售时，在规定年限内按一定的销售比率回收业主商铺的使用权）按返租三年计算，设定第一年的出租率为 70%（包含 3 个月免租期及空置率） ，第二年出租率 95%，第三年为 100%。返租按 A、 B 两种方式。则：返租单价 (元 / )=销售价格 (元 / )（ A、 B）返租回报率； 出租单价设定第一年为：一层为 100 元 /月，二层为 50 元/月，后两年年递增率为 5% 。 售后返租效益评估 （返租年回报率按 6%计算，一次性支付） 项目 年返租成本 （元） 三年返租总额 （元） 第一年收益比 （元） 第二年收益 比 （元） 第三年收益比 （元） 总计 （元） 出租收益 实际收益 出租收益 实际收益 出租收益 实际收益 一楼 5951213 17853639 53703 184282 3233069 10151048 4199835 2018784 二楼 575757 1727271 63559 086864 511107 1201271 625514 624423 合计 6526970 19580910 600652 0271146 3744176 11352319 4825349 2643207 16 售后返租效益评估 （返租年回报率按 8%计算，三年每年支付一次） 返租分析： 若按 返租年回报率按 6%计算：三年的返租总额为 19580910 元，而三年出租租金为 22224117 元，实际收益为 2018784 元； 若按 返租年回报率按 8%计算：三年的返租总额 为 26107878 元，而三年出租租金为 22224117 元，实际收益为 ； 以投资资金的运作角度，按 6%返租，开发商需支付返租成本 6526970 元，三年合计 19580910 元；按 8%返租，开发商需支付 返租成本 8702626 元，三年合计 26107878 元。 考虑到资金流的因素，按 6%返租销售时一次性将三年的租金支付给业主，一次性的付出，给业主很大的投资信心保证。按 8%返租销售时分期支付可以使资金链畅通，盘活资金，亦是企业发展的可取之道。 项目 年返租成本 （元） 三年返租总额 （元） 第一年收益比 （元） 第二年收益比 （元） 第三年收益比 （元） 总计 （元 ） 出租收益 实际收益 出租收益 实际收益 出租收益 实际收益 一楼 7934950 23804850 537093 184282 129332 10151048 2216098 楼 767676 2303028 63559 086864 319188 1201271 433595 48666 合计 8702626 26107878 600652 0271146 1568520 11352319 2649693 17 在销售的实际操作中，按 8%的返租成本返租，三年发展 商表面上亏损 3883761 元，但由于 返租式销售比原规划的传统式销售增加收益 22775695 元， 故采取返租式租售发展商实际收益为 18891934 元。 由上面的分析表可以看出：开发商在销售时采取售后返租三年的模式销售，既能保证销售时期的销售力和销售额，在销售后也能维持商场经营范围的完整性，统一进行后续商场经营管理，保证开发商在返租三年内的租金收益最大化，实现铺位升值的期望。 4、 商铺销售策略： 商铺卖点营造 : 以项目的整体经营规划为特色，以珠海、澳门、中山为重点市场，辐射至整个珠三角。以珠海新香洲商业领 导者地位及角度发展，站在竞争市场的制高点上，全面提升项目综合素质，增强市场凝聚力及竞争力，实现持续发展战略。 项目发展前景广阔，投资价值更为显著。以 “文化香洲、财富旺角 ”为主打吸纳品牌主力店及主题专业店进驻经营，提供广阔的商业舞台及创建理想的经营环境。 营造浓厚的商业氛围，增强市场经济价值及市场凝聚力，形成强烈的投资氛围，全面促进销售进程。 强化 物中心）的投资前景，以及与项目统一整体的经营规划，增强投资信心。 18 强化项目地块发展前景及新香洲的发 展前景。 借助品牌主力店的优势，在人流、投资回报、品牌效应、市场收益等因素的全面素质提升，强化项目优势及特性。 强化商铺升值空间，并以珠海同类项目进行价格类比，突出项目发展优势。 吸纳大型超市进驻，增加人流及品牌效应。 带动中、小型商铺销售和租赁进程，而且珠海新香洲仍未出现大型超级市场，我们将发挥其品牌效应及优势。 我们建议以优惠的招商措施吸纳大型零售业进驻，借助其品牌效应及知名度，带动整体商 铺的 销售。 销售控制、分批推广： 进行商铺销售控制，有利于商铺销售阶段有 序推进，主要表现在： 为防止好商铺一哄而上全部挑完，相对差一点的商铺全部空置的现象。众所周知，尾铺是最难处理的，却是发展商最终利润的体现，处理尾铺最好的方式就是不留尾铺。在格力旺角项目的操作过程中，最后的销售阶段也是最辉煌的阶段。 相对珠海市场来说本项目商铺整体供应量不大，分批推广可进一步强化销售气氛，有利于将投资商客 19 过滤为素质高的群体。 有利于发展商控制销售节奏，我们认为，本项目销售节奏不应过快，也不能太慢。对销售节奏要进行有机的调节，快则不利于实现利润最大化，慢则加大发展商投资风险，准确把握 销售节奏至关重要，在前期成功的营造出良好的销售氛围之后，便于后推商铺价格的提升。 具体操作 : 试销阶段： 2004 年 9 月 8 日 2004 年 9 月 28 日 拉开推广序幕，开通售铺电话，售楼人员到位，进行咨询； 内部认购，销售意向摸底，接受登记； 策略：商铺价格低开，预先推出位置相对不理想的铺位 15 至 20 间，可享受 优惠。通过优惠吸引投资商客，预先消化销售难度较大的商铺，以利后期销售商铺的价格上扬，为扩销阶段垫定基础。亦可对市场反应进行全面摸底。 预期效果：销售 10%， 扩销阶段： 2004 年 10 月 1 日 2004 年 11 月 20 日 通过项目开盘及十一黄金周楼展集中宣传推广，使项目销售全面展开； 20 售楼处装修、户外布置、宣传资料到位，售楼处售楼人员充足、形成热销气氛。 黄金周展位现场布置及人员到位，预先登记的客商集中到楼展现场，形成商铺热捧场面。 开通看楼直通车，意向客商到现场看铺。（因项目距楼展现场较远）。 策略：借助十一楼展开盘，可举行铺王拍卖活动造势，少部分位置不尽理想的商铺给予优惠，形成销售热点。并趁热打铁，使本阶段销售达到 40%。为下阶段销售垫定坚实基础。 目 标效果：销售 近 40%。 强销阶段： 2004 年 11 月 21 日 2005 年 2 月 7 日 主力店入驻，进行装修，项目核心效应形成。 户外包装更新，宣传资料更新，媒体宣传卖点更新，（突出主力店核心作用） 策略：携主力店优势逐步取销优惠政策，对部分临街商铺提高 15%以上的售价。使投资商客产生商铺升值的预感，促进商铺热销，一举垫定胜局。 目标效果：销售 40%强 。 尾销阶段： 2005 年 2 月 8 日 2005 年 4 月 30 日 各主题店进驻，主力店装修进行，项目现场一片热火朝天的景象。 21 商铺招商全面铺开， 项目现场人流逐步增加。 项目筹备开业，媒体开业推广预热，商铺后续销售广告发布。 策略：以主力店装修、主题店进驻及招商全面展开为烘托，通过现场主题活动的开展，突出项目即将开业的热闹气氛，吸引一直驻守观望的投资客，达到售磬清盘的目的。 目标效果：销售 10%，售磬清盘。 5、 销售付款方式： 根据惯用销售付款方式及本项目的特点，建议付款方式设定为：一次性付款、分期付款和 10 年按揭三种方式。按揭具体以银行为准。详见下表： 22 销售付款方式 格力旺角商业文化中心销售付款方式一览表 方 式 折扣 率 （） 定金 （ 元 ） 七日内 一个月内 三个月内 备注 一 次 性 93 20000 50%（含定金） 50% 在合同中注明：在规定时间内未按规 定付款，甲方有权终止合同。 分期付款 96 20000 50%（含定金） 30% 20% 尾款在年月日前付清。 按 揭 98 20000 50%（含定金） 备注： 1） 购方在接到售方办理按揭通知日内，须前往销售部办理相关手续； 2）购方在交纳定金壹个月内必须提供按揭的相关资料给销售方； 3）若因购方个人原因致 银行按揭手续不获批准，购方需于日内选择其它付款方式或退款。 23 项目推出时机 : 推出时机（切入市场时机）选择取决于以下几个因素： 施工进度，工程进度达到主体完工，最好有部分外墙完成。 政策因素，在有关楼盘重大利好消息或政策出台前后。 市场因素，市场相对供应量较少，或有利于开盘期间内楼盘营销手段最充分的发挥和利用的机会点较多，如“十一”房交会期间。 售楼处装修完工，销售许可证已经取得。 销售工作准备充分，已经有一定的客户储备（建议设定内部认购期），有把握在开盘期间对市场产生较大的 冲击力。 综上所述，根据格力旺角项目的进度和各方面工作准备情况， 我们建议开盘期定在 2004 年 9 月 28 日，项目咨询、客户登记工作从 2004 年 9 月 8 日展开。 24 五、 项目销售推广 1、 项目推广策略 短平快 之推广战略。 “ 短 ” ： 市场情况瞬息万变，应抓住时机及时出击 。 诠释 ： 分四个阶段进行推广，重点抓信扩销期和强销期，扩销期的十一黄金楼展及强销期的主力店效应是最佳时机。 “ 平 ” ： 即价格要平，抢占先机， 形成热点， 快速套现 。 诠释 ： 按照销售面积 10000 ，销售总额 1 亿元的既定目标，采取低价入市的策略 ，以适应市场的价格推出，尽快形成市场热点。 “ 快 ” ： 即建设进度，销售进度都要快，尽量避开对手的锋芒，打一个时间差。 诠释 ： 在其他同类项目尚未推出前加快工程进度，以先入为主的策略切入市场，争取在竞争项目尚未形成热点之时内垫定胜局，达到清盘目的。 品牌先导，销售跟进 ： 25 格力旺角做为新香洲的标志性商业建筑，要确定其在行业中的主导地位，势必在品牌上先获得公众的认同，为销售、招商、经营管理的推广搭建平台，因此我们建议： 将格力品牌效应进行挖掘、延伸。水到渠成地引入到旺角这个项目，便于大众接受旺角这个品牌并 对此充满信心。 通过软性新闻、格力领导访谈，让大众了解格力置业的历史、现状及发展前景。 导入 觉系统，以完整的 统及项目外观特色使大众对项目有全面、形象认识，加深对本项目的印象。 建议物业标志沿用格力集团标志，该标志已深入人心。 标志是该物业的眼 晴 与灵魂，是一切诉求和延展的原点，全部推广活动的支点和所有卖点的逻辑起点 。 以品牌效应带动项目销售，突出项目本身的特色和商业前景。 2、 项目推广广告语 主广告语： 文化香洲、财富旺角 购物、休闲、娱乐、文化、美食于一体的 副广告语 ： 新香洲的 香洲的聚宝盆 26 天时、地利、人和， 占尽商机 商业、文化、社区，无限活力 坐享银行利息 4 倍的获利租金！ 抢占商业地王物业 ， 稳获 无尽 投资回报！ 月供 元 ，轻松做 铺主 ！ 投资黄金位，旺 铺养 “ 三代 ” 十 万消费人流 ，十足投资保障 投资 小铺位， 成就 大 富翁 租铺不如买铺，买铺就 买格力旺角 即买铺即收 租， 三 年 24返租超值投资 回报 珠海商业旗舰，香洲铺王之王 四面临街、八方聚宝 27 买一个好商铺，俾你一 生的好、好、好、好（广东话） 好彩头：鸿运从此开始 好商机：依托主力超市、无尽商机 好支点：文化支点、财富支点、空间无限 好保障：十万消费人流、十足投资保障 大型超市强势进驻，商铺升值潜力巨大。 旺角给你十足的信心、市场给你无尽的回报！ 经营管理专业化，商铺价值连续升！ 海上生明月，旺角聚财源（开盘用） 金秋浓情、相约旺角 月圆人缘、滚滚财源 （开盘用） 3、 媒体广告实施 （在格力原来的推广计划中进行有效补充） 推广载体： 28 电视：珠海电视台、凤凰卫视、翡翠台等， 以珠海电视台为主 电台：珠海电台，以交通频道为主 报纸：珠海特区报、珠江晚报、南方都市报，其中以珠海特区报为主。 主题活动：开盘仪式、十一黄金周楼展、主力店签约仪式等。 因特网：格力置业网站，重点推介旺角项目。 户外包装：楼体、围墙广告，售楼处布置、售楼书、宣传单等。 广告分期策略 根据市场行情和物业特点，拟将广告分为四期进行推广 （与销售同步） ； 第一期：试销阶段 行为方式 ： 新闻运作、广告 时 间 ： 2004 年 9 月 8 日 004 年 9 月 20 日 新闻运作 是利用新闻媒介替我们作宣传。这种方式近年来被明智的地产商所采用。 新闻的力量远远在于广告的影响，而且少花钱，多办事，容易形成口碑，引起广泛注意。 29 大造声势 ， 对 珠海 本地目标市场采用密集轰炸式的广告宣传， 选择优势媒体 ，采用多种促销手段，造成立体广告攻势。以图一举炸开市场。 让受众和消费群了解物业的基本情况，同时塑造 格力旺角 的良好公众形象。 在首期宣传中，让的目标客户知道格力旺角商业文化中心，并在心目中留下深 刻印象。 以内部认购为先声，以优惠的价格和条件进行首轮销售，销售量达到 10%。 吸引目标 客商 注意，诱导的目标顾客 跃跃欲试，产生 购买 冲动 。 第二期：扩销阶段 ： 行为方式 ： 新闻、广告、 主题活动 时 间 ： 2004 年 9 月 21 日： 2004 年 11 月 20 日 乘第一期广告之余威， 趁热打铁 ， 继续采取宽正面立体推广，巩固已有成绩，吸引目标受众更多的注意，变潜在客户为准备购买群。 第一阶段的宣传见成效 ，倍加珍惜已有的市场口碑， 通过 十一黄金周楼展 的契机，加大宣传力度进行扇风点火， 鼓 动 和引导更多的人 关注格力旺角这个项目 。 此时前来看 铺 和参观售楼处的人相应增多，此时广告 投其所好，不失时机地扩大市场占有率。销售服务一定要跟上去。 30 继续吸引目标受众，注目率已达 4左右，并形成一定之口碑。合力促进销售，引导的目标顾客采取购买行为，并继续产生 边际效应 。 第三期：强销阶段 方式 ： 新闻、广告、营销