某房地产工程项目策划书

某房地产工程项目策划书 目策划书编制的意义 目策划书的编制是为了在项目开发的整体过程中， 公司各 职能 部门 和项目公司紧紧 围绕项目 开发 进度目标进行提前沟通，在设计出图、合约分判、选材定样、分期销售等方面达成共识，以便在施工过程中进行有效地协调配合，从而确保项目 顺利完成 。 项目策划书的编制 为 开发过程中的设计 计划、 合约招标计划、工程施工组织等 提供依据 ； 为进行报批报建策划提供依据 ； 为优化施工方案 ，有效控制、节约成本 提供依据 ，等等。 项目策划书的编制 使项目实施更好满足公司分期销售进度指标的要求 ，使工程早日竣工入伙，从而提高资金、资源的周转率。 - 1 - 一、项目概况 （一）项目背景 1、项目周边环境： 项目位于钟楼经济开发区，毗邻大型青枫公园，东侧为茶花路、南侧为合欢路（建设中）、西侧为玫瑰路、北侧为香樟路，工程总占地面积： 93700建筑面积：约 223100 2、项目背景： 项目所处地块称 1#地块，已于 2007 年 4 月完成收地并围墙封闭，同期完成场地内所有地质勘察，形成地质勘察报告。 目前，地块一期工程已经建设完毕，并入伙使用； 3、项目现状： 位于二期区域的 28005 地下人防工程已完成土建工作量约 70%；二、三期所有房号桩基工程已实施完毕； 二、三期地块场地平整情况良好，满足施工要求；临电、临水接入和污水场外市政排放能满足施工要求；场内主要道路部分涉及到集中地下车库的回填，应为序进行施工中计划 2009 年 8 月底前全部完成，场内其他施工通道和施工场地硬化由总承包单位负责实施。 （ 二 ） 、项目规划主要技术经济指标和主要配套公建设施规划控制表： 1、地块规划主要技术经济指标： 项目 计划 单位 数值 备注 项目 计量 单位 数值 备注 居住用地内 居住总户数 户 1679 建筑密度 % 居住总人口 人 5373 绿地率 % 35 户均人口 人 /户 停车 地下室停车 辆 993 总建筑面积 万 室外地面停车 辆 152 其中 住宅建筑面积 万 非机动车停车 辆 3400 按 2辆计 公建面积 万 户均停车率 用地面积 万 注： 1、非机动车停车位于住宅楼下地下室内 机动车停车位含商业停车位 2、总建筑面积中含地下室建 筑面积 基底面积 万 - 2 - 套型建筑面积 90 平方米（含90 平方米）以下住房总面积比量 35% 万 、主要配套公建设施规划控制表： 主要配套公建设施规划控制表 项目 千人指标 (/千人 ) 本地块配套指标 (安置去向 权属 建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积 中学 530 1500 2832 8016 区外配套 公益性公建 小学 445 1300 2378 6947 区外配套 公益性公建 幼托 450 780 2405 4168 区外配套 公益性公建 防保站 150 80 107 区内配套 非营业性 文化中心 50567 401 区外增建配套 非营业性 居委会用房 900 481 267 区内配套 非营业性 社区服务中心 90081 214 区外增建配套 非营业性 物业管理用房 900081 534 区内配套 非营业性 供电开闭所 100 120 534 641 区内配套 公益性公建 给水加压站 40014 428 区内配套 公益性公建 燃气调压站 m*7m m*7m 区内配套 公益性公建 派出所 22618 86 区外增建配套 非营业性 街道办事处 22218 64 区外增建配套 非营业性 垃圾转运站 20000069 1069 区外增建配套 公益性公建 公厕 41 48 区外增建配套 公益性公建 配置停车 机动车 住宅部分 ; /户 商业 : /100 平 米 非机动车 住宅部分 ;2 辆 /户 商业 : /100 平米 人防 新建十层以上 (含十层 )或者基础埋深 3 米以上的民用建筑 ,必须严格按照地面建筑底层建筑面积 ,修建满堂红防空地下室 :九层以下 (含九层 )且基础埋深度不足 3 米的民用建筑 ,按地面总建筑面积的 5%同步修建防空地下室 小区按不小于地面建筑面积的百分之三 ,统一规划建设防空地下室 ,面积不足一个防护单元的 ,按一个防护单元建设 ,或按地面建筑总面积每平方米规定费用向人民防空主管部门缴纳易地人民防空建设费 . （ 三 ） 、二、三期各楼号建筑指标： - 3 - 1、二期工程由 4 栋单体高层建筑和一个集中地下车库 /地下人防组成，其中： 楼号 层数 地下室 首层架空 结构形式 建筑面积（ 12 28 非机动车车 库 有 框架剪力墙 3 30 非机动车车 库 有 框架剪力墙 4 18 人防地下室 有 框架剪力墙 5 30 非机动车车 库 有 框架剪力墙 中地下车库人防地下室 2 框架剪力墙 28005 2、三期工程由 4 栋单体高层建筑、商业群房和一个独立地下车库组 成，其中 ： 楼号 层数 地下室 结构形式 建筑面积（ 2 24 非机动车车库 框架剪力墙 15710 3 18 非机动车车库 框架剪力墙 11047 4 21/24 非机动车车库 框架剪力墙 14756 5 21/24 非机动车车库 框架剪力墙 17132 商业群房 2 框架 22292 独立地下商业 1 框架剪力墙 2850 （四）、项目发展模式： 景瑞曦城二、三期项目沿用一期开发模式，实施项目化运作。项目建设中的日常项目管理、成本核算、配套报建等参照集团公司相关 操作流程，由项目公司负责实施。 （五）、项目发展目标： 1、 项目盈利目标 1）、 售价 - 4 - 本项目各物业目标售价为： 高层 4200 元 /平米 商业 7500 元 /平米 地下车位 5 万元 /个 项目总销售额为 元。 2）、 成本控制水平 施工 阶段成本目标增幅在 3%以内 2、 社会形象目标 1）、 公司和项目品牌 （ 1） 通过本项目的成功运作， 巩固 “景瑞 地产 ”品牌在 常州 市场的影响力，使其影响力由 钟楼区 扩散到 常州整个行政地域 。 （ 2） 使本项目成为 常州市钟楼区中 高档住宅小区的标杆，成为 景瑞 地产 中高端住宅的主导可复制性产品 。 （ 3） 通过 本项目与公司其它项目的开发，使 景瑞 地产 构筑“舒适之道” 的使命深深植入 长三角区域广大 市民的心底。 2）、 政府部门、周边居民及业主满意度 （ 1） 政府部门处罚少于 5 次 （ 2） 周边居民未发生重大上访事件，投诉少于 10 次 （ 3） 业主投诉率少于 5% （ 4） 未发生重大安全事故，安全事故少于 5 次 （ 5） 获得 常州 市 “金龙 杯 ” 优质工程奖 （ 6） 努力争取 获得江苏省 “扬子杯 ”优质工程奖 （ 7） 争取优质结构达到 80% （ 8） 确保市文明工地 3、 项目进度目标 1）、 二 期 - 5 - 开工 2009 年 9 月 （主体） 结构封顶 2010 年 8 月 开盘 2009 年 4 月 竣工验收 2011 年 9 月 入 伙 2011 年 9 月 2）、三期 开工 2009 年 11 月 结构封顶 2010 年 9 月 开盘 2009 年 7 月 竣工验收 2011 年 9 月 入 伙 2011 年 9 月 4、项目建设的综合目标： 1）、以项目化开发，创造项目赢利，完成集团公司指标计划要求。 2）、以项目全过程开发，探索常州市和周边区域房地产开发市场状况，为集团公司后期市场拓展提供依据。 3）、为集团公司开拓发展，打造培养建设团队。 4）、以项目建设的成果，树立区域标杆楼盘的形象，为创建在常州和周边区域的企业品牌影响力提供坚实 基础。 5）、完成集团公司规模化和模式化的实践。 二 、项目组织架构 本项目 在一期的基础上延续 实行项目管理制，即在项目总经理的领导下由项目 公司协调、推动整个项目的实施，明确并统一项目发展目标，在公司其它 各职能平台 的支持 、协助 下确保项目 顺利 发展。 强化项目管理制，以项目发展为主线，形成以行政人事、财务管理、工程项目管理、采购合约、市场营销、开发配套、设计管理等职能模块为主体的项目管理团队。 - 6 - 项目组织架构 和岗位职责 如下： （一）集团公司 /项目公司组织构架： 集 团 项目公司 职能部门 （战略、市场、设计、财务成本、工程合约） 总包施工单位 监理公司 配套专业分包施工单位 指定专业分包施工单位 甲供材料设备、甲指乙供材料设备供应商 支持、规范 监督管 理 监督管理 管理、配合 总经理 王伟 项目管理部 客户服务 财务管理部 行政人事部 市场营销部 合约成本部 设计管理部 副 经理 潘阿明 高级客服专员 王保建 经理 王海山 行政人事主管 陈萍 经理 孙立志 经理 赵缘 建筑师助理 杨峥 总经理助理 姚伟 总经理助理 夏文超 开发配套部 开发配套主管 王进 / 薛迎春 - 7 - （二） 项目公司工作职责及岗位职责 岗位名称 总经理 岗位编号 在部门 常州景申置业有限公司 直接上级 集团副总裁 直接下级 总经理助理、各部门经理 本职： 负责整个项目由获取土地后至竣工交付过程中的项目运作、公司管理及各类内外部的组织协调工作，把控项目的品质、产品质量、项目开发进程和项目的成本控制，组织项目除总包及集团采购外的各类招投标工作。负责领导好整个项目公司团队实现集团公司制 定的各类目标。 - 8 - 职责与工作任务： 职 责 一 职责表述：负责组织项目开发总体工作计划的制定和落实 工作 任务 组织参与市场部完成项目的前期策划及项目定位工作 组织参与成本管理部完成项目成本控制目标和成本指标的制定 负责组织编制项目开发总体工作计划 负责将项目开发总体工作计划按部门进行分解，组织编制各分项工作计划 负责组织编制项目的成本台帐、项目月报、资金预算计划等工作 职 责 二 职责表述： 组织各类规划、设计（内外部）评审会 组织参与各类设计（内部）评审会，满足项目定 位和 成本控制目标 的要求及 产品性价比最优化 落实扩初、施工图设计任务，负责组织扩初、施工图设计评审会 职 责 三 职责表述：负责项目公司各项管理制度和流程的运行，提高项目管理能力 工作 任务 负责项目公司各类流程和制度的落实并监督执行 负责项目管理工作的规范性、高效性，不断提升项目运作和管理能力 职 责 四 职责表述：负责项目公司的团队建设，提高员工凝聚力，在项目公司中做好景瑞企业文化的建设 工作 任务 负责组建高素质、高效率、符合景瑞企业文化的团队，使项目得以高效运行 负责通 过人力资源体系的有效运行，激励和激发员工的主观能动性，提高员工凝聚力 职 责 五 职责表述：负责协调好项目公司内外关系，确保项目开工、预售、融资、交房等主要节点按期实现 工作 任务 负责支持、配合和协调与公司相关职能部门的工作 确保项目在各政府部门和单位的支持下正常开展 负责项目主要节点按 项目开发总体工作计划 的要求完成 根据项目公司资金收支计划，负责组织项目公司内部营运资金余缺调配和营运资金缺口的筹融资工作 职 责 六 职责表述： 按照制度和流程参与各类招投标工作，审核各类合同，负责 各项资金支付的审核 工作 任务 按照公司制度和流程，作为项目公司负责招标的各项招投标小组组长，组织参与项目各项招投标工作 按照公司合同管理制度和授权制度，审核各类合同 负责审核各项资金支付 - 9 - 职 责 七 职责表述：负责对项目实施全程成本管理， 负责 落实项目成本指标的执行，保证项目总体盈利目标的实现 工作 任务 组织参与成本控制目标的编制以及成本计划的编制和分解工作 负责对项目全程成本管理工作，负责落实项目各项成本指标的执行 负责各项管理费用的支出和控制， 保证项目总体盈利目标的 实现 职 责 八 职责表述： 负责项目经营收入按预算予以实现 工作 任务 负责对营销公司的 销售目标、销售价格及进度 的审核 负责督促营销公司按照 销售目标、销售价格及进度实现预期经营收入目标 组织配合好 商业运营部的项目商业定位及招商工作 岗位名称 行政人事经理 岗位编号 在部门 行政人事部 直接上级 总经理 直接下级 行政人事专员、前台、司机 本职： 负责项目公司人力资源规划和人力资源各项政策、流程的执行，全面负责公司员工关系、人员招聘、人员选拔、薪酬福利、员工培 训及职业发展等人力资源事务的管理； 保证公司行政后勤工作的正常运转。 职责与工作任务： 职 责 一 职责表述：负责按照总公司制定的人力资源管理体系在项目公司中予以执行 工作 任务 根据项目公司发展计划进行目标市场、目标业务领域人力资源状况及法律法规的研究 根据总公司制定的组织架构、薪资管理体系、绩效考核管理体系、员工职业发展及培训体系，并根据工作中的反馈情况适时进行调整 根据公司文化特征及未来需求建立与之相适应的日常 人力资源管理制度 、工作流程。 职 责 二 职责表述： 根据总公司制定的人 力资源制度招聘员工 参与所属公司员工的面试 主管级以上员工汇同总公司进行面试 职 责 三 职责表述：全面负责人力资源管理的各项事务 工作 任务 负责编制项目公司人力资源年度招聘计划、人员调整计划并组织实施，同时上报总公司 负责编制项目公司人力资源年度培训及发展计划 - 10 - 负责项目公司业绩考核的宣讲及培训，处理员工针对考核过程、结果的申诉 负责编制项目公司年度福利计划，并上报总公司 负责编制项目公司年度薪资调整方案，审批月度薪资发放 代表项目公司与员工签订各种劳动合 同，以及组织进行劳动争议的处理 积极同一线员工进行沟通并负责建立领导人同员工的沟通机制，及时了解一线思想动态 代表公司与外部相关劳动对口部门进行沟通和交流 职 责 四 职责表述：负责行政人事部内部的组织管理 工作 任务 负责部门队伍建设，选拔、配备、培训、评价本部门人员 负责部门内工作任务分工，合理安排人员 负责控制部门预算，降低费用成本 负责指导下属员工制定阶段工作计划，并督促执行 职 责 五 职责表述：负责公司行政管理 工作 任务 根据总公司制定的项目公司行政制 度 、 政策，在项目公司落实并监督执行 负责部门内部日常工作的指导、管理、监督，提升工作质量 职 责 六 职责表述：负责公司后勤保障 工作 任务 负责公司车辆管理和公司设备维护 、 维修 负责公司办公地及员工宿舍的管理 职 责 七 职责表述：负责办公环境管理 工作 任务 负责办公区装修 、 家具配制 、 清洁 、 美化 负责员工办公座位统一调配 、 安排 职 责 八 职责表述：负责编制行政费用的年度预算 、 日常审核及成本分解 工作 任务 负责编制年度行政预算 负责授权范围内行政费用的日常审核 和成本分解 职 责 九 职责表述：负责项目公司固定资产及低值易耗品的实物管理 工作 任务 负责项目公司固定资产采购和管理 负责低值易耗品管理 职 责 十 职责表述 : 负责项目公司内部档案 、 图书资料及印章的管理 工作 任务 负责项目公司内部档案管理 负责图书资料和印章的管理 职 职责表述 :负责公司网络建设 、 管理 - 11 - 责 十一 工作 任务 负责项目公司局域网和网站的建立 、 维护和管理 负责项目公司办公自动化和信息化系统的建立和维护 职 责 十二 职责表述：负责各类对外联络及接待 工作 工作 任务 负责项目公司各类对外联络及各类会务组织安排 负责各类接待工作 岗位名称 行政人事专员 岗位编号 在部门 行政人事部 直接上级 行政人事经理 直接下级 前台接待 /清洁工 本职： 保证公司行政后勤工作的正常运转。 职责与工作任务： 职 责 一 职责表述：协助上级进行项目公司的行政管理 工作 任务 协助上级执行总公司制定的各项行政制度 、 政策 负责直接下属日常工作的指导、管理、监督，提升工作质量和服务态度 职 责 二 职责表述：负责公司后勤保障 工作 任务 负责公司设备维护 、 维修 负责公司员工宿舍的管理 职 责 三 职责表述：协助进行办公环境管理 工作 任务 协助进行办公环境清洁 、 美化 负责员工办公座位统一调配 、 安排 职 责 四 职责表述：协助编写行政费用的年度预算 工作 任务 协助编制年度行政预算 协助进行成本控制管理 职 责 五 职责表述：协助进行公司固定资产及低值易耗品的实物管理 工作 任务 协助进行公司固定资产采购和管理 负责低值易耗品管理 - 12 - 职 责 六 职责表述 : 负责公司内部档案 、 图书资料 及印章的管理 工作 任务 负责公司内部档案管理 负责图书资料和印章的管理 职 责 七 职责表述：协助进行各类会务及接待工作 工作 任务 协助进行公司各类会务组织安排 协助完成各类接待工作的组织安排 职 责 八 职责表述：协助行政人事经理的人员招聘工作及 薪酬福利管理等相关工作 工作 任务 协助 招聘渠道（网站、报纸、招聘会、高校、猎头等）的选择、比较并出具建议 协助编制 项目公司人员相关薪酬、福利报表，协助进行年度薪酬调查 职 责 九 职责表述：按时完成上级各项交办任务 工 作 任务 按时完成直属上级各项交办任务 按时完成其他上级各项交办任务 岗位名称 市场营销经理 岗位编号 在部门 市场营销部 直接上级 总经理 直接下级 市场营销主管、市场营销专员 本职： 负责异地公司市场部的各项营销管理工作，保证该部门的职责得到切实的履行 职责与工作任务： 职 责 一 职责表述： 配合集团公司市场部的营销管理工作 工作 任务 根据项目的实际情况，整合各方资源，配合集团公司市场部制定项目营销定位与策划报告 搜集房地产营销代理机构相关资料，掌握其 历史代理楼盘情况和营销特长，建立相关数据库，为公司项目销售代理的选取提供参考借鉴 负责区域市场各类相关信息的收集及分析，撰写专题报告上报总公司市场部、商业运营部 职 责 二 职责表述： 负责部门职能工作 工作 任务 参与营销代理的招投标并上报总公司审核批准 参与营销合同的编制工作 - 13 - 负责对营销代理公司上报的销售目标、销售价格及进度等计划进行初步审核并上报集团公司市场部，并及时获取集团公司市场部的意见和指令，监督营销代理公司的具体实施，实时反馈 负责审核营销代理公司广告投放合同并监督 实施 负责搭建并维护重点区域的政府及土地方关系，建立完整的土地信息的收集、整理网络 职 责 三 职责表述：负责各职能部门间的沟通工作 工作 任务 负责根据公司的销售要求和实际情况，沟通制定营销计划及实施方案 负责部门 策划 工作与 公司各相关 部门之间的沟通与协调 负责与公司各部门经理沟通、协调解决员工难以解决的问题，支持各部门的工作 岗位名称 市场营销主管 岗位编号 在部门 市场营销部 直接上级 市场营销部经理 直接下级 本职： 配合市场部经理做好各项营销管 理工作， 负责收集整理市场及客户需求信息，根据实际情况对各项目公司的销售计划及执行情况、广告计划及执行情况进行信息收集整理分析，协助部门领导根据实际效果及时调整计划并实施；负责建立相关信息库 职责与工作任务： 职 责 一 职责表述：协助部门经理根据项目营销定位与策略监督项目营销执行情况 工作 任务 收集项目周边市场信息 及客户需求信息 监督营销道路公司对项目营销方案的执行 负责撰写项目营销周、月报，协助部门经理完成项目营销总结 职 责 二 职责表述： 负责监督实施广告计划，评估广告投放及效果 工作 任务 负责收集日常的销售终端信息 负责审查项目的广告发布的节奏及发布计划，并进行备案管理 负责定期对广告发布的实施与广告发布的效果进行评估 配合部门经理出具针对广告投放实现的销售效果及后期整改意见 职 责 职责表述：负责部门内部各项内部资料库的建立 工作 负责营销代理合同的制定 - 14 - 三 任务 负责收集整体各房地产代理公司的相关资料，掌握其历史代理楼盘情况及特长 负责建立周报系统，定期反应公司各项目的营销进程及反馈效果 负责完成分管科目的文档及历史记录的归档工 作 职 责 四 职责表述：其他工作 工作 任务 了解房地产市场情况、考察楼盘，总结经验， 开拓营销思路， 提高创新的理念 与相关部门（公司）定期沟通，了解各个项目的进程及新的营销节点 完成上级布置的其他工作 岗位名称 开发配套工程师（主管） 岗位编号 在部门 开发配套部 直接上级 开发配套部经理 直接下级 本职： 配合开发配套部经理进行开发项目的前后期证照的申领、后期配套管理、竣工各专项验收及相关的管理工作 职责与工作任务： 职 责 一 职责表述：配合开发配 套部经理进行开发项目的前后期证照的申领，办理部分前后期手续 工作 任务 负责开发项目各阶段的证照的资料准备，协助开发主管办理开发项目的前后期证照 负责各类评审会的会务工作， 配合开发主管 办理开发项目在规划阶段的有关手续 负责 开发过程中所需的部分前后期手续的办理 职 责 二 职责表述： 负责开发项目部分后期配套手续的申办，担任配套工程招标联系人的工作 工作 任务 负责开发项目配套手续的资料准备，并负责办理部分后期配套手续 负责项目现场的“三通一平”或“七通一平”的现场管理和配合工作 作为配套工程招标联系人，负责配套招标的资料准备、标书发送及其它联络工作，并做好相应的招标记录及会议纪要 职 责 三 职责表述： 配合开发配套部经理进行 配套工程的控制管理及组织协调工作 负责配套工程的合同管理，根据合同要求跟踪配套单位的具体实施情况并定期向开发主管汇报 配合开发主管进行项目的各项对外协调工作，确保项目正常顺利开展 职 职责表述： 配合开发配套部经理进行开发项目各项专项竣工验收 - 15 - 责 四 工作 任务 负责除技防、电梯、消防、人防、总体竣工验收备案外的其它各项验收的资料准备及报送工作 负责验收过程中各类联络、沟通和协调，及时发现问题、及时处理或汇报开发主管 职 责 五 职责表述：其他工作 工作 任务 配合开发配套部经理进行项目与各政府部门、各配套单位的沟通协调，确保项目获得有关部门及单位的支持 完成开发配套部经理及项目公司总经理交付的其他工作 岗位名称 项目管理部经理 岗位编号 在部门 项目管理部 直接上级 总经理 直接下级 土建工程师、安装工程师、档案管理员 本职： 负责项目现场的各项管理工作，包括总包及各分包项目的工程管理，含工 程质量、进度、安全、成本控制及合同和信息管理、组织协调等工作，并组织工程项目的阶段性验收及组织相关的竣工验收工作 (含技防、电梯、消防、人防、总体竣工验收备案等 )，负责协调各政府部门、配套部门在项目现场范围内的各种协调工作，保证项目现场建设工程顺利进行 职责与工作任务： 职 责 一 职责表述：负责现场项目的工程质量管理、进度管理、安全管理、成本控制等制度的建立和运行 工作 任务 协助项目总经理编制工程项目的进度计划、成本控制分解目标、工程所需材料及设备采购计划及安全管理目标，在得到批准后采取措施落实实 施 负责监督总包及各分包工程的质量满足合同及有关规范、规定和标准的要求，建立并运行项目质量管理体系 负责监督总包及各分包工程的进度及安全满足公司项目总体进度目标和安全目标的要求 负责落实成本管理流程及相关措施的实施 按照公司工作流程建立和监督现场管理制度，定期召开工程例会，并上报项目总经理；配合项目总经理定期召开项目例会 负责监督监理单位按照监理合同行使监理职责 职 职责表述： 配合项目公司总经理建立和运行总包及各分包单位的招投标和相应的合同管理工作 - 16 - 责 二 工作 任务 配 合项目总经理参与项目总分包工程及有关分包单位的施工招投标工作，审查施工单位资质、参加项目考察、参加评标 参与审核总包合同及有关分包合同，负责落实涉及到签订三方合同的总包签字及认可 负责工程的实施严格按照合同有关条款执行 职 责 三 职责表述：负责各总分包项目的施工组织设计、施工技术措施的审核及现场签证及有关核定单的工程量审核 工作 任务 负责项目的施工组织设计、施工技术措施的审核 负责在施工组织设计、施工技术措施发生变更时审核变更报告，并按程序上报公司 负责现场签证及有关核定单 的工程量审核并按照有关流程上报 职 责 四 职责表述：负责组织图纸交底、技术会审，负责现场对内对外的协调事务，完成项目开工前的准备工作，并配合开发经理对配套工程单位进场施工进行现场协调 工作 任务 负责组织图纸交底、技术会审，并检查和监督施工执行情况 负责项目现场的对外协调事务，包括质监站、安监站、材料质监站等部门的协调事务 负责落实项目开工前临时设施的搭建、施工围墙的砌筑及其它施工准备工作 配合开发经理对配套工程单位进场施工进行现场协调 负责支持、配合和协调与公司其它职能部门 的工作 职 责 五 职责表述： 负责根据合同及现场进度审核总包及各分包单位工程款支付 工作 任务 负责根据合同及现场进度审核总包及各分包单位工程款支付 负责每月上报总分包工程的成本台帐、工程完成情况报告、下月资金预算计划等 职 责 六 职责表述：负责组织工程项目的阶段性验收及组织相关的竣工验收工作及完成上级领导交办工作 工作 任务 工作 任务 负责组织工程项目的阶段性验收及组织相关的竣工验收工作 (含技防、电梯、消防、人防 )，并配合项目总经理完成总体竣工验收备案等工作 负责在竣工后与物业 公司的交接 完成项目公司总经理交付的其他工作 岗位名称 土建工程师 岗位编号 在部门 项目管理部 直接上级 项目管理部经理 直接下级 - 17 - 本职： 负责项目现场的总包及各分包项目的土建工程进行管理，含工程质量、进度、安全、成本控制及合同和信息管理、组织协调等工作 职责与工作任务： 职 责 一 职责表述：负责对项目现场的总包及各分包项目的土建 /装修工程的工程质量、进度、安全进行现场巡视及监督检查 工作 任务 协助现场经理审核监督工程项目土建 /装修工程进度计划、工程所需土 建 /装修材料计划及安全管理目标，在得到批准后采取措施落实实施 负责监督总包及各分包工程的土建 /装修质量满足合同及有关规范、规定和标准的要求，并严格按照质量管理体系进行实施 负责监督总包及各分包工程的土建 /装修进度及安全满足公司项目总体进度目标和安全目标的要求，负责土建 /装修成本控制各环节的实施、审核及反馈 根据项目成本指标，审核与安装相关的工程 /材料采购的合同标的与成本指标的偏差，并负责审核与该合同有关的工程范围内的内容以及材料规格、等级、数量、标准与设计图纸一致 负责监督监理单位的 土建 /装修工程师按照监理合同行使监理职责 职 责 二 职责表述： 负责监督检查总包及各分包单位的土建 /装修工程满足合同约定的质量、进度要求，做好相关合同的档案管理工作 工作 任务 负责监督检查总包及各分包单位的土建 /装修工程满足合同约定的质量、进度要求 做好相关合同的档案管理工作，撰写施工日志 职 责 三 职责表述：负责对土建 /装修项目的施工组织设计、施工技术措施进行初步审核及土建 /装修现场签证及有关核定单的工程量初级审核 工作 任务 负责对土建 /装修项目的施工组织设计、施工技术措施进行初步 审核 负责对土建 /装修项目的施工组织设计、施工技术措施发生变更时，对变更报告进行核查 负责现场签证及有关核定单的工程量初级审核并按照有关流程上报现场经理 职 责 四 职责表述：负责对土建 /装修图纸进行交底、技术会审，做好项目施工前的准备工作 工作 任务 负责对土建 /装修图纸进行交底、技术会审，并检查和监督施工执行情况 配合现场经理落实项目开工前临时设施的搭建、施工围墙的砌筑及其它施工准备 职 责 职责表述： 审核上报的土建 /装修工程的现场进度报告并制定工程进度计划 工作 负责审核土建 /装修工程的现场进度报告并对相关的工程款申请签署意见 - 18 - 五 任务 负责编写每月土建 /装修工程完成情况报告及工程进度计划 职 责 六 职责表述：负责对土建 /装修工程的单项验收，完成上级领导交办工作 工作 任务 负责对土建 /装修工程的单项验收，并配合现场经理进行总体竣工验收备案等工作 负责项目竣工前土建 /装修项目的内部检查，对此过程中发现的质量问题负责落实整改 负责在竣工后就土建 /装修项目与物业公司进行交接，对存在问题组织相关单位进行整改 完成现场经理及项目总经理交付的其他工作 岗位名称 安装工程师 岗位编号 在部门 项目管理部 直接上级 项目管理部经理 直接下级 本职： 负责对项目现场各类安装工程进行管理，含工程质量、进度、安全、成本控制及合同和信息管理、组织协调等工作 职责与工作任务： 职 责 一 职责表述：负责对项目现场各类安装工程的工程质量、进度、成本、安全进行管理 工作 任务 协助现场经理审核工程项目安装工程进度计划、工程所需安装材料及设备采购计划及安全管理目标，在得到批准后采取措施落实实施 负责监督总包及各分包工程的安装质量 满足合同及有关规范、规定和标准的要求 负责监督总包及各分包工程的安装进度及安全满足公司项目总体进度目标和安全目标的要求 根据项目成本指标，审核与安装相关的工程 /材料采购的合同标的与成本指标的偏差，并负责审核与该合同有关的工程范围内的内容以及材料规格、等级、数量、标准与设计图纸一致 负责监督监理单位的安装工程师按照监理合同行使监理职责 职 责 职责表述： 负责监督检查总包及各分包单位的安装工程满足合同约定的质量、进度要求，做好相关合同的档案管理工作 工作 负责监督检查总包及各分 包单位的安装工程满足合同约定的质量、进度要求 - 19 - 二 任务 做好相关合同的档案管理工作，撰写施工日志 职 责 三 职责表述：负责对安装项目的施工组织设计、施工技术措施进行初步审核及安装工程现场签证及有关核定单的工程量初级审核 工作 任务 负责对安装项目的施工组织设计、施工技术措施进行初步审核 负责对安装项目的施工组织设计、施工技术措施发生变更时，对变更报告进行核查 负责现场签证及有关核定单的工程量初级审核并按照有关流程上报现场经理 职 责 四 职责表述：负责对安装图纸进行交底、技术会审，做好项目 施工前的准备工作 工作 任务 负责对安装图纸进行交底、技术会审，并检查和监督施工执行情况 配合开发配套经理进行项目开工前临水临电的接驳 负责对配套工程单位进场施工进行现场协调 职 责 五 职责表述： 审核上报的安装工程的现场进度报告并制定工程进度计划 工作 任务 负责审核安装工程的现场进度报告并对相关的工程款申请签署意见 负责编写每月土安装工程完成情况报告及工程进度计划 职 责 六 职责表述：负责对安装工程的单项验收，完成上级领导交办工作 工作 任务 负责工程项目相关的竣工验 收工作 (含技防、电梯、消防 ) 负责项目竣工前的安装工程的内部检查，对存在问题进行落实整改 负责在竣工后就安装项目与物业公司进行交接，做好各类设施已用量的审核工作 完成项目管理部经理及项目公司总经理交付的其他工作 岗位名称 档案管理员 岗位编号 在部门 项目管理部 直接上级 项目管理部经理 直接下级 本职： 遵守保密制度， 负责公司档案和工程资料管理， 遵守保密制度，确保档案机密和安全 职责与工作任务： 职 责 一 职责表述：贯彻集团档案管理制度、负责完善 公司档案管理制度 工作 任务 贯彻执行、健全完善公司的各项档案管理制度。 完善公司文件编号规则 - 20 - 建立公司档案归档目录，规范各类归档文件的归档时间（区分公司极、部门级的档案）。 规范公司收发文管理 规范公司各类公文格式 职 责 二 职责表述：完成档案管理工作 工作 任务 根据公司归档目录设立相应的预立卷。 负责公司发文的立卷和归档工作 负责办理各部门档案交存登记、传递、立卷、归档手续。 负责外来文件的登记、传递、立卷和归档工作。 本公司各种门类、各种 载体档案的收集、整理、保管、鉴定和登记、统计等工作。 负责已归档文件的整理、装订和保管。 开展档案利用服务工作，编制多种检索工具迅速准确查调档案，编写档案资料。 负责档案的借阅和利用，积极提供复制材料，办理借阅、复制登记手续。 负责定期进行档案的安全检查工作，做好档案防护工作。 职 责 三 职责表述：提高公司档案管理工作的水平 工作 任务 对公司各部门、项目公司内部文件的档案编号规则及档案管理制度备案。 协助各部门建立部门级档案的归档目录和预立卷工作。 开展业务交 流活动，提高业务水平，加强保密意识。 职 责 四 职责表述：公司图书资料的管理 工作 任务 负责图书资料信息的收集 负责图书的购买 负责图书的保管、借阅 岗位名称 采购合约部经理 岗位编号 在部门 采购合约部 直接上级 总经理 直接下级 预决算工程师 本职： 负责组织和建设 工程采购、招投标及预决算三大系统，保证三大系统正常和有序地开展工作，使项目公司在工程建设成本上得到有效的控制；组织对工程技术和质量问题进行调查研究， 使公司开发项目在始终保持高效的推进的同 时获得高质量的产品。 - 21 - 职责与工作任务： 职 责 一 职责表述： 负责 工程采购、招投标及合约管理职能块的工作组织和协调 工作 任务 在项目建设过程中，及时调动部门各岗位，及时开展招标、采购、合约管理工作，为项目顺利推进提供支持。 对招标、采购、合约的日常工作进行检查、督促，及时发现问题并组织解决。 对招标、采购、合约管理中非偶然出现的问题进行分析，找出原因，并找出解决办法 职 责 三 职责表述： 严格按照集团公司制定的招投标流程及制度开展项目的招投标工作，参与集团公司的集团采购工作 工作 任务 组织项目公司负责各类 招投标工作。 负责审核项目公司负责各类 招投标文件及合同的拟定，并上报集团公司备案 。 按照集团公司的制度及流程开展招投标工作 。 组织参加供应商考察。 职 责 四 职责表述：建立、维护供应商、材料价格信息库，在工程招标、设计选型时提供相应的价格信息支持 工作 任务 收集材料价格及供应商信息，建立档案库并定期更新；工程招标中对相应材料进行询价提供价格信息； 审核各类材料的询价结果，确保其经济性及可行性 职 责 四 职责表述： 处理项目开发过程中发生的相关问题 工作 任务 解决核价中与施工单位发生的争议 组织分析项目建设过程中出现的质量通病，提出经济合理的解决办法，提高产品品质。 按照合同条款的要求对项目施工过程中各总分包的执行情况进行跟踪检查，及时向项目公司提出意见 职 责 五 职责表述： 负责采购合约部的部门建设 工作 任务 持续关注部门的工作能力，分析存在的问题，在相关部门的协助下及时进行改进 广泛收集行业信息，结合公司特点，寻找部门竞争力提高的突破口。 保持与下属员工的沟通交流，关注员工的绩效表现和职业需求，塑造团结进取的团队 。 岗位名 预决算工程师 岗位编号 22 - 称 所在部门 采购合约部 直接上级 采购合约部经理 直接下级 本职： 对所负责的工程项目实行全过程的工程造价控制，使项目的工程造价得到有效合理的控制。 职责与工作任务： 职 责 一 职责表述：及时准确地完成所负责工程项目的 预决算（内审）审核工作。 工作 任务 负责对 所属工程 相关预决算 （内审）资料有效性的复核 工作 负责对 所属工程 相关预决算 （内审） 基础数据计算 的复核 工作 负责所属工程相关 预决算（内审）的审核工作，并出具审核报告， 遵照公司流程完成最终流转 监督、检查所属工程相关 预决算（内审）资料的归档工作 职 责 二 职责表述： 参与工程招标、议标工作。 工作 任务 负责对相关 招标资料 有效性和标 底基础数据 的复核 工作 负责编制招标标底及编制招标文件的商务条款及有关合同的专用条款 负责 审核招标单位标书中的工程预算或工程报价，并提出审核意见供招标领导小组决策参考 监督、检查相关 招标资料的归档工作 职 责 三 职责表述：配合所负责工程项目，及时完成对工程变更费用的审核工作。 工作 任务 全面掌握施工合同条款 ，深入现场了解施工情况，为各项费用复核工作打好基础。 收集和掌握技术变更，材料代换纪录，并随时做好造价测算，为领导决策提供可靠依据。 负责 认定所负责工程项目工程变更费用涉及工作内容有效性 负责根据合同及相关资料对 所负责工程项目工变更费用初审结果复核并出具书面审核意见 监督、检查所负责工程工程变更审核费用资料 的归档工作 职 责 职责表述：配合所负责工程项目，及时完成 工程施工过程中对进度款价值量的审核。 工作 负责根据合同及审核完成的预算结果，出具书面意见并完成与乙方的有 效确认。 - 23 - 四 任务 负责根据所负责工程项目提交工程形象进度，依据合同及相关资料，定期、及时完成程施工过程中对进度款价值量的审核 负责根据审核结果出具书面意见及完成与乙方的有效确认后，编制所负责工程项目 进度款价值量报表并及时提交 所负责工程项目部 负责所负责工程项目 进度款价值量报表的归档工作 职 责 五 职责表述：配合、监控所负责工程项目的 决算（外审）审核工作。 工作 任务 负责对 所属工程 竣工结算资料 有效性的复核 工作 配合审计部对决算（外审）审核工作的监控，并参与审核过程中的谈判事宜 负责根据合同及竣工结算资料对 所属工程 相关决算 （外审） 初审报告 复核 工作 负责 决算（外审）项目的资料收集、整理及归档工作 职 责 六 职责表述： 其他工作 工作 任务 参与对阶段性设计成果的审查，提供造价控制建议。 完成上级交办的其他工作任务 岗位名称 财务成本部经理 岗位编号 在部门 财务成本部 直接上级 总经理 直接下级 主办会计、出纳 本职： 根据集团公司制定的财务制度建立并完善项目公司财务会计工作体系，组织制订项目公司财务会计方面的内部控制制度并予贯彻实施， 确保项目公司财务会计工作的高效和规范运作；根据批准的项目公司年度预算及总公司成本管理部下达的成本指标，对项目各项成本支出进行监控；负责组织项目公司内部营运资金余缺调配和营运资金缺口的筹融资工作 职责与工作任务： 职 责 一 职责表述： 制度建设和职能健全 工作 任务 根据部门职能发展要求，及时组织调整并设置相应岗位，明确职责范围 根据公司财务会计工作运行状况 ， 企业内部财务管理和会计核算制度，促进规范财务会计各项工作 职 职责表述： 全面预算管理及成本过程控制 - 24 - 责 二 工作 任务 组织项目公司 年度财务预算（草案）和其他财务计划的汇编工作，执行总公司及董事会通过的年度财务预算（方案）和其他财务计划，据以组织开展执行过程中的实时控制和分析工作及组织公司年度财务决算报告的编制工作 根据项目公司资金收支计划，全面负责企业内部营运资金余缺调配和营运资金缺口的筹融资工作 根据总公司下达的房地产项目成本计划指标，组织开展包括成本开支、成本核算、成本分析等在内的财务全过程控制工作 职 责 三 职责表述： 财务报告及分析 工作 任务 根据项目公司经济业务活动情况，组织开展全面或专题分析，提出合理 化建议，为公司领导经营决策提供及时和准确的财务信息资料 根据外部和内部对项目公司财务会计信息的不同需求，全面组织建立和健全公司完整的财务会计报告体系，审核项目公司半年度和年度财务会计报告、各项财务计划及财务分析报告，并经批准后对外提供会计数据和财务报告 职 责 四 职责表述： 组织协调本部门内外部关系 工作 任务 协调与项目公司财务会计有关的各种外部关系，为公司持续发展创造良好的外