XXX铁皮石斛原生态养生养老产业园项目可行性研究报告

1 第一章 总论 目名称与建设单位 制程序 程咨询中心受 资有限公司 的委托，编制 皮石斛原生态养生养老产业园项目 可行性研究报告 。公司有关技术人员与项目建设单位对本项目进行了反复交流和研究，认真收集相关资料。在此基础上，依据国家有关法律、法规、技术规范和省、市有关政策文件，对本项目的投资建设进行了全面、详细的研究分析论证，结合本项目所在地的自然条件、资源条件、基础设施条件，依据本项目总体规划方案及设想，对本项目进行可行性研究报告 的编制。 制依据、内容及范围 制范围与内容 本报告根据国家对项目可行性研究报告编制的工作范围和深度规定，依据国家、行业、地区发展的长远规划，承办单位提供的工程设计基础资料，公正、客观和科学的论证本项目建设的必要性和可行性；根据 供的相关资料，我公司有关技术人员在对本项目进行充分调查的基础上，精心编制 资有限公司 的 皮石斛原生态养 2 生养老产业园项目 可行性研究报告 。 本报告包括的主要内容：对项目的建设背景、条件进行了论述，对市场的需求进行了分析和预测，对建设规 模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、消防及安全卫生、节约能源、项目实施进度、招投标方案、投资估算和资金筹措、经济效益和社会效益等方面进行了综合性分析和评价，为项目决策提供可靠、科学的依据。 目概况 办单位概况及项目简介 资有限公司成立于 2013 年 10月，是一家以农业农展、种植铁皮石 斛 、南药为主的企业，主营 铁皮石 斛 种植、加工、销售，农业观光旅游，养生会所，养老度假村 ,会议营销，农家乐，企业拓展训练等。 本项目以种植铁皮石 斛 高级名贵养生中药为主 ,发展原生态养生、疗养、养老产业，三 期工程全部完成后，项目将成为可容纳 1000 3000 人的高质量、高标准、优质服务的模范化养生养老产业园区。本铁皮石斛原生态养生养老产业园以培植 铁皮石斛 为示范 ，以“公司基地农户”的发展模式，项目前两期工程完成后将带动项目区周边地区种植铁皮石斛1000 户，从业农民 1000 多人，辐射带动 1500 户，带动种植面积 3000 亩，每亩每年收入 40 万元左右，每亩净增收 30 万元以上。累计增收 9 亿元，户均增收 60 万元。第三期工程完成后，本项目可为 1000 3000 人养生养老提供服务，解决儋州市及周边地区养老问题，以每人每月 消费 30005000 计，本项收入将达 9600 万元左右，纳税超过 1000 万元。 3 本项目能促进农民增收致富，力争为解决儋州市养老和就业问题做出重要贡献。产业园铁皮石斛培植实行种苗统一提供，技术统一管理， 产品统一收购，统一进行初加工。本产业园区通过产业升级，开发农业观光旅游，辐射养生养老产业。 本项目依托于海南省独特而突出的地理位置优势，以适宜的自然气候等优势大力发展铁皮石斛种植及深加工业，财务盈利能力和经济效益非常显著，不仅能为当地政府带来巨大的经济发展，还能极大的促进解决项目所在地周边地区的就业问题。同时 ，随着我国逐步进入老龄化社会，我国的社会的养老压力也越来越大，而本项目依托于云月湖风景秀丽的自然风光，配套于铁皮石斛种植等农业观光旅游，项目所建设铁皮石斛文化展馆、农家乐、养生养老俱乐部等为中老年人养生、疗养、养老休闲提供了完备的硬件设施和完善的服务条件与内容。 设规划设计方案 本原生态养生养老产业园项目开发土地均为农业用地，共占地 500 亩，合 333335 本项目一期工程占地 40 亩，二期工程占地 110 亩。 一期开发工程占地 40 亩：建造钢结构连体大棚 13000植 铁皮石斛 20 亩（现已种 植 10 亩）， 20 亩用于建造办公场所（现已动工）、 铁皮石斛 文化展馆 和 铁皮石斛 组培与加工设施，并 建造一条环湖公路。 二期开发工程占地 110 亩：种植 60 亩铁皮石斛，种植 5000 株海南黄花梨和 5000 株沉香 ,发展 50 亩林下经济，建造 30 栋风情木屋和 20 栋钢 4 架结构木屋，发展农业观光及养生旅游产业，原生态的养生养老产业主要包括 “湖上摇控航海俱乐部 ”、 “环湖自行车运动训练基地 ”、 “钓鱼比赛基地 钓鱼俱乐部 ”、 “水上乐园 ”、“画家俱乐部”、企业拓展训练基地、休闲式医疗体检中心等项目及项目运营配套 辅助 设施 用房 。 本项目前两期 工程完成后将开发后续的三期工程。三期工程计划占地350 亩（中间公路后面），用于发展疗养、托老、养生、养老产业， 主要建设老年会所，服务中心，居家公寓，连排公寓等， 设计容纳 10003000人的规模 。 错误 !未找到引用源。 序号 项目 内容 备注 铁皮石斛培植基地 1 铁皮石斛种植基地 80 亩 已完成 10亩 2 铁皮石斛文化展馆 80003 铁皮石斛组培车间 20004 铁皮石斛加工中心 15005 钢结构连体大棚 50000完工 6000 老年会所 合性 7 服务中心 8 居家公寓 11080000套 /10栋 9 联排公寓 58000套 10 风情小屋 30000座 11 湖上 遥 控航海俱乐部 100012 环湖自行车运动训练基地 800套环湖公路 13 钓鱼比赛基地 钓鱼俱乐部 300014 水上乐园 8000用云月湾自然资源 15 画家俱乐部 100016 环湖公路 1 条 5 其他配套设施用房 17 中心配电所 18 消防泵房 19 锅炉房 202520 污水处理站 480合计 106200目管理与实施进度 本项目的承办单位是 资有限公司 ，由该公司具体负责项目的建设实施，确保按计划进度高质量、高标准完成项目建设。 本项目计划分三期建设完成，共需五年： 一期工程，自 2013 年 8 月开始至 2014 年 12 月底。 二期工程开始于 2015 年 1 月份，预计 2016 年 7 月底竣工。 前两期工程完成后，本项目还将继续开发第三期工程，第三期工程计划开始于 2016 年 8 月份，预计 2018 年 7 月底竣工。 目总投资与融资方案 本项目前两期工程计划总投资为 5800 万 元，其中，需要政府提供资金补助 500 万元，以保证项目顺利建设完成。具体融资方案为：一期投资800 万元，资金来源全部为自筹；二期投资 5000 万元，资金来源为企业自筹 1000 万元，申请政府资金补助 500万元，申请银行贷款 3500 万元。项目铺底流动资金 300 万元，全部流动资金 1000 万元。项目总投资计划详见下表。 表 1目总投资估算表（万元） 项目总投资估算表 6 序号 工程费用名称 投资额（万元） 备注 1 建筑工程费 2381 2 设备购置费 1470 3 安装工程费 198 4 工程建设其他费用 450 5 基本预备费 200 6 涨价预备费 100 7 建设期利息 0 8 流动资金 1000 项目总投资 5800 100% 要数据与经济技术指标 本报告经济效益以前两期工程为例分析，通过对前两期工程财务生存能力和财务盈利能力分析，得出本项 目主要数据与经济技术指标，详见表1体计算分析过程参考本可研报告第十五章项目财务评价和社会效益分析。 表 1主要数据与经济技术指标表 主要数据与经济技术指标表 序号 项目名称 单位 数据及指标 一 经济评价数据 1 营业收入 万元 5000 2 营业税金及附加 万元 64 3 项目资本金 万元 2300 4 建设投资 万元 4800 5 流动资金 万元 1000 6 利润总额 万元 1182 7 所得税 万元 312 7 二 经济评价指标 1 总投资收益率 % 2 项目资本金净利润率 % 3 项目投资回收期（所得税前） 年 4 项目投资回收期（所得税后） 年 5 项目投资财务内部收益率（所得税前） % 6 项目投资财务内部收益率（所得税后） % 7 项目投资财务净现值（ 2%）（所得税前） 万元 6106 8 项目投资财务净现值（ 0%）（所得税后） 万元 5917 论 本项目建设地理位置自然环境质量较好、基础设施可利用性强、交通便利、资源 整合充分、规划细致合理可行，可以填补儋州市养老、养生市场空白并与同类项目实行错位经营。项目建成后，资源类型丰富，利于开发多种服务项目， 经过分析、计算、论证，本项目的建设条件充分，符合儋州市产业发展的客观需求和国家优先发展产业政策，具有良好的社会和经济效益，市场前景广阔，有着良好的发展前景。 8 第二章 项目建设背景及其必要性分析 目背景 目铁皮石斛培植、加工产业 铁皮石斛是我国古文献中最早记载的药用兰科植物之一，系我国最珍贵的中药材之一，被尊列为“中华九大仙草”（铁皮石斛、天山雪莲、三两 重人参、百二十年首乌、花甲之茯苓、苁蓉、深山灵芝、海底珍珠、冬虫夏草）之首，素有“药中黄金”之美称，民间称其为“救命仙草”。 因为它的种子非常细小，没有胚乳，不含可供幼苗萌发和生长的营养成分，在自然界一般不会萌发，因此繁殖率很低。长期以来铁皮石斛药材靠野生采集，无节制的采挖造成自然资源枯竭，铁皮石斛已成为濒危的野生药材品种。 中国植物红皮书（ 1992）收藏濒危植物 398 种，其中 就 有黑节草 （石斛属） 。 由于长期无节制采挖致使天然的铁皮石斛濒临灭绝，被国际列入濒危野生植物国际贸易公约 行保护，属 世界二类保护植物。我国也将铁皮石斛列为国家二级保护濒危植物，列入国家重点保护野生植物药材物种名录、中华人民共和国珍稀濒危植物名录。 1987 年 10 月 30日国务院发布了野生药材资源保护管理条例并于 1987 年 12 月 1 日施行，这是以法律形式确定下来的第一部专业法规。 为满足我国药品和保健品市场的需求，满足人们物质生活水平不断提高的需要，国家科委已把铁皮石斛人工栽培和研究开发项目列为“八五”重点“星火”科技项目及国家级星火项目计划； 1998 年 3 月，被国家科委 9 列入国家级火炬计划项目； 2001 年 10 月，被国家 发展计划委员会列为 2001年国家高技术产业发展项目，国家经贸委将该项目列入“国家重点技术改造双高一优项目”。 用生物科技繁殖和人工栽培濒危中药材符合国家中医药产业政策，引起了国家有关部门和一些专家、院士的关注和高度重视。我国科学研究者从 20 世纪 70 年代起就对铁皮石斛的组织培养育苗和人工栽培研究做了大量工作。而科研院所与企业合作，推动了科技成果的转化和铁皮石斛产业化的形成。铁皮石斛的产业化，不仅保护和发展了这一珍稀药材品种，而且对保证药用资源的可持续利用都具有重大的意义。 目养生养老产业 1、 中国已进入了老龄化社会，老年人口增幅明显加大 2012 年老年人口数量达到 ，老龄化水平达到 2013 年老年人口数量突破 2 亿大关，达到 ，老龄化水平达到 老年人口较上年增加了 800 万，这是历史上老年人口比重增幅最大的一年。 2013年，全国总人口增加了 668 万，老年人口增量超过了总人口增量。 据预测 :从 2010 年到 2020 年，中国将平均每年增加 600 万老年人口，年均增长速度达到 大大超过总人口年均 增长速度，人口老龄化进程明显加快。到 2020 年，老年人口将 达到 。从 2021 年到2050 年是加速老龄化阶段。伴随着 20 世纪 60 年代到 70 年代中期的新中国成立后第二次生育高峰人群进入老年，中国老年人口数量开始加速增长，平均每年增加 620 万人。同时，由于总人口逐渐实现零增长并开始负 10 增长，人口老龄化将进一步加速。到 2023 年，老年人口数量将增加到 2050 年，老年人口总量将超过 4 亿。 2、海南省及儋州市老年人口增长迅速 海南目前人口老龄化程度逐年增高，养老服务需求将全面快速增长。据海南省统计局统计， 海南从 2001 年开始进入人口老龄化阶段， 2010 年老龄 化程度进一步提高。目前，海南人口老龄化程度虽然较低，但 2000年 老年人口年均增速却是全国平均水平的两倍多，且高龄化特点突出。预计未来 10 年，海南老龄化程度将超过全国平均水平、高龄化加剧，此外，尤其是来琼的 “候鸟 ”老人呈现快速增长趋势。报告显示，每年冬季在琼外地老年人最高峰达万人左右。据 统计 ， 3 年 “候鸟老人 ”高峰达 到了 80 万人左右，而 “候鸟老人 ”对医疗、家政服务等养老服务也将提出更多、更高的要求。 3、“空巢老人数量激增 2006 年，我国城乡老年人空巢比例约为 2013 年， 民政部及中国老龄委数据显示，城市老年人“空巢”家庭的比例已超过 50%，空巢化比重逐渐加大。中国独生子女政策实施至今已有 30 多年，随着第一代独生子女父母进入老年，空巢老年人数将进一步增多。过去我国是几对夫妇共同赡养一对老人，将来是一对夫妇要赡养四到八位老人，中国正全面迎来 421 家庭，时代，一对夫妻赡养四个老人和抚养一个孩子的家庭格局日益成为主流，负担极为沉重，家庭和社会的压力将越来越大。同时，当前城市化大潮下，人口流动、家庭小型化也大大冲击了家庭旧有的代际抚育功能。不少老人的子女在外地工作，没人照料，传统 的家庭赡养早已不 11 堪重负。 4、我国养老产业目前发展相对滞后养老机构服务紧俏、一床难求。 据统计， 2013 年我国各地养老机构床位总数为 270 万张左右，现有养老床位数还没有达到全国老年人数的 2%。从国际经验来看，发达国家的养老服务机构每千人拥有的床位数在 50 。在中国， 65 岁以上的老人每千人拥有的床位数不超过 。保守估计，养老机构的床位缺口数量在 300 万以上。 儋州市统计局信息中，新做的儋州老年人生活现状问卷调查结果显示，目前儋州市养老方式仍以居家养老为主，约占 其余是民办的养老院 、老人之家、托老所等和公办社会养老院的集中式养老。目前全市有各类养老机构 10 家左右，床位总数 350 张左右。专业化的长期照料服务，与老年人的需求矛盾十分突出专业服务人员和老年产品十分缺乏。 养老机构从业人员缺少培训，服务质量不高。如日本的护理师都必须通过 13 名学科的全国统考才能持证上岗，而且中国目前也缺少这样的专业护师培训学校。专业的护理人员更是奇缺。全国所有机构的护理人员仅有 20 余万人，而拿到护理证的只有 2 万多人。每年中国 6000 多万离退休人员实际购买力达到 4000 亿元人民币，然而当前市场提供的产品总价值不 足 1000 亿元。 5、解决“养老难”问题，大幅增加养老设施和服务投入已是当务之急 按中国的传统，对老人的照料义务，更多是由家庭承担，但家庭的扶养能力却几乎达到极限，不得不借助于社会机构和服务，这越发加剧了社 12 会养老服务的短缺。我国人口老龄化随之带来的养老问题已经成为亚待解决的社会问题。 目前，中国“十二五规划的 31 个专项规划中包含“基本养老服务体系建设规划”。这也是这个项目首次正式进入国家的五年规划。规划将明确中央到地方各级的财政资金投入。中央一级的资金规模在百亿元，对中、东、西部则按一定比例进行补贴。 6、异地养老、跨国养老发展迅速 异地养老、跨国养老逐步被人们接受，异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。 近年来，一些亚洲发展中国家，尤其是中国的医疗与公共基础设施不断完善，而在生活成本上又具有比较优势，一些国外的老人开始选择在这些地区度过自己的晚年生活。并且随着经济全球化的加快，在物质生活上发展中国家与发达国家已经完成了无缝对接，这种跨国养老方式正在被更多的老人所接受。 7、老年人需要高标准的养老服务 在儋州统计局做的问卷调查中，有近七成的老人同意 70 岁之后，会 13 接受集中养老形式，其中有近 40%的老人强烈表示现在就想去有档次、有条件、有规模、有人管、有安全感的社会集中养老场所。通过建设生态 健康养老产业园，可 以使老年人结识更多的同龄的朋友，交流感情，有利于老年人身心的健康发展。 目前中国集中式养老机构和居家式养老社区，其所提供的服务多数还限于生活照料层面，鲜能给予老人精神慰藉，老年群体自身蕴藏的“精神自养”的积极力量也不可忽视，“精神自养”是指老年人依凭主动进取的人生态度、通过积极有益的活动交往，实现精神的愉悦、满足和发展。这就要求老人要多交流、多活动、多学习，重建自身的价值追求和社会角色认同。 8、目前我国还缺少这样具有示范性的养老产业园 皮石斛原生态养生养老产业园将打造具有示范性，高标准的生态健康养 老产业园区。 虽然目前在中国有类似老年公寓等产品，但都缺乏标准，不是真正意义上的老年公寓。本项目将吸引国际养老产业投资，利用国际上成熟、先进的管理经验和管理机制，引进先进的硬件设施和管理。产业园区将打造一个主要为老年人居住和休闲服务的生态健康的原生态的养老养生产业园，项目完成后将成为中国功能完善、环境优美的老年社区，对发展我国的养老事业起到推动和示范作用，成为一个标准化的设施、环境、服务一流的生态示范性健康养生养老产业园区。可以为本地和周边以及周边国家的老年群体提供高标准的养老设施和服务，满足他们对高标准养 老服务的真实需求。 14 多年来儋州市以国办养老机构为主，其他形式的养老机构为辅，居家养老为基础的养老格局正在逐渐形成，各类养老机构如雨后春笋般快速发展，本项目是新的社会养老方式，是社会养老方式的一种探索，是新的社会养老形式的示范。 目建设的必要性 皮石斛产业 一直以来，石斛药材的主要来源依赖野生资源。 20 世纪 70 年代以来，石斛的需求量大增，特别是石斛夜光丸、脉络宁注射液等中成药的问世，野生石斛资源已经远远不能满足需求。由于生态环境日益恶化和过度开采，加之石斛属植物自然繁殖率低，生长缓慢，进入 盛产期年延长，产量低，致使野生石斛自然资源日趋匮乏，铁皮石斛等名贵品种已经面临灭绝的危险。铁皮石斛已成为濒危的野生药材品种，被列为国家保护的重点野生药材品种。 野生石斛资源日趋匮乏，药用价值极高，又非常名贵，普通消费者根本买不起。因此，实行人工栽培技术，大面积产业化生产成为越来越迫切的现实需求。 浙江省医学科学院在 20 世纪 80 年代率先在浙江开展了铁皮石斛试管苗工厂化生产技术研究，并把它推向实际应用，这大大促进了铁皮石斛产业化的形成。 铁皮石斛大面积种植成功，对于保护野生资源，保证药用资源的可持续利用都有重大 意义。从目前的检测结果来看，人工栽培的铁皮石斛的多 15 糖含量与野生铁皮石斛相似，完全可代替野生铁皮石斛使用。 但铁皮石斛的种植必须是采用无公害栽培技术或有机栽培技术，保证铁皮石斛安全有效，质量稳定。作为企业要做的，是降低种植成本，使铁皮石斛的价格降下来，让咱老百姓也能吃得起珍贵药材。这并不是梦想，随着大规模产业化生产，在不久的将来它将比西洋参更普遍。 本项目的提出，就是要解决野生石斛自然资源日趋匮乏，价格居高不下，普通民众消费不起，而市场需求却越来越大的问题。 生养老产业 1、本项目的实施，是社会养 老事业专业化、促进我市社会养老事业健康发展的重要举措 养老示范基地的建设是现阶段发展我国社会养老事业的重要举措，也是社会主义市场经济条件下加快发展我国社会养老事业的必由之路。当前，我国社会养老事业的主要矛盾是人民群众日益增长的养老服务需求与现有的养老服务供给严重不足之间的矛盾。社会养老服务尽管近年来得到了长足发展，但由于覆盖面小、服务内容单一，仍无法满足人民群众的基本需求。随着人民群众生活日益的提高，养老事业呼唤建立多元化的社会养老模式，期待实现专业化和社会化的有机结合，以适应养老服务事业发展的需要。为解决 这些问题，民政部提出了社会养老社会化的号召，通过近年的努力探索，积极实践，投资主体多元化、服务对象公众化、服务内容系列化、服务队伍专业化正在逐步成为现实。本项目的目标正是建设一个更加专业化的，具有示范性的老年公寓，并进一步促进我市社会养老事 16 业的健康发展。 2、本项目的实施，有利于儋州市社会养老事业的长远发展 目前我市各类养老机构总数 10 家左右，床位总数 350 张左右。全市城区床位数拥有率大体占老年人口总数的千分之一。探索一种新的社会养老模式，已经势在必行了。本项目实施后，是对社会养老事业一种新的探索，并且使本 产业园形成规模性、集约性，本项目建成后势必要拉动相关产业发展，并解决大量就业问题，使儋州市社会养老事业得到长足的发展。 3、本项目的实施，是我国养老事业巨大需求空间的需要 据统计， 2013 年老年人口数量突破 2 亿大关，达到 ，老龄化水平达到 居世界首位。上世纪 90 年代初，我国每 10 个年轻人养一个老年人，现在这一比例已经达到 3 比 1。越来越多的家庭将出现 4 个老年人、 1 对夫妇和 1 个孩子的所谓“ 4. 2. 1”格局，家庭可以为老年人提供照料的资源越来越少，老年人照料问题将更多地求助于社会。 有调查表 明， 20%的老人有入住养老院的愿望。但目前，我国现有养老院的数量仅够 老人入住。据统计， 2013 年初，全国城乡有社会养老院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等养老服务机构 8 万多个，总床位 多张，其中农村乡镇敬老院 58680 多个，总床位 前，这一数量虽有不少增加，但远不能满足老年人的需求，中国的养老事业有着巨大的发展空间。 4、本项目的实施，是发展养老服务业，关爱老年人生存与健康，是构建和谐社会的重要内容。 人的生命每一阶段应该是平等的。老年是每一个人生命中都必须经历 17 的一个阶段。老年人作为社会弱势群体的一部分，应该受到社会关爱和尊重。美国社会学家莫尼汉在其家庭与国家一书中说 :“一个民族的文明质量可以从这个民族照顾其老人的态度和方法中得到反映，而一个民族的未来可以从这个民族照顾其儿童的态度和方法中得到预测。”为此，发展养老服务业，关爱老年人、尊敬老年人、保障和照料那些不能自理的老年人，是社会进步的表现，它关系到家庭、人际乃至社会和谐、公平，是社会和谐的重要组成部分。关爱老年人、发展老年养老事业有利于深入持久地开展群众性的精神文明创建活动，促进社会的文明进步。 综上所述 ，本项目的实施是十分必要的。 目优势 皮石斛种植优势 铁皮石斛属于热带亚热带植物，性喜温暖、湿润及阴凉的环境，对生长环境要求极为苛刻，生长环境要求：湿度 80%以上，平均气温 18 21 ，1 月份平均气温 8 以上，年无霜期达到 300 天以上，年降雨量 1000南儋州的气候对铁皮石斛的生长极为适宜，我国境内，铁皮石斛只有在海南种植才能实现一年一收，而且质量兼优。 生养老产业同城市养老院的竞争优势 纵观儋州市内各个养老院，基本上都是一床难求！想入院的老人需要排队等候，通知入 住。在这种供不应求的情况下，将养老服务办出特色，更能显示出其超强的竞争力。 18 城里的老人，一生辛劳，身心从不曾真正放松过。回归自然，在空气新鲜、环境清幽的风景区里疗养，一定是每位都市老人梦寐以求的愿望！下面就具体优势作详细分析： 1、这里远离喧嚣，没有污染，吃、住、玩都是天然的。这些都是市内养老 院所无法提供的，却是老年人最喜爱的户外活动！ 2、建设费用较低，不受城市化瓶颈制约。在寸土寸金的现代城市里，建一个设施齐全的养老院，最小规模也要数千万元的投资。何况在北京这样的大都会城市里投资会更大，而儋州市云月湾风景区在目前，不仅具各相对廉价开发的优势，同时它就是老人们的最爱！ 3、本项目农业观光养生园的功能已不仅仅是养老，同时也是在疗养和度假！而市内的养老院基本上只是给老人提供了住宿和一日三餐。打麻将几乎是唯一的活动内容！ 4、运营成本大幅降低。本项目除提供护理服务，客房服务员等可廉价在全国招聘。 19 5、 收费可高可低，入住率基本不受价格影响。成本低自然支撑了低价格，这是最具竞争力的杀手铜，可使本项目农业观光养生园永远立于老年服务业的不败之地！况且为了给老人安置一个舒心快乐的环境，子女一般都会忽略价格因素！ 6、打破了传统观念的束缚。入住“农业观光养生园”与入住“养老院”是两个截然不同的概念。受中国传统社会观念的影响，做子女的如果把父母送进养老院，往往会引来非议，使得亲戚朋友不理解，甚至留下“不孝”的骂名 ;而将父母送进“养生养老度假村”则正好相反，子女不但不会招来非议，而且面上有光，绝对会得到亲朋好友的认可！ 7、经营过程简单，容易起步。一个正规的养老院，对老人的人身安全保障是很重要的，所以除了需要大量的护理人员外，还必须建立医务室，聘请专门的医生。一旦发生事故，院方还要付赔偿责任，经营风险可想而知。而本项目农业观光养生园的目标客户是生活自理的健康人为主，不存在护理不当和事故赔偿的问题几乎很小。整个经营过程，说白了就是把房子出租给客人，为他们提供客房和餐饮服务、一般性的护理、休闲、观光、度假、娱乐等。而收入，甚至会比市内养老院高出数倍！ 20 养生公寓 闲、娱乐等其他竞争优势 随着餐饮娱乐形式不断的花样翻新，“农家乐”正在席卷全国，它以其低廉的成本和实惠的服务赢得了市场的认可。而与农家乐相比，本项目农业观光养生养老产业园更加贴近自然。项目建设的 30 座样式各异、大小不一的风情小屋，适合来海南旅游度假的个人、年轻情侣、夫妇以及中老年人，每人每天只要 100，一日三餐免费供应 ;果园追逐、草 地上嬉玩，绝不会被打扰 由城市到农村，这个返璞归真的全过程，还是让游客自己慢慢去体会吧。 风情小屋 疗养、休闲 综上所述，本项目利用铁皮石斛这种独特的名贵中草药优势资源从事 21 理疗、养生、观光旅游，能够为广大的城市人群治疗慢性病和亚健康、改善身体健康状况，并为广大城市人群提供野外拓展训练场地，集疗养、休闲、训练、生活、观光、旅游、度假等于一体的综合性中医药疗养胜地，为当地建设一个独具特色的旅游观光景点，提供当地就业岗位，带动当地经济和社会发展，具有现实意义。 第三章 市场分析和社会需求预测 皮石斛产业市场分析 场前景 本项目农业观光养生园包含轻松、时尚的文化，以人为本的思想，崇尚创新的追求，强调满足人的心理需求，提供人性化的环境和服务，把物质享受和精神享受结合了起来。随着人们生活水平的提高，观光养生园无疑是在这都市闹中取静的幽雅环境。在市场化竞争和消费结构升级的新形势下，餐饮业将积极调整产业和产品结构，努力扩大餐饮消费热点，不断加强服务内涵的人性化发展，不断拓宽餐饮消费的空间和领域，以用诚信营造、用实力说一话、用行动证明为宗旨，更加便民利民，大力提倡健康消费、安全消费、绿色消费 、环保消费、科学消费、节约型消费，促进餐饮业可持续发展。随着农业技术进步、农村产业结构调整和社会经济发展的需要，这种兼顾生态、经济和社会效益协调发展的农业观光养生园模式将具有广阔的市场。 本项目农业观光养生养老产业园依托于海南省适宜种植铁皮石斛的优势，配套发展观光养生养老产业迎合了市场的需求，发展前景非常广阔。 22 品市场供应现状 长期以来，人们利用铁皮石斛都是依靠采挖收集野生资源，而野生石斛繁殖率极低，人们只采挖野生的石斛却不种植石斛，导致铁皮石斛濒危灭绝，引发其价格一涨再涨。铁皮石斛加工成干品铁 皮枫斗后，在美国、日本、韩国和东南亚等地区其价格昂贵到每公斤 1000皮枫斗在国内的销售价格也已超过每公斤 8000元人民币， 2012年广交会上与外商成交价为每公斤 3600美元，目前铁皮石斛的鲜品收购价每公斤仍在 1000元以上。 从目前的市场看，特级纯正铁皮枫斗价格在每公斤十万元人民币左右。一级枫斗价格在每公斤二到三万元人民币，且有价无货，其产量只有需求量的 可谓一克难求。 据全国中药资源普察统计，目前，整个石斛市场年需求总量在8000以每年 10%需求递增 。现在根本没有野生石斛资源，国家也明令禁止采挖，而人工种植石斛才刚刚起步，再加上其药用、保健、美容产品的开发商家逐年增加，导致几乎已无法获取到其成品进行加工，所以许多企业处于半停产或待料生产状态。 国内许多药业公司、制药厂和保健品生产厂家常年在海外高价订购铁皮石斛，一大批石斛中间商更是常年深入全球每个石斛产地收购、订购，铁皮石斛市场供应严重短缺。预计在 20 年内铁皮石斛的产量仍难以满足市场的需求。 虽然石斛的栽植条件十分苛刻，但是经过科技人员、石斛栽培者 20 23 多年的共同努力，大规模产业化生产的技术已经取得突 破和发展，人工栽培生产规模在不断扩大。目前，云南、广东等地均有石斛栽培或试验栽培。其中，主要针对保健品市场需要的铁皮石斛和云南的齿瓣石斛均有一定发展。 尽管如此，与市场需求量相比，石斛资源的濒危问题远未得到解决。调查显示，我国目前的石斛生产仍然处于起步阶段。我国目前各品种大小石斛的实际栽培面积仍然未突破 10000 亩。因为石斛不能够栽培在土壤里，必须栽培在树皮、木块、锯末等做的栽培床或者是石头上，多数需要盖温棚等，投资较大。比较标准的铁皮石斛栽培，每亩标准钢架温棚、钢架种植床、组织培养的种苗等，需要投资 20 万 元人民币以上。加上石斛种植的技术要求高，目前市场尚未完全打开等原因，发展速度还不是很快。 其中，近几年来云南铁皮石斛和齿瓣石斛的栽培面积发展相对很快，主要是气候适宜，种植的经济效益较高的原因。云南铁皮石斛种植 1 年多即可收获，鲜品价格在产出时大约为 1000 元公斤，种植得好的铁皮石斛亩产可以达到 400 多公斤以上；浙江是铁皮石斛老产区，有近 20 年的栽培历史，但种植石斛的气候条件不如云南等西南地区，其中尤以海南为最宜，海南地区种植的铁皮石斛只需要 1 年左右就能够大规模收获，鲜品价格为 1000 元左右公斤。 工和市场营销现状 石斛，特别是铁皮石斛的加工和市场，过去主要在浙江和上海一带。云南产出的石斛，大部分还由浙江的公司和商家收购后进行加工和销售。 24 这里有经济发展不平衡导致的购买力不同的原因，也有传统的加工技术和销售市场的原因，更有过去应用历史和宣传积淀的原因。 浙江和上海一带不仅经济发达，而且加工和销售市场形成有较长的历史，相关各方面多年来也下过很多功夫，比如通过媒体的宣传和广告，长期的加工技术优势，出口渠道的历史形成等。但是，随着生产地的西移，今后的加工和市场份额在云南等西部地区和海南地区，也会得到较快发展。 现在铁皮石斛业内有句话：“种植在云南，加工在浙江，消费在广东”，实际上浙江和上海应该是目前最大的销售市场，其次才是广东等沿海地区。但随着社会经济发展和人民生活水平的提高，保健意识的增强，可以断定，今后北方和内地的城市也将是石斛广阔的消费市场。 皮石斛产品当前开发水平 因为铁皮石斛卓著的保健功效，业界一致认为有非常好的发展前景。但是，由于过去石斛长期处于濒危状况，对于大多数中国人来说，很多人还不认识和了解铁皮石斛，不知道它的功效，不了解服用方法。虽然现在全国人平均拥有的铁皮石斛的数量还非 常地少，石斛显得十分珍贵，但经过一些宣传，现在有少部分人已经开始了解铁皮石斛。但是石斛药材服用不方便，相关保健品开发不够，剂型简单，价格偏高，宣传乏力等问题仍然十分突出。 石斛产品目前主要以石斛枫斗，即将茎曲绕成球状的干品销售。这是历史上石斛作为药材的一种形式。但是，随着现代生活节奏的加快，很多 25 服用的人感到服用不方便。 目前石斛生产得到发展，开发的保健品种类也较多，有石斛胶囊、石斛粉和石斛超微粉、石斛冲剂、石斛晶、石斛颗粒、石斛露、石斛茶、石斛酒等，但大多数保健品都还没有取得国家食品药品监督局的批文 。以石斛为主要原料开发的保健品看似很多，但剂型多半比较简单，还没有技术含量高、针对性较强、功效显著、价格适当、得到消费群体公认的名牌产品，销售量也不大。因此，铁皮石斛产品的开发比宣传、营销还要落后，铁皮石斛产品的开发和药用、保健价值的研究亟待提升。 皮石斛市场发展前景 石斛的消费在解放前和解放初是很大的，李时珍在本草纲目说石斛是：“处处有之，以蜀中者为甚”。但是后来随着资源的短缺，市场上已基本没有了好品种的石斛。 由于国人过去几十年基本很少应用石斛，特别是很少了解和应用铁皮石斛这样的好石斛， 对石斛的宣传、石斛产品的开发应用就显得“欠帐太久”，或者是出现了断代。当石斛这个濒危的药材经过科技人员和种植者的努力，又开始出现在市场的时候，人们对于石斛是比较陌生的。因此，要真正打开消费市场还有一个艰苦的过程。 铁皮石斛主要的消费市场过去十多年主要在我国的浙江和上海一带，现在广东是个消费量稍大的地区，北京等大城市也开始有了少量销费；港澳和东南亚地区，西方发达国家过去长期也从我国进口石斛。近些年来，随着中医药文化的传播，西方对我国石斛的消费量也在扩大。 26 我国广大的内陆地区现在还基本没有铁皮石斛的消费，主要有 四个方面的原因，一是很多人还不知道有这样的好药材，缺乏宣传，很多人不知道它的功效；二是买不到，不知道到哪里去买；三是更不知道怎么买到真正的铁皮石斛；四是用铁皮石斛开发的效果好的、食用方便的保健品还不多。 因此，市场上巨大的缺口导致铁皮石斛将有广阔的发展前景。 生养老产业市场分析 生养老产业发展现状 社会养老是政府与社会通过各种养老服务、养老企业、养老津贴等形式，对社会成员提供基本生活保障并使其生活状况不断得到改善的社会政策与社会保障。它面向全体国民，内容广泛，如国民教育养老、住宅养老、职 业养老及社会化的老年人养老、儿童养老、妇女养老、残疾人养老等。 目的是改善与提高社会成员的生活质量。社会养老在解决一部分社会成员生活保障的同时，更多的是满足社会成员的多方面的养老服务需要，是更高层次的社会保障。 经济成分、利益主体、社会组织和社会生活方式的多样化发展趋势，对推进社会养老社会化进程、加快发展社会养老事业，提供了良好的条件和机遇。经过 30 多年的改革开放，我国的经济、社会发生了深刻变化。人们的就业方式、生活方式、生活需求日趋多样化，家庭观念和家庭功能也正在发生着变化。这种新的发展趋势，对增加社会养 老设施、拓宽养老服务领域、提高养老服务水平提供了必要的条件和极好的机遇。 27 我国老龄人口的迅速增加，对积极推进社会养老社会化、加快社会养老事业发展，提供了广阔的市场和良好的前景。老龄化社会的到来，将对我国经济和社会发展产生深刻影响。 2012 年老年人口数量达到 ，老龄化水平达到 2013 年老年人口数量突破 2 亿大关，达到 ，老龄化水平达到 老年人口较上年增加了 800 万，这是历史上老年人口比重增幅最大的一年。 2013 年，全国总人口增加了 668 万，老年人口增量超过了总人口增量。 据 预测 :从 2010 年到 2020 年，中国将平均每年增加 600 万老年人口，年均增长速度达到 大大超过总人口年均 增长速度，人口老龄化进程明显加快。到 2020 年，老年人口将达到 。从 2021 年到2050 年是加速老龄化阶段。伴随着 20 世纪 60 年代到 70 年代中期的新中国成立后第二次生育高峰人群进入老年，中国老年人口数量开始加速增长，平均每年增加 620 万人。同时，由于总人口逐渐实现零增长并开始负增长，人口老龄化将进一步加速。到 2023 年，老年人口数量将增加到 2050 年，老年人口总量 将超过 4 亿。 老龄潮的到来，对我们提出了多层次、多形式的养老服务需求，提供了发展养老事业的广阔市场。尽管我国处在经济尚不发达的社会主义初级阶段，但是人口老龄化的挑战已经到来，今后几十年老年人口的增长速度将进一步加快，尤其是高龄化趋势更加明显。我国人口老龄化的这些特点必将对政治、经济和社会的发展产生深刻的影响，这就要求我们必须高度重视老龄工作，立足中国国情，加快发展为老年人服务的社会养老事业，尽快建立健全老年人服务体系。 28 生养老产业发展前景 随着人们的生活节奏不断加快，人口迁移日益频繁，家庭规模逐 步缩小，空巢家庭日益增多，特别是“四二一” (两个中年人，赡养四个老人，抚育一个孩子 )家庭结构的出现，家庭养老、育幼的压力增大，使社会养老、育幼的服务需求急剧增长，必然要求提供形式多样、内容广泛的社会化服务，这只有通过加快发展社会养老事业