某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告

某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 1 某某 老年康复中心产业园建设项目 第一章 总论 项目名称及承办单位 目名称 某某 老年康复中心产业园建设项目 目承办单位 单位名称： *老年康复中心 目拟建地点 告编制原则 究范围 （ 1）项目建设背景及必要性； （ 2）项目概况及市场分析； （ 3）项目建设条件； （ 4）节能、节水原则； （ 5）环境保护； （ 6）企业组织与劳动定员； （ 7）项目组织与实施进度； （ 8）经济与社会效益分析。 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 2 项目承办单位概况 *老年康复 中心是一家综合性质的医院，设备先进，医疗水平先进，城镇医保农合医保定点单位，地理位置优越，交通便利。*老年康复中心坚持创建 “服务好、质量好、医德好、群众满意 ”的 “三好一满意 ”医院，推出 “一医一患一诊室 ”、 “一站式 ”服务等人文服务措施，并实行严格的隐私保密制度，充分尊重病人隐私权。*老年康复中心不惜巨金引进世界目前最先进的医疗设备，拥有美国 清四维彩超、射频微创自凝刀、海扶聚焦刀、真彩电子阴道镜、红外线诊断治疗仪、体外短波热疗仪，成为永城市规模最大、类别最全、设备最好，能进行全方位诊断 和治疗各类专科疾病的医疗机构。 项目概况 目提出的理由和过程 根据国务院关于促进健康服务业发展的若干意见（国发 2013 40 号）、国务院关于加快发展养老服务业的意见（国发 201335 号）、河南省人民政府加快养老发展养老服务业的意见（豫政 201424 号）、河南省养老机构设立许可管理办法（豫民 20037 号）文件精神，解决居家养老与传统的家庭养老己面临许多问题，鼓励扶持民办卫生机构，民间资本二者相结合服务社会体系，尽快形成多元办医格局，满足群众多样化的需求，解决 困某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 3 难群体医疗难，养老难的指示精神，该项目建设，是拉动内需、改善民生的重要举措。 目定位 1、市场定位 打造芒砀周边养生胜地，休闲观光，汉文化鉴赏，企业培训，会议商务，依托观光旅游，差异化客户模式。 2、养老院功能定位 社会化养服务体系老年医疗服务体系，社会化服务体系三者的相关服务内容不能截然分开，需有机结合。无缝对接、整合中减少资源浪费，它又能保证可持续运行和商业模式，主产业链以老年保健医院、老年康复中心、姑息医院、关怀医院为主。次产业链以生活、后勤服务为主，达到生活照料、医疗救治、精神慰藉、 文化娱乐、观光旅游、康复保健，社会效益可观，该项目符合国家扶持有关政策，社会效益显著。 3、服务对象定位 本项目主要服务于芒砀山区域周边市县，徐州市（丰县南）、砀山南部，萧县西部，涡阳、亳州市北部，夏邑、虞城东部，永城市、商丘东部。纳入医疗保险、农合的 “四属 ”、 “五保 ”、 “伤残 ”人员和各类老龄需求者。此外，还专为鲁雨亭将军所属抗日战士、烈士亲属后人提供特别服务。 目建设内容和规模 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 4 1、项目建设规模 综合考虑永城市养老实际状况及省发改委文件通知，结合本项目建设用地条件和周围环境，同时考虑到资金筹措 的可能，确定本项目的建设分为两期进行，一期总用地面积约 （约 162112总建筑面积 136000提供床位数 2000 个。二期总用地面积约 （约 242000 总建筑面积 91950 2、建设内容 某某 老年康复中心产业园项目分为两期建设。一期建设内容包括养老院、 社区卫生院 、商业综合楼、宾馆和其他配套设施。二期建设内容为芒砀书院、活动中心及商业综合服务中心、幼儿园、水系、养老独栋区、广场道路和其他配套设施。具体建设内容如下： 一期建设内容： （ 1）养老院：占地 150 亩，建筑面积 86000 平方米，包括综合楼、独栋康复楼、休闲康复苑和温泉浴池。 （ 2） 社区卫生院 ：建筑面积 19000 平方米，位于项目规划区北侧， 相关 配套设施 完善 。 （ 3）商业综合楼：建筑面积约 5000 平方米，位于项目规划区中心区域。包括办公区、室内健身、超市、商业楼（含商业、餐饮、员工住宿）、老年康复中心、球场、停车场等。 （ 4）宾馆：建筑面积 23000 平方米，位于项目规划区东南角。充分利用项目区内开发的温泉进行宾馆的建设。 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 5 （ 5）其他配套设施：建筑面积约 3000 平方米。 二期建设内容： （ 1）芒砀书院： 占地面积 3150 平方米，建筑面积 1500 平方米，一层建筑。 （ 2）活动中心及商业综合服务中心：占地面积 3700 平方米，建筑面积 3600 平方米，三层建筑。 （ 3）幼儿园：占地面积 3000 平方米，建筑面积 1600 平方米，两层建筑。 （ 4）水系：占地面积 17000 平方米。 （ 5）养老独栋区：占地面积 108000 平方米，建筑面积 71250平方米。 （ 6）广场道路：建筑面积 104000 平方米。 （ 8）绿化：项目二期绿化总面积 172650 平方米，其中项目二期养老独栋区内绿化面积 65500 平方米。项目二期住宅场地内绿地率 项目二期绿地率 表 1项目建设内容一览表 项目一期建设内容 序号 项目名 称 建设内容 建筑面积（平方 米） 备注 1 养老院 综合楼 48000 养老院占地 150 亩，建筑面积86000 平方米 独栋康复楼 7000 休闲康复苑 28400 温泉浴池 2600 2 社区卫生院 19000 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 6 3 商业综合楼 5000 4 宾馆 23000 5 其他配套设施 3000 6 合计 136000 项目占地 项目二期建设内容 1 芒砀书院 1500 占地 3150 平方米，一层建筑 2 活动中心及商业综 合服务中心 3600 占地 3700 平方米，三层建筑 3 幼儿园 1600 占地 3000 平方米，两层建筑 4 水系 占地 17000 平方米 5 养老独栋区 71250 占地面积 108000 平方米，两层半建筑，容积率 内绿化面积 65500 平方米，区内绿地率 6 广场道路 14000 7 绿化 总绿化面积 172650 平方米，冷场帝率 目管理与实施 本项目开发单位为 *老年康复中 心。为做好建设项目的各项工作，公司成立项目建设领导小组，负责各项手续的办理、设计、报批与实施等工作。 投资与资金筹措 1、投资估算 项目总投资 元，其中项目一期投资 10 亿元，项目二期投资 元。总投资中固定资产投资 180600 万元，流动资金 4400万元。 其中固定资产投资包括工程费用 98000 万元，工程建设其他费用 74000 万元，基本预备费 8600 万元。 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 7 2、资金筹措 企业自筹 元，积极争取中央财政资金和地方财政配套资金。 主要技术经济指标 主要技术经 济指标一览表 指标名称 单位 数据 备注 I 技术指标 1 占地面积 亩 期 期 2 设计床位数 张 2000 3 建筑面积 平方米 136000 一期 91950 二期 济数据 1 总投资 万元 185000 2 资金筹措 万元 185000 3 经营收入 万元 137180 正常年 4 补贴收入 万元 0 正常年 5 总成本费用 万元 62144 正常年 6 利润总额 万元 71208 正常年 7 营业 税金及附加 万元 3828 正常年 8 所得税 万元 3385 正常年 9 净利润（税后利润） 万元 67824 正常年 务评价指标 1 总投资收益率 % 2 项目盈利能力分析 部投资内部收益率 % 得税前 部投资投资回收期 年 得税前 部投资财务净现值 万元 103695 所得税前 部投资内部收益率 % 得税后 部投资投资回收期 年 得税后 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 8 部投资财务净现值 万元 92701 所得税后 结论和建议 本项目作为适度普惠型福利项目，符合国家的有关政策，社会效益显著。项目建设于 豫 、皖、苏、鲁四省结合部的河南省 永城 市芒山镇 。项目建成后可吸纳芒砀山区域周边市县 5000多名老人居住、医疗保健、休闲娱乐等需要，为社会提供 1000 多个就业岗位，对更好地解决永城市及周边城市居民养老问题，进一步完善社会养老服务体系，具有重要意义。 建议项目承办单位加快前期工作，积极落实建设资金，抓好工程建设管理，尽快投入使用，发挥其应有的效益。 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 9 第二章 项目建设的背景及必要性 项目建设的背景 目前，世界各国面临一 个共同的课题：人口老龄化。所谓人口老龄化，国际上公认的定义是指社会中 60岁人口超过总人口的 10%，或 65岁人口超过总人口的 7%。 国人口老龄化现状 中国不仅是世界上人口数量最多的国家，也是老年人口数量最多的国家。 截至目前，我国 60 岁以上老年人数量已超过 2 亿人，占总人口的 同时，中国未来 20 年平均每年增 1000 万老年人，到 2050 年左右，老年人口将达到全国人口的三分之一。 我国老年人口规模呈现总量扩张、增量提速的发展态势，人口抚养负担正逐步加强。其次， 老年人口 分布不均，老龄化呈现转移趋势。众所周知，我国人口众多，各地区的经济社会发展水平差异较大，与此同时，人口老龄化发展形势也表现出明显的区域不平衡性。从地区分布来看，东部和中部地区的人口老龄化形势相对严峻，西部地区的人 口压力相对较小。从时间走势来看，东部地区人口老龄化正逐渐向中部和西部地区转移。 这说明我国已经正式进入老龄化国家， 人口老龄化对经济社会发展构成重大影响，它必然牵动 “十二五 ”的整体战略布局。规划今后 5 年的发展，这应当成为一个重要的关注点。 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 10 南省人口老龄化现状 根据河南省人口普查显示，中国人口第一大省河南自 2000 年进入老龄化以后，人口老龄化正呈逐年加深态势。河南省统计局，根据2013 年人口变动调查和全省人口与城镇化抽样调查推算，河南省2013 年年末总人口为 10601 万人，常住人口 9413 万人，常 住人口占全国总人口的 居全国第三位。 按照国际通行标准， 65 岁及以上人口占总人口的 7以上就进入人口老龄化。 2000 年，河南 65 2013 年已经超过 9。 河南省统计局发布的 2013 年河南人口发展报告显示，伴随着老年人口比重的持续上升，河南劳动适龄人口的比重在 2008 年达到最高点 后逐年回落，劳动适龄人口总量在 2009 年达到最多 6821 万人，近两年维持在 6600 万左右，并呈逐年减少态势。 大量的劳动适龄人口外出到外省务工经商，也进一步加深了河南常 住人口的老龄化程度。根据人口普查和 2013 年人口变动抽样调查数据推算， 2000 年外出人口占全省户籍人口的比重为 2013 年已经超过 20，十几年的时间外出人口激增，从目前的趋势来看，外出人口还在不断增加。 据河南省统计局分析，人口年龄结构不断老化、劳动力资源逐年减少，标志着河南省人口负担逐年增加。未来十年，河南省人口发展的基本特征是人口总量缓慢增长并逐年放缓，生育率持续保持较低水某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 11 平、人口的结构性问题将突显，老龄化进程加快、劳动力资源所占比重开始下降，如何统筹规划人口与经济社会协调发展，已经成为一个重 要课题。目前我国老龄人口超过 1 亿， 60%的老年人生活在农村，呈现出基数大、增长快、未富先老、城乡倒置、空巢老人大量增加等特点，必须迎接挑战，做好老龄工作，让广大老年人安享晚年。 目建设政策背景 1、宏观政策背景 中共中央、国务院于 2005 年 8 月发出关于加强老龄工作的决定，号召全党全社会从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作，发展老龄事业，大力营造全社会敬老养老助老风气。 决定指出，我国人口年龄结构已开始进入老龄化阶段。今后一个时期我国老年人口还将以较快速度增长。采取积极 措施，加强老龄工作，是一项重要而紧迫的战略任务。党和人民政府历来十分关心老年人。新中国建立后特别是改革开放以来，国家颁布实施了一系列维护老年人权益的法律法规和政策，加强了尊老爱幼思想教 育，初步建立了养老、医疗等社会保障制度，老年福利、卫生、文化、教育、体育等事业有了一定发展，老年人的生活水平和生活质量不断提高。老龄工作取得的进展和成绩，对推动经济建设和社会发展起到了重要作用。 老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和建设事业中他们作某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 12 出了重要贡献。满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济 建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。 决定指出，全社会都要依据中华人民共和国宪法和中华人民共和国老年人权益保障法等法律法规，切实维护和保障老年人的合法权益。要加强法制 建设，进一步完善有关维护老年人权益的法律法规，加大执法和监督力度，依法处理和打击侵犯老年人合法权益的不法行为。依法取缔伤害老年人身心健康、宣传迷 信邪说、侵害老年人合法权益的非法组织。要在全社会积极开展维护老年人合法权益的法制教育和普法工作。要健全法律援助制度，加强老年 人法律服务工作。要大 力弘扬中华民族传统美德，在全社会广泛开展敬老、养老、助老的道德教育，并与开展文明社区、文明村镇、文明家庭创建活动结合起来，在全社会树立尊重、关 心、帮助老年人的社会风尚。 决定指出，要加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能。各地要充分利用现有设施，积极兴办不同形式、不同档次的 老年福利院、老年护理院、老年公寓、托老所、养老院等，为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面的服务。各级医疗卫生机构要大力开展多种形式的老 年医疗保健服务，逐步建立起完善 的社区卫生服务机构，健全老年医疗保健服务网络，提高服务质量。各级文化、体育、广播电视等部门和工会、某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 13 妇联等群众团体要 进一步加强老年文化体育工作，发展老年文化体育事业。要建立社区老年活动中心或活动站，满足老年人的精神文化需求，丰富老年人的精神文化生活。各地要重视 发展老年教育事业，发展广播、电视、网络和函授教育，鼓励和指导社会力量按照有关规定兴办各类老年学校。要培育和发展老年消费市场，引导老年人合理消费， 满足老年人不同层次、不同类型的消费需求。 决定要求，各级人民政府要把老龄事业纳入国民经济和社会发展中 长期规划和年度计划。要高度重视社区建设，认真做好 “十二五 ”期间社区建设规划。要坚决贯彻落实党中央、国务院有关方针政策，确保城市居民最低生活保障金和离退休人员基本养老金按时足额发放，不得拖欠，并随着经济发展合理增长。要进一步完善农村 “五保 ”供养制度，提高供养水平，扩大农村敬老院的服务范围。要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。 决定最后要求，加强老龄工作，发展老龄事业，是党中央、国务院面向新世纪作出的重大决策。各级党委和人民政府要认真贯彻落实本决定精神，努力开创我国老龄事业的新局面，为实现社会主义现代化建设 的宏伟目标作出更大贡献。 国家为积极应对人口老龄化，建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系，实现党的十八大确立的 “老有所养 ”的战略目标， 根据中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要和中国老龄事业发展 “十二五 ”规某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 14 划，制定了 “社会养老服务体系建设十二五规划 ”（以下 简称规划）。 规划提出了到 2015 年底，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。每千名老年人拥有养老床位数达到 30 张。居家养老和 社区养老服务网络基本健全的建设目标。 规划文件指出：要通过新建、扩建、改建、购置等方式，因地制宜建设养老服务设施。新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案。鼓励 通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。通过设备和康复辅具产品研发、养老服务专用车配备和信息化建设，全面提升社会养老服务能力。 2、河南省养老政策 2015 年 10 月 8 日河南省政府办公厅印发养老健康产业发展示范园区 (基地 )规划建设推进计划 (以下简称计划 )。计划明确提出，力争到 2020 年，全省建成 50 60 个养老健康产业发展示范园区 (简称养老产业示范园区 )，新增养老床位 4 万 5 万张。 （ 1）养老产业示范园区各具特色 据了解，养老产业示范园区是河南省以 “居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合 ”的养老服务体系的重要内容，是由政某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 15 府引导、市场主导、社会参与，采取多种形式建设的养老服务综合体，在全省养老产业发展中具有示范引领作用。 建设养老产业示范园区要依托各地资源优势，突出特色。计划提出，在生态良好、气候宜 人、交通便利的地方，规划建设以旅游、休闲、养生为主的养老产业示范园区；在中医药资源丰富、优势明显的地方，规划建设以保健养生、医疗康复为主的养老产业示范园区；在老年人口集中、医疗资源丰富的城市或近郊，规划建设医养结合、以养老服务为主的养老产业示范园区。总之，要通过建设不同特点和各具特色的养老产业示范园区，满足老年人多元化养老服务需求。 根据计划，河南省将在示范园区内引进大型养老服务企业集团，以提升河南省养老产业建设水平。同时，鼓励房地产、金融保险、医疗养生、文化旅游等领域的企业投资养老产业，鼓励探索运用政 府和社会资本合作 (式建设一批养老产业示范园区项目，将符合条件的企业纳入养老产业基金和河南省 金支持范围，按照 “谁投资、谁受益 ”的原则，支持社会资本采取 模式，投资建设养老产业示范园区。 （ 2）养老产业示范园区建设用地优先保障 计划要求，各地要尽快做好养老产业示范园区建设规划，规划既要满足老年人的养老服务需求，又要考虑园区的可持续发展。 在优惠政策方面，河南省拟发送多种 “大礼包 ”。在用地上，计划明确提出，优先保障养老产业示范园区建设用地供应。新建养老某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 16 服务机构项目用地涉及新增建设用 地，当地政府在土地利用年度计划指标中优先安排；符合城乡建设用地增减挂钩条件的，可优先安排周转指标；对临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务的，可按照固定建筑办理建设、环评、消防等手续，对连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价。 在资金方面，河南省继续通过财政贴息等方式支持养老服务企业提高融资能力，鼓励各地研究制定以补助投资、风险补偿等方式支持养老产业示范园区建设的具体办法，支持符合条件的养老服务企业通过设立产业投资基金、发行企业债券和中小企业私募债券等多渠道筹措资金。 医养结合是养老产 业发展的新方向。计划鼓励医疗卫生资源进入养老产业示范园区，对符合相关条件、为示范园区老年人提供服务的非公立医疗机构，可与公办医疗机构享有同等待遇，并按程序及时将其纳入医保定点服务范围 ,执行与同级公立医院相同的支付政策。 计划要求强化监管，安全监管部门要依法对养老产业示范园区的生产安全事故进行调查处理。民政部门要督促和指导养老产业示范园区强化内部管理，规范服务内容。公安、卫生、食品药品监管、住房城乡建设部门要定期开展业务指导和卫生防疫、建筑安全、消防安全等方面的检查，督促养老机构落实卫生防疫、消防安全 主体责任，确保养老产业示范园区安全运营。 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 17 *老年康复中心积极投入养老事业的发展，经过大量的调查和分析后，结合永城市养老的状况，以及在各方面专家的论证后，*老年康复中心决定兴建 某某 老年康复中心产业园建设项目建设项目。 项目建设的必要性 目建设是落实 河南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见（豫政 201414 号） 的迫切需要。 河南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见（豫政201424 号）明确指出：到 2020 年，生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援等 养老服务覆盖所有居家老年人；符合标准的日间照料中心、老年人活动中心等服务设施覆盖所有城市社区， 90以上的乡镇和 60以上的农村社区建立包括居家养老服务在内的社区综合服务设施和站点；全市养老机构实现平均每千名老年人不少于 35张床位；市、县（区）分别建成 1 所政府示范性养老服务机构；养老服务信息网络建设实现市、县（区）、乡（镇、街道）、村（社区）四级互联互通， “12349”呼叫服务实现城乡全覆盖。各县（区）都要建成 1 个养老产业示范园区，达到全市新增养老床位 1 万张，推动投资主体多元化，实现居家养老、社区养 老与机构养老有机衔接，推进医养结合，满足不同层次的养老服务需求，保障和改善民生。由此可见，本项目的建设对于永城市加快养老服务建设十分必要。 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 18 项目建设是改善民生的必然要求。 加强以改善民生为重点的社会建设，要求我们把保障和改善民生，摆在工作的突出位置，大力加以推动。目前，我国有 60 岁以上的老年人口近 ，都是社会福利保障的重点对象。特别是今后一个时期，我国人口老龄化将加速发展，并呈现出增长速度快、老年人口绝对数量多、高龄老人比例高、家庭结构日益小型化和空巢化等特点。人口老龄化的快速发展，使得社 会的养老需求急剧增长，养老服务的满足程度已成为广大群众最关心、最直接、最现实的利益问题，成为衡量保障和改善民生成效的重要指标。这就要求我们必须立足中国国情，加快发展养老服务事业，尽快加强养老服务体系建设。 项目建设是满足人民群众养老需求的必由之路。 长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本困策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增 。加上独生子女政策改变着我国的家庭人口结构， “养儿防老 ”的传统养老模式已不适应现代社会发展的需要。近年来，社会越来越关注老年人的精神生活，老年大学、银发旅游也越来越火爆。关注老年人的精神生活，不能只靠子女的关怀，也要靠社会的共同努力，加大爱老敬老助老的宣传，营造一个营造尊老、敬老的某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 19 社会氛围是必要的，这也是项目的社会宗旨所在。 项目建设是促进社会稳定，解决失能、半失能老年群体养老问题的当务之急。 目前，我国城乡老年人失能、半失能率达到 19. 6%，其中城市为 14. 6%，农村已超过 20%。随着人口 老龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出。但是，由于现代社会竞争的激烈和生活节奏的加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，无暇也无力照护失能、半失能老年人，这只有通过发展社会养老服务来解决。 项目建设是对养老服务难题进行有效的探索和示范。 随着人口老龄化进程的明显加快，解决日益增长的老年照料服务难题已经成为全社会日益紧迫的任务。 某某 老年康复中心产业园建设项目建设项目能更好地为这些高龄老人、空巢老人、困难老人和所有需要照顾服务的老人提供方便、快捷、适用的各种 服务，改变了像过去完全依赖多子女轮流照顺的大家庭养老服务方式，在继承、改革和发展传统家庭养老模式的基础上，全力营造一种新型的养老服务模式，这样才能为解决绝大多数老年人的养老服务需求，做出最适用、最现实的选择，为有效应对人口老龄化严峻挑战，为破解养老服务难题起到一定的示范作用。 项目建设是构建和谐社会的具体体现。 关注老年弱势群体，妥善解决老年人养老这一日益突出的社会某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 20 问题，使老年人能够与其他人群一样共享经济发展和社会进步成果，既是构建社会主义和谐社会的重要内容。随着我国当前人口迅速老龄化的现实，我 国社会保障事业与老龄事业所面临的最突出问题是公民养老保障条件的差异悬殊，同构建社会主义和谐社会的要求相距甚远。当前建立普惠化、均等化基本养老服务体系是构建和谐社会的当务之急。 某某 老年康复中心产业园建设项目建设项目全面贯彻以人为本的科学发展观，把构建社会主义和谐社会的任务落到实处，让老年人能分享社会文明进步的成果，可以有效提高老年人的生命和生活质量，促进家庭和谐、社会和谐和代际和谐，进而推动和谐社会的建设。 目建设有利于促进河南省社会养老服务体系的建设，形成完善的养老服务体系。 根据河南省社会 养老服务体系建设规划 (20112015)，到 “十二五 ”末，河南省 60 岁以上老年人将达到 1595 万人 ,到 2020 年， 60 岁以上老年人将达到 1754 万人，占常住人口的 随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照 料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。 但是，河南省社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题，主要表现在：缺某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 21 乏统筹规划，体系建设缺乏整体 性和连 续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之 间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；国家出台的优惠政策落实不到位；服务规范、行业自律和市场监管有待加强等。统计数据显示，目前 ,河南省各类收养性养老服务机构共 3605 个，但养老床位总量不足，每千名老年人拥有的床位数约为 , 远远低于发达国家 5070 张的水平 ,也低于发展中国家 2030 张的 水平。 项目是一个专为老年人设计的民办卫生机构与民间资本相结合的老年康复中心产业园。本项目建成后，将成为永城市芒山镇具有地方特色的老年康复中心产业园，不仅解决了当地养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出的问题，也为当地的社会养老服务体系的建设，作出了很大的贡献。 目建设是扩大消费和促进就业的有效途径。 长期以来，河南省实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化， “4庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化 使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。庞大的老年人群体对照料和护理的需 求，有利于养老服务消费市场的形成。据推算， 2014 年我国老年人护理服务某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 22 和生活照料的潜在市场规模将超过 4500 亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过 500 万个。 项目建成后，预计需要各类医务人员、管理人员、服务人员等500 多人。随着项目正式运营后所带来的产业乘数效应，预计将带动千余人的就业，能够有效地缓解了当地的劳动就业的压力。 综上所述，本项目在适应人口老龄化发展，构建和谐型社会，推动永城市基本养老服务体系建设 ，建立具有良好示范性和带动性等方面具有重要意义，项目的建设是十分必要的。某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 23 第三章 市场分析 养老市场分析 老市场现状分析 1、永城市老龄化的现状和特征 据统计，永城市 65 岁以上 “空巢老人 ”达 人，占老年人口的 全市老年人口家庭中，有将近二分之一没有家庭成员照顾，这表明需要社会关照的老年家庭数量庞大，成为不容忽视的社会问题。 “空巢老人 ”中女性多于男性。调查显示， “空巢老人 ”人，占 “空巢老人 ”的 女性 “空巢老人 ”女性 “空巢老人 ”中独居的比例远高于男性。此外，独自一人居住的有 人，占全市 “空巢老人 ”的 老夫妇俩共同居住的有 人，占 从家庭规模情况看， 2014 年永城市户均人口 ，比 2010的 低 ，家庭规模进一步缩小。家庭人口规模的缩小，导致家庭直接赡养能力减弱，从而使养老压力向社会养老转移。 目前永城市养老机构和养老床位均以公办为主，全市 247 家养老机构中，社会养老仅有 37 家，占全市的比重为 全市 29112张养老床位中，社会养老机构 床位为 7110 张，由于社会大众对养老服务业的认识还不到位， “家庭养老 ”的某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 24 模式仍深入人心，养老服务业仍被认为是劳动强度大、从业层次不高的产业，造成养老产业从业人员待遇不高，养老服务专业人员缺乏。 2、永城市养老服务业存在的问题 近几年，永城市养老服务业虽然有一定的发展，但是由于思想认识、政策环境、管理体制等方面的原因，社会化养老服务还存在诸多问题及薄弱环节。 （ 1）对老龄工作宣传不够，缺少常设机构。社会各界对老龄工作缺乏必要的了解，一些政府官员对老龄工作认识不到位，还没有把老龄工作摆 上重要议事日程。 （ 2）养老机构发展不均衡，满足不了需求。永城市养老机构的发展处于滞后状态，无论从数量到服务质量都很难令人满意。社会养老机构发展很不均衡，存在资金、政策等瓶颈的制约。一方面有些机构基础条件差，服务质量上不去，导致床位闲置，经营困难；另一方面很多老年人苦于没有合适的地方安度晚年。 （ 3）优惠政策没有得到很好的落实。部分养老机构没能享受到有关优惠政策。有的按照商业、企业的标准缴纳水电费。尤其是燃气费标准方面，有关单位拒绝执行国家的相关政策，提出只有市政府发改委部门出台文件才能执行。用地、建房以及 税收等方面也存在着优惠政策不落实的问题。 （ 4）养老服务属于微利产业，服务人员需要加强培训。由于永某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 25 城市居民整体收入水平不高，故养老机构大多收费标准低廉，致使一些养老机构压缩经营成本，减少服务人员，降低工资待遇。造成有知识、有能力的不愿参与养老服务行业。社会养老服务人员整体素质不高，大多数是下岗女工或农民工。她们没有经过专业岗位的技术培训，缺乏基本的医疗护理知识，容易产生服务质量纠纷和事故。 （ 5）医疗服务配套不到位。大多数养老机构没有配备医疗护理、康复保健等方面的专业人员，即使有医务室也难于应对老年病、慢性 病的日常治疗和康复工作，不能满足老人的就医需求。社会医疗保险等制度尚未完全与养老机构服务衔接，入住老年人普遍存在医药费报销难的问题。 （ 6）社会组织力量在养老领域比较薄弱。永城市老龄事业总体上仍滞后于人口老龄化的要求和经济社会的发展。社会保障制度不够完善，老年设施、产品、服务短缺，老年人精神文化生活不够丰富，侵犯老年人合法权益的现象时有发生。 老市场需求分析 1、养老思想观念的转变 随着子女异地就学、异地工作现象的普遍化，城市和农村的空巢老人越来越多。许多空巢老人随着年龄的增长，感到独立生活较为 吃力或生活部分不能自理时，会产生入住养老设施的想法，以便能获得及时的护理，并在突发疾病时得到医疗援助。另外，在与子女分开居住的老年夫妇中，一方去世、另一方失去生活上的照应时，某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 26 也会促使老人产生 “老伴儿不在了，一个人没意思，不如去养老机构 ”的想法。 2、 养老生活品质要求的提高 随着思想观念的转变和消费水平的提高，健康老人认为，入住养老机构是一种开展新生活、享受生活的体验。 随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后 如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着 “桃花源 ”式的田园生活，颐养天年。 3、永城市养老市场需求巨大 老年群体虽然是 “夕阳人群 ”，养老产业却是 “朝阳产业 ”。养老产业不仅指养老机构、生活照料，还包括服装、医疗、保健等多个方面。每到周末，一些养生机构就开始向老人宣传养生保健常识，推销各种各样的保健食品、药品。老人因缺乏了解而上当受骗的消息不断见诸报端，这从侧面显示养老市场的迫切需求。 在需求极大的同时，不同消费水平、各种服务类型的养老服务机构严重缺乏。在这种情况下，多层次养老机构 的进入有着巨大的发展空间。 老市场前景分析 随着中央、省、市关于加快发展养老服务业的相关法规的出台，对养老机构的利好信息越来越多： “医养相结合 ”将成养老服务新模某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 27 式，政府托底特殊困难失独老人等群体，更多信贷资金和社会资金投向养老服务业， 10 张床位就可以办养老机构，新建小区必须配置养老设施，营利性养老院也可享多项优惠政策。在这样的大环境下，结合永城市本身优势，发展养老产业前景将更加广阔。 目市场优势分析 1、国家政策利于项目建设 近年来，中央更加重视发展养老服务业。党的十八报告提出 “积极 应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业 ”。去年国家颁布施行了中华人民共和国老年人权益保障法国务院关于加快发展养老服务业的若干意见，民政部发布养老机构设立许可办法和养老机构管理办法，规范养老机构的设立和管理。今年，河南省出台了河南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见。永城市有关政策也正在陆续出台。市委、市政府将养老服务业发展纳入经济和社会发展规划，加大政策扶持和资金投入，加快养老服务体系建设，养老服务业不断取得长足发展。 国务院出台的政策明确规定，制定城市总体规划、控制性详细规划时， 必须按照人均用地不少于 方米的标准，分区分级规划设置养老服务设施；凡新建城区和新建居住（小）区，要按标准要求配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用；凡老城区和已建成居住（小）区无养老服务设施或现有设施没有达到规划和建设指标要求的，要限期通过购置、某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 28 置换、租赁等方式开辟养老服务设施，不得挪作他用。相信在不久之后，永城市的在建和规划建设居住（小）区都将落实这一政策要求，避免居住（小）区无法建设养老服务设施。 2、永城市政策有利于项目建设 2015 年 永城市出台了关于加快发展 养老服务业的实施意见(以下简称意见 )，进一步建立健全永城市社会养老服务发展机制，提升养老服务整体水平，推进养老服务业发展。 意见指出，永城市养老服务业发展将以不断满足老年人日益增长的养老服务需求为目标，坚持 “政府主导、政策扶持、多方参与、统筹规划 ”的总体思路，通过加快推进居家养老服务、发展社区养老服务、发展养老服务机构、壮大养老服务产业、健全服务网络、因地制宜建设特色养老产业示范园区等措施和手段，使我市城乡社区居家养老服务体系更加健全，老年人的生活照料、家政服务、医疗康复、文化娱乐等服务有效开展， 逐步建立完善以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系。 3、地理区域优势利于项目建设 该项目选址芒山旅游开发区，服务对象幅射周边四省六县、市周边结合部中心，北边丰、砀南部，东边徐州市、萧县西部、淮北西部，南边永、亳、涡北部，西边商邱夏邑、虞城东部，老年人源充足。 4、交通便利优势利于项目建设 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 29 该项目选址处在郑、徐髙铁永城站南，济祁高速出口南，连霍高速永城出口北（都相距 1、 2 公里）。西依京九，东傍京沪髙鉄，北枕陇海，距徐州观音堂机场、日照、连云港两港口 2 个小时行程优势，现巳获国家发改委 批复 “阜阳至淮北徐州将修城际鉄路 ”路经永城南，这条鉄站的修建将为淮海经济区核心区建立 “小时城际网 ”提供坚实保障。 整体部局充分开发利用芒砀山两汉文化资源、旅游资源、地热矿泉水资源，与医养有机结合，该宗地符合芒山镇土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地复垦理念（该宗地原是采石场、荒山废弃林地。最大优势不需占用可耕地、更没有拆迁移民安置任务）也符合芒山旅游规划综合开发理念。 温泉养生市场分析 温泉养生是中国养生文化的一部分，早在五千年前的 “神农 ”时代，人们就开始了对 温泉的认识与利用。人们所熟知的秦始皇建骊山汤、唐太宗撰温泉铭、杨贵妃浴华清池、康熙及乾隆赋题温泉诗，都记载了温泉在古人养生生活中的地位与影响。温泉水含有丰富的矿物质和微量元素，温泉养生不仅是温泉沐汤的养生，而且还有调理、膳食等内容，调养全面，功效显著。其对人体的皮肤、血液、神经有诸多益处，能治疗多种疾病。 改革开放之后，随着经济的发展及人民生活的富足，旅游休闲某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 30 的热潮悄然兴起，在此背景下，温泉养生行业提出温泉 “是休闲不是疗养 ”的口号，大力开发温泉旅游休闲产品和服务，掀起了温泉旅游休闲开发的热潮，开创和引领 了一个行业。于是，温泉与美食、住宿、运动、娱乐、购物等相结合，成为了中国旅游的一项综合性大产业。近年来随着人们对健康养生游的需求日趋上升，不少人会选择错峰出游的市民已经开始预订温泉游，给温泉养生行业带来了很大的市场需求空间。郑州大型的温泉旅游项目稀少，有相当不少的市民跑到许昌温泉，而在郑州的东南面也就没有兴建大的温泉旅游项目。当地的政府部门也意识到了这个问题，已规划了潮州生态休闲中心，郑州市金阳光生态农业示范园已被列入建设重点项目，市场前景广阔。 市场风险分析 市场就像天气一样瞬息万变，从而表现出 市场风险种类繁多、形成原因复杂的特征。具体如可预见或不可预见、可消弭或不可抵抗、长期的或短暂的、主观的或客观的等等，但总的可根据风险形成的原因分为外部风险和内部风险两大类。 外部风险：其一是不可预见、不可抵抗或难以消弭的风险包括天灾人祸、国家政策变化、经济萧条等；其二是可预见、可消弭或可防范的风险包括竞争对手增加及其不正当竞争等。 内部风险：由企业内部原因而造成市场风险的因素主要包括服务质量差、服务定位不准、市场切入时机不佳、营销策略不当或措某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 31 施不力、企业决策失误或管理不善等。 从市场风险形成的原因可以看出， 外部风险是客观存在的、内部风险是主观造成的，因此，市场风险的防范首先要从企业内部做起，只有把内部风险彻底避免、消除或降之最低、才可以有力、有效地抵抗、消弭及防范外部风险。 综上可知， 本项目因其特殊性并无太大的竞争压力，项目整体风险小。 公司只要建立起科学、规范的运行机制，就可以把风险降至最低。 市场风险规避 为了避免风险的发生，或者将风险控制在最小的范围内，归纳起来有三条： 一是不畏风险，敢冒风险行事，但会得到很多机会。 二是干脆回避风险，绝不干有风险的事，但会丧失很多机会； 三是客观地面对风险，采 取相应的风险对策，设法采取措施以降低、规避、分散或防范风险。 市场风险对策： （ 1）前期做好市场需求的调查，减少项目运营的盲目性。加强企业推广力度，突出项目的特色，以医养结合为宣传主线，增强 某某 来年康复中心产业园的认知度。 （ 2）建立科学、实时、准确的成本核算系统和统计分析系统，满足经营分析、绩效考核和管理决策的需要。 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 32 （ 3）走差异化竞争路线，分析项目内容与竞争对手之间的差异，放大优势、采取措施弥补劣势，拓展思路，走差异化竞争之路。 （ 4）合理制定价格。充分考虑市场状况，制定合适的价格区间，及时调整，不断更 新观念，增强企业适应市场竞争的能力。 （ 5）关注市场动向，及时收集游客意见，坚持创新，不断对服务内容进行改造与优化，紧跟行业发展方向。 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究