义乌黎明湖别墅策划书

1 义乌黎明湖别墅策划书 第一章 项目前言 义乌南都黎明湖别墅是由浙江南都房产集团有限公司和义乌市第二住宅开发有限公司共同投资开发建设的项目。自 2001 年 9 月合作双方初步接洽后，经周密协商于 2001 年底成立义乌市南都房地产开发有限公司进行黎明湖别墅项目的开发建设。 项目在义乌市具有极强的山水景观资源优势，依托于义乌市第二住宅开发有限公司的当地知名度和浙江南都房产集团有限公司的品牌效应，进行义乌顶级别墅项目的开发。整个义乌纯独立别墅，吸取南都房产在杭州已开发的城市别墅 南都林语别墅的成功经验，和正在开 发的世界上公认的两大极品别墅之一的西湖高尔夫别墅的先进开发模式的设计理念，共同铸成义乌乃至华东地区的极品别墅，努力与世界顶级别墅开发相并轨。以此不断提升义乌成功人士档次和质量，促进义乌房地产市场的进一步成熟健康发展，树立南都房产异地别墅开发品牌全新形象。 本着这一开发思路，义乌市南都房地产开发有限公司相关部门对义乌房地产市场，特别是义乌别墅市场供求现状进行了细致的调研，并依据以往的开发经验和对本地块的认识，拟出此份义乌黎明湖别墅项目策划书。 2 第二章 义乌市场概况 本章目录 一、义乌市概况 （一） 地 理位置分析 （二） 行政区域划分及人口分布情况分析 （三） 经济发展状况分析 （四） 义乌人文调研 二义乌市房地产市场概况 （一）义乌房地产业的发展现状 （二）义乌市房地产发展历史 （三）义乌市房地产市场的基本特点 三当前义乌主要竞争楼盘调研 3 第二章、 义乌市场概况 一、 义乌市场概况 1、 地理位置分析： 义乌位于浙江中部，北距省城杭州 108 千米 ， 地处金衢盆地东缘 ，东经 11949 17，北纬 29 02 13 33 40。属亚热带季风气候区，年平均温度 17 摄氏度上下，极端最高温度 氏度，极端最低气温 7 摄氏度。年降水量在 1100米之间。年平均日照时数约 1230 小时，居本省前列。无霜期 243 天左右。气候适合多种农作物生长，为我国糖蔗盛产区北缘。 东与东阳市相邻，南和永康市、武义县相连，西与金华县、兰溪市接壤，北同浦江县、诸暨市交界。以丘陵为主，东、南、北三面环山，地势自东北向西南缓降，构成一个南北长、东西短的长廊式盆地。南部与永康市交界的大寒尖，海拔 ，为全市最高峰，北部大陈江边的瓦窑头，海拔 ，为全市最低点。境内山地、丘陵、平原呈阶梯状分布。 东北部的大山海拔 ，南部的大寒尖海拔 ，西部的鹅毛尖海拔 ，这三座山成三足鼎立之势耸立在市域边界。中部为义乌江、大陈江、洪巡溪冲积而成的河谷平原。 2、 行政区域划分及人口分布情况分析： 全市辖 15 个镇个乡，共 792 个村委会、 55 个居委会，计 17 个自然镇、1397 个自然村。总面积 方公里（其中城市建城区面积 15 平方公里），人口 65 万，境内气候宜人，雨量充沛。 3、 经济发展状况分析： 义乌历史悠久，早在新石器时代就已有人类活动。夏商时为 “天下九州 ”之一的扬州属地；东 周时先越后楚；秦王嬴政二十五年（公元前 222 年）始置乌伤县，当时县境就是现今金华市范围加上丽水、台州的一部分，唐武德七年（公 4 元 624 年）改称义乌县。 早在清朝乾隆年间，义乌农民就开始了 “鸡毛换糖 ”的经商活动。党的十一届三中全会后，在改革开放政策的指引下，义乌历届党委、政府从义乌人多地少、资源缺乏，但群众经商意识强，交通相对便利的实际情况出发，提出并实施了 “兴商建市 ”的发展战略，大力培育以小商品市场为龙头的商品市场体系。特别是近年来， 义乌 加快市场布局和结构的调整，改善市场硬件设施，大力推进市场功能创新，积极 发展连锁配送、商业代理等现代经营手段和交易方式，商贸业竞争力不断增强，从而推动了整个义乌经济和社会的繁荣。 商业发达，市场繁荣。义乌小商品市场以价格低、品种全、信息灵、守信誉的经济特色，小、多、快、新的特点招来四方客商。目前，义乌市小商品市场总营业面积 50 余万平方米，正式摊位 26000 个，分为篁园路小商品市场，针织市场，宾王服装、副食、纺织品市场，电器市场和室内用品文化市场等 5 个场点。市场年成交额近 200 亿元，连续六年名列全国集贸市场之首，连续 7 年被评为全国 “ 文明集贸市场 ” 。除以上 5 个场点外，还有名列浙中地 区之首的农贸城、物资市场、生产资料市场、木材市场、联托运市场等。市场的崛起，给义乌工业和个体经济发展创造了得天独厚的优势。全市有工业企业 14000 家，其中服装、什织、印刷、饰品、拉链、毛纺、玩具、钥匙胚等八大行业，走在全国、全省同行的前列。 1998 年工业总产值达 元，农民人均纯收入 4573 元。 1995 年挤身 “ 中国经济百强县市 ” 行列，位居第 47 位，人均国内生产总值，列浙江省第一位。 1995 年进入 “ 浙江省首批小康县（市） ” 行列。 市场的崛起，加速了义乌现代化城市的进程。市区面积从 1984 年的 米扩展到了 方千米，人口 20 万左右。连年来，大量地进行城市基础设施建设，一个文明、整洁、美丽的中等城市框架已经形成。 从 1982 年 9 月在全国率先开放城乡市场以来，义乌市场经过 19 年的精心培育和建设，已初步形成了一个以小商品市场为龙头，农贸城、物资市场、室内用品市场、文化市场等 10 多个专业市场和 30 多条专业街为依托，运输、产权、金融、技术、劳动力等要素市场为支撑，国外、市外分市场相呼应的市场体系，使义乌逐步成为国际上有一定知名度的小商品都会。 5 1995 年被评为全国综合百强（县）市第 47 位，同年被列为 浙江省唯一的全国综合改革试点县（市）。 确定了把义乌建设成为 50 万以上人口大城市和现代化商贸名城的宏伟目标，并提出了城市化的阶段性目标，即到 2005 年，建成中心城区 50 万以上人口，建成区 50 平方公里以上的大城市。同时构建了以城区为中心，佛堂、苏溪、上溪三个副中心为组群网络化、组团式的城镇发展体系。目前，义乌市中心城区建成区面积 方公里，人口 36 万，城市化水平达45%，在浙江省城镇发展体系中，义乌与绍兴、嘉兴、湖州等一些地级市一起被确定为浙江省二级经济中心城市。义乌地理位置优越，交通便利，已初步形成了公、铁、空立体化交通网络； 4c 级机场开通了义乌至北京、广州、汕头、潍坊、深圳等 10 多条航线；铁路浙赣线和杭金公路横穿义乌，新建汽车客运中心日发车 1300 多班次，直达省内外近百个大中城市；南、北联托运市场货物运输直达全国 160 多个大中城市。 义金高等级公路、杭金线新线工程义乌段相继竣工通车，杭金衢高速公路义乌段也即将建成。 其它基础设施建设日臻完善。截止 1996 年底，国际程控电话装机容量突破10 万门，全市城乡一步到位实现代表目前通讯新技术的电话交换程控化、传输数字化。负载量 220留雅变电所即将投入使用； 年供水能力 2000 多万方的八都水库引水工程的完成，将大大提高城市居民的饮水质量。 义乌三产结构对比图 996年 2 0 0 0 年 第一产业第二产业第三产业 6 0200000400000600000800000100000012000001996年 1997年 1998年 1999年 2000年义乌国内生产总值0500001000001500002000002500003000003500004000004500001996年1997年1998年19999年2000年全社会固定资产投资完成额4、义乌人文调研： 义乌的发家之道： 义乌地处丘陵，四周多山，山水所锺，民性淳朴勇悍，忠贞坚强，出过宋时宗泽等，戚继光曾对义乌兵有“民朴且勇，可偕成功”之称，但因地少而瘠，人众蓄寡等原因，长期形成了勤劳成性，除经营土地外，于 农闲时，多兼营副业，以富收入，鸡毛换糖的拨浪鼓一族由此形成，并逐渐形成势头，同时义乌也有很多集会的形式助长了这一行业领域，如开初的庙会，到后期的逢年过节每月两次的集会，一直延续到现在的小商品市场的形成，从中对于我们别墅项目而言，虽然消费群的表象心理是价格不是问题，但从义乌人长期形成的勤俭心理来看，价格上去了，产品本身价值也必须是相应提升，我们本身的优势可以让我们做成义乌最顶级的别墅项目，也可以做成义乌价格最高的别墅项目，同时我们的营销接 7 待、市场推广、工程质量、建筑设计、物业管理等全方位做到义乌的极品，那么我 们我们才能真正造出受市场满意的房子，也只有这样，开发商才真正留下无愧于这座城市、无愧于历史、无愧于消费者的建筑产品。 义乌的族群居心理： 以前的义乌人大多娶族而居，每一自然村，基本上为同出一源，甚至附近村落也一脉相承，其形成虽序有先后，而聚居则为一致，并皆以世代相近，血缘较亲，村中偶有一二异姓，标称“客姓”，也是低人一等，此姓之表现现在仍有叫明显痕迹，如本项目边的“东山头村”，义乌人的地名取法也常以村落的地形、山川、建筑等作为区别，如岭背，东山头等。 族群居心理延续到现在仍继续存在者，只是略有变动，将原来 的仅限与同姓的亲戚延伸为亲戚、同学、朋友圈子，因此义乌人买房（包括在杭州等异地买房时也一样）时也有类似的心理，希望能与更多的亲戚朋友居住在一起，最好是一个单元、一个组团，对于我们项目而言也是一样，预计将会有很多组团的购买者都为彼此十分熟悉的认识购买，同样的这一心理对日后项目产品推广也十分有作用，同时也可以延伸到为什么义乌人会有 80%左右的别墅客户群希望父母能和自己住在一起（包括部分不希望长住，但至少预留住房等），因此义乌别墅的消费面积总体偏大也不值一怪。 义乌的互助心理： 义乌人的互助心理与义乌人的族群居 心理比较接近，彼此为了居住在一起，希望熟悉、信任的人（古代时候只能圈限于同族人）居住在一起，希望彼此能有个照顾，这种心理发展到后期即小商品市场前身时被更有侧重地发扬光大，如谷会（一种相互资助粮食的组织）、桥会（一种过往江桥的交通性互助的公益性组织）、育婴会、义济会、民间借贷等，特别是民间借贷，亲友邻居，因一时窘迫，互通有无，成为习惯，与一般区域居民的向政府部门、向富家借高利贷有很大区别，而这一习惯对于义乌人的从家境较差、仅有勤劳的基础出发，通过民间传统借贷，逐步开始从事小商品前期的“拨浪鼓”之路，只到小商品 市场，整个发家过程受这一可信的、传统的民间借贷有很大的影响和推动作用，也是义乌能形成 8 全国都可能建立、而仅有义乌才能建立的全国最大低资金含量、低技术含量的中国小商品城的一个重要原因。 此一心理只要正确引导，那么整个别墅项目内的销售思路可采纳一定程度上的组团销售策略。 义乌的方言： 义乌的方言非常复杂，比一般的吴方言复杂，在义乌方言里保存了许多古代百越语言的底层，汉代末年后，中原人一批有一批迁移义乌与本地人杂居，中原汉语不断地影响着当地人说的越语，从而逐渐形成了独特的义乌话，而义乌人向来族居，不同姓族间彼此交 流较少，加上义乌本身丘陵地带，山川溪流阻挡了人们更大的交流，因此只到今天仍存在的一个独特的现象是，义乌有较为同意的义乌方言，但往往是以方圆 10 公里为单位语言上极为相近，而换一 10 公里区域，语言又有较大的区别，从传统上来说，也是造成消费者交往圈子有较大的地域性限制。 对于企划推广的借鉴是，我们在舆论推广中需要顾及不同群体所造成的传达盲点，需要多角度、多乡镇进行传达，才能更好地达到我们的推广目的。 义乌的民性强悍心理： 这里特别要强调的两点是，义乌人的“喜好娱乐、爱习拳棒”和“民性强悍、宁折勿弯”这两大传统心 理，这对于义乌能形成义乌人自己控制的托运市场，且不断开拓到异地专业市场的带有一定武力性质的暴利型托运行业有重要的影响，原本强身健体兼作防身的武术传统和居民自身的强悍心理相结合，加上小商品市场的挈机，才可能形成今天托运行业的背景，而托运行业主本身也是我司别墅项目的重要客户类别。 二、 义乌市房地产市场概况 1、义乌房地产业的发展现状 义乌市房地产业经过几年的不断发展壮大，现有房地产企业共 26 家（截止至 2000 年 9 月）。其中，二级资质企业 2 家，三级资质企业 14 家，四级资 9 质企业 4 家，暂 定四级资质企业 5 家，五级资质企业 1 家。 1999 年全市各房地产企业完成投资共 17979 万元，完成开发土地面积 6380购置土地面积 28068工房屋住宅套数合计 1183 套 , 施工房屋面积 393891工房屋面积 171930商品房实际销售面积 168415预售面积 130949可以说，义乌房地产业的发展势头良好，房地产市场呈现出一种产销两旺的可喜局面。0100000200000300000400000500000A B C 本年完成开发土地面 积；（单位：平方米） B 正在开发的土地面积； C 待开发的土地面积； D 本年购置土地面积。 现有房地产企业共 26 家（截止至 2000 年 9 月） 基本介绍如下： (1) 中国小商品城房地产开发公司，二级企业，注册资本 2000 万元，法定代表人杨大良。公司成立于 1993 年 3 月，现有职称专业人员 21 人，中级以上 12 人，近三年完成总投资 21333 万元，竣工面积 m 2 。联系电话： 5544906 (2) 义乌市第二住宅开发公司，二级企业 ，注册资本 元，法定代表人楼仁智。公司成立于 1984 年 7 月，现有职称专业人员 32 人，中级以上 12 人，近三年完成总投资 9500 万元，竣工面积 m 2 。联系电话： 5524174 (3) 义乌市通达房地产开发有限公司，三级企业，注册资本 660 万元， 10 法定代表人张介泉。公司成立于 1994 年 1 月，现有职称专业人员 12 人，中级以上 6 人，近三年完成总投资 5580 万元，竣工面积 m 2 。联系电话： 5535356 (4) 义乌市万厦房地产开发有限公司，三级企业，注册资本 1000 万元，法定代表人骆有才。公司成立于 1995 年 5 月，现有职称专业人员 13 人，中级以上 6 人，近三年完成总投资 3895 万元，竣工面积 m 2 。联系电话： 5320888 (5) 义乌市白天鹅房地产开发有限公司，三级企业，注册资本 1000 万元，法定代表人余汉平。公司成立于 1995 年 6 月，现有职称专业人员 20 人，中级以上 8 人，近三年完成总投资 7458 万元，竣工面积 m 2 。联系电话： 5532777 (6) 义乌市南方房地产开发有限公司 , 三级企业 , 注册资本 1018 万元 , 法定代表人王安。公司成立于 1994 年 4 月，现有职称专业人员 12 人 , 中级以上 5 人，近三年完成总投资 2100 万元，竣工面积 m 2 。联系电话： 5715885 (7) 义乌市通利房地产开发有限公司，三级企业，注册资本 1000 万元，法定代表人金子清。公司成立于 1993 年 3 月，现有职称专业人员 14 人，中级以上 6 人 ，近三年完成总投资 2011 万元，竣工面积 m 2 。联系电话： 5524668 (8) 义乌市雪峰房地产开发公司，三级企业，注册资本 1000 万元，法定代表人童四鹤。公司成立于 1995 年 4 月，现有职称专业人员 12 人，中级以上 8 人，近三年完成 总投资 4700 万元 , 竣工面积 m 2 。联系电话： 5310923 (9) 义乌市东太房地产开发有限公司，三级企业，注册资本 1000 万元，法定代表人黄允松。公司成立于 1993 年 7 月 ，现有职称专业人员 12 人 , 中级以上 6 人 , 近三年完成总投资 951 万元 , 竣工面积 m 2 。联系电话： 5551930 (10) 义乌市城市建设开发公司，三级企业，注册资本 1000 万元，法定代表人朱胜。公司成立于 1993 年 4 月，现有职称专业人员 18 人 , 中级 11 以上 9 人 , 近三年完成总投资 16885 万元，竣工面积 m 2 。联系电话： 5329685 (11) 义乌市朝阳房地产开发有限公司，三级企业，注册资本 1009 万元，法定代表人黄国宝。公司成立于 1993 年 3 月，现有职称专业人员 16 人，中级以上 10 人，近三年完成总投资 6237 万元，竣工面积 m 2 。联系电话： 5365804 (12) 义乌市建筑房地产开发有限公司，三级企业，注册资本 1000 万元，法定代表人黄允献。公司成立于 1992 年 11 月，现有职称专业人员 12 人，中级以上 8 人，近三年完成总投资 3080 万元，竣工面积 m 2 。联系电话： 5531888 (13) 义乌市房地产开发经营公司，三级企业，注册资本 1000 万元，法定代表人刘虎。公司成立于 1994 年 11 月，现有职称专业人员 17 人，中级以上 7 人，近三年完成总投资 1585 万元，竣工面积 m 2 。联系电话： 5427000 (14) 义乌市民安房地产开发有限公司，三级企业，注册资本 1000 万元，法定代表人项美英。公司成立于 1994 年 2 月，现有职称专业人员 13 人，中级以上 6 人，近三年完成总投资 3150 万元，竣工面积 m 2 。联系电话： 5313786 (15) 义乌市房地产综合开发总公司，三级企业，注册资本 1000 万元，法定代表人宗桂文。公司成立于 1994 年 7 月，现有职称专业人员 23 人，中级以上 14 人，近三年完成总投资 2354 万元 , 竣工面积 m 2 。联系电话： 5427082 (16) 义乌市正华房地产开发公司，三级企业，注册资本 1000 万元，法定代表人楼正武。公司成立于 1994 年 7 月，现有职称专业人员 13 人 , 中级以上 6 人，近三年完成总投 资 2410 万元，竣工面积 m 2 。联系电话： 5545558 (17) 义乌市建设工程开发公司，四级企业，注册资本 800 万元，法定代表人杨剑锋。公司成立于 1993 年 11 月，现有职称专业人员 10 人，中级以上 5 人，近三年完成总投资 226 万元，竣工面积 m 2 。联系 12 电话： 5428017 (18) 义乌市百姓房地产开发有限公司，四级企业，注册资本 1000 万元，法定代表人王公正。公司成立于 1994 年 7 月，现有职称专业人员 10 人，中级以上 6 人 , 近三年完成总投资 6050 万元 , 竣工面积 m 2 。联系电话： 5459388 (19) 义乌市申义房地产开发有限公司，四级企业，注册资本 500 万元，法定代表人陈彤生。公司成立于 1995 年 6 月，现有职称专业人员 8 人，中级以上 4 人 , 近三年完成总投资 10000 万元 , 竣工面积 m 2 。联系电话： 5544499 (20) 义乌市城东房地产开发有限公司，四级企业，注册资本 500 万元，法定代表人金 洪海。公司成立于 1993 年 3 月，现有职称专业人员 6 人，中级以上 5 人，近三年完成总投资 2555 万元 , 竣工面积 m 2 。联系电话： 5365079 (21) 义乌市农贸城房地产开发有限公司，暂定四级企业，注册资本 500 万元，法定代表人王攸。公司成立于 1999 年 9 月，现有职称专业人员 4 人，中级以上 1 人，联系电话： 5432588 (22) 义乌市新时代房地产开发有限公司，暂定四级企业，注册资本 500 万元，法定代表人潘萍。公司成立于 1999 年 5 月，现有职称专业人员 11 人，中级以上 6 人，联系电话： 5551698 (23) 义乌市永强房地产开发有限公司，暂定四级企业，注册资本 500 万元，法定代表人孙勇强。公司成立于 1999 年 11 月，现有职称专业人员 6 人，中级以上 4 人，联系电话： 5463503 (24) 义乌市伊厦房地产开发有限公司，暂定四级企业，注册资本 500 万元，法定代表人寿建鸿。公司成立于 1998 年 10 月，现有职称专业人员 8 人，中级以上 2 人，联系电话： 5535212 (25) 义乌市锦都房地产开发有限公司，暂定四级企业，注册资本 500 万元，法定代表人许成法。公司成立于 2000 年 8 月，现有职称专业人员 12 人，中级以上 10 人，联系电话： 5329196 (26) 义乌市佛堂镇住宅开发公司，五级企业，注册资本 508 万元，法 13 定代表人吴英生。公司成立于 1994 年 3 月，现有职称专业人员 6 人，中级以上 1 人，近三年完成总投资 355 万元，竣工面积 m 2 。联系电话： 5715385 05001000150020002500300035000 10 20 30注册资金（万元）职 称 人 员 （ 0 . 0 1 人 ）近三年总投资（千元）竣工面积（百方）2、 义乌市房地产发展历史： 沪江路小区： 1986 年建造， 3 万元 /套，面积 80 平方，两室一厅，无物业管理 ,属于最早以套为单位销售的商品房； 香港城： 1990 年建造， 20 万 /套，面积 120 平方米，是由香港一私人投资建造，物业管理仅有小区内代收水电费； 义家山小区： 1995 年建造， 60 万 /1 5 楼，购买以占地面积为单位，符合义乌人特有的买房，想投资，想买店铺，店铺上层做仓库和住宅，也符合义乌人的“有天有地，要买全部买断”消费心理； 农村拆迁示范小区： 2001 年建造，用于原市区（市民广场拆迁安置），补偿地价为免费，按面积等大或者多余面积略加单价进行补偿，补偿地块为义乌江边，地价市场价值 14 约 150 万 /亩； 雪峰房产开发住宅： 2001 年， 2400 元 2500 元 /平方米， 130 140 平方米，车库 6000 元 /平方米，无小区概念，只是原有开发小区中尚有未开发的剩余地块，进行开发，无物业管理概念，买房以每一户型为单位； 第二住宅公司开发的小区： 2001 年开发，规模不大，只有两幢，无具体小区名，购房户仍为需要关系的熟客， 2400 元 /平方米，面积 120 160 平方米，以 140 为主，车库 5000 元 /平方米； 江边别墅： 2000 年建造，销售情况一般，仅有的优势是临近义乌江边，周边其他环境差，一高架输水管位于照片拍摄点，横穿小区，价格 150 万 /幢，销售情况一般，建筑密度太高，开发楼盘外观与义乌当地购房者不符合，楼盘内户型设计不合理。 3、 义乌市房地产市场的基本特点： 义乌房地产市场至今一直处于低级、无序竞争状态，所有楼盘至今为止尚未有真正的品牌楼盘出现，楼盘间的价格差异，仅有建造年份、地段差别，小区未出现保安、绿化等物业管理概念。 受“小商品市场精神”和政府“兴商 建市”影响，义乌的市区内住宅基本以商铺为住，以 4 至 5 层，底层为商铺， 2 至 4 楼为仓库，顶层为住宅。 政府一直以扩大市场，拆迁旧城区为主要基建工作， 98 年以来，原市民广场边大片旧房预以拆迁，原有的套房“以套换套”，各户的套内面积均有所增加，增加部分补充一定的差异，原有的拥有一幢住房的居民，将增加部分面积，以土地面积大小进行置换。 三、当前义乌主要竞争楼盘调研 义乌别墅市场最早出现于 1995 年，位于义乌城市东面，义乌江南面的首个别墅市场出现，该项目售价 80 万 /幢，带花园、部分物业管理，受户型、外立面 15 等落伍因素影 响，日前转让市场口碑不佳。 义乌的第二个别墅项目是 1999 年开发的位于城市南面，义乌江东面 塔下洲，别墅交通较不便，环境优势仅有离义乌江近（义乌江在义乌仅属一般环境的江面），周边农房林立，无序电线杆较多，整个小区定位于义乌中产阶级的多联别墅，外立面单一，建筑面积和花园面积偏小，规划过于紧促，物业管理一般，目前主体工程已经建好，受销售不佳影响，基本属于烂尾楼。 目前义乌在售别墅市场中仅有一个项目： 商城嘉鸿华庭：位于城市东面，义乌江南，体育馆对面的占地 93 亩，规划 45 幢别墅，共 77 户，建筑面积 280 500 平方米，花园面积 100 600 平方米，别墅容积率 化率 物业管理一般，仅有全封闭和 24 小时监控，目前属于义乌市最具档次的高尚别墅，该别墅临近交通要道，义乌江边，对面环境较好，不足之处，为楼盘外围的农民房和拆迁房形成的建筑景观反差，有较大影响，其次楼盘属于城市型别墅，与高档别墅相比，环境还不足构成优势，只是在市政配套和交通上有一定优势，目前该别墅在义乌真正具有别墅档次的市场上属于第一个楼盘，销售非常火暴，其中独立别墅 27 套，售价约 7900 8100 元 /平方米，（因为该项目花园面积受产 权证等因素影响，不可计入售价，所以此单价为建筑单体总价除以建筑面积（不含花园面积）后的单价，以下雷同），总价340 380 万 /幢；双联别墅单价约 7000 元 /平方米，总价约 250 万 /幢；联体别墅约 5000 元 /平方米，总价约 140 160 万 /平方米。 近期可能推出的别墅项目有两个，分别是锦都豪园、凤凰山庄。 其一是锦都豪苑：位于义乌市东南，义乌江北， 43 幢多层公寓、 91 幢别墅，总占地面积 320 亩，总建筑面积 19300 平方米，容积率 化率 51%。为义乌最大的楼盘，目前推出的一期（纯公寓）已经销售完毕，房 价定价较低， 22002500 元 /平方米，单体建筑设计雷同于南都德加公寓，销售进度一般，一期 户中以市区双职工和小的经销商家庭购买为主，开发商对二期（公寓）市场不乐观，销售有一定压力，预计二期将于 002 年初推出，2002 年中下旬推出三期（别墅），开发商非常看好别墅市场。其中三期别墅中，开发商考虑整体市场供求现状，将采用 2002 年 5 月份开工，年底或者明年初以现房的形式开盘，以错开市场供应可能出现的矛盾，单价预计独立别墅 350 万 / 16 幢。 其二是凤凰山庄：位于义乌东南面，与 锦都豪苑隔街相望，小区占地面积23000 平方米，建筑面积 10 万平方米，目前在推的一期（六层公寓）售价 22002600，面积 90 170 平方米， 2002 年 1 月交付使用，小区缺乏物业管理，且售价相对较高，无品牌概念，目前余房 40%，销售无楼书，销售方式单一，无促销力度，整个小区背靠凤凰山庄，中心位置有三期（别墅），约 20 套，今年下半年推出，从环境、开发商、楼盘品质等分析，无法形成高档别墅群。 义乌别墅市场中远期预计还有四个左右楼盘推出，且开发规模较大，其一是广厦房产在义乌的几千亩地，预计二年后推出，其二是本公 司合作方推出的义乌双林风景区 800 亩项目，其三是本公司的义乌合作方的“义乌历史长河”，其四是城北有一大型楼盘推出，彼此间对后续别墅项目开发有较大竞争。 17 第三章 项目介绍 本章目录 一、 地理位置 二、 占地面积 三、 区域环境 四、 交通情况 五、 社区配套 18 第三章、 项目介绍 一、 地理位置 本项目位于义乌市区东偏南，目前距离通往市区最南端下傅 里，距离2002 年 9 月份即将通车的义乌绕城公路 800 米，绕成功路修通后，项目距离市区 3 公里，车程 3 分钟，项目贴近 1300 亩优质水面的黎明水库，与环境优美的“天公山”隔水相望。 二、 占地面积 小区占地面积 103 亩，沿黎明湖水面自北向西依次铺开。 三、 区域环境 小区南向面湖，贴近 1300 亩优质水面的黎明湖，远望政府控制绿化原始山林天公山，地势缓坡，地块布局合理，通过高大绿化带与周边民房区相隔开，原有部分周边村落届时将规划成风景旅游区或通过拆迁等形式改造成新型现代化示范村落，小区所处区域具有得天独厚的天然景观优势。 四、 交通情况 目前本项目与义乌城市最南面“下傅” 里，一般车速需行使 4 分钟。通往小区的道路宽 30 米，离小区约 500，正在施工的绕城公路将于 2002 年 9 月底开通，路宽 60 多米，离小区约 200 米，绕城公路通车后，小区距离市区 3 公里，车程 3 分钟。 五、 社区配套 社区配套较略不成熟，但房地产发展几年后，配套肯定会逐步成熟，且短期 19 内可由小区开发商进行相关生活必需配套设置，环城公路通车后，小区离江东区内中心医院（义乌地区最大医院）、义乌实验小学等车程 4 分钟，且义乌住宅发展重点之一是在江东区，即由原市区跨江往东发展，今后的城市发展新的重点将与我司的项目非常接近，仅隔一座山。 20 第四章 项 目定位 本章目录 一、 项目定位 二、 开发档次 三、 规模 四、 目标客源 21 第五章 项目定位 一、 项目定位 充分考虑项目本身优势、义乌房地产需求现状后，本项目定位为：以开发商品牌实力、项目环境景观优势为基础，提升义乌高收入阶层居住质量、代表义乌纯独立别墅为发展方向的义乌市最顶级居住别墅区。 二、 开发档次 项目开发档次将是义乌目前所有别墅以及近期开发别墅中的最高发展阶段，目前义乌在售或即将推出的别墅均隶属于城市别墅概念，在居住环境或者居住区纯粹度上，都无法与我司项目相比，与所处区域地段相比，从发展 趋势看，我司项目将是未来几年内，在城市发展成熟区域近郊，拥有良好居住环境、工作与生活相分离的，在义乌具有极大稀缺性的顶级纯独立别墅项目。 三、 规模 本项目占地 103 亩，自生态黎明湖北侧向湖面南侧延展，成扁长状，项目南向面水，遥望政府绿化控制区原始山林天公山脉。 四、 目标客源 对于义乌房地产消费市场特别是别墅消费市场而言，目标客源主要分以下几大类： 中大型私营企业主：总人数预计在 6000 人以上，身价 1 千万以上，学历在初中以上，主要居住者年龄层次在 40 周岁以下，对购买本项目的出发点更趋向于提升生活质量，跟随国际别墅 生活发展方向。 托运主：总人数在 350 人左右，身价在 3 千万以上，学历在小学以上，居住 22 者等同于购买者，年龄在 25 至 40 周岁，对购买本项目的出发点以增值保值体现身份价值为主。 23 第五章 规划设计 本章目录 一、 项目所在区域简介 二、 规划设计思想与目标 三、 规划总平面图 四、 规划设计特点及市场差异优势特征 五、 项目交通平面图 六、 项目交通组织系统 七、 项目户外绿化规划 24 第五章 规划设计 一、 项目所在区域简介 项目所在的区域在义乌城市东南面，是义乌新城区与傅堂镇工 业重的中空地带，将是义乌城市规划发展后的休闲、旅游开发预留地带，义乌城市发展新的高峰将在义乌城市东向、北向，城市向东发展的重点区域之一江东区，离本项目仅隔一座山，通过义乌绕城公路直接相连，两者距离不足 2 公里，小区离城市不足3 公里，临近生态湖面，遥望原始保护林区，此类山水景观环境在整个义乌近郊区也仅有这一处，具有极大的稀缺性。 二、 规划设计思想与目标 将项目的生态湖面、原始保护林区景观与别墅的单体建筑完好地融合在一起，在城市近郊这一义乌最具景观资源优势的土地上开发出义乌纯别墅生活的方向性别墅。 规划设计思想中， 充分尊重居住者的地域性的生活习性，引入国际最顶极的别墅生活模式，结合南都房产已成功开发的城市别墅 南都林语别墅，和正在开发的国际顶极别墅 南都西湖高尔夫别墅中的成功经验，为别墅建设单体设计主导方向，将项目本身的山水景观资源充分挖掘，创造出义乌，乃至整个华东顶极的别墅居住区。 三、 规划总平面图 25 四、 规划设计特点及市场差异优势特征 本项目规划基本布局按三期八大组团构成，共 80 幢独立别墅， 24 种基本户型，整个地势向北向南阳坡面呈小角度倾斜，将每家每户均能充分享受山景、湖景。每一个组团中，别墅分布于干道两侧， 形成北美成熟的别墅组团空间，具有很好的邻里交往性、降低住户间干扰性、尊重住户隐私性和体现总体景观的均好性。同时在各组团间以宽大绿化带相隔离，既是一道美丽的景观，也是一道无形的隔离带。地势中细部依顺原有地形，略呈起伏，表现柔顺的整体性地面景观。 五、 项目交通平面图 六、 项目交通组织系统 小区主干道自北向南依次通过各组团，同时连贯小区会馆、中心公园等配套设施，略有弯曲的干道既有小区布局的景观，也是小区动静区域的分界线。通过小区的规划，将小区纯独立别墅小区概念完美体现。 七、 项目户外绿化规划 小区共设十大绿化组团，依次 为：小区入口 1#绿化组团、 A 区 1#、 A 区 2#、中心区 1#、 B 区 1#、 B 区 2#、 B 区 3#、 C 区 1#、 C 区 2#、 C 区 3#将小区住户自门前的小绿化带与组团、中心区、小区入口处大绿化组团相融合，点缀整个小区在 1300 亩优质水面，和区域原始山林中的大绿化环境，达到住户、小区、区域的三者和谐共生。 26 第六章 建筑设计 本章目录 一、 本项目的建筑风格和语言 二、 本项目建筑色彩、尺度、解构与材质 三、 本项目建筑单体的细部设计 （一） 间距 （二） 朝向 （三） 风格 （四） 结构 27 第六章 建筑设计 一、 项目的建筑风 格和语言 本项目从北美 2 万套经典别墅设计中精心选出 24 套户型，采纳南都房产在杭州林语别墅项目开发经验，吸取顶级别墅西湖高尔夫别墅中的先进观念，结合义乌当地居民居住习惯，开发出具有北美优秀别墅传统风格，一完美的建筑语言、丰富的层顶天际线来描绘出义乌南都黎明湖别墅的顶级形象。 二、 项目建筑色彩、尺度、解构与材质 本项目建筑材料基本设计思路如下，具体如下表： 1、 外墙：黏土面砖或高级外墙涂料或石才片岩或 板； 2、 内墙：混合沙浆底、纸筋灰面； 3、 顶棚：混合沙浆底、纸筋灰面； 4、 地面：水泥沙浆； 5、 门窗：塑钢门窗； 6、 厨房： 无； 7、 卫生间：无； 8、 阳台：不封闭； 9、 电梯：无； （ 7 号楼 项 目 材料应用情况 主体墙面 灰色 板 底层墙面、烟囱 青灰砖 70% 砖灰（ 3） 20% 砖红（ 5） 10% 28 勾白缝 线条 白色涂料 基座 10 25 公分绿石英平板 瓦 单层乌炭玻纤瓦 （ 9 号楼 项 目 材料应用情况 主体墙面 砖红（ 1） 15% 砖红（ 2） 60% 砖红（ 3） 15% 砖灰（ 1） 10% 面砖缝砖色 基座 10 25 公分高粱红平 板 线条 白色涂料 瓦 单层枣褐红玻纤瓦 （ 17 号楼 项 目 材料应用情况 主体墙面 大连砖 104， 80% 大连砖 107， 20% 勾水泥色缝 烟囱及进户门凹进墙面、反面突出墙面、八角窗部分 亚麻色 板 线条 白色涂料 基座 10 25 绿石英蘑菇石 瓦 双层枯树棕玻纤瓦 （ 20 号楼 项 目 材料应用情况 主体墙面： 一层 砖红（ 2） 35% 砖红（ 7） 60% 砖灰（ 1） 5% 二层以上灰色 板，挂板 阳角为白色 基座、烟囱 同一层墙体面砖 线条 白色涂料 瓦 双层水墨灰玻纤瓦 29 （ 21 号楼 项 目 材料应用情况 主体墙面 内廊、车库墙面 大连砖 202 砖 90% 大连砖 201 砖 10% 勾缝同砖色 二层：棕褐色挂板，白色角条 基座 20 40 虎皮黄平板 瓦 双层枯树棕玻纤瓦 （ 27 号楼 项 目 材料应用情况 主体墙面 烟灰色 板，白色角条 烟囱及内廊墙面 大连砖 104 3 砖 勾水泥色缝 线条 白色 涂料 基座 20 40 绿石英平板 瓦 单层乌炭灰玻纤瓦 （ 28 号楼 项 目 材料应用情况 主体墙面 美国宣威 1004 编号涂料 线条 美国宣威 1235 编号涂料 瓦 双层水墨灰玻纤瓦 （ 29 号楼 项 目 材料应用情况 主体墙面、烟囱 美国森林（德加黄色）涂料 线条 白色涂料 进户门墙面 10 25 公分粉锈平板 瓦 双层乌炭灰玻纤瓦 （ 30 号楼 项 目 材料应用情况 主体墙面 砖黑（ 1） 15% 紫红砖 85% 勾灰 色水泥 门头及线条 白色涂料 瓦 单层乌炭灰玻纤瓦 30 （ 51 号楼 项 目 材料应用情况 主体墙面 大连 108 砖 80% 大连 205 砖 20% 勾红色缝 基座 20 40 虎皮黄平板 烟囱 大连 205 砖 门头、线条 白色涂料 瓦 单层枣褐红玻纤瓦 （ 52 号楼 项 目 材料应用情况 主体墙面 白涂料加镶细线条 墙面下部 大连 102 砖，勾水泥色缝 线条 白色涂料 基座 20 40 绿石英蘑菇石 瓦 单层斑白灰玻纤瓦 （ 55 号楼 项 目 材料应用情况 一层墙面 砖红（ 5） 10% 砖红（ 6） 90% 二层线条以上 麻色挂板 烟囱 同墙面面砖 线条 白色涂料 瓦 单层枣褐红玻纤瓦 （ 57 号楼 项 目 材料应用情况 主体墙面 美国宣威 1003 编号涂料 线条 美国宣威 1004 编号涂料 烟囱 美国宣威 1003 编号涂料 瓦 单层水墨灰玻纤瓦 （ 58 号楼 项 目 材料应用情况 主体墙面、烟囱 大连 102 砖，勾白缝 线条 白色涂料 瓦 单层水墨灰玻 纤瓦 31 （ 81 号楼 项 目 材料应用情况 主体墙面、烟囱 蓝色 板，白色角条 线条 白色涂料 基座 20 40 绿石英蘑菇石 瓦 单层水墨灰玻纤瓦 （ 98 号楼 项 目 材料应用情况 主体墙面 虎皮黄平板乱形，钩黑缝 线条 白色涂料 基座 虎皮黄 20 40 平板 瓦 双层淡灰褐玻纤瓦 （ 108 号楼 项 目 材料应用情况 墙面上部 白色涂料 墙面下部 虎皮黄平板乱形，勾水泥色缝 窗边增窗套 白色涂料 基座 20 40 绿石 英蘑菇石 烟囱 10 25 绿石英蘑菇石 瓦 双层水墨灰玻纤瓦 （ 113 号楼 项 目 材料应用情况 主体墙面 大连 103 砖，勾黄缝 八角窗部分、北入口内廊 白色涂料 基座 20 40 虎皮黄蘑菇石 瓦 单层枯藤褐玻纤瓦 （ 121 号楼 项 目 材料应用情况 墙面上部 美国森林（德加黄色）涂料 墙面下部、烟囱 10 25 黄木纹平板 基座 20 40 绿石英蘑菇石 线条 白色涂料 瓦 单层乌炭灰玻纤瓦 32 （ 130 号楼 项 目 材料应用情况 主体墙面 麻色挂板 墙面三角 美国宣威编号 1949 涂料 烟囱、基座 砖红（ 4），勾水泥色缝 线条 美国宣威编号 1949 涂料 瓦 双层海洋蓝玻纤瓦 三、 项目建筑单体的细部设计 1、间距 建筑间距直接影响着住户的舒适度和心理感受，和谐、通畅应作为最高准则。 黎明湖别墅的各组团建筑应考虑互为景观，楼宇间通透宽敞，起到对景效果。黎明湖别墅区三边通畅、一边临湖面山，这样的环境必然要求黎明湖别墅区的所有建筑间距要尽可能地拉开，以免产生大环境通畅，小环境压抑的 状况，同时也给相关楼宇留出较好的中远景。黎明湖四周的别墅均有良好的视野，远景效果明显，而中间的别墅，依靠园区营造的小环境来弥补中远景的不足。 周边绿化带要做到既是园区环境的延伸，又是补充；同时还要做到与黎明湖大环境的融合。 2、朝向 义务的气候特点是四季分明，朝向问题是客户选择住房时的一个重要因素。人们对朝南的住宅情有独钟。无论从有利于身体健康，还是从风水、习俗的角度看，都十分重要。黎明湖别墅作为顶级别墅，每一套住宅都应满足这个需求。 规划设计中尽可能多的将水、园区景色、山景引入每户住宅。 3、风格 黎明湖 别墅的建筑适宜采用富有个性的新古典风格，注重传统形态与义乌生活环境之间的衔接。努力创造优质的室内空间和环境，导入新的设备和系统。注重细部的精致和完美，以体现对人的关怀和豪宅风范，从而成为建筑景观中颇具特色的景观楼盘，成为义乌市第一个最具景观资源优势的顶级别墅项目。 在立面上要注意阳台、空调机位、窗户关系的处理。 4、结构 黎明湖别墅地块的地质结构较好，因此其建筑建议采用砖混墙和现浇楼板， 33 既符合承重、抗压、