中国吉林国际老年社区示范基地建设项目商业计划书

1 中国吉林国际老年社区示范基地建设项目商业计划书 第一部分 公司基本情况 司基本情况 公司名称 ： 成立时间 ： 2010 年 4 月 注册资本 ： 1500 万元人民币 实际到位资本 ： 1500 万元人民币 注册地点 ： 司性质 有限 责任 公司 。 司沿革 誉恒健康管理有限公司是今年 4 月注册成立 的公司，主营业务为：老年产业。 前公司主要股东情况 前公司内部部门设置情况 以图形方式表示 ： 门设置 总经理 常务副总经理 工程副总经理 财务副总经理 行政副总经理 2 前主营业务 老年产业：包括养老、体检、保健、治疗、康复、疗养、活动中心、娱乐中心、学习中心、培训中心、交流中心、宣教中心、健身中心、有氧运动、水上运动、休闲渡假、会议接待、宾馆、老年大学、老年病研究所等。 司目前职工情况 拥有员工 16 人，其中管理 人员 6 人；管理人员中，大专文化程度 1 人，大学本科 2 人， 硕士 1 人，博士 2 人。 详见 下表： 员工人数 专科文化程度 大学本科 硕士 (中级职称 ) 博士 (高级职称 ) 人数 比例 人数 比例 人数 比例 人数 比例 管理人员 1 2 产工人 10 司经营财务历史 无经营财务历史。 司近期及未来 3 5 年要实现的目标 建成国内第一家大型综合性 国际老年社区，成为老年之家的示范基地；实现年销售收入 元；服务范围为全国及部分国外老龄人群，主要面向中、高收入老龄人群、退休国家机关干部等。 办公室 营销处 人事处 规划处 招标处 工程处 审计处 财务处 维修处 总务处 3 司近期及未来 3 5 年的发展方向、发展战略和要实现的目 标 与美国、加拿大、日本、台湾、德国等具有国际高端技术水平的养老养生机构接轨，建设功能齐全、服务设施配套、技术服务水平一流的国际化综合性老年社区。 以“以人为本、慈善为怀”为指导思想，以“人性关爱、人情关爱、人文关爱”为服务理念， 以养老、体检、保健、治疗、康复、疗养等全方位人性化服务为主 要依托， 以“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”为服务宗旨，以科学化、规范化、现代化的管理手段和个性化、温馨化、特色化的服务方式，为所有入住的老年人提供全员、全过程、全方位的优质服务， 让老龄人群在山青水秀、鸟语花香、果木葱茏、曲径幽深的舒适环境中，安渡晚年。 第二部分 产品和服务 中国吉林国际老年社区示范基地建设项目，重点推出的是管理及技术服务。主要建设内容有： 老年 示范 社区 ： 国内养老及医疗疗养 国际养老 社 区 ： 日、韩、俄罗斯、加拿大、美国国际养老中心 医疗 中心 ： 体检中心、保健中心、康复中心、治疗中心、疗养中心 医院： 老年病医院 (含中、西医 )、老年病研究所 生活配套区 ： 社区老人服务中心、 购物中心 、餐饮中心、邮政、储蓄 办公中心： 综合办公、日常管理、日常维护、社区保洁、安全保卫 学习中心 ： 老年大学、社区服务培训中心、宣教中心及交流中心 国际 会议 区： 宾馆、剧院及国际会议中心 健身中心： 各类健身场馆、高尔夫球场 休闲 游乐 区： 室内、室外游乐项目、运动项目区 综合餐饮区： 营养餐中心、各类菜系餐饮中心 旅游休闲区： 旅游度假村、餐馆服务区 4 生态农业区 ： 绿色食品自给自足 生态渔业区 ： 鱼类产品自给自足 水上项目： 天然温泉、游泳、钓鱼、划船、水上观光游览 冰上项目中心： 冰上活动 通过养老、体检、保健、治疗、康复、疗养等医疗服务及自然舒适的娱乐空间环境，为老年人提供生活及健康保障，从而提高老年人的生活质量、生命质量，减轻社会养老压力，促进老龄产业健康发展，为子女解决后顾之忧，使科学发展观及民生实事得以贯彻落实。 同时，还销售部分老年公 寓及豪华别墅，以酒店式管理进行经营服务及综合服务。 位优势 本项目选址于中国吉林省长春市双阳区。 吉林省位于中华人民共和国东北地区的中部，地处北温带，在东经 2138 13119 、北纬 4052 4618 之间。全境东西最长约 750 公里，南北最宽约600 公里，总面积 占全国总面积的 2%，居全国第 14 位。总人口 2745 万。吉林省处 于日本、俄罗斯、朝鲜、韩国、蒙古与中国东北部组成的东北亚的腹心地带，东部与俄罗斯接壤，东南部以图们江、鸭绿江为界，与朝鲜民主主义人民共和国相望，边境线 总长 里。其中中俄边境线 朝边境线 1206 公里。南连辽宁省，西接内蒙古自治区，北邻黑龙江省。 长春市是吉林省省会，全省的政治、经济、文化和交通中心。位于北半球中纬地带，欧亚大陆东岸的中国东北松辽平原腹地，居北纬 43 05 45 15；东经 124 18 127 02。幅员 20604 平方公里。西北与吉林省松原市毗邻，西南和吉林省四平市相连，东南与吉林省吉林市相依，东北同黑龙江省接壤。总人口 人。其中，市区人口 人，四县（市）人口 人。居住着汉、满 、朝鲜、回、蒙古、锡伯、壮等 46 个民族。长春位于东部低山丘陵向西部台地平原的过渡地带。平原面积较大，台地略有起伏，地势平坦，便利交通。长春地区除东部有小面积的低山丘陵，绝大部分为台地，第二松花江、饮马河、伊通河纵贯其间，沿河两岸则为平坦的冲积平原。地势平坦，方便交通。四 5 通八达的自然区位，对发展长春经济十分有利。长春地区自然区有两个特点：一是地势起伏小。地表相对高差不超过 40 米至 50 米，地面坡度不超过 4 度至 5度，有利于发展城市交通运输。二是地耐力比较好。长春地区的地质基础比较稳固，地耐力为 15 吨至 20 吨 /平方 米，有利于城市基础设施建设。长春市占据哈大经济带一级轴线核心节点，位于长吉图开放带动合作区主轴线上，是东北亚经济圈、振兴东北老工业基地先导区，是长东北开放开发先导区前沿阵地，具有国际经济技术合作的地缘优势，是新一轮发展的区域聚集点和重要增长极，对企业长远发展有着优越的地理优势。 双阳区是长春市的一个新建区，位于长春市中心的东南部 。 双阳区天蓝水碧、山川秀美、空气清新、环境幽雅，是国家级生态示范区。境内共有中小河流 17 条，中小型水库 41 座；城区绿化覆盖率达到 人均绿地达到 方米，全区大气质量常年保持在国家一级标准，有 “ 天然氧吧 ” 的美誉。双阳山青水秀，风光旖旎，旅游资源得天独厚，境内有东北海拔最高、落差最大、面积最广的岩溶景观，以及长春市第一峰：海拔 711 米的老道洞山。 2004 年，双阳区吊水壶风景区被批准为国家级森林公园，是长春市重要的旅游观光 、 休闲 渡假胜 地 。 中国吉林国际老年社区示范基地 选址地点距双阳区人民政府 3 公里，距长春龙嘉机场 50 公里，距长春市中心 60 公里，交通便利。长双烟铁路双阳站距该地仅 里，拟建的长春市轻轨四期计划于 2010 年通达双阳，该地距拟建的 双阳站仅 里，筹建的长白高速公路从该地通过，并有规划停靠站。从该地出发， 3 小时车程可达吉林省内全部地区及哈尔滨、沈阳等大城市，覆盖人口达 5000万人左右，其中 60 岁以上老龄人口达 700 万左右。由于选址地不在中心城市，又不远离中心城市，因此既可减少项目投资成本，同时又能吸引周边人员入住，可谓一举两得。 理地貎优势 双阳是首批国家级生态示范区之一，素有“长春南花园”之称，周边有着丰富的旅游资源和众多旅游景区景点，既可南眺长白山余脉 园，也可西望北山龙泽园，既适合养生居住，又可观光旅 游，让人在山水的大自然中享受生活。 源优势 双阳具有 300 多年的养鹿历史，是国务院命名的全国唯一的“中国梅花鹿之乡”，近年来，双阳梅花鹿存栏、鹿茸总产、单产、鹿茸优质品率和出口创汇率等五项指标均居全国首位。研制开发了四大类 22 个品种鹿滋补保健品和 8 个系列 16 个品种的鹿系列医药保健品。 策优势 为促进老龄产业发展，国家人口计生委、民政部、卫生部、老龄委、老干部局提供相关政策；吉林省人民政府高度重视，给予全方位支持；长春市人民政府牵头，以企业运作的方式，在长春市成立了吉林省誉 恒健康管理有限公司 ，负责对中国吉林国际老年社区示范基地建设项目全权运作。项目建成后，吉林省人民政府和长春市人民政府将给予相关政策和资金补贴，让每一位老年人享受到政府的关怀，以最低的消费享受最好的服务。 另外，省政府的“ 4+1”政策和市政府的 41 号文件，使双阳享受“县益从县、区益从区”的优惠政策，对外商投资具有较大的吸引力。 能及服务设施完善 中国吉林国际老年社区示范基地建有国内、国际养 老社区，设有中、高档老年公寓，为老年人提供环境优雅、设施配套的居住环境，可容纳 30000 名国内外老年人居住、养老；建有养老、体检、保 健、治疗、康复、疗养中心，还有天然温泉及运动项目区等，可接待 500外来人员及入住人员的体检、保健、治疗、康复等服务；建有国际会议中心、宾馆、剧院，可接待国内、国际规格的大、中型会议；同时配膳中心、老年大学、健身中心、休闲娱乐区及超市、邮电、储蓄等公共设施，为老年人提供交流、学习、健身、养生等生活空间；有建筑风格各异的休闲旅游渡假村，可为中外游客提供旅游观光及永久居住的场所，让前来渡假的人们在山水中放松身心、体验大自然的风光；同时还设有文化长廊、聚会广场等设施，可提供对外展示吉林风貌的窗口，使国际 老年社区成为对外交流的窗口，为全社会乃至全世界展示尊老、爱老、养老的风范。 7 8 第三部分 市场 2008 年我国人均寿命达到 73 岁， 60 岁及以上老年人口超过 ，占总人口的 11以上，且平均以每年 200 万人数增长。到本世纪中期，我国将形成一 个 4 亿人以上的老年人群，老年人口比例将上升至 20。中国的家庭结构将形成 2 个年青人赡养 4 个老年人的格局，对家庭和社会形成沉重的负担。 胡锦涛总书记在十七大报告中明确指出：社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保 障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动和谐社会建设。国家关于老龄产业和政策也非常明确：要发挥政府的指导和督导作用，把老龄产业纳入国家经济发展总体规划，列入国家扶持行业目录。可见国家对老龄问题的重视和关注。 我国现有养老院、老年公寓、托老院等，均以个体、小型、零散经营为主，缺乏规范的制度、健全的服务技术和设施，只能满足基本的吃、睡需要，医疗健康营养及娱乐活动等保障设施水平较低，特别是服务态度、服务技术水 平，无法满足老年人老有所养、老有所学、老有所依、老有所乐的需求，致使老人不愿去，子女不放心。 我国现有的用工市场不规范、老年人福利及保险制度也才刚刚起步，很多老年人得不到科学、周到、全面的照顾及护理，国家每年都给予相当的资金及物质补贴，分发到户。但光靠政府补贴只是杯水车薪，不能解决跟本问题。因此国家制定 了 引导老龄产业发展的税收、信贷、投资等政策，采取税收优惠、减免费用、信贷支持等措施，大力扶植尚在起步阶段的老龄产业，积极鼓励、引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与老龄产业的发展。 中国老龄事业发展 “ 十一五 ” 规划 将力求解决： 国家集中养老： 3% 社会力量及外资养老： 3% 家庭养老及社区服务： 94% 9 本项目旨在 发挥政府的 主 导和监督作用 ，解决政府福利资源不足的难题，围绕日益尖锐的老龄化问题的市场需求，建设健康体检、健康保健、社会养老服务为一体的公益事业，为国家分忧，对全社会、乃至千千万万的家庭都具有十分重要的意义，具有很大的市场发展空间。 10 第四部分 竞争 我国现有养老院、老年公寓、托老院等，均以个体私营、小型、零散经营为主，没有系统 的医疗、保健、康复及营养等设施及服务，与之相比，本项目不仅具有前述的区域优势、地理地貎优势、资源优势、政策优势外，还具有以下特 点： 金优势 为促进老龄产业发展，国家人口计生委、民政部、卫生部、老龄委、老干部局提供相关政策；吉林省人民政府高度重视，给予全方位支持；长春市人民政府牵头，以企业运作的方式，在长春市成立了吉林省誉 恒健康管理有限公司 ，负责对中国吉林国际老年社区示范基地建设项目全权运作。项目建成后，吉林省人民政府和长春市人民政府将给予相关政策和资金补贴，让每一位老年人享受到政府的关怀，以最 低的消费享受最好的服务。 务管理优势 本项目不仅具有国际化水平的老年公寓，还设有国际先进的医疗、检查、康复及保健等设施，引进国外先进设备，并与国内医疗保障体系相接轨，为老年人实施全方位的医疗、体检、康复及保健等服务；还针对老年人的身体特点，专门配有营养师，为老年人设计营养搭配的膳食，为不同年龄、不同体质、不同口味的老年人提供适合的一日三餐；根据国际标准，每一位老年人配备 管理及服务人员，使老年人享受到一体化的服务。 同时中国吉林国际老年社区示范基地以酒店式管理模式为基础，为养老、居住及 日常生活提供全方位的服务管理。 理优势 本项目规模为年接待量 3 万人。再加上管理及服务人员，整个老年社区 10万人的规模，不仅建立老年大学和老年文体活动中心，还重点建立社区老年服务专业培训中心，聘请国外技术专家负责培训老年专业医护人员、培训老年社区管理人员、组织国内专家负责培训各专业服务团队。培训上岗社区生活服务、社区保洁、社区商业服务、社区家政服务、社区饮食服务、药膳结构、营养师、星级 11 酒店服务、旅游、游乐项目管理、社区安保等专业团队，确保本项目具有国际化管理和服务质量，打造出精品示范基地效应，创造服务 品牌。 境优势 本项目占地面积 1197中水域 700 地 497 区域占地广阔，有山有水，有生态渔业区、生态农业区等，为人们提供新鲜的鱼肉蔬菜及垂钓、耕作等娱乐活动；有林有草，在山林中修建各种风情的旅游休闲渡假村，使人们能够在天然氧吧中放松心情，旅游散步；有优美的自然风光，旅游、休闲渡假及永久居住的最佳选择。 本项目的规模之大和医疗技术、综合服务、配套设施要求之高，是中、小业户无法比拟的。进入 21 世纪以来，人们生活水平迅速提高，能够让老年人安享晚年，是全人类共同的愿望；能够 提供这样的老年社区生活环境，是中、高阶层老龄人的首选。 12 第五部分 营销 本项目的产品是提供服务。主要面向中、高收入老龄人群、退休国家机关干部等。 国外客户可通过养老、贸易交流、会议、招商及国际性文化、艺术节等形式，来老年社区学习、交流、投资。 外地客户可通过广告、宣传及交流、会议等形式， 也可通过安排疗养、旅游等方式，了解长春，感受北国风光。 长春周边地市及相邻省地市的人员，可为其提供方便的短期旅游、休闲渡假、健康体检、疗养等项目。 本项目也包括向有特殊需要的人群出售老 年公寓和高档别墅。 召开大型国际会议，接待国内各省市政府团体，与全国的民政、计生委、卫生、老龄委、老干部局及地方组织联合，以优质服务为保障，以分担政府福利资源不足和解决日益尖锐的老龄化问题为宗旨，以健全的医疗保障服务体系为依托，建成国内规模最大的国际老年社区示范基地。 13 第六部分 管理团队 总经理（背景材料、经验、能力、专长等） 技术主管（背景材料、经验、能力、专长等） 营销主管（背景材料、经验、能力、专长等） 财务主管（背景材料、经验、能力、专长等） 14 第七部分 投资说明 本项目总投资为人民币 元，其中建设工程 元，设备购置 元，安装工程 元，其他费用 元。建设期 5 年，分三期建设。 一期工程包括：康复中心、体检中心、宾馆、会议中心及部分公用工程等，建设投资 元； 二期工程包括：医院、保健中心、服务中心、购物中心、餐饮中心、办公中心、培训中心、宣教中心、交流中心、剧院、健身中心、室内活动区、室外活动区、旅游渡假村、餐馆服务区及部分公用工程等，建设投资 元； 三期工程包括：老年社区、国际养老社区、老年大学、运动项目区、生态农业区及生态渔业区等，建设投资 元。 详见“投资估算表”。 本项目资金来源：由誉恒健康管理有限公司牵头，全部筹集国外资金。 15 第八部 分 财务预测 项目运营期 35 年，运营期间营业收入、营业税金及附加和增值税估算、总成本费用估算等详见后表。 项目运营后主要技术经济指标见下表： 主要技术经济指标表 序号 名 称 单 位 指 标 备 注 1 建设规模 人 35000 国内老年社区 人 30000 国际老年社区 人 500 2 占地面积 97 林地面积 一般耕地 基本农田 （果 ） 园地面积 未利用土地 水域 3 总建筑面积 409100 4 动力消耗 水 t/a 1702880 电 万 a 2150 煤 t/a 69070 6 职工定员 人 45000 管理人员 人 330 专业技术人员 人 950 工人 人 43720 7 建设投资 万元 其中：建筑工程 万元 16 序号 名 称 单 位 指 标 备 注 设备购置 万元 安装工程 万元 其他费用 万元 中预备费 元 8 营业收入 万元 年平均值 9 营业税金及附加 万元 10 总成本费用 万元 年平均值 11 利润总额 万元 年平均值 12 净利润 万元 年平均值 13 总投资收益率 14 总投资利税率 15 总成本利润率 16 销售利润率 17 投资回收期 年 得税后 18 财务净现值 万元 得税后 19 财务内部收益率 得税后 20 资金筹措 亿元 企业自筹 亿元 建设投资的 100 项目运营后所得利润 60用于企业发展， 40用于分红。 17 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 人民币单位：万元 序号 项 目 合 计 计 算 期 1 2 3 4 5 6 7 8 95 1 营业收入 寓 价（含税、元） 量（万元） 项税额 议 价（含税、元） 量（万元） 项税额 游 价（含税、元） 量（万元） 项税额 18 疗检查康