保障性住房合作开发可行性研究报告

0 房地产可行性研究报告 项目名称：海南 省东方市保障性住房合作开发项目 项目地址：海南省 东方市八所镇 编制单位：海南省农垦建工集团总公司 编制日期： 二 O 一 二 年 八 月 十 日 1 海南 东方市保障性住房合作开发 项目 的 可行性研究报告 一、 项目合作 1、 东方市保障性住房项目在东方市八所镇老福根 (东建图 201125 号 )，东方海建地产投资 有限公司于 2012 年 6 月 1 日同海南省 东方市人民政府 签订联合开发协议 ，东方市人民政府采用 式与东方海建地产投资 有限公司 合作开发建设； 海南省 东方市房 管局 负责以自己的 名义取得该宗土地使用权并将其作为本项目的建 设 用地， 东方海建地产投资 有限公司 负责本项目的投资、开发建设和销售。 2、 现应 东方海建地产投资 有限公司 要求，海南省农垦建工集团总公司入股 东方海建地产投资 有限公司 ，由海南省农垦建工集团总公司控股 东方海建地产投资 有限公司 开发房地产项目。 3、 海南省农垦建工集团总公司 入股 海南省 东方海建地产投资 有限公司各股东持股状况： 股东名称 实缴出资额 出资方式 持股比例 海南省农垦建工集团总公司 510 万元人民币 货币出资 51% 东方海建地产投资 有限公司 490 万元人民币 货币出资 49% 二、 项目 现有 概况 （一） 土地及建筑物 东方市保障性住房项目在东方市八所镇老福根 (东建图 201125 号 )， 总占地面积 360 亩 ； 采用 式合作开发 。项目征地及拆迁补偿费用 东方海 2 建地产投资 有限公司 支付， 由 东方市人民政府负责征地及拆迁补偿工作，当东方海建地产投资 有限公司 支付人民币 5000 万元时，东方市人民政府在收到该之日起 3 个 月 内完全成项目用地征地及拆迁工作 ，征地及拆迁工作完成之日起两个月内， 由国土部门办理土地使用权证。 项目 计划 建 设的 有廉租房，公租房、经济适用房、限价房， 并配套有商业服务部分，配套商业 用房建筑面积占项目总建筑面积的 10%，且销售不受保障性住房政策的限制。 限价房、配套商业用房建设用地由甲方通过招标方式出让，如东方海建地产投资 有限公司 通过招标方式未能中标取得限价房及本配套商业用房建设用地使用权， 东方市人民政府除应按相关约定向东方海建地产投资 有限公司 支付相关款项外，按经东方市财政或审计部门评审通过的乙方已投入资金总额的 15%给予东方海建地产投资 有限公司 经济补偿。 （二）土地价值 及 控规 1、 每亩土地市场价为：人民币 贰 拾 捌 万 壹仟 元整 (￥ 281000 元 /亩 )， 在东方市八所镇老福根 ， 容积率 筑密度 绿化率 35%。 2、地块占地面积 360 亩 ， 具体数目末定 ，可建设建筑面积为 2。 （ 三 ） 地块上建筑 物， 东方市人民政府负责征地及拆迁补偿工作， 拆迁安置费用 由 计划建设的有廉租房，公租房、经济适用房、限价房、商业 配套房 按楼面 面积 平均分摊￥ 100 元 /每平方米（估算） 。 （四）项目建设期限 本项目建设保障部分自东方市人民政府完整提供该土地并批准施工报建之日起计算，工期四年。第一年（第一期）完成总建筑面积的 20%，第 3 二年（第二期）完成总建筑面积的 25%，第三年（第三期）完成总建筑面积的 25%，第四年（第四期）完成总建筑面积的 30%。限价房和商业用房在取得土地使用权证后同期开发。 （五）项目预结算和销售办法 1、项目办妥报建手续后，由东方海建地产投资 有限公司 编制总工程预算报东方市人民政府审查批准，东方市人民政府应在收到总工程预算后 60 日内给予审查批准。 2、在每期工程（包括道路等配套设施）竣工验收合格后，东方海建地产投资 有限公司 在 30 日内报送工程结算，东方市人民政府应在 60 日内审计完毕； 在全部项目竣工验收后 30 日内东方海建地产投资 有限公司 提交项目总结算，东方市人民政府应在 60 日内审计完毕。 3、廉租、公租房建成后由东方市人民政府统一回购，回购价格为项目建设成本（含垫付资金利息、建安成本、道路园林等设施建设费、征地拆迁补偿费用、规划设计、监理、检测以及各项其他费用等）另加 3%的管理费。 4、 经济适用房建成后由东方市人民政府统一回购，回购价格这项目建设成本价（含垫付资金利息、建安成本、道路园林等设施建设费、征地拆迁补偿费用、规划设计、监理、检测以及各项其他费用等；项目成本价以东方市人民政府审计部门审计结果为准，资金利息按同期银行贷款利率执行）另加 3%的利润。 5、 限价房建成后由东方市人民政府统一回 购，回购价格为项目建设成本价（含垫付资金利息、土地出让金、建安成本、道路园林等设施建设费、征地拆迁费用、规划设计、监理、检测以及各项其他费用等）另加 6%利润。 4 5、商业用房由东方海建地产投资 有限公司 自行销售。 三、 市场研究 （一） 宏观环境分析 1、 旅游岛的建设促进了海南省各城市房地产的相继承发展，在目前全国房地产限购的情况下，不限购的 东方 市房地产正处于发展的阶段。 2、 东方城区依八所滨海而建。大型深水天然良港通四海而达三江，高速公路、粤海西环铁路横贯市区，北距海口 210 公里，南接三亚 1 小时路程，中海油商用直升机空中穿梭， 公路、铁路、海港、航空立体交通运输网络。 3、 中国上世纪 80 年代初开革开放以来，成就了不少的成功人土，这些人不仅在一线城市有，在县级城市、在乡镇也有，经过三十年的风风雨雨，这些人年纪也大了，需要一个好的环境修养。海南省近处热带，东方属热带季风海洋性气候，日照充足，年平均气温 25 摄氏度。物华天宝，奇珍异禽。酸豆青梅，沉香花梨，珍奇林木数百种。素有 “世界花梨看中国，中国花梨在海南，海南花梨数东方 ”之美誉。国家一级保护动物大田坡鹿，天安猕猴少而又奇。黄金、磷、锌、水晶、石英沙、花岗岩、天然气等深藏厚储。海南最大的热带 平原 里海岸线八港七湾，滩涂湿地原生态之冠。阳光、海水、沙滩、绿色、空气生态旅游五大要素兼备，山海、江湖、温泉、热带雨林旷世难得，资源稀有。 风向冬季多西北风，夏季多东南风，四季长青，气候宜人 ,是中国冬季避寒、养生、养老的圣地。 四、 项目开发方案 5 （一） 项目地块特征与价值分析 1、 项目 建设用地这 360 亩， 面积 容积率 可建设 总 建筑面积 2。 其中可开发商品用房的面积为 2。 2、 按地价 元 /每亩计算，商品用房土地 为 36 亩 ，取得商业用房土地 的费用为 元。 3、 地块 内 拆迁安置费用 按总建筑面积分 摊￥ 100 元 / 算） ，共需用资金 元。 4、 以上 2 至 3 项累加 东方保障住房 项目土地成本费为： 元 。 （二） 项目规划方案 （规划面积包含 公 摊面积） 1、 廉租房、公租房计划建 20 幢 18 层住宅楼，一层六户， 一个消防楼梯两部电梯， 单幢首层建筑面积 2， 单幢建筑面积 2，总建筑面积 114048 2、 经济适用 房计划建 20 幢 18 层 住宅楼 ，一层 四 户， 一个消防楼梯两部电梯， 单幢首层建筑面积 340 幢建筑面积 6120 建筑面积 122400 3、 限价 房计划建 （ 1） 22 幢 18 层 住宅楼 ，一层四户， 一个消防楼梯两部电梯， 首层建筑面积 460. 幢建筑面积 8280 （ 2）办公管理、会所、娱乐中心建筑面积 3600 3） 幼儿园 建筑面积 2400 4） 集贸市场 3000 总建筑面积 191160 4、 商品用房 计划建 （ 1） 2 幢 18 层 住宅楼 ，一层四户， 一个消防楼梯两部电梯， 首层建筑面积 500幢建筑面积 9000 2）商铺 6 29500总建筑面积 47800 5、 东方保障性住房 总建筑面积 475408 （三） 项目 实施进度 （ 1）项目开发期计划为 四 年 六 个月 （四） 营销方案 1、 商品住宅楼和商铺全部对外销售，商品住宅平均销售价为￥ 4000 元 / 商铺 一层的 平均销售价为 8000 元 / 铺二 层 销售价为： 6000元 / 商铺三层销售价为： 5000 元 / 2、 营销策划部组成构架 ： 项目征地、原有建筑拆迁、设计、报建 6 个月 12个月 第二期、完成总建筑面积的25% 12个月 第三期、完成总建筑面积的25% 第一期、完成总建筑面 积 的20% 第三期、完成总建 筑 面 积 的20%，并完成销售。 12 个月 7 3、 销售部工作职责： （ 1） 负责营销计划的制定工作。 （ 2） 负责公司开发物业的销售、租赁、招商、应收款回收工作。 （ 3） 负责项目客户从来访至交房后的联络，维护工作。 （ 4） 负责公司新项目的前期调研工作。 （ 5） 负责向公司传递市场动向，市场信息。 （ 6） 负责公司开发产品的功能修正工作。 （ 7） 负责协助物业公司、工程项目部 (公司 )处理客户纠纷。 （ 8） 负责协助总经办办理产权证测绘、按揭贷款工作。 （ 9） 负责与公司各部门配合、协调完成公司销售承诺。 （ 10） 负责销售现场及销售道具的维护管理。 （ 11） 协助举办公司的大型促销活动及各种庆典活动。 （ 12） 负责销售广场的日常保洁工作 5、 营销费用 销 售 费用为销售总额的 广告、宣传费为销售总额的 公司总经理 案场经理 销售主管 置业顾问 办证专员 策划案场专员 信息管理专员 按揭专员 销售经理 8 （五） 机构设置 1、组织机构一 2、 组织机构二 股东会 董事会 总经理 副总经理 副总经理 副总经理 监事会 内部稽核 营销策划部 工程管理部 企业管理部 总会计师 总工程师 公关部 总经理办 人力资源部 项目拓展部 行政部 装修部 总工室 工程部 设计部 策划部 销售部 物业后勤部 预决算部 法律顾问 财务部 总经理秘书 9 3、组织机构三 4、工程管理部职责 （ 1）负责 公司的技术管理工作 （ 2） 负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准，建立和完善技术管理体系、制定技术管理的工作、规章制度，并 监督实施。 （ 3） 负责审查开发项目的重大技术方案。 总经理 营销管理中心 产品研发中心 工程管理中心 拓展中心 市场部 销售部 开发部 研发部 设计部 工程部 采购部 维修部 审算部 拆迁部 拓展部 董事长 总经理 开发管理副总 总工 工程管理副总 拓展管理副总 市场产经理 销售部经理 开发部经理 研发部经理 设计部经理 工程部经理 维修部经理 采购部经理 审算部经理 拆迁部经理 拓展部经理 10 （ 4） 制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。 （ 5） 负责施工图纸会审，参加开发项目图纸交底、竣工图的审定 、图纸变更的审定 工作。 （ 6） 负责开发项目工程质量管理工作 （ 7） 认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理的规章制度，建立健全质量管理体系，健全工程质量管理的规章制度体系。 （ 8） 负责审核施工单位的施工组织设计或质量计划；负责审核项目部上报的项目质量计划。 （ 9） 负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审。 （ 10） 负责组织监 理单位的评审，审查监理规划，抽查实施情况。 （ 11） 负责组织对施工单位的评审和选择工作。 （ 12） 负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作。 （ 13） 参加工程协调会议，协助项目解决需协调解决的问题。 （ 14） 参加基础、结构、竣工验收工作。 （ 15） 协助项目部组织消防、人防验收工作。 （ 16） 负责组织召开工程质量会议，分析研究质量管理中存在的问题，提出改进措施。 （ 17） 负责重大质量事故的调查、鉴定处理工作。 （ 18） 负责核实经济洽商工程量并签署意见；负责工程结算中工作量的核实工作。 （ 19） 负责建筑材料、设备 市场的调查和质量评定。 （ 20） 负责与工程施工和产品质量有关的法律法规、标准、规范及信息的 11 收集、整理和沟通工作。 （ 21） 负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。 （ 22） 负责与施工和工程质量管理部门的联络工作 。 五 、 投资估算 （一） 项目开发投资期为四年、每年投入￥ 10000 万元。 1、项目贷款支付的费用 2000 万元整。 2、海南省农垦建工集团总公司实施项目计划需贷款 5100 万元。 3、东方海建地产投资 有限公司 其他股东实施项目贷款需贷款 4900 万元。 （二） 作开发廉租房、公租房、经济适用房 、限房利润 1、 建廉租房、公租房利润： 元。 2、 建经济适用房回利润： 元。 3、 建限价房销售利润： 元。 4、 建合计： 元。 5、企业所得税： 元。 6、 建利润合计： 元 （ 三 ） 开发 商业用房 收 入 估算 4、 商业用房 销售收 入 ： 27000 万元。 3、 地下车场 销售收入： 1810 万元 。 总销售收 入 为： 28810 万元。 （ 四）开发商业用房 利润 1、开发 商业用房 投 入： 元。 12 2、 开发 地下车场 投 入： 元。 3、各种税： 元。 4、开发 商 业用 房 利润 为： /平方米 （五） 项目利润 1、 运作本项目的利润初步估算为： 元。 2、海南省农垦建工集团总公司开发项目利润为： 8042 万元。 六、 研究结论与建议 (风险评估 ) （一） 盈亏平衡分析 1、 项目 不确定因素： （ 1） 项目 地块上原有建筑物的拆迁成本 不确定。 （ 2） 售价变动各项经济指标的变化 ，变化设定在 5%以内。 2、 项目开发结论 ： （ 1） 项目开发投入与获得的利润比为： 下浮 5%仍有 项目风险可控。 （ 2）项目开发可提升公司的业绩与知名度。 （ 3）项目开发可解决部分职工的就业问题，提高职工的收入。 （ 4）项目 回报率高，投入 开发可 行 。 附表一 项目 投资测算 农垦建工集团开发东方保障性住房投资测算表 项目名称 单位 数量 备注 一 土地费用 1 土地面 平方米 360 亩 2 总的可建筑面积 平方米 13 3 每亩平均地价 (土地出让金基数 ) 万元 市场平均价 4 拆迁安置费 (万元 ) 万元 总建筑面积平均分摊 100 元 /平方米 5 取得商业用房土地费用 万元 6 开发项目土地成本 万元 二 新建建筑 1 实际总的可建筑面积 平方米 2 廉租房、公租房建筑面积 平方米 2160 户 3 经济适用房建筑面积 平方米 1536 户 4 限价房建筑面积 平方米 1440 户 5 合计 6 商业用房 建筑面积 平方米 总建筑面积 10% 7 (一 )商品住宅房 平方米 8 (二 )商业铺面 平方米 9 (1)一层铺面 平方米 10 (2)二层铺面 平方米 11 (3)三层铺面 平方米 12 地下室 平方米 其中 人防地下室 13 车位 个 1598 /每户 14 地下停车位 个 362 15 地面停车位 个 1236 三 廉租房、公租房的建筑工程建设费用（毛坯房） 1 三通一平 万元 10 元 / 设计费 万元 19 元 / 图审费 万元 3 元 / 放线验线费 万元 按 50 万元分摊 6 各项检测费 万元 10 元 / 消防设施费 万元 / 渣土费 万元 5 元 / 环境评估费 万元 /0 白蚁预防工程费 万元 2 元 /1 水土保持设施补偿费 万元 2 元 /7 建筑主体建筑安装成本 万元 1500 元 /2 工程质量监督费 万元 建安成本费的 2%,实施监理的 14 13 工程造价咨询 (预决 )算费 万元 预算 14 建筑企业劳动保险费 万元 建安成本费的 15 招投标代理费 万元 建安成本费的 16 工程监理 费（万元） 万元 建安工程费的 19 电力配套及增容费 万元 90 元 /0 给水配套及开通费 万元 20 元 /1 排水配套及开通费 万元 25 元 /2 智能监控费 万元 按 300 万元分摊 23 围墙、道路、地面硬化费 万元 30 元 /4 绿化费 万元 20 元 /5 小区车位、休闲设施配套费 万元 20 元 /6 房产办证费 万元 包验房、房屋测量费 5 元 /7 建设机构管理费 万元 建安成本费的 3% 28 拆迁安置费 (万元 ) 万元 总建筑面积平均分摊 100 元 /平方米 29 造价累计 万元 31 不可预见费 万元 造价累计的 3% 32 工程财务费用 万元 造价累计的 5% 33 投资累计 万元 34 投资管理费 万元 总投资费用的 3% 35 廉租房、公租房造价合计 万元 36 保障性住房每平方米造价 元 / 四 经济适用房的建筑工程建设费用（毛坯房） 1 三通一平 万元 10 元 / 设计费 万元 19 元 / 图审费 万元 3 元 / 放线验线费 万元 按 50 万元分摊 6 各项检测费 10 元 / 消防设施费 万元 / 渣土费 万元 5 元 / 环境评估费 万元 /0 白蚁预防工程费 万元 2 元 /1 水土保持设施补偿费 万元 2 元 /7 建筑主体建筑安装成本 万元 1500 元 /2 工程质量监督费 万元 建安成本费的 2%,实施监理的 13 工程造价咨询 (预决 )算费 万元 预算 决算 15 14 建筑企业劳动保险费 万元 建安成本费的 15 招投标 代理费 万元 建安成本费的 16 工程监理费（万元） 万元 建安工程费的 19 电力配套及增容费 万元 90 元 /0 给水配套及开通费 万元 20 元 /1 排水配套及开通费 万元 25 元 /2 智能监控费 万元 按 300 万元分摊 23 围墙、道路、地面硬化费 万元 30 元 /4 绿化费 万元 20 元 /5 小区车位、休闲 设施配套费 万元 20 元 /6 房产办证费 万元 包验房、房屋测量费 5 元 /7 建设机构管理费 万元 建安成本费的 3% 28 拆迁安置费 (万元 ) 万元 总建筑面积平均分摊 100 元 /平方米 29 造价累计 万元 31 不可预见费 万元 造价累计的 3% 32 工程财务费用 万元 造价累计的 5% 33 投资累计 万元 34 投资管理费 万元 总投资费用的 3% 35 经济适用房造价合计 万元 36 经济适用住房每平方米造价 元 / 五 限价房的建筑工程建设费用（毛坯房） 1 三通一平 万元 10 元 / 设计费 万元 19 元 / 图审费 万元 3 元 / 规划报建费 万元 30 元 / 放线验线费 万元 按 50 万元分摊 6 各项检测费 万元 10 元 / 消防设施费 万元 / 渣土费 万元 5 元 / 环境评估费 万元 /0 白蚁预防工程费 万元 2 元 /1 市政基础设施配套费 万元 45 元 /2 消防系统费 万元 30 元 /3 水土保持设施补偿费 万元 2 元 /9 建筑主体建筑安装成本 万元 1500 元 /16 14 工程质量 监督费 万元 建安成本费的 2%,实施监理的 15 工程造价咨询 (预决 )算费 万元 预算 16 建筑企业劳动保险费 万元 建安成本费的 17 招投标代理费 万元 建安成本费的 18 工程监理费（万元） 万元 建安工程费的 21 电力配套及增容费 万元 90 元 /2 给水配套及开通费 万元 20 元 /3 排水配套及开通费 万元 25 元 /4 智能监控费 万元 按 300 万元分摊 25 围墙、道路、地面硬化费 万元 30 元 /6 绿化费 万元 20 元 /7 小区车位、休闲设施配套费 万元 20 元 /8 房产办证费 万元 包验房、房屋测量费 5 元 /9 建设机构管理费 万元 建安成本费的 3% 30 拆迁安置费 (万元 ) 万元 总建筑面积平均分摊 100 元 /平方米 31 造价累计 万元 34 不可预见费 万元 造价累计的 3% 35 工程财务费用 万元 造价累计的 5% 36 投资累计 万元 37 投资管理费 万元 总投资费用的 6% 38 限价房造价合计 万元 39 限价房每平方米造价 元 / 40 营业税 万元 销售收入的 5% 41 城市维护建设税 万元 营业税 7% 42 教育附加税 万元 营业税 3% 43 城建税 万元 营业税 2% 44 企业所得税 万元 利润的 25% 45 交易印花税 万元 销售收入 46 加税后限价房每平方米造价 元 / 六 商业用房的建筑工程建设费用（毛坯房） 1 三通一平 万元 10 元 / 设计费 万元 19 元 / 图审费 万元 3 元 / 规划报建费 万元 30 元 / 放线验线费 万元 按 50 万元分摊 17 6 各项检测费 万元 10 元 / 消防设施费 万元 / 渣土费 万元 5 元 / 环境评估费 万元 /0 白蚁预防工程费 万元 2 元 /1 水土保持设施补偿费 万元 2 元 /2 市政基础设施配套费 万元 90 元 /3 消防系统费 万元 30 元 /9 建筑主体建筑安装成本 万元 1500 元 /5 工程造价咨询 (预决 )算费 万元 预算 16 建筑企业劳动保险费 万元 建安成本费的 17 招投标代理费 万元 建安成本费的 18 工程监理费（万元） 万元 建安工程费的 21 电力配套及增容费 万元 90 元 /2 给水配套及开通费 万元 20 元 /3 排水配套及开通费 万元 25 元 /4 智能监控费 万元 按 300 万元分摊 25 围墙、道路、地面硬化费 万元 30 元 /6 绿化费 万元 20 元 /7 小区车位、休闲设施配套费 万元 20 元 /8 房产办证费 万元 包验房、房屋测量费 5 元 /9 建设机构管理费 万元 建安成本费的 3% 30 取得商业用地费 (万元 ) 万元 每亩 元 31 造价累计 万元 34 不可预见费 万元 造价累计的 3% 35 工程财务费用 万元 造价累计的 5% 36 投资累计 万元 37 投资管理费 万元 总投资费用的 6% 38 商业用房造价合计 万元 39 商业用房每平方米造价 元 / 40 营业税 万元 销售收入的 5% 41 城市维护建设税 万元 营业税 7% 42 教育附加税 万元 营业税 3% 43 城建税 万元 营业税 2% 44 企业所得税 万元 利润 的 25% 45 交易印花税 万元 销售收入 46 加税后商业用房每平方米造价 元 / 七 地下室的建筑工程建设费 18 用 1 三通一平 万元 10 元 / 设计费 万元 19 元 / 图审费 万元 3 元 / 规划报建费 万元 30 元 / 放线验线费 万元 5 元 / 各项检测费 万元 10 元 / 消防设施费 万元 / 渣土费 万元 5 元 / 环境评估费 万元 /0 白蚁预防工程费 万元 2 元 /1 水土保持设施补偿费 万元 2 元 /2 消防系统费 万元 100 元 /8 建筑主体建筑安装成本 万元 1800 元 /4 工程造价咨询 (预决 )算费 万元 预算 15 建筑企业劳动保险费 万元 建安成本 费的 16 招投标代理费 万元 建安成本费的 17 工程监理费（万元） 万元 建安工程费的 19 人防系统 万元 20 元 /0 电力配套及增容费 万元 90 元 /1 给水配套及开通费 万元 20 元 /2 排水配套及开通费 万元 25 元 /3 智能监控费 万元 25 元 /5 房产办证费 万元 包验房、房屋测量费 5 元 /6 建 设机构管理费 万元 建安成本费的 3% 27 造价累计 万元 30 不可预见费 万元 造价累计的 3% 31 工程财务费用 万元 造价累计的 5% 32 投资累计 万元 33 投资管理费 万元 总投资费用的 3% 34 地下车厍合计 万元 35 地下室每平方米造价