XX县XX水库景区开发建设项目可行性研究报告

1 库 景区开发建设项目 可行性研究报告 2 目 录 第一章 总论 1 一、项目建设提要 2 二、项目选择依据 2 三、项目报告编制依据 3 四、可行性研究结论 4 第二章 建设背景及必要性 5 一、项目建设背景 6 二、项目建设必要性及目的意义 7 三、 析 9 第三章 建设条件 14 一、自然条件 15 二、人文资源 15 三、交通区位 15 第四章 开发定位 17 一、指导思想 18 3 二、开发定位 18 第五章 功能布局 22 一、指导思想 25 二、功能分区及表现形式 25 三、盈利方式 31 第六章 游憩方式设计与评价 32 一、景观游赏的设计原则 33 二、游赏方式与内容 33 三、旅游线路 35 第七章 运作与实施方案 37 一、指导思想 38 二、实施方案 38 第 八章 营销方案 42 一、指导思想 43 二、营销理念 43 三、营销方案 43 四、可操作性分析 44 4 第九章 风险分析及应对措施 45 一、园林工程风险 46 二、投资风险 46 三、项目招商及管理风险 47 四、污染危害风险 48 第十章 效益分析及评价 50 一、社会效益 51 二、经济效益 51 第十一章 环境影响评价 53 一、项目场址环境现状 54 二、项目建设与运营对环境的影响 54 三、环境保护措施 54 四、 环境影响评价 55 第十二章 结论 56 一、结论 57 5 第一章 总 论 6 一、项目建设提要 1、项目名称： 库 景区开发建设项目 2、项目建设性质：新建 3、项目建设单位： 、项目建设地点： 5、项目建设规模：含红星水库周边，土地面积约 5000 亩 6、 项目相关概况： 海景区开发建设项目拟建于红星水库 区距成都市 157 公里，遂宁市 30 公里，南充市 38公里，邻近 海、观音湖、灵泉寺等著名景区。红星水库水面呈狭长分布，与林地犬齿交错， 四周环山，风光秀美。水库周围林地多为原始次森林，树木茂盛，具有良好的生态优势。 7、项目建设内容： 在 红星水库 景区， 打造 以景观 +文化 +旅游 为主线 ，功能丰富多样的度假区为辅助功能的生态观光旅游度假胜地 。 8、项目建设目标： 二、项目选择依据 1、国内红叶旅游人气火爆 随着都市休闲旅游的发展，人们对金秋赏红叶旅游的热情日益高涨。全国陆续涌现出北京香山红叶、济南红叶谷、重庆巫山红叶、四川雅安等红叶景区，吸引了大量游客的目光，许多景区在此期 间甚至出现了人满为患的场面。 2、芳香产业链逐步兴起 随着生活水平的提高，人们对的精神与物质消费需求日益提高， 7 芳香产业作为一种新兴高端消费产业，在欧美国家一直占有相当稳定的消费市场。近年来，这股香潮已经开始席卷 费市场。 3、老年产业成为朝阳产业 老龄化社会的到来不可避免，随着老龄化速度的加快，这一群体带动的消费日益被众商家重视。如今养老业被成为朝阳产业，成为很多企业投资的新兴领域。环境优美，且集休闲、居住、娱乐、服务于一体的多功能的老年度假区在各地悄然兴起。 4、红色文化旅游市场广阔 红色文化旅游是指 以革命纪念地、纪念物及其所承载的革命精神为吸引物，把红色 人文景观 和绿色 自然景观 结合起来，把革命传统教育与促进旅游产业发展结合起来的一种新型的主题旅游形式。 据统计： 3 年来，全国红色旅游游客累计逾 4 亿人次，其中自费旅游占 全国红色旅游综合收入突破 1000 亿元，成为许多革命老区经济发展的 “切入口 ”和 “催化剂 ” 。 三、项目报告编制依据 1、遂宁市经济和社会发展“十一五”计划纲要； 2、 综合开发“十一五”规划； 3、 态县建设规划； 4、 生态示范区建设规划； 5、 壤； 6、四川省遂宁市旅游发展总体规划； 7、四川省 旅游发展总体规划； 8、四川省旅游管理条例； 9、四川省旅游政务相关数据； 10、充分的市场调查论证； 8 11、开发主体公司的资源能力评估； 四、可行性研究结论 本项目位 于红星水库 近 海、观音湖、灵泉寺等著名景区。拥有良好的旅游大环境市场，以及生态优势和区位优势。 项目建成后，预计年来访游客将达到 人次，实现年产值约为 。 使 游快速融入的遂宁精品旅游线中，实现济的战略转型。同 时项目环境评价、社会效益以及经济效益评价均属良好，因此本项目是可行的。 9 第二章 项目建设背景及必要性 10 一、项目建设背景 1、旅游产业发展现状及趋势 （ 1） 旅游产品多元化 以名山大川观光为主的传统旅游产品将逐渐被更趋多样化的旅游产品所取代。 （ 2） 自驾游成为潮流 游客自驾车访旧怀古、回归自然为主题的消遣性度假旅游、休闲旅游迎合了现代旅游者崇尚自我的需求，将会热销。 （ 3） 乡村体验旅游升温 领域宽广、规模较大、特色突出、快速发展的农村旅游格局，成为国内 短期旅 游 的主要支撑，满足了二分之一的旅游市场需求。 （ 4） 度假游成为时尚 在现代社会中，人们长期生活在沉重的工作压力下，无一不感到身心疲惫。度假游作为一种 “放松身心、感受自然 ”的深度旅游，渐渐受 高端人群喜爱。 2、遂宁实施全域遂宁及旅游目的地战略 （ 1）旅游目的地战略 遂宁市委、政府 依托观音故里、观音湖和 海三大优势旅游资源，强力推进旅游目的地建设 ，并于今年成功评为 秀旅游城市和被授予 音文化之乡，为遂宁推进旅游目的地建设打下了坚实基础；在旅游目的地战略推动下，遂宁将打造成为国民休闲、度假旅游的胜地 ，实现 “遂宁让心灵度假 ”的发展思想。 （ 2）全域遂宁的旅游发展战略 为推进旅游目的地战略，丰富旅游产品，遂宁市正在引导全市旅游资源的整合，实施旅游资源捆绑式推广，重点规划了六大旅游经济 11 区，搭建以旅游为主体，整合政治、经济、文化、社会全部资源，兼顾城乡统筹发展的大旅游发展框架，旨在推进全域遂宁的旅游发展战略，力争将遂宁旅游打造成国际知名、国内一流休闲度假旅游目的。 3、 旅游强县战略的实施 近年来， 府提出了 “做旺商旅、做实文化 ”的旅游发展战略，积极对外推广本地旅游资源，深度发掘本地旅游文化，并取得显 著成效。 以赤城湖书法创意文化旅游基地和佛博苑等为代表的大型旅游项目纷纷落户 于 、高峰山等景区组成一个极具特色的旅游线路，届时必将汇集大量人气，使 游业引来美好的发展前景。 4、地震对景区造成的深远影响 川渝旅游一向以优美的地质风光与宜人的生态旅游为主打产品，但由于很多景区正好处在地震断裂带上，导致在 “512”汶川大地震中，川渝两地共有 361 家景区受到不同程度的破坏，其中银厂沟、青城山 都江堰、千佛山等 56 个旅游景区受损严重。旅游业直接损失达 465 亿元，旅游公路损坏达 5315 公里。 虽然目前九寨沟、黄龙、青城山等景区旅游市场已逐渐回复，但地震给人们带来的心灵创伤和阴影并不是短时间内能够回复的。因此，遂宁、南充、雅安、广安等众多非地震带旅游景点赢得了良好的发展机遇。 二、项目建设必要性及目的意义 1、 实现县域经济战略转型 是传统农业大县，在过去，一产业在 域经济中占有较大比重，工业经济、城市建设、三产服务业发展相对缓慢，城市规 12 模也很小。进入二十一世纪，随着工业和房地产的迅速发展以及城市功能的不断完善，三产业作为城市功能的重要组成，其发展显得尤为重要。 然而 第三产业目前仍在起步阶段，需要一个核心项目来带动和整合其它优势资源，实现 域经济的战略转型。因此，本项目的实施极有可能成为 三产业发展的核心推动载体。 2、 完善城市功能、改善人居环境 进入本世纪，经营城市思想理念在全国广泛应用。随着市民收入水平的增加，对城市配套功能的需求与日俱增，为满足市民这一需求，各地政府纷纷借助市场来优化资源配置，从而有条件逐步推进城市配套功能完善。本项目的实施将促进生态环境建设，改善城市的人居环境和投资环境，完善城市功能，为 蓬勃发展做出贡献。 3、 促进农民增收方式转变推 进城乡统筹 目前 大部分农民仍处于传统农业状态，受市场及自然双风险制约，生活较为艰难。 本项目的实施，将调整片区内产业结构、调优从业结构、完善基础设施，促进片区内传统农业向现代农业转型，形成以一产业为基础，三产业为主导的产业体系；同时还能够带动农村就业、卫生、交通的发展，改善人居环境和生态环境，调整农民收入构成，促进农民增收方式转变，推进城乡统筹发展，最终实现 “生态、经济、社会 ”三大效益的统一，构建和谐新农村。 4、 实现旅游资源大县向旅游资源强县转变 旅游资源大县。拥有 、华莲寺、高峰山、赤城 湖等名胜古迹，以及丰富的历史文化，旅游资源极其丰富。 然而 旅游业仍在起步阶段，需要一个核心项目来带动和整 13 合相关旅游资源，以实现 个旅游产业的跨越式发展。因此，本项目的实施将帮助 现从旅游资源大县到旅游资源强县的转变。 5、 整合旅游资源、融入大旅游 为推进旅游目的地战略，丰富旅游产品，遂宁市正在引导全市旅游资源的整合，实施旅游资源捆绑式推广，重点规划了六大旅游经济区，搭建以旅游为主体，整合政治、经济、文化、社会全部资源，兼顾城乡统筹发展的大旅游发展框架，旨在推进全域遂宁的旅游发展战略，力争将遂宁 旅游打造成国际知名、国内一流休闲度假旅游目的。 游作为遂宁全域旅游六大旅游经济区的重要组团，其发展备受注目。本项目作为 游核心项目之一，将有助于整合 有旅游资源，形成 色旅游精品线路，最终融入遂宁大旅游战略，并扮演重要角色。 三、 海项目发展 析 1、发展优势（ S） （ 1）政策优势 旅游业是 确立的国民经济新的增长点之一，是全县正在培育的支柱产业，是县委县府打造 入遂宁旅游强市战略的重要支撑，遂宁市委、市政府及 县委、县政府各部门高度重视，制定了各种促进旅游发展的优 惠政策和措施，并在资金安排上给与了全力支持。 （ 2）区位优势 地处嘉陵江和涪江的分水岭及古蜀国、巴国结合部，历史文化丰富。景区距成都市 157 公里，遂宁市 30 公里，南充市 38 公里，邻近 海、观音湖、灵泉寺等著名景区。具有良好的区位优势。 （ 3）生态优势 14 红星水库水面呈狭长分布，与林地犬齿交错，四周环山，风光秀美。水库周围林地多为原始次森林，树木茂盛，具有良好的生态优势。 （ 4）文化优势 旅游活动从本质上讲是一种文化活动。无论是旅游消费活动还是旅游经营活动都具有强烈的文化性。只有挖掘出文化内涵 ,它才会 具备吸引旅游者的魅力。 从古至今， 生活中充满红色的主题。 红色 诠释着 心目中最完美的色彩，并蔓延到各个文化领域。景区在 文化的基础上衍生出了：农耕文化、红色文化、龙文化、芳香文化等文化主题，与 地的书法文化，佛教文化互相辉映，景区必将成为 造文化之旅战略的载体项目。 （ 5）产业优势 海项目涉及到红叶旅游、红色旅游、养老产业、芳香产业，这些产业目前在国内均具有良好的消费市场，且其他附属功能如：星级农家乐（御花园休闲娱乐区）、团队拓展训练、野战模拟训练、海滨浴场、康乐休闲等，都具有十 分火爆的人气，因此景区所涉及的产业优势十分明显。 （ 6）市场优势 遂宁拥有观音湖、广德寺、灵泉寺、 海等精品旅游资源，近年来已形成较为成熟旅游市场， 为遂宁旅游资源的重要组团，拥有较好的市场优势。 2、自身劣势（ W） （ 1） 为一个有魅力的旅游目的地还未树立，还没有进入潜在消费者的旅行计划之中，也不为旅游业内所了解和认同。 （ 2）景区所涉及的开发项目多而杂，且地形相对较复杂，因此 15 开发建设和包装出有特色、有市场竞争力的旅游产品具有众多挑战。 3、面临机遇（ O） （ 1）遂宁旅游强市战略和全域遂宁旅游 战略 为推进旅游强市战略，丰富旅游产品，遂宁市正在引导全市旅游资源的整合，实施旅游资源捆绑式推广， 重点规划了六大旅游经济区 ，游作为其重要组团，其旅游开发必定受到市委、市政府的高度重视与支持。 （ 2） 品文化旅游线路即将形成 以赤城湖书法创意文化旅游基地和佛博苑等为代表的大型旅游项目纷纷落户 以预见，在不远的将来，以 海、佛博苑、赤城湖书法基地为铁三角的 品旅游线路即将形成。因此未来必汇集大量人气，成为川渝旅游一颗闪耀的新星。 （ 3）震后旅游产业的重组 在 “512”汶川大地震中 ，川渝两地共有 361 家景区受到不同程度的破坏，其中银厂沟、青城山 都江堰、千佛山等 56 个旅游景区受损严重。 目前川渝两地旅游市场正逐步恢复，然而众多景区受破坏严重，无法正常开放，由此川渝旅游产业面临重组的局面。使得拥有众多旅游资源的遂宁迎来良好的发展机遇。 4、竞争挑战（ T） 目前 旅游产业发展正处于起步参与阶段，与遂宁市其他成熟旅游区相比，其市场竞争力和威胁显得较为弱小。因此本项目必然面临其他景区的竞争，主要体现在两个方面： （ 1）旅游开发资金的竞争 随着遂宁旅游强市战略的实施，遂宁各地区掀起了景点开 发热 16 潮，各景点景区纷纷大力吸纳社会资本以及工商资本，并争取社会闲散资金的进入，因此本项目在项目招商及争取社会资金投入方面将面临挑战。 （ 2）客源市场竞争 A、 客源分析 客源市场大致可分为三级： 一级市场：南充、遂宁及周边地区 本区域为前期主要客源市场，区域人口约为 1160 万，其中城市人口约占 20%，为主要消费群体。 主要客源：南充、遂宁及周边地区政府、企业、旅游团体、自驾车游客以及普通游客。 二级市场：成都、重庆及省内其它城市 鉴于 国内旅游以省内游为主 的特性 （附件） ，本区域内游客为本景区重点 争取客源。（ 2008 年 1度，我省累计接待旅游者 计实现旅游收入 元人民币， 游客人均消费为 587元） 主要客源：旅游团体、自驾车游客以及旅行社游客。 三级市场：省外及国外游客 省外游客： 我省 年 接待 国内 旅游者 约为 450 万人次 （ 07 年统计数据） 国外游客： 我省 年 接待入境旅游者 约为 30 万人次 （ 07 年统计数据） 主要客源：旅游团体、旅行社游客。 B、市场分析 一级市场竞争：南充、遂宁地区 17 虽有凌云山、大英死海、灵泉寺、观音湖、赤城湖等人气较旺景区，但彼此均不属 于同类型。 游应当快速融入遂宁旅游精品线路中，利用景区自身特色吸收这些已经成熟的旅游环线上的游客。因此，在一级市场竞争上具有较大的市场优势。 二级市场竞争：成都、重庆及省内其它城市 在秋季红叶主题文化观赏期间尚无同类型的度假区堪与之竞争，但其它类似主题文化的景区、度假区众多。 在二级市场竞争上应着重宣传“ 海”这一主题， 以及 “红文化 ”、 “芳香疗养 ”以及 “生态养生 ”等丰富的旅游主题，并整合遂宁和 个精品旅游线路，从而提升自身砝码，提高二级市场竞争力。 三级市场竞争 :省内及全国范围内景区 省内：红叶景区有巫山、九寨沟、峨眉山、四姑娘山、宝兴峰桶寨等。但这些景区多以单纯的自然风景观光为主，且存在红叶景观零散、路途较远、服务行业未跟上等问题，因此，在红叶期间竞争力不如本景区。 全国范围：有同类香山红叶景区、济南红叶谷景区等相同景区，也有以类似文化为主题的景区，它们的知名度远胜本区，并将与本区在三级市场上构成竞争 18 第三章 建设条件 19 一、自然条件 1、优越的水域条件：红星水库有效库容为 257 万方水，是 石、鸣凤、吉祥等场镇生活用水，无任何污染。 2、良好的生态环境 ：规划区内生态优势较好，植被覆盖率在 60%左右，植被以柏树林为主。 3、独特的地形地貌：项目所在的区域地貌均为浅丘地形，且拥有较多大面积台地和半岛。 4、宜人的气候条件：片区内属亚热带季风气候，高温多雨，雨热同期，集中于夏季。 二、人文资源 1、丰富的旅游资源 文物大县，拥有 壁画、白塔禅院、天王殿等名胜古迹；高峰山、赤城湖、 等丰富旅游资源。 2、浓厚的文化底蕴 文资源丰富，有影响 统人伦上千年的 “二十四孝 ”之“孟宗哭竹 ”发源地，有唐宋以来道教名士张亚子在赤城宝屏山解注道德经， 以及佛教名胜白塔禅院为代表的儒、释、道文化和以入载 筑史的天王殿。 三、交通区位 华莲寺片区位于成南高速公路 口，距出口约 1 公里，通过318 国道连接 遂宁，距 城 6遂宁城区 30通条件便利，区位优势突出。 20 本案 21 第四章 开发定位 22 一、指导思想 立足红星水库片区良好的自然生态环境、交通区位，树立景观 +文化 +旅游的开发理念。通过生态环境的整体优化，深厚文化底蕴的注入，各特色功能区的打造，以及创新的经营理念和模式，将景区进行整体品牌塑造和提升，全力 打造在国内具有品牌效应的高端生态观光旅游度假胜地，使之成为 旅游产业的核心项目。 二、开发定位 1、主题定位 文化主题是构成景区旅游产品的 “精神支柱 ”，起着强化旅游吸引力的作用。景区的旅游文化主题越鲜明、越突出，也就越具吸引力。其主要体现在： （ 1） “点化 ”作用，文化主题赋予旅游资源以 “灵气 ”、 “活力 ”，使其充满特色，更具魅力，使得资源开发具有深度效应； （ 2） “整合 ”作用，文化主题可以将一种文化理念贯穿于看似孤立、分散的度假区各景点，做到 “景散意连 ”，使得资源开发具有整体效应。 海 主题定 位描述： 红：古以红、黄、青、白、黑为五方正色，红为五色之首。它与琉璃黄、青花蓝、水墨黑和玉脂白构成一道缤纷的 统色彩风景线 。 从古至今，红色是喜庆、吉祥、皇族的象征：红灯笼、红双喜、红蜡烛、红利是、红对联、披红绸、戴红花，鞭炮要烧满堂红 红，成为一种传统，更成为一种文化。如今，国人更是用红色来表现民族风貌：国旗、国徽、奥运火炬以及各种婚庆礼乐的庆典都以红色为主 23 基调。红，让世界了解了 ： 红是 的魂 ，尚红习俗的演变，记载着 的心路历程，经过世代承启、沉淀、深化和扬弃，传统精髓逐渐 嬗变为化的底色 ，弥漫着浓得化不开的积极入世情结，象征着热忱、奋进、团结的民族品格。 红色，中华民族最喜爱的颜色，甚至成为 的文化图腾和精神皈依 。 红色，构成了世界认同 颜色，也是 象征。 从古至今， 生活中充满红色的主题。 红色 诠释着 心目中最完美的色彩，并蔓延到各个文化领域。 红文化 深深的渗透到中华上下五千年的文明之中，沉淀为华夏民族的文化底色。 海： 将中华民族上下五千年的红文化、红色革命文化以及红所代表的喜庆、吉祥、热情、兴旺等元素汇集到一起，辅以波光粼粼的水面以及红色林海的 晚秋意象，汇成了一片红色的海洋， 海。 2、形象定位 海 形象定位描述： 色：满山遍野的红叶 +人造红色景观 香：特色的芳香产业链 味：浓厚的 文化以及众多文化韵味 意：中华上下五千年的文化意境 形：山峦起伏的红色林海 神：西方相邻的红海与死海，将在遂宁重现 湖、海的大量涌现，诠释了遂宁西部水都的形象 24 3、功能定位 海旅游观光度假区 功能定位描述： 猎奇观光： 以原始山岭天然的艰难道路，加上人工障碍为猎奇观光对象，辅之以山地观光、森林观光、红叶观光等自然风景观光。 文化体验： 以 红文化、红色文化、红叶文化、巴蜀文化、农居文化、养生文化以及芳香文化为文化主题，以红色文化和巴蜀文化为重点，通过文化寻根、文化探秘、科考教育、民俗体验、活动参与等，最大限度满足游客的文化体验需求，辅以满山遍野的红叶，将景区整体营造成一片红色的海洋。 活动参与： 进行野外团队拓展训练、野外实战训练，让游客体验到 挥汗如雨的激情 ，更加锻炼了人与人之间的合作意识以及团队意识 。 芳香疗养： 在休闲区全面推广芳香产业，使景区营造出一种生态、芳香的韵味。香味不仅给人以舒适的感觉，还能净化空气，对人体健康亦有多种益处 ；对于一些高端的消费需求，可推荐其尝试一种盛行于欧美的新的保健养生之法 芳香疗法：通过植物精油的“香熏 ”、 “按摩 ”和 “沐浴 ”等的方法，使人体精神上和身体上得到极大放松，并可治疗多种疾病。 生态养生： 立足于景区良好的生态环境和景观，通过吃原生态食品，住生态庄园，行走在鸟语花香、曲径幽深的景区内，呼吸山林间自由的空气，使人心旷神怡，达到休养生息的作用。 度假休闲： 以垂钓荡舟休闲、文化娱乐休闲、时尚运动休闲、户外活动休闲、康体健身休闲等等方式；发展田园度假、生态度假、养生度假、康乐度假，以及情侣度假、 商务度假、会议度假等。 25 4、战略定位 佳红叶旅游度假区 功能定位描述：我国有不少红叶旅游景区，但普遍存在红叶树种单一，红叶观赏季节性强，旅游度假配套功能不够完善等问题。 本项目地处中亚热带气候区，适宜多种红叶植物生长。品种的多样化，将形成一年中持续三个季节的红叶景观。同时，项目地处川中丘陵区，具有良好的生态环境、特色的地形优势以及丰富的文化底蕴，极具旅游度假功能的深度开发价值。因此，该项目极有可能打造成国内最佳的红叶观赏区和旅游度假区。 26 第五章 功能布局 27 28 一、指导思想 以中华民族上下五千年红文化的演变为旅游主线，通过对红文化在体现形式的刻画和打造，同时融入红叶、文化及民俗风情，并合理布局休闲、度假、会议项 目，使红星水库片区形成生态优势突出、内容丰富的观光休闲度假胜地 海 ！ 二、功能分区及表现形式 七点三线两面： 在红叶区和香岛区根据不同的区域特点和文化定位划分为七点 ,彰显个性 。 旅游两线设计在于满足不同游客的旅游 诉 求 鸿运之旅旅游线 ,红海泛舟水上线 ,三线互为补充。目的是增强景区的层次感和创造逐渐变化的景观空间 ,使景区获得丰富的 内涵 ,达到品质的提升。强化红海不同区域的个性特征 ,营造景观氛围 ,使游客的红海之旅获得丰富的景观体验和视觉印象。 （ 一 ） 香岛开放区 1、 红海商业区 :为景区提供丰富的商业配套设施。 2、 红海广场 :打造宽阔的场地空间 ,为游客提供休憩、游玩的场所。 3、 溢香广场 :以花卉作为广场景观元素，强化香文化氛围 ;伫立此地 ,人的心灵和感 观得到彻底放松， 也是人气聚居之地。 4、 观景台 :登临此台 ,眺望红海及整个景区的优美景色。 （ 二 ） 香岛二区 1、 别墅区 :以精美的中式风格 ,打造的度假别墅 ,屹立于半岛之上 ,彰显了业主尊贵与优雅。 29 2、 堤岸景观带 :为本区建造滨湖的绿色亲水长廊 ,营造特色的堤岸景观带。 3、 红海之舟 :以特色建筑打造景区的地标性景观 ,为业主提供高品质的休闲之所 ;同时 ,作为本区的商务会所 ,匠心的设计让业主尽享尊贵和舒适。 4、 花港观鱼 :湖岸建鱼池 ,放养数万尾金鳞红鲤 ,岸边栽种四季之花 ,在这里纵情鱼趣 ,尽享自然之趣 . （ 三 ） 香岛三区 1、 别墅区 :本区与花卉区遥遥相望 ,视线开阔 ,环境怡人 ,打造高端度假别墅 ,提供一种久违的高尚、安逸、舒缓生活 ,是业主的一生珍藏。 2、 堤岸景观带 :通过湖岸线的调整和堤岸的处理 ,创建特色的堤岸景观带 , 作为观景、游玩、休憩之用。 3、 吊桥 :连接本区与花卉区 ,作为较为私密的通道 ,为本区业主专用 ,尽享尊贵 提升本区品质 . （ 四 ） 鸿运当头 红色是喜庆，快乐、吉祥的颜色。历来 ,国人对红色就情有独钟。红运当头 ,此线串连了 的三大主题：民俗喜庆之红 ,农耕传统之红 ,革命奋斗之红。 1、 翰墨苑 :修建书法展示厅 ,展现遂宁书法家的作品 ,作品以歌颂农耕文化为主 ,如七月等 ;这是对遂宁书法的赞扬 ,也是对农耕文明的歌颂。 2、 景星堂 :景星者 ,德星也 常出有道之国 ;建此堂 ,制作领导人 30 的 雕塑。颂扬先烈们的崇高品德 ,缅怀历史。 4、 紫瑞亭 :供游客休憩的小亭 ,名源自 紫气东来、瑞从天降 . 5、 若华夕曜 :设置亲水平台 ,作游玩观景之用。 若华夕曜 出自鲍照的登大雷岸与妹书 ,指夕阳照耀下的美景 . 6、 归田园居 :迁农户在本区居住 ,以真实的农村生活场景示人 ,展现质朴 , 原汁原味的乡村意象 :日出而作 ,日入而息 ,逍遥于天地之间而心意自得 。 7、 革命广场 :建设碑林 ,镌刻先烈的功绩 ,铭记历史 . 8、 民俗长廊 :沿河岸以栈道的形式修建的民俗长廊 ,展现传统的民俗文化。 （ 五 ） 情满人间 对红有浓浓的情意 ,红色作为 众多情感的载体 ,是流淌在国人灵魂中的颜色。可以说 ,有情的地方就有红。 1、 问泉 :水者何也 ?物之本原 ,水是生命之源 ,更是文化之源。从凿井取水 ,到开渠灌溉 ,典而优美的农耕文化也依水而生 ,伴水而在 ,随水而长。修水塘、水渠 ,营造流动水景 ,建水主题浮雕墙 ,谱写水文化的华章。 2、 比翼广场 :打造唯美的环境 ,提供露天婚庆场所。 3、 同舟湾 :营造浪漫氛围 ,情侣通过这里泛舟于湖面 ,畅游山水间。 4、 五步亭 :谐音 500 亭 ,从问泉到这里约 500 步。建小亭 ,设石凳。 5、 斜月阁 :建设休憩小亭 ,极目远眺 ,视线极好。 6、 露桥闻鸣 :加深此处幽深环境的营造 ,漫步林蔼 ,林深鸟语 ,野趣醉人。 31 7、 百转千回 :营建植物迷宫 ,取名 百转千回 ,配合生态氛围 ,平衡活动的设置和环境的保护。 8、 情满园 :开辟植树园 , 以认种 树苗 的 方式为游人提供表明心意 ,留住情意的地方。 9、 战体验战区 :利用地形优势设置野战与拓展项目 ,聚集人气 。 （ 六 ） 花雨天地 人们习惯从花来表达自己的情感 ,花成为人类所有情感的载体。本区域将打造一片花海 ,人们徜佯于花海间 ,达到 天人合一 ,回归自然 的忘我境界。 1、 梅亭醉墨 :梅花置景 ,设一小屋 ,屋檐以 异型的书卷或卷轴造型 ,供旅游休息。 2、 静水朱华 :周围花卉布景 ,取名 静水朱华 ,以做观景，取意于曹植的公宴诗 秋兰被长坂 ,朱华昌绿池 。 3、 万里渡 :两岸各设一码头 ,作为景区主交通 ,将是客流通道和人流聚集点 . 万里渡 取意唐诗 千江有水千江月 ,万里无云万里天 。 4、 层台耸绿 :以绿色植物作景观小塔 ,小塔四周设长凳 ,供游人休憩。 5、 花间集 :花丛中设置休憩驿站 ,建造特色石凳 ,作休息观景之用。 6、 祥瑞阁 :观景小阁； 祥瑞 又称 符瑞 是吉祥的自然现象 ,此阁除观景外 ,更寄于对人生的美好希冀。 7、 半日闲 :建索道 ,为游客提供更好的视觉享受 ,是红海景区旅游功能的提升。 8、 龙山索 :建吊桥 ,加强景区连接 ,增加游乐趣味性。 32 9、 松风听涛 :植物造景配以特色石景 ,让游客感受松风听涛的意境。 10、 百果长廊 :在该长廊种植四季水果 ,以供游人采摘。 11、 花卉观赏区 :沿湖种植 1000 余米的花卉观赏带 ,错落有致的镶嵌在红海之中 ,采用不同花期的品种 ,营造季节性花卉景观 ,并利用地势起伏创造视线层次。 （ 七 ） 回归 畅想自然 本区除展现和诠释不同地域的红海文化 ,强化活力氛围外 ,并针对青少年开设多个项目 ,让他们贴近自然 ,体验自然。 1、 海角 :以鱼、虾、蟹、贝等各种水族置景 ,使游客感受轻爽的海洋气息。 2、 和气致祥 :以“和”字不同造型作为此区沿途景观 .和 是我国的社会主题 ,更是 化追求的理想的最高境界。 3、 文 /武龙亭 :取意 文龙宴海，武龙翻江 。亭中置碑 ,记录政府执政为民 ,兴修水利的功绩。 5、 孝文化广场 :营建孝文化展示台 ,弘扬传统孝文化。 6、 科普教育基地 :让城市长大的孩子在这里学会辨别各种常见的植物水果 ,亲近自然 ,寓教于乐。 7、 杜鹃长廊 :建设此廊作为游 览 步道 ,丰富游客的行进路线。 8、 红海岸 :运用红海特色元素 ,创造游客戏水与亲水的动态空间。 9、 红海码头 :游客聚散地 ,重要的客流通道。 10、 海滨浴场 :打造海滨浴场 ,增强亲水性和不同尺度水空间的体验。 11、 天趣园 :网置各种飞鸟 ,供游人观赏。 33 三、 各区域 盈利方式 1、 对 芳香文化休闲区别墅 的 销售 和租赁 ， 芳香衍生产品 的 销售以获取利润 。 2、在 野外实战训练 区域以 弹夹销售 、 拓展训练租赁 、 夏令营 团费 、 露营帐篷租赁 、 篝火材料销售 等获取利润。 3、 认种树苗费，饰品销售 4、 在爱情主题园区以 婚庆公司 驻场 费 、 婚纱 /服装 店 租赁，露天婚庆 场地租赁 等获取利润。 5、 在民俗园区以 民俗产品销售 获取利润。 6、 在生态园区以食品 深加工 及 销售 、 水果 /鲜花自助购 、 浴场门票销售 、 钓具租赁 、 水产品销售 、 家禽销售、苗木销售、 生猪预养 及出 售、 自留地出租 等获取利润。 8、 在 养生 区域以 夕阳红养生苑 销售或 出租 获取利润。 9、 在综合 商业 中心以 酒店消费 、 餐饮消费 获取利润。 34 第六章 游憩方式设计与评价 35 一、景观游赏的设计原则 1. 主题突出 鉴于景区文化及娱乐功能众多，因此在景区局部布局时，要尽量保持基调与主题相关，同时注意“ “红”、“海 ”通过不同时期红文化的不同体现形式 来共同打造 海这一立体形象。 2. 形式多样 总体景观风格以红色为基调，但由于景区所需体现的是跨越中华上下五千年历史，同时包含了多民族文化的主题，因此布局及景观不能拘泥于单一时期及地域风格，可辅之以龙雕、灯笼、窗花、年画、瓷器等传统农耕文化景观，以及相协调的各民族风格与传统宗教文化特色的景观。 3. 景散意连 由于景区在红文化的底色下，包含了农耕文化、红色文化等多种文化，因此，景区在建筑和景观布置上应尽量遵循景区文化主线基调。为避免不同文化在布局和景观上的差异造成的冲突，在景观和功能布局上，应尽量取其与 红文化相关的一面渲染，达到“景散意连”的效果。 二、游赏方式与内容 游赏内容安排： 猎奇观光、文化体验、活动参与、芳香疗养、生态养生、度假休闲。 海景区开发建设项目拟建于红星水库 星水库水体资源良好，水面呈狭长分布，与林地犬齿交错，四周环山，风光秀美。水库周围林地多为原始次森林，树木茂盛，具有良好的生态优势。 36 项目建成后，景区将主要分为 4 大主体文化旅游区和七大 功能旅游区，同时以“红”文化为文化主线，将各景点串联起来，辅以漫山遍野的红叶景观，形成了主题突出，形式多样、景散意连的观光旅游度假 胜地 海。 1、 红 文化主题区 以仿古建筑风格为主，片区着重渲染“民俗红，农耕红，革命红”的风格，同时提供文化体验、观光休闲等服务内容。 景区古代风格浓厚，返璞归真，让游客从城市的钢筋水泥中解放出来，觅得一处修身养息的世外桃源。 2、 活动 文化主题区 以活动参与为主要功能。提供多种具备较强体验性、参与性的活动。如露营体验，篝火晚会体验等体验性活动；模拟野战、团队拓展训练 ，植物迷宫 等参与性活动；以及 花卉景区等 参观等观光性活动。 本景区参与性功能极强，游客在感受 自然 的同时，自身也参与到众多趣味十足的活动中。 让游客体验与平常截然不同的生活乐趣；在活动参与中让游客能够更好的认识自我，融入团队。是释放自我、尽情挥洒激情汗水的最佳去处。 3、度假休闲主题旅游区 由红海岸休闲区、红海浴场、夕阳红养生区等 组成。 同时具备生态养生、度假休闲等服务功能。 在度假区里，人们将彻底放松，尽情享受： 紧张将在运动中消失；健康在生态环境中恢复；烦恼将被芳香疗养驱除；压力在文化体验中溶解；压抑在笑容里融化 37 4、芳香主题文化区 由 芳 香文化观光休闲区、芳香庄园度假休闲区、香岛别墅区、芳香文化广场等 组成。 景区以芳香文化体验、度假休闲、 芳香疗养为主要功能。 香味不仅给人以舒适的感觉，还能净化空气，同时能治疗多种人体疾病。作为芳香产业链的衍生物 芳香居、芳香浴、芳香疗法、芳香之旅等消费概念开始在国内市场日渐风靡。古代贵族才能享受的芳香文化开始融入寻常百姓生活。 三、旅游线路 根据景区的不同功能定位，游客可以有多种不同特点的游线及游程安排。 二 条主要游线，四条专项游线 。 主线： 1、鸿运之旅 类型：观光、体验游 游路：民俗长廊 归田园居 革命广场 比翼广场 百转千回 情满园 花雨 天地 红海岸 天趣园 露天浴场 线路说明：集中 展示红海旅游区所有精华景点的游线 。 2、 水路 沿途设有三大码头 ， 可以随时满足游客泛舟于山水间的需求。 六 条专线 1、红运当头：红文化主题区环线 38 红色是喜庆，快乐、吉祥的颜色。红运当头，此线串连了 的三大主体主题：民俗喜庆之红，农耕传统之红，革命奋斗之红。 线路：民俗长廊 景观走廊 归田园居 革命广场 同舟湾 类型：观光、体验游 线路说明： 此线串连着 的三大主体表现，寓意着从中走过的人鸿运当头，吉祥如意。其中景区的布置从水边一直向山上延升，也祝福着游人步步高升，富足安康。 二、情满人间 线 线路：比翼广场 码头 情满园 百转千回 激情体验 类型：观光、体验游 三、 花雨天地 线 国人对红有着浓浓的情意，红是爱情的象征，是激情的火把，是炽热的情感，是流淌在 灵魂中颜色。 可以说，红色是 情感的颜色，有情的地方就有红。 线路：景区入口 花卉观赏区 万里渡 出口 类型：观光游 四、归途如虹：野趣环线 线路：百果长廊 红海码头、红海岸 青少年科普教育基地 天趣园、海滨浴场 类型：观光、体验游 39 五：香岛环线 线路： 景区大门 红海广场 沿湖商业街 溢香广场 沿湖景观 万里 渡码头 类型：休闲、体验游 六：水上泛舟线 线路： 以画舫、竹筏等作为水上交通工具 ,串连沿湖的各大码头 , 泛舟于秀美湖面 ,水枕长廊 ,移步景换 ,贴近自然 ,天人合一 。 40 第七章 运作与实施方案 41 一、指导思想 红星水库片区开发涉及地域面积较大，项目众多，为快速形成接待能力，实现片区整体开发效益，应采取整体规划，分步、分片、分项目招商的办法，在不同时期，不同情况制定不同的运作与实施方案，形成灵活快速的项目运作方案。 二、实施方案 1、开发时序 统一规划、分步实施、滚动开发。 初期重点（ 1 3 年）：红叶观光，休闲旅游 以红叶观光与休闲娱乐功能区启动市场， 以红叶观光为核心吸引区域，以康乐休闲区、红海浴场、芳香岛为重点活动区域，兼顾农耕文化区的观光休闲功能。重点完善红叶景观与功能区建设。尤其是入口迎宾区、红叶观景区、休闲活动区的建设，以及观景平台、标志性建筑的建设。 中期重点（ 3 5 年）：文化体验，旅游度假 以文化体验功能建设为重点： 按照分片、分项目招商的办法，开发出一条完善的红文化旅游精品线路，包括：强调及完善整个景区的红文化氛围，建立红色文化展示区及相关功能活动区。使 海的主题淋漓尽致 的展现在游客面前。 以养生度假功能建设为次重点： 在不断完善景区生态环境与文化氛围的基础上，通过项目招商的办法，开发景区养生度假功能，建设老年养生度假区及红海少年夏令营，同时在初期建设的基础上进一步完善康乐休闲区、红海浴场以及其它功能区的景观及功能建设。迎合遂宁市的旅游主题，为不同年龄 42 阶段的游客提供一个“让心理度假”的观光度假休闲胜地。 建立以项目开发，招商引资的商业运营模式，通过项目的不断滚动创新，带动度假区的中后期发展。 长期重点（ 5 10 年）：文化旅游，养生度假 全面推进景观 +文化 +旅游的观光与度 假功能建设，全面统一和完善整个度假区的主题与环境，打造 佳红叶度假区。 开发建设生态型景观房产、庄园，实施庄园运作模式。 建立：旅游开发产业开发房地产开发，一套完整的产业增值链。 通过产业增值使开发业主的利益最大化，从而不仅仅依靠旅游收入单一运营。 2、开发运作模式 （一）整体开发运作模式 实行整体开发运作，即招商引资引进片区开发主体单位。作为片区开发总业主单位，总业主单位负责土地运作、基础设施建设和项目招商。 （二）土地运作模式 片区建立土地流转合作社，搭建土地集中平台，将片区准备开发的土地集中 起来，开发总业主与土地流转合作社签订协议：在土地开政府 开发主体 开发业主 土地流转合作社 完善基础设施 组建 开发机构 项目招商 项目合作 组建管理公司 自主投资经营 流转 项目整合 基础建设 43 发前由农民继续种植，开发单位提前一个季度通知土地流转合作社，并支付基本流转费后，农民放弃耕种，业主实施开发。 （三）庄园农业运作模式 地块划分为不同规模地块，并进行生态隔离，对每一庄园做方案。 投资者选择。 务协议。 施产业社会化管理。投资者支付管理费，农民经培训后转化为产业管 理工人，参与管理。 取物业管理费。 农民承包地 农民承包地 农民承包地 土地流转合作社 委托 入股 委托 入股 委托 入股 组建 开发单位 流转 60% 基本地租 40%（管理费） 土地增值 44 （四）子项目投资运作模式 引导农民、农民合作组织或社会资本：选择子项目投资，让农民在项目开发中受益。 农民 农民 农民 农民 子项目 合作组织 社会资本 开发业主 经营收益 投资选择 投资选择 投资 投资 投资 付管理费 提供 投资 选择 开发主体 开发单位 基础设施 投入 庄园地块 划分 庄园 庄园建设 业主 委托 土地流转合作社 入股 社会资本 选择 土地流转合作社 流转 庄园管理 委托业主 45 第八章 营销方案 46 一、指导思想 景观 +文化 +旅游 整体运作、项目招商 聚人气、旺地气、富财气 二、营销理念 1、重宣传、重营销、重管理 建立健全立体式的景区 营销渠道和高效畅通的宣传网络。 加大对遂宁、南充地区政府及企业的宣传力度，尽力争取各政府部门和企业部门的客源。 面对旅游者的直销与面向旅行商的营销相结合，形成立体宣传促销的复合效应。 到主要客源地进行宣传促销，可以采用 “请进来 ”的方法，邀请各旅游代理商来参观，或举办 “旅游新闻发布会 ”，会后通过电台、电视台、报刊进行宣传报道 不断提高自身经营管理水平和理念，丰富景区文化内涵及服务功能，建立高素质、高水平的经营、管理以及服务团队， 建立灵活的价格体系来增强吸引力和缩短旅游淡季，同时注意丰富景 区的淡季吸引功能。 2、抓女人、抓老人、抓儿童 通过红叶景观、芳香之旅、养生度假、文化体验、夏令营等旅游产品，吸引女人、老人和小孩前来消费，从而最大限度的争取以家庭为