住宅小区可行性研究报告

1 第一章 项目概况 一、 项目概况 （一）项目名称： *住宅小区项目 （二）建设单位： *单位法人 ： * （三）建设单位简介 ： *房地产开发有限责任公司成立于 2006 年 11 月 8 日，公司地址位于 *新兴北路 *号。法定代表人 *，公司注册资本金为人民币壹佰万元，注册号为 *，经营范围：房地产开发与经营；商品房销售。 （四）建设性质： 新建 （五）建设地点： *新兴北路 *号 （六）项目建设内容及规模 ： 拟建 *住宅小区设有住宅楼、商业区、地下停车库等 。规划建设用地面积为 际建设用地面积 ，道路建设用地面积 容积率为 中住宅建筑面积 业及配套建筑面积 下车库 空层面积 目共建设 9 栋住宅楼房和 6 个商业区，其中 4 栋为 32层的高层住宅楼， 4栋为 18 层的高层住宅楼， 1栋为 10层的小高层住宅楼，并建地下人防工程和停车库 。项目总投 资 元。 2 二、设计依据 （一）有关法律法规 中华人民共和国城乡规划法（ 2007年） 中华人民共和国土地管理法（ 中华人民共和国环境保护法（ 1989年） 中华人民共和国环境影响评价法（ 2002 年） 中华人民共和国固体废物污染防治法（修订）（ 2004 年） 中华人民共和国环境噪音污染防治法（ 1996年） 中华人民共和国水污染防治法（修订）（ 2008年） 建设项目环境保护管理条例（ 1998年） （二）有关规范、规程及标准 民用建筑设计通则 (建筑结构荷载规范 (2006 版 ) 混凝土结构设计规范 (建筑地基基础设计规范 (建筑抗震设计规范 (2008 年版 ) 建筑工程抗震设防分类标准 (建筑给水排水设计规范 2009年版） 民用建筑电气设计规范 (采暖通风与空气调节设计规范 (汽车库、修车库、停车场 设计防火规范（ 广西居住建筑节能标准 3 *市城市总体规划（ 2008。 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 一、发展规划 （一） *自然概况 *位于 *中部，素有“桂中”之称。地理位置在东经108 24 110 28，北纬 23 16 24 29之间。市域东西横距 里，南北纵距 里，总面积 平方公里，总人口 ，境内壮、汉、瑶等 10多个民族和睦相处，少数民族人口 占 *是大西南出海通道重要枢纽，区位条件、交通条件、资源条件配合良好，有着较好的产业基础，将成为广西重要的以能源、特种冶金、建材等为主的重装备制造业基地。 *市的建立是桂中发展史上新的里程碑，是桂中改革新的起点，有着重要的现实意义和深远的历史意义。合理划分桂中地区的行政区域，促进区域经济中心的形成和发展具有十分重要的意义。 *市政府驻 *内，位于桂中平原，湘桂走廊尾部。 4 *东西横距 84北纵距 地面积为 ，人口 业 生产已形成规模经营，制糖、发电、冶炼、建材、造纸、煤炭开采已成为 *主要工业支柱产业，主要企业有 *冶炼厂、东塘集团迁江糖厂、桂中水泥厂、东江煤矿、八一铁合金厂等。 2002 年地级 *市成立以后， *发展较快，城市布局趋于合理，逐步形成以河西为主的工业开发区及开发区凤凰镇、迁江、小平阳、平阳镇等工业相对集中区。 *城区交通运输比较发达。 *火车站有直达外省的上海、广州、武汉及区内南宁、柳州、桂林的旅客列车。国道 322（南柳线）县境路段长 34柳高速公路通过区 域。全市已形成以市区为中心，通向各限时、乡镇的公路网。水路交通以红水河为主，枯水期可航行 120t 级驳船，成为 *内煤矿外运的一大通道。 华侨投资区作为一个全新的城区，已纳入 *市总体规划，区域面积 55平方公里；总人口 人，同世界上 34个国家、地区有着广泛的亲缘关系，海外侨胞 5456人。 按照规划， *华侨投资区将建成商贸物流、金融保险、高新产业、旅游观光、科教文化、外向型工业为一体的现代化新城区，是 *市对外开放的窗口，项目附近区域没有大型的污染企业。 *市主要历 史文物为“麒麟山人”古遗址，位于 *桥巩乡合隆村麒麟山卡母洞，于 1958 年公布为广西文物保护单位。该古遗址距项目约 15项目评价范围内没有需要特别保护的文物古迹。 5 随着地级市 *市的设立，在 *市党委和政府的 管理统 筹下，全市经济快速发展，各级领导干部、专业人才大量引进。设市后大量引进的人才，对 *市的发展做出了应有的贡献，今后*市的的快速发展也离不开这一大批优秀人才。居住，是职工基本的生活需求，为了稳定现有的队伍，进一步引进优秀人才，加速 *市的经济建设 ， 建设本项目是非常必要的 ，同时也能改变*市人民居住条件。 本项目正是在这样的背景下被提出来的。 本项目由广西 *市 X 房地产开发有限责任公司建设，销售采取面向社会销售方式实施。该项目建成后， 有效的解决 *市人们及周边县市人们的住房需求，对整个 *市的社会经济发展具有重要的意义。从规划到建设都是为了满足 *市经济不断发展和随之而来的中心城区人口不断增加的需要。 （二）产业政策分析 房地产产业政策是房地产发展的指导性政策，对区域的房地产业进行宏观调控：房地产产业政策的运行包括政策制订 、实施 评价、反馈和调整 5 个阶段，必须尊循一定的的规律。在分析房地产业和产业政策特征的基础上，探讨我区房地产产业的内容、特征、基本逻辑、基本要求和发展趋势。 近几年，我国房地产产业发展迅速，产品产出持续扩张，国家产业政策鼓励房地产产业向高技术产品方向发展。国务院也发布了关于促进房地产市场健康发展的若干意见，支持房地产开发企业积 6 极应对市场变化；强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；加强房地产市场监测等等，以促进房地产市场的健康发展。 *省房地产起步较晚，近几年投资处于稳定增长状态，同时总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。虽然增速有所下降，但是房地产开发投资额在全社会固定资产投资中所占比重有所上升。从商品住宅的投资类型结构看，商品住宅投资在投资总额中所占比重保持平衡，投资增带波动较小。 居住面积的改善，再加上我区城镇化进程的加速 城市化年递增的比率大于 城镇人口的不断增加，以及每年 高于10%的速度增长，这些因素必然会促使我区对房地产的需求持续增加。 （三） *市房地产市场分析及预测 1、 *市房地产的发展及现状 *市是 2002 成 立的新的地级市，房地产开发起步较晚，商品房小区配套设施不够完善，小区建设的环境品质不如人意，住宅商品房建设标准不高，在房屋的设计和建设过程中往往忽视采光，通风和建筑的美学效果，未能真正体现以人为本的理念。但随着中国东盟自由贸易区的建立和“强市富民”方针的实施，全市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展稳中有进，尤其是市政府加大城市建设力度，进行大规模的旧城改造，极大地推动 *市房地产的蓬勃发展， 2009 年 *市房地产业健康发展，完成增加值 9. 07 亿元，比上年增长 商品房 竣工面积 万平方米，增长 商品房销售面积 平方米，商品房销售额 元，增长 目前， *市房地产市场运行具有如下特点： （ 1）房地产发展迅猛，投资额逐年递增，占全社会固定资产投资的比重基本保持了连年增长。 （ 2）商品房供需两旺，空置率低。 2002 年以来， *市商品房竣工面积和销售面积不断攀升，商品房销售仍是以预售房形式强售。 2009 年， *市商品房年空置面积较低，空置 远低于 10% 15%的国际警戒线，房地产市场泡沫成分 较少。 （ 3） *住宅销售价格呈逐年上升趋势，价格走势稳中有升。 （ 4）近年来，随着 *市房地产业的飞速发展，楼宇外形设计、颜色搭配和园区绿化设计等细部特征，已逐渐在 *市房地产市场上得到关注，随着广大消费者在消费时越来越理性和成熟，市民对生活质量的要求也越来越高，这也迫使开发商必须不断提高产品品质，以适应消费者由居住型和舒适型发展。 2、 *市的市场需求预测 *市作为新兴的地级市，在市委、市政府领导及 *市人民的努力拼搏下， *市的经济建设和社会发展取得了优异的 成绩，城镇居民收入进一步增长，人民生活质量不断提高，人口不断增长，给 *市的房地产带来了前所未有的机遇，大部分消费群体都希望拥有属于自己的住房，不仅如此，随着人们对居住条件要求越来越高，良好的居住环境，经济实用的户型结构，价格适中 8 的住房，能够极大地刺激消费者的购买欲望。开发舒适、美观，具备以人为本功能的商品化规模化的住宅小区，具有广阔市场前景。 （ 1）新建商品房供求结构情况 2009年， *市的房地产开发投资保持快速增长，商品房销售面积大幅增长，销售价格上扬较快，全市商品销售面积 平方米综合销售价格 2650 元，同比增长 究其原因是因为全市当前还处于城市建设发展初期， 2008 年同期基数小，房地产投资增幅大。 （ 2）新建商品住宅购买对象情况 随着 *市经济快速发展和花园城市建设步伐的加快， *市市区的居住和投资环境不断改善，特别是区内其他地市的人士纷纷来该市就业和投资，外地居民购房的比重逐年上升。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上升。 3、 *市商品房价格的趋势 2001年以来， *市商品房开发与上年相比，销售面积逐渐增 长，房价稳中有升，交易价格曲线持续走高。 5、 *市房地产发展的有利条件 城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间， *市现有人口 中城区人口约 28万人。成立地级市以来，外地涌入 *市经商的人口不断增加，随着城乡居民可支配收入的提高，人们的居住观开始由“有房住”向“住得宽，环境好”的方向发展。 9 从总体上看， *市房地产市场的发展逐渐趋于理性并已开始进入最佳发展期。 2011年， *市房地产市场将会延续上年的发展势态。 第三章 建设用地分析 一、场址选择 该地 块位于 *市新兴北路 246 号，用地四周建筑几乎均为建筑质量低劣的天地房民宅，环境不佳。但此地段由于老汽车站的存在，人口密集。用地南侧的新兴北路为城市主要干道，交通便捷。东侧为柳来路延伸区域，现状为土路，但随着城市道路的改造完善，交通便捷程度将进一步提升。项目北侧紧邻草鞋沟，拥有 230 米滨水带，滨水绿化面积超过 8100 平方米，可先做滨水景观设计，共同成为“草鞋沟景观整治”的重要组成部分。随着景观环境的改造，地块区域的居住生活环境在不久的将来会有更大的提升。 二、项目建设条件 （一）地形、地貌、地质 *市位于广西中部，北纬 23 19 04，东经 108 10 24 28，北面环抱广西工业重镇柳州市，东北与湘西南交界，西北与黔东南接壤，东临桂林市、梧州市，西毗河池地区，南与南宁地区、贵港市相连，居于西南、华中各省与华南沿海的连接带上，是建设大西南出海通道不可缺的有机整体。 *市城区在 *境内， *境内以石山峰林过渡到平原为主，北、西部多为岩溶峰林洼地，南部为峰林谷地，东部为孤峰平原及红水河沿岸阶地，是典型的岩溶溶蚀地貌。大部分地区地势在海拔 200m 以下，一般丘陵海拔 在 100m 左右，河谷阶地海拔在70 100米。 （二）气候 *市属南亚热带季风气候区，北回归线从南缘经过，具有典型的亚热带季风气候特征。其气候特点是气候温暖，雨量充沛，太阳辐射强、日照充足，雨热同季、干湿季节分明、无霜期长。全地区年均日照 1325平均气温在 18度至 21度左右，年降雨量 1225米之间，年均无霜期为 332 天， 5 8 月以东南或偏南风为，其余月份以北风或东北风为主，由于无霜期长对本项目施工有利，但夏季多暴雨，天气炎热给施工造成一些影响。 （三） 地震 *市 地处较为稳定的华南地区，至今地震震级小于 区域构造运动相对较为微弱，周边地区的地基相对稳定。据中国地震烈度区划图（ 震烈度为 6 度。根据城市道路设计规范（ 11 及建筑抗震设计规范（ 不考虑地震设防。 根据场地地形、地貌和岩石土特征，对建筑抗震的影响综合评价，本拟建工程场地属于可进行抗震建设的一般场地。 （四）给排水 1、 给水系统： 商业与生活用水由 *市市政给水管道提供，整个小区分两路 小区成环状布置，保障供水的安全性 。室内给水直接由 *市市政供水管网统一供水，采用分区供水方式。市政供水压力按 2、排水系统： 项目建设用地范围内的雨、污水排放采用分流制排放体制，分别排入市政污水和雨水管网。一层以上采用重力排水。污水经化粪池处理后，最终排入市政污水管网，雨水经收集后排入市政雨水管网。 供电 负荷等级： 一级负荷：疏散照明、消防水泵、消防控制室设备、消防电梯等； 二级负荷：生活水泵、普通电梯； 三级负荷：住宅用电、商铺用电。 供电电源及电压等级： 本工程采 用 10市政 10变电所变换成 380/220 （五）场地条件 12 拟建场地四周地形平坦开阔、平缓，不存在滑坡、崩塌等不良地质作用；该场地属于覆盖型岩溶平原区，北临草鞋沟，南接新兴北路，西侧 500米为维林大道，东侧临来华路。本项目场地相对较为平坦，有足够的场地供施工时堆放材料及搅拌物料，施工队伍的用地也很容易解决。 （六）建材 本项目所需的材料均可在本地解决，水泥可在柳州市、合山市、*直接从厂家购入，钢材可由柳州钢铁厂直供，木材可通过本地木材公司或木材 供应站购买。本地沙石资源丰富，可通过由当地企业组织人员开采供应。 （七）通迅 电信网络及移动通迅信号已覆盖项目区，项目建设所需出口信号可由本市信部门提供。 第四章 工程技术方案 一、建筑设计方案 13 建筑作为现代经济社会建筑业发展的一大主流，是经济发展的标志，它正在不断的改变着城市的经济结构与城市景观。 （一）地块概况 本项目用地使用性质为：城镇住宅兼批发零售用地。本地块位于新兴北路 246号， 南临新兴北路，东面 50米为柳来路，西面 500米为维林大道，周围民房低矮。该地块地势平坦规整 ，交通便利，紧邻 *市近期将启动的“引河入城”工程的景观河 草鞋沟，区域位置极其优越。 （二）规划理念 如今人们都向往绿树成荫、高山流水，单纯的物质生活已经满足不了当今人们的生活需要。崇尚自然是一种达到物质和精神平衡的状态，这种平衡是高尚生活所追求的一种境界。本项目地理位置优越，紧邻草鞋沟，拥有 230 米滨水带，滨水绿化面积超过 8100平方米，这一优秀的亲水自然景观，为打造本项目成为一个集居住、购物、商务、休闲、餐饮、娱乐、文化于一体的区域标志性社区，提供了充分的条件。 项目地处 *市老城区，人口密度大，打造市民广场，为 市民提供一个休闲活动场，回馈城市空间。通过社区景观、文化、生活空间，营造和谐健康的社区氛围，使居民生活在和谐、友善、积极、上进、健康、乐观、豁达的氛围中，使生活更闲逸、更幸福、更健康。 （三）总平规划 14 合理划分功能分区，组织好不同的交通流线，使建筑与景观资源相互融合，是整个规划设计的重点。在规划中，建筑以点式高层建筑为主，在用地东南角面向新兴北路设置一处中型集中商业区，其退后用地红线近 40 米形成尺度舒适的活动广场，既可作为商业推广宣传等活动的场所，也是老城区市民公共交往与公共生活的绝佳场所。用地北侧布置 32 层的高层住宅，而东南部分和中部则布置 10 18 层的住宅，较小的体量为商业内街的行人营造更舒适亲切的空间尺度。 小区景观节点独立于商业网络之外，营造出静谧的居住环境。滨水景观、小区景观节点组成贯穿小区的景观轴线，站在小区主入口，内部景观一览无余。设计中形成了商业和住宅相互依存但又各成体系、互不干扰的格局。 整个小区的规划结构完整，建筑布局合理，充分利用土地，交通流线顺畅，小区居住品质良好。 （四）交通规划 本项目采用人车分流的交通流线方式。小区的主入口设置在临新兴北路民房的北侧，次入口设置在用地西侧，均具有一 定的私密性。商业入口设置在新兴北路的临街面和用地东北角靠来华路的部分。尽量使住宅区入口和商业入口相对独立，闹中取静。 基地内设环形消防车道，消防车可从新兴北路和用地北面进入小区内部，消防道路坡道均小于或等于 8%。 小区停车通过地上、地下结合，以便捷安全为原则进行设计， 15 合理提供了足够的停车设施。 车行流线环用地设置，并沿车行道设置三处地下车库出入口，出入口设计也充分考虑了管理方便，使用便捷等基本要求。 （五）立面设计 基地周边建筑老旧，本项目作为该区域旧城改造的试验田，为了激活老区活力，成为旧城区改造样板，立 面风格力求做到差异化，设计感强，塑造区域标志。 立面风格设计以简约欧式风格为蓝本，以简约的线条、明快清晰的颜色，既保留了古典欧式的典雅和豪华，又更适应了现代生活的休闲和舒适。追求深沉中显露尊贵、典雅中浸透豪华。简约欧式风格能够完整的体现出居住人对品质。典雅生活的追求，视生活为艺术的人生态度，是古典美的现代演绎。 （五） 户型设计 本案规划中，住宅部分设计了一梯三户、一梯四户户型，酒店式公寓设计为一梯八户。其中住宅每户户型均结合景观方向和日照朝向，设置了朝南向或朝向小区景观的客厅和主卧室，使住户更有效的享受景观资源， 同时又享有良好的通风和采光。户型设计中保证各户型都具备双阳台，以满足现代居家生活的各种需求。酒店式公寓设计四户东向及四户南向由开敞的外廊连接，采光及通风良好。 在充分考虑住宅的均好性后，在细节上也进行了精心设计，公共空间，入口大堂、电梯厅的尺度、品质感、空间趣味性等。 16 总体来说，户型平面布局紧凑，方正实用，采光方面基本上做到所有的功能用房全明设计，合理组织穿堂风，尽可能做到最好的通风、采光效果。建筑单体在满足建筑间距的前提下，尽量最大化地利用土地，并使得每户都有良好的景观视野（具体户型祥见标准户型表）。 17 标准层户型表 1#1、 2 单元 3标准户型（注： 1、 2层为商业， 31及 32层为复式） 编号 户 型 套内面积 建筑面积 总赠送 面积 入户花园赠送 面积（ 1/2） 阳台赠送 （ 1/2） 凸窗赠送面 积 标准层建筑 面积 实用率 房二厅二卫 房二厅一卫 2#、 3#楼 3： 1、 2 层为商业 ， 31 及 32层为复式， 3#与 2#楼为左右镜像关系） 编号 户 型 套内面积 建筑面积 总赠送 面积 入户花园赠送 面积（ 1/2） 阳台赠送 （ 1/2） 凸窗赠送面 积 标准层建筑 面积 实用率 房二厅二卫 房二厅二卫 房二厅二卫 #、 5#楼 3： 1、 2 层为商业， 17 及 18层为复式） 编号 户 型 套内面积 建筑面积 总赠送 面积 入户花园赠送 面积（ 1/2） 阳台赠送 （ 1/2） 凸窗赠送面 积 标准层建筑 面积 实用率 房二厅二卫 房二厅二卫 18 6#楼 3： 1、 2层为商业） 编号 户 型 套内面积 建筑面积 标准层建筑面积 实用率 一房一厅一卫 一房一厅一卫 一房一厅一卫 一房一厅一卫 一房一厅一卫 一房一厅一卫 一房一厅一卫 7#楼 3注： 1、 2层为商业， 17及 18层为复式） 编号 户 型 套内面积 建筑面积 总赠送 面积 入户花园赠送 面积（ 1/2） 阳台赠送 （ 1/2） 凸窗赠送面 积 标准层建筑 面积 实用率 房二厅二卫 房二厅一卫 8#楼 3标准户型（注： 1、 2层为商业， 9及 10 层为复式） 编号 户 型 套内面积 建筑面积 总赠送 面积 入户花园赠送 面积（ 1/2） 阳台赠送 （ 1/2） 凸窗赠送面 积 标准层建筑 面积 实用率 房二厅二卫 房二厅一卫 19 （六） 主要技术经济指标 技术经济指标 建设用地面积 建筑面积 筑面积（计入容积率部分） 商业及配套建筑面积 住宅建筑面积 筑面积（不计入容积率部分） 地下车库面积 架空层面积 筑占地面积 筑密度 容积率 小区绿地面积 地率 机动车停车位 514 个 A 地面停车位 35 个 B 地下停车位 479 个 非机动车停车位 1424 个 建筑层数 2 住宅总户数 712 户 二、结构设计 （一）概况 本工程位于广西壮族自治区 *市。主要建筑为 10、 18、 32层住宅、 2 层配套用房及带人防地下室车库等形式。人防等级暂定为核 6 级。建筑高度均小于 100米。 20 （二）设计依据： 1、场地工程地质条件 本工程暂无工程勘察资料，基础方案仅供参考。建议进行详细勘察工作，并严格按照国家现行岩土工程勘察规范规范办理。对不同建筑或建筑群提出详细的岩土工程资料和设计所需的岩土技术参数，作出详细的岩土工程分析评价并对场地的稳定性作出明确结论。对基础设计、地基处理 、不良地质现象的防治及地基方案做出论证和建议。 2、主要规范及规定 建筑结构可靠度设计统一标准 建筑结构载荷规范 006 年版 )； 混凝土结构设计规范 建筑抗震设计规范 008 年版 )； 建筑基地基础设计规范 砌体结构设计规范 高层建筑混凝土结构技术规程 国家其他现行有关规范、规定。 3、其他设计概况 （ 1）设计 主要条件 设计使用年限 建筑安全 等 级 建筑耐火 等 级 基本风压 50年一遇 基本风压 100年一遇 地面粗糙度 50年 二级 一级 基础设计 等 级 抗震设防 类 别 抗震设防 烈 度 设计地震 分 组 基础地震 加速度 建筑场地 类别 乙级 丙类 六度 第一组 类 （暂定） 21 （ 2）建筑楼面、屋面均布活荷载标准值 KN/m 序号 荷载类别 活荷载 标准值 分项 系数 准水久值 系数 1 不上人屋面 上人屋面 停车库、车道（室内） 室外消防车道 商铺 住在、办公室 阳台 3）墙体荷载 加气混凝土土砌块，容重 650kg/结普通砖，容重 1800kg/三）结构选型与布置 对 11、 18、 32层住宅，高宽比较小，在避免柱外露的原则下，采用剪力墙结构，较合理和经济，对 2 层配套用房，采用框架结构，对住宅下带人防地下室采用 框架结构，楼板采用现浇方案。 （四）抗震设计 I、抗震等级 根据建筑抗震设计规范，本工程属于丙类建筑。抗震等级如下： 子项工程 结构体系 剪力墙抗震等级 框架抗 震等级 底部加强部位 非底部加强部位 11层 18层 剪力墙 四级 四级 32层 剪力墙 三级 三级 配套建筑 框架 四级 22 （五）地基基础 待工程地质资料确定后，根据建筑物的结构特性及当地的工程习惯做法确定。 （六）主要结构材料 1、混 凝 土强度等级： （ 1）垫层： 2）构造柱、过梁等 ： 3）柱墙混 凝 土强度等级 4）梁板混 凝 土强度等级 5）地下室 6）人防构建材料强度综合调整系数 2、钢材强度等级 （ 1）钢筋： 梁主筋优先采用 钢，节约钢材。 板主筋优先 钢，节约钢材。 钢筋牌号： 直径 径应用构建 6、 8 10 12 14 25 梁 柱、剪力、墙 防、基础 钢筋系指现行国家标准钢筋混 凝 土用 23 热轧带筋钢筋 的 筋； 钢筋系指现行国家标准钢筋混泥土用热轧光圆钢筋 的筋； 钢筋系指现行国家标准冷轧带肋钢筋钢筋。 （ 2）型钢、钢板、钢管： 3）焊条： 钢筋、 接） 钢筋焊接） （ 4）人防构建材料强度综合调整系数 、砌体 隔墙采用加气混 凝 土砌块，容重 650kg/减轻建筑自重，有效减小梁、柱、基础等构件的截面尺寸。 砌体结构承重墙采用烧结普通砖（ 下）、烧结多孔砖（ 容重 1800kg/ （七）其他 应尽早进行拟建场地的详细地质勘探，施工图进行前，应对基础选型以及基础类型和柱网关系进行论证，选用经济合理基础形式进行施工图设计。 三、 给水排水设 计 （一） 给水系统： 商业与生活用水由 *市市政给水管道提供，整个小区分两路 入，在小区成环状布置，保障供水的安全性 。室内给水直接由 *市市政供水管网统一供水，采用分区供水方式。市政 24 供水压力按 虑。 本工程给水系统采用分区供水方式， 6层以下为低区，利用市政供水压力，由市政管网直接供给。 7采用生活变频泵组加压供给，分组团设置加压泵站及生活水池，水池采用独立结构体，设在用水负荷中心附近。 生活用水量为： 居住生活用水量标准为： 300L/p d 户均人数为： /户 住宅生活日用水量为： d 商业及配套生活日用水量为： d 绿化用水量为： d 不可预见用水量： d 总生活用水量： d （二）排水系统： 项目建设用地范围内的雨、污水排放采用分流排放体制，分别排入市政污水和雨水管网。一层以上采用重力排水。污水经化粪池处理后，最终排入市政污水管网。 设置单独雨水系统，在楼房屋面设计雨水斗，由雨水立管排到小区雨水管道，地面道路雨水经雨水收集排至小区雨水管道，最后排至小区附近市政雨水管道网。 （三）管道材料选择及管道 接口 1、给水管道 生活供水管材地上给水管采用塑料给水管，埋地部分采用塑 25 钢复合给水管，生活热水系统采用 水专用）。 2、雨、污水管道 本工程雨污水排水管采用 水塑料管，排水横管采用外埋地部分采用离心排水铸铁管。 四、电气工程 本工程设置以下电气系统： 10配电设计、动力配电及控制、建筑照明、建筑防雷等强电系统；电话系统、有限电视系统、宽带网系统、消防报警及联动系统，访客对讲系统等弱电系统。 （一）供配电 1、电源及供电电压 10市政 10网引来一路电源，经变电所变换成 380/220V 供住户使用。 2、用户电荷 本建设项目用电负荷分别有一级负荷、二级负荷和三级负荷。采用单位面积功率法确定住宅和商业建筑的负荷：住宅房按照25 计，商业及配套建筑按 80 计，地下室按 15 计，加上其他用电，估算总安装容量为 3350 3、变配电所 根据现场地形建筑方案及供电半径，拟在负荷中心设置一座变电所（变电所采用 4 台 1000压器），电源经变压器由 1080/220V 后，再由若干台低压配电屏配出，分别分给各用电负 荷。在各变电所低压侧设置低压电容补偿装置，补偿后高压侧功 26 率因数不低于 （二）自备电源 在地下室靠近负荷中心处设置 1座柴油发电机房，设置 1 台柴油发电机作为自启动应急电源，供本项目消防负荷及重要的一、二级负荷在市电停电时使用。采用 1 台 600电机供电。 （三）接地及保护系统 1、配电系统 低压配电系统采用 统，所有电气设备外壳、插座接地端用专用 作接地保护。住宅内卫生间设局部等电位接地，变电所设总等电位接地。 2、防雷接地系统 经计算按二类防雷建筑设计防雷装置和防雷接地系统。避雷带，引 下线和接地装置利用住宅楼砼柱内钢筋和桩基础内钢筋。同时对住宅楼采取防侧击雷和等电位的保护措施。 （四）户内电气设计 按照国家及当地住宅设计规范的相关要求进行户内电气设计。 （五）弱电系统 在小区设置一座电信机房，提供小区住宅及商务等电话、有线电视和宽带网。 1、电话系统 电话光缆从电信局引来，光纤机房设置在电信机房，经总交接箱分配至小区各分交接箱盒，再引至各用户，商业及公建按 2 线 27 /100 ，住宅每户按二门电话考虑，另考虑 20%的预留，总计电话约 2200门。 2、电视系统 电视光纤从有线电视网引来，前端装置设 置在电信机房，经信号转换分配后，用同轴电缆引至各用户，住宅每户可使用两个电视插座。 3、宽带网系统 数据光缆从城市相关部门引来，光纤机房设置在电信机房，经总配线架分配至各楼层配线架后，再引至各用户。 4、消防报警及联动系统 在首层设置消防控制室，火灾时启动相关消防设备进行灭火，向消防中心报警并控制切断非消防电源。 5、访客对讲系统 在各住宅首层设置访客可视对讲装置，且进行连网控制。 五、暖通设计 （一）设计依据 1、采暖通风与空气调节设计规范（ ; 2、高层民用建筑防火设计规范 005 年版 )； 3、建筑设计防火设计规范（ ; 4、住宅设计规范（ ; 5、汽车库、停车库、停车场设计防火规范（ ; 6、人民防空地下室设计规范（ 05; 28 7、建设单位设计方案招标书有关要求。 （二）设计范围 1、空调设计； 2、通风设计； 3、地下车库及防排烟设计。 （三）设计参数 1、室外计算参数 夏季： 室外空调计算干球温度： C 室外空调计算湿球温度： C 室外平均风速： s 大气压力： 、下列房间及部位设通风排气设备，换气次数如下： 序号 房间名称 排风量（次 /h） 补风量（次 /h） 1 公共卫生间 10 2 电梯机房 15 3 地下车库 6 5 4 水泵房 6 6 5 软电机房 15 15 6 发电机房 10 自然补风 7 配电室、变压器室 20 20 （四）空调设计： 1、根据本项目的规划、使用功能及特点，以系统设置合理、使用灵活运行管理方便为原则在集中商铺部分设置了 央空 29 调系统，建筑统一考 虑室外机的位置。 2、住宅楼和小型商铺的空间，由用户自行解决，建筑专业统一考虑室外机位置。 3、消控中心采用分体空间。 （五）通风设计 1、地下车库及设备用房设机械通风系统。 2、所有公共卫生间设有机械排风系统。 3、电梯机房设有机械通风系统。 （六）消防专篇 防排烟设计说明 1、对不满足自然排烟要求的防烟楼梯间、前室及合用前分别设加压送风系统。防烟楼梯间每两层设一个自垂式加压风口，合用前室每层设一个多叶加压送风口。 2、对地下汽车库、经常有人停留或可燃物较多的设备用房均设排烟系统。 3、对长度超过 20m 的内走道设机械排烟系统。 4、防排烟系统均设就地和消防中心 /手自动，并有起、停显示。运行记录定时在中央控制室打印，并记录所有事故及故障 六、消防设计 （一）设计依据 1、建筑提供本工程红线范围内的平、剖面图； 2、建筑设计防火规范 ( 30 3、自动喷水灭火系统设计规范 ( 4、建筑灭火器配置设计规范 ( 5、广西壮族自治区建设工程设计施工消防监督管理办法。 （二）设计内容 室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、建筑灭火 器设置。 （三） 消防系统 1、水源 本小区室外消防水源为市政管网，整个小区分两路 入，在小区形成环状布置，保障供水的安全性。室外给水管道为生活、消防联合供水系统。 2、消防用水量 本小区由 32层住宅建筑、 18层商住楼及相应的配套建筑组成，室外消火栓用水量标准为 30L/S,火灾延续时间 2 小时，消火栓用水量为 216立方米，由市政管网直接供给。室内消防用水量标准为40L/S，消火栓用水量为 288 立方米，由地下贮水池供水；地下停车库及商业设置自动喷水灭火系统，火灾危险等级为中危险级。用水量标准为 30L/S，火灾延续时间 1 小时，消火栓用水量为 108立方米，由地下贮水池供水。 3、水池及水箱 在地下室设置消防水池及加压泵房。消防水池的有效容积 396立方米，为本区的室内消火栓和自喷用水量。经水泵加压后的室内消火栓管网，在本小区室外形成环状布置，各栋单体室内消火栓再 31 从环网上接出。在最高层建筑屋顶设 18 立方米消防水箱一个，为火灾初期十分钟内消防水量。 4、室内外消火栓系统及自动喷水系统 室外采用 室外地下式消火栓，布置在室外给水干管上，消火栓距建筑物大于 5米，距路边小于 2米。 住宅走廊、配套建筑各层及地下 车库，均设置有室内消火栓，采用临时高压给水系统，竖向不分区，各个区消火栓系统在室外设水泵接合器四套，泵的控制在泵房，消防值班室和每个消火栓箱的破玻按钮均可启动。 地下车库及商业设自动喷水灭火系统，并设置独立的加压供水系统，水量存储存在消防水池中，泵的控制在泵房，消防值班室和报警阀压力开关均可启动喷水泵，在室外设水泵接合器三套。 5、建筑灭火器配置 本小区各栋建筑根据 建筑灭火器配置设计规范(要求，设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。 6、消防管材及设备 室内消防给水管道 采用热浸镀锌钢管，丝扣、法兰或卡箍连接。 32 第五章 节能方案分析 一、设计依据 1、建筑照明设计标准 2、民用建筑热工设计规范 3、建筑外窗气密性能分级及其检测方法 4、建筑幕墙物理性能分级 5225； 5、公共建筑节能设计规范 392 2007； 6、广西壮族自治区居住建筑节能设计标准 212007； 7、国家及当地相关的技术标准、规范和规定。 二、建筑热工设计 （一 ）公共建筑（会所、幼儿园等）建筑热工设计 1、规定性指标（本工程属于夏热冬暖地区） （ 1）围护结构的传热系数 屋面： K K） 外墙（包括非透明幕墙）： K K） 底层接触室外空气的架空或外挑楼板： K K） 外窗（包括透明幕墙）： 墙面积比 K K），遮阳系数 墙面积比 K K），遮阳系数 墙面积比 K K），遮阳系数 墙面积比 K 33 （ K），遮阳系数 顶透明部分， K K），遮阳系数 （ 2）地下室外墙热阻限值 地面 K） /W 地下室外墙（与土壤接触的墙） K） /W （ 3）窗墙面积比、屋顶透明部分面积和外窗可开启面积的规定 每个朝向的窗墙比 墙面积比小于 璃的可见光投射比 顶透明部分的面积屋顶总面积的 20% 外窗可开启面积窗面积的 30% （ 4）外窗的气密性 外窗的气密性 4 级 ， 0.5(m3/m h) 透明幕墙的气密性 3级， 可开启部分： 1.5(m3/m h) 固定部分： m3/m h) 2、建筑围护结构节能技术措施 （ 1）屋面 屋面采用三级钢筋高性能混凝土结构楼板，保温层 65 厚 热材料采用 自隔热混凝土砌块和页岩多孔空心砖，