安置房可行性研究报告

X 区 造拆迁安置项目 可 行 性 研 究 报 告 编制单位： 编 制 人： 编制时间： 2 目 录 第一部分 总论 1、项目建设背景 . 4 2、 项目 建设的基本思路 . 4 3、项目概况 . 5 4、项目编制依据与研究范围 . 6 第二部分 房屋征收拆迁 1、拆迁的必要性研究 . 7 2、拆迁的规模及 还 建 内容 . 7 3、征收拆迁货币补偿价值 . 7 4、拆迁补偿方式： . 7 5、 还建 房屋标准设计 . 8 6、还建的计划 . 9 第三部分 还建 安置房项目 . 10 一、开发项目的市场分析 . 10 1、 X 市的经济人文环境与城市概况 . 10 2、 X 市的国民经济发展现状及市场潜力分析 . 10 3、 X 市房地产发展现状分析 . 10 4、本项目优势分析 . 10 5、项目的自然条件 . 11 6、项目环境影响分析 . 11 二、 还建 安置房项目 . 11 1、基本概况 . 11 2、 建设的原则 . 12 3 3、经济技术指标 . 13 4、投资估算 . 15 5、 资金需求与筹措情况 . 17 6、销售收入估算 . 18 三、 项目实施方案 . 18 第四部分 湖公园改造项目 . 18 第五部分 项目实施盈亏平衡分析 . 18 1、 销售收入 . 18 2、 销售税金 . 18 3、 利润测算 . 19 4、 敏感性分析 . 19 5、 盈亏平衡分析评价结论 . 20 算公式： 算结果： 第五部分 结论及建议 . 20 1、结论 . 20 2 、建议 . 20 4 X 区湖公园改造拆迁安置 项目可行性研究报告 第一部分 总论 1、 项目 建设背景 为加快城市建设步伐，完善城市功能，提高城市品位，切实改善居民居住条件和环境，依据市区总体建设规划，对湖公园进行改造，根据房屋征收相关法规及补偿补助标准，拟定房屋征收与补偿方案，以及实施 还建 房屋 项目。 2、湖 公园 改造建设的基本思路： 依据市区总体建设规划， 在规定的范围内， 对 湖 公园 片区，进行征收改造。 一部分土地原用于公园建设；一部分进行房 地产开发，规划主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公、酒店等。 以房地产开发取得的收入弥补湖公园改造建设和 征收 还建 的成本（高层住宅、低层商业、办公用于 征收安置 ， 酒店和部分剩余房产出售收入用于公园建设）。 3、 项目 概况 称 区 湖 公园 片区 改造项目 址 项目位于 区 ，规划范围是由湖北路、 宾馆北 、长城路、红山路所围成的区域。规划总用地面积 中： 安置 项目区规划总用地面积 合计 5 净用地面积为 方米（合计 ）；湖公园规划总用地面积 80453平方米。 模及内容 （ 1）征收拆迁 ； 征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位共 272 户，总征收土地面积约 115亩），总征收建筑面积约 中：住宅房屋征收面积约 方米；商业房屋征收面积为 方米。办公房屋征收面积为 征收 货币补偿价值总额约 （ 2）房地产开发。 规划区内主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公、酒店等。开发建设规模为 积率 化率 方案二） ， 开发用地的总成本 元。 （ 3） 湖公园改造建设项目 湖公园规划分两部分，一部分为公园部分；一部分为创意产业及餐饮服务。用地面积 80453平方米。总投资概算 。 本项目计划 2012 年上半年完成整体征收任务， 2012年下半年开始完成返还安置房建设任务，征收 还建 期 2 年；房地产开发从 2012年下半年起至 2015年底完成房地产 开发任务，开发建设期 （ 1）已完成安置房项目区规划平面设计 （ 2）公园 （ 3）完成被征收人摸底的基本情况 : （ 4）正在委托被征收房屋的评估。 4、项目编制依据与研究范围 6 依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该 项目 的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有： 本报告的编制的依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）和国家现行的财税制度。 总论 房屋征收拆迁项目 安置房建设项目 湖公园改造建设项目 实施 项目盈亏平衡点分析 结论和建议 在此基础上，考虑 项目 建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批 项目 、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。 第二部分 房屋征收拆迁 1、房屋征 收的必要性（略） 2、征收规模及内容 征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位共 272户，总征收土地面积约 方米（合 115 亩），中：住宅房屋征收面积约 方米；商业房屋征收面积为 方米。办公房屋征收面积为 7 涉及征收个人 261户，总征收面积为 中：住宅房屋征收面积为 方米； 涉及征收单位 11户，总征 收面积为 中：住宅房屋征收面积为 方米；商业房屋征收面积为 公房屋征收面积为 湖公园娱乐设施基本情况，有大型设施项目 14 个，小型娱乐设施项目 21个（处）。 3、征收 货币补偿价值： 在征收范围内，根据征收有关规定，结合本次征收对象实际情况， 制定征收评估的基本思路、原则及技术方法，经过粗略测算 征收 货币补偿价值人民币约 元，其中：土地使用权货币补偿约 115000万元 ；建筑物货币补偿约 9440万元；内装修货币补偿约 属物货币补偿约 408万元；其它货币补偿（搬迁、临时安置费、非住宅用房停产停业损失费） 2914 万元； 湖公园娱乐设施货币补偿 300 万元； 征收 个人货币补偿价值人民币约 万元，其中：住宅房屋征收货币补偿价值人民币约 万元；商业房屋征收货币补偿价值人民币约 万元 征收 单位货币补偿价值人民币约 万元，其中：住宅房屋征收货币补偿价值人民币约 万元；商业房屋征收货币补偿价值人民币约 万 元；办公房屋征收面积为 平方米； 湖公园娱乐设施货币补偿价值人民币约 300万元。 4、征收补偿方式： 被征收房屋补偿方式为还建房和货币补偿相结合， 被征收房屋补偿金额按被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格补偿，由有8 相应资质的房地产评估机构评估确定。货币补偿房地产价格均价为 元 / 。 被征收房屋还建房按等价值调换的原则：即按分户评估报告确定的旧房补偿价格除以已选定的调换房屋楼层规定的投资优惠价格进行房屋产权调换。被征收人选定的产权调换房屋，按单层建筑面积计算购房款。 具体制定还建房相关规定： 被征收人在选择安置户型时，应选择与等价值调换单层建筑面积加相差一定投资优惠面积（ 15 m）后相近的户型房屋。 被征收人所选定户型的楼层面积小于原房证建筑面积，按原房地产房屋评估价格补偿。 被征收人所选定户型的楼层面积大于原房证建筑面积，超出等价值调换面积 15m以内部分按所选调换房屋楼层投资优惠价格自行投资，再超出面积部分按市场优惠价格进行投资。 5、安置房屋标准设计确定 就地安置房 应 分毛坯房、初装房。毛坯房标准为：水、电、暖（含暖 气片）、燃气、电话、有线电视、网络管线到位，拉毛地面、墙面、顶面刮大白、室外防盗门。初装房标准为：在毛坯房基础上增加室内房间间隔，配设普通门；卫生间地面、墙面贴瓷砖，安装坐便器、洗面盆、淋浴喷头；厨房墙面贴瓷砖，安装洗菜盆、水龙头；除卫生间外，地面为压光水泥地面。 选择毛坯房的，按调换房屋建筑面积给予被征收人 100 元 /室内设施配套补助款，由被征收人自行配套。选择初装房的住户，不再支付室内设施配套补助款。 户型单层建筑面积要设计多档次不同面积约为：如 95 m、 115 m、 125 m、 135 m、 140 m，被征收人可根据应调换面积选择。 6、还建计划 9 还建内容：根据改造规划，对征收人采取就地返还的方式安置。返还面积为 还户数 272 户 。 还建的成本 根据改造项目成本测算及开发规模估算。其中：元。 还建方案实施：具体还建方案可以分期实施。 第三部分 改造拆迁安置房项目 1、开发 项目 的市场分析 ） ） 随着国家宏观调控政策的不断深入，近年来 大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强了调控措施的执行力度，使房价格 基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。 从长远发展看，房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析， 着国家经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下， 投资规模和建设开发指标分析如下： （ 1）房地产开发投资情况 （略） （ 2）房屋开发建设情况 （略） （ 3）商品房空置情况（略） （ 4）房屋销售情况 （略） 项目优势 分析 10 ） ） 从项目开发预期上看，项目总用地 计 ， 净用地面积为 计 ，总建筑面积 其中： 地上建筑面积 地下车库面积 停车总数 776辆， 户数 545 户 。 利用地块规模效应来提升产品综合价值，规模效应与前瞻性规划布局，将形成市场占位与产品形象优势。 目的自然条件 （略） 形及地震情况 本项目所用地块地势基本平坦， 程地质与水文地质条件 （ 1）工程地质条件 （ 2）水文地质条件 （ 3）项目地点气候情况 项目环境影响分析 （略） 2、 改造拆迁安置房项目 （ 1）、地理位置 规划区位于 公园北侧，是滨湖公园改造安置居民的主要区域。 （ 2）规划范围 规划范围是由滨湖北路、古城中路、长城路、红山路所围成的区域。规划总用地面积 计 净用地面积为 计 （ 3）、自然条件及分析 11 规划区位于湖北侧，呈不规则形，沿滨湖北路 ，沿古城中路 ，沿长城路 ，沿红山路 。现状区域内多数以砖结构平房为主，东西最大高差约 6米，整体地势相对平坦。 （ 4）、总平面设计（规划布局；建筑设计；户型设计；环境设计；项目的配套）：规划区内主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公、酒店等。 目建设的原则 （ 1）项目要贯彻“以人为本”的原则。项目要把生态环境与人文 环境放在重要的地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、 （ 2）项目要贯彻“高效、便捷”的功能原则。从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。 （ 3）项目要贯彻“可持续发展”的原则。项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。 （ 4）项目要贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。创造舒适、优美、宜人的生活环境。 （ 5）、充分结合 规划区的现状条件，以规划道路红线为主要控制界线，容积率最大化布置建筑。 济技术指标 公园改造安置居民区 12 方案一 指标 建筑面积 1 总用地面积 方米 合 2 净用地面积 方米 合 3 总建筑面积 4 地上建筑面积 其 中 住宅建筑面积 392户 商业建筑面积 地下二层商业建筑面积 办公建筑面积 酒店建筑面积 21198平方米 5 地下车库面积 6 建筑密度 7 容积率 绿化率 9 地上车位 98辆 10 地下车位 678辆 13 方案二 指标 建筑面积 1 总用地面积 方米 合 2 净用地面积 方米 合 3 总建筑面积 4 地上建筑面积 其 中 住宅建筑面积 545户 商业建筑面积 地下二层商业建筑面积 办公建筑面积 酒店建筑面积 21198平方米 5 地下车库面积 6 建筑密度 7 容积率 绿化率 9 地上车位 98辆 10 地下车位 678辆 资估算 资估算的依据 （ 1） 装工程计价定额。 （ 2）材料价格及设备价格采用市场价或市 场咨询价。 设投资估算 14 本项目工程估算总价值 :（ 1）建筑工程费 :元 （ 2）设备及工器具购置费 :5432万元 （ 3）安装工程费： 4871万元 （ 4）工程建设其他费用： （ 5）预备费： （ 1）建筑工程费 本项建筑工程费总额估算为 元。如下表所示： 建筑工程费估算表 序 号 工程或费用名称 单位 数量 单价（元） 合计（万元） 1 平场及土石方工程 83204 16 地下室土建工程 2800 2250 地上建筑土建工程 31626 2000 室外绿化 2650 450 小区道路工程 487 300 计 2）设备及工器具购置费 本项目的设备价格均以中国建设工程造价管理协会颁发的“工程建设全国机电设备 2012 年价格汇编”为主，缺项部分采取市场询价。设备及工器具购置费估算总额为 5432 万元。如下表所示： 15 设备工器具购置费估算表 序 号 工程或费用名称 单位 单价（元） 数量 设备及工器具购置费（万元） 1 电梯制安 台 400000 60 2400 2 高压变配电 套 2000000 2 400 3 消防系统 31626 200 2632 小 计 5432 （ 3）安装工程费 本项目安装工程费估算总额为 4871 万元。如下表所示： 安装工程费估算表 序 号 工程或费用名称 单位 单价 数量 安装工程费（万元） 1 室内水电安装工程 85 131626 2435 2 消防系统安装工程 20 131626 1580 3 外线安装工程 5 131626 856 小 计 4871 （ 4）工程建设其他费用 本项目工程建设其他费用估算总额为 元。如下表所示： 工程建设其他费用估算表 序号 工程或费用名称 其它费用（万元） 备注 1 征地费 2 房屋拆迁安置费 3 建设单位管理费 14 4 工程建设监理费 4 5 工程勘察、设计、可研费 9 6 建设工程质量监督费 1 16 7 施工图设计文件审查费 8 招标代理服务费 9 工程保险费 4 10 建设项目前期工作咨询费 费用小计 （ 5）预备费 本项目按照 X 省建设厅制定的相关标准，计取了 3%的预备费 迁还建资金需求与筹措情况 （略） 元； 元； 售收入估算 销售收入的估算分别对住宅楼收入估算和商铺收入估算，在收入估算中，我们参照本项目周边市场行情，并按照谨慎性原则估算。 在住宅楼收入估算时，我们对城区住宅楼行情进行了调查情况是：按销售价位统计，该片区均价在 8500元 /平方米以上，按房价分布走势看，该片区房价整体呈现自南至北依次降低的特征。根据谨慎性原则，本项目住宅楼单价按 6500元 /平方米估算。 售收入估算 经调查 ,2012 年 1 月本项目周边的长城路的商铺销售均价为35000元 /平方米，新建路商铺销售均价为 45000元 /平方米。按照谨慎性原则，本项目商铺均价按 38000元 /平方米估算。 6000元 /平方米。 500元 /平方米。 17 8000元 /平方米。 500元 /平方米估算。 （ 1）住宅楼收入估算： 按 6500 元 /平方米，建筑面积 售收入估算为 （ 2）商铺销售收入估算： 按 38000元 /平方米，建筑面积 售收入估算为 （ 3） 地下 二层商业销售收入估算 按 6000 元 /平方米，售收入估算为 （ 4）办公销售收入估算 按 7500 元 /平方米，建筑面积 售收入估算为 （ 5）酒店销售收入估算： 按 8000元 /平方米，建筑面积 21198平方米，销售收入估算为 （ 6）地下车位销售收入估算：按 6500元 /平方米，建筑面积 售收入估算为 3、项目实施方案 （略） 具体拟定实施进度，原则上进行公开招标，有开发商开发。 第四部分 湖公园改造项目 湖公园规划分两部分，一部分为公园部分；一部分为创意产业及餐饮服务。用地面积 80453平方米。总投资概算 具体内容详见设计，下附部分相关表： 第五部分 项目实施盈亏平衡分析 盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下， 通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为18 零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。 1、销售收入 本项目销售收入包括写住宅、字楼及商业销售收入。 2、销售税金 按税法规定本项目应缴纳营业税、城维税、教育费附加等，综合税率为 3、利润测算 本项目销售收入扣除税金及开发成本后为销售利润。 4、敏感性分析 敏 感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。 反应敏感程度的指标是敏感系数：敏感系数 =目标值的变化百分比参数值变动的百分比。例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加 10，净现金流量现值增加20，则售价的敏感系数 =20 /10%=2。敏感系数可正可负。若敏感系数为负， 说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。 成