城中村改造项目可研报告(

1 第五章 规划设计改造方案 造 规模 本项目涉及的征地拆迁改造面积 41 亩。项目改造后，根据 新城区组团标准分区控制性详细规划，项目范围内将形成可出让的商业居住用地总面积 41 亩，其中居住用地 ；城市道路用地 地块地处城乡结合区，自然环境恬淡优美，市政设施基本完备，交通便利，地质条件良好。本次规划包括地面附着物拆迁外运、土地整理、村民安置用房建设、城市道路建设及配套管理设施建设等。 划 原则 在整个规划编制的过程中，始终本着合理性、方便性、经济性、美观性“四效统一”的原则进行 规划 设计。 合理性：严格按照城市规划的统一要求进行规划设计。 改造 区内部的功能分区布局合理，清晰明确，组团结构合理，便于实施。 方便性：交通组织顺畅自然，平面布置紧凑合理，充分发挥临近城市主干道、城市公园和城市新区 的特点，为广大业主创造良好的居住环境 、 休闲环境 和商业环境 。 经济性：选择合理的建设方案， 在保障居民妥善安置和开发商微利的前提下， 用尽可能少的投资创造最好的投资效果。 美观性：因形就势，充分利用自然优势， 配合科学的规划方案，促进流畅的建筑空间与优美的天际线之间亲切对话，利用高低错落的建筑群落营造出诗一般的 意境。 2 划目标 项目区 是 未来 为活跃且最有发展前景的片区之一， 古徵街开通 延伸， 东环路规划为城市干道 ， 毗邻城市公园投入运营， 地域上的优势共享， 城市 新区的 逐步 配套， 将使之 成为 大的居住区之一 。 应该说，随着该区域居住人口的进一步增加，这里商 住 用房的需求量将会越来越多，价格也会逐步稳定提高，尤其对于一些位处新旧商业中心，人流量密集的生活社区及交通便捷的大面积商铺，其价值将会首先被挖掘出来。 目前该区域房地产的开发、规划、设计、营销、社区配套尚处初级阶段。随着这些工作的逐步完善，随着市区居住人 口的进一步增加，这里的商业用房的需求量将会越来越来越多，价格也会逐步稳定提高。 市场定位：高品质精致住宅小区 和商业旺铺； 形象定位：首席景观住宅 ，新的商业中心； 目标客定位：以 主 。 体 设计 平面布置 （ 1）项目区 总规划用地 41 亩 ，主要为阳庄村第六小组庄基地 ，东面 邻路 （规划为城市主干道） ， 北面临城市公园，规划城市次干道（东十路） 将用地分割成 两大 片区 。项目 根据用地自身情况、周边关系、产品定位、开发步骤等因素，确定整个小区的功能分区、交通体系、绿化系统、景观体系等，力求创造一 个功能合理、品质高尚、立意新颖、使用便利的居住区。 （ 2） 总体布局 上规划东十路把项目区分为 A、 B 两大区域，两个 3 区域内均 采用排列布局， 按照标准楼宇间距 布置 7 栋 6 层砖混单元结构 和 1 栋 16层砖混小高层 结构 ， 各个 建筑呈平行或错位布置， 充分利用南北两侧良好的自然景观。 （ 3） 通过建筑围合的各个组团广场，通过铺地设计、绿化园林配置、水面营造等不同的环境处理手法，形成各自的风格与特点，同时通过不同组团的不同建筑色彩设置，使不同的组团之间避免雷同，依据建筑的体量来确定组团广场的尺度、形式与主题，使人觉得每一个组团绿地都是为 周边的建筑量身定做的，从而增强人们的归属感。 路系统 （一） 路网布置 道路路网根据建筑物的密度确定，整个路网既具有交通功能，同时又是内部景观的游览路线。道路的走向充分考虑了对小区环境的维护，基本沿建筑物的两侧山墙布置，对建筑物的噪音干扰降至最低。所有道路适当设置曲折路段，以减少行车速度和降低路面坡度。 交通组织上，做到人车分流。 （ 1）机动车系统 小区主要机动车出入口向 东十 路开口，小区内 主干道呈环行布置，机动车可直接抵达或者通过宅前道路顺畅抵达各个单元入口，宅间局部设置地面停车场， 使小区内部交通和 对外联络变得十分顺畅，保持小区内部适中具有良好的可达性。 （ 2）非机动车系统 在小区内部个建筑物前设宅间路，将各单体建筑与主干道连接起来。 非机动车可方便快捷的到达各个单元入口，宅间设置非机动车停 4 车位，地下室部分分散设置分户的仓储作为非机动车停车库等。 （ 3）步行系统 在楼前 和 绿地设步行路，便于居民散步和内部组团间的联系。 整个步行系统点、线、面结合，贯穿整个小区，空间效果丰富，适宜居住人群休闲活动。 （二） 道路结构 城市次干道（东十路）宽 30 米，其中行车道宽 16 米，人行道宽各 6 米，绿化带宽各 1 米， 沥青混凝土路 面 ，总面积 2550 ；项目区主干道宽度为 6m，在靠近小区出入口附近宽度为 8m， 主干道为双向双车道，两块板构造，沥青混凝土路面 ； 宅间路宽度为 3m，为一块板构造，沥青混凝土路面。步行 道 采取自由松散的道路结构，宽度走向根据地形和空间的要求，富有变化，路面分别采用不同的材料铺贴 ，总面积 3600。 化工程 （ 1） 小区绿化共分两个等级 ， 公共绿地和楼前绿化 。 公共绿地包括大面积的公共绿地 、 道路两侧的绿化 和 行道树。除必要的道路、停车场和其它硬化地面外，建筑物周围的所有土地均进行绿化，完全避免裸露土地。 （ 2） 绿化工程采用立体空间体系，将草坪、灌木与乔木有机地合起来，形成层次分明、搭配得当的绿化体系。根据周边环境和气候特点，选择合适的景观树种和草种，以降低养护费用。小区的总绿化率为 30%左右 ,整个小区的公共绿地占地面积为 7400。 5 （ 3） 注意植物配置的多样性、丰富性以及季节性，形成高低错落有致，远近疏密适宜，颜色丰富多彩，四季树种配置合理的绿化景观。同时注意选用抗旱树种和灌木等，以适应本地区的干燥气候条件。 观系统 （ 1） 沿中央景观大道组织景观的相互关系，在每个组团绿地中，除通过草地、铺地、水 面等平面因素进行景观营造外，还通过树木、喷泉、雕塑、灯柱、小型构筑物等园林小品进行空间上的合理搭配，从而使得自身景观更为丰富的同时，各个组团之间在视觉效果上更能相互渗透，增加景观的层次性。 （ 2） 在小区的关键性位置，如小区出入口、组团绿地中心、街道转角处等设置符合各处性质的标志性小品，并考虑相互之间的视觉走廊，使人处在小区中觉得标识明显。 筑特点 （一）户型设计 通过对 民对于住宅需求的调查分析，以及从客户组成、销售面积要求、户型组成比例、功能需要等方面进行户型设计。 （ 1）本项目设置 三 种 户型。一种为 100平米左右的两居 一卫 结构，另一种 125 平米左右的 三 居 一卫 结构， 一种为 135 平米左右的三居两卫结构 。 均为 一梯 两 户。 （ 2）在进行户型设计时， 采用 板式 结构， 保证南北通风，起居厅与主卧朝南，门厅、起居厅、各居室、厨卫等功能模块面积分配合理、 6 方便使用，干湿分区明确，入口处一般设置玄关，尽量减少户内的交通面积；保证完整的起居厅、餐厅等空间，一般设置封闭阳台、阳光室、家务阳台等辅助空间。 （ 3） 在户型设计中，在保证合理的前提下，尽量寻找户型卖点，如主卧室落地窗、飘窗、落地窗大阳台、两面采光的加大卧室、餐 厅与起居厅空间的错位变化、大面积的厨卫等，争取调动客户的兴奋点，找到适宜自己的产品。 （二）立面设计 立面设计风格的确定，从色彩上考虑本地自然环境的影响，力求为本地区人工环境提供丰富的色彩 ， 形式上寻求整洁统一的风格，形成自己鲜明的特征。 （ 1）整体效果考虑建筑之间的高度、体量关系，通过建筑单元之间构件韵律变化等，营造丰富的空间关系 ， 形成强烈的韵律感。 （）体量处理 上，通过 建筑色彩 ， 通过墙面、玻璃、栏杆、线脚、屋顶构架等不同材质产生的颜色区分，不同分区的色彩变化，保证色彩的丰富性。同时注意寻找共同的色彩元素 ，使得整个小区比较一致。整体色彩明快，不同分区之间既有一定关系又寻求新的变化，从而给人以新鲜感。 向 布置 （ 1） 整体 对原有竖向不做大的变动 。 首先对原 地质地貌 进行勘测 ，其次 对原低洼地形 采取分层夯实，土质低劣区进行换土处理 的方案 ，把 项目区 填至与周边市政工程的高程 相一致 。对需加固的边坡分别采 7 取自然放坡、挡土墙、锚杆等方法加固 。 （ 2） 小 高层建筑物内部设电梯，电梯原则上采用住宅专用梯，运行速度不超过 s。每单元设一部消防电梯与客梯兼用。 地整治方案 状概述 该 地块 前期为阳庄六 组庄基地，相比周边高程略处低洼， 坡度 不大 ，地形 简单 。 南北长 320米，东西宽 85米。 由于缺乏统一规划，基础设施不全，乱搭乱建，布局零乱，道路阻塞，垃圾成灾，内涝严重，居住环境和治安条件恶劣，严重影响了城市形象。 同时，由于管理不到位，引发土地无序开发，空间布局零乱，容积率低，加上农村集体用地多占、抢占现象时有发生，造成土地资源严重浪费。 由于管理体制的城乡二元结构的差异，行政村管理体制与城市社区管理体制不相适应，土地等资源所有权性质不同，直接影响城市规划的实施，给城市建设及管理带来很多困难及问题。 根据实际调查统计 ，该地块内建筑主要有 窑洞 3910 平方米 ，房屋（平房、瓦房） 6200 平方米； 其他建筑物 包括 地窖及水窖 8 口 ， 涝池 1 个 （占地 ）， 场地 2630 平方米， 水井 4 眼， 猪圈 、 土炕 、 灶台等 15 个 。地面附着物包括 树木190棵 ， 90米 ， 其他 临建 围墙 536米。 近年来，政府加大对城市基础设施投资力度，城市建成区不断扩大，拉动了该地块迅速升值。征地难、拆迁难、城市规划难等问题影响着城市化进程的顺利发展。为达到土地建设的五通一平条件，项目土地整治部分包括地块内原有房屋进行拆除外运和场地进行。 8 治原则 城市“ 城中村”改造是一项难度大、涉及面广、情况复杂，风险性较高的系统工程。目前 还没有很多成功的范例和经验可供借鉴，也没有一个具有可操作性的法规参照实施 ， 更没有一个超前的总体规划及布局，旧村改造只是根据新村开发建设需要临时规划报建。 1、合理确定场地标高 。 根据 古徵街和东环路 道路标高为基准标高，采用不同的竖向布置形式，合理确定场地标高。竖向布置形式将根据自然地形坡度，所需场地宽度，建筑物基础埋设深度的不同方式、运输技术条件等因素进行选择。 因地制宜， 采用 不同 的处理方案 ， 综合考虑挖填方平衡，以减少运土和弃土 量。 2、因地制宜合理布局 。 根据承接地地形实际情况，因地制宜，将承接地内 部分微 低洼地作为绿化 和 水景 用地 ，映托 小区的 山水园林特色 ， 将较为平整的地块安排为 住宅建设用地 。 3、 保证 车 流人流有良好的运输和通行条件。 车行道在满足标准坡度的前提下，尽量依据 建筑布局、整治 地形顺势构造 ，确保人流、车流 有良好的通行条件 。 4、 场地 内总体排水系统流向向西。根据场地总体地形选择合理的坡比并 考虑建筑物基础埋设深度 ，确保场地内给 排水畅通 。 治方案 根据 项目 区内的地形地貌和地质调查的结论，场地平整按 布局功能 分块分区域进行， 减少工程量， 特别是减少填方量 。 一 、分区设计 9 项目区中部规划的城市次干道（东十路）将场地分为 A、 B 两大区域 。 A、 B 区域 范围 均有 较大的 挖方和填方施工 ，整治后根据分区面积分别设计单体建筑、景观布局和建设方案 ；区域中部建设城市次干道；区域北部边沿 局部 填方后 坡度较大 ， 需作 护坡处理或 挡墙工程。 二 、护坡处理 护坡处理方案采用混凝土挡土墙支护，方案如下： （ 1）钢筋混凝土挡土墙取地基承载力 200，摩擦角 30 度，地面荷载 q=10， r=18底摩擦系数 f= （ 2）材料： 2、 20钢筋。 （ 3）若基底土为弱土或地基承载力达不到设计值时，应采用换土夯实或其他人工地基，夯实系数不小于 础埋置深度不应小于1 米，若以中风化基岩位持力层，基础嵌岩不小于 （ 4）墙身沿长度每隔 10 20米设一道宽 20毫米（沉降缝）伸缩缝。缝处塞以沥青防水层，或嵌入涂以沥青的木板。 （ 5）排水措施：墙身设 100 的排水孔，孔眼间距 2 3 米，纵横交错布置，在泄水孔附近用具有反滤作用的粗颗粒材料覆盖，以免淤塞，为防止反滤层下沉，将墙后 实。 三 、 建筑 拆除 项目区内 根据不同的拆除对象，拆除施工应当采取不同的拆除方法和拆除顺序， 总体应该 遵守“先上后下、先非承重结构后承重结构”的基本原则。拆除的顺序按传达 受力 关系的次序来确定。即先拆最次要的受力构件，然后拆除 支 受力构件，最后拆主受力构件。拆除顺序是：屋顶板屋架或梁承重砖墙或柱基础。由上而下，一层一层 10 往下拆。本顶目可根据具体情况，对普通居民住宅可采用 人 工拆除方案，对 窑洞、 厂房可采取人工与机械相结合的方案或机械拆除的方案。 1、 人工拆除方案 拆除对象：砖木结构平房。 拆除顺序：屋面瓦板椽 子檩条屋架或木架砖墙（或木柱）基础。 拆除方法：人工用简单的工具，如倒链、撬棍、大锤、铁锹等。上面几个人拆，下面几个人接运拆下来的建筑材料。砖墙的拆除方法一般不许用推倒或拉倒的方法，而是由上而下拆除，如果必须采用推倒或拉倒的方法， 需 有人统一指挥，待人员全部撤离到安全地方才可进行。拆屋架时可用简单的起重设备，三木塔挂导链或滑轮拆下。 2、 人工与机械相结合的方案 拆除对象：混合结构多层楼房 和窑洞。 拆除顺序：屋顶防水和保温层屋顶混凝土和预制楼板屋顶梁顶层砖墙楼层楼板楼板下的梁下层砖墙，如此逐 层往下拆，最后拆基础。 拆除方法：人工与机械配合，人工剔凿，用机械将楼板、梁板构件吊下去，人工拆砖墙、用机械吊运砖。 3、 机械拆除方案 如果 被拆除建筑物有用的材料少，或者为了加速拆除则采用破坏性拆除方法，如用液压锤、液压剪、挖土机或重狨锸击等机械拆除方式。为了保证安全拆除，必须先了解拆除对象的结构，弄清组成房屋的名部分结构构件的传力关系，合理确定拆除顺序和办法。 11 四 、弃渣处置 对纲筋、钢板下脚料可以分类回收，交 废品 收购站处理；建筑垃圾（如混凝土料， 破损 砖等）集中堆放，及时清运到 城建部门 指定的弃渣堆放场。 五 、安全措施 （ 1） 实行旧房拆除招投标，提高队伍素质。房屋拆除工作不同于一般建筑施工， 具有 特殊性和危险性。建筑拆除施工必须严格执行国家建筑拆除工程安全技术规范（ 有关安全技术规范和标准， 并 要求作业工人按规程执行。着重是对承包人进行安全教育，使承包人对安全生产引起足够重视，并督促承包人对工人进行安全知识教育，掌握生产规则要领。 （ 2） 对工地 进行必要的 安全检查。 建筑 拆除是个动态过程，时效短，不确定因素多，对工地安全检查 尤为 重要， 村 里 要 有专人负责牵头， 负责 人员进行实地安全检查。检查的内容 有：工人是否遵守操作规程；房屋拆除是否会影响到邻近住户的安全；是否会影响到邻近的电线等 ， 管网线 、 搭脚手架 、 安全网是否达到一定高度，符合安全要求 ； 临时用电情况是否安全 等 。 （ 3）采取有效的安全防范措施。对 发现不安全因素或措施不到位，及时向承包人指出，明确提出应该采取的办法 。 在规定时间内，采取措施消除安全隐患，作为专门负责工地安全的管理人员，每一个工地从开始到全部房拆除完毕，要求做到心中有数，及时了解工地安全情况，发现问题能及时地提出具体改正措施。 12 迁补偿方案 城中村改造征地拆迁工作前期调查、测算工作量 比 较大，拆迁安置费用较高，占总投资比重 比较 大，引起激发社会矛盾的因素多 。 因此 ，地方政府和实施村组 应特别加以重视。 在拆迁补偿方案中， 对该部分测算主要依据国家相关征地拆迁的规定，作好基础资料调查统计，尽可能提高准确度。 置基本情况 城关镇阳庄六组地处 古徵街南段，东邻 东环路，西邻古徵街 ， 北接古徵公园，南接 阳庄 村三 组 ， 是 化、社会发展的黄金地段。该组 现有 总人口 428 人 ， 总户数 97 户 ； ，其中 责任田总面积为 ；荒地 及 闲置地 41 亩， 政府租用地 座水库占地 17亩 。 本次规划设计用地面积 41 亩，涉及 房屋拆迁面积 10110其中私人住宅 6108 平方米；企业用房 4002 平方米。安置村民 428 人 97户 ；拆除 其他建筑物 包括 地窖及水窖 8 口 ， 水井 4 眼， 猪圈 、 土炕 、灶台等 15个 ， 90米 ，临建 围墙 536米；清除地面附着树木 190棵 ；整治场地 17000 平方米，包括 涝池 1 个 （占地 。 算文件标准 1、陕西省建筑工程安装工程装饰工程费用定额（ 1999）； 2、陕西省建筑工程综合概预算定额（ 1999）； 3、 关于加快 心城市城中村改造的意见 （ 渭 13 政发 2008 50号 ）； 4、相关类似工程实际工程费用 ； 5、 发的有关建设方面的税费文件 ； 6、其它相关资料 等； 7、现场踏勘资料等。 偿安置方案 实施“城中村”改造是建设宜居 改善“城中村”居民居住环境、促进城乡统筹发展的具体行动，是一项利民惠民、具有长远经济 效益和 社会效益的民生工程。结合被征地片区的实际情况，合理 制定征地补偿安置方案。 实施 ” 中村”改造，必须严格执行国家有关土地管理及征地拆迁补偿的法律政策规定，维护大多数群众的合法权 益。土地置换原则上按现行征地价格确认该地块价值，特殊情况采用评估方式确认该地块价值。拆迁补偿 方案 按现行政策、法规结合当地实际制定 。 本次 项目 改造由 阳庄 第六 村民小组组建“ 城中村 ” 改造项目工作组统一 实施 ， 全部安置后剩余 净地交给开发商 作为 建设补偿。 （一）征地补偿安置原则 1、公开、公平、公正的原则 在征地中严格执行有关政策法规和补偿安置标准，杜绝乱开口子，切实维护征地的公正性和被征地人的合法权益。 2、估价独立、客观、公正的原则 任何组织或个人不得非法干预征地估价活动和估价结果。 14 3、以权证记载认定土地房屋性质 、用途和面积的原则 在征地过程中被拆迁房屋的性质、用途和面积以房屋权属证书 、权属档案的记载 和实际勘测数据 为准予以确认。 4、“先签协议先补偿”原则 对先签订征地补偿安置协议的优先进行补偿，补偿采取现金和 实物 补偿相结合的方式。对征地拆迁安置房实行公开房号，由先签订征地补偿安置协议并按约定搬迁的被拆迁人，优先选择安置房 楼层和户型 。 被拆迁人应服从项目建设需要，在规定的拆迁期限内搬迁完毕，不得干扰、阻碍拆迁工作的顺利进行。 5、促进被征地人员就业原则 对被征地农转非人员由 阳庄第六村民小组 建立和完善失业登记制度和就业 服务体系，积极提供政策咨询、就业指导、就业培训 和 职业介绍等服务，多渠道开发就业岗位，增强就业吸纳能力，改善和优化就业环境，促进劳动力年龄段内就业愿望的人员实现就业。 （二）征地拆迁补偿安置标准 1、土地 使用 标准 土地 使用 费不分地类，按被征收土地面积计算，土地补偿费标准为每亩 16000 元。 2、安置标准 安置标准为 人均住宅 补偿面积 25，安置房为全产权 100平方米单元楼结构 一套，辅助及配套设施齐全 。以户为单位， 直接分配到人，不收取任何费用。 3、 地面附着物 补偿 标准 15 该区域 附着物主要为用材树木为主 ，按照 100元 /棵 补偿 。 4、住房 拆迁 补偿标准 村民 住宅拆迁实行货币补偿，补偿标准为 500元 /平方米 ；企业面积 拆迁实行货币补偿，补偿标准为 400元 /平方米。 5、其他构筑物补偿标准 水窖 1000 元 /口 ； 水井 20000 元 /眼； 猪圈 800 元 /个； 围墙50元 /米，临建 30 元 /米。 迁安置测算 征地 拆迁安置费测算表 项 目 数量 补偿标准（万元） 金额 (万元 ) 备注 1 拆迁补偿费 6108 500 元 / 4002 400 元 / 2 构 (附 )着物补偿费 3 房屋补偿（ 住宅 ） 10700 1200 元 / 换 4 配套设施建设费 5 村 集体水利等设施补偿 40000 个 /个 6 企业 搬迁 费 2 个 5000 元 /个 7 地面建筑拆迁费 10110 200 元 / 8 垃圾外运费 10110 100 元 / 9 场地平整费 27347 80 元 / 直接费小计 16 耕地占用税 41 亩 1800 元 /亩 17 征地管理费 18 新增建设土地有偿使用费 41 亩 16000 元 /亩 19 耕地开垦费 41 亩 5000 元 /亩 税费小计 合 计 造规划方案 导思想 16 实施“城中村”改造是利在当代，功在千秋的民心工程，对于创造良好人居环境，丰富城市特色和内涵，提升城市品位，增强城市竞争力，促进可持续发展都具 有十分重要的意义。 阳庄村第六村民小组成立专门工作组负责征地拆迁安置工作， 统一政策、统一领导、统一规划、统一标准，协调制定 阳庄六组“ 城中村”改造总体实施方案。在实施总体方案时从实际出发，坚持规划先行原则，采取一村一对策 、一村一方案的办法，由 县 规划、土地和建设部门 指导 制订拆迁改造建设方案。鼓励采取村民自筹资金改造、村民与开发商合作改造以及引进开发商独立改造等多种方式，推动“城中村”改造有序发展 。 设 原则 改造项目必须 加强目标引导 、 规划引导 、 政策引导 和 思想引导，切实维护群众的长远利益， 本着“先安置，后 拆迁”，科学合理补偿，兼顾解决就业等原则， 着力防止和化解可能出现的各种矛盾和问题。 坚持“城中村”改造与城市总体发展要求相适应的原则； 坚持政府主导与市场运作相结合的原则； 坚持执行有关政策与维护群众利益相一致的原则； 坚持“城中村”改造与改制管理相配套的原则。 。 设规模 本工程为普通住宅小区， 规划居住 252户 ， 总建筑面积 29550 平方米， 其中 A 区布置建筑 5 栋住宅楼， 户均面积 100平方米， 结构形式为 两居一卫 砖混结构 ， 6 层 18米高 ； B 区布置 3 栋住宅楼， 结构形 17 式为 三居一卫或三居两卫 砖混结构 ， 一栋为 16层 48米高 ， 2 栋为 6层 18米高 ，户均面积 125A、 B 区 均为一梯 两 户的板式建筑 。 辅助用房 包括锅炉房、门房、配电室和小区管理用房， 建筑面积 510平方米， 钢架结构。 设方案 一、总体方案 （ 1） 本项目的单体建筑包括 多 层住宅、 小高层 住宅和公建项目。采用组团式布局，将不同户型、高度的住宅单元结合地形地貌形态，分别组合成单元数目不等的住宅楼，在保证户户向阳的前提下，按照编排有序的结构分布。 城市干道横贯中间。 （ 2） 单体建筑外观采用欧式建筑风格。外墙面使用不同颜色的涂料涂刷，结合优美 的小区自然环境，形成色彩艳丽、层次分明的景色。住宅平面采用 两 种户型组合，保证每间房屋均有直接对外的窗户，主卧室和主客厅均位于南侧。 （ 3） 建筑装饰 本项目主要为住宅，因此建筑物外装修按照设计图纸进行统一设计，统一施工，建筑物外墙全部采用高级外墙涂料罩面，临近主要道路的裙房部分的外墙面采用天然花岗岩板或大理石板装饰，台阶均采用天然石材。建筑物外窗均采用铝合金窗，住宅分户门采用防盗门，住宅的每单元底层设电子防盗门。室内则仅进行简单装修，由入住的各业主自行进行精装修。 二 、结构设计依据 18 、 主要法规和标准 （ 1） 、建筑抗震设计规范 2）、建筑结构荷载规范 3）、砌体结构设计规范 4）、混凝土结构设计规范 5）、建筑地基基础设计规范 、 地质构造依据 项目 建筑物所在地抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 计地震分组为第二组。基本风压为 基本雪压为 上提到的该建设场地的自然条件，依据甲方最终提供的该项目岩土 工程勘察报告为准。 三 、结构方案设计 1、建筑结构的安全等级为二级，设计使用年限为 50 年，建筑抗震设防类别为乙类。 2、 该项目中，所有住宅楼均采用砖混结构。另外， 进出小区门房及辅助设施工程 采用轻型钢结构。 3、主要结构材料：钢筋混凝土及钢结构用钢材、混凝土小型空心砌块、烧结页岩砖及烧结多孔砖，同时参考甲方提供的当地有关建筑材料的资料合理选用。 4、 基础依据甲方提供的该项目岩土工程勘察报告，优先选用天然地基形式（ 钢架 结构基础为柱下独立基础，砖混结构基础为墙下条形基础），若遇特殊地质情况，会同甲方及勘探部门具体 情况具体分析，采用合理地基处理办法及基础形式。 19 用工程 一、给排水 系统 、设计依据 （ 1） 建筑给水排水设计规范 ( ) （ 2） 室外给水设计规范 (1997年版 （ 3） 室外排水设计规范 (1997 年版 （ 4） 城市居住区规划设计规范 (2001 年版 （ 5）建筑设计防火规范 (2001年版 （ 6） 污水综合排放标准 (、给排水 设计 本 项目 为 多种楼层住宅 小区 ， 供水采用城市自来水，并全部利用城市管网的压力供给各住户。从 古徵街 引入一根 道，在小区内沿主干道 布置为环状管网， 作为小区生活、消防给水水源。至每排住宅的管道为枝状布置 ， 接往各单体建筑。 计划有生活冷水系统、生活排水系统、雨水系统、消火栓系统等。 室外给水管材选用球墨给水铸铁管，承插连接 ， 敷设在小区主环行干道下，管径为 室内给水管道采用 料给水管，干管采用热熔连接，支管采用粘接连接。 小 高层建筑采用竖向分区给水，其中地上 6 层以下（含第 6 层）由室外管网直接供水， 6 层以上由水泵加压供水， 供水设备采用恒压变量微机变频给水装置。加压给水采用集中供应方式 。 （ 1）生活冷水系统、生活热水系统 小区总人数为 966人， 本小区人均日用水定额 150 升 /人日，故最 20 高日用水量为 /日，最高时用水量为 小时；考虑其它配套建筑，系数 故小区最高日用水量为 /日，最高时用水量为 /小时。住户内每户设一冷水表来计量冷水用量。各个公共建筑也相应设水表计量。生活用水水质均要求达到卫生部的生活饮用水水质卫生规范（ 2001年版） 。 用水量计算详表。 用水量计算表 名 称 单位 数量 用水指标 日用水量 居民用水 人 882 150（ L/人 d） m3/d） 绿化用水 300 L/m2d） m3/d） 小计 m3/d） 不可预计水量 5% m3/d） 日用水量合计（ m3/d） 变最大用水量 （ m3/d） 系数 大小时用水量（ m3/h） 变最大小时用水量 2）排水系统 取 用水量的 85%作为排水量， 平均为 /日 ，最大为 日。 各栋建筑顶层为一排水系统，首层为一排水系统 。 室外污水管网在道路下敷设，选用钢筋混凝土排水管，水力坡度基本与地面坡度相近，坡度变化较大处在下游设跌水井消能 ， 在转弯和管道交汇处及直管段的一定距离内设检查井。 室外污水汇入化粪池后排入市政污水管道 。 室内污水系统管材选用 小 高层建筑污水立管在管道井内暗敷，设专用通气立管，立管最低两层污水单独排放。 （ 3）雨水系统 21 本小区实行雨污水分流制。 建筑物雨水系统均采用外排水方式，雨水收集 后排入市政雨水管道。 建筑物屋面降雨由雨水斗收集后，经雨落管排至室外的雨水井，排往小区室外雨水管网 ， 管材选用 管管径均为 外雨水管网在道路下敷设，选用钢筋混凝土排水管，水力坡度基本与地面坡度相近，坡度变化较大处在下游设跌水井消能 ， 在转弯和管道交汇处及直管段的一定距离内设检查井。在道路两侧、室外停车场周围设雨水口，收集地面径流。 （ 4）消防系统 消防系统分为消火栓系统。消火栓系统又分为室内和室外消火栓系统。室内消防用水量最大值为 30 升 /秒；室外消防用水量为 20 升 /秒。故本小区总的 消防用水量为 50 升 /秒。在本小区内集中设一消防水池，容积 200 立方米，储存 2 小时消火栓用水量。消火栓泵从消防水池内吸水供各栋建筑的消防用水。 二、暖通 系统 1、 需要采暖的面积 为 住宅 面积。 本小区计划采用集中供暖， 每平方米按照 50 总供热量 2、 室内采用散热器采暖，管网设在管道井内，分户计量。 热表设于每层的楼梯间内，对外开门。公共及配套等均采用散热器采暖。 小高层住宅竖向采用分区采暖。 3、 小区热力管道采用塑料护套保温钢管，直接埋地敷设。 应符合室外管道敷设规范。 4、热源 燃气锅炉 ，经换热器 换热后，制得 90采暖热水，经小区热力管道输送至各单体建筑。 22 三 、燃气 系统 1、 燃气采用城市管道天然气，接自 古徵街 市政燃气管网。 2、 室外管道采用钢管，直接埋地敷设，系统形式为枝状管网。 3、 室内燃气管网的立管沿外墙敷设，分别接入每套住宅的厨房。 四 、电气 系统 1、设计依据 (1) 供配电系统设计规范 2) 民用建筑电气设计规范 16 3）住宅设计规范 4） 建筑物防雷设计规范 2000 年版） 2、设计内容 （ 1）高低压配电系统设计 （ 2）照明系统设计 （ 3）电话电视系统设计 （ 4）防雷接地系统设计 3、用电符合计算 用电负荷计算 名 称 单位 数量 单位用电指标 用电量（ 住宅 户 252 6（ ） 1512 公建 平方米 15200 25（ W/ 380 装机负荷合计 1892 计算负荷 共用系数 、供配电系统设计 23 （ 1）本工程由小区 西侧古徵街 10用架空线供电。 （ 2） 小区内设 一 座 10电所，分别 向 各个 建筑物输出380V/220V 低压电源，路灯照明设专用路灯箱式变压器。按照供电规则的要求，采用静电电容器补偿，保证高压侧的功率因数在 变电所内设置继电保护装置，对变压器、高压进线、母线等进行保护。变电所设置在小区内。变压器低压侧采用单母线分段运行，对一、二级负荷设必保母线，与发电机相连，保证供电的安全性，专门向 小 高层住宅供电。 （ 3） 低压配电系统采用 统，树干式与放射式结合，一、二级负荷采用放射式配线，三级负荷采用树干式配线。多层建筑物配电线路均采用穿管暗敷，电线管敷设在建筑物的 主体结构中，进线处设重复接地。对 小 高层住宅楼的照明、插座和一般动力系统采用分区树干式配电。工作电源线路由底层至顶层的密集型封闭母线槽供电，通过由接触器和低压断路器组成的楼层分线箱与母线槽连接，以便在配电室或消防控制中心进行遥控，在发生事故时 切断非消防电源。事故照明电源直接引自变电所低压屏的事故照明回路。 消防用电设备采用双回路供电，在末端实行自动切换。 （ 4） 内箱式变电站向每栋楼放射式供电，每栋楼设具有漏电保护功能的总断路器。每套住宅设能同时断开相线和中性线的总断路器 。每套住宅分设照明、插座、空调插座，厨房与 卫生间插座回路。各房间插座设置数量 准。 五、 防雷与接地 （ 1） 本项目为二级防雷建筑物。 采用 地方式。 24 （ 2）、 在屋