地块开发项目可行性研究报告[Word完整版可编辑]

G 3 地 块 项 目 可 行 性 研 究 报 告 ———————————————————————————————————————————————— 地块项目可行性研究报告 目录 一、项目基本情况„„„„„„„„„„„„„„„„ „„ „„„„ 3 二、北京市写字楼市场调研„„„„„„„„„„„„„ „„ „„„ 4 （一） 北京写字楼市场发展历程回顾„„„ „„ „„„„„„„ 4 （二） 2001 年北京甲级写字楼市场回顾 „„„„„„„„„„„ 6 （三） 2002 年北京写字楼市场展望„„„„„„„„„„„„„ 12 （四）北京 字楼市场分析„„„„„„„ „„ „„„„„ 19 （ 五）北京市商业用房市场分析„„ „„„ „„„„„ „„ „„„ 37 三、 地块项目周边市场调研„„ „„ „„„ „ „ „„„„„ 44 四、 地块的价格定位„„„„„„„„„„„„ „„ „„„„ 48 五、项目投资成本预算„„„„„ „„ „„„„„ „„ „„„„„„ 52 （一）项目发展基本数据„„„„„„„ „ „ „ „„„„„„„ 52 （二）项目成本预算依据„„„„„„ „„ „ „„„„„„„„ 52 （三）项目投资成本预算„„„„„„ „„ „„„„„„„„„ 52 六、租赁方案财务分析„„ „„ „„„ „„ „„„„„„„„„„„ 54 （一）租赁方案初步设想„„„„„„„„„„„„„„„„„ 54 （二）营业收入估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 55 （三）营业成本估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 56 ———————————————————————————————————————————————— （四）预算期内损益状况„„„„„„„„„„„„„„„„„ 56 （五）现金流量及动态指标分析„„„„„„„„„„„„„„ 56 （六）盈亏平衡点分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 56 （七）财务评价的基本结论„„„„„„„„„„„„ „ „„ „ 57 七、租售方案财务分析„„„„„ „ „„ „„„ „„„„„ „ „„„ 58 （一）租 售方案初步设想„„„„„„„„„„„„„„„„„ 58 （二）销售收入估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 58 （三）营业收入估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 58 （四）营业成本估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 59 （五）预算期内损益状况„„„„„„„„„„„„„„„„„ 60 （六）现金流量及动态指标分析„„„„„„„„„„„„„„ 60 （七）盈亏平衡点分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 60 （八）财务评价的基本结论„„„„„„„„„„„„„„„„ 61 八、项目风险及其规避方式 „„„„„„„„„„„„„„ „ „„„ 61 九、项目可行性综合评述及相关建议„„„„„„„„„„„ „„ „ 62 十、附表„„„„„„„ „„ „„„„„„ „ „„„ „„ „„„„„ 63 ———————————————————————————————————————————————— 一、 项目基本情况 地块位于驰名中外的历史文化名街―― X 大街商业区中心，与改造后的 X 天主教堂相对，教堂广场地面宽阔，雕塑小品与绿草红花相映成趣，是游人和购物者在 X 步行街最主要的休闲场所。项目西临规划中的 块，南至韶九胡同，北临灯市口西街，地理位置得天独厚。本项目地段灯市口站就有 803、211、 104、 103 等多路公交车经过，而且距离北京火车站也很近，地铁站口就位于 X 大街与长安街交界处，交通极为便利。 本项目地块上现有建筑主要为旧式的四合院住宅。面临 X 大街上有一些临街铺面，它们是：体育用品商店、王府快餐、品客多、中国农业银行、情订奇缘婚纱摄影、柯达快速冲印、运动之足、星巴克咖啡等。 项目所在地 X 大街是一条具有悠久历史文化的名街，改造后的大街中段为商业步行街，每天来自全国和世界各地的人流汇聚于此，川流不息。 地块附近主要的商业建筑有北京市百货大楼、新东安市场、世都百货、东方广场、 X 女子百货、丹 耀商场、喜乐迪视听歌唱广 ———————————————————————————————————————————————— 场、利生体育用品大厦等。项目周边五星级酒店环伺，包括王 府井大饭店、天伦王朝饭店、北京饭店、和平宾馆、北京国际艺苑皇冠饭店等；政府机关及金融机构密集；本项目临近故宫名胜，游人如鲫；交通网络四通八达，占尽地利人和，真可谓是日进万金的风水宝地。 地块占地 4,500 平方米，其中建设用地 3,800 平方米，原用地已有规划设计方案，且已审定通过。规划建筑面积为 :地上九层约 26,000平方米，地下四层约 10,700 平方米，地下车库可停车 110 辆。初步确定为商业和写字楼物业，地下一层、地上一、 二层为商场、地上三至九层为写字楼。 X 大街市政改造工程已顺利完工，各种管线已铺设完毕，周边市政条件良好。 二、 北京市写字楼市场调研 （一） 北京写字楼市场发展历程回顾 北京的写字楼市场从 1993 年开始有了较快的发展，由于改革开放的不断深入，市场经济开始步入轨道，外商、外资的大量进入促进了北京写字楼市场的发展，使北京写字楼市场迎来了第一个开发高潮。当时的一些写字楼都卖出了天价，如万通新世界广场、西单国际大厦等项目，租赁价格也水涨船高。正因为这些原因，更加吊起各路发展商胃口，纷纷跑到北京圈地、建楼，以期分得一杯羹。 一时间洛阳纸贵，使得北京 ———————————————————————————————————————————————— 写字楼项目遍地开花，到处都有在建的写字楼，呈现出一派欣欣向荣的景象。当年利达行代理销售的万通新世界广场，在 1993 年 12 月开盘仅三天，一、二期即告售罄，并从一期的 00／平方米卖到了三期的 00／平方米。据有关部门统计，北京写字楼的租金当时仅次于香港和日本，高居亚洲第三位，国贸中心写字楼的租金更高达 方米 /月。 1998、 1999 年，由于受东南亚金融危机和国家宏观调控政策的影响，北京写字楼市场从 1998 年开始逐步走向低谷，写字楼大量空置，市场一片萧条 。 1996 年底京泰大厦以 方米 /月（含物业管理费）推出，致使中粮广场、恒基中心、中服大厦等物业的租金从 32／平方米 /月降至 25／平方米 /月，降幅近 30%。 1998 年底到1999 年初，此类写字楼平均租金低至 方米 /月，有的写字楼还提供装修期免租金，甚至有长达 6 个月的免租期等情况的出现。租售价格一跌再跌，东方广场一度传出了 15 美金／月／平方米的“惊喜价”。此时的北京写字楼市场面临着一场激烈的淘汰赛。那些当初头脑发热，圈到了高价地块的开发商所建项目无法再卖出高价，甚 至到了赔钱也无人买的尴尬境地，使得北京出现大量烂尾楼盘，让人们目睹了一幕盲目上马的写字楼发展商的惨烈景象。直到今天，我们仍可以看到某些“历史遗迹”：位于西直门北的银都大厦用了十年的时间才封顶；而位于公主坟的中都大厦（原公主坟综合商业大厦）则至今无法启动。 1999 年 11 月，中美签署世贸双边准入协议。同时，由于经济状况 ———————————————————————————————————————————————— 的进一步好转，尤其是新兴 业、网络公司、各大金融机构、新剥离的大型国企公司、机构等，消化了大量写字楼，成为支撑北京写字楼市场的生力军。尤其是互联网公司的蓬勃发展，吸纳了大量的北京写字楼，为 2000 年北京写字楼市场的回升做出了较大的贡献。随着前几年的空置面积进一步消化，北京写字楼市场从 2001 年开始渐渐向春天走来。很具代表性的项目如远洋大厦、国企大厦、航华科贸等，都出现了少有的出售好、出租好的景象。 北京写字楼市场从 1993、 1994 年的大干快上，到 1997、 1998 年步入低谷，紧接着 2001 年又承“申奥”成功和“入世”利好东风，以及北京的 融街、中关村三大商务区地位的确定，使得北京的写字楼市场又迎来了新一轮的上升期。正是看好目前北京写字楼市场的良好发展前景，众多开发商开始大规模向写字楼 市场发展，包括有实力的外地房地产企业，如金地集团、万达集团。 （二） 2001 年北京甲级写字楼市场回顾 如果说房地产是经济的晴雨表，那么写字楼就是房地产的晴雨表。对于 2001 年的北京写字楼市场来说，无疑是“里程碑式”的一年：中关村西区修改方案的确定、 划方案的出台、金融街中心区规划的公布、中国移动和中国电信进驻金融街、 东移、微软的出村东迁等等。 北京申奥成功、 议在上海的圆满举行、中国加入世贸组织等重大事件使得世界关注中国，全球都在为中国经济的良好表现而喝 ———————————————————————————————————————————————— 彩。据国家统计 局颁布的资料显示， 2001 年我国第一季度的 长率为 上半年为 前三个季度为 全年预测为 在上述利好的刺激下， 2001 年以来，北京写字楼市场逐渐趋于活跃，尤其是在上半年再次呈现出供不应求的态势，无论租价、售价都出现了较大的涨幅，如远洋大厦最高售价达到 3,500 美金／平方米，租价达到 38美金／月／平方米，与 2000 年相比整整翻了一番。但进入 2001 年下半年，美国、欧盟、日本经济放缓和“ 9•11”事件对中国的负面影响开始显现，尤其是高科技企业（ 期萎靡不振，对北京写字楼 市场的影响巨大，在一片入世利好的欢呼声中，北京写字楼市场却进入价跌量缩，旺季不旺的调整阶段，与 2001 年上半年相比，平均租金下降了 综合来看， 2001 年北京甲级写字楼全年供应量达到 150 万平方米（详见表 1销售（租赁）量在 68 万平方米。截止 2001 年 12 月北京甲级写字楼市场平均售价 16,100 元 /平方米，与 2000 年相比上涨 5%；平均租金 元 /平方米 /月，与 2000 年相比上涨 从市场来分析呈现以下特点： 1、大量成交成为市场主流 2001 年初中国移动和中国电信整 栋购买了金融街 C 区 10 万平方米的写字楼， 2000 年成立的中国最大的证券公司中国银河证券购买了国际企业大厦东段 平方米的写字楼面积（详见表 1以上大单成交直接影响了市场的供给，在某种程度上导致西部市场供不应求的紧张局面。另外，位于中关村的科技会展中心二期写字楼也售出 85％。国 ———————————————————————————————————————————————— 兴大厦写字楼客户主要是国有大中型企业和他们的计算机服务部门，销售率在 80%以上。而华通大厦二期销售率接近 100%。比较而言，东城区及朝阳区卖盘主要有浙江省政府购买了浙江大厦 平方米，中国丝绸购买了汇置通大厦 2 万平方米的写 字楼面积。 表 12001 年北京甲级写字楼供应状况 区域 项目名称 面积（万平方米） 海淀区 数码科技大厦 7 融科资讯中心 5 腾达大厦 兴大厦 平洋大厦 6 清华同方科技广场 11 朝阳区 中国国际科技会展中心 6 瑞城中心 13 中国人寿大厦 9 数码 01 3 新亚大厦 7 凯特达利 10 名人广场 7 远大中心 城区 太运大厦 2 北京国际金融中心 凯大厦 11 皇冠大厦 11 东城区 东方广场 15 总计 151 表 12001 年上半年甲级写字楼大单成交精选 项目名称 购买方 购买写字楼面积（平方米） 凯旋大厦 国家粮食储备局 20,000 国际金融中心 某政府机构 20,000 国际企业大厦 中国银河证券 35,000 金融街 C 区 中国移动、中国电信 100,000 浙江大厦 浙江省政府 34,000 汇置通大厦 中国丝绸 20,000 信通大厦 内蒙古某机构 20,000 ———————————————————————————————————————————————— 皇冠大厦 某政府机构 20,000 2、西区租售量超过东区 西区市场（西城区、海淀区）的销售（租赁）量占北京市场的 62%以上，从而以绝对的优势超过东部地区（东城区、朝阳区），成为 2001年北京写字楼市场的热点。 3、北京写字楼的需求市场主力发生变化 2001 年高科技企业（ 北京写字 楼的需求量出现回落，而传统行业，如电信、金融行业、外地机构（主要是国内机构）重新成为写字楼需求主力，市场需求已经出现结构性变化。从需求结构上看，根据北京甲级写字楼 2001 年入住率的变化分析得出，许多实力雄厚的中资机构在销售市场上扮演了主要角色，吸纳了 60%的写字楼市场份额。其中电信公司和金融机构构成了中资机构需求的主体。这从一个侧面反映了中资机构国际化进程的加快。外资企业在租赁市场上仍然体现出强大的实力，占据 40％左右的市场份额。需要指出的是，今年北京写字楼客户群出现如下特点：第一，以高科技、电信、保险、金 融机构为代表的中资机构成为写字楼市场需求的主力。第二，东区和西区客户群出现 "东迁与西移 "互动迹象。如在 2001 年的 战中， "东迁 "和部分高科技外企、上市公司的 "西移 "就证明了这一点。第三，外地机构包括外地政府机构和投资集团、企业“进京”的步伐在逐渐加快，如内蒙古某机构整栋购买了位于北京火车站的信通大厦。 ———————————————————————————————————————————————— （三） 2002 年北京写字楼市场展望 1、市场供应： 300 万平方米写字楼谁来消化？ 据北京写字楼信息网的最新调查，近几年北京在建、拟建写字楼面积将达到 1,200 万平方米 以上 ,其中 300 多万平方米将在 2002 年推出，是 2001 年市场供应量的两倍，加上 2001 年一部分未消化的写字楼存量，市场供应量偏大，按片区划分，调查数据如下： 朝阳区有 16 个项目，约有 500 多万平方米的潜在供应量，主要集中在 区和亚运村地区。外地房地产巨头也大多选择这一热点地区投资做他们进京的招牌项目。据统计 2002 年将有金地、万达、财富中心等大型项目入市，供应量达 150 万平方米以上。 西城区的项目主要集中在金融街及附近区域共 8 个项目，有 150 万平方米的供应量，主要为甲级写字楼。预计 2002 年将有中证大厦、金融城等项目推出，供应量在 50 万平方米。 海淀区随着中关村西区规划确定，中关村东区规划也浮出水面，加上各大院校的存储土地，中关村潜在供应量在 300 万平方米以上。预计2002 年供应量在 60 万平方米。 宣武区、崇文区这两个区域以前一直为高档项目的禁地，高档项目较少。有 2 个项目为前几年的存量（荷华国际、中环广场），大约在 2002年也会推向市场。随着南城市政的改造，也出现了象中融城市广场（ 88万平方米综合）这样的大项目。该区未来供应量为 60 万平方米，预计2002 年供应量在 30 万 平方米。 ———————————————————————————————————————————————— 丰台区的项目多集中在西客站周围，像海天广场等项目。供应量约在 40 万平方米左右，而且大多为中档项目。 在北京各区还有一些面积稍小或潜在的在建、拟建项目。预计供应量大约在 200 万平方米左右。 2、市场需求：谁将撑起写字楼市场一片天？ 北京，作为中国政治、经济、文化中心，作为国际性的大都市，每年写字楼的吸纳量在 60 万平方米以上，相对于上海和广州，北京的魅力就在于历年都有大单写字楼客户成交的案例，显示出强大的集团购买力和承接力。那么 2002 年谁将撑起写字楼市场一片天？ 让我们先来回忆过去五年内 认购一万平方米以上写字楼面积的大单成交案例调查。 根据北京写字楼信息网的调查， 1997 至 2001 年五年内认购一万平方米以上写字楼面积的大单成交数量达到 66 家，认购面积达 150 万平方米以上。 （ 1） 从大单客户认购区域看，西城： 31 家，占 认购面积 淀： 5 家，占 认购面积 平方米；东城： 17家，占 认购面积 平方米；朝阳： 12 家，占 认购面积 平方米；丰台： 1 家，占 认购面积 平方米。 （ 2） 从大单客户行业构成看，金融、保险机构 24 家，占调查结果的 ———————————————————————————————————————————————— 其次是大型集团公司 14 家，占调查结果的 通讯电信企业 8 家，占调查结果的 部委机关 8 家，占调查结果的 外国公司 9 家，占调查结果的 外省／市公司 3 家，占调查结果的 （ 3） 从认购面积来看，认购 10,000－ 30,000 平方米面积的大单客户共 48家，认购 30,000－ 50,000 平方米的客户 15 家，认购 50,000 平 方米以上面积的大单客户 3 家。 从以上分析，我们发现金融机构在北京每年均有整栋购置写字楼的案例，且购买面积在逐年增加；部委机构购置写字楼的面积多在一万至两万平方米之间，市场需求趋旺；国内集团公司在过去三年内购置了一定数量的写字楼，随着经济实力的不断增强以及日益国际化，有实力的集团公司不断涌现，在写字楼的需求方面存在巨大潜力。 此外，我们还应注意这样几个特点：第一，随着中国“申奥”成功和加入 外公司对写字楼，尤其是位于 域的高档写字楼的需求（租赁为主）呈上升势头。第二，外省市的驻京 机构及集团公司需求旺盛，近两年有向北京扩大的趋势。第三，大单客户在购买写字楼时，主要考虑的因素依次是相对独立性、公司形象、楼盘档次、位置交通、特殊需求及配套设施等等，同时区域因素也十分重要。第四，西部地区（西城区、海淀区）一直是金融机构、信息产业注视的热点，这与西部地区传统上就是国家部委政府机构、金融保险机构和电信主要聚集 ———————————————————————————————————————————————— 地区有很大关系。第五，中资国有企业和中资机构大面积地消化了北京写字楼物业 ,是大单客户的主流。这也是西部地区大单客户比例远远超过东部地区（东城区、朝阳区）的原因。第六，目前北京写字楼市场的投资回报率约在 9%~11%之间，与国外房地产市场 5%左右的回报率相比是非常可观的，加上国内银行按揭已经进入商品房市场，预计将有一部分以投资为目的的买家进入市场。 这里，我们不难得出 2002 年谁将撑起写字楼市场一片天的结论。一个无法否认的事实是：中资机构无论是过去、现在，还是将来，都将是支撑北京写字楼市场的主导力量。 3、市场格局：三分天下谁最美？ 2002 年北京写字楼的竞争首先是三大商务板块的竞争。随着国家对中关村建设的大力扶持， 划方案的尘埃落定，金融街核心区的建设即将展开，我 们可以断言，北京写字楼市场的三大热点商圈已见雏形。这也符合北京作为国际大都市多元化格局发展的需要。中关村、金融街、大板块理论上虽说各自功能定位和目标客户定位不尽相同，但由于种种原因实际上这三大商务板块之间的重叠之处是致命的，如 信列入了势力范围，而金融街和中关村则把电信、金融纳入了目标客户群，因此我们认为竞争是不可避免的，而且将十分激烈。 （ 1） 尽管我们相信在加入 ，以中小高科技企业为主流的客户群 ———————————————————————————————————————————————— 将促进中关村写字楼物业数量和质量的 进一步提高。但是以下几个问题同样不容忽视：第一，中关村未来三年内有近 300 万平方米的供应量，是目前该区写字楼存量的四倍。第二，由于租金高企，交通和商务配套的瓶颈，据报道中关村现有 80%的企业不在注册地办公，加上市场上风传最后一个外企微软计划“出村东迁”，使人们开始重新审视中关村的定位。目前政府在硬件――道路建设软件――平抑价格方面制定了相关的优惠政策，可谓用心良苦，以期能把分散在北京各处的高新技术企业吸引回中关村。但那些分散在外的高新技术企业已在当地形成了一定区域认同感，能不能把它们吸引回来，应该说是一个未 知数。第三，国内高科技企业除联想等少数企业外，大多尚处于襁褓阶段，不足以消化如此大的面积。第四，该区域商住公寓的大量涌现也分离了相当一部分中小型高科技企业客源。因此，可以预见，未来几年中关村的写字楼市场形式最为严峻。租金、售价 “跳水”的可能性最大。 （ 2） 金融街地区未来几年内将有 150 万平方米的供应量，而目前存量尚少，此地区一向有金融、电信等中资机构的大单客户支持，中小客户的追捧，相信将是最具竞争力的地区。 首先金融街板块是北京各大部委机关、金融电信聚集之地， 目前入住的企业主要是国家各大银行的总部和非银行的金融机构总部，证券、保险及电信和移动等行业，这些企业今后也会选择金融街作为办公首选。其次证券、保险及电信等都是进入 将率先开放的行业，这 ———————————————————————————————————————————————— 些入世后首先开放的行业将是金融街最大的客户，对于已经聚集起了一定行业基础的金融街来说都是十分有利的。但金融街的缺点是服务设施的缺乏，我们相信如果做好开发过程的控制，使各不同类型的物业开发达到合理的安排，这些缺点都将可以得到有效弥补。相信中国的发展必须依靠中国的大型企业、机构的腾飞，从这一点上来说，金融街地区在经历了低调、 稳健、奋起的“阵痛”之后，必将显示出应有的魅力。 （ 3） 点加上难点 据北京写字楼信息网调查， 建、拟建的写字楼项目将占整个市场总量的一半，也就是 500 万平方米，是目前该区写字楼存量的三倍。那么，入世的刺激能否在三年内带来三倍的客源无疑是个未知数。入世后大量外企将蜂涌而至，但外企客户向来以租赁写字楼为主，很少有类似摩托罗拉、惠普这样的大型外国公司大面积购买写字楼的案例。而北京的写字楼市场恰恰是由大面积成交客户支撑起来的。另一方面，从客户群体来讲，由于 一个商贸区，实际上许 多行业入世之前就已经进来了，包括世界 500 强有 1／ 3 都已入住 。而外资金融机构进入中国市场有一个时间准入的问题，同时又面临金融街的有力竞争。这些都将是制约 字楼市场的主要因素。如此则不难推断， 也是难点。 根据调查，绝大多数业内人士观点认为 2002 年北京甲级写字楼市场需求量将呈现出稳步上升趋势，但发展商们应该保持一份清醒，重视产品的品质、重视产品的结构、产品的定位、市场营销策划以及物业管 ———————————————————————————————————————————————— 理等等方面以提升项目的整体品质和竞争力。这样才能在竞争中脱颖而出，不至 于被竞争的大潮所淹没。 （四）北京 字楼市场分析 ―中央商务区，是指大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、娱乐、服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区。 源于二十世纪 20 年代的经济发达国家，并形成了不同的发展模式，如：高强度开发战略――纽约曼哈顿；轴线发展战略――巴黎德高斯；自由企业区战略――伦敦道克兰；多核心城市结构发展战略――东京。 中国在改革开放后经济发展迅速，许多城市已开始酝酿甚至在实施规划建设，北京在二十世纪 90 年代初就提出了建设 设想。 1993 年经国务院批复的《北京城市总体规划》中明确提出：“在朝阳门至建国门、东二环至东三环一带建设有金融、保险、信息、咨询、商业、办公等多种服务功能的商务中心区。”同年，北京市规划设计研究院编制了商务中心区的初步规划。 1998 年北京市规划局对商务中心区重新确定的范围为西起东大桥、东至西大望路、南起通惠河、北至朝阳路（东三环以西到关东店北街）之间约 方公里的区域。 ———————————————————————————————————————————————— 2000 年 6 月 5 日，商务中心区建设被纳入北京市“十五”计划，朝阳区政府 和北京市规划设计研究院进行前期调研及规划设计招标工作。8 月北京市政府召开第 82 次市长办公会议，决定全面加快北京商务中心区的规划建设。 12 月 15 日北京商务中心区建设管理办公室召开北京划设计方案征集发布会，正式启动商务中心区的规划工作。 2001年 4 月 12 日， 体规划方案征集评审活动揭晓，最终方案已于 2001年 9 月确定。 预计区域内总体可利用土地面积约为 300 万平方米，商务设施总建筑面积可达 1,000 万平方米。其中，写字楼面积占 50%，约为 500 万平方米；高档公寓占 25%，约为 250 万平方米；其他服 务设施配套占 5%，约为 250 万平方米。 北京 展史主要表现为该地区的写字楼市场发展史。 北京市高档写字楼发展最早的区域，也是北京市目前高档写字楼最为集中的区域之一，其市场变化可以说是北京市写字楼市场的晴雨表。 1、市场供应 为北京中央商务区核心，有优越的人文环境和商业氛围，一直是优秀企业办公的首选之地，对于开发商、客户来说，拥有 楼盘已成为一种地位的象征。 （ 1）高档物业集中，写字楼供应比例过半。 从 1990 年京广中心一期和国贸中心一期写字楼投入使用以来，经过 10 多年的发展， 建了大量的高档物业，形成了拥有十多个高 ———————————————————————————————————————————————— 档写字楼、公寓、商场、酒店等总建筑面积达 180 万平方米的国际商务区，其中写字楼的面积 93 万平方米，占 51%（详见表 22 表 2京市现有 档物业构成 高档物业构成 面积（万平方米） 比例（ %） 写字楼面积 93 51 其它物业面积 87 49 表 2京 字楼供应量一览 写字楼名称 供应量（万平方米） 京广中心 贸中心 伦大厦 威大厦 华科贸中心 26 中服大厦 里中心 彬国际大厦 5 三立大厦 5 数码 01 3 和乔大厦 代城 2）写字楼供应渐趋稳定 1993－ 1995 年是北京 字楼市场的黄金年代，区域内写字楼主要由京广一期和国贸一期提供，供应量约 平方米。 1996 年市场行情开始反转，区域内写字楼供应量却增加了 平方米， 1998 年供应量较 1997 年减少近 20 万平方米。 1999 年国贸二期投入使用，加上其它写字楼的供应量与 1998 年基本持平， 2000 年市场行情再度回升，但仅有 7 万平方米入伙，相对 于前两年供应量有所回落， 2001 年的供应量为 平方米，是 2000 年供应量的两倍多。 1990北京 ——————————————————————————————————————————————— 供应量变化如表 2示。 表 2字楼供应量状况（单位：万平方米） 年份 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 年供应量 0 0 0 0 供应量 001 年 字楼市场除京汇大厦 40,988 平方米外，基本没有新的写字楼可以投入使用。据统计，目前 售的写字楼仅有现代城写字楼和数码 01 大厦，而数码 01 大厦的可售面积已不足 1,000 平方米，虽然已售面积中部分为投资性客户所购买，并将在下半年重新投入租赁市场，但由于数码 01 总面积为 30,000 平方米，可租面积也将十分有限。三个项目总供应量为 平方米。 （ 3）建筑设计水平较高，独特、有个性 写字楼大多品质优良，外型美观 ，大堂气派，造型独特，在很大程度上体现了 字楼的较高品质。从表 2见一斑。 （ 4）物业管理水平有待进一步提高 分写字楼聘请了专业的物业管理公司，如嘉里中心聘请第一太平戴维斯、京汇中心聘请戴德梁行等，但大部分写字楼仍属自管。一方面反映市场上专业一流的物业管理公司欠缺，另一方面也反映 务水平还有进一步提高的空间。大厦与其物业管理公司情况见表 2 ———————————————————————————————————————————————— 表 2京 目外立面及大堂装修情况 项目名称 外立面造型 大堂 京广中心 京城最高建筑 206 米，蓝色玻璃幕墙加铝合金挂板 大堂设计典雅、装修精良、格调高尚 ,具时代气息 国贸中心 高 155 米，规模宏大，风格各异 无柱式钢结构建筑，富丽堂皇 嘉里中心 大厦外墙采用单元式玻璃幕墙 大堂高 ，室内瀑布，华丽庄重，时代感强 航华科贸中心 曲面全景玻璃幕墙、梁柱贴墙 汉威大厦 兼有欧洲古典建筑与中华民族建筑风格 富丽华美、庄重伟岸 中服大厦 高 126 米，京城第四高建筑，造型独特、浅蓝色单面镀膜玻璃幕墙 华彬国际大厦 红色铝板帆形屋顶 1100 平方米夏威夷热带风情全玻璃大堂 和乔大厦 欧式建筑风格、单元式湖蓝色反光玻璃窗 中庭大堂高达 ，面积近 1700 平方米，热带自然风光 数码 01 大厦 大厦通体透明，落地双层中空 玻璃幕墙 表 2京 字楼物业管理状况 物业名称 物业管理 国贸中心 国贸大厦物业管理公司 嘉里中心 第一太平戴维斯 招商局大厦 北京招商局物业管理有限公司 京汇大厦 戴德梁行 京广大厦 京广物业管理公司 汉威大厦 汉威大厦物业管理公司 科伦大厦 科伦大厦物业部 华彬国际大厦 北京招商局物业管理有限公司 数码 01 大厦 济人公司 中 服大厦 中服大厦经营管理中心 2、市场需求 （ 1）客户构成 ———————————————————————————————————————————————— ① 有实力的外资机构是 字楼市场的主力 目前进驻北京的世界 500 强企业有 160 多家，其中入驻 有91 家，比例为 其中包括整栋购买写字楼的美国惠普公司、摩托罗拉公司和 脑公司、英特尔公司及瑞典爱立信（中国）公司、诺基亚、盖洛普公司等（详见表 2 表 2名企业 /机构入驻 厦状况 大厦名称 知名企业 /机构 国贸中心 壳牌公司、福特、日本三井株式会社、杜邦、国大众、美国德纳 京广中心 美国施乐公司、法国布尔电脑公司 嘉里中心 柯达、英特尔、尼桑、高通、普华永道、戴尔电脑、新加坡大使馆、佳能、新闻集团、奥林巴斯 汉威大厦 爱立信、美国 美史克、 3M、霍尼威尔、阿尔斯通 航华科贸中心 摩托罗拉、 打银行、韩国三星、赫斯特、新加坡投资发展公司 华彬大厦 红牛集团、中国对外贸易交流协会 和乔大厦 施耐宝全球控股、葛兰素威康（中国）、太古 企业、智威汤逊中乔广场 科伦大厦 加德士石油、新西兰羊毛局、牛奶公司、怡和集团、 际速递、标致汽车、日本 港电讯 这些知 名企业是 字楼需求市场的重要组成部分，不但消化了大面积的写字楼，还成为 引其它国内外企业入驻的招牌。 ② 新兴产业对 字楼青睐有加 1999 年底北京写字楼市场的触底反弹和 2000 年写字楼市场的回升，是由于以电子商务和通讯信息技术产业为代表的新经济突发性需求所直接导致。出于树立企业形象和吸引资金的考虑， 为国内各大网站的首选办公地点，如亿唐、网易、 263 首都在线、酷必得等 20 多家大小网站云集于嘉里中心。具有雄厚实力的外资计算机、通讯信息技术 ———————————————————————————————————————————————— 企业则继续进入或扩张，如 2000 年 10 月戴尔公司 在嘉里中心租用面积达 1,600 平方米，爱立信在汉威大厦租用 600 平方米，高通公司进驻嘉里中心。新兴的服务性行业发展较快，扩张势头也较为迅猛，如 2000年 9 月和 11 月 国贸中心共租用近 1,000 平方米的写字间。 由于新兴产业背后往往有雄厚的资金实力支持，所以它们对写字楼的要求都较高，而在目前北京市写字楼市场只有 够从各个方面满足他们的要求。 ③ 传统行业与新行业“共舞”。 2000 年上半年，网络经济曾经在 字楼的市场上大显身手，但在下半年便开始进行大幅度的调整，对写字楼的需求也大大萎缩。而信息 、咨询、广告、医疗器械、影视制作、律师事务所等新兴行业大量涌现，成为 字楼的重要吸纳者。 2001 年以来，由于可租面积不多， 字楼市场成交气氛不算活跃，康培英语学院在招商局大厦租用 3,000平方米的面积可算得上是 2001年 在网络经济突发性需求所引致的泡沫成份挤压缩小以后，传统行业对写字楼的吸纳面积虽然不大，却显得稳重实在。 2000 年下半年进入国贸近 6 年的 司又进行了扩租， 司和 体器材制造）公司在 分别租用了近 200 平方米的面积。 （ 2）需求特征 ① 对写字楼的要求普遍较高 主要包括地理位置、商务氛围、交通条件、建筑设计、内部装修、配 ———————————————————————————————————————————————— 套设施、智能化设计、物业管理等 ,字楼配套及设备情况见表 2 2楼宇配套及设备情况 项目名称 配套设施 楼宇设备 京广中心 邮局、员工餐厅（地下二层）、韩国餐厅、航空公司、华夏银行、美容美发 6 部日本原产东芝电梯、中央空调系统，综合网络布线，设国际卫星接收天线，自动烟感喷淋系统 航华科贸中心 银行、员工餐厅、停车场、商务中心、商场等 充裕的 路，光缆网络、卫星接收系统、三洋中央 空调系统、“江森”楼宇自控系统、“能美”消防报警系统 嘉里中心 商务中心、邮局、商场超市、银行、航空售票、私人会所、康体休闲、美食天地、印刷公司 卫星接收系统；网络地板； 风系统；国际先进通讯电缆； 28 部电梯（含 24 部三菱牌客用梯）；先进的防火消防系统；电脑化之楼宇自动监察系统（ 国贸中心 中国大饭店、国贸地铁站、国贸商城、餐厅、室内游泳馆、网球场、溜冰场、健身房、咖啡厅、酒吧、会展中心、会议厅、高级公寓等一系列现代化生活设施 16 部富士达高速客用电梯、另有先进的 调系统、通讯、 数据传输系统，可灵活运用的楼层空间。北京最大的复合型楼宇停车场以及电力、保安系统等多种完备的配套设施，完全达到并超过国际 5A 级商务大厦标准 汉威大厦 银行、邮局、员工餐厅（地下二层）、停车场、商务中心、商场、完善的康体娱乐设施等 日本原产三菱客、货、消防电梯达 20 多部；充足的 际电话线路，另设有卫星天线，进口中央集中空调系统，进口高档火灾报警、喷淋系统及保安监控系统等。 科伦大厦 银行、邮局、仓库、票务中心、员工餐厅、咖啡厅 基础设施具全，高素质管理人员提供 24 小时保安服务、先进消防系统 和乔大 厦 多功能厅、商务中心、餐厅、咖啡厅、俱乐部、诊所等 六部电脑控制进口快速升降电梯直达大厦各层；央空调系统，设独立室温调控装置；日本进口防火系统，包括自动喷淋系统、电子烟雾探测器、自动防火报警系统、消防柜及消防软管系统；际电话、 驳、预留微波通讯设备、卫星电视系统、电脑接地线预留 中服大厦 餐厅、邮局、停车场、商务中心、银行、机票代理 美国原装 梯；开利中央空调系统；日本日探消防自动报警系统，楼宇自动控制系统，保安监控系统，闭路电视系统及卫星接收系统；拥有充足的 话线路及地下车库；每层均备热水沐浴 华彬国际大厦 展览、餐饮、商务中心、银行、会议室、多功能厅、停车场 三菱高速客梯 9 部，美国产快速豪华观光客梯 2 部，均为 式，分组群控；美国产 央空调系统，配以每单位独立之恒温控制；大厦拥有高速综合布线系统及可视电话，光缆入户并开通3000 电话外线， 网）系统同时开通，用户可任选开通 码 01 大厦 首层和二层拟建商业配套及其它 计算机通信网络系统设计高容量光纤线路“千兆主干、百兆交换到桌面”、日本富士达电梯、双路供电、变频供水、 式中央空调系统、先进的消防与保安监控系统。 ———————————————————————————————————————————————— ② 大面积租购 随着 500 强等跨国公司的逐渐进入，大面积甚至整栋租购写字楼的情形多次发生。随着 设进程的加快，相信这样的案例以后还会陆续出现。 ③ 区域功能分离扩散 主要体现在现阶段 为中央商务区，实际上是北京市的国际商务区，而其中金融功能和 息功能部分分离。国内的银行、证券和保险业大多选址在金融街办公， 信产业多首先考虑落户中关村。因此，金融和 息方面对 字楼的需求将主要来源于国外公司。 3、市场价格 由于处于较为敏感的位置，随着这些年市场供给和需求的变化，以及国内外政治、经济变化的影响， 字楼市场价格特别是租金市场波动较大。 （ 1） 字楼价格理性回归 改革开放后尤其是 80 年代底 90 年代初，大量的外资机构进入北京，对写字楼市场产生了大量需求。由于当时北京的写字楼供应量极为有限，导致写字楼的租金一路上升。 1990－ 1995 年 有京广中心和国贸中心两个项目不足 20 万平方米的供应量，写字楼市场租金更是步步走高， 1996 年国贸写字楼租金曾高达 $120/平方米 *月。 1998 年以后 ，一方面受亚洲金融危机的影响，另一方面北京写字楼大量集中上市，写 ———————————————————————————————————————————————— 字楼市场下滑并逐渐步入市场周期的谷底。随着亚洲金融危机的结束，国民经济通货紧缩缓解和市场供应量的减少，以及 1999 年度新经济的崛起，北京市和 字楼市场开始复苏。 经过 1996 年以前的快速上扬和 1998 年的大滑坡，到 1999 年底的探底回升， 字楼的价格目前正处于一个显著的理性价值回归过程。 （ 2） 近期租金走势平稳 在最近的租赁案中， 国贸中心 1 座租用了 338 平方米（使用面积）的写字间，价格 约为 $方米 *月。 不含物业管理费，其中国贸中心按使用面积）。 表 2期 字楼租金 项目名称 租金 （ $/平方米 *月） 京广中心 27 国贸中心 1 座 贸中心 2 座 63 科伦大厦 24 汉威大厦 服大厦 23 华彬国际大厦 22 三立大厦 24 和乔大厦 22 京汇大厦 26 嘉里中心 34 （ 3）投资性购买活跃，销售价格温和上涨 随着投资性购买的相对活跃， 字楼的销售价格略有上涨，平均售价由 2000年下 半年的 $2,000 /平方米上涨到 2001年的 $2,200/平方米 ———————————————————————————————————————————————— 左右。 2000 年 3 月 29 日，中国银行北京市分行与现代城在现场销售中心签署了金融服务协议，为购买现代城写字楼的客户提供最高可达 7 成 15年的按揭贷款及一系列的金融服务。数码 01 大厦在销售过程中也推出了长达 30 年按揭。在写字楼市场缓步回升的今天，能获得成数和年度如此高的按揭支持，标志着写字楼投资市场将获得一定的金融政策支持，也意味着 字楼将走向活跃。 （ 4）物业管理费 本片区写字楼的物业管理费多为 $方米 *月，详见表 2 表 2－ 9 北京 字楼物业管理费收费情况 项目名称 物业管理费（ $/平方米 *月） 京广中心 贸中心 5（按使用面积） 科伦大厦 威大厦 华科贸中心 服大厦 里中心 彬国际大厦 立大厦 乔大厦 、区域评价 随着市场经济的发展，北京城市国际化的发展进程大步向前推进，作为其城市功能重要标志的 设已显滞后，并面临着新的机遇和挑战。 （ 1） 字楼市场发展的优势 ———————————————————————————————————————————————— ① 初具国际商务交流中心区域的雏 形，并已开始发挥商务中心区的功能 有得天独厚的地理优势，分布有众多的涉外机构和设施，包括各国大使馆、外销公寓等；有既定的商业基础，交通相对方便，离机场只有半小时的路程，国际交往便利，商务活动频繁，发形成 基础条件。 ② 具有强有力的政府支持 北京市政府的推动是 成的主要动力。在北京市和朝阳区政府的大力支持下， 无到有，渐已云集高档写字楼、饭店、公寓，已确立其在北京市写字楼市场、公寓市场的龙头地位。 ③ 可开发空间较大，投资开发政策优惠多、限制少 域内 90%以上的土地都是国有 工厂企业，均为正在进行的本市工业结构调整中“优二兴三”的外迁项目，为商务区的建设提供了及时而充分的用地条件，因此本区域完全有条件兴建更多的甲级写字楼。 ④ 信息发达，交流便利 域是外企和网络企业最集中的地方，信息量大而集中，获取速度也快，这都极有利于企业的发展，有利于国际国内经济文化的交流，有利于吸引投资。 （ 2） 字楼市场发展的劣势 ① 拆迁规模大，安置难度较高 ———————————————————————————————————————————————— 集中了 29 家中央和市属企业，都是要搬迁的企业，这既为中央商务区的建设提供了一个相对充裕的用地条件和建设动力，但拆迁规模大，安置难度较高，这已经成为 设中面临的较大难题。 ② 土地开发成本高，开发时间长 根据规定，以后 域内将不再批准零星小面积开发。因此 成本高，拆迁难度大，开发时间长的问题。 ③ 银行对 域的介入不够，支持力度小 在国外， 发展是由银行支撑起来的，银行往往是 大买家，并构成 字楼的主要客户。由于受政策限制，外国银 行进驻 要一定的时间，大型投资商没有介入途径，而国内银行也基本集中到了金融街。另一方面，银行对写字楼的贷款政策较为严格，也让一部分客户对 望而不可及。 （ 3） 字楼市场面临的机遇和挑战 ① 国际国内经济发展的影响 为北京进行国际商务交流活动的主要场所，受国际国内经济发展变化的影响相当大。随着 2001 年全球经济增长放缓，中国经济发展步入了关键的一年，但经济复苏基础不稳的问题也暴露出来，是继续复苏，在周期波动的上升轨道中运行，还是再次走低，甚至衰退，将从根本上决定 字楼后市的发展。 ② 加入 影响 ———————————————————————————————————————————————— 中国加入 将扩大市场开放，推进北京市经济的全球化发展及金融、贸易、信息技术全方位商务活动的全面扩展，中央商务区的建设面临极好机遇，将可以加快其发展进程。 ③ 商务功能分散的影响 目前北京市 内金融机构主要集中在金融街，信息技术企业的理想地是中关村高科技园区，形成 融和信息功能的分离扩散与削弱，将影响 为中央商务区建设的进程。上海陆家嘴金融区等也将会与北京 吸引外资进入方面构成一定的竞争。 5、市场预测 根据北 京市 规划，在 方公里的 域内将要建设 1,000 万平方米的高档建筑。其中，写字楼与公寓的比例为 2： 1，从近年 字楼市场的表现和 边地区写字楼市场的表现来看，字楼呈现供不应求的局面，在良好的规划前提下， 字楼市场将进入长期稳定向上、持续发展的阶段。 （ 1） 供应方面： ① 近期供应量较少，潜在供应量较大 字楼的供应量在 3 至 5 年内将大量增加，但在短期内增加不会太明显。 2001 年能够入住的写字楼仅有京汇大厦和三立大厦， 2002年也仅