大酒店及X度假村改造开发项目可行性研究报告

1 X“X 大酒店及 X 度假村 ”项目可行性研究 报告 目 录 第一章 总 论 . 3 1 1 项目简介 . 3 1 2 项目的开发模式 . 3 1 3 项目总投资及项目建设总周期 . 3 1 4 可行性研究的基本结论 . 3 第二章 本项目环境分析 . 4 2 1 X 市概况及地质条件 . 4 2 2 X 市交通状况分析 . 4 2 3 X 市宏观经济分析 . 4 2 4 X 市城市规划分析 . 4 2 5 X 市人口状况分析 . 4 2 6 X 市房地产市场分析 . 5 2 7 房地产业宏观政 策分析 . 5 2 8 本项目周边区域个案分析 . 6 2 9 本项目地块状况分析 . 7 2 10 环境分析小结 . 7 第三章 X 市旅游产业发展分析 . 7 3 1 X 市旅游业现状 . 7 3 2 X 市旅游业客源分析 . 7 3 3 X 市旅游业发展趋势研究 . 7 3 4 X 市旅游业分析小结 . 7 第四章 本项目的综合定位 . 7 4 1 本项目的 析 . 7 4 2 本项目的市场定位 . 10 4 3 本项目的形象定位 . 错误 !未定义书签。 4 4 本项目的目标客户定位 . 11 4 5 本项目的价格定位 . 12 第五章 本项目的规划设计 . 12 5 1 本项目的规划设计指导思想 . 12 5 2 本项目可行性方案策划及优化比选 . 13 5 3 本项目的优化方案规划设计及建设内容 . 13 第六章 本项目的建设进度及项目组织 . 13 6 1 本项目的建设进度 . 13 6 2 本项目的组织 . 13 第七章 本项目投资、筹资及销售计划 . 13 7 1 本项目投资费用估算 . 13 7 2 本项目的投资及筹资计划 . 16 2 7 3 本项目的销售计划 . 16 第八章 本项目的财务评价 . 16 8 1 本项目的盈亏平衡分析 . 16 8 2 本项目的敏感性分析 . 16 8 3 本项目的潜在风险识别及 规避措施 . 16 第九章 结论和建议 . 17 9 1 结论 . 17 9 2 有关说明及建议 . 17 第六章 投资预算及销售计划 . 17 资预算 . 17 金使用计划及筹措 . 20 目销售计划 . 21 第七章 项目财务效益分析 . 22 务分析 . 22 目不确定性分析 . 26 目综合效益分析 . 28 第八章 结论及建议 . 29 论 . 29 关说明与建议 . 29 3 第一章 总 论 1 1 项目简介 项目名称： X 市 X 大酒店及 X 度假村 改造开发项目 项目地点： X 市 X 区穿山东路西、漓江路南。 开发单位： 资有限公司 监理单位：正在招标中 设计单位：正在招标中 施工单位：正在招标中 销售代理：南京 产经纪 工作室 有限公司 1 2 项目的开发模式 本项目由 资 有限公司独资 开发。 整个项目 由新建商业物业、高档住宅、酒店式公寓和改造现有的 X 大酒店 组成。新建的商业物业、高档住宅和酒店式公寓全部出售。改造后的X 大酒店计划聘请国内或国际上的知名酒店经营公司管理经营，提升 X 大酒店的整体水平和档次。同时，考虑到 X 城市的特殊性，部分酒店式公寓将提前考虑整体经营，并理顺各利益相关方的关系 ，以吸引更多的外地投资购房者 。 1 3 项目总投资及 项目 建设总周期 本项目 预计 总投资 为 元。资金来源由四部分组成，一是开发商自有资金，二是公司股东借款，三是银行贷款，四是销售收入再 投入。 本项目启动时间为 2004 年 3 月， 预计完成时间为 2006 年 12 月。预计项目建设总周期为 34个月。 1 4 可行性研究的基本结论 4 第二章 本项目环境分析 2 1 X 市概况 及地质条件 2 1 1 X 市概况 X 市位于 X 壮族自治区东北部，地跨东经 109 36至 111 29，北纬 24 15至 126123，扼处“湘桂走廊”的南端， 是世界著名的风景游览城市和中国历史文化名城，是 济、文化、科技中心， 旅游业是其国民经济的主导产业。 X 市自然环境优美 ， 是 中国 旅游观光的最佳景区 之一 。全市辖五个城区 12 个县，即秀峰、叠彩 、高新(X)、 象山、雁山区和临桂、灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐县和龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县。全市总人口 487 万人。总面积 平方公里，其中市区面积 565 平方公里，人口 66 万人。 2 1 2 X 市地质条件 大约在 3 亿多年前， X 的大部分地区，包括 X，还处在一片汪洋大海之中。后来地球发生了一次剧烈的地壳运动， X 和 X 其他许多地方一度露出水面，成为陆地。不久陆地又慢慢下沉，海水从钦州、廉州一带进入 X，淹没了许多地方， X 又重新陷入了海底。经过了漫长的历史年代，在 X 一带，也就逐渐沉积 了许多由海水带来的沉淀物，形成各种层状的沉积岩，其中以石灰岩较为突出。这种层状的石灰岩，是由含钙质成分的物质不断沉积胶结而成的。大约到一亿五六千万，地壳上升，今 X 阳朔一带开始露出水面。在以后漫长的岁月里，厚厚的石灰岩层经过长期的风化、剥蚀和雨水溶蚀，形成了以 X 为中心，环阳朔、灵川、平乐、兴安、全州、荔浦、恭城等县，约 多平方公里的岩溶峰林地貌区。 2 2 X 市交通状况分析 2 3 X 市宏观经济分析 2 4 X 市城市规划分析 2 5 X 市人口状况分析 2 5 1 人口规模 5 1999 年 X 市域 总人口： 479 万人，市域非农业人口 100 万人，城市化水平 21%。主城区户籍总人口 人，主城非农业人口 人，城市化水平 83%。主城一年以上暂住人口 人，主城实际居住人口 人。 X 市规划人口规模表 单位：万人 项目名称 1999 年 2005 年 2010 年 2020 年 市域总人口 05 545 570 市域非农人口 52 206 314 市域城市化率 21% 30% 38% 55% 主城总人口 7 主城非农人口 5 59 城城市化率 83% 89% 93% 95% 主城暂住人口 从上面的表中反映， X 市主城区人口增长缓慢，为了保护 X 的山水风景，政府始终计划控制着城市人口的膨胀，这跟 X 市的特殊地位关系紧密。 2 5 2 人口的就业情况及工资水平 2 6 X 市房地产市场分析 2 7 房地产业宏观政策 分析 X 市房地产行业自 1999 年以后的高速发展，除了 1998 年底开始进行大规模的旧城改造引发的房屋拆迁增加，吸引了大量房地产投资外，另一个主要原因就是国家鼓励房地产业发展的一系列政策。从区域看，推动 X 市房地产业发展的政策措施主要有： 根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定， X 市停止了住房实物福利分配，逐步实施住房分配货币化；建立了住房公积金制度。 在进一步深化住房制度改革的同时，为鼓励住房消费，推出暂停征收固定资产投资方向的调节税、土地增值税，降低普通住宅契税以及免征空置房契税、营业税等政策。 X 市从 1999 年元月起停止单位自筹建房，单位职工住房主要通过全额 集资建房的方式解决，这一政策也在一定程度上刺激了个人住房消费。 X 市于 2002 年 11 月发布了 X 市土地储备和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定。这一规定，提高了市场进入门槛，提高了土地供应的透明度。 6 2003 年 3 月 X 市出台 X 市个人住房公积金委贷款试行办法，办法放宽了贷款尺度和贷款额度标准。 2 8 本 项目周边区域 分析 X 国家高新区和 X 市 X 区是 1997 年 6 月合并的新区，位于 X 市区漓江东畔，总面积83 平方公里，总人口 23 万，区域内风景秀丽，位置优越，依山傍水，交通便捷，资讯发达，设施完善 。 X 国际会 展中心、 X 体育馆都是辖区的标志性建筑。 大致分为几个板块： 以国际会展中心为核心，依托原有的 X 路和漓江路的商业气氛，形成 X 新的经济、商业中心，现已有甲天下休闲购物广场， X 国贸展览中心和喜洋洋购物广场等。 科教区 ： 区内科研实力雄厚，智力资源丰富。拥有 14 所大中专院校， 8 所部省属科研院所，8 处国家级和部级产品检测中心， 9 个国际贸易展览、科研交流、科技培训中心。邮电资讯、供水供电、银行海关、商检、宾馆、高级公寓、娱乐中心、医学学校一应俱全。 高新区 高新技术产业政策区域面积为 方公里。 2002 年，全区实现技工贸总收入840 亿元，完成工业总产值 86 亿元，实现财政总收入 元，各项主要经济指标基本实现了每三年翻两番的快速发展速度。规模工业经济占全市总量的 对全市工业经济增长的贡献年达 目前全区拥有各类企业 900 多家，其中 “三资 ”企业 280 多家，产值超 5 亿元的企业 1 家，超亿元的企业 11 家 ，超 5000 万元企业 20 家。经认定的高新技术企业 166 家；累计实施高新技术项目 682 项，其中国家火炬计划项目等国家级项目 44 项，自治区火炬计划项目等自治区级项目 118项。开发具有自主知识产 权的产品 342 个， 45%处于国际国内领先水平。 X 国际会展中心 X 国际会展中心位于 漓江路 22 号 是一座现代化的展览中心。建筑面积为 平方米，分为六个展厅，共 2000 个国际标准展位，各展厅内无立柱，形成跨度 50 米至 78 米，净高分别为 9 米、 12 米、 15 米及 28 米的大空间，地板承重 3 吨 /平方米，水电空调设备齐全，出入口 16 个，货运出入口高 6 米，宽 5 米，货运车可直达展位。另外，还设有 25000 平方米的室外展场 ，可以适应各种不同办展需要，为展览中心配套的还有 9000 平方米的商务楼，设有展团办公室、会议室、洽谈室 、商务室、新闻、信息发布室，以及相应的银行、邮电、 通讯、仓储、货运、报关、旅游、餐饮、娱乐等系列服务设施及服务项目。 室外的甲天下 7 广场，总面积达 10 万平方米，除可举行大型庆典活动外，还设有可同时停放 1000 辆汽车的大型停车场。据现有资料统计，无论在场馆规模、还是设施设备的档次上， X 国际会展中心都可进入全国会展场馆前 10 名。 2 9 本项目地块状况分析 2 10 环境分析小结 第三章 X 市旅游产业 发展 分析 3 1 X 市旅游业现状 3 2 X 市旅游业客源分析 3 3 X 市旅游业发展趋势研究 3 4 X 市旅 游业分析小结 第四章 本项目的综合定位 4 1 本项目的 析 4 1 1 优势 ： 1、 区位优势 本 项目处于漓江路 与穿山路的交汇处， 处于中心地段的十字路口， 具有良好的地段优势， 毗邻 X 国际会展中心和 X 国际体育中心，与甲天下大型休闲购物中心遥相对应，有尽 600 米的临街路段，周边配套成熟，有相当的开发潜力。 2、交通优势 本项目紧靠三里店广场，三里店广场作为连接漓江路、 X 路 和普陀路的枢纽，交通量巨大。同时，普陀路和 X 路是 X 市环城快速交通干道的主要组成部分，漓江路又是城区主干道的 8 主要组成部分， 因此本项目所 处的位置既可以快速通往 X 市城市外围，又可以方便的 到达主城区的任何位置，交通优势十分突出。 3、世界级旅游名城优势 X 作为世界著名的旅游城市，具有良好的自然环境，每年都能吸引成千上万的国内游客来此观光旅游。 X 的城市环境很有吸引力， 其非常适合居住， 是个很适合生活或休闲 的地方，在国内外享有很高的声誉和知名度。 4、 地块环境优势 本项目所处 地块，自然生态环境保护良好，各种乔木生长繁荣茂盛，且地形从高到低，层次分明，对规划片区的建筑的产生良好视觉效果。项目内有近十几亩的湖泊，对 本 项目的 区内景观规划和配套设施的建立有利 ，降低开发成本，而且地块面积相对较大，容易精心规划，制造出高水平的物业。 4 1 2 劣势 1、 开发模式复杂 本 项目 所处地块原为 X 大酒店和 X 渡 假村， 本项目的开发利用涉及了很大一部分酒店渡假村的改造。酒店旅游业本身是一种专业性强、 资金密集度高 、利润高、风险高的产业，必须拥有专业的经营管理水平，整合外部众多的社会资源，才能实现期望利润水平。因此，本项目 开发模式复杂，为项目的具体运作造成一定的困难。 2、 拆迁安置难 本项目涉及 两个酒店的职工 宿舍区的拆迁， 需要 对他们进行 安置，由于原有职工的收入有限，对于能否承受住 为之安置房的房价不能确定。 再加上新的城市拆迁安置补偿办法的实施，一定程度上提高了拆迁安置成本。 3、周边小区对本项目外部景观的影响 由于周边项目 X 花园 建筑层数过高，已经影响到松山的视野， 使小区的外部景观受到一定的影响，对开发松山的别墅用地造成了难度 。 4、 X 市商铺租售情况疲软 通过对 X 市有关商铺 租售情况的了解，由于 X 本地居民消费能力相对有限，造成了 X 市房地产市场上商铺的租售情况疲软，除了处于正阳街和中山路核心地段的商铺情况稍微理想一点外，其他区域商铺情况不甚理想，几乎没有一家二楼商铺经营成功的。好多在售商铺 价格和铺位分割迟迟不能出来，退铺现象普遍存在，整个市场呈现供大于求的局面。 4 1 3 机会 点 9 1、 户籍政策的放松 X 作为世界著名的旅游城市，具有良好的自然环境，每年都能吸引成千上万的国内游客来此观光旅游。 X 的城市环境很有吸引力， 其非常适合居住， 是个很适合生活或休闲度假的地方，而 X 政府有政策规定，外地人在 X 每购买 25 平方米的商品房就奖励一个入户指标，外来人口 特别是周边县市的人口 将是 X 房地产的重要买家。 2、 房地产市场处于上升阶段 X 房地产市场正处于上升阶段， X 城市化进程的加快与房地产市场发展的不断深入， 人民 生活水平的不断提高， X 居民购房观念的不断转变 为项目提供机会。 3、城市规划 根据 X 市“十五”规划，市政府将重点向新城市新方向，严格控制旧城区商品房的开发。 市区内可供开发的土地资源相当有限，且对政府城市建筑容积率有严格的控制。在市中心开发像本项目一样规模的楼盘几乎没有。所以本项目的拥有在市区内大面积土地开发 的 机会优势。 4、 周边项目给本项目带来的机会 本 项目临国际会展中心和体育中心， 政府在很大程度上会打旅游会展牌，扩大 X 市在国内和国际上的知名度，吸引国内外有关企业的投资，推动 X 全市经 济的发展，因此 对扩大 本项目知名度有利 ，为本项目建造具有一定办公职能的酒店式公寓提供了机会点 。 5、旅游名城效应 随着人民生活水平的不断提高，尤其是我国沿海经济发达地区 经济高速发展，出现了一批先富起来的人们，他们在繁忙的工作之余，正努力寻找休闲放松的地方，交通的发达，距离已经不再是鸿沟 ，无疑 X 的山水和 X 不算太高的房价对他们置业有一定的吸引力，有点投资和休闲两不误的感觉。从目前 X 房地产市场来看，外地置业者偏好小户型，为本项目修建酒店式公寓提供了机会点。 6、住宅区体量小，区内配套差 由于各种综合原因， X 市区内 的住宅区体量都相对较小，建筑密度大 ，区内配套和景观都相对较差。总的来说， X 市房地产企业提供给 X 市民大多数是个狭义的居住空间。随着人民生活水平的提高，人们不仅需要的是一个居住空间，而且是居住的环境和更多的附加值，比如小区景观、小区物业、小区的人文环境等等。这就要求房地产开发企业细分市场，同时也为本项目提供了机会点。 4 1 4 威胁 10 1、旅游业相对脆弱 旅游业相对脆弱，疾病、战争、经济的动荡、政局不稳等因素都能影响旅游业的业绩， 2003年的 X 市的旅游业可谓是一次不小的冲击。 2、相对远离 X 的水 本项 目所处的位置相对远离漓江， 缺乏了 X 山水中最重要的要素之一的漓江的水。 3、本区域竞争楼盘多 本区域内 其它一些可比性项目对本项目的威胁，如 X 花园 、恒祥花园 等 ，分流一部分的购房者 。 4、建材价格的上涨 随着我国能源相对紧缺，尤其是电力能源的紧缺，拉动了建材价格的上涨，这给本项目的成本控制带来了一定的威胁。 4 2 本项目 核心竞争力 的提炼 我们认为 X 作为一个山水城市，越来越多的外地人愿意到这里投资居住，是因为 X 是世界上最适合人类居住的地方之一。山、水组成了 X 不可或缺的城市核心竞争力。自然而然山水也就成为了 X 住宅项目的核心竞争力之一。该项目具有了良好的地理位置，但在自然环境上并不在漓江边的热点区域，所以我们认为能够尽量保持原有的自然风貌，特别是对山地、植被以及湖面的保护非常重要 ，将来这些自然景观无疑是小区内重要的景观要素 。届时，这些 区内 自然环境与现代极简约的光体住宅、城市园林、大型广场、水上会所以及未来完善的商业配套将构成该项目的核心竞争力。 本项目的体量相对较大， 在项目 功能设置可以 相对 完善 ，充分利用国展中心，和政府一起携手打造 X 的品牌，同时依托 X 在国内及国际上的品牌优势，把本项目推向世界 。具有良好城市品牌 和社 会资源 作为依托恰恰是本项目的另一核心竞争力。 对于一个企业来说，他所操作的项目的核心竞争力就是创新力和生产力，是不是能够采纳新颖的设计方案、大胆的想象，不断提高开发能力和产品品质等问题是解决项目的关键，是项目本身能够超越当地市场，使企业成为行业领军者的必要条件之一；是代理公司为开发商提供高效方案和实现高价的中心原则。 4 3 本项目的市场定位 X 地区 “最强专业特色，最高商业价值，最齐全服务功能 ”的融专业性、导向性、娱乐性、 11 标志性、文化性为一体 的 复合型高端地产项目， 是国际间交流的平台，中国与外国交流的平台， X 与外界交流的平台；中国内地形象的窗口， X 形象的窗口， X 形象的窗口。 本项目 主要由 酒店、高尚住宅和体验式商业 三大部分组成， 具有旅游 酒店、 会议酒店、住宅、休闲娱乐空间等功能 。 1、酒店部分 保留现 X 酒店的主体，对其立面以及内部进行改建，对其大堂部分进行重建，并在现酒店外广场位置拟增建一幢现代化的酒店。重建后的酒店大堂与新的酒店大堂将联为一体。建议增建酒店的客房规模 ，但 不宜太大。整体将达到四星级以上的标准 ，以满足旅游和会议消费者的消费需求 。 在提高酒店硬件设施的同时，引进国内外知名酒店管理公司，提高管理水平 和软环境。使整个酒店软硬件设施有一个整体的提升。 2、商业部分 商业的分布主要以沿穿山路和漓江路 为主。商业类型以为城市和项目内的酒店做配套的高档旅游休闲服务为主，如：风情餐饮和酒吧等娱乐。该项目处于 X 新兴的形象区域“会展中心板块”，周边未来的商业项目主要以大型的一站式购物为主。而该项目将集中针对高档旅游人群、休闲渡假以及商务会议人士，为他们集中提供良好的聚会及休闲的场所。商业部分未来将有相当一部分以产权形式出售，因此要考虑单体的造型、面积以及与住宅项目的协调。 3、住宅部分 除酒店与商业部分外的 所有用地均为住宅用地。该住宅将分为两部分：酒店式公寓与高档服务公寓。酒店式公寓以小面积为主，主要考虑景观因素。而高档服务公寓则必须考虑朝向、坐落与景观等综合问题。该项目的住宅部分主要考虑在全国市场以及境外消化。目前基地内现有景观资源为松山以及人工湖面，分布不十分均匀，主要在项目的北部、中部和西部，因此，为了考虑项目的均好性，现有景观资源不丰富的地块需要人工造景，而山地和水域也需要重新塑造。该项目周边现有项目多为小高层电梯公寓和多层的住宅项目，容积率在 右，均价在 2600 元 /平方，电梯房略高于多层房。同 类地段的酒店式公寓与普通公寓的市场差价在 1500 /平方。在该项目定位为豪华居住区，届时将引进酒店的部分服务系统和国际知名物业管理，考虑酒店式公寓与酒店间设置专门的通路，销售价格拟高于 X 市同类地段房屋售价 30需要控制的是两种产品的比例，酒店式公寓所占比例不宜过高，约 30%。 4 4 本项目的目标客户定位 荒岛公司针对本项目所处的区域，通过对 X 市及全国各大城市高档住宅、酒店式公寓、商 12 铺和酒店的客户群研究，结合本项目自身特征，得到如下对本项目目标客户群的定位分析。 1、 酒店客户定位 中高档 旅游渡假者 中高档会议客户 中高档商务人士 2、商务部分客户定位 中高档休闲娱乐业经营者 提供商务配套经营者 针对商务旅游群体 购物习惯的购物场所经营者 投资者 3、住宅部分 酒店式公寓部分 港、澳、台置业者 东南亚置业者 沿海发达地区置业者（主要来自上海、江浙、广东等地） X 市城市精英高收入阶层（导游、年轻的个体老板） 外地来 X 经商者 投资者 高级住宅部分 X 市城市精英高收入阶层（导游、年轻的个体老板） 周边海关、银行、商检、高校的官员 X 市周边县市先富起来的人们 外地的投资者（主要来自上海、江浙、广东等地 ） 4 5 本项目的价格定位 结合本项目的建设成本 第五章 本项目的规划设计 5 1 本项目的规划设计指导思想 13 5 2 本项目可行性 方案策划及优化比选 5 3 本项目的 优化方案 规划设计及建设内容 第六章 本项目的 建设进度 及项目组织 6 1 本项目的建设进度 6 2 本项目的组织 第七章 本项目投资、筹资及销售计划 7 1 本项目投资费用估算 本项目总建筑面积为 170000 平方米，占地面积为 100000 平方米。 7 1 1 土地成本 本项目的土地成本主要是 由 土地使用权转让金 、征地安置补偿费和契税 三部分组成。其中土地使用权转让金为 17000 万元，征地安置补偿费为 1000 万元，契税为 2000 万元，三部分合计 为 20000 万元。 详见项目各类开发成本构成一览表。 7 1 2 前期 开发 费用 本项目的前期开发费用主要是由三通一平费用，工程勘测费、工程设计费、工程监理费和质量安全监督费组成，合计为 1471 万元。 详见项目各类开发成本构成一览表。 14 7 1 3 建安成本 本项目的建安成本由 商业空间、高级住宅和酒店式公寓三部分组成，其中酒店式公寓的建安成本中包括室内精装修；总的建安成本合计为 21190 万元。详见项目各类开发成本构成一览表。 7 1 4 公建配套设施费 公建配套设施费合计为 2220 万元。详见项目各类开发成本构成一览表。 7 1 5 房地产各项税费 房地产各项税费合计为 2157 万元。详见项目各类开发成本构成一览表。 7 1 6 开发期间费用 开发期间费用由管理费用、销售费用和财务费用这三部分组成，总共合计为 3975 万元。详见项目各类开发成本构成一览表。 7 1 7 不可预见费用 不可预见费用按建安成本的 3%取费，为 636 万元。详见项目各类开发成本构成一览表。 项目各类开发成本构成一览表 序号 项目名称 工程量 单价（元 /平米） 金额（万 元） 备注 1 土地成本 20000 地使用权转让金 100000 1700 17000 地安置补偿费 1000 税 2000 2 前期开发费 1471 通一平费用 100000 50 500 程勘测费 424 建安总价的 2%计提 程设计费 424 建安总价的 2%计提 程监理费 38 建安总价的 提 量安全监督费 85 建安总价的 提 3 建安成本 170000 21190 业空间 20000 1070 2140 级住宅 90000 1070 9630 店式公寓 60000 1570 9420 4 公建配套设施费 60000 370 2220 5 房地产各项税费 2157 建安总价的 提 6 开发期 间费用 3975 理费用 424 建安总价的 2%计提 15 7 1 8 项目各类成本费用汇总 本项目总投资 51648 万元。详见项目各类成本费用汇总表。 项目各类成本费用汇总表 序号 项目名称 总投资 (万元） 单方成本（元） 占总投资 比例 1 土地成本 20000 1333 2 前期开发费 1471 98 3 建安成本 21190 1413 4 公建配套设施费 2220 148 5 房地产各项税费 2157 144 6 开发期间费用 3975 265 理费用 424 28 售费用 2651 177 务费用 900 60 7 不可预 见费 636 42 8 投资合计 51648 3443 注：投资分摊的原则： 总原则：所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。 售费用 2651 按销售收入的 3%计提，另加 50 万元售楼处建造费 务费用 900 7 不可预见费 636 建安总价的 3%计提 8 合计 51648 16 细则： 1、按计算投资的各项成本来分摊； 2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊； 3、若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊； 4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊； 5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。 7 2 本项目的投资及筹资计划 本项目开发投资的资金来源有四个渠道：一是企业自有资金，二是股东借款，三是银行借款，四是销售部分收入再投入。 7 3 本项目的销售计划 第八章 本项目的财务评价 8 1 本项目的盈亏平衡分析 8 2 本项目的敏感性分析 8 3 本项目的潜在风险识别及规避措施 1、 风险类型及防范措施 成本风险：从现时的社会物价情况看，由于能源比较紧张，尤其是电力能源的缺乏，建材价格上涨比较快，但与由于决策和管理的失误导致的成本上升，还是相对较小，换句话说，就是会有较大的公司风险。因此在 重要决策上要避免一个人说了算，避免主观错误和舞弊现象的出现。同时，可以与承包商签定有效的承包合同，让承包商承担部分风险。 市场风险：现在房地产市场竞争激烈，本项目的主要市场风险是销售价格和销售率不能达到预期目标。 2、 风险控制 工期：首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到南京地区正常的雨季和其 17 他恶劣天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，充分发挥监理公司的作用。 投资决策：上层决策机构的决策水平对本项目的发展起着关键的作用，因此要深入进行市场 调查，密切关注市场的动态，根据市场的变化及时作出相应的措施调整，降低决策风险，从而降低投资风险，减少不必要的损失。 第九章 结论和建议 9 1 结论 9 2 有关说明及建议 第六章 投资预算及销售计划 资预算 本项目总建筑面积为 58060 平方米， A 地块建筑面积为 21957 平方米， B 地块建筑面积为 36103 平方米。 6 1 1 开发成本预算 1、 土地成本为 26416 万元，其中地价为 25400 万元，契税为 1016 万元。 2、 前期工程费为 元 详见本项目前期工程费结算表 前期工程费结算表 序号 项目 金额（万元） 1 勘探 设计 自来水管网及工程 供电设施及工程 规费 其他 计 、 建安工程费为 元。详见建安工程费预算表 建安工程费预算表 18 序号 项目 金额（万元） 1 工程桩 围护桩 土方开挖 土建工程 监理费 电梯、自动扶梯（含安装） 暖通空调 及防排烟 其他设备 防设备及安装 车设备及安装 能及弱电系统 电安装 泵房设备及安装 外装饰 0 内装饰 1 市政及景观工程费 2 临时水电施工费及差价 3 中间连廊 4 不可预见费 计 、 开发期间费用为 3012 万元。详见开发 期间费用预算表 开发期间费用预算表 序号 项目 金额（万元） 1 公司管理费 销售费用（含广告费） 财务费用 计 19 5、 后期费用为 10 万元。 6 1 2 总成本费用及汇总 本项目的总成本费用详见投资成本费用预算表 序号 项目 金额（万元） 1 土地成本 26416 2 前期工程费 建安工程费 开发期间费用 3012 5 后期费用 10 小计 ：投资分摊的原则： 总原则： 所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。 细则： 1、按计算投资的各项成本来分摊； 2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊； 3、若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊； 4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊； 5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。 20 金使用计划及筹措 6 2 1 资金筹措与投资计划 本项目开发投资的资金来源有四 个渠道：一是企业自有资金，二是股东借款，三是银行借款，四是销售部分收入再投入。本项目高宏公司投入自有资金及股东借款合计 23473 万元，银行