招商政策及优惠政策(定)

招商政策及优惠政策二 00 八年柒月（讨论稿）郑州美格商业管理公司自 2008 年 4 月 15 日正式启动招商以来，根据整体工作计划安排，本着重调查、重数据的工作方法，主要对滑县的商业环境、商业零售市场、百货商场等进行了调查。从经营方式、租金状况、费用标准、经营面积以及销售状况、收款方式、结算周期等相关的内容进行了摸底，为本项目招商政策的制定积累了大量的参考数据。结合浩创第一商城的战略需求，充分考虑滑县的经济发展趋势以及商业发展现状、品牌商的承受能力等诸多因素，针对浩创第一商城的业态及经营定位，以及本项目经营的业种、品类等，特拟定浩创第一商城的招商条件及优惠政策。 一 、 招商条件及优惠政策制定的原则和依据1、 筑巢引凤，放水养鱼，整合、优化品牌资源目前，滑县的商业比较分散，在招商过程中，制定优惠的招商条件和政策，鼓励和支持品牌商引进品牌，调整、优化品牌结构，保证招商的质量和数量，确保开业后商城能有较强的人气， “以商业带动销售、以商业保障销售”为宗旨，树立品牌商与商城共同培育市场的信心，是十分必要的。2、招商政策制定的依据招商政策是招商工作的基础和依据，必须正确、合理、切实可行，既要结合本地的实际情况，又要符合浩创第一商城的业态、经营定位及未来发展的要求。招商条件过高，不利于保证招商的质量、进度、品牌及品牌商的引进；条件过低，直接影响租金收益。所以，项目招商政策和条件的制定采用比照法，重点参考滑县同类商场的招商条件（见附表），结合项目的经营费用，同时参照目前周边市场商业项目开业初期招商政策制定的方法和依据，分楼层、按业种及品类制定本项目的招商条件及优惠政策。滑县各商业项目费用对比表项 目名 称扣率、租 金（元/月）工 商税 收员工工资（元） 员工工装 员工押金 备 注正宏百货一层：10-15%63二层：10%、33三层：10%（目前空场）无 400 月+提 成 无 无1一次交一年租金 免三个月2二次用电另计（单表入户）永通购物广 场一层；20二层：15三层：待定二楼：免一年租金无 业主自营 无1管理费 9 元/月2二次用电另计（单表入户）3.各柜进场押金5000-10000 元4.合同签订三年.5、柜位经营面积有公摊。工贸商场 20-50 无 业主自营 无 无 二次用电另计华联百货 联营:15%其它自营 无 450 月+提 成 无 无 二次用电另计春天服饰广 场 自 营 无 450+提成 有 无万家福生活广 场 60+自营 无 450+提成 有 500 元1一年扣 120 元工装费2.二次用电另计世纪广场 15-25 无 业主自营 无 无各铺面为上下连体,一层为营业场地,二楼为居住场地,面积50+50滑县各商业街费用对比表益友广场调查数字总面积：12000 平方米楼层 面 积 经营品类 租 金 费 用 备 注一楼 3500品牌服饰、移动通讯、床品等3.5 万元/间（55/间）合 53 元/月物业全免、税等暂时不交位置不同，租金向内递减二楼 3200男女服饰、皮鞋、童装、玩具、冷饮冷饮：41 元/、童装玩具 25 元/物业全免、税等暂时不交三楼 3500餐饮、台球、网吧、电玩、迪厅（装）13 元/月/ 餐饮有 4 元/月/垃圾清运费四楼 1800 KTV（装）等 8.3 元/月/(一年 18 万) 工商税务单独申报整体招商政策租用一年送半年、租两年送 8 个月、租用三年送一年。针对我项目制定了招商优惠方案，具体方法现在尚未调查到。调查分析租金结构和我们的项目比较接近，对市场有一定的指导意义，其二、三、四楼均未销售，不牵涉投资者的利益。开发公司主动性强，故而优惠幅度大。滑县各商场情况调查表 序号 商业项目名称 政 策 物业情况 开业情况 备 注1 永通购物广场一楼20元/月二楼免一年租金物业管理费9元/月一部手扶电梯、广播音乐系统、监控系统、中央空调三楼空场日趋好转2 正宏百货 联营，扣点15%-20%，其它费用无。一部手扶电梯、广播音乐系统、自动喷淋系统、监控系统、中央空调一楼撤柜较多，二楼超市，三楼空场。 生意冷清3 益友广场一楼35-70元/月二楼25元/月三楼19元/月四楼11元/月，统一签一年送6个月，个别一部手扶电梯。 30%空场，勉强维持（目前有小部分烧鸡街商户陆续入驻）签一年送12月、19月租金，其它费用无。4 烧 鸡 街 经营商户已停业 已拆迁6-7家商户入驻益友广场，部分商户入驻世纪广场，部分品牌商户停业寻找合适项目。5 紫光步行街30-60元/月，工商税务在400元左右 二层独立商铺 第一手房东5年6万，2009年9月份到期。6 鸿运商贸城30-70元/月（铺位面积基9左右，商铺年租金在8000元左右） ，工商税务费用无。临时建筑2008年八月至九月份合同到期，现商户正在选地方。7 丹 尼 斯在建，开始进行销售和招商宣传，政策未定。地下商场，一至三楼商场，四至五楼住宅。无 无8 永信商场在建 一楼商场，二至五楼住宅。无 无9 德远新天地在建，开始销售和招商宣传，政策未定。一至三楼商场，四至五楼，商用写字楼。无 无二、业态定位及品类规划浩创第一商城楼层业态及品类规划楼 层 业态及品类地 下 超 市一楼临街门店精品店：品牌男装、品牌女装、名牌鞋业、青春休闲、运动休闲、名表、眼镜、化妆名店、美容美发、名烟名酒、医药超市、黄金珠宝、数码、通讯、摄影器材、手机卖场、通讯营业厅等一楼步行街 流行前线红旗路侧 男鞋、衬衣、男裤等中间小商品城外圈流行前线 卫河路侧IT、数码、通讯、摄影器材等小 商 品 城精品小百货、文具、办公用品、饰品、手工业品、小五金等一楼烧 鸡 街 男装、女装、休闲、牛仔等解放路、红旗路百货区：西式快餐主力店预留、儿童系列、皮鞋卖场、服饰卖场等解放路、卫河路家居、布艺、窗帘、床上用品、家居饰品、橱卫用品、家电卖场、电脑、数码、手机配件、电动车、自行车及配件等二楼烧 鸡 街 名品店：男女服装、针织内衣、饰品等三 楼 美食天地、水吧、咖啡吧、酒吧、网吧、健身房、台球室、家居广场等四 楼 补习班、艺术培训学校、跆拳道、瑜伽馆等楼 层 业态及品类 租金标准元/月 物业管理费 元/月 工商税务 二 次照 明地 下 超 市 以实际洽谈为标准 以实际洽谈为标准 单独注册单独申报 另 计一楼临街门店精品店：品牌男装、品牌女装、名牌鞋业、青春休闲、运动休闲、名表、眼镜、化妆名店、美容美发、名烟名酒、医药超市、黄金珠宝、数码、通讯、摄影器材、手机卖场、通讯营业厅等1、均价 502、按区域定价，差价 5元左右3、主力店以实际洽谈为标准一 楼内 铺流行前线 1、 均价：402、 按区域定价，差价5 元左右3、 大卖场以实际洽谈为标准红旗路侧 男鞋、衬衣、男裤 均价 40，差价 5 元左右中间小商品城部分外圈流行前线卫河路侧IT、数码、通讯、摄影器材等 均价 40，差价 5 元左右小 商品 城精品小百货、文具、办公用品、饰品、手工业品、小五金等均价 40，差价 5 元左右一楼烧鸡街 男装、女装、休闲、牛仔等 均价 50，差价 5 元左右物业管理费建议:1、不超过 2元2、面积较大商铺物业费用另定标准1、商城统一申报优惠政策，商户受益2、个体商户申请营业执照，商城协助办理，争取优惠。3、商城与政府联合在项目处设立工商税务办公室。单表入户，电费另计解放路、红旗路百货区：西式快餐主力店预留、儿童系列、皮鞋卖场、服饰卖场等均价 25，差价 5 元大卖场政策另定解放路、卫河路家居、布艺、窗帘、床上用品、家居饰品、橱卫用品、家电卖场、电脑、数码、手机配件、电动车、自行车及配件等均价 25，差价 5 元家电卖场政策另定二楼烧鸡街 名品店：男女服装、针织内衣、饰 品等 均价 30，差价 5 元物业管理费建议:1、不超过1.5 元2、大卖场物业费用政策另定同 上 同 上三 楼美食天地、水吧、咖啡吧、酒吧、网吧、健身房、台球室、家居广场等 均价 20，差价 5 元物业费建议:1、不超过期1 元,2、大卖场物 业费用另定同 上同 上四 楼补习班、艺术培训学校、跆拳道、瑜伽馆等 均价 10，差价 5 元物业建议:不超过 1 元，大卖场另定同 上 同上三、招商政策：根据滑县的商业现状，商城以租赁经营方式为主，以综合优势吸引品牌商进驻。 （见附表）四、招商政策体系说明：（一） 、保证金：1、物业自持、返租区：意向书或合同签定时按 100 元/平方米的标准收取订金，订金总额度不得低于 2000 元，开业后订金做为经营保证金，合作关系终止后一个月内无息返还。2、业主代租区：租金由业主收取，经营保证金由浩创商城统一收取，以确保商城统一管理。标准同上。3、业主自营、自租：为保证自营、自租业户能享受浩创第一商城营销推广、广告宣传、统一管理、客户资源及浩创商城运营管理的统一性，原则上要求业主必须接受浩创商城的统一管理并交纳一定数额的经营保证金。标准同上。（二） 、租金：另附表。（三） 、物业管理费： 1、有选取择性的对国内知名主力店商户免收物业管理费。2、对面积需求较大的大卖场商户优惠收取物业管理费。3、其它商户物业管理费标准参照各区域租金标准表 。4、物业管理费收取方式：1）已售铺位：建议交房时由业主一次性交付一年管理费。2）未售区域：由租赁户交付租金，一次性交付一年。3）优惠政策：一次性交付一年：优惠两个月一次性交付半年：优惠一个月（四） 、公摊：A：销售区：根据实际柜位面积与业主购面面积核算公摊达到 8.6%，公摊系数：1.086,即：购房面积为100 平方，套内面积为 92 平方。套内面积 8.6% = 签约面积B：返租区：根据柜位切割面积与公共区面积分摊，建议公摊不超过 10%，公摊系数为：1.1。（五） 、工商税务：宗旨是“最大限度地争取免收优惠政策，能不交的不交，能少交的少交” ，具体标准以政府审批政策为标准。（六） 、共它费用：1）自营、统一管理、大卖场区域营业员工装及工牌费用；（待讨论）2）营业员管理手册 5 元/本；（待讨论）3）商城统一 POP、小招贴、促销用品等费用；4）促销场地使用费用；5）节假日统一促销宣传活动费用分摊；（待讨论）五、招商特别优惠条件为保证招商质量和进度，确保开业时间。在开业初期，给予相关优惠政策：1、免租优惠政策：A：一次性交二年租金的免六个月租金；B：一次性交一年租金的免三个月租金；C：一次性交半年租金的免一个月租金；D：正常情况，租金每一个季度（三个月）收取一次，不再享受优惠政策。2、入驻商城的商户免收第一年的统一广告宣传费用。3、为入驻商城的商户免费提供营业人员系统培训，免收培训费。4、第一年度免收商户营业人员统一管理费用。5、为入驻商城的商户免费提供品牌进货渠道。6、为入驻商城的商户免费提供品牌代理、加盟等专业指导和合作洽谈业务。7、对于国内名优品牌经营商入驻，商城将视情况给予政策扶持。六、签约年限1、业主自营、自租部分，以商户实际洽谈为主，年限较长的建议租金年度递增方式体现。2、商城为业主代租部分可分为一年、二年、三年，年限和租金水平及租金交付时间多由业主和商户协商而定，商城协调。3、返租区散户签约年限建议以一年为主，部分品牌商户可酌情况定二年、三年期限，做为商城的优惠政策，租金标准可分为三类：A：一年限的正常标准，无递增，第二年度有优先续约权。B：二年、三年签约年限租金无递增，租金一次性付二年或三年，针对个别知名品牌做为优惠政策。C：二年、三年签约年限租金按一定比例（比例待定）递增，一次支付一定额度的租金享受上述第四项第 1 条的租金支付优惠政策。七、关于招商政策的推行思路：1、本政策体系主要是从招商工作角度充分考虑销售政策拟定而成，可能不是一步到位的最可行的政策体系，需要各相关部门参与讨论，从多个角度进行把关和论证，目的是拿出最可行的方案和标准。2、租金、物业管理费、公摊系数、费用引取年限、优惠政策等具体标准需要进行讨论和论证。3、租金核定后，招商在推行时会“采用层级管理、权限明确”的方式：1）招商人员权限：按核定底限上浮 5-10 元的标准推行，一、二层上浮10 元，三、四层上浮 5 元，与商户洽谈时有 510元的弹性和优惠辐度。2）部门经理权限：以租金底限标准。3）总经理权限：以实际洽谈优惠标准签字执行。八、关于纳税问题的建议：鉴于浩创第一商城属滑县大型商业项目，是县政府重点支持企业之一，特建议商城应抓紧时间与政府、税务及工商部门协调，探讨具体的纳税优惠政策及纳税办法。商户税务问题：1、 结合政府政策，尽量争取免税政策。2、 由商城出面为商户提供便捷的工商注册途径，争取税务优惠政策。3、 与政府