房地产开发可行性研究报告

- 1 - 件园科技园房地产开发 项目可行性研究报告 二零一二 年 十二 月 - 2 - 第一部分 项目背景及开发企业概况 . 3 1 1概况 . 3 1 2 项目建设背景 . 3 1 3 开发企业概况 . 13 第二部分 项目市场投资环境和市场研究 . 13 2 1 项目概况 . 13 2 2 房地产市场综述 . 14 2 3 周边楼盘情况比较 . 15 2 4 市场需求调查分析 . 15 2 5 市场研究结论 . 16 第三部分 项目定位研究 . 16 3 1 项目分析 . 16 3 2 客户定位 . 17 3 3 价格定位 . 18 3 4 户型定位 . 18 3 5 项目开发构思与设想 . 19 第四部分 项目经济效益分析 . 19 4 1 项目估算的各项设定 . 19 4 2 项目总体规划指标 . 20 4 3 项目开发费用估算 . 21 4 4 项目盈利分析 . 23 4 5 项目现金流量分析 . 25 4 6 项目资金筹措计划及银行借款偿还计划 . 26 第五部分 可行性研究结论 . 27 - 3 - 第一部分 项目背景及开发企业概况 1 1概况 长江，犹如一条巨龙； 似龙 头上的 一颗珍珠。 处中国的东海之滨，扬子 江畔 ，是长江经济带和沿海开发带交汇点上一座新兴的 沿江 城市，也是长江三角洲 较 发达的县市之一。 东晋义熙七年（ 411年）置 时并入扬州宁海县。南唐保大十年（ 952年）升为 属泰州。后县制历代沿袭，宋时为中下县，元时升为上等县。明清仍隶属泰州，清雍正二年（ 1724年）划归通州。民国时为一等县，与湖南邵阳同列为全国最大的县。 1940年 8月，新四军东进至 卢港（今搬经、高明一带）建立 10月，县政府随军继续东进至 管国民党 1941年 3月，在 此，原 西县隶属苏中第三行政区专员公署， 1945年 9月 21日，新四军收复 西县复名 设于 12月 1日，苏皖边区第一行政专员公署于 1949年 1月 27日， 5月 12日，第一行政专员公署改称苏北泰州行政区专员公署， 一等县。 1950年1月，划归苏北南通行政区专员公署，上升为特等县。 1956年改名 属江苏省南通专员公署。 1968年建立 1981年复名1988年 3月 18日，经国务院批准， 全县乡镇陆续被批准对外开放。 1991年 2月 6日，经国务院批准， 6月 1日举行建市仪式。 2008年 11月 23日， 4 - 得国务院正式批准，对外独立开放。从 2000年 4月至 2008年 12月，分步实施乡镇以及开发区的行政区划调整，全市由原来的 53个乡镇整合为沿江开发开放三大主体功能区 (经济开发区【柴湾镇】、如城镇、长江镇【 )和 17个镇。 是江苏省最发达的县（市）之一，列全国百强县，荣获首届长三角最具投资价值开发区的综合实力奖，先后荣获国家卫生城市、国家环境保护模范城市、全国社会治安综合治理先进集体、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家生态市等荣誉称号。 【地理位置】 纬 32 0032 30、东经 12020120 50，南临长江，与张家港市隔江机望，北与海安县、东与如东县、东南与通州区毗邻，西与泰兴市、西南与靖江市接壤。全市总面积 1477平方公里，其中市区面积 20平方公里。全市耕地总面积 业人口平均耕地面积 内拥有长江岸线 48公里，通扬运河、如海运河、如泰运河、焦港等主要河流纵横全境，总长 【地形地貌】 苏北拗陷中的苏南 勿南沙中新生代相对隆起区。地质构造的主要特征为：北东向切割呈带状，北西向切割成块。境内为平原地带，整体水平面高于 邻县。地势由西北向东南略有倾斜 (海拔 26米 )，如泰运河中段两岸地势最高，沿江以东地势归低。地域酷似桑叶，地形如“复釜”。 【气候】 稻土两大土类。潮土占全市耕地面积的 - 5 - 其中高沙圭占耕地面积的 52%，主要分布于西部地区；水稻土占耕地面积的 主要分布于白蒲、丁堰、柴湾等镇。 2 00 32 30，属北亚热带湿润气候区，太阳高度较大，年平均太阳辐射总量达 120千卡 /年厘米 2，常年平均气温 最热的 7月份平均气温 年平均气温在 14以上。年平均日照时数达 2200小时，无霜期约 216天。近 40年中最低温度低于零下 10的只有 7天，大于 35的平均每年仅有 由于距海较近，受海洋调节较明显，气温的日较差和年较差都较小。 汽充足，降水充沛，年降雨量在 1000毫米以上。降水主要集中于夏季，但是，由于夏季风势力各年强弱不等，因而降水量的年际变化较大。受太阳辐射和季风环流的影响，形成了冬季低温少雨量夏季高温多雨，四季分明的亚热带季风气候。 春季是冬、夏季风转换的季节，冷暖气流相互争雄， 彼此旋进旋退，时寒时暖，气温呈波浪式上升，乍晴乍雨，天气多变。适量的雨，有利于三麦、油菜等越冬作物的返青和生长，以及春播作物的下种和萌芽。 春末夏初，冬、夏季风进入势均力敌状态，由此而形成的梅雨锋面长期徘徊于 成阴雨连绵的天气，正所为“黄梅时节家家雨，青草池塘处处蛙”。过多的雨水会影响三麦的收割，但适量的降水对早稻、棉花、玉米、大豆、甘薯等作物的早期生长非常有利，更为伏旱季节的农田灌溉储备了水源。 秋季，夏季风减弱，冬季风热力增强，大气层比较稳定，天气晴朗，阳光灿烂，形成秋高气 爽的天气。这期间光照和热量充足，非常有利于秋熟作物的成熟 - 6 - 和收摘。 天多，降水少，气温低，每年冬季可出现几次寒潮天气，强劲的冷气流南下，温度降，常出现较严重的霜冻。在寒潮初来进，有时伴有少量降雪，给大地披上银装。 【区位优势】 长江， 和张家港隔间相望、东临南通 、 通州，西面、北面与泰州相接壤。至上海市中心 150公里左右，到上海虹桥机场仅 一个 半小时车程，两 小时可达浦东国际机场。 运发达。境内每百平方公里拥有高等级公路 度列江苏省 前 位。随着沿江高速公路、 沿海高速的 建成通车，全市各镇驶上高速公路均不超过 15 分钟。 【底蕴深厚的人文优势】 文荟萃，积淀深厚，底蕴丰富，形成了独特风格的 濠江文化。元代的桥梁建筑独具风格。明清园林之盛，有“ 江南”之誉。院盛极一时，民间读书成风。现今， 全国 盆景之乡、苗木之乡、红木 之乡、民乐之乡等称号。 丰厚的文化底蕴孕育了举不胜举的文化名人。 韩德培 （ 1911 2009）江苏 名的法学家，法学教育家，我国现代国际私法学一代宗师。 李昌钰 （ 1938）国际刑事鉴识专家， 1938年出生于 1959年毕业于台湾中央警官学校， 1972年后，相继获得纽约大学刑事科学系学士、生物化学硕士和博士等学位。1978年任纽海文大学终身教授，并出任刑事科学系主任。 1979年，出任康涅狄格 - 7 - 州警政厅刑事化验室主任兼首席鉴识专家。 1998年担任康乃狄克州警政厅厅长，是首位担任美国州级警政长官的华裔人士。他的最大成就和贡献是提高了刑事鉴识科学在司法界的地位。他不但高效率地破解了无数奇案、疑案 和震惊世人的棘手案件，而且使警方准确无误地将凶手绳之以法。李昌钰被国际司法界誉为“当代福尔摩斯”， 1999年曾和杨振宁、李政道一起受到江泽民总书记和朱镕基总理的接见。 李渔 （ 谪凡，号笠翁， 籍浙江兰溪。少年时代，通晓五经，补博士弟子员。 19岁时父亲去世，迁居兰溪。清兵入关后，客居杭州 10年，卖诗赋度日，为“西泠十子”之一。后携家迁至金陵，带领戏班卖艺，兼营书肆，名为“芥子园”以刊书制笺闻名于世。晚年归隐杭州云居山。一生著述颇多，闲情偶寄载“词曲”、 “演习”两部，为我国最早的戏剧理论著作，收归笠翁一家言全集（ 53卷）。笠翁对韵被明清以来诗词大家推崇备至。小说无声戏、十二楼，为清代白话短篇小说中上乘之作。传奇比目鱼、风筝误等合称“笠翁十种曲”，至今脍炙人口 ；还有 李定、刘季平等一批蜚声海内外的著名人士。 【得天独厚的港口优势】 家海关总署正式批准的集装箱中转港，也是江苏省重点建设的“江苏第一港”，更是国家交通部、国家发改委明确的上海国际航运中心的重要组成部分。 3海里，是长江入海口最近的港口 之一 。线平直，边滩稳定，终年不淤不冻，深水区开阔稳定，能满足 5万吨远洋船原地回转。按照 规划建设 61个万吨级以上泊位，设计吞吐能力超亿吨，集装箱吞吐能力 770万标箱，经组合调整，实际吞吐能力可达 1200万标箱。 - 8 - 况： 为充分发挥科技先导作用，抢抓新一轮经济发展机遇，着力推进 业化、城市化进程，努力提升产业层次，不断增加新技术产业以及新能源、新材料产业在区域经济总量中的贡献份额，大力发展服务外包产业，进一步扩大就业，提高城市品位， 政府决定，在 划建设 技城 “一区四园 ” 技城鸟瞰 - 9 - 件科技园 地理位置 周边配套 划面积 8平方公里，园区按照“产业社区”的标准和“商务公园”的理念建设，周边配套环境优越，致力打造精品环境、精品服务和精品产业。 - 10 - 软件科技园 发展规划 2012 年初， 科技城（桃园镇）总规划面积 77平方公里，全面整合城镇空间资源和产业基础，注重形态规划、功能规划并举，形成了以“四园两区一镇”为主体的规划格局。“四园”即 8平方公里软件外包产业园、 5平方公里电子信息产业园、 5平方公里新能源产业园以及 3平方公里先进装备制造产业园（桃园工业园）；“两区”即 8平方公里龙游湖商务区和 31平方公里现代高效农业示范区；“一镇”即 3平方公里桃园镇区。 - 11 - - 12 - 融入 都市 生活圈 软件园 房产受热捧 - 13 - 软件科技园作为新型的新兴城市，同南通市区 的“一公里”对接，让 科 技 园 真 正 成 为 南 通 的 陆 上 的 “ 后 花 园 ”。 1 3 开发企业概况 第二部分 项目市场投资环境和市场研究 2 1 项目概况 “房开”项目总占地 62082， 用地环境优美， 两 面环 水 ,并有林 - 14 - 带气候宜人，区位优越。 （一）项目地理位置 附件： (详见 块征地勘界图 ) （二）项目交通状况 附件： (详见 件科技园整体规划案 ) 地块综述： 该地块已于 2012 年 6 月 27日取得土地使用权（国土证编号： 皋 国用（ 2012）第 82100261 号，土地所有权人： 落：如城镇平明村1 组、张八里村 23、 24组；地号： 82201） 号： 类（用途）：住宅、商业（ 216）；取得价格： ；使用权类型：出让；终止日期：批零： 20520627、房： 20820627；使用权面积： 2；其中独用 2； 块规划条件 详见附件：合同编号： 3206822012 电子监管号： 3206822012国有建设用地使用权出让合同。 2 2房地产市场综述 2012 2015年） 年 份 商品住宅 需求量（万 商业用房 需求量（万 写字办公房 需求量 合 计 （万 2012 - 15 - 2013 2014 2015 2010年至 2012年， 置商品房比例正常，存量房市场初步启动，房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定， 总体上讲， 商品房开发和供应总体上是正常的，结构趋向合理，消费趋向理性，可以预测， 2 3周边楼盘情况比较 项目周边主要的楼盘情况 项目 位置 销售价格 （元 / 销售均价 （元 / 销售情况 2 4市场需求调查分析 针对本项目对 户需求结论如下： 1、项目周边房地产开发对区域形象的提高，以及对稀缺的自然资源的认同，客户普遍对本项目感兴趣，倾向于更舒适的环境，大部分以选择自住为主。 - 16 - 2、客户对产品及配套的要求高。客户普遍对生活、教育等配套要求较高，在周边尚未成熟的情况下，本项目需要通过建设自身配套实现便利的生活。 3、本项目辐射能力强。特别是商业街的投资价值，对于外来客户具有较大的吸引力。 2 5市场研究结论 根据对 房地产发展情况、本项目的竞争格局以及客户需求的分析，本项目发展的市场机遇在于： 1、 前处于快速发展期，本项目具有很好的发展局势。 2、本项目区域竞争主要以本区域为主，项目可提升空间大。 3、项目地理位置连接度好，且处于 城区内房地产开发最热的区域，具有很好的区域优势。 4、客户对本项目的认可度高，本项目发展具有良好的客户基础。 第三部分 项目定位研究 3 1 项目分析 项目优势分析 1、 件科技园 作为主要 新 城区，中心区可供应的土地几乎为零，项目区域内新增项目非常少，项目的升值潜力较大，投资风险非常小。 2、紧临 是 新兴城区 市区稀有的可成规模开发用地，区位和自然环境优势明显。 3、离 受上班族欢迎的优良地段。 4、目前已建立起良好的政企、银企关系，结合项目启动快的特点，有利于项 - 17 - 目在短期内达到银行融资条件。 项目机会点分析 1、随着连接 干道的修建，将使住户更便于进入市区，也是本项目销售的又一卖点。 2、区域内在售项目售出率均在 85%以上，且近年来价格上升趋势明显，近期内没有高端楼盘推出，竞争放缓，有良好的市场空间。 3、 如城镇 系 照 “只拆不建”，“拆违建绿”、“拆旧建绿”的规划指导原则，区域内已无成片的可开发用地，高尚、高品质物业的后续开发具有稀缺性。 3 2客户定位 1、近、远期客户定位 （ 1）近期目标客户：老城区客户为主，辐射 二次置业的中高端客户为主。 （ 2）远期目标客户：因 市，集教育、文化、政治、经济为一体，周边市区的企事业单位中高层管理人员、公务员、高校教师、私企老板等，辐射周边各市各区的自住客户。 （ 3）由于 且为长寿之乡、苗木、盆景之乡 ， 市外常驻 因此省外住户的购买力也有相当的数量。 （ 2）、目标客户背景描述： 年龄： 35置业能力： 20万以上 - 18 - 年收入： 2职业范围：公务员、企事业中高层、高校高级教师、专业技术人员、个体户、私营企业主等，以有换房需求、二次置业、自住的企事业单位中高级人员和公务员、生意人为主力。 目前生活状况：多数有房（福利房或单位房），部分有车，改善居住环境愿望较强，为二次置业需求。 心理品性：在 着强烈的优越感，表现为追求价值感，喜欢都市时尚生活，强调置业不离城，同时渴望休闲生活，对自然生态、亲水环境向往。 3 3价格定位 1、静态价格预估（通过市场比较法）： 5500元 /平方米 2、价格动态预估 近年 总体呈平稳上升趋势， 2009房地产新政影响下，房价增幅仍平稳上升，反映房地产市场投机行为少，受宏观调控影响少，保守估计 2012%。 以两个增幅来预测动态价格： 1、 5%的保守增幅。 2、 10%老城区板块的快速增幅。 3 4户型定位 首期户型配比： 根据 场供应情况、中高端客户市场需求，结合本项目的客户和档次定 - 19 - 位，首推的部分户型配比为：小于 100 左右的小三房型（三房两厅一卫）大于 110 的大三房型（三房两厅两卫）约占 3 5项目开发构思与设想 项目开发条件： 本项目地块建设指标：总占地 际可用地面积 62082 另外附征道路及绿化用地 15773 容积率为 建筑面积 173289中 :计容积率总建筑面积 不计容积率总建筑面积 本项目地形较好，容积率适中，地块可塑性高，适合建设具有良好绿化景观环境的大型社区。 物业类型设想：本项目的居住规模预计约 1575户。根据项目用地建设条件及项目中高端的形象定位，预计本项目物业类型将全部为高层。社区的停车方式主要是地下停车，兼顾少量地面停车，总车位数预计将达约 2363个。 商业开发构思：项目商业为购物、休闲，布置在项目物业高层的一至四楼。 第四部分 项目经济效益分析 4 1 项目估算的各项设定 （ 1）项目说明 1、项目用地 93亩 ,土地出让金按 亩，土地出让合同契税和土地交易佣金按 已经缴纳 。 2、在本项目中，拆迁补偿费 已经全额付款，为净地所得 3、贷款年利率按 12年 8月基准利率上浮 20%)。 4、预售条件为工程施工至四层。 - 20 - 5、销售费用按销售收入的 。 （ 2）各项税费说明 根据 1、房地产销售税金及附加为销售收入的 2、土地增值税 (预征 )为销售收入的 1%。 （ 3） 项目开发销售周期说明 通过对 本项目的开发销售周期做如下计划：从 2013年 4月至 2014年 04月。 （ 4）各项成本费用的设定 根据 房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：开发成本（包括土地成本、拆迁安置费、前期工程费、建安工程费和其他工程费、开发期间税费）和开发费用（包括项目管理费、销售费用、财务费用）。结合我司的经验数据资料以及与各职能部门沟通的成果，对项目的土地成本、工程成本进行估算，各项税费标准按政府有关规定进行估算。 4 2 项目总体规划指标 项目总体指标： 项目总建设期为 60个月 1. 总用地面积 93亩、 62082 2. 市政道路面积 19,761 3. 实际用地面积 62082 4. 总建筑面积 173289 (含地下车库 94,) 5. 建筑密度 - 21 - 6. 绿化率 项目公建区经济技术指标： 该地块公建区综合规划指标如下： 建筑面积 173289 ： 含商业服务 13066 卫生站 300 其他配套设施 1,110 社区服务等 1,015 4 3 项目开发费用估算 项目整体总投资估算： （一）土地成本 本项目以招拍挂出让方式 所得 ， 总价款为： 土地成本合计： （二）前期工程费（含勘查费、规划设计费、三通一平、各项规费等费用）： 173289 60元 / =1039万元 前期工程费合计： 1039万元 （三）基础设施费 (含供水电气、道路、排水排污、绿化等 ) 173289 125元 / =2166万元 基础设施费合计： 2166万元 （四）建筑安装费（含土建、安装等）： 住宅部分： 1,250元 / = 万元 公共建筑部分： 1,200元 / = 万元 - 22 - 车库、设备房部分： 1,300元 / = 万元 架空层部份 : 1,300元 / = 万元 建安安装费合计： 73,349 万元 （五）开发间接费 （按 1,2,3,4项之和的 ） ： = 万元 （六）不可预见费 （按 1,2,3,4,5项之和的 3计） ： 3% = 万元 开发成本合计： 万元 （ 1,2,3,4,5,6项之和） （七）期间费用： 管理费用： 万元 万元 销售费用： 万元 万元 期间费用合计： 万元 （八）财务费用 (建设期利息 )： 财务费用 ： 万元 = 万元 项目总投资合计： 万元 （九）总收益估算： 销售总收入 ： 住宅部分： 5500元 / 万元 商业部分： 10,000元 / 万元 车库部分： 个 元 /个 = 万元 销售总收入合计： 万元 （十）项目收益估算： 项目可实现销售收入 万元，开发成本费用 万元，期间费用 万 - 23 - 元，财务费用 万元，土地增值税 万元，销售税金及附加 万元（按销售收入 算）。 项目税前利润总额 万元，实现税前投资利润率 %，缴纳所得税 万元，税后利润 万元，实现税后投资利润率 %。 备注 ： 1、收入中未考虑每年市场房价 8%增幅。 2、成本中也未考虑未来材料及人工上涨等因素。 3、随着市场的发展，未来项目完成时预计的整体利润会随着每年市场房价增幅有所提高。 4 4 项目盈利分析 项目静态盈利分析表 序号 项 目 数 值 计量单位 单价(元 ) 金 额 (万元 ) 1 一、销售总收入 2 其中 住宅部分 3 商业部分 4 车库部分 个 5 二、总投资 6 （一）开发成本费用合计 7 1、土地费用 8 2、前期工程费 - 24 - 9 3、基础设施费 10 4、建筑安装工程费 11 其中 住宅部分 12 公共建筑部份 13 车库设备房部分 14 架空层部份 15 5、开发间接费 16 6、不可预见费 （二）期间费用