房地产市场进入性可行性分析报告

1 地产市场进入性 可行性研究报告 2 目 录 第一部分：国家宏观房地产调控政策对 场的影响评估 1、国家宏观房地产产业调控政策 5 融 5 地 7 建政策 8 售管理 10 收 11 年房地产调控政策回顾 13 结 15 2、 房地产调控地方政策预测 16 度预测 16 行预测 17 地产开发相关优惠政策 17 3、 房地产调控政策执行效果预测 19 行强度 19 场影响 19 第二部分：区域政策、城市规划及房地产市场分析 1、 宏观经济概况 21 005 年至 2009 年黔西南州宏观经济运行状况 21 005 年至 2009 年 宏观经济运行状况 25 2、 三大产业分析 27 005 年至 2009 年黔西南州三大产业运行情况 27 三大产业运行情况 29 主力产业分析 29 010 年城市化建设规划构想 31 业评析 32 3、 房地产开发制度与政策 33 区新一轮基准地价 33 城市规划技术管理规定 33 府鼓励投资政策 37 费体系分析 39 融体系分析 45 结 48 4、城市规划前景 49 概况 49 体规划 50 地规划 51 口规划 52 住规划 52 设投资 53 3 关于项目容积率相关规定 55 蓝紫观点 56 5、 房地产市场研究 57 给市场特征 57 目调研 64 给 市场总结 68 户构成及购买实态分析 69 6、未来 5 年市场预测 70 策层面 70 场层面 70 来 5 年市场供给量预测 70 来 5 年市场需求量预测 71 来 5 年潜在市场消费者分析 73 场发展的敏感性分析 74 价增长与 相关性分析 80 来总体市场发展趋势分析 81 蓝紫观点 81 7、 土地市场调研 82 营土地情况 82 X 市 土地潜在开发量 89 010 年至 2011 年 各板块土地供应情况 91 X 市 2010 年保障性住房供应情况 91 第三部分：典型企业和典型项目深度分析 1、典型企业 92 业选择标准 92 型企业基本介绍 92 型企业对比分析 95 2、一般项目投资收益率 分析 102 程投资估算 102 售收入和利润分析 104 般项目投资回收期 106 发过程中的风险及控制 106 3、典型项目分析 109 型项目基本资料 110 目分析 112 蓝紫观点 117 第四部分：外地投资者 地产市场投资分析 1、外来企业 一览表 117 外来房地产企业基本情况表 117 006 年后新增外来房地产开发企业 118 2、企业 来源 地 构成 119 3、 开发 策略 121 4 地策略 121 品策略 121 广策略 122 售策略 122 牌策略 123 验 125 示 126 第五部分：发展战略及入市竞争策略分析 1、战略模式分析 127 机分析 130 宏公司进入 场 析 130 略模型 131 品定位 131 异化战略 131 域化战略 132 源配置 134 2、入市竞争策略 134 体竞争原则 134 目选择策略 135 品规划策略 135 牌发展策略 135 关形象策略 136 构设置及人力资源策 略 136 地储备策略 137 市途径：青蓝紫策略建议 137 3、 报告主要结论 138 附录：项目简要投资分析 140 5 第一部分： 国家宏观房地产调控政策 对 场的影响评估 1 、国家宏观房地产产业调控政策 从 2005 年“国八条” 伊始， 国务院出台“加强房地 产市场引导和调控的八条措施”当时的房地产市场只出现了短暂的观望。“ 大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱 ” 三大问题没有得到根本性解决 。 2006年 “国六条” 的发布和实施 ，房地产政策由“全面开花”向“精确制导”过渡，措施更为细致，问题针对性被强化 ， 但政策被逐渐架空，高价卖地、大力招商引资甚至银行为大型房地产开发项目巨额放贷的做法在地方大量存在。房价继续飞涨，房地产市场逐渐成为新闻和社会舆论的焦点。 2009 年“国四条”一改过去温和的“稳定房地产市场”政策基调，以强硬的 “遏制房价上涨”出现 。 将房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构，压房价，抑投机性需求 ” ,被 业界 视为打压房地产市 场重要信号，当业内人士怀疑“国四条”是否能起到遏制房价上涨过快 作用 的 时候 ,“国十 一 条”、“新国十条” 再一次出台，房地产市场宏观调控政策越来越精准，政策的发布和实施由 单一部门、单一政策逐步演变为以国务院为中心，发改委、国土、税收、银行和地方政府联合调控的局面，新一轮的房地产市场大调控再一次上演。 融 时间 政策提要 政策 内容 国人民银行 ： 上调存款类金融机构人民币存款准备 金率 调整后大型金融机构存款准备金率为 16%，农村信用社等小型金融机构暂不上调。 6 监会 ： 发布流动资金贷款管理暂行办法 打击炒房者 流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。 监会 ： 发布银行不得对投机投资购房贷款 银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法 判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 监会： 二套房以住房套数界定 不再以贷款为准 银监会银行业监管一部主任杨家 才 解读了 出台的房贷新政时 强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位 ， 这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。 务院： 加强对房地产开发企业购地和融资的监管 国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依 法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地；商 业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理； 各省（区、市）人民政府要对本地区房地 产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为 。 监会： 保险资金投资不动产相关办法正在制定研讨中，将择机发布 在办法出台前，未经保监会批准，保险公司不得开展相关投资业务“保监会重申吴定富主席强调的三不原则，即不允许投资住宅类物业、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发”。 务院 ： 关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见 （国 36 条） 进一步拓宽 民间投资的领域和范围 ； 鼓励和引导民间资本进入基础产业和基础设施领域 ； 鼓励和引导民间资本进入市政公用事业和政策性住房建设领域 ； 鼓励和引导民间资本进入社会事业领域 ； 鼓励和引导民间资本进入金融服务领域 ； 鼓励和引导民间资本进入商贸流通领域 ； 鼓励和引导民营企业积极参与国际竞争 ； 为民间投资创造良好环境 政策评析： 2009 年房地产信贷政策总体 看是相对宽松的， 在 “ 保增长 ” 的总体要求下，房地产信贷政策维持了宽松的执行口径，促进了 2009 年楼市消费的增长。下半 7 年，我国楼市出现了过热的现象。其中 “ 国四条 ” 的出台到 2010 年初 提高存款准备金率，再进一步 到抑制投资性需求， 加大差别化信贷政策执行力度 ，大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平 ，直接打击房地产投资性需求，同时， 为加强对房地产开发企业购地和融资的监管，相关部门 和行业不得开展房地产投资业务，进一步整合 、 规范房地产市场。在 打击小型房地产开发企业投机性行为 的同时，给大型房开公司和 资本 较为 充裕的房开公司预留 了 良好的发展空间。 地 时间 政策提要 政策 内容 土部： 强调房地产用地监管 并将开展突击检查 加快住房建设用地供应计划编制；促进住房建设用地有效供应； 切实加强房地产用地监管；建立健全信息公开制度；开展房地产用地突出问题专项检查。 土部： 在 2010年全国住房用地供应计划新闻发布会上土地利用管理司司长廖永林表示，国土资源部将从八个方面开展工作，推进住房供地计划实施 及时向社会公开住房供地计划；加强部门配合保证计划落实；积极主动服务，加强用地审批；加强住房供地计划执行的监督检查； 坚持和完善土地招拍挂 制度 ；抓紧开展房地产领域突出问题专项整治 ； 继续推进信息公开，接受社会监督 ；加强监测监管，切实做好调控工作； 保障性住房用地计划实施的各个环节国 家土地督察机构都进行监察、监督，确保占住房用地计划供应总量的 70%。 土部： 公布 关于进一步加强和改进国家和省级重点项目建设用地服务和监管的通知 (征求意见稿 )和 国土资源行政处罚办法 (征求意见稿 ) 强调要着力加强部门协作和沟通，形成合力，促进地方有关部门和建设用地单位在国家和省级重点项目建设用地管理和利用中切实履行职责，落实奖惩措施，实现保经济发展与保耕地红线。 政策评析： 2009 年我国土地市场从年初的相对冷淡到后期的火爆，呈现了典型的 “V”型反转。国土资源部 近期 出台了一系列 的土地政策，主要内容是打击囤地和 炒 8 地 行为，最大限度开发利用闲置用地 。 随着 2010 年 “ 国十 一 条 ” 和 “ 新国十条 ”的 实施 ，土地执行 细则 和督察政策进一步细化 ： 保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 。对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制购置 新 土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款 的硬性指标 和政策的 落实，更进 一步规范土地市场，推进土地招、拍、挂信息公开和透明，进一步剔除土地中 吃、拿、卡、要设置障碍 等 行为，有利于房开公司 拿地、开发 和投资。 建政策 时间 政策提要 政策 内容 务院办公厅 ： 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 （国十一条） 增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任 。 建部： 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 加强预售商品住房交付和质量管理 ， 明确商品住房交付使用条件 ； 完善商品住房交付使用制度 ； 落实预售商品住房质量责任 ； 强化预售商品住房质量保证机制 。 务院： 温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。 一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率的倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 二是增加住房有效供给。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户 区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的。 9 三是加快保障性安居工程建设。确保完成年建设保障性住房万套、改造各类棚户区万套的工作任务。 四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。 务院： 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （新版国十 条） 统一思想，提高认识 ； 建立考核问责机制 ； 实行更为严格 的差别化住房信贷政策 ； 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用 ； 增加居住用地有效供应 ； 调整住房供应结构 ； 确保完成2010 年建设保障性住房 300 万套、各类棚户区改造住房 280 万套的工作任务 ； 加强对房地产开发企业购地和融资的监管 ； 加大交易秩序监管力度 ； 完善房地产市场信息披露制度。 建部、民政部、财政部： 联合发出通知， 要求严查廉租房违规行为 针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题做出有关规定。 建部： 关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知 强化住宅工程质量责任，规范建设各方主体行为 ； 加强住宅工程质量管理，严格执行法定基本制度 ； 强化工程质量负责制，落实住宅工程质量责任 ； 加强政府监管和社会监督，健全住宅工程质量监督体系 政策评析： 从 09 年底“国四条”开始 ,“坚决 遏制房价过快上涨 ，增加保障性住房和普通商品住房有效供给，加快推进保障性安居工程建设的宏观调控政策， 住房工程质量管理和责任 配套执行细则，逐渐出台，房地产政策逐步趋紧，政府对房地产 从 市场 、质量上对房地产产各个环节进 一步规范，保证房地产市场健康发展。对于大型房开公司和实力资金充裕的房开公司，在规范市场下运作，更能赢得客户和市场的认可 ， 这是利好 消息 。 10 售 管理 时间 政策提要 政策 内容 务院常务会 :贷款买二套房首付不得低于 50% 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50，贷款利率不得低于基准利率的 1 1 倍。对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30 务院： 房价过高地区可暂停发放第三套房贷 商品住房价格过高、上涨过快 、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 建部 ： 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 进一步加强房地产市场监管 ； 完善商品住房预售制度 ； 加强预售商品住房交付和质量管理 ； 健全房地产市场监督管理机制 ； 严打捂盘惜售，未获预售许可 不得收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的项目， 需 在 10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格 按照申报价格，明码标价对外销售。 建部、央行、银监会：关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知 商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同 )成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 政策评析： 2009 年， 房地产 销售市场异常火爆， 商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高 。 为了遏制房价上涨势头， 房地产政策正式从“保增长”转型为“打击投机，限制投资 ” ， 实施差别化信贷政策坚决抑制投资性置业，增加民生性住宅和安居工程建设，加强市 场监管 成为今年房地产市场政策主基调。 房地产政策逐步趋紧，政府对房地产市场重点打击投资性需求，增加供应，减少投资性需求，稳定房价，精准打击防止房地产市场过度波动的调控态度和决心更加鲜 明。 该政策对于近期的房地产市 场影响较大， 客户观望态势上扬，刚性 11 需求量逐渐积聚，未来释放出来，必将 将 拉动房地产市场继续上涨。 收 时间 政策提要 政策 内容 政部： 适时出台资源税改革方案 完善房产税消费税制度 “ 财政部 2010 年工作要点 ” 指出将改革完善税收制度，适时出台资源税改革方案；统一内外资企业和个人城 建税、教育费附加制度，公平税收负担；完善消费税制度；完善房产税制度。 税部门 ： 倾向第三套房拟纳入房产税征税范围 未来将把政策重点放在调整房产税上，将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，以纳入房产税征税范围。 家税务总局 ： 公布了关于土地增值税清算有关问题的通知，土地增值税从严清算 明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入 ;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房 金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 家税务总局： 发布“升级版”土地增值税清算细则 要求各地规范土地增值税清算，对土地增值税清算的各种情况，在技术上进行明确。这是自 2007 年 2 月强调规范土地增值税清算以来，国税总局再次出手予以规范。这也是在“ 新 国十条”提议后，税总出台的重要配套文件。 务院： 深化经济体制改革意见 ，逐步推进房产税改革 出台资源税改革方案 出台资源税改 革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案。 税总局： 关于加强土地增值税征管工作的通知 除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于 2%，中部和东北地区省市不得低于 西部地区省市不得低于1%； 确定土地增值税核定征收率原则上不得低于 5%。通知 12 还要求各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率 ； 要求各地在 6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局 ； 各级 税务部门要有针对性地选择 3幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。 政策评析： 物业税虽 然短期内难以出台，但物业税是我国房地产市场始终绕不过去的一道弯 ，政府在物业税上的任何动作和进展都会引起市场的骚动。先是 4 月初疯传物业税即将获批，继而上海官方“类物业税”的“房产保有税”，随后有媒体报道重庆“特别房产消费税”试行方案已获得财政部批复， 5 月份又有上海房产税方案已上报中央 。 国务院深化体制改革 意见中要求逐步推出房产税改革，税收是政府进行房地产调控的重要手段， 不管是“类 物 业税 ” 还是房产税，其主要作用是促进楼市发展，稳定楼市价格，但目前 尚有大量法理、技术难题待解决 。 不管是房产税，还是特别房产消费税，其实质是在房产保有环节征收税费，目标直指投机，增加炒房者的成本，让投机者少买或者不买房子。未来小面积，低总价的刚性需求性 户型产品 将成为 楼市的 主流， 房开公司只要注重前期市场调研，开发适销对路的产品 就可以赢得市场 。 13 年 房地产 调控政策回顾 政策 名称 国八条 国六条 国四条 国 11条 新 国 10条 时间 010 1 处 国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施” 国务院常务会议 研究促进房地产业健康发展 的六条 措施 国务院常务会议提出四条政策 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 政策 基调 稳定房价 稳定房价 遏制房价过快上涨 遏制房价过快上涨 遏制房价过快上涨 措辞 变化 比较单纯的关 注房价问题 政策从 2005 年的“全面开花”向 2006 年的“精确制导”过渡，措施更为细致，问题针对性被强化，而调节方法也从过去 的土地金融两个领域扩大到运用等更多手段 从 08 年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被目前调控政策取代，房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构，压房价，抑投机” 随着房地产市场的回升， 部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期。 但 部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题 14 市场 影响 房地产市场只出现了短暂的观望， 大城市房 价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱三大问题 没有得到根本解决 政策被逐渐架空，高价卖地、大力招商引资甚至银行系统为大型房地产开发项目巨额放贷的做法在地方仍大量存在 被视为打压房地产市场重要信号，但是 2010 年仍然会实行宽松的货币政策，加上市场存量等因素， 业内人士怀疑国四条是否能起到遏制房价过快上涨的作用 政策有利于抑制短线炒家，正面作用无容置疑。与此同时，由于我国经济复苏的势头愈加明显，新政的威力难比 2007年，市场有可能在经过一段观望期后重新恢复活跃 政策有利于抑制投资性需求， 业内普遍认为， 这是迄今为止对稳定房价最精准的房产新政。由于新政颁布的时间不长，新政对市场的影响有多大，我们拭目以待 15 结 从 2005 年开始，泡沫论一直 充斥着房地产市 场 ，国家积极 采取稳定房价的措施，可是每次调控，换回来的都是房价越来越高，直到 2008 年，由于受全球经济的影响，房 地产市场受到很大的影响，全国大部分城市 下跌，购房者信心受到很大影响，持币观望态势越来越明显， 楼市陷入低迷状态 。 2009 年，由于受国家拉动内需，刺激经济政策的影响，房地产一度持续走高，直到 2009 年底，国家房地产宏观调控政策一改温和的面孔， 从“稳定房价”到 强硬的 “遏制 房地产市场过快上涨”，同时出台相关配套政策和执行细则，进一步表明国家对房地产市场调控态度 的信心 和决心。 16 2、 方 政策预测 度预测 时间 政策提要 政策内容 业银行： 贵阳五家银行停办三套房贷款 楼盘卖房先查买主房产 在“二套房贷新规”出台后仅两天，国务院又下发通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行根据风险状况，可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。从贵阳各银行获悉，已有中 国银行、中国农业银行、交通银行、中信银行、南充市商业银行已停止办理三套房贷款。中国建设银行、中国工商银行、上海浦东开发银行都根据国务院的指示调整了三套房贷款利率和申请条件。 积金中心 ： 公积金二套房贷首付提至五成利率不变 住房资金管理中心和贵阳市公积金管理中心 表示 ，目前贵阳市公积金管理中心对购买二套房以上的申请暂停办理，待制定出新政策后才会恢复；而 住房资金管理中心目前也大幅提高二套房首付比例， 将之前的首付比例由三成调整至五成，不过利率依旧按照公积金贷款利率执行。 关于规范商品房销售现场公示内容的通知 一、商品房销售现场公示内容应当遵循准确、真实、有效原则 。 二、 房地产开发企业、房地产经纪机构预售或现售商品房的，其售房现场信息公示 。 三、各级房地产主管部门在办理商品房预售许可证时应要求房地产开发企业提供公示内容和文本进行审查，不按要求提供的，暂缓审批预售申请。 四、 设立面积和价格公示栏，公示： 售（销售）套数，限制销售套数； 内建筑面积、公摊面积均应注明）； 3每套房的单价和总价，批准预售（销售）房屋的 平均销售价格（按 17 套内建筑面积和建筑面积计价）。 政策评析： 的房地产 宏观调控政策更多的是在 贯彻和 执行国务院 、 住建部发出的“ 新 国十条”和“关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知” 政策， 市场反馈结果更多需要看对国家政策的执行效果，据市场反馈结果看，近期买房者购房者观望情绪渐浓，只看不买现象增多 。但从目前成交量看， 市与一线城市相比，还是保持有一定热度，关键是看下一步 其整个国内市场走势 和政策力度，否则相关政策出台的可能性不大，即便出台相关政策，其力度不会超过国家政策，更多的是 应景之作 。 行预测 地产宏观调控政策及执行应该是 比较保守的 ， 一方面 基 于发展本地 经济， 提升城市形象， 加速 城市化重点建设 项 的 目 的； 另一方面， 出于 保护 投资企业，创建良好投资环境 ， 进一步 扩大招商引资 的 考虑 。同时 ，本地房地产市场的一些客观 因素存在 （房价相对其他省份较低） ， 直接性打压房 价和房 地产企业的宏观调控政策出台的可能性 不大 。 最终 影响 房地产市场发展的主要 原因 是保障性住房分流 部分 商品房购房 需求，国内整体市场的房价下跌趋势导致居民持币观望情绪上升 。 地部分房开公司处于占领市场或 资金 压力 的情 况下 进行 低价推盘或 打折促销， 促使 整个 市场 价格 拉升阻力增加 ，但对大型房开公司和资金实力较强的房开公司影响有限 。 地产开发相关优惠政策 时间 政策提要 政策内容 18 政府： 一、 中方投资者以自有房地产作价与外省投资者合资、合作兴办开发性生产性项目，在办理房地产过户时免征契税。 二、 外省投资企业使用土地，可根据不同行业、地块的不同用途、不同区位以及产业政策和供求关系等情况，分别依法通过划拨和出让等方式取得土地使用权，在缴纳土地使用费和 支付土地出让金的数额和时限等方面给予特殊优惠。 三、 外省投资者可自愿采取参股、控股、联营、兼并、收购、租赁、托管、承包等形式参与。对外省国有优势企业的参与，可以采取资产授权经营的形式； 四、 外省投资者收购、兼并我省企业，可以重新申请企业名称，也可继续使用原名称。 五、 省投资者来我省兴办企业，其所需流动资金和技术改造贷款，各金融机构要根据国家信贷政策，给予贷款支持；对其中合作开发优势资源项目、扶贫协作项目和现有企业重点技改项目，在贷款上应予优先安排。 六、 对到我省投资办企业的外省客商放宽户口限制，并对其中投资数额较大的客商子女入学、升学给予照顾。 六、 外省投资企业的版权、专利权、商标权以及图纸、设计方案、技术说明书、技术规范、电脑软件等知识产权、依法处理侵权的单位和个人。 七、 实行行政事业性收费许可证制度，坚决制止乱收费。除法律法规、国务院及国家计委、财政部和省人民政府的行政事业性收费项目和标准外，不得对外商投资企业和外省投资企业征收行政事业性收费。 八、 实行公开办事制度，提高服务质量和工作效率。各地要推行 “ 一站式 ” 办公方式，实行联合办公 “ 一条龙 ” 服务，简化办事程序，提高工作效率，方便投资者。 政策评析： 2008 年底，为配合扩内需、保增长的需要，对房地产市场 减免 契税、营业 19 税 ， 首套及改善型购房按揭利率 7 折 ， 2009 年又调低房地产开发项目自有资本金等。 这些政策的实施，刺激了房地产市场的发展，一定程度上应对全球经济危机对我国经济的影响 。 自 2009 年下半年以来，社会舆论对疯涨的房价讨论越来越激烈，国家房地产政策基调由稳定房价到遏制 房价 上涨， 由此注定一段时间内房地产部分优惠政策的谢幕。 作为经济欠发达的省份之一，在工业化进程相对较低，部分县市房地产行业作为支撑财政收入和打造城市形象的需要，必定会采取适度宽松的政策形 式，以保证城市和地方经济的增长。 3、 果预测 行强度 时间 政策提要 政策内容 西南州督查组：专项检查调整容积率情况 主要检查房开企业是否按照中华人民共和国城乡规划法及 件要求登记对房地产开发中违规变更规划、调整容积率情况开展专项检查。 政策评析： 国家房地产宏观调控 政策的执行力度和强度相对较弱 ， 调控基调 基本 维持在 住建厅发出的通知基础上，清查各项目容积率规划情况，保证 房开 企业 按照 国家相关 规范执行， 制止和纠正擅自变更规划、调整容积率等违法行为问题。 场影响 地产市场 自 1992 年起步至今， 经过 近 20 年的培育和发展，市场不断规范、各项房地产制度不断建立和完善、房地产开发商思想和理念在大幅度的 转变，消费者观念和需求也在发生变化，不在仅仅看地段和户型产品 ，更需要满足居住舒适感 、 小区环境 、楼盘品质、 身份需求、 物业增值 等个性化需求，特别是在 2009 房地产市场火爆销售情况下，各 房开公司拿地 非常踊跃，据国土资源部 20 数据统计，土地招拍挂 面积达到 830 亩 ，比 2008 年同期比增 长 2009 年底，“国四条”的颁布，国家房地产宏观调控政策基调由“稳定房价”转换到“遏制部分城市房价过快上涨”。 2010 年国务院 再一次发布“国十 一 条”和“新国十条” ，房地产宏观调控政策越来越细化，各部门相关配套执行政策一个个浮出水面，国家遏制房价上涨，打压投资性需求的决心和信心越来越明显，加上各种媒体的大势宣传和引导 各地房价下跌 ，购房者持币观望的情绪越来越浓厚，售楼部现场来访量逐渐减少，只看不买现象增多。近期 楼盘明显感觉现场来访客户逐渐减少，从近期几家楼盘的开盘情况来看，成交量明显减少，客户 看跌的心理比较强。 21 第二部分：区域政策、 城市 规划及 房地产 市场分析 1、 宏观经济概况 自 90年代 以来，黔西南州不断加大招商引资力度和加强与周边省区的协作，全力打造并充分发挥黔滇桂三省区交汇中心的区位态势，依托黔西南州以煤金电为主的优势资源，使全州经济逐步走上持续快速健康发展的轨道 。 绕 2020年实现百万人口城市的目标和建市20 周年总体实现小康、人均 到或超过 800 美元 ,建市 40 周年全面步入小康、人均 000美元的小康 等 建设目标 ,实施 “三化一业”战 略，加快了地方经济和城市化进程的发展。 2005 年至 2009 年黔西南州宏观经济运行状况 2005年至 2009 年黔西南州生产总值及变化趋势 产总值（亿元） 32增长率 005年 2006年 2007年 2008年 2009年数据来源：黔西南州政府工作报告，青蓝紫地产顾问整理 图表分析：黔西南整体经济运行情况良好，近五年呈逐年递增势态， 2008 年突破 200亿元 ,2009年受金融危机影响，增长速率有所下滑，但仍然超过全国水平，保持较快增长形势。 22 2005年至 2009 年黔西南州国定资产投资额及变化趋势 定资产投资额（亿元） 005年 2006年 2007年 2008年 2009年数据来源：黔西南州政府工作报告，青蓝紫地产顾问 整理 图表分析：从投资额来看，黔西南近五年内固定投资逐年阶梯状增长；从增长速率来看，近五年内呈 U 字型增长， 2009 年同比上年增长 突破 150 亿元大关，较 2005年相比增长了近两倍之多，达到历史最佳。 2005年至 2009 年黔西南州社会消费品零售总额及变化趋势 会消费品零售总额（亿元） 005年 2006年 2007年 2008年 2009年数据来源：黔西南州政府工作报告，青蓝紫地产顾问整理 图表分析：黔西南居民消费需求逐年增大，可以从上图看 出 ，尤其是近三年 来 需求涨幅都在 20%左右。这也从侧面体现出黔西南居民有 较强的货币 消费能力支撑这个消费市场。 23 2005年至 2009 年黔西南州财政收入总值及变化趋势 政收入总值（亿元） 005年 2006年 2007年 2008年 2009年数据来源：黔西南州政府工作报告，青蓝紫地产顾问整理 图表分析： 2005年 黔西南财政总收入呈阶梯状增长，前三年平均涨幅在27%左右， 2008年爆发 性 涨幅接近 40%， 2009年回归至 由此可以看出黔西南各产业、行业发展同样呈较快增长势态。 2005年至 2009 年黔西南州城镇居民可支配收入及变化趋势 镇居民人均可支配收入（元） 8022 8707 11411 13501 14118增长率 005年 2006年 2007年 2008年 2009年数据来源：黔西南州政府工作报告，青蓝紫地产顾问整理 图表分析： 2005年 西南州城镇居民可支配收入增 幅 呈现不规则增长，特别是 2009年