房地产项目可研报告

房地产开发有限 责任 公司 可行性研究报告 二一 一 年 三 月 目 录 第一章 总论 . 1 . 1 . 1 . 1 . 2 . 3 第二章 项目提出背景及建设必要性 . 5 . 5 . 8 第三章 市场分析 . 10 . 10 . 10 . 13 . 13 . 14 第四章 项目建设条件 . 15 . 15 . 15 设施条件 . 16 第五章 建设方案 . 18 . 18 . 19 . 20 . 21 . 22 . 25 第六章 节能 . 27 . 27 . 27 . 27 . 28 . 29 . 31 第七章 环境影响分析 . 32 . 32 . 32 . 34 第八章 劳动安全卫生和消防 . 36 . 36 . 36 第九章 组织机构与人力资源配置 . 39 . 39 . 39 第十章 项目实施进度 . 40 目建设工期 . 40 目建设进度计划 . 40 目建设进度表（横线图） . 40 第十一章 工程招投标方案 . 42 标范围 . 42 标方式 . 42 第十二章 投资估算与资金筹措 . 44 资估算编制基数及说明 . 44 目总投资估算 . 46 金筹措方案 . 50 第十三章 财务评价 . 51 制依据及说明 . 51 务评价 . 51 款偿还 . 52 确定性分析 . 52 第十四章 社会评价 . 54 会评价 . 54 市交通影响评价 . 55 第十五章 结论和建议 . 57 要结论 . 57 本项目提出的建议 . 57 第一章 总论 1 第一章 总论 目名称及承办单位 目名称 X 一品 房地产开发项目 设单位 定地址 人代表 王占江 司类型 有限责任公司 行性研究报告编制单位 吉林正泰工程咨询有限公司 目承办单位简介 吉林市 001年 3月 27日，注册资金 800万元，公司具有房地产开发经营、销售和住宅小区物业管理等多层面，全 方位的开发经营能力。 自 2001年组建以来，公司本着“ 服务江城，造福人民，建设人格化小康之家”的经营理念，先后开发建设了低端位置优越第一章 总论 2 的湘潭小区商住楼、北园小区商住楼、北园小区服装厂综合楼等多项工业、民用、公用建设工程。 开发公司内有员工 38人，具备高级职称管理人员 10人，中级职称 12人，初级职称 20人，形成阶梯式管理人才框架。并设有开发、财务、工程、质检、人力资源等职能部门，可以有效地进行科学化、正规化、市场化的经营管理，使企业在市委、市政府的领导下，获得更大的发展。 行性研究报告编制依据和研究范 围 行性研究报告编制依据 （ 1）国家计委、建设部颁布的投资项目经济评价方法与参数第三版； （ 2）国家计委办公厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知（计办投资 2002 15 号）； （ 3） 建设部房地产开发项目经济评价方法； （ 4）相关建筑设计规范； （ 5） 建设单位提供的其他有关资料； （ 6）建设单位委托吉林正泰工程咨询有限公司编制可行性研究报告的咨询合同。 究的范围 （ 1）项目提出的背景及建设的必要性； （ 2） 市场分析 ； （ 3）项目建设方案； 第一章 总论 3 （ 4）投资估算与融资 方案； （ 5）财务评价。 设方案 设地点 本项目拟建地点位于吉林省吉林市 昌邑区 ， 东侧为 ，西侧为 ，南侧隔吉林市诚康盛工贸公司与徐州路相望，北侧隔空地与南宁西路相望 。 设规模 本项目 用地面积 5720 （含高压走廊用地 ） ， 项目地上建设 栋建筑物 ，地下建设 座地下车库 ， 总建筑面积为38326 。 施进度 项目实施进度确定为 个月，即从 2011 年 3 月 2011 年12 月。 目总投资 本项目总投资为 万元， 其中 开发 建设 投 万元 （包括建设期利息 万元 ） ，经营资金 万元 。 术经济指标 主要技术经济指标表 序 号 名 称 单 位 经济指标 备 注 第一章 总论 4 1 项目建设规模 地面积 5720 建筑面积 38326 2 项目总投资 万元 发 建设投资 万元 其中： 建设期利息 万元 营资金 万元 3 营业收入 万元 总指标 4 单位收入 万元 5 利润总额 万元 总指标 6 税后利润 万元 总指标 7 总投资 利润 率 % 总指标 8 贷款偿还期 年 含建设期 9 盈亏平衡点 % 10 财务净现值 万元 i=12% 所得税前 万元 i=12% 所得税后 11 财务内部收益率 % 所得税前 % 所得税后 第二章 项目提出背景及建设必要性 5 第二章 项目提出背景及建设必要性 目提出背景 林市概况 吉林市幅员面积 27120 平方公里。截止 2006 年，市区总面积 3636平方公里；城市规划区面积 1995 平方公里；建成区面积231平方公里。辖 5 区（昌邑区、船营区、龙潭区、丰满区、高新区） 、 5 县市（永吉县、 舒兰 市、 磐石 市、 蛟河 市、 桦甸 市）。辖 78个乡镇、 71个街道办事处。 吉林市是 吉林省的第二大城市，也是我国唯一一个与省重名的城市。境内居住汉、满、蒙、回、朝鲜等 35 个民族。吉林是一个依山傍水的美丽城市，位于长春市以东 124公里处。 吉林市资源丰富，物产丰饶。土地、水利、矿产、森林、野生动植物资源均高于全国平均水平，特别是水利资源蕴藏量较大，是全国平均水平的 全国少有的不缺水城市之一。 吉林市历史悠久，被国务院命名为 “ 中国历史文化名城 ” 、甲级开放城市和全国 32 个 特大城市 之一。吉林市还被评为中国魅力城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国创建文明城市工作先进城市、央视倾国倾城：最值得向界介绍的中国名城、福布斯中国内地最适宜开工厂的城市榜首。 第二章 项目提出背景及建设必要性 6 林市经济情况 面对国际金融危机带来的挑战，及特大洪水灾害的冲击，吉林市在 2010 年，全市地区生产总值实现 1850 亿元，接近 2005年的 3 倍，人均 万元；全口径财政收入和地 方级财政收入分别达到 190亿元和 73亿元，年均增长 五年累计完成固定资产投资 6200亿元，建成亿元以上项目 320 项，为今后发展打下坚实基础。 吉林市经济结构调整显现成效，粮食产量稳定在 45 亿公斤水平，石化、汽车、冶金等支柱、优势产业竞争力进一步增强，商贸、旅游业等快速发展。目前，吉林市已经全面完成国企改制任务，国有及国有控股工业企业资产比重由 2005 年的 80%下降到 60%以下。 “十一五”期间，城市建设累计投入资金达 元，是“十五”期间的 。新建改造各类公路 7200 公 里，行政村通达率实现 100%。固定电话升至 8 位，户。房地产市场持续活跃，城市人居环境明显改善。城市人均住宅建筑面积由 2005年的 方米，提高到 2010年的 26 平方米，增长 城市生态环境进一步改善，荣获全国十大美丽城市、宜居城市、休闲城市等称号。 在改善社会民生方面，吉林市实现新跨越发展。“十一五”期间，吉林市以改善民生为重点，加快发展各项社会事业，着力提高公共服务能力，人民群众得到实惠明显增多。不断促进教育第二章 项目提出背景及建设必要性 7 均衡发展，义务教育完成率达到 高考成绩和职 业教育发展水平走在全省前列，高等院校招生规模扩大到 人。社会保障体系不断完善，城市基本养老保险覆盖面达 90%，新型农村合作医疗参合率达到 比“十五”提高 10 个百分点。城镇居民人均可支配收入达到 17720 元，农民人均纯收入达到6300 元，分别比“十五”期末增加 8490 元和 2851 元，年均分别增长 目的提出 近年来，吉林市的房地产开发工作取得较大进展， 行业规模不断扩大，市场体系日趋成熟，产业发展政策不断完善，房地产市场日趋成熟。 随着吉林市经济的发展，人们收入 的增加，对住宅的消费需求有了很大的提高。 随着国家振兴东北政策的实施，处于东北中心位置的吉林市的经济将有着大幅度的发展。为此， 吉林市 X 房地产开发有限责任公司 根据项目所在区域房地产市场需求与发展情况，根据公司的相关发展规划， 对吉林市现有房地产市场进行分析的基础上，决定在 龙潭区汉阳街西侧、株洲街东侧 建设 东方雅苑 房地产开发项目 。 第二章 项目提出背景及建设必要性 8 目建设必要性 目的建设是满足吉林市房地产市场和经济发展的需要 目前吉林市的经济发展迅猛，尤其是对住宅的需求旺盛，这也为本项目创造了良好的市场氛围。实施本项目的建设，是 房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。 目的建设是提升吉林市城市形象和城市发展的需要 加快城市建设是政府的一项重点工作。近年来，吉林市加大力度，进一步加快了城市建设步伐。房地产的发展可以带动一个区域的发展，随着城市越来越一体化，房地产在城市发展中仍然具有重大的影响力。 本项目的建设符 合吉林市的城市规划。项目位于 龙潭区汉阳街西侧、株洲街东侧 ，项目建成后将是吉林市条件比较好的住宅楼盘，将 成为城市发展新的坐标，对整个 吉林市 的发展起着举足轻重的作用。 第二章 项目提出背景及建设必要性 9 目的建设是满足吉林市市民对住宅消费需求的需要 随着吉林市经济的发展和 城市化进程的推进 ，市民的消费水平有了很大的提高。近年来，由于吉林市人口较快增长和居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加，房地产市场需求旺盛。本项目的建设是适应吉林市人口增长的需要。 因此，本项目的建设是必要的。 第三章 市场分析 10 第三章 市场分析 林市房地产市场情况 近 年 来，吉林市房地产市场开发呈现持续、健康 的 发 展态势，行业规模不断扩大，市场体系日趋成熟，产业发展政策不断完善，房地产市场日趋成熟。成交量稳中有升、开发档次和结构日趋合理、房屋价格相对平稳。吉林市在城市发展中，房地产一直是拉动经济增长 的 个重要引擎。吉林市将以品牌带动房地产开发升级，重点抓好西山地区开发和中环滨江花园 二 期、翠江锦苑等房地产项目建设。进一步强化政策措施，活跃房地产市场；加大招商引资力度，提高招商引资成功率；优化发展环境，继续帮助企业协调解决开发建设中 的 各种问题，促进房地产业平稳发展。目前，吉林市有关 部门已初步拟定了吉长城际铁路、松花江流域治理、金珠大桥、 吉 钢大路及公铁立交桥、解放西路、生活垃圾无害化处理、城市燃气、城市供热、城市污水、市政设施维修改造等 10 项重大基础设施工程，并进行了目标分解，确保项目有效推进。 林市房地产市场预测 2009 年 12月 14日 ,国务院常务会议 在 出台 “ 国四条 ”基础上， 进一步细化 了“ 国 11条 ”。“ 国 11条 ” 无论是加大保障性住房的供应，还是通过差别化的税收、信贷土地政策，引导住房消第三章 市场分析 11 费，抑制投资投机，乃至于进一步明确政府的责任，维护 房地产市场秩序，打击违法行为，都是在增强 2009 年底至今出台的楼市调控措施的操作性和执行力。 国家 在进一步完善前期出台的房地产调控的政策措施为主旨同时，向外界传递政府调控市场的决心和信心，真正稳定市场预期，抑制投资和投机性购房，遏制房价的非理性上涨，释放房地产泡沫，让房地产真正回归消费和民生。 “ 国 11 条 ”根本目的是 调控当前房地产市场， 保证房地产业的健康发展。“ 国 11条 ” 提出 “ 五类住房 ” 的概念 ， 明确提出要增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品 住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模和用地供应，将此作为增加住房供应的重点和突破点。 吉林市政府部门把握国家加大投资的政策取向，进一步强化政策措施，促进了房地产业平稳发展。吉林市拟定的 10 项重大基础设施工程有力的推进了吉林市城市建设的发展，也为房地产开发提供了很大的发展空间。 2011 年，长吉图、长吉一体化的高度战略将继续支撑吉林市的经济发展快速发展，新的城市定位将激发吉林市的经济活力，促进就业，提高居民收入水平。与此同时，吉林市城市发展规划为吉林市房地产市场带来了新契机。 长吉图、长吉一体 化将加速吉林市的城市化进程。一方面城化发展所带来的城市人口增长，将提供巨大的自动型住房需求；第三章 市场分析 12 另一方面，城市化的发展，需要房地产业提供支撑。随着吉林市城镇化水平的不断提高，外向经济的不断扩大，将形成较大的置业需求，在提升房 地产质量和人气的同时，将为吉林市房地产市场发展创造良好的契机。 长吉一体化的进程，将使长春、吉林两大核心不断融为一体，形成大都市经济体，长吉城际铁路使跨城居住不是梦。届时，吉林市的很多楼盘将由于自然优势以及价格优势，将成为外地人尤其是长春人的第二居住地或者投资对象。 同时，依据长吉图战略，吉林 市确定了北工、中商、南住的居住格局，为楼市发展迎来新契机。城市格局的改变，将更加突出吉林市宜居的环境。诸如西南、东山、西山、东南、哈达湾等潜力地块，都将成为房地产业投资的宝地。 2011 年，吉林楼市将遭遇前所未有的供应高潮，将远远超出 2010年的供应量，在城市格局和居住板块不断改变的情况下，2011 年将有更多的楼盘产品和区域的居住价值有待挖掘。与此同时，更多的置业选择，更广阔的置业空间，以及更加合理的供应结构，都将满足不同的购房需求。 尤其是在 2011 年，将有更多的一线品牌企业进驻江城，本土企业也随之茁壮成 长，更多的高品质楼盘产品将如同雨后春笋般地呈现给购房者。 而在国家楼市调控政策之下，楼市将有效剔除低层次的投机、投资者，对于楼市房价的稳步上涨都将起到保障作用；与此同时，供应量大幅增加的情况，也将起到稳定目前房价效果。 第三章 市场分析 13 供应量加大的同时，楼市需求将继续强劲，人均居住面积不高，棚户区居住改善需求，首次置业和二次置业的改善型需求，以及与日俱增的居民购买力，都将成为楼市消化的重要因素。首次置业和改善住房条件等刚性需求之下，需求将再一次释放，这都将支撑楼市供需两旺的态势持续。 此外，吉林市正处于从适用型到舒适型 的过渡期，吉林市房地产市场十分健康，没有泡沫，老百姓依旧能够很好地承受目前的价位。因此，吉林楼市的潜在价值将得到进一步挖掘，投资价值也将进一步凸显。 这些都将从需求方面刺激吉林楼市将继续向好、向前健康有序地发展。 目所在区域房地产市场情况 本项目是 吉林市 一品 房地产开发项目 。 项目位于 龙潭区汉阳街西侧、株洲街东侧 ，项目所在区域配套基础设施已经建设完成，交通便捷，环境比较幽雅、清新。 场定位 依据该地块的自身素质及周边环境，结合目前市场情况以及建设单位 提供的相关资料，将 本项目建设成为吉林市中高档楼盘。 本项目的面向阶层以私营业主、大型国企事业单位的中高层第三章 市场分析 14 人员、高级公务员（处级以上）群体为主，另外还有其他各区域投资者。 售价格 结合目前房地产市场发展情况和项目周边房地产售价情况，根据 建设单位 提供的资料，项目建成后，拟定住宅销售均价为3800 元 /， 地上车库价格： 5500 元 /，地下车库价格： 5000元 /，网点价格： 6000元 / 。 本项目与周边房地产售价对比，本项目具有明显的价格优势。 第四章 项目建设条件 15 第四章 项目建设条件 目建设地点 设地点 本项目拟建地点 位于吉林省吉林市龙潭区，东侧为汉阳街，西侧为株洲街，南侧隔吉林市诚康盛工贸公司与徐州路相望，北侧隔空地与南宁西路相望。 地土地权属类别 土地权属性质：国有 规划用地性质： 商住 用地 占地面积： 5720 有场址利用情况 项目建设地点地势平坦，地上和地下均无障碍物。 目所在区域自然环境条件 理位置 吉林市地处东北腹地长白山脉，向松嫩平原过渡地带的松花江畔，三面临水、四周环山。东经 12540E 12756E，北纬4231N 4440N。东接 延边朝鲜族自治州 ，西临 长春 市、 四平市，北与 黑龙江 省哈尔滨市接壤，南与 白山市 、 通化市 、辽源市毗邻。总面积 27120 平方公里。其中，市区 3636平方公里。 第四章 项目建设条件 16 貌特征 吉林市有 “ 远迎长白，近绕松花 ” 的形势。由于不同时期的大地构造运动，以及江河的侵蚀 、剥蚀和堆积，形成了中山山区势由东南向西北逐渐降低的地理景观。 象 吉林市的气候类型属于温带大陆性季风气候，四季分明。春季少雨干燥 ,夏季温热多雨，秋季凉爽多晴，冬季漫长而寒冷。全区年平均气温 3 ，气温受地形影响，由西、西北向东、东南气温逐渐降低。一月份平均气温最低，一般在零下 18，七月平均气温最高，一般在 21 ，。山区无霜期 120天，平原区可达 130。全年降雨量约 700毫米左右。全区日照时 数 2400时，全年总辐射量为 1150千卡 /平方毫米。 目建设基础设施条件 1、给水 项目用水主要为生活用水，项目供水水源来自市政部门敷设的自来水管网，接口位于场区 西 侧的 株洲街 上。 2、排水 项目排水主要为生活污水及雨水。项目生活污水通过建筑内的排水管收集汇入场区地下排污管线，排入市政部门敷设的污水第四章 项目建设条件 17 管网。项目雨水由场区排水网排入市政部门敷设的雨水管网。污水接口和 雨水接口均位于场区 西侧的 株洲街 上。 3、供电 项目用电主要为照明用电和设备用电，项目用电由 龙潭区供电局江北变电所 引入 ， 接口位于场区 西侧的 株洲街 上 。 4、供热 项目供热主要是冬季采暖， 采用市政集中供热， 由相邻小区引入 。 第五章 建设方案 18 第五 章 建设方案 目规划方案设想及依据 划构思 1、集中体现“以人为本”的设计理念，以创造良好居住环境为宗旨，注重环境设计； 2、充分考虑利用现有的周边自然环境条件，借鉴现代规划设计方法，重视整体空间设计，在体现本区建设的独特性的同时，实现城市风貌局部与整体完美统一； 3、合理组织内部道路，形成安全便捷的交通体系； 4、力求体现规划设计的先导性和超前性，做到社会效益，环境效益和经济效益的统一。 计依据 民用建筑设计通则 混凝土结构设计规范 地下工程防水技术规范 建筑结构荷载规范 2006 年版） 建筑抗震设计规范 砌体结构设计规范 屋面工程技术规范 建筑内部装修设计防火规范 五章 建设方案 19 建筑给水排水设计规范 2009 年版） 低压配电设计规范 供配电系统设计规范 建筑设计防火规范 建筑物防雷设计规范 000 年版 ) 综合布线系统工程设计规范 民用建筑电气设计规范 16室外给水设计规范 室外排水设计规范 有线电视系统工程设计规范 地下工程防水技术规范 城市电力规划规范 城市热力网设计 规范 他相关规范、规定 划布局 1、规划原则 规划中遵循“统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设”的原则，以城市空间结构为重点，充分考虑建筑与城市的关系，创造良好的城市空间环境。 2、总平面布置 项目 用地面积 5720 ，呈 不 规则 形状 。 第五章 建设方案 20 项目地上建设 14栋建筑物，包括 13栋住宅和 1座物业用房 。所有住宅建筑均面向正南方向。 项目区域 设有 一 个 主要 出入口，位于地块 西 侧，面向 株洲街 。（详见 本项目现状 规划位置图 ） 主要经济技术指标表 序号 项目 单位 指标 备注 1 总 用地面 积 720 （含高压走廊用地 2950） 2 总建筑面积 8326 上建筑面积 5546 下建筑面积 780 3 建筑物基底面积 4 道路、停车场面积 5 绿化面积 6 容积率 含地下车库面积 7 绿地率 % 8 建筑密度 % 9 居住户数 户 10 居住人数 人 3人 /户 型方案 本项目 共有 850套住宅，其中 90 平方米以下户型 套数为 650 套，建筑面积为 46860 ，占住宅总建筑面积的 符合国家九部委联合发布的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见中（自2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的第五章 建设方案 21 70%以上。）对户型面积及比例的规定。 要单体工程 本项目地上共有 5 栋建筑物，包括 2 栋住宅、 1 栋网点和 2栋商业服务设施 。该项目建筑物风格与规划要求的总体风格相一致。 建筑物采用方形造型，建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为 50年 。 屋面防水等级二级，防水年限十五年以上。 项目建筑物一览表 序号 名称 建筑面积（ ） 层数 高度（ m） 备注 5 住宅 楼 6249 6 18 6 住宅楼 5463 6 18 含底层网点面积 786 7 住宅楼 5402 6 18 9 住宅楼 6207 6 18 11 住宅楼 5095 6 18 12 住宅楼 6070 6 18 含底层网点面积 880 13 住宅楼 6167 6 18 14 住宅楼 4709 6 18 含底层车库面积 892 15 住宅楼 5345 6 18 16 住宅楼 6589 6 18 含 底层车库面积 780，含社区服务用房 510 17 住宅楼 4085 6 18 18 住宅楼 6217 6 18 含底层车库面积 905 19 住宅楼 4085 6 18 第五章 建设方案 22 A 物业用房 418 1 B 箱变 共四处，占地 3m*4m C 燃气调压站 占地 3m*4m D 地下汽车库 3393 含给水泵房、热分配站、蓄水池，人防面积 3042 居民存车处 共一处占地 300 计 主要建筑特征一览表 工程名称 产开发项目 耐火等 级 二级 抗震设防烈度 7度 主要结构形式 钢筋混凝土 框架结构 基础形式 独立基础 建筑物总体高度 建筑物最高 高度 为 18m 建筑面积（ 75494 建筑构造 墙 体 保温材料空心砌块 地 面 水泥砂浆 窗 塑钢窗 内墙面 水泥砂浆抹面 外墙面 外墙涂料 用工程及配套设施 水排水 1、给水水源 项目供水由吉林市 自来水 提供，接口位置位于项目区域 西侧的株洲街 上 ， 接口管径大小为 第五章 建设方案 23 2、给水方案 供水 管由小区的给水泵房的供水泵通过管道送入各用水点 。室外地下设置一座 500 给水管网采用生活与消防各自独立系统，采用环状供水管网，管径 3、排水工程 项目产生的污水主要是生活污水和雨水，污水经小区管网汇集后排入 株洲街 城市污水管网，雨水经小区内道路下雨水管线排至 株洲街 城市雨水管网。污水管管径 水管管径 4、 管材 生活给水管道采用内筋嵌入式钢塑复合管，卡式连接；消防给水管道采用焊接钢管，焊接；自动喷洒管道采用热浸镀锌钢管道，卡箍连接；排水管道，地上部分采用 水塑料管道，粘接，地下室及直埋管道采用机制排 水铸铁管道，橡胶圈接口，法兰连接。内排雨水管道采用柔性接口排水铸铁管，法兰连接。 气工程 1、 工程范围 项目工程范围包括变配电系统、动力配电系统、照明配电系统、防雷接地系统、楼宇设备自动控制系统及紧急广播系统、防盗报警系统、综合布线系统、计算机网络系统 (含网络、程控交换、数据库等 )等。 第五章 建设方案 24 2、供电电源及系统 项目用电由 龙潭区供电局江北变电所 引入，接口位于场区西侧的 株洲街 上。 项目在小区内设置 4 个箱式变压 器 ， 每个 箱式变压 器 占地面积为 12，项目用电由箱式变压器引至建筑物。 干线非消防线路选用低烟无卤阻 燃电缆，消防线路选用低烟无卤耐火电缆；电缆在井道分支引出时采用穿管技术，配电箱引出非消防线路选用低烟无卤阻燃电线；消防线路选用低烟无卤耐火电线。 3、照明及电力设计 （ 1）配电方式：在各建筑物设置配电柜，供电电压等级为380/22源由小区变电室供电电缆引入，电源系统采用统，低压补偿采用静电电容器自动补偿，补偿后功率因数应达至 （ 2）照明设计：设计有正常照明、应急照明、疏散指示照明、室外景观照明。在疏散楼梯口等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处设疏散标志灯。 4、弱电设 计 （ 1） 电话通讯线路由现有电信管线引入电信线路，设程控电话机房。 （ 2） 智能系统：内设智能系统，主要包括综合布线系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、安防自动化系统、建筑监控系统、停车管制自动化系统、住宅安防系统、信息网络系统等。 第五章 建设方案 25 热 1、热源 项目采用集中供热， 由相邻小区引入 ，管线沿项目区道路直埋敷设。 2、 采暖系统形式 小区 地下采用双管水平串联式采暖系统，地上部分采用单管顺序式采暖系统；地下室中部设置分集水器，各采暖分区供回水干管均设置流量调节阀。 防工程 人防设在地下车库内， 和平时期用于车库，战争时期用于人防。 地下车库设置机械送排风系统，按照 6 级二等人员掩蔽所设置送排风系统。 区工程 本项目场区工程包括道路停车场和绿化。 1、道路、停车场 项目道路 停车场 用地总面积 16282 。 本项目道路、地上停车场采用水泥混凝土路面，结构形式为： 22泥混凝土 面层 20泥稳定碎石 基层 20泥稳定土 底基层 第五章 建设方案 26 20然沙砾 垫层 天然土基 2、绿化 项目主要在建筑物和道路周边进行绿化，绿化工程总面积13113 ， 绿化率为 30%，主要以种 植绿色草坪和矮松树为主。 第六章 节能 27 第六章 节能 约建筑材料设施 本项目选用的建筑材料皆为各种新型建材，优先使用以各类废弃物如粉煤灰、炉渣等制作生产的质轻、高强、隔热性能好的新型墙体材料和其它保温门窗。 耗指标分析 按照吉林省地方标准用水定额 389定，框架结构房屋工程建设用水定额为 本项目施工期用水量为 项目建成后，用水量按人均 120L/建部分按 6L/可预见用水量按 15%考虑，用水量为 水设施 本项目施工期采用节水型工艺设备，配套建设的节约用水设施要与主体工程同时设计、同时施工、同时使用。 项目给水采用 水塑料管热融连接，无结垢和漏水之虑。室内排水采用 音管以防漏水及噪音。卫生器具均采用节能型设备，以节约水资源。 第六章 节能 28 耗指标分析 工期能耗 住宅建筑的施工过程能耗主要有施工现场搅拌混凝土、混凝土浇筑振捣、施工过程照明及施工临时设施用电等。项目施工过程中主要能耗为建筑施工用电消耗。 结合吉林市类似房地产项目，本项目耗电 量按照 10h/耗电量为 754940h，即 万千焦。 屋能耗 1、用电消耗 根据城市电力规划规范（ 定，居住建筑用电为 ，公建部分为 60W/ 2、热力消耗 根据城市热力网设计规范 2002 规定，本项目采暖综合热指标确定位 50W/计算总热负荷为 能耗换算表 能源 种类 单位 年需要 实物量 折标系数 年需要折标煤量 （吨标准煤） 年能 耗表 电力 万 力 百万千焦 计 水 耗量 万 第六章 节能 29 筑节能方案 1、建筑的规划设计 本项目的建筑的规划设计按照节能原则要求，充分考虑建筑的总平面布置、建筑平、立剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响。对小区的平面布置设计利用了冬季日照并避开了冬季主导风向，利用了夏季自然通风。建筑的主朝向为本地区最佳朝向。 2、 围 护结构热工设计 项目建设 区域的气候分区属于严寒地区 B 区，项目建筑中尽量的采用保温空心砌块、聚苯乙烯板、气密隔热塑钢门窗等节能材料和技术，使其维护结构传热系数如下标准值以内。 吉林市采暖居住建筑各部分围护结构传热系数限值 围护结构部位 传热系数 K） 屋面 体形系数 形系数 墙 体形系数 形系数 户（含阳台上下部） 台门下部门芯板 板 接触室外空气地板 采暖地下室上部地板 面 周边地面 周边地面 、采暖 项目为集中采暖并采用热水作为热媒循环供热，集中采暖系第六章 节能 30 统按室（区）分别设置室温调控装置，散热器的散热面积根据热负荷计算确定。集中采暖系统的室内计算温度按以下值选取。 集中采暖系统室内计算温度 建筑类型及房间名称 室内温度（） 门厅、走廊 16 居室 20 客厅 18 卫生间、厨房 16 4、通风与空气调节 地下室、卫生间等设置机械送排风系统，建筑物内设有独立空调。 5、照明 项目的能源消耗之一为电能消耗，主要是日常照明 ，因此项目照明用具的选择在满足功能使用要求前提下，按建筑照明设计标准 规定进行相关设计。具体设计如下表： 居住建筑照明标准值 房间或场所 参考平面及其高 度 照度标准值 (居室 一般活动 100 80 书写、阅读 300 卧室 一般活动 75 80 床头、阅读 150 餐厅 150 80 厨房 一般活动 100 60 操作台 台面 150 卫生间 100 60 第六章 节能 31 6、节能设施 1、日常照明采用节能灯具，公共通道设置具有光控、时控等功能的控制开关，充分利用天然光。 2、设计采用符合国家节能要求的复合墙体，达到设计的保温、隔热性能。 3、供热管道采用 聚氨酯 预制式保温管。根据东北地区的气候特点，在设计、施工时注意各类管线的合理铺设，避免不合理的热交换。 能效果分析 本项目建设方案通过节能设计和采取 节能 措施后 ，在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施前相比 ，居住建筑总能耗 能够达到 减少 65%的目标，公共建筑 总能耗 能够达到 减少50%的目标，符合 公共建筑节能设计标准 0189民用建筑节能设计标准 吉林省地方标准公共建筑节能设计标准 林省地方标准居住建筑节能设计标准 164相关规定。标准煤，节能效果显著。 第七章 环境影响分析 32 第七章 环境影响分析 边环境状况 本项目拟建地点位于吉林省吉林市龙潭区，东侧为汉阳街，西侧为株洲街，南侧隔吉林市诚康盛工贸公司与徐州路相望，北侧隔空地与南宁西路相望。 项目周边环境状况良好。 境影 响因素分析 目施工期间的主要环境问题 1、噪声环境影响 本项目施工期间，将动用一些施工作业设备和机械，主要有挖掘机、推土机、装载机、塔吊等。因此施工期间建筑施工噪声、施工设备噪声会对周边区域产生一定的噪声影响。 2、扬尘环境影响 施工场地周围建筑材料和工程废土的堆放、散装粉（粒）状材料的装卸过程以及运输车辆在运载散装建材时可产生扬尘。 3、固体废物环境影响 施工期间会产生少量生活垃圾和建筑垃圾，产生的生活垃圾和建筑垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。 4、施工废水对环境的影响 建筑施工废水产生量 较小，可通过城市污水管道排放，对地第七章 环境影响分析 33 表水环境影响较小。 目运营期间的主要环境问题 1、空气环境影响 项目建成投入使用后，废气主要指汽车尾气，汽车尾气高峰时段内排放速率皆低于大气污染物综合排放标准二级标准。对周围环境影响较小。 2、噪声 项目建成投产使用会，噪声主要是地下车库产生的噪声， 地下车库产生的噪声通过吸、隔声处理后，基本不会对附近住户产生影响。 3、水环境影响 本项目污水主要为居民和公建部分产生的生活污水， 废水经市政排水管道送至污水处理厂处理，达到三级排放标准后排放。 项目污水处理达三级 标准排放后对地表水水质影响较小。 4、固体废物环境影响 项目施工期产生的固体废物主要为建筑垃圾。居民入住后，产生的固体废弃物为装修垃圾和日常生活垃圾。建筑垃圾按规定由建筑公司清运至指定地点。小区设置垃圾收集设施，由专职保洁人员及时清理、消毒、运送到城市垃圾处理站统一处理。正常情况下，固体废物不会产生二次污染。 第七章 环境影响分析 34 境保护设施 工期环境污染防治措施 1、施工期扬尘的防护措施 扬尘可以通过采取合理设置设备和材料的堆放点，建筑材料设立临时仓库，经常洒水等措施来减轻对附近环境空气的影响。 2、施工作 业噪声的污染防治措施 （ 1）施工单位应首先选用低噪声的机械设备，或选用作过降噪技术处理和改装的施工机械设备。 （ 2）施工机械设备的安设位置应充分利用现有及正在施工的建筑物对噪声的衰减作用，以增加声源的自然衰减量，减少对环境的影响。 （ 3）施工部门应统筹安排好施工时间，根据施工作业各阶段的具体情况，尽量避免高噪声机械设备集中使用或几台声功率相同的设备同时、同点作业，以减少作业时的噪声声级。 （ 4）施工场地应