新建人才科技大厦项目可行性研究报告

1 新建 才科技大厦项目 可行性研究报告 2 第一章 总论 一、项目名称 新建 才科技大厦项目 二、 建设内容 新建 才科技大厦项目选址于和平区南京路、河北路交叉路口西南角， 原址为黄家花园 天隆里居民区， 地块规划面积 方米。建筑形式为一组超高层和高层塔楼建筑 综合体 。其中面向南京路 和山西路交口 的塔楼为整个建筑群的 标志性建筑物，建筑控制高度 ，另外 3 座塔楼控制高度分别为 、 和 筑 综合体 总建筑面积 168790 平方 米，其中地下建筑面积 30000 平方米，地上建筑面积 138790 平方米。 才科技大厦项目地下建筑面积 30000 平方米 ，主要布置为地下停车场和公用工程设备用房。地上 建筑面积 138790 平方米 ， 按照未来的经营业态划分为 5 个功能分区：五星级酒店、高级服务式公寓、 写字楼、行政办公用房和底层商铺。面积分配及位置见下表： 序号 功能名称 建筑面积（平方米） 塔楼位置 备注 1 五星级酒店 29000 西北角塔楼 ,建筑控高 座落与南京路与山西路交叉路口 12 高级服务式公寓 18690 223 写字楼 50100 东侧三栋 贴建 建筑 ,建筑控高 隔河北路与抗震纪念碑相对 4 行政办公 楼 30000 西南角塔楼 ,建筑控高 99米 ,座落于山西路与西安道交叉路口 5 底层商铺 11000 裙房中的一、二层（扣除其它建筑功 能的大堂、交通等公用面积） 6 合计 138790 3 三、 项目背景 1994年 3月， 提出 实施 三五八十 的发展思路 。 到 2002 年 ， 过了极不平凡的九年 ， 国内生产总值达到 元， 10 年增长 ，均增长 实现了国有大中型企业整体扭亏，老工业基地作用得到巩固和发展，工业增加值连续八年保持两位数增长；这九年 资千亿元，拆除危陋平房 1841 万平方米，新建住宅 4965 平方米，并投资 40 多亿元改造地下管网，改善城市功能 。 这一时期成为 史上发展最快最好的时期。 三五八十 四大奋斗的实现，标志着 代化建设将进入一个新阶段 。 但是， 在全面建设小康社会的新形势下， 的决策者客观分析形势，清醒的 认识到自身发展中的不足：经济总量与先进地区相比还有明显差距，城市潜能还没有真正得到发挥，第三 产业和服务业发展还比较慢，地方可支配财力还不够足 要有一个更大的变化！ 在这样一个背景下 ， 2002 年 10 月，中共 委常委扩大会宣布了 “ 综合开发改造海河两岸 的 重大决策。 计划 用三到五年时间，基本完成市区海河两岸综合开发改造 。这是 继引滦 入 津工程后，又一加快发展 、 振兴经济的历史性壮举，是 体发展战略的重要组成部分，是 向国际港口大都市的治本之策。 在“综合开发改造海河两岸”工程的总体规划中， 将海河上游两岸划分为四个段落，其中 赤峰道至奉化道规划为 中央金融商务区（ 规划在这一带则侧重商务、办公、信息、金融和展览等现代化经济中心城市的功能设施的建设，创造吸引国际化企业的良好环境，成为现代化经济中心突出的标志。 本项目的建设地点 位于 海河上游 白楼 并且位于 4 项目建成后， 将成为 四、项目建设单位及基本情况 单位名称： 方人才港股份有限公司 注册地点： 开发区洞庭路 76 号 A 区 法定代表人：张大为 注册资本： 3280 万元 经营范围：高级人 才保障业务；高级人才服务业务（收集、整理、储存和发布人才供求信息；开展人才素质测评；组织人才招聘；举办人才培训：包括出国、境外培训；提供人才咨询、人才流动中介服务；金融担保咨询服务；个人资信评估）；企业人才援助工程；科技项目成果的开发、经营；房地产开发与经营业务；房屋租赁；物业管理；人事代理（不含存档）；人才派遣。 五、 可行性研究报告编制单位 际工程咨询公司 证书编号：工资甲 1030102001 六、 编制依据 发展计划委员会：“关于调整 才科技大厦项目建设规模和总投资的批复” 津计投资（ 2003） 371 号 ； 规划和国土资源局：“中华人民共和国建设用地规划许可证” 编号：2004 津地证字 0107； 5 规划和国土资源局：“建筑设计方案通知书” 编号： 2004 建案通字0260 号 ； 七、可行性研究报告工作主要范围 项目建设的必要性 项目市场前景分析 项目选址的可行性 总平面布局的的可行性 建筑工程的可行性 公用工程的可行性 消防、节能、抗震、劳动安全与卫生防疫等方面的可行性 项目经营模式研究 环境保护 投资估算及经济可行性 项目实施进度 结论 八、项目主要指标 6 序号 内容 单位 指标 备注 一 技术指标 1 总占地面积 平方米 2 总建筑面积 平方米 168790 上建筑面积 平方米 138790 下建筑面积 平方米 30000 3 建筑密度 % 4 容积率 5 五星级酒店客房间数 336 6 机动车车位 个 389 7 出租车车位 个 20 8 非机动车车位 个 600 二 经济指标 1 投资总额 万元 2 项目建设期 年 3 三 公用工程指标 1 日最高用水量 立方米 /天 2 夏季制冷负荷 3600 3 冬季 采暖负荷 0890 4 电力总负荷 3500 5 煤气用量 立方米 /天 1410 7 第二章 项目的建设意义 一、 才科技大厦项目的建设，符合 “海河开发”的发展战略，将成为“金龙起舞”工程的重要实施步骤 海河是 母亲河，是 特的、标志性的宝贵资源。 2002 年 10 月，政府将“海河开发”列为城市发展的重要战略，并提出了“实施海河两岸的综合开发改造，形成独具特色的服务型经济带和景观带”的开发要求。为实现该目标，海河综合改造将采取由上游到下游的滚动开发形式，根据海河两岸建筑年代，建筑情况和风貌特色，中心城区 20 公里划为“ 4 个功能分区”，分别为传统文化商贸区、都市消费娱乐区、中心金融商务区和未来建设智慧城。 才科技大厦项目的建设选址于黄家花园天隆里，位于海河综合开发的中心金融商务区段内，也同时处于 “ 北 五大道” 划区内，其具备复合型功能的城市建筑 综合体 充分体现了中心商务区对智能化商务功能的发展需要，符合 划区的业态特征。从而使得该项目成为“海河开发”战略实施的 组成部分 ，将与其它的开发工程共同为促进 河“金龙起舞”工程的顺利建设贡献力量。 二、 才科技大厦项目的建设，将成为体现都市形象的标志性建筑，为打造一张新的“城市名片” 随着工业化和城市化水平的不断提高，我国各个城市在积极拓展城市功能，选择合理的城市建筑形态，以适应现代城市发展的功能需求。而功能复 8 合、协调互补的建筑综合体则充分体现了多元化角色的城市内涵，从而成为现代城市经济 文明和建筑文明的象征。作为体现城市形象的标志性建筑，具备方向性、地标性特质，从而将发挥强有力的区域辐射作用，带动周边土地增值，有效推进城市的现代化和国际化进程。 才科技大厦正是具备完整性、有机性、聚合性等多重功能的建筑综合体，该项目的建设将有效地推进 的城市现代化进程，实现城市的高级功能，增强城市活力，还将带动城市档次与品质的提升，从而将为 打造一张体现都市形象的新“名片”。 三、 才科技大厦项目的建设，实现了建筑的高效性，符合国际建筑的发展趋势，将成为 城市建筑 新模式 的 先行者 城市 综合体建筑的开发由于充分利用了地上地下空间资源，并依据功能特点进行合理布局，使空间利用集约化。酒店、写字楼、公寓、 商业店铺 等几大功能区的共同建设，有效地避免了因功能孤立而造成的空间资源浪费和平均使用土地的不合理现象，实现了内部功能互为裨益、相互支持，充分体现了整体建筑功能的高效性。 才科技大厦项目由五星级酒店 、服务式公寓 、行政办公楼、 写字楼、商业店铺 等几大功能区组成，具备功能复合化、空间高效化、社区开放化、场所人情化等建筑特征，使其成为具有前瞻性的商务生活一体化社区，符合国际建筑的发展趋势，从而成为 城市建筑 新模式的先行者 。 四、 才科技大厦项目的建设，将大大增强 高档 星级酒店的 实力 ，有利于 高档星级酒店的布局调整 9 的城市发展定位于北方重要的经济中心和现代化国际港口城市。但是就目前 的酒店数量及酒店星级规模等，与其城市发展定位不相协调，迫切需要在酒店业总体布局和星级酒店的建设方面加强力量，以达到对消费的吸引促进作用。为此， 旅游饭店业协会提出了“到 2007 年 五星级酒店要达到 14 家”的行业发展目标。 才科技大厦项目的重要组成部分 五星级酒店，将冠以美国喜达屋集 团旗下的威斯汀品牌，纳入国际轨道，实行国际化集团管理模式，从而将大大提高 旅游酒店业的服务水平，促进 星级酒店整体布局的合理化改善，形成良好的经济联动效应，拉动 经济的发展。 五、 才科技大厦项目的建设，将推进 人才交易工作的顺利开展，进一步优化我市人才环境和投资环境 随着经济全球化的深入开展，各国各地区对人才的竞争日益激烈，国内外人才中介机构的竞争也越来越明显，许多国外知名猎头公司等有实力的人才中介组织纷纷进入我国寻求合作。用于开展人才交流、吸引人才中介机构的载体 人才科技大厦应需 而生，成为我国一些省市规划建设的重要内容。我市在这一方面尚且薄弱，急需建设一个吸揽知名人才中介机构、推动我市人才交易顺利开展的阵地。 才科技大厦项目的重点组成部分 人才交易市场建成后，将以一流的服务和环境吸引知名人才中介机构来津经营和合作，提高我市人才服务产业化水平和参与国内外竞争的势力，推动我市人才交易工作的顺利开展，从而进一步优化我市的人才环境和投资环境。 10 第三章 市场 前景 分析 本项目为 才科技大厦，大厦功能包括五星级酒店、服务式公寓 、甲级写字楼 、行政办公楼和商业店铺等五 个部分。 本章 重点 分析 五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼的市场前景。 无论是 上述的哪一种 经营 业态， 其 经营 均 是处在复杂 、 不断变化的市场和区域经济 之 双重环境中。因此， 它们的 投资机会研究和市场前景与需求分析重点 均 放在两个方面：一是对所面向市场整体区域经济的 宏观 分析和预测；二是对具体 中观（ 旅游 、商务） 市场环境的分析和预测。 第一节 研究框架 本项目为多业态复合型建筑，包括五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼、行政办公用房和商铺等五个部分。虽然它们的经营与发展都要受到区域整体市场环境的制约，但是由于它们各自面向不同的客户群，因此 对它们各自投资机会的研究、市场前景与需求的分析要区分开来，不能一概而论。 对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场的状况对于酒店市场具有决定性意义；对于写字楼来说，其市场分析的重点则是当地经济发展水平和企业的发展状况，往往较高的经济发展水平和稳定健康的企业发展会给写字楼带来更多的商机；而对于服务式公寓来说，则需要兼顾上述两者，它的需求既取决于当地旅游市场的状况，也取决于当地招商引资和外资企业的发展状况。因此，综合以上情况，我们为本项目市场分析所制订的研 11 究框架如下图所示： 图 本项目的研 究框架 区域环境分析 （经济、政策、文化、技术等） 旅游市场分析 （常规、商务） 企业发展状况 酒店业市 场发展及需求预测 服务式公寓市场发展及需求预测 写字楼市场发展及需求预测 酒店业市场 供给分析 服务式公寓市场 供给分析 写字楼市场 供给分析 本项目 竞争能力分析 本项目 竞争能力分析 市场定位 市场定位 市场定位 销售规划（项目规模、市场价格、销售年限、销售率） 销售规划（项目规模、市场价格、销售年限、销售率） 销售规划（项目规模、市场价格、销售年限、出租率） 本项目 竞争能力分析 12 第二节 区域环境分析 一、区域经济环境分析 任何一个项目的建设 和运营 都与项目所处区域的 经济、政治、 社会文化等环境息息相关。因此，进行市场分析的第一步就是分析项目所处区域的各种环境，本节我们将对 才科技大厦所处的区域环境进行分析。 1、 区域环境分析之经济环境分析 对于一个地区环境分析来说，经济 环境主要 包括经济发展阶段、地区与行业经济发展状况、社会购买 力 水平等。 近几年来，经过自身多年 的 努力和积累， 具备了比较雄厚的技术 、区位、资源、港口和社会环境等优势，对国内外投资者产生了强大吸引力，因此 成为最具发展潜力的城市之一。 2003 年是 施 三步走 战略的第一年，主要经济指标增幅创近年最好水平。投资拉动和工业推动作用突出，金融支持力度增强，出口、消费、利用外资全面发 展 ，财政收入、城乡居民收入增长加快，经济增长质量和速度同步提高，国民经济持续快速 、 协调 、健康发展，人均 破 3000 美元大关 ，年均经济增长率超过 10%。 目前，的各项经济指标已经达到或接近中等发达国家水平， 居民生活水平开始进入富裕型阶段，整体经济发展呈现出不断增长的态势。 总体来说， 体经济发展呈现出非常积极趋势 ，本项目在区域经济环境中有其建设的支撑点和必要性。 13 2、 区域环境分析之政策环境分析 投资项目要受到国家 以及 地方 的 政治 、经济 和法律的制约和影响。针对本项目而言，我们主要就经济体制和地区的经济方针和政策进行分析。 跨入新世纪以来， 济和社会发展进入了一个新的历史时期。在新世纪最初 10 年， 总体经济建设方针和目标是：把 设成为现代化国际港口大都市和我国北方重要经济中心，建立起比较完善的社会主义市场经济体制，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。在上述目标的指导下，政府在十五规划中提出，要 大力发展服务业 ，使服务业成为国民经济增长的重要拉动力量。发达服务业是城市现代化、国际化的重要标志。“ 十五 ” 期间， 将重点发展信息、金融、物流、旅游、房地产等 服务 行业，力争使 展成为全国旅游强市。 酒店业作为旅游行业的重要分支，不仅将为旅游业的各个细分市场提供服务支持，同时也将提高 服务业的整体功能。而服务式公寓和写字楼作为房地产市场开发的重要内容，将带动整个房地产市场的发展。 从上述分析不难看出， 济方针和政策环境非常适合本项目投资建设。 3、 区域环境分析之 社会 文化环境分析 社会文化是人类在 创造物质财富过程中所积累的精神财富 之 总和，它体现着一个国家或地区的社会文明程度。 一座 设卫建城 600年的历史文 化名城， 是近代中国中西文化冲突又融合的一个典型的载体，是中国近代都市文化开放性的一个象征，也是一个琳琅满目的中国近代发展史博物馆。外来的理性文化基因，通过社会的运作与交往，潜移默化地影响了 会文化环境，并迁延至今，是 为文化 14 开放城市的基础。 进入二十一世纪以来，随着 政府“三五八十”战略步伐的加快，城市的社会财富进一步增加， 对科学、教育、文化、卫生等领域的投入也在不断加大，城 市的整体文化品位和人文内涵不断得到提升。尤其是 进入二十一世纪以来， 外界的交往越来越多，社会文明程度日益提高，正在向国际化大都市 迈进。 因此 ， 区域整体社会文化环境也为本项目的建设提供了沃土。 二、旅游市场分析 旅游业是 第三产业的重要组成部分，同时也是 世界公认的 朝阳产业 。随着中国加入 北京申办奥运的成功，旅游业也 迎来 了前所未有的机遇和挑战。 下面分别对全国和 的旅游市场进行分析和论证。 1、 国内旅游市场发展概述及 分析 目前 ， 国内旅游业发展势头迅猛， 几年来 始终是中国发展最迅速、对外开放程度最高、 获利前景最好的行业之一。 旅游业 以其 规模巨大、前景广阔、成长快速等行业特点已 成为国内资本长期 投资的热点 。 国家旅游局统计资料显示， 2003 年我国旅游业国际、国内旅游总收入为4874 亿元，全年入境游人数为 9100 万人次，其中外国人 1130 万人次，入境过夜旅游者 3270 万人次 。 国内旅游人数 人次，国内旅游收入 3442 亿元 。需要特别指出的是，在这个不寻常的年度里“ 非典 ”肆虐，对旅游业造成了极大的影响。但是国内 旅游业 在成功控制“ 非典 ”的流行和传播后 ， 极快地恢复与振兴 了旅游市场 ， 全年接待 过夜旅游者人数在世界排名第 5 位 ； 国际旅游外汇收入在世界排名第 7 位 。这说明中国的旅游业市场具备极大的发展 15 潜力。根 据世界旅游组织预测，中国将在 2015 年成为世界头号旅游大国，中国将 成为 世界第一大且最受欢迎的旅游目的地之一。 与此同时，商务旅游作为旅游业的一个重要分支正在中国市场 蓬勃发展 。据国家旅游局的统计， 2003 年 全国 商务旅游消费 已 超过 30 亿美元，并以每年20%的速度增长。中外业 内 人士一致认为，中国已经成为全球商务旅游消费的重要市场之一。 2、 区旅游市场发展 概述及分析 近几年， 的旅游业取得了长足的发展，旅游资源开发、旅游基 础设施建设、旅游环境和旅游服务质量等各方面都得到了根本性的改善。 （ 1） 区常规旅游市场 分析 随着 仅整体环境有了很大的改善，而且兴建和修建了一批 新 景点。 目前，市有关部门正加紧编制重点区域旅游规划，集中力量重点开发建设 一带五区 和一批重点旅游项目，这些项目计划新增投资约 100 亿元，将形成一批具有轰动效应的、吸引力强的 游名牌产品 ，使 城市旅游功能得到提升 。 同时，作为 2008 北京奥运会的主要协办城市， 特的旅游资源和 独具文化内涵的 旅游产品，吸引越来越多的游客。这 也为 本项目的市场拓展提供了广阔的 发展 空间。 （ 2） 区商务 /会务 旅游市场 分析 我国北方最大的沿海开放城市，伴随着社会经济的整体进步， 商务旅游业 也得到了 飞速发展 ， 年增长速度达到 20%以上 。 年举办天交会、建材会等各类活动达 70 余次，交易规模超过百亿元， 为区域商务旅游市场发 16 展 产生了 强大的促进作用。 同时， 北方重要的工商业城市， 2003 年实现工业总产值 元， 同比增长 。作为国内 北方 最大的生产基地，目前世界 500 强企业中有 ，已有 98 家在津投资 ，投资项目达 228 个 。越来越多的商务 人士 将 其业务 活动的中心选在了 经成为全球商务旅游消费的重要市场之一。 此外， 作为 2008 年北京奥运会的协办城市，奥运会的举办将带动务旅游细分市场的发展。 随着我国 加入 织 ， 与世界贸易体制的接轨， 频繁的国际交流和商务活动随即展开，商务和会务入境游将作为 时按照 政府的发展思路， 将用 3时间使 商务旅游 业发展成为支柱产业，为全市经济发展做出更大贡献。 第三 节 酒店业 市场分析 一、酒店业市场发展及需求预 测 相关资料表明： 伴随着 体经济 的 快速发展， 酒店业 也呈现出迅猛 发展的 态势。 星级酒店 的数量已由 1998 年的 55 家增至 2003 年的85 家 。其中：五星级 1 家、四星级 12 家、三星级 40 家，客房总数 间，床位 张。（资料来源： 计年鉴 2004） 此外， 根据 旅游局的统计信息， 2004 年上半年我市 共接待商务、会议、旅游及其他目的国内 外 游客 人次 。其中，过夜游客数约 占 总数的 65。如果 星级以上酒店住客 的 比例 约 为 10%， 则上半年星级酒店应接待境内外游客 人次，根据行业相关统计数据经计算需要酒店客房18000 间 。而 目前 星级酒店 能提供的 房间 数量为 11600 间， 这说明近 17 1/3 的需求没有得到满足，星级酒店具有广阔的市场前景。 二、酒店业市场供给分析 处环渤海经济中心，紧邻首都北京，是我国北方最大的沿海开放城市。改革开放以来，随着各项事业的蓬勃发展，旅游业异军突起，区域酒店业的市场竞争也越来越激烈，并逐渐 成为第三产业发展的重点。 根据国家旅游统计年鉴的统计数据以及我们自己进行的行业调查，目前共有星级饭店 90 家 （ 2004 年新开业 5 家） ，其中五星级酒 店一家 ，准五星级酒店两家， 四星级酒店 12 家 ，准四星级酒店 3 家，三星级酒店 40 家 。 现有 四星级 、五星级以及本项目所在位置如下图： 现有部分酒店情况参见表 表 目前 三星级以上酒店基本情况 五星 准五星 四星 准四星 三星 18 数量 1 2 12 3 40 平均客房数 300 226 154 平均入住率 平均年住宿人数 人 人 人 平均年营业收入 元 元 元 客房收入比例 餐饮收入比例 其他收入比例 单间客房年收入 元 元 元 单间客房年接待人数 58 110 143 由上表统计数据可以看出，目前 区五星级酒店数量虽少，但其年平均营业收入、入住率等指标却相对较高，具有很大的市场潜力和发展空间。 依照表 据各个酒店的实际营业情况，我们对部分酒店的客流量及市场份额进行了统计，参见表 表 2003 年 主要酒店运营情况 酒店星级 酒店名称 年接待客量 所占市场份额 五星 来登大酒店 10625 人次 准五星 滨江万丽国际大酒店 （未统计） 刚开业 准五星 泰达国际会馆 （未统计） 刚开业 四星 凯悦酒店 21559 人次 四星 假日饭店 8594 人次 四星 利顺德大饭店 8237 人次 四星 水晶宫饭店 7397 人次 四星 泰达 国际 酒店 5692 人次 三星 华富宫大饭店 10786 人次 三星 泉大酒店 12321 人次 三星 滨海国际机场宾馆 6496 人次 三星 金禧国际大酒店 5871 人次 由上表统计数据可知， 该产业内，目前第一名的市场占有率小于 26%，各企业间份额比率均在 内，市场竞争激烈，各企业位置变化可能性很大。 但是，从 酒店业目前的消费结构来看，竞争较激烈的细分市场主要集中在酒店数量占到 总星级酒店数量 47%的三星级酒店，而高档次酒店，尤其是五星级酒店的细分市场在整体呈现 分散竞争 的态势下，在短期内表现出了 相对垄断 的竞争格局。 19 另 从 “ 旅游饭店业协会 ” 成立大会上获悉， 按照协会的规划和 未来 3 年内， 级饭店数量将会以年均 速度增长，到 2007 年， 星级饭店将增加 至 181 家。 其中 五星级饭店 14 家，四星级饭店 24 家，三星级饭店 73 家，二星级饭店 50 家，一星级饭店 20 家。可见，未来三 四年是 星级饭店 大发展的黄金时期，特别是高档 星级饭店 ，将有一个极大的发展空间和市场空间。 三、本项目竞争能力分析 目前，酒店业的市场竞争能力分析，除考虑其设施、规模、服务水平以外，酒店的管 理模式也是目前市场竞争的热点。本研究选择竞争态势矩阵为竞争能力分析的理论依据和工具。 （ 1）酒店行业关键竞争因素 酒店行业中，关系到个体在行业中的竞争力因素主要包括：地段、酒店规模、成本、管理水平、设施水平、财务状况等六个方面。 （ 2）关键竞争对手的确定 根据我们的调查， 五星级酒店中的现有竞争对手主要有 来登大酒店、滨江万丽大酒店、泰达国际酒店。 （ 3）各因素权重的确定 参照目前行业内的竞争状况和经营状况，同时征求行业内相关专家的意见，我们将各关键因素的权重确定为： 因素 地段 成本 设施水平 财 务状况 规模 管理水平 权重 4）竞争能力评分 各单项评价分数为 1、 2、 3、 4、 5，其中 5 分最高， 1 分最弱， 3 分表示 20 相同。 喜来登 滨江万丽 泰达 本项目 地段 3 3 3 4 成本 3 3 3 3 设施水平 3 3 4 4 财务状况 3 3 3 3 规模 2 2 4 4 管理水平 4 3 3 4 加权总分 合上述各项 分析，我们认为本项目 对其他项目而言，处在 区中心，具有较好地段优势。此外，业主方 的经营意向为聘请经验丰富的国际酒店管理集团来进行全方位管理，使其“ 管理出模式，经营呈风格，服务求特色，运转靠机制 ” 。 且项目 在威胁 机会矩阵中所处的位置如图所示，综合考虑其所处外部环境，本项目为投资理想项目。 因此，本项目将具有较强的行业竞争能力。 高 低 低 高 此外，我们经过对 本项目所处的宏观、微观环境以及项目自身竞争能力进行分析 ， 依据 析理论，对项目 自身 的优劣势和外部环境为本项目提供的 建设机会 和环境威胁汇总如下表： 市场机会 竞争威胁 理想项目 21 内 部 分 析 优势（ S） 劣势（ W） 引进经验丰富的国际酒店管理集团，管理模式先进 设施水平高 满足顾客的崇新心理 地理位置优越，存在一定的潜在客源 自身具有较强的行业竞争能力 重点突出的会议功能设计 资金紧张 企业自身缺乏酒店管理经验 销售网络几乎空白 外 部 分 析 机会 （ O） 威胁（ T） 区域环境发展态势良好，利于酒店业发展 区整体旅游业的发展为项目提供了良好的市场前景 区酒店业整体发展档次较低，与城市整体形象不相匹配 店业会议功能欠缺 市场成长的不确定性 潜在竞争对手 的进入威胁 现有同档次竞争对手的抵抗 综上分析， 本项目处在 阵中第一象限，具有较好的市场前景和市场需求潜力。 四、市场定位 处环渤海经济中心，是我国北方最大的沿海开放城市，紧邻首都北京。良好的区位、便捷的交通，为 经济发展提供了良好的基础。特别是伴随着各种交流的不断深入， 经逐步向国际化大都市的方向发展。 为首都北京和世界各国交流的窗口，每年要接待近两千万国外游客。但是 有的旅游酒店，特别是四星级以上的高档次酒店的数量还远远不能满足需求。因此， 本项目五星级酒店的建设，本 着满足国内外游客高档次住宿需求，提升 酒店业的整体水平的目的，将把市场定位于希望提供高品质服务和具有个性化需求的商务旅行团体、观光旅游高端客户群体、高层次的休闲度假消费群体等。酒店将聘请国际酒店管理集团进行全方位管理，以提高酒店的服务管理水平。 22 五、项目规模与销售规划 1、酒店规模 酒店的规模基本指标 包括 建筑 总 面积和客房间数。这一方面取决 于 市场需求分析与 预测 结果 ，同时也取决于 项目选址 条件，道路情况，地区类别 等因素 。 此外，酒店的 规模大小，还应该结合客房和其它部分按比例决定 。按照现有资料显示， 一般来说客房 面积和其它 服务 /餐饮 /健身等功能区 面积各占百分之五十为 宜 。 根据表 00间。考虑目前 能满足市场需求的状况，本项目的五星级酒店客房数 不应少于 300 间。但是酒店客房数量的确定并不是仅考虑上述因素， 还要考虑市场风险、未来发展等其它因素。 所以，本项目初步确定五星级酒店客房数为 280 间左右， 但是保留相当的发展空间 ， 如果未来酒店不能满足 市场需求， 可以将 23 层以上的服务式公寓改造为酒店客房 。 按照行业内的 建 设 规律， 五星级酒店中标准客房和各种套房的建设比例为 9： 1，套房和标准客房单间 /套的建筑面积比例应大于 2： 1。同时，参照2003 年 底执 行的 最 新行 业标准 旅游 饭店星 级 的划 分与评 定（ 14308下简称标准），五星级酒店的单间客房面积有增大的趋势，本着拉开 区五星酒店档次的原则，本项目拟按照标准中的“白金五星”标准（标准客房面积 36 设。 因此本项目的标准客房建筑面积按 40 平米 /套考虑，与 280 间客房 相 应的 23 总建筑面积 大致在 平方米左右。按照标准规定，五星级酒店要配备足够的停 车场、空调机房、洗衣房、库房、设备间等公用空间，参考本地区同类酒店公用设施所占面积，本项目的公共空间及公用项目等设施面积确定在 另外，本着强化会议新闻功能的原则，根据“ 客房面积和其它 服务 /餐饮/健身等功能区 面积各占百分之五十 ”的业内规则，本项目的会议餐饮康乐设施应与客房部分面积大致相当，也就是说，本项目应考虑建设面积大约在 综上分析，确定 本项目建筑面积规划 应在 平方米 左右 。 2、价格及入住率 目前，国内五星级酒店的标准房价格基本维持在 80元 /天 ，按照 合人民币 约 700 元 /天。本项目地处 心 域，地理位置优越，交通极为便利，按照目前的市场状况，本项目中五星级酒店建成后将会成为高端消费层次的旅游者，特别是高端商务消费旅游者的首选。因此，综合各种条件，估计本项目五星级酒店的入住率将达到 80%， 考虑项目还有 3 年的建设期， 3 年后的价格还将高于目前水平，所以确定 3 年后 标准房价格 800 元 /天。 第四节 服务式公寓市场分析 服务式公寓，也称酒店式公寓，它 既具备酒店水准的家务管理服务，还拥有豪华装修及齐全 的设备 ，是新兴起的一种业 务概念。 目前，国内的服务 24 式公寓业务刚刚开展，市场还不成熟。但是，凭借着巨大的市场潜力，它已经成为房地产市场一颗冉冉升起的新星。 一、服务式公寓市场发展及需求预测 2003 年， 人均国民生产总值为 25874 元，按照当年汇率计算，折合 3126 美元，首次突破了 3000 美元大关。经济的高速发展带动了以高新技术、商贸物流和金融投资为主的第三产业的发展。第三产业的发展产生了大量的非生产性技术服务企业，这些企业对办公的条件以及环境的要求独具特点。这些企业要求办公的空间不大，但必须信息密集、人员交流和资金交流方便、配套 服务全面、交通条件优越等。这种经营空间和条件的要求正好是服务式公寓所具备的特质。特别是近年来伴随着世界先进经营理念的不断引入和互联网在工作中的地位逐渐提高，产生了在现代城市中具有独特的工作方式、数量逐渐上升的群体 年轻的 群体。而服务式公寓为这一消费人群带来了理想的工作环境。 经验数据表明，当一个地区的人均国民生产总值达到 3000 美元以上时，伴随着 个体数量的增加和新的企业的成立，对服务式公寓的需求会有较大幅度的攀升。当前 刚刚踏过 3000 美元的标准线，即将迎来服务式公寓高速发展的时期 。因此，抓住机遇兴建服务式公寓是当前最佳的投资选择。 二、服务式公寓市场供给分析 的服务式公寓市场还处于起步阶段，因此 服务式公寓的供给明显不足。目前， 服务式公寓主要有两种形式：一种是依托星级酒店的非独立式服务式公寓；另一种是不依靠星级酒店的独立的服务式公寓。前者 25 与其所依靠的星级酒店接受同一个酒店管理集团的管理，而后者一般成立独立的管理公司进行管理。 主要的服务式公寓主要有：泰达国际公寓、 林匹克大厦、远洋酒店等。其中泰达国际公寓和 林匹克大厦最具代表性，两者的情况参见下表： 项目 泰达国际公寓 总建筑面积 （万平方米） 力户型 63 套出租涉外公寓；二室 146平方米；三室 161层 244一室 70平方米；二室 116卫） 130方米（二卫）；三室 185、 209、234平方米 电梯 6部原装 3部 经营方式 以租为主，兼有销售 只租不售 价格 售价： 9300元 /金：二室 146平方米户型 月，三室 186 平方米户型 月 租金：一室 600元 /天 二室 700元 /天 三室 800元 /天 销售进度 住宅剩 4套，出租率 90%以上 出租率 90%以上 客户特征 日本、欧美人士居多，部分港台客人，大型跨国公司的高层管理人士；外籍商务客人等 主要面向在津的外籍人士（包括港、澳、台地区）开展业务客户大多为在津大型外资企业的高级职员，欧美人士居多 通过比较我们可以发现，服务式公寓一般都是面向大型跨国公司的外籍高层管理人士，采用的经营方式一般以租为主，价格相对较高。 三、本项目竞争能力分析 （ 1）服务式公寓的关键竞争因素 关系到服务式公寓个体的竞争力因素 主要包括：地段和交通、总建筑面积、内部装修、配套设施、物业管理水平等五个方面。 （ 2）关键竞争对手的确定 根据我们的调查，本项目服务式公寓现有竞争对手主要有泰达国际公寓 26 和 林匹克大厦。 （ 3）各因素权重的确定 参照目前服务式公寓的竞争状况和经营状况，同时征求相关专家的意见，我们将各关键因素的权重确定为： 因素 地段和交通 总建筑面积 内部装修 配套设施 物业管理水平 权重 4）竞争能力评分 各单项评价分数为 1、 2、 3、 4、 5，其中 5 分最高， 1 分最弱， 3 分表示相同。 泰达国际公寓 林匹克大厦 本项目 地段和交通 3 4 5 总建筑面积 4 3 2 内部装修 4 4 5 配套设施 5 4 3 物业管理水平 4 3 5 加权总分 4 于建设在南京路沿线，地处 为繁华的和平路商业区附近，其优越的地理位置和四通八达的交通网络是其自身无可比拟的优势之一。 综合考虑 各种因素 ， 本项目将具有较强的行业竞争能力。 四、市场定位 服务式公寓由于其自身的价格限制了它的客户群，它只能面向大型跨国公司的外籍高层管理人士。对于本项目而言，依托 由国际 知名酒店管理集团管理的 五星级酒店是其特有的优势，而在 本项目 中的甲级写字楼的客户则成为服务式公寓主要的客户来源。 五、项目规模与销售规划 1、项目规模 27 本项目服务式公寓作为对五星级酒店的补充，其面向的是相对长期在 是这部分客户的数量要远远小于旅游人数，也就是说服务式公寓的客户数量要远远小于酒店。因此，服务式公寓的规模一般要小于其所依靠的星级酒店，二者规模的比例一般为1:项目五星级酒店的规模为 平方米，所以本项目服务式公寓的规模 确定在 平方米 左右。 2、销售规划 服务式公寓的经营一般是以出租为主，只有及少量的公寓进行销售。我们建议本项目采取出租为主，少量销售的经营策略，出租与销售的比例控制在 9:1 左右，对于出租的 房间 ，考虑到其它服务式公寓的价格，租金 预计为800 元 /日（均价 ，按 100 平方米 /套计算 ）；对于销售的公寓，考虑到地价因素，预计销售价格 不低于 12000 元 /平方米， 项目建成后第一年入住率 就 将达到80%。 第五节 写字楼市场分析 一、 招商引资与企业发展状况 近年来， 加大了招商引资的力度，从 2001 年开始，每年直接利用外资的 增长速度均接近或超过 20%。 2003 年，全市新批三资企业 941 家，比上年增长 直接利用外资合同额 美元，增长 美元，增长 表 1999 28 年份 绝对数（万美元） 增长速度（ %）（比上年） 直接利用外资 借用外国资金 直接利用外资 借用外国资金 1999 253203 21332 000 256000 26467 001 322000 7688 002 380591 6310 003 163325 7225 料来源： 004 注： 2003年直接利用外资额采用商务部新口径，速度为可比口径。 与此同时， 也加快了内联招商引资的步伐。 2003 年，全市吸引外地在津投资协议额 元，增长 实际利用内资 元，外地企业在津投资超过 500 万元的项目有 273 个，主要投向房地产开发和商贸物流业。 招商引资的成功从侧面反映出 资环境的改 善，而投资环境的改善又推动了新的投资热潮。截止 2003 年底 共拥有企业法人单位 86353 家，其中内资企业 79451 家，外资企业 4437 家，港澳台商投资企业 2465 家。企业家信心指数和企业景气指数一直稳定在 120 左右，也说明了大多数企业家对在 资的前景十分乐观。 良好的投资环境带来了更多的企业，同时也必将拉动对写字楼和服务式公寓的需求，活跃 房地产市场。因此，在未来的 5内，兴建服务式公寓和写字楼将成为房地产投资的新焦点。 二、写字楼市场发展及需求预测 目前， 的写字楼市场还处于起步阶 段，绝大多数项目存在着“商”、“住”混合的现象。南京路、小白楼 谊路区域是 主要的商务 办公区域，作为商务办公物业其中一种类型的商住楼大多汇集于此。 29 我们通过对 主导位置的各甲级写字楼的市场调研，发现各写字楼内客户的行业性质划分如表 示。 表 甲级写字楼客户构成 物业名称 物业客户构成 （居前三位的行业） 知名客户 华盛广场 物流 /商贸类（ 23%） 高科技类（ 12%） 建筑 /地产类（ 10%） 惠航货运 中国卫星信息集团公司 海尔集团 亚太大厦 物流 /商贸类（ 36%） 文化 /教育类（ 11%） 建筑 /地产类（ 8%） 华捷国际运输代理有限公司 香港全球货运 英卓语言学校、北京四中网校 泰达大厦 物流 /商贸类（ 49%） 高科技类（ 15%） 建筑 /地产类（ 9%） 振华国际货运有限公司 佑进环球物流有限公司 清华同方股份有限公司 中国网通通讯有限公司 金皇大厦 物流 /商贸类（ 35%） 建筑 /地产类（ 17%） 高科技类（ 12%） 马士基（中国）航运 罗姆电子（上海）公司 中国建筑工程总公司 远洋大厦 物流 /商贸类（ 30%） 制造 /加工类（ 20%） 高科技类（ 10%） 际电机 长城宽带 飞利浦电子 广银大厦 物流 /商贸类（ 25%） 高科技类（ 14%） 综合类（ 14%） 泰安保险经纪有限公司 蜂星电讯 沈阳三洋电梯 世贸广场 物流 /商贸类