xx县城南温泉改扩建工程项目201112_-_副本

XX 县武陵山温泉国际大酒店建设项目可 行 性 研 究 报 告铜仁广宇工程咨询服务有限公司二 0 一一年十一月2XX 县武陵山温泉国际大酒店建设项目1 目 录第一章 总 论 .1一、项目简介 .1二、可行性研究报告编制依据与内容 .4三、主要结论及建议 .6第二章 项目建设背景及必要性 .7一、区域概况 .7二、建设背景 .10三、项目建设必要性 .11第三章 市场分析与预测 15一、项目区市场概况 .15二、酒店市场简析 .19三、竞争分析 .23四、酒店定位 .25五、本章小结 .26第四章 项目建设地点及建设条件 .28一、酒店区位分析 .28二、项目建设条件 .30第五章 建设内容与规模 .33一、建设内容 .33二、建设规模 .33第六章 工程技术方案 .35一、总平面布置方案 .35二、建筑设计 .35三、附属工程 .39四、配套工程设计 .39第七章 环境影响及评价 .45一、 周边环境现状 .45二、环境影响分析 .45三、环境保护措施及治理效果 .47四、环境影响评价结论 .50第八章 节能措施 .51一、采用标准和节能规范 .51二、节能节水措施 .51三、建筑节能 .52四、建筑设备节能措施 .532五、绿色照明 .54六、给排水节能 .55第九章 消防与安全卫生 .56一、消防 .56二、劳动安全 .57三、卫生防护 .58第十章 项目的组织机构 .60一、组织机构 .60二、部门职能 .60三、人员配置 .66第十一章 经营方式与营销策略 69一、经营方式 .69二、营销策略 .69第十二章 项目实施进度 .73一、项目工程实施计划 .73二、实施进度安排 .73第十三章 投资估算及资金筹措 .74一、估算编制依据 .74二、估算编制范围 .74三、投资估算 .74四、融资方案 .75第十四章 财务分析与评价 77一、有关说明 .77二、基础计算参数 .77三、项目成本及税金测算 .79四、项目盈利能力分析 .79五、不确定因素分析 .80六、借款偿还能力分析 .81七、财务评价结论 .83第十五章 社会影响及风险分析 .84一、项目实施对社会影响分析 .84二、社会适应性分析 .85三、风险与对策分析 .86第十六章 项目招投标 .92一、招投标方案 .92二、招标基本情况表 .93第十七章 结论及建议 .943 一、结论 .94二、建议 .94附录：96第 1 页 第一章 总 论一、项目简介（一）项目名称：XX 县 武陵山温泉国际大酒店建 设工程（二）项目建设单位： （三）项目性质：新建（四）项目建设地点（五）项目建设内容和规模：本项目主要建设内容为：新建武陵山温泉国际大酒店和河滨长廊，并进行装修和设备安装，相应的道路、绿化、美化、亮化等配套工程。项目占地约 2850 平方米，建筑面积共 36298 平方米，其中酒店 35698 平方米，河滨长廊 600 平方米。（六）投资估算及资金筹措1、项目总投资本项目总投资约 15216 万元，其中工程费用 6086 万元，设备费用 4901 万元，装修及设备安装 1803 万元，工程建设其它费用1045 万元，不可预见费用 447 万元，建设期利息 660 万元，铺地流动资金 300 万元。2、资金筹措由公司自筹 5216 万元，向金融机构申请贷款 10000 万元，贷款期为 8 年。23、项目主要经济技术指标表 1-1 主要技术经济指标表序号 名 称 单位 技术指标 备 注一 项目占地 2849.59二 项目总投资 万元 15216其中：建筑工程费 万元 6086装修工程费 万元 1803设备购置费 万元 4901工程建设其他费用 万元 1045.8 含征地费用 316 万元建设期利息 万元 660不可遇见费用 万元 4467铺底流动资金 万元 300二 项目建设资金 万元1 申请贷款 万元 10000 占项目总投资的 65.8%2 承办单位自筹配套资金 万元 5216 占项目总投资的 34.2%三 年均营业收入 万元 4430四 年均净利润 万元 2073.76五 项目盈利能力指标1 项目投资财务内部收益率 % 21.61 税后2 项目投资财务净值 万元 11786.74 i=10%时，税后3 项目投资回收期 年 6.194 总投资利润率 % 17.92六 设计定员 人 314七 项目建设周期 年 2.5（七）实施进度第 3 页 本项目按 2.5 年实施，从 2011 年 6 月开始，力争到 2013 年年底完成全部建筑工程及设备安装工作。（八）项目建设单位概况二、可行性研究报告编制依据与内容（一）编制依据1、贵州省旅游业发展“十二五” 专项规划 ；2、贵州省文化旅游经济圈战略规划（20102020）；3、贵州省铜仁地区旅游发展总体规划（修编）（20052020年）；4、铜仁地区两带两圈经济发展规划（20102020 年）；5、铜仁地区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；6、XX 县国民经济和社会发展第十二个五年规划刚要；7、XX 县城总体规划(2006-2020 年)；8、GB/T 14308-2010 旅游饭店星级的划分与评定9、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；10、公用建筑设节能设计标准；11、国家及省关于工程项目建设的相关法律法规、条例和有关技术规范、标准等文件；12、项目法人提供的相关资料；（二）指导思想1、充分利用项目建设所在地的区位优势，做好项目的规划设4计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2、项目建设要围绕发展城市经济、假日经济、旅游资源、人文优势等，做好旅游接待事业规划，并确定“ 功能齐全、设施完善、 经济实用”的建 设总体要求，同 时充分考虑 到我国的国情和各地经济发展水平等方面的差异，强调因地制宜，合理确定建设水平，贯彻勤俭节约的精神。3、项目的设计符合 XX 县城市总体规划的要求，通过项目建设，进 一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4、酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又要具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动经济增长等）的功能。（三）可行性研究报告编制的范围本 报 告 以 XX 温泉投资开发有限责任公司组织实施的 XX 县国际武陵山温泉酒店工程建设项目为基本研究对象，主要内容包括：1.项目的建设背景及必要性2.项目市场分析3.项目建设选址及建设条件4.建设规模与建设内容5.工程技术方案第 5 页 6.环保、节能、安全与消防7.组织机构与人力资源配置8.投资估算和资金筹措9.效益及风险分析三、主要结论及建议（一）结论项目建设符合 XX 县经济 社会发展需求，具有良好的市 场前景。所确定的建设规模综合考虑了 XX 温泉的近期利益与长远发展相结合的需求，工程项目布局和技术设计方案合理，具有较好的经济、社会及环境效益。项目的建设对加快建设旅游大省、促进XX 县产业结构调整、温泉旅游资源开发、推动旅游精品景区建设、带动和促进 XX 县地方 经济的快速、 协调可持续发展有着十分重要的意义。（二）建议项目建设具有一定的工程难度，需做好前期的勘察设计工作，严格按基本建设程序要求进行各类设施的设计和建设。而项目建设的投资额度较大，应想办法拓宽融资渠道，保证项目投资按时到位。同时旅游市场培育和旅游产品开发是项目运营的一个重点因素，建议项目业主和旅游主管部门加强对 XX 温泉的宣传和旅游产品开发。6第二章 项目建设背景及必要性一、区域概况（一）铜仁地区概况铜仁地区位于贵州省东北部，东邻湘楚，北接重庆，是连接中原地区与西南边陲的中枢和纽带，地处东径 1074510931，北纬 277295，国土总面积 18023 平方公里。铜仁地区行政公署驻铜仁市内，下辖铜仁市、万山特区、德江县、思南县、江口县、XX 县、沿河土家族自治 县、印江土家族苗族自治县、松桃苗族自治县和玉屏侗族自治县。全区总人口 403.56 余万人，有土家、苗、侗、仡佬、回、布依等 29 个民族，少数民族人口占总人口的63.4%。铜仁地区历史文化悠久且是革命老区，有众多历史文物古迹和革命历史文物遗址，同时这里有着历史悠久的佛教文化，佛教文化主要是以中国第五大佛教名山梵净山为中心。梵净山自古以来就是弥勒佛道场，她作为佛教朝拜名山，在极盛时，数百平方公里的山麓峰腰， “进香男女，时往时来，若城市然 ”。铜仁大兴机场通航，渝怀铁路开通，乌江航道实现沿河直航重庆，全区实现无线通信覆盖，新建成或改造了一批旅游公路，提高了旅游的可进入性。重点建设或改造了印江棉絮岭、江口县城黑湾河、太平河寨英古镇、印江木黄松桃等一批公路，开工第 7 页 建设 XX江口二级 公路、 环梵净山公路、杭瑞高速铜仁段全面开工。随着交通条件的不断改善和梵净山、十里锦江九龙洞、夜郎谷、XX 温泉等景区基础设施的不断完善，为发展旅游业发展奠定了良好的基础条件，旅游接待服务水平有着显著的提高。（二）XX 县概况XX 县位于铜仁地区西南部，全县辖 18 乡镇，总面积 2173 平方公里，人口 45 万人，是个多民族聚居县，居住着汉、侗、仡、苗、满、土家等十二个民族，县人民政府驻汤山镇。XX 地处湘西丘陵，向云贵高原过渡的梯 级 大斜坡地带，县境东西最大间距 86.6 公里，南北间距 47.6 公里，幅圆面积 2173 平方公里，东临江口、岑巩县，南接镇远、施秉县，西连凤冈、余庆县，北靠印江、思南县。县境内基础设施比较完善，全县十八乡镇实现乡乡通，向东可达江口至梵净山约 130 公里，到铜仁大兴机场 170公里，至岑巩县约 117 公里；向南可达镇远连接湘黔铁路 92 公里，达施秉县 123 公里；向西可达余庆直通贵阳 320 公里；向北 70 公里可达思南直通遵义、重庆等大中城市。XX 历史悠久，历史 文化遗产、文物名胜众多，县内有多处国家级、省 县级人文景观和 自然景观。县城汤山镇是省级历史文化名城，城内有国家级文物保护单位万寿宫， 禹王宫，省级文物保护单位文庙、武 庙、 北塔寺等古建筑群，有省级文物保护单位“红二 六军团司令部” 旧址；有列入省自然保护区佛 顶山原始常 绿叶林原生植被，珍禽异兽，珍贵树种及具有 XX 地方仡佬族 ，土家族，侗族8民族风情和科考探险等自然景观；还有上千对鸳鸯栖息的情人谷，还有风神洞，太虚洞等上百个溶洞等旅游资源，迎接八方来客。XX 有丰富的水资源和地 热资源，地 热资源分布较广，有“泉都” 之称。温泉平均水温 45 摄氏度，地热 水总 流量 22311 吨/ 天，出露点达 17 处， 为贵州省之最。经权威科研机构检测， XX 温泉水富含锶、 锂、 锌、 氡、硒、偏硅酸等 对人体有益的微量元素和成分，符合国家饮用矿泉水标准和医疗矿泉水标准。X X 温 泉 矿 泉 水无 色 、无 臭 、清 澈 透 明 、口 味 纯 正 。水 中 不 含 铁 、锰 及 硫 化 氢 等显 示 颜 色 的 物 质 ，盐 类 含 量 不 高 ，热 矿 泉 水 中 硒 、锶 含 量 适 中 ，具 有 防 癌 、抑 制 肿 瘤 生 长 、增 强 视 力 和 身 体 免 疫 力 、预 防 和 治疗 冠 心 病 及 高 血 压 等 功 效 。从上世纪 70 年代起，省地矿局地质科研所、贵州工学院地热组、解放军七三二部队等就开始对 XX 温泉开展 调查研究。80 年代地矿部水文司、中国科学院地化所、解放军军事医学院、轻工部食品司等科研单位 37 位专家学者对 XX 温泉开展了 调查研究，综合评审通过了贵州省 XX 县地热矿泉水 资源 调查评价报告和贵州省 XX 县饮用热矿 水资源评价及开 发利用研究 、贵州 XX县地热水同位素地球化学研究。研究报告表明：以 XX 县城为中心的 XX 地热田勘查 区，面 积 124 平方公里， 凯峡河地热异常区面积 89 平方公里，两个片区地热流体储存资源总量为 85.42107 立方米，地热水总能量为 99.971012 千焦，相当于 341.19104 吨标准煤的热能量；地热流体年可开采量为 791.75104 吨，年已利用第 9 页 量为 94.33104 立方米。可见 XX 县温泉开 发价值巨大。二、建设背景近年来，XX县抓住独特的地热矿泉资源、丰富的人文景观和浓郁的民俗风情等旅游特色，加快了旅游发展的步伐，取得了丰硕的成果，先后被被命名为“中国温泉之乡 ”、“中国矿泉水之乡”、 “中国苔茶之乡” ，同 时还被亚太旅游联合会、文化部中 华文化促进会、中华生态旅游促进会和中华生态旅游促进会授予“中国最佳休闲旅游目的地” 荣誉称号， 2010 年 8 月 8 日，XX县又被授予全国首个“中国营养健康示范基地”称号，成为了游客观光旅游、保健休闲和科学文化活动的理想目的地。2010 年，全县共接待游客 53.6万人次，实现了旅游总收入 5.48 亿元，游客人数创历史新高，大大地提升了XX旅游的知名度和影响力。在 XX 众多旅游景点当中以 XX 温泉最为 出名，而 XX 温泉中最著名的当数县城内的城南温泉，城南温泉又称“XX 温泉”，位于县城南端龙川河东岸，城南温泉始建于明万历三十四年（公元1606 年），1981 年被列为县级文物保护单位。温泉区域坐南朝北，主体建筑坐东向西，向大门而进，建有长廊、民塘、官塘、女塘、聚景亭、武候祠、太白祠、茶楼等。温泉建筑曾受到过几次焚毁，到现在保留下来甚少，而现在看到的建筑是后期修复和扩充的。现XX城南温泉由XX县温泉投资开发有限公司开 发经营，该公司对温泉进行了大量的投资及开发应用，建设了若干大小洗浴池、宾馆 、餐饮等各类设施。随着XX温泉的知名度的扩大，服务设10施不断完善，来温泉的人数逐年增多，收入也大幅度提升。2009 年共接待游客 10 万余人，温泉全年收入达到 1000 多万元，2010 年共接待游客超过了 20 万人，总收入达到了 1600 多万元。预计未来随着“两高两 铁” 的建 设开通，交通条件得到大幅度改善，游客数量和收入还会进一步大幅度增长。XX城南温泉现有一家温泉度假酒店，而酒店能提供的床位不到 100 个，酒店时常都处于满员接待状态，多数来温泉游玩的游客只有转住县城内其他酒店，但由于XX县的总体经济水平不高，属欠开放、不发达地区，整个XX县的旅游接待水平都十分有限，县城内最高级别的酒店也只有三星级，提供的服务水平和接待规模都很有限，这不但影响来温泉游玩的游客体验，同时也影响了来XX其它旅游景点的游客的旅游休 闲体验 。在这种情况下，XX温泉投资有限公司决定对城南温泉进行改扩建，修建武陵山温泉国际大酒店，以提升XX温泉以及整个XX旅游的接待水平。三、项目建设必要性（一）是提高 XX 温泉旅游接待能力，完善旅游服务设施的重要举措XX 旅游资源丰富，是铜仁地区旅游资源的重要组成部分，随着铜仁地区及整个大西部经济不断的发展，以及 XX 县的社会经济和旅游资源的不断开放开发，来 XX 游玩的游客逐年增多。XX县现有宾馆、酒店等旅游接待点仅 20 余家，各个宾馆、酒店无论第 11 页 是接待规模还是接待水平都比较有限，根本不能满足日益增长的旅游接待需求，特别是来城南温泉洗浴休闲的游客，不但数量大幅度上升，同时要求的服务水平也在迅速提升。目前城南温泉现 有露 天 泳 池 、桑 拿 、小 池 、大 池 等 洗 浴 设 施 ，以 及 宾 馆 等 服 务 设 施 ，可 同 时 接 纳 上 千 人 洗 浴 ，但住宿只能提供 100 余个床位，可以说远远不能满足前来洗浴休闲顾客的需求，影响了城南温泉的服务质量，降低了 XX 旅游整体形象。本项目酒店建成后，可增加 350 间客房，按四星级的酒店接待服务水平打造，高效利用 地 热 资 源 ，提 供 XX 特 色 的 温 泉 洗 浴 和休 闲 体 验 ，同 时 也 对 外 开 放 ，不 但 接 待 来 温 泉 洗 浴 的 游 客 ，也接 待 周 边 其 他 景 区 的 游 客 ，所 以 不 但 大 大 缓 解 了 城 南 温 泉 旅 游接 待 的 压 力 ，同 时 也 能 使 XX 县 整 体 旅 游 接 待 水 平 得 到 有 效 提升 ，县 域 旅 游服务设施得到进一步的完善。（二）是提升 XX 温泉品牌价 值的需求XX 县地热温泉分布广泛、水质优良、流量稳定。经科研检测，符合国家饮用矿泉水标准和医疗矿泉水标准。其开发利用早，明万历三十四年（1606 年）知府江大鲲开始规模修建温泉，后经历代修茸，形成了“ 温泉八景” 。清代大学者史地学家、 诗人洪亮吉赞诩 XX 温泉为“ 人间第七汤”。英国传教士 RA 勃沙特所著神灵之手一书专题介绍 XX 温泉并传播到西方等。胡 锦涛总书记在任贵州省委书记期间，曾到 XX 温泉参观；温家宝 总理 2002 年到 XX温泉参观并签名留念。12新中国成立后，XX 地热资源综合开发利用提上了议事日程， 1978 年， 县畜牧水产局利用吴家湾天然温泉水建起了热带鱼养殖繁育基地； 1982 年利用温泉尾水保证非洲鲫鱼过冬问题研究获贵州省科技成果二等奖；1985 年利用地热矿泉水和本地野生刺藜，生产的刺藜系列矿泉饮料，获 1990 年亚运会指定产品，1992 年获国家金奖；1990 年开始利用地下热矿泉生产饮用矿泉水，“长寿” 和“泉都” 牌矿泉水 1992 年获国家金奖。2009 年 2 月 12 日，经中国矿业联合会专家评审，一致通过了 XX 县“ 中国温泉之乡”品牌的申报。中国矿业联合会将据此正式命名 XX 县为 “中国温泉之乡”。可见 XX 温泉品牌价 值及发展潜力巨大。 “中国温泉之乡”品牌是地热资源综合利用领域，特别是温泉旅游产业发展的一块金字招牌，必将推动 XX 加快地热温泉这一优势资 源开发和旅游业发展，促进地热资源产业和旅游产业升级，助推县域经济实现新跨越。四 星 标 准 的 武 陵 山 温 泉 国 际 大 酒 店 的 建 设 落 成 ，预 示 着XX 温 泉 的 接 待 服 务 设 施 将 得 到 进 一 步 完 善 和 品 质 提 升 ，游 客不 但 能 更 好 的 体 验 高 品 质 温 泉 的 效 用 ，而 且 还 能 享 受 到 高 水 平的 服 务 ，使 游 客 对 温 泉 群 有 着 更 好 的 体 验 ，从 而 使 得 XX 温 泉的 品 牌 价 值 得 到 进 一 步 提 升 。（三）是发展第三产业，构建 XX 县现代经济的客观要求旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均 9.3%以上的速度递增，大大超第 13 页 过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达 11%以上。宾馆、酒店作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆、酒店业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。目前，在原铜仁地区各级党政部门大力推进旅游规划的落实，着力加快旅游业发展，力争经过十多年的努力，把铜仁地区建设成为自然风光与民族文化相结合、设施完善、服务一流、特色鲜明的旅游经济大区，将旅游业培育成为铜仁地区第三产业的龙头、新的支柱产业之一，实现经济、生态和社会三大效益协调发展。在XX县国民经济和社会发展第十二个五年规划刚要中提出了旅游活县的战略，依托资源优势，加快资源整合和旅游品牌打造，把旅游业培育发展成为新的经济增长点。本项目建成后，不但可以提升整个 XX 县的旅游接待水平，使接待设施得到进一步的完善，同时也将成为 XX 旅游接待服务的龙头，将会推动 XX 服务性行业的发展，刺激 XX 及周边地区的消费，对 XX 县的经济发 展有着一定的促进作用。14第三章 市场分析与预测一、项目区市场概况（一）项目区经济发展情况1、随着国家对西部地区的大力支持，铜仁地区不断得到开放开发，近年来经济保持了快速、稳定的增长势头。表 3-1 2000 年到 2011 年 6 月铜仁地区经济发展情况年 份年 份生产总值（ 万 人次）年增 长 率 %（ %）城镇人均可支配收入（ 亿 元 ）年增长率 %（ %）2000年 68.4亿- 4800元 -2005年 129.3亿13 6710元 6.92010年 293.62亿12 11000元 142011年 6月 132.06亿同 比 22 - -根据铜仁地区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，“十二五”时期要努力成为改革开放以来铜 仁经济 社会发展最好最快的时期， 预计到 2015 年，全区生产总值年均增长 17%以上，达到 650 亿元，力争年均增长 19%以上，突破 740 亿元；人均生产总值突破 17000 元；全社会消费品零售总额年均增长 25%以上，力争突破 240 亿元。旅游总收入达到 180 亿元，年均增长 24%以上。全区城镇化率提高到 40%以上；城镇生产总值占全部生产总值的比重达到 75%。2、从 2000 年到 2010 年，XX 县经济发展情况如下：第 15 页 表 3-2 2000 年到 2010 年 XX 县经济发展情况年 份 生产总值（ 万 人次）年增 长 率 %（ %）城镇人均可支配收入（ 亿 元 ）年增长率 %（ %）2000年 6.65亿- 4000元 -2005年 10.1亿9.2 6483元 6.92010年 21亿 12 9796元 8.6根据XX 县国民经济 和社会发展第十二个五年 规划刚要，到“ 十二五 ”时期末，全 县生产总值比 2010 年翻一番以上，预计到2015 年，生产总值年均增长 17%，生 产总值 翻一番以上，达到 52亿元（现价）；全县社会固定资产投资年均增长 35%以上，达到 67亿元，累计达到 180 亿元；社会消费品零售额年均增长 25%以上，达到 14 亿元。招商引资到位资金年均增幅 45%以上，达到 45 亿元。（二）项目区旅游业发展情况1、铜仁地区旅游业概况铜仁地区旅游业起步于80年代中后期。近年来，铜仁地区依托优势旅游资源开发，不断加大旅游业发展力度，实现了旅游业的较快发展。 总体上看，铜仁地区旅游资源丰富，特色鲜明，开发步伐加快，旅游发展大格局初步形成。2010年全年铜仁地区共接待游客1003.29万人次，同比增长46.5%，相比 “十五 ”末增长883%；旅游收入达60.2亿元，同比增长27.5%，比 “十五 ”末增长了730%；接待入境游客30068人次，同比增长91.2%，相比 “十五 ”末增长近22倍（2195%）；创旅游外汇收入696.34万美元，同比增长17.8%，比“ 十五”末增长16近40倍。铜仁地区近几年在旅游接待人次和旅游收入上都呈现高速增长态势。表 3-3 2007-2010年 铜 仁地 区 旅游 接 待 情 况年 份 旅 游 者 人 次（ 万 人次）增 长 率 %（ %）旅游 总 收入（ 亿 元 ）增长率 %（ %）2007年 247.7万25.4 17.88亿28.72008年 406.54万64.1 24.9亿39.32009年 68.68万68.4 47.2亿89.42010年 1003.29万46.5 60.2亿27.5预计到 2015 年，旅游人数突破 3000 万人次，旅游总收入达到 180 亿元以上。但由于起步较晚和地区经济基础较为薄弱，铜仁地区旅游业发展整体尚处于初级阶段，发展方式相对粗放，旅游产品体系和综合服务体系尚不完善，目的地建设起步较晚，基础设施得到较大改善，但仍然是制约旅游发展的主要因素。2、XX 县旅游业概况XX 县历史悠久，历史文化遗产、文物名胜众多。近年来，XX县抓住独特的地热矿泉资源、丰富的人文景观和浓郁的民俗风情等旅游特色，加快了旅游发展的步伐，大力建设旅游基础服务设施，并取得了丰硕的成果，先后被被命名为“ 中国温泉之乡” 、“中国矿泉水之乡”、 “中国苔茶之 乡” 。 已逐渐成为众多湖南、重庆、成都、贵阳等地市民自驾游、团体游的向往之地。XX 依托自身优秀旅游 资源，旅游 业一直以极高的速度增长。第 17 页 从 2009 年到 2011 年上半年，旅游人数和旅游收入都保持高速增长，预计到 2015 年，旅游文化业持续快速发展，全县年接待游客200 万人次以上，旅游收入年均增长 40%，突破 29 亿元。XX 县的旅游接待情况如下表所示：表 3-4 2009-2015年 XX县 旅游 接 待 情 况年 份 旅 游 者 人 次（ 万 人次）增 长 率 %（ %）旅游 总 收入（ 亿 元 ）增长率 %（ %）2009年 46.42万164.5 4.7亿 443.882010年 53.6万35 5.48 402011年 6月 71.2万24.5 5.85 29.72015年 00万22 29 40XX 县旅游也增长趋势 如下图所示：2008 年 2009 年 2010 年2011 年上半年2015 年增长率旅游收入增长率旅游人数增长率可见，本项目区的旅游资源丰富，旅游人数逐年不断增加，旅游市场极其优良，并且处于一个蓬勃的发展阶段，未来 XX 县的旅18游市场还将继续兴旺发展。二、酒店市场简析（一）项目区酒店基本情况1、贵州省内 9 个市、自治州及地区中，省会贵阳的高星级酒店数量最多，档次最高。目前贵阳市共有 2 家挂牌五星级酒店（天怡豪生酒店、圣沣酒店）和 2 家五星级标准酒店（贵阳喜来登贵航酒店、贵阳世纪金源酒店），其中最具有代表性的酒店为贵阳喜来登贵航酒店酒店。但这些酒店均属于集约式城市商务酒店。贵州的温泉资源丰富，有贵阳温泉，开阳温泉，仁怀温泉，凯里剑河温泉等。但各温泉主要进行的洗浴、保健项目的开发和服务，而在娱乐、在餐饮、住宿等方面的服务不佳，且温泉周围的高档次酒店的数量少，服务和接待水平参差不齐。目前最高接待水平的温泉酒店属贵阳的保利国际温泉，是一家按五星标准修建的温泉酒店。2、铜仁地区目前比较有代表性的酒店有三家：温州大酒店，为绿色五星级别酒店，是目前铜仁最高级别的酒店；两家四星级酒店铜仁宝鑫酒店以及铜仁君逸凯悦酒店。三家酒店均为集约式城市商务酒店。各酒店的基本情况如下表所示：表 3-5第 19 页 酒店名称 宝鑫酒店 君逸凯悦 温州大酒店档次 四星标准 四星标准 绿色五星标准客房数 151 间客房，280 个床位 140 间客房 200 多间客房餐厅 共 728 个餐位 500 个餐位 500 个餐位主营 住宿、宴请 住宿、餐饮、会议 住宿、餐饮、会议3、XX 县酒店基本情况XX 县目前还没有四星 级或更高级别的酒店，具有代表性的酒店为泉都大酒店及 XX 温泉度假酒店， 这两所酒店与本项目酒店的基本情况如下: 表 3-6酒店名称 泉都大酒店 温泉度假酒店 本项目酒店档次 三星标准 三星标准 四星级客房数 67 间客房，145 个床位 80 间客房，配置了室外 温泉泳池 350 间客房餐厅 约 500 个餐位 约 200 个餐位 共约 500 个餐位会议室 大、中、小会议室 共 3 个 - 大、中、小会议室共 9个XX 县城其他旅游接待 设施为招待所、小 宾馆、旅社和酒楼，这些接待设施档次相对比较低，提供的服务水平有限，规模也较小。（二）项目所在区域酒店经营情况201、贵阳喜来登贵航酒店房价为 988 元1800/间晚，入住率在 54%左右。同 时，大量的商 务宴请、政 务宴请以及本地居民的婚、嫁、升学等活动是餐饮收入的主要来源，包间人均消费在 300 元以上（不含酒水）。2、铜仁地区的四星级酒店平均房价在 280-460 元之间，出租率在 70%左右，餐 饮 偏向包厢消费，且人均消费在 100 元以上，三家城市商务酒店经营业绩较为理想，且全年淡旺季不明显。表 3-7 铜仁地区高档酒店经营情况酒店名称 档次 入住率 平均房价 餐标温州大酒店 绿色五星 新开业 1000 元 388 元/桌起宝鑫酒店 四星 全年 70%以上 280-460 元小、中小、最大包间建议价格分别为：588-888-1888 元会议餐 528 元/桌君逸凯悦酒店 四星标准 淡季约 50%全年近 70% 260 元中餐包房建议消费：888-2588 元/桌包房翻台率 140%3、XX 县温泉度假酒店和泉都大酒店平均房价在 160 元左右，出租率 60%左右，旅游旺季在 80%以上；餐 饮偏向商务宴请、政务宴请以及本地居民的婚、嫁、升学等活动。而其他的旅游接待设施均为较为普通的低档次酒店、招待所、饭店等，平均房价在 80-120元左右，出租率全年 60%左右，主要收入来源为宴请餐饮，平均人均消费在 80 元左右。（三）项目区域酒店客源市场调查及分析第 21 页 贵阳的酒店以及铜仁市、XX 县等地的酒店以商务客源、会议客源、政务客源为主，酒店淡旺季不明显，且客源档次随着城市级别的增加不断提高。从客源类型来说，本项目酒店及周边酒店客源以自驾车旅游散客为主，出游目的多为观光游览，一般停留 1-2 天，此类客源可以占到 50%左右；团队为酒店客源的第二大组成部分，多由单位组织，采取奖励旅游的开会形式，也有少部分旅行社组织的旅游团队，团队可以占到总客源的 30%左右；此外，酒店还吸引了不少的政务客源、商务客源及其他客源，此类客源占比 20%以上。从客源来源地来说，酒店客源以贵阳、铜仁地区等省内其他地区以及湖南、重庆等周边省份的客源为主，占到总客源的 85%以上；而国内其他地区以及入境客源占到总客源的 10%左右。（四）项目区酒店市场需求趋势1、铜仁地区乃至整个西部宏观经济的健康稳定发展将会带动对高档次旅游接待服务需求规模的增长，为本项目酒店提供良好的外部经营环境。且按照酒店行业的一般规律，新增高档酒店供给不仅能大幅提升本地酒店的档次水平，还将刺激和带动新的高端消费需求的产生。2、近年来，XX 县依托优势旅游资源开发，不断加大旅游业发展力度，实现了旅游业的较快发展，知名度和美誉度不断提升，旅游业保持着较高的增长率，游客人数呈现出高速提升的趋势，游客对旅游接待服务质量的要求也将会增加，而 XX 县现有的旅游接22待设施的规模及档次都比较有限，这情况下，本项目酒店的客源市场将会非常的广阔。3、重大事件的发生也会影响对本项目酒店需求的变化。铜仁凤凰机场的改扩建以及高速公路、铁路修建等交通体系的完善有利于增加酒店的可进入性，第五届贵州省旅游产业发展大会在梵净山的举行，不仅有助于梵净山知名度、美誉度和开发速度的提升，而且对梵净山周边地区乃至整个铜仁地区的旅游及商贸活动的发展具有一定的促进作用。2009 年 XX 县相继获 得了“中国温泉之乡”