某时尚广场J1J2住宅项目可行性研究报告

1 某 时尚广场 宅 项目可行性研究报告 目录 第 1章 . 前言 1 项目意义 1 主要结论 1 第 2章 . 宏观背景分析 2 经济发展状况概述 2 房地产市场宏观分析 3 需求分析 5 第 3章 . 项目分析 9 项目概述 9 市场定位 12 客户定位 13 产品定位 14 产品设想 15 价格预测 15 第 4章 . 经济测算 17 测算说明 17 开发计划 19 财务指标 预测 22 资金计划 23 2 敏感性及风险分析 25 第 5章 . 项目结论 某 时尚广场 项目可行性 研究 报告 目录 第 1章 . 前言 1 项目意义 1 主要结论 1 第 2章 . 宏观背景分析 2 经济发展状况概述 2 房地产市场宏观分析 3 需求分析 5 第 3章 . 项目分析 9 项目概述 9 市场定位 12 客户定位 13 产品定位 14 产品设想 15 价格预测 15 第 4章 . 经 济测算 17 测算说明 17 开发计划 19 财务指标预测 22 资金计划 23 3 敏感性及风险分析 25 第 5章 . 项目结论 26 第 1章 . 前言 本报告是针对时尚广场西北角 项目意义 时尚广场项目是 天津 经济技术开发区内重要的城市功能综合项目。它被纳入了 天津 市委市政府十年初步建成滨海新区的战略规划。是 天津 开发区建区二十周年形象年建设目标的重要组成部分。它的建设将配合 天津 城市东移的战略需要，在 天津 的东部建成一个大型的多功能现代化区域，成为展示 天津 现 代化风貌的 “ 城市名片 ” ，为 天津 东部进一步加强对外交流和资源整合提供一个重要的平台。 时尚广场作为都市服务综合体将大大提高开发区的现代化服务水平，对提升开发区的整体形象，改善开发区内的生活环境和生活质量有着十分重要的作用。它的建成将使开发区不再仅仅是一个适合于工作 的区域，同时还是一个适合于居住和休闲的区域。因此它的建设将为开发区的产业提升提供强有力的支持。 主要结论 时尚广场 宅项目 具有较好的偿贷能力 备注 总投资（万元） 74125 预计销售收入（万元） 92523 平均价格 6200元 /平方米 所得税前利润（万元） 11049 所得税后利润（万元） 6469 销售净利润率 销售毛利率 4 融资后的内部收益率 21% 财务净现值 (折现率 6%)（万元） 3948 考虑融资成本后 第 2章 . 宏观背景分析 经济发展状况概述 天津 经济发展状况概述 表 2天津 近年来的宏观统计数据 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 全市人口（万人） 1,区人口（万人） 元） 1, 固定资产投资（亿元） 本建设投资（亿元） 均可支配收入（元） 7,111 7,470 8,141 8,959 9,338 10313 储蓄总额（亿元） 1,148 1,486 房面积（平方米） 表 2天津 是一个经济基础较好且增长较快的城市； 2003年 天津 常住人口城镇化率为 比上年末提高了个 此可知： 天津 的房地产市场具有上行的潜力。 产业结构分析 2003年 天津 生产总值中，三次产业全面发展。第一产业完成增加值 元，增长 第二产业是推动全市经济快速增长的主要力量，完成 增加值 元，增长 比上年加快 百分点，对全市经济增长的贡献率达到 。第三产业积极化解非典负面影响，完成增加值 元，增长 。三次产业的比重分别为 和 。 5 表 2天津 近年来的产业结构 年份 1999 2000 2001 2002 2003 第一产业 二产业 三产业 上表可以看出， 天津 的第三产业的比例不足 50%，未来上扬空间很大。 开发区的宏观环境分析 表 2发区统计数据 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 常住人口（人） 53,839 83,196 从业人员（万人） 205,884 231,957 元） 定资产投资（亿元） 本建设投资（亿元） 均 元） 口总额（亿元） 发区经济保持快速发展的势头，从 1998 2003年，开发区 7，远高于 天津 其他城区及全市水平。 房地产市场宏观分析 投资 表 2年来 天津 的房地产投资情况表 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 房地产投资（亿元） 长率（ %） 从上表可以看出， 天津 房地产投资在 2000年以前保持一个平稳发展的态势， 2001 年进入快 6 速发展期，尤其是 2003年，投资增长高达 20。 天津 的房地产市场正在进入一个高速发展的时期。 价格 （数据出处： 天津 市房管局） 通过上图看出， 1997年以来 天津 房地产市场走势相对平稳。从 2000年的 “ 谷底 ”2473 元 /平方米 2004年一季度的 “ 波峰 ”3226 元 /平方米，四年多的时间只上涨了 753元 /平方米，平均年增长 188元 /平方米，年均增长率 远远低于 天津 市 2004年一季度住宅价格的快速上扬可以看作 “ 价格是价值的货币表现 ” 的市场的理性回归。 对比全国 房地产较为发达的城市， 天津 的商品房价格具备合理的上升空间。 供应状况 1. 天津 市场供应量 （数据出处： 天津 市房管局网站） 通过上图看出： 从 2002年开始，新开工面积与竣工面积渐趋一致，市场供应量平稳增长，这说明 天津 市的住宅供应市场较为理性。 2. 周边供应量 表 2尚广场周边 住宅项目 的供应情况 项目名称 区位 占地 （万平米） 建筑面积（万平米） 容积率 泰丰花园三期 开发区 都天元 开发区 时代 开发区 8 20 7 华纳别墅 开发区 4 亨康庭 开发区 6 10 水园 塘沽 4 兰世纪 塘沽 20 计（平均） 发区目前整体供应量不大，且每个盘的规模不大，容积率普遍低于 3。 销售状况 表 2天津 近年商品房销售量 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 销售面积（万平方米） 长率（ %） 销售与投资同比例增长，说明 天津 房地产市场出现供销两旺的良性局面。 需求分析 客户特点 1. 行业 根据市场调研分析：高收入者比较集中的行业多出自商业、金融、电子技术、政府部门等。一方面因为以上行业的收入中弹性部分较大，具备短时间内提供高收入的条件，另一方面因为以上行业可以提供比较理想的收入证明，被访者进行贷款购房时比较方便。 2. 年龄 根据市场调研分析：年龄多集中于 263. 教育背景 多数具有中大专和大学以上学历 需求特点 1. 价格 调 研问卷中，可以接受 4001平米的被访者人数最多，占被访总量的 67%。 8 目前 天津 市中高档高层的销售价格基本在 5000 8000 元之间。这一价格已接近了别墅项目的价格。 通过对比发现，消费者对高层的期望价格普遍低于市场在售项目的实际价格。如何增加产品的 附加值，使消费者认为物有所值，是打开市场的一个突破口 时尚广场的整体定位恰恰体现了这一市场需求。 2. 面积需求 根据高端访谈内容分析：被访者在选购 1居室户型时，对住宅总面积要求较大，并希望得到阁楼、露台等附属功能区间；同时传统一居一厅的布局已经难以满足被访者的居住需求，被访者开始关注有合理分隔的一居两厅型住宅，以满足会客、办公等各方面的需求。 被访者在选购 2居室和三居室时，普遍追求结构紧凑、布局合理的房型设计；并希望在保留现有客厅面积的同时缩小住宅的整体面积，以达到降低整体价格，产品合理实用的效果。 被访者在选购四居室时，同样不希望住宅整体面积过大，造成空间空旷的感觉与面积的浪费。151是通过问卷同积显示， 191 3. 户型 通过对问卷的统计分析，被访者对于两居室和三居室住宅的需求度较高，分别占到被访总量的 55%和 而在两居室房型中，被访者对两室一厅一卫户型的认可度较高，三居室房型中，被访者对三室两厅两卫户型的认可度较高。 需求预测 1. 开发区住宅需求预测 表 2发区 住宅需求预测 9 年份 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 开发区就业人口 (万 ) 发区常住人口 (万 ) 发区人均面积 (平方米 /人 ) 发区住房需求 (万平方米 ) 房需求累计 (万平方米 ) 发区未来就业增长率 5% 开发区累计住宅竣工 平方米 人均居住面积增长率 开发区常住人口增长预测 2012年常住人口就业人口比 50% 从开发区未来的住宅需求分析可以看出，未来的开发区住宅市场有较大的市场需求，而由于受土地供应的限制，开发区的住宅供应量是比较少的，由此可见：时尚广场的 住宅项目 将具有较好的市场前景。 第 3章 . 项目分析 项目概述 时尚广场项目位于 天津 经济技术开发区，紧临已经建成的 某 体育场和 天津 国际会展中心，是一个集高档商业、商务、健身、娱乐、居住于一体的大型综合性高档项目。 包含已经建成足球场、会展中心及正在建设的观景湖在内，时尚广场的全部占地为 0 公顷，合计地上建筑面积为 112万平方米。现代化的体育休闲和现代化的水 景是时尚广场项目规划中最大的特点。 在时尚广场项目的 51 公顷规划建设用地中，规划有地上建筑面积 宅 业 平方米、高档写字楼 9万平方米、酒店 育休闲 综合容积率 宅 4、商业 档写字楼 店 闲体育 另有 划车位 合计占地面积为 时尚广场住宅 地用途为住宅，规划地上建筑面积 141662平方米，总建筑 面积 163882平方米。 时尚广场总体经济指标： 规划总用地： 总建筑面积： 112万平方米 体育休闲区： 足球场： 5万平方米 会展中心： 9万平方米 高尚住宅： 70万平方米 商业娱乐： 10万平方米 景观湖： 12万平方米 总停车位： 11620 个 绿地率： 2 合计 规划总占地（平方米） 6565 15931 22496 总建筑面积（平方米） 61932 101950 163882 11 地上总建筑面积（平方米） 50432 91230 141662 地下（主要为车库）（平方米） 11500 10720 容积率 绿地率 总户数 160 528 688 机动车位 136 531 667 地块介绍 时尚广场土地四至： 东至东海路，南靠 某 大街，西接北海路，北倚第五大街 宅项目 位于时尚广场西北侧 图 3块位置图 住宅的周边环境： 时尚广场临近开 发区内最繁华的翠亨商圈，紧邻开发区的金融街，和开发区的 边区域建设比较成熟，学校、医院等配套设施完备。 时尚广场内部已建成的 某 足球场、 某 国际会展中心及轻轨站等设施已经大大提升了区域的整体形象。 图 3尚广场和金融街及 地块的 表 3天津 时尚广场项目 市场环境中的机会 市场环境中的威胁 12 1. 绝对地理位置地处开发区核心区域，与开发区 临 2. 地块规模大，利于发展规划 3. 开发区内的形象区域，配套齐全且品质高 4. 区域的知名度高，足球场和会展中心已经初步塑造了高端区域的形象，建成后的水景将进一步提升地块的人气 5. 市场中少有的时尚体育休闲文化区 1. 项目规模较大，对于项目的市场营销管理和财务安排要求高，风险较 2. 多数客户偏好容积率低的项目，开发区内目前绝大部分项目的容积率 小于，而本项目容积率为 4 地块（项目）的优势 地块（项目）的劣势 1. 开发区是 天津 未来发展的重点区域，经济快速发展，就业增长较快 2. 开发区人口增长迅速，和就业相比人口增长空间较大 3. 开发区房地产市场快速升温，周边项目房价上涨速度很快 4. 开发区现有 物业品质不高，不能满足高端客户的改善型购房的需求 5. 塘沽经济快速发展，塘沽居民偏好在开发区置业 1. 国家经济宏观调控 2. 金融政策收紧，开发融资困难 3. 开发区 “ 资本大循环 ” 的政策并不希望固定成本提高，将不利于房价上涨 4. 消费信贷减少压制消费者对物业的需求 5. 本地竞争者由于土地成本低，可以执行低价策略，在中低端市场具有价格优势 6. 周边区域的土地供应量较大，存在土地放量造成价格竞争的风险 项目的市场辐射区域 时尚广场 住宅项目 的市场辐射区域主要包括开发区和塘沽区，其未来的客户将主要来自于在开发区和塘沽区工作生活的人。另外，时尚广场 住宅项目 对 天津 市内的投资客户也具有一定的影响力。 13 市场定位 随着开发区和滨海新区经济的发展， 天津 经济中心及城市中心逐步向东部和开发区转移趋势愈来愈明显，未来开发区定位不仅是一个经济发达的工业区，也是人居环境极佳的生活区和商业发达的商贸区。根据我们对 天津 开发区房地产市场的调研，目前开发区还没有形成大型和成熟的商业和娱乐休闲集中区域，现有的 住宅项目 的品质也无法满足高端客户进行改善型购房的需求，这些与开发区日益快速发展的经济是不相适应的。时尚广场的建设实际上 拉开了 天津 城市更新的序幕。因此本项目整体定位为： 本项目与 某 足球场、国际会展中心、商业娱乐城、体育休闲公园、高级酒店、写字楼和12万平米湖面共同构成一个具有国际水准的标志性的都市综合建筑体。 本项目是 天津 城市新形象的名片，代表着 天津 国际化都市发展过程中的地标性建筑。 本项目体现创造、活力、健康、多元、时尚和财富的开发区的时代精神。 本项目是开发区经过二十年的大发展所取得的辉煌成就的集中展示，是 某 人创业精神的集中体现。 本项目的建成将彻底改变开发区在 天津 人心目中的城市印象和城市地位，使开发区成为天津 人安居乐业的理想之地。 我们将市场定位描述为：开发区 超大居住规模 交通极为便利 运动就在家门口 人文环境优越 商业娱乐设施齐备 高性价比 开发区内具有国际水准的建筑综合体。 客户定位 区域客户群分析 通过戴德梁行的客户需 求调查，可以看出，开发区潜在购房客户的主要特征如下： 受访者大部分为家庭年平均收入在 10 万以上，购买力单价在 4000元 /平米，总价超过50万的目标客户群体；此类客户群体具有一次或多次购房经历； 客户群体主要以开发区、塘沽区和保税区的地缘客户为主， 天津 其他城区的客户群体分 14 布比较分散； 受访者整体的受教育程度较高； 受访者年龄主要集中在 28 45岁之间； 家庭月收入来看，绝大部分受访者在购房中属于中高收入家庭，因此他们对价格敏感性比低端客户弱，而更追求居住空间的舒适性； 受访者以 2 3人的中青年家庭人口结构为主； 目标客户群分析 开发区市场与 天津 城区是两个完全独立的市场，由于历史形成的原因，在开发区工作的人可能会选择住在市区，相反，在市区工作的人很少选择在开发区居住。因此，目前居住或工作在开发区（包括塘沽等滨海新区）的地缘客户是本项目的主力客户群。另外，由于开发区的租赁市场看好，投资型客户也大量存在。 改善性需求 指目前工作和居住都在开发区，这些人群正当中年，年龄介于 35 45岁之间，事业有成，是社会的中坚力量，他们的职业可能是开发区大中型企业中高层管理人员或技术骨干，或者是开发 区管委会的公务员，或者是中小企业的私营业主，他们目前在开发区有住房甚至不止一套住房，他们追求有品位的生活，他们的购买力很强，他们的购房目的是改善目前的居住条件。 首购（相对于开发区来说）用于自住 目前开发区工作，但却选择在城区居住，或者住在开发区，但却不是自有的房子，而是通过租赁来的。这些人有个共同的特点，就是在开发区没有住房。他们在开发区没有住房的原因可能是多方面的，选择住在城区，因为城区配套更齐全，生活更方便；或者是因为开发区一直没有令自己满意的房子；刚毕业没多久的年轻一族，他们目前是租房居住，他们 在等待适合自己的住房。这些人群一般年龄较轻，他们拥有高学历、稳定的工作以及一份不错的收入，他们崇尚自由时尚的生活，他们很看中配套和物业的品质，他们对户型的面积要求不高，够用就好。 15 投资型客户 随着开发区市政基础设施的逐步改善，交通路网的便利，加上在环境和产品上的优势，开发区项目吸引其他区域客户的客观条件已经具备。因此，只要物业的性价比高，开发区项目吸引部分其他区域投资客户完全可能。 产品定位 结合项目定位及时尚广场的整体规划，针对 天津 时尚广场 住宅项目 ，我们相应提出 “ 休闲新生活 +滨水风情社区 ” 的复合 主题为项目主要定位思路。 时尚广场 住宅项目 仅地上建筑面积就达 70 多万平方米，规模庞大，开发周期也长达 5 6年，在长周期的开发过程中，消费者的置业诉求会不断变化，应该充分考虑到消费者的长远要求和不断提高居家品质的刚性消费特点，在项目开发主题及形象定位上应该 在一个相应的营销周期内能迎合目标消费群体不断变化的生活方式及价值取向，并在一定程度上反映其借助产品所实现的居住诉求。另外，大盘的消费者层次跨度很多，既有普通的工薪阶层，又有相对成功的 “ 财智 ” 一族。当我们面对的消费者具备这样的消费特征时，仅依靠单个的主题概念去满足或迎合消费者所追求的生活方式的某一方面是远远不够的。而复合主题概念是对一种整体生活方式的启发性提炼，代表一种全新生活模式，充分体现居家生活的品质和潮流。对消费者的意义在于，它既能满足人们对于住房的基本要求，同时又能满足人们在文化、社区、交流等双重或多 重的生活需求，以及人们日益增长而不断变化的居住需求。 时尚广场 住宅项目 具有其他 住宅项目 不可比拟的两大优势：完善的配套所带来的生活的便利与舒适；区内有 12万平米的观景湖，连成一片。 完善的高标准配套是时尚广场的第一大优势： 某 足球场、国际会展中心、商业娱乐城、体 育休闲公园、高级酒店、写字楼都可以看成是专为本项目所建的配套项目， 天津 没有任何一个楼盘具有如此豪华阵容的 “ 配套 ” 。对应的，我们的消费者享受的是一个全新的生活方式：在家门口体育场（甚至家里）看一场精彩的现场足球比赛、在国际会展中心欣赏世界几大汽车巨头最新研制成功的 概念车展、流连忘返于精品购物店、傍晚在湖边咖啡馆约三五知己小叙、周末与家人一起泛舟于湖面，这种生活让人充满幻想和期待。所有这些都契合现代人对 16 健康、休闲生活方式的心理需求， “ 休闲新生活 ” 这种概念的提出自然而然会引起许多买房人的共鸣。 宽阔的水面、美丽的水景是时尚广场的第二大优势：水是财富的象征，水是一切生命的源泉，人天生的对水有亲近感。 12 万平米的水面加上 120米高的音乐喷泉，对缺水的 天津 人来说更显得弥足珍贵，足以构成对买房人的震撼。 产品设想 户型分布 本项目在高容积率既定的情况下，要追求居住的高舒适度，因此单体建筑以点式、短板和联板相结合的板式高层住宅，其中 80 120平米的二居室占 35%， 120 150平米的三居室占 40%， 150 200平米的大户型占 20%， 200平米以上的超大户型占 5%。 建筑风格 开发区由于有多年的开 埠所形成的文脉的影响，古典风格和欧式风格较多。为强调本项目与其他项目的差异性，本项目在建筑形式上应多采用现代的设计手法，摒弃以往追求欧式风格及繁琐线条，做到造型简洁、流畅，注重与自然相融合，或者在此基础上添加中式的建筑元素或符号。在色彩上应富于变化，时尚清新明快、与众不同。以加强建筑主体的可识别性，形成标志性建筑物。 价格预测 周边楼盘价格 表 3尚广场周边项目价格情况 项目名称 价格 (元 /平方米 ) 泰丰四期 5200 华纳豪园 6800 米兰世纪 4000 某 时代 4200 雅都天元 4300 17 总体来看当前周边住宅的销售均价在 5000元 /平方米左右。 价格预测 年开发完毕，在其开发期内，市场的价格预测如下： 表 3营期内动态平均销售价格分析 未来房价预测说明： 第 当前价格 *（ 1+房价年增幅 +通货膨胀系数 +区位增加值系数） n 房价年增幅 假设 天津 地区未来商品房价格的年平均增长水平为 2% 通货膨胀系数 通货膨胀水平由于对价格和成本有双重影响因此不计 区位增加值系数 假设开发区楼盘每年 的价格比 天津 其他区域多增长 2% 品牌附加值系数 某 的品牌可使本项目比同类型项目加价 2产品差异附加值系数 时尚广场项目产品的差异性可使本项目比同类型项目加价 2根据当前 5200元 /平方米的市场价格来预测，时尚广场住宅的平均销售价格可以达到 6200元 /平方米左右（在未来的第 2 定价 时尚广场 宅项目 的价格（均价）： 6200元 /平方米 第 4章 . 经济测算 测算说明 项目规划 18 2 合计 规划总占地（平方米） 6565 15931 22496 总建筑面积（平方米） 61932 101950 163882 地上总建筑面积（平方米） 50432 91230 141662 地下（主要为车库）（平方米） 11500 10720 容积率 绿地率 总户数 160 528 688 机动车位 136 531 667 土地成本 楼面综合土地成本为 1500元 /平方米。 建安成本 全部建筑面积的平均建安成本约为 2473元 /平方米，总建安成本为 43699 万元 桩基础和降水的总成本约为 2500万元 室外工程的成本约为 700万元（每地上建筑平米 50 元） 小区内的市政及绿化的总成本约为 2000万元 投资估算表 序号 项 目 单 价 (元 /平方米） 数量 金 额 计算依据 说明 （万 （万元） 一、 土地费用合计 1 仅住宅面积 1 土地整体获取费 1,500 二、 前期费用合计 19 1 可行性 研究 2 规划设计费 3 地质勘探及测绘 4 前期零星工程施工费 三、 建筑安装工程费 1 主体工程 2, 上 下 2 室外工程 50 3 桩 基及降水 150 四、 基础设施建设费 1 小市政施工建设费 2 绿化施工费用 五、 管理费用 六、 销售费用 开发营销费用 60,000 七、 开发期间费用 八、 财务费用 合计 项目开发总投资 销售回款假设 一次性付款的比例为 30%， 贷款客户中的按揭比例为 70%，无按揭保证金。 20 开发计划 施工计划 宅项目 工程进度计划 一期 开工时间 2006年 7月 完成 0 时间 2006年 11月 封顶时间 2007年 12 月 竣工时间 2008年 5月 销售计划 项目销售计划表 销售开始时间 2007年 7月 销售完成时间 2008年 12 月 销售周期（年） 宅销售均价（元 /平米） 6200 车位销售均价（万元 /个） 7 预计销售收入（万元） 92523 住宅销售收入（万元） 87854 车位销售收入（万元） 4669 项目销售计划表 售计划表 项目 合计 第 1 年 第 2年 第 3年 单位：人民币万元 2 4 2 4 2 4 21 季度序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 住宅收入 87,854 宅销售收入 销售面积（可售率 =1) 20237 20237 20237 20237 30376 30376 销售计划 100% 销售价格 6,200 6200 6200 6200 6200 6200 6200 平均价格 6,200 宅收入与现金流 预收定金 1,318 188 188 188 188 283 283 一次性付款 26,356 3,765 3,765 3,765 3,7655,648 5,648 按揭付款 60,180 8,597 8,597 8,597 8,597 12,222 13,570 其中：首付款 18,054 2,579 2,579 2,579 2,5794,168 3,570 按揭款 42,126 6,018 6,018 6,018 6,018 8,054 10,000 按揭款流入 6,018 6,018 6,018 14,07110,000 2 车位收入 4,669 位销售收入 4,669 4,669 销售数量（可售率 1） 667 22 销售计划 100% 销售价格 平均价格 7 位收入与现金流 一次性付款 4,669 开发期销售收入合计 92,523 收入小计 92,523 总现金流入 92,523 6,533 12,550 12,550 12,550 24,170 24,170 投资计划 时尚广场 宅项目 投资计划表 单位 :人民币万元 第 1年 第 2年 第 3年 经济项目 合计 2 4 一 土地费用合计 21,249 - 10,625 10,624- - - 前期费用合计 1,053 20 - 377 82328 - - 164 82 - 1 可行性 研究 20 20 - - - 2 规划设计费 820 246 - 32 23 8 - 164 82 3 地质勘探 49 - 49 - - 期零星工程施工费 164 82 82- - - 建筑安装工程费 43,699 3,721 2,738 6,0896,089 6,089 6,089 6,089 6,796- 1 主体工程： 40,532 - - 上 - - 6,089 6,089 6,089 6,089 6,089 6,087 下 - - - 2,000 2,000- - 2 室外工程： 709 - - - - - 7093 降水及桩基 2,459 - 1,721 738- - - 基础设施建设费估算表 2,014 - - - - 1,007 1,007 24 1 小市政施工建设费 1,639 - - - - 819 8202 绿化施工费用 375 - - - - 188 187五 管理费用 800 73 73 73 7373 73 73 73 73 73 73六 销售费用 1,800 100 200 400 200150 150 150 150 150 150七 开发间接费用 492 100 5656 56 56 56 56 56 八 财务费用 3,018 - 74,125 193 273 15,295 13,772 6,6956,368 6,368 6,532 7 ,375 8 ,082 155 财务指标预测 财务指标 主要财务指标 主要经济指标 主要财务评价指标 名称 数据 单位 名称 数据 单位 25 住宅销售价格 6200 元 /平米 销售净利润率 车位销售价格 7 万 元 /个 销售毛利率 预计销售收入 92523 万元 利息合计 3018 万元 总投资 74125 万元 融资后的内部收益率 21% 经营税金及附加 5089 万元 财务净现值 3948 万元 所得税前利润 11049 万元 所得税 4580 万元 税后利润 6469 万元 可售面积售价静态平衡点 5231 元 /平米 从表中可以看出， 该 住宅项目 有着一定的盈利前景。 资金计划 时尚广场 宅项目 资金计划表 金流量表 序号 项目 参数 合计 第一年 第二年 第 3年 2 4 2 4 2 4 1 现金流入 售现金 流入 92,523 - 33 12,550 12,550 12,550 24,170 24,170 目资本金 10,000 10,发贷款 34,910 5,847 14,067 26 7,094 6,868 1,033 现金流入合计 137,433 10,000 - 5,84714,067 7,094 6,868 7,566 12,550 12,550 12,550 24,170 24,170 2 现金流出 发现金流出 71,106 193 27315,295 13,772 6,695 6,368 6,3686,532 7,375 8,082 155 - 地费用 21,249 - 10,62510,624 期费用 1,053 20 82 328 164 - 安工程 43,699 3,721 2,738 6,089 6,089 6,089 6,089 6,0896,796 - - 础设施建设费 2,014 - - - - 1,007 1,007 理费用 800 73 7373 73 73 7373 73 73 7373 - 27 售费用 1,800 100 200400 200 150 150150 150 150 150- - 发间接费用 492 100 56 5656 56 56 5656 - - 业税及附加 5,089 - - 359690 69