半岛商住小区建设半岛商住楼开发项目可行性研究报告

1 1 半岛商住小区建设项目 可行性研究报告 2 2 目 录 第一章 总 论 . 6 目简介 . 6 目建设年限 . 6 目建设内容及规模 . 7 目建设投资及来源 . 7 目建设财务指标 . 7 境保护控制性指标 . 8 源 资源利用指标： . 8 目土地转用控制性指标 . 8 目建设单位概况 . 9 目建设依据 . 9 行性 研究依据 . 10 行性研究范围 . 10 论 . 10 第二章 项 目背景 . 12 目区域自然资源背景 . 12 目区域经济背景 . 13 会发展背景 . 18 目业主背景 . 20 地产开发背景 . 21 第三章 市 场 分析 . 26 场预测 . 26 格弹性系数 . 27 目 析 . 28 销战略 . 32 第四章 项 目 选 址及建设条件 . 33 目选址 . 33 设条件 . 33 地征用情况 . 37 第五章 建 设规 模及建筑设计 . 37 3 3 设规模 . 37 筑设计 . 37 第六章 公用辅助工程 . 45 排水设计 . 45 弱电设计 . 46 梯安装 . 49 通 设计 . 49 雷设计 . 51 防 . 52 震抗震 . 53 然气 . 55 第七章 节能 . 57 计依据 . 58 计原则 . 58 源利用分析 . 59 耗分析 . 59 能措施 . 60 第八章 环境保护与水土保持 . 62 制依据 . 62 要污染源分析 . 63 境保护措施 . 64 土保持措施 . 66 第九章 劳动保护与安全卫生 . 67 计依据 . 67 动保护措施 . 68 全生产 . 68 生 . 70 第十章 组织 管理、招 标 及 实 施 进 度 . 70 目组织管理 . 70 标管理 . 72 程实施进度 . 74 目物业管理办法 . 77 4 4 第十一章 投资估算与资金筹措 . 78 资估算 . 78 资主体与投资产权结构 . 81 本金筹措 . 83 务资金筹措 . 83 第十二章 财务分析 . 85 销收入 . 85 成本费用 . 86 利能力分析 . 87 要财务指标 . 87 确定性分析 . 87 务评价结论 . 90 第十三章 经济 影 响及 社会评价 . 90 济影响评价 . 90 会影响分析 . 91 目与所在地互适性分析 . 91 会风险分析 . 92 第十四章 结论和建议 . 93 附表： 1： 岛商住楼开发项目总成本费用 2： 岛商住楼开发项目开发建设成本费用计算 3： 岛商住楼开发项目投资总计划表 4： 岛商住楼开发建设投资计划 5： 岛商住楼分期投资计划 6： 岛商住楼投资分类表 7： 岛商住楼筹资计划 8： 岛商住楼借（贷）款明细表 9： 岛商住楼还款付息表 10： 岛商住楼损益表 11： 岛商住楼全投资现金流量 12： 岛商住楼资本金现金流量 5 5 13： 岛商住楼资本来源与应用表 14： 岛商住楼资产负债表 15： 岛商住楼损益表（投资分类） 附件： 1、企业营业执照。 2、组织机构代码证。 3、税务登记证。 4、 人民政府与华龙置业有限公司关于华龙半岛综合开发建设项目协议书。 5、 规划选址意见书。 6、地 地预审意见的函。 6 6 岛商住 楼开发 项目 可行性 研究报告 第一章 总 论 目简介 目名称： 岛商住小区建设项目。 目地点： 目业主： 企业性质： 其他有限公司。 法人代表： 电话： 组织机构代码： 工商登记代码： 注册资本： 人民币 2380 万元 税务登记代码： 股本构成： 置业有限公司出资 2142 万元，出资比例 90%；业有限公司法人代表 资 238 万元， 出资比例 10%。 目建设年限 本项目基本建设期为 2 年（ 2012 年 5 月 2014 年 4 月）。 7 7 目建设内容及规模 拟建商住楼 八栋 ， 每栋 27 层，其 主要经济技术指标如下： 1、 项目规划用地面积 ， 建筑占地面积为 12421 ，总 建筑面积 ， 其中：地上建筑面积 129078 ，地下建筑面积 。 2、商业建筑面积 18978 ，居住建筑面积 110100 。 3、停车位 600 个，其中：地上停车位 100 个，地下停车位 500个。 4、 居住户数 800 户。 5、 建筑高度： 83m。 6、 建筑密度： 容积率： 7、 绿地率 25%。 目建设投资及来源 项目总投资 元，其中：开发建设成本费用 定资产投资 元，经营成本 元。 资金来源：企业自筹 8040 万元，申请银行贷款 10009 万元，预售款 元 。 目建设财务指标 主要财务指标表 8 8 销售收入 53682 总成本 35717 所得税前净现金流量 28059 所得 税 地增值税 805 净现金流量 22314 财务内部收益率 计财务净现值（ i=15%） 17891 投资回收期 (含建设期 1年 ) 后 利润 17236 税后全投资 利润率 资产负债率 境保护控制性指标 1、水土流失防治面积： 方米，生活废水排放 239616吨。 2、大气污染控制指标：二氧化硫无排放、二氧化氮无排放，二氧化碳： 31450a/t（呼吸） +480a/t（生活） =31930t/a。 源资源利用指标： 1、电耗： h/年。 2、水耗： 239616m/年。 3、天然气： 119 吨 /年。 目土地转用控制性指标 1、征用土地： 方米。 9 9 2、临时占用土地： 3300 平方米（废弃土石方堆场）。 目建设单位概况 1、项目业主情况。 业有限公司成立于 2012 年 1 月，注册资金 2380 万元人民币，主营酒店管理、房地产开发、装饰装修、建筑材料销售、门诊部及疗养院筹建。目前，公司员工已发展到 人，其中大中 专以上学历 人，工程技术人员 人，技术工人 人；已投入资金 6000 多万元，主要用于土地收储、三通一平和华龙半岛前期工作等。 2、企业法人代表情况。 公司法人代表 志， 1967 年 11 月生， 文化程度，从事企业经营 年 ，具有丰富的房地产、酒店管理经验。 3、控股股东情况。 置业有限公司成立于 2007 年 5 月，注册资本为 12899 万元，主要经营酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。 在建的 五星级酒店位于州城施州大道机场路入口以东，按园林式仿古建筑群建筑风格设计。 项目规划用地 13 万平方米，总建筑面积 17 万平方米，总投资 6 亿元， 项目 建成后 ，将成为湘、鄂、渝、黔 4 省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心。 目建设依据 1、 城市发展总体规划。 2、 陵山区少数民族经济社会发展扶贫攻坚实施规划。 10 10 3、 人民政府与华龙置业有限公司关于华龙半岛综合开发建设项目协议书。 行性研究依据 1、 国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究报告编制指南（试用版）的通知（计办投资 200215 号） ； 2、 建设项目经济评价方法与参数（第三版） ； 3、建设部房地产开发项目经济评价方法； 4、 岛商住楼开发可行性研究报告编制协议书； 5、 国士资源局国有土地使用权出让成交确认书； 6、 岛规划设计方案。 行性研究范围 1、项目建设的背景； 2、住宅市场分析及营销战略； 3、建设条件； 4、建设规模及方案设计； 5、投资估算与资金筹措； 6、效益评价。 论 1、符合产业发展规划。 按照 陵山少数民族经济社会发展 11 11 片区扶贫攻坚（实施） 规划， 2015 年，地区生产总值达到 50 亿元，5 年平均增长 15%；地方一般预算收入 元，平均增长 15%；社会消费品零售总额 21 亿元，平均增长 15%。到 2020 年，地区生产总值保持 增速，达到 80 亿元，三次产业结构由 2010 整为 18:41:41，今后 10 年，第三产业的超常发展是济持续发展的关键。 2、符合城镇发展规划。 县城 作为中心主城镇，按照“山水园林、民族风情、幸福宜居”城的发展定位，到 2020 年，城区形成面积达到 方米公里，人口达到 7 万人。本项目在城市规划的范围内，增加住宅 888 套，可以增加城市人口 2496 人，可以拉动城镇化率增加 百分点。 3、促进国民收入增长。 本项目建成后，实现销售收入 供国家税收 元，企业利润 元，有利于企业不断发展壮大。 4、环境指标影响轻微。 本项目水土流失防治面积 方米，属于建设过程中的暂时性流失；生活废水排放 239616 吨、二氧化碳排放量 31930t/a，属于换位性质排放，不增加排放总量。 12 12 第二章 项 目背景 目区域自然资源背景 1、地理位置 。 位于湖北省西南部，恩施土家族、苗族自治州的东南角，地处东径 109 45至 110 38，北纬 29 38至30 14之间。东毗湖南省石门县，南邻湖南省桑植县，西接湖北省来凤县、宣恩县，北抵湖北省巴东县、建始县，东北与湖北省五峰县相连，西北与湖北省恩施市接壤。县城距省会武汉市 603 公里，距自治州首府恩施市 176 公里。境内东西长 85 公里，南北宽 67 公里，版图面积 2872 平方公里。 2、地形地质。 地处中国地形第二级阶梯云贵高原东部的延伸部分，是武陵山脉石门 支脉上的一个山区县，境内地形地貌具有典型的山地特征。境内地质结构较为简单，地形复杂，地貌千姿百态。山高谷峡，切割深，高差大，海拔最低的铁炉乡 江口 194 米，最高的下坪乡 牛池 ，平均海拔 1147 米，平均切割深 784 米，平均地面坡度 。在全县土地总面积中，海拔 800 米以下的低山，占 海拔 800的二高山，占 1200 米以上的高山，占 3、水文概况 。 县境内溪河遍布，流域面积大。年平均径流深 1223毫米，径流总量 立方米，每平方公里径流 量为 立方米，四季分配不均。据 水文站实测溇水河洪枯比为 2333 1。最大径流深高达 1980 毫米，最小径流深只有 656 毫米。 13 13 4、气候概况。 中亚热带大陆性季风湿润气候。春季天气复杂多变，阴晴不定；夏季多雨湿热；秋季凉爽；冬季较为干燥寒冷。从低山到高山依次表现出低热中暖高湿寒的气候特点，垂直差异十分明显。平均年降雨量 ，蒸发量 ，无霜期 296 天，平均温度 日照时数 10的积温 4892，干旱日数 87 天。 5、土壤概况。 境内土壤呈典 型地带性分布和地域性分布，土壤类型复杂，种类众多，地带性土壤垂直分布规律明显，微域土壤千变万化，星罗棋布，点辍于各个生物气候带中，且多数土壤深厚肥沃，酸碱度适中，质地良好，适宜多种林木生长。共有 10 个土类， 23 个亚类， 65 个土属， 169 个土种。其中林业用地土壤 8 个土类， 16 个亚类， 29 个土属， 87 个土种，在 8 个林业用地土类中，分布最广的是红壤、黄壤、黄棕壤、棕壤 4 个地带性土类。 6、森林植被。 处鄂西山区，地形地貌高低起伏，微域气候及土壤种类多样，植物资料丰富多彩，种类繁多，共有 171 种， 645属， 1264 种。全县林业用地 ，人均占有林业用地 ，全县活立木蓄积 立方米，人均蓄积 方米，植被覆盖率 为 业建设及生态环境建设奠定了重要物质基础。 目区域经济背景 1、经济概况 （ 1）经济结构。 2010 年，实现县城生产总值 元，“十一 14 14 五”期间平均增长 其中，第一产业 元，平均增长 第二产业 元，平均增长 其中工业 元，平均增长 ；第三产业 元，平均增长 三 次产业结构比由2005 年的 整到 2010 年的 域经济呈现节约、清洁、低碳、循环发展的良性态势。 济结构一览表 科目 单位 2005 2006 2007 2008 2009 2010 县域生产总值 万元 124378 142070 156420 181600 215000 262600 第一产业 万元 39596 46460 49290 55900 64000 73260 第二产业 万元 45768 49403 57650 64700 81000 103200 其中：工业 万元 41222 43880 51370 54700 71000 85000 第三产业 万元 39014 46207 49480 61100 70400 86140 （ 2）农业产业化水平 。 2010 年实现农业总产值 11 亿元，农人均 5376 元；粮食总产达到 吨，农人均达到 490 公斤；牲猪出栏 23 万头，农人均 ，农业内部形成了茶叶、烟叶、箬叶、蔬菜、畜牧等 5 大为农民提供现金收入过亿元的产业。茶叶面积 量 吨，为农民提 供现金收入 元；烟叶面积8 万亩，产量 吨，为农民提供现金收入 元；箬叶采摘面积 30 万亩，产量 吨，为农民提供现金收入 ；商品疏菜面积 亩，产量 12 万吨，为农民提供现金收入 元；出售商品猪 头，为农民提供现金收入 元。 绿色食品。 以山野菜、高山蔬菜、茶叶、酿酒等绿色食品加 15 15 工业产值达到 元，占农产品加工业比重为 80%，其中薇菜产量 500 吨，居全国第一；茶叶产能 吨，列全省前茅。以箬叶、厚朴叶等为原料的绿色包装加工业产值达到 元，占农产品加工业比重为 21%，其中箬叶产能 吨，成为全国绿色包装第一县。 市场主体。 全县农产品加工企业 180 多家，总资产 5 亿元，总产能 6 亿元。规模以上加工企业 22 家，总资产 元 ,从业人员3300 人 ,2008 年实现产值 元。其中产值过亿元的企业一家（长友公司）， 5000 万至 1 亿元的企业 1 家（白果茶厂）， 1000 至 5000 万元 14 家， 500 至 1000 万元的企业 5 家。被列入国家级农业产业化龙头企业 1 家，列入省级农业产业化龙头企 3 家，列入州级农业产业化龙头企业 4 家；产业化龙 头企业拥有资产总额近 元 ,占全县规模以上农产品加工企业总资产比重为 70%,2009 年实现销售收入 占规模以上农产品加工企业销售收入比重为 59%。截至 2010 年底，全县农产品商标注册 108 件，占全县注册商标的 在注册商标总数中，实际使用的商标有 83 件，使用率为 实际使用农产品商标 73 件，占实际使用注册商标的 在农产品商标中，农产品加工品牌注册商标有 37 件。其中荣获省著名商标的有湖北长友现代农业股份有限公司“长友”商标、 翠泉茶业有限公司“翠泉”商标、 骑龙茶业有限公司“骑龙”商标、 白果茶厂“白果”商标。获州知名商标的有八峰药化股份有限公司“八峰”商标和“土王宫”商标、 金阳特色农产品有限公司“鑫丰” 商标、湖北省 葛仙米开发有限公司“葛仙米”商标。有 14 家 16 16 获 证， 4 家获 2000 质量体系认证， 6 家企业获绿色食品认证。 农产品基地。 全县经已形成各类农产品基地面积 亩，占全县国土总面积比重达到 28%。 茶叶基地 :全县茶园形成面积 亩 ,其中无性系良种茶园面积 亩。白果民族茶厂木耳山基地获南京瑞 士生态市场研究所（ 机茶认证，长友公司、翠泉公司、金阳公司、骑龙公司、龙福公司等 5 家企业的茶叶基地获中国绿色食品中心认证，白果茶厂和长友公司所属基地获国家出口基地备案。 烟叶基地 :全县烟叶总面积 8 万亩，形成了 25 个专业村， 33 个重点村， 1645 户种植专业户，烤烟专业户户平种植面积达到 ，白肋烟专业户户平种植面积达到 。专业村、重点村烟叶种植面积占全县烟叶总面积 80%，总产量达到 担。全县拥有 4 万担规模的乡镇 1 个， 3 万担乡镇 2 个， 2 万担乡镇 1 个， 1 万担乡镇 3个；全县 50 100 亩连片区 58 个， 100 500 亩连片区 41 个， 5001000 亩连片区 8 个， 1000 亩以上连片区 7 个，连片总面积达 亩，占全县总面积的 60%。燕子乡建立了 5000 亩高规格烤烟科技示范园，五里乡形成了 40 公里烟叶种植长廊，中营乡实现了万亩烤烟大连片。全县共建大棚 2058 个，其中塑钢大棚 448 个，竹木中棚 1610个，可供移栽面积占总面积的 82%。漂浮育苗面积占全县烟叶育苗面积 98%，建标准化晾房 4640 间，农民新购置烟叶机械 295 台（套），其中，起垄机 89 台，播种器 25 台，剪叶机 15 台 ,喷雾器 163 台。 17 17 蔬菜基地 :全县蔬菜加工原料基地面积 亩（不含薇菜、食用茵等森林蔬菜面积），其中高山蔬菜面积 亩，魔芋面积 亩。 林产品基地 :全县林业产业基地总面积 95 万亩，其中：日本落叶松、杉木为以主的速生丰产用材林基地 30 万亩；以厚朴、木瓜等木本药材为主的中药材基地 23 万亩；以板栗、柑橘、核桃、桃、李等为主的干鲜果基地 亩；天然箬叶可采摘面积 30 万亩，人工栽培面积 亩；香椿等森林食品基地 亩。 畜产品基地 :全县畜牧业基地按照公司化、大户化、区域化的模式稳步发展，现已形成 1 个万头生猪 养殖区小区（长新畜牧发展有限公司太平小区）， 3 个 3000 头生猪养殖小区（ 济开发区生猪养殖小区、燕子乡启盛牧业生猪养殖小区、燕子乡兴旺牧业养殖小区），10 个“ 150”和 100 个 50 头以上生猪规模养殖大户。 规模以上工业。 2010 年实现工业总产值 元，“十一五”期间，平均增长 其中，规模以上工业企业实现产值 均增长 清洁能源工业 元，绿色食品工业实现产值 元，占全部工业产值的 水泥、木工板等建材工业产值 元，占全部工业产值的 药化工业实现产值 元，占全部工业产值的 矿产化工工业 元，占全部工业产值的 规模企业总数达到 64 家，以江坪河、淋溪河、核桃湾等绿色能源工程当年完成投资 ，占当年工业固定资投资比重为 86%。 18 18 会发展背景 1、行政管辖。 7 乡 2 镇 1 个经济开发区和 1 个自然保护区。即铁炉、五里、燕子、下坪、邬阳、中营、太平等 7 个乡， 马等 2 个建制镇及 济开发区、木林子自然保护区， 205 行政村、4 个居民委员会， 1364 个村民小组。 2、人口结构。 2010 年末，全县总人口 人。其中，城镇人口 人，占 32%。乡村人口 人，占 68%。以土家族、苗族、白族、蒙古族为主的少数人口 人，占 3、道路交通 。 2010 年底，全县公路总里程 2132 公里，实现交通运输、仓储和邮政业增加值 11507万元，占第三产业的 旅客周转量 17261 万人公里，货物周转量 40100 万吨公里， 客货周转量 41826万吨公里。 4、邮电通信 。 2010 年，完成邮电业务总量 3105 万元，通电话的行政村 205 个，固定电话装 机 29847 部，其中农村电话装机 17763部，电信、移动基站 285 处，实现了 50 户以上自然村广播电视村村通。 5、教育事业 。 2010 年末，各类学校 68 所。其中，普通中学 17所，中等职校 1 所，小学 50 所。年末全县在校学生 23352 人，其中，普通中学在校学生 10654人，小学在校学生 11104 人，在园幼儿 3414人。专任教师 1602 人，其中，中学专任教师 661 人，小学专任教师824 人。 19 19 6、医疗卫生 。 2010年末，拥有卫生机构 12 个，其中，卫生院 9个；拥有病床 564张，其中县级医院拥有病床 235 张，农村卫生院拥有病床 329 张。卫生技术人员 623人，其中，医师 256人，注册护士239 人。 7、民族文化。 称容米、柘溪，有 2000 多年文明史，末代土王世袭相承 800 余载，管辖 8000 多平方公里；土地革命时期，人参加革命，近 4000 人为革命