某艺术城项目可行性研究报告

0 某 艺术城项目可研报告 一 一 项目环境概况 1名称、位置与环境 某 家园（暂定名）位于 某某 市 市北辰区的西南侧（见附图一），是 某 市政府 2001 年正式启动开发的“西横堤居住区”的一个组成部分。 某 市建委规划处和 某 市安居工程办公室在 1998 年 8 月初即着手进行了“西横堤居住区”修建性详细规划的设计竞赛工作，目前尚处于进一步完善的阶段。 “西横堤居住区”位于 某 市西北部，南侧为 某 市第二高教区，北侧为规划屈家店风景区（刘园苗圃及以北），该居住区四至范围，按顺时针顺序，周 边道路为北仓道，规划路（丁字沽三号路与丁字沽一号路之间），玉泉东道，丁字沽三号路，南仓道，桃江路，总占地面积 110 公顷；其中丁字沽三号路、规划路、桃江路与北仓道围合地块占地约 16 公顷作为 某 市第四工人文化宫选址（见附图一）。 某 家园居住小区四至范围，按顺时针顺序，周边道路为玉泉东道，丁字沽三号路，南仓道，桃江路（其中，刘家房子村 方米不属于 某 家园居住小区地块），占地面积 ）。 玉泉东道至南仓道之间的 丁字沽三号路区段的方位为北偏西 30 51 36 （南偏东 30 51 36 ）（见附图二）。 某 家园居住小区南侧隔南仓道、西侧隔桃江路与已交付使用的“佳园里”居住区毗邻，东侧隔丁字沽三号路、北侧隔玉泉东道与“西横堤居住区”成为一体。 与 某 家园居住小区毗邻的“佳园里”居住区所处的地理位置是最早形成的丁字沽及本溪路居住区向北的延伸，“佳园里”地区始建于 1998 年，当时仅为佳园南里和佳园北里，最早的居民为老西北角地区的拆迁户，经过近 12 年的扩建和发展，“佳园里”地区已经成为红桥区广大拆迁居民的居住地区， 这里的家庭一般都是普通收入的工薪阶层，所以这里是普通老百姓的居住地，成为这一地区的人文地理特征。“佳园里”地区经过 10余年的发展，商业、零售业发展比较快，目前该地区的人气比较旺。 1 在 某 家园居住小区的周边，生活服务设施有：小型超市三座（富老八超市、万家利超市、百货大楼超市）、大规模市场一座（佳园里市场）、早市一个（双环村早市）、医院一座（佳园医院）、学校三座（佳园里小学、亚细亚小学、亚细亚中学）、幼儿园二座（十九幼、二十一幼）、邮局一个。在“佳园里”所辐射的周边两公里半径的范围内还有大型超市两座（大荣丁字 沽店、家乐北辰店）、医院三座（咸阳医院、红桥医院、红十字会医院）、文化娱乐场所一座（梦园娱乐中心）、大型商场一座（裕华百货商场）、高等学府三座（ 某 商学院、理工学院北院、河北工业大学）。随着“西横堤居住区”的兴建，该地区将成为一个建筑面积为 200 余万平方米、配套齐全的大型居住社区。 某 家园居住小区的东北方向约 2公里处，是北仓工业区，该区目前对造成大气环境污染的生产工艺所配备的净化设施尚不十分完善，但是，东北风不附图三 某 市的风玫瑰图 是 某 市的主导风向（见附图三的风玫瑰图），因此北仓工业区对 某家 园居住小区的大气环境污染的影响并不明显。 “西横堤居住区”北部规划中的屈家店风景区，其南部边界距 某家园居住小区约 里，该风景区的兴建对 某 市，特别是对本居住区的环境质量将是一笔浓墨重彩的亮点。 2建设用地的获得 某 家园居住小区 为 某 市 红桥区环卫局在北辰区地域设置的一个垃圾堆积场，占地约 顷，其余 顷的地块为与垃圾堆积场相毗邻的村镇所有（见附图二）。 从 1998 年年起， 某 燕宇置业有限公司与北辰区政府和红桥区环卫局经过一系列的反复协商，于 1999 年 6 月份达成协议，北辰区政府和红桥区环卫局以出让的方式将 顷的土地出让给 某 燕宇置业有限公司进行房地产项目开发。除地价外， 某 燕宇置业有限公司同时承担垃圾撤场清运费、现场杂土清运费、土地复垦费以及现场土方平衡等费用。 3市政配套设施现状及规划 道路 某 家园居住小区四周，现有道路为东邻的丁字沽三号路和南邻的南仓道，规划路为西邻的桃江路和北邻的玉泉东道（见附图二）。 丁字沽三号路为按规划实施的现状路，路宽 43 米，两块板结构， 2 断面为： 3 中心线 3 米宽范围，为 地铁一号线地面高架线的预留地，有关地铁一号线的有关内容，参见附图四。 南仓道现状为路宽 7 米，规划南仓道为主干道，红线宽 50 米，四块板结构，横断面为 4 6 12 3 12 6 4。 桃江路和玉泉东道均为规划次干道，红线宽 30 米，一块板结构，断面为 4 22 4。 规划路中心桩的技术资料见表一，桩号的相对位置见附图二。 规 划 路 中 心 桩 坐 标 及 规 划 高 程 表一 桩号 Y X 规划高程 410301 12303 10401 10302 10304 ： 1规划坐标值采用 1990 年 某 市任意直角坐标系 2规划高程采用 1972 年 某 市大沽高程系，以 1993 年水准高程起算。 某 家园居住小区的周围，目前尚无规划公交车的场、站设施，与本居住小区隔南仓道相望的“佳园里 ”居住区及其周围现有的公交车设置为： 34路： 37 路： 606 路： 634 路： 658 路： 837 路： 962路： 规划地铁一号线沿丁字沽三号路中心线高架通过（见附图四），规划要求地铁中心线两侧 15 米（车站段两侧各 22米）范围内不得新建建筑物，高架车站站台控制用地范围 180 20 米，车站两侧各设一个出入口，每个出入口规划占地 400平方米。 鉴于丁字沽三号路和南仓道均为规划主干道，规划要求 某 家园居住小区的主要出入口不应设置在南仓道和丁字沽三号路上，可设置在玉泉东道和桃江路上，确需设置时，只允许车辆 右转进出。 给水工程管线 3 该地区属新开河水厂供水范围，目前，在丁字沽三号路下埋设有一条 600 给水干管和两条 300 配水管。 根据 某 市城市总体规划修编成果，在“西横堤居住区”规划范围内设一座自来水服务站，占地 2000 平方米。 某 家园居住小区的规划水源由丁字沽三号路上 600给水干管和南仓道上规划 800 给水干管提供。根据规划需要，在桃江路上规划一条 600给水干管和二条管径分别为 300、 400配水管；在玉泉东道、南仓道上规划二条管径分别为 300、 400 配水管。对于丁字沽三号路上现状输配水管，规 划与以保留（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。 排水工程管线 目前，在丁字沽三号路上有两条 800 1200 污水干管和两条800 雨水管，在南仓道上有一条 1200杨咀罐站雨水出水管道。 规划排水采用雨污分流制。根据 某 市城市总体规划修编成果的排水专项规划安排，丁字沽三号路以西收水范围内的雨水排入南仓道与外环线交口处规划雨水泵站后入外环河，以东收水范围内的雨水排入南仓道与北运河交口处规划雨水泵站后入北运河（见附图一），污水分别排入丁字沽三号路与北仓道交口处现状污水泵站（规划对该泵站进行扩建）和南仓道以南 与丁字沽三号路以西规划污水泵站。 规划保留丁字沽三号路现状排水管道，因南仓道现状雨水管道在规划路分车岛下，同时结合该地区排水规划要求，规划给予废除。在桃江路、玉泉东道、南仓道两侧，分别规划一条 400 1000污水管和一条 600 1500 雨水管。 某 家园居住小区内排水排入以上管道内（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。 热力工程管线 规划热源由区外西横堤规划锅炉房提供，在南仓道、桃江路、玉泉东道上均规划了热力管道（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。 燃气工程管线 目前在丁字沽三号路上有一条 500 煤气中压管；在南仓道上有二条 600 煤气中压管。 根据 某 市城市总体规划修编成果，规划气源采用天然气，由现状燃气中压管提供气源。在桃江路、玉泉东道上均规划 300 煤气中压管和 200 煤气低压管（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。 电力工程缆线 目前，在丁字沽三号路上有二条 10力电缆；在南仓道上有一条 35力架空线。 根据 某 市城市总体规划修编成果， 某 家园居住小区工程的规 4 划电源来自延吉道、勤俭道现状 220电站。规划将南仓道上现状35南仓道上规划 351020桃江路上规划 10力电缆和 35玉泉东道上规划 10力电缆，保留丁字沽三号路现状电力电缆（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。 电讯工程缆线 目前，在丁字沽三号路上有二条 30 孔通讯管道。 根据 某 市城市总体规划修编成果，在“西横堤居住区”规划范围内，设电话局一座，占地 1200 平方米。规划在南仓道二侧、玉泉东道、桃江路上分别规划一条 12 孔通信管道（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。 图 例 410401 512303 控制点编号，路中心线 现状 规划 W Y R 自来水管道 污水管道 雨水管道 电力电缆 通讯管道 燃气低压管道 燃气中压管道 供热管道 某 家园居住小区南侧隔南仓道，西侧隔桃园路与“佳园里”居住区毗邻；北侧隔玉泉东道，东侧隔丁字沽三号路与规划“西横堤居住区”毗邻，现状为果园树林。 鉴于“佳园里”居住区始建于 10 余年之前，限于当时的国民经 济条件和设计标准，该区域环境条件和工程单体的标准均相对较低， 近几年相继完成的工程亦按安居工程的标准兴建，“佳园里”居住区及其附近地域经 10 余家房地产商的开发，存量现房约计 200 万平方米。 二市场需求分析 1国家房地产开发政策的分析 按照党的十一届三中全会所制定的“一个 中心，两个基本点”基本方针，国家在农村的改革开放工作取得重大成绩的基础上，又将改革开放的工作在城市深入展开，到 80 年代中期，城市经济体制的改革已经取得了突破性地进展，在基本建设的房地产开发领域，土地的有偿使用和住宅商品化的理论已经全面形成，在全国各地由南向北地建立了第一批房地产投资开发经营企业，与此同时，第一批商品住宅 12 出现在全国的建筑市场上，这不仅是对我国 40 余年的住房分配体制的冲击，更重要的是标志了市场经济体制向计划经济体制的冲击，解决困扰国民多年的住房短缺问题，开始进入了良性循环的轨道，国民的思想观念在 这个冲击下，也发生了重大转变。 我国房地产开发这个新兴行业的发展，走过了兴起、发展、膨胀甚至出现泡沫、调整、又发展的道路，在 1997 年亚洲发生金融危机以后，我国采用适度紧缩的经济政策，使国民经济的发展顺利地实现了“软着陆”。近两年，特别是在新世纪的第一年，国务院召开了全国整顿和规范市场经济秩序工作会议，提出了“大力整顿和规范市场经济秩序，为加快推进现代化建设创造良好环境”的报告。会议指出，在经济体制转轨的过程中，市场经济秩序出现某些混乱现象，有着复杂的经济、社会和思想原因。整顿和规范市场经济秩序，既要做好长期斗争的思想准备，又要抓紧解决当前的实际问题；既要全面推进，又要突出重点；既要治标，又要治本。“十五”期间要切实抓好八个方面的工作，其中就包括以查处规避招标、假招标和转包为重点，整顿和规范建筑市场的工作内容。 某 市建委按照国务院的精神和市政府的同意也召开了“全市整顿和规范建筑市场秩序暨城建系统安全会议”，会上明确提出今年整顿建筑市场工作的重点是： 1 1 坚决查处规避招标和在招标活动中弄虚作假的行为。 2 2 严厉打击转包和违法分包行为。 3 3 坚决纠正不按法定程序招投标的行为。 4 4 严厉惩处不执行强制性技术标准，降低工程质量的行为。 5 5 严肃整治勘察设计单位的违规行为。 6 6 彻底纠正不执行安全生产法规的各类行为。 我们因此有理由相信，房地产开发行业必将更加健康和蓬勃地发展和更好的充当促进国民经济增长的一个重要力量。 从 2001 年 2 月 15 日召开的“ 某 市 2001 年住宅与房地产管理工作会议”获悉，在第九个五年计划期间， 某 市房地产业突飞猛进 ，住宅建设快速发展，房地产业已成为拉动全市经济增长的重要力量，在此期间，全市各建设单位、施工企业和各级建设管理部门，按照 某 市委提出的“乘势而上，开拓创新，全面上水平”的工作基调，创造性地开展工作，取得了显著的成效，对拉动全市经济增长作出了贡献。 “九五”期间，全市房地产开发累计完成投资 其中住宅累计完成投资 元 全市累计销售商品住宅 平方米 住宅二级市场成交 平方米 13 其中私房成交 平方米 公房置换 平方米 全市出售自住公房 平方米 全市住房自有率为 49% 在第十个五年计划期间， 某 市房地产业将着眼于大幅度提高群众的居住水平，改善城市居住环境，发挥房地产的支柱产业的作用，使房地产业及其所带动的相关产业继续成为促进国民经济增长的重要因素。 “十五”期间， 某 市房地产业 的发展目标确定为： 全市房地产业完成投资 850 亿元 其中住宅完成投资 650 亿元 公建完成投资 200 亿元 房地产业增加值以年均 12%的速度增长。 加快住宅建设步伐。新建住宅 3000 万平方米， 2005 年底城市人均住宅建筑面积达到 方米，人均住宅使用面积达到 方米。 建成一批具有浓郁 某 地方特色，集旅游、文化、购物、休闲为一体的大型商业步行街和标志性公建项目，公建竣工面积 600 万平方米。 结合城市形象工程建设，完成重点地区的危陋房屋改造，拆除危陋房屋 300万平方米。 活跃房地产交易。完成商品住宅销售 2700 万平方米，公建销售 600 万平方米，住宅二级市场交易 1100 万平方米。 促进物业管理市场化、专业化、社会化。全市住宅物业管理覆盖率达到 50%，物业管理投标率达到 50%以上。 提高住宅产业化水平。 “十五”末期，新型建筑体系住宅比重达到 60% 新建住宅实现建筑节能达到 50% 住宅配套率达到 90% 提高住宅建设的标准化、配套化、工业化和装配化水平。 初步建立城镇住房新制度的 框架。全面落实住房分配货币化政策，全市住房自有率达到 60%，逐步提高住宅公积金缴存比例。 推进房地产业信息化进程。完善和加速住宅小区和公建的智能化配套设施建设，以信息化提升房地产的水平和档次。建成房地产信息系统，实现行业管理自动化。 加快村镇住宅建设。加快城市化进程，新建村镇住宅 1500万平方米，人均建筑面积达到 26 平方米，建成一批现代化的 14 新型城镇。 为保证“十五”计划制定的房地产业发展目标的实现， 某 市提出了 2001 年度的住宅建设和房地产业发展的明确目标，目标确定： 完成房地产投资 160 亿元 商品房施工面积 1700 万平方米，其中住宅施工面积 1500万平方米。竣工面积 650 万平方米，其中住宅竣工面积 600万平方米。 加快试点小城镇建设，新建村镇住宅 250 万平方米。 结合城市景观工程建设，改造重点地区危陋房屋，完成拆迁 100 万平方米。 建设梅江生态居住区，该区新开工 32 万平方米；开工建设一批精品示范小区，市内每个区开工建设一片 20 万平方米以上的项目，广泛采用先进技术，成为代表 21 世纪 某 住宅新形象的标志性项目。 商品房销售 600万平方米，二级市场实现交 易 180万平方米，出售公有住房 200 万平方米，完成未登记房屋产权补登810 万平方米。 完成配套投资 7亿元。加快危改配套和甩漏项补建为重点的一批配套工程的实施；加快成片危改项目和西横堤、双林居住区配套工程建设。 在招商引资扩大开放上寻求新的突破，扩大招商引次规模，引入国内外资金 20亿元。 某 市建委为实现“十五”计划目标和在“十五”第一年就有一个良好的开局，在市城建工作会议上提出了一系列的明确目标，这就为某 市房地产业的健康发展提供了保障和机遇。 “十五”期间， 某 市房地产业面临新的发展机遇主要表现 在： 住宅仍然是我市的主要消费热点之一，也是我市推动国民经济增长点的主要因素之一。根据国际上的常规经验，当一个国家的人均国民生产总值在 1000 3000 美元之间时，应该是解决民众住房问题的关键时期；我市 2000 年人均国民生产总值为 2160美元，可以看出，这正是一个住宅建设加快发展和需求较旺的重要阶段；从居住面积方面分析，国际经验认为，人均居住住宅建筑面积在 30 平方米以下时，属于住宅建设高速增长时期，统计资料显示 2000 年年底，我市人均建筑面积占有为 17 平方米，与国际标准尚有较大的差距；再者，根据全市经济和 社会发展五年计划，在“十五”期间我市 保持年均 10%以上的增长速度，随着居民收入水平的逐步提高及恩格尔系数的不断下降，居民在住宅消费方面的能力将稳步上升，因此住宅将继续成为我市的主要消费热点之一。 15 住房需求的主体，将逐渐由安置型需求向改善型需求过渡。根据 1999 年至 2000年的抽样调查资料的分析，尚未购买住宅的家庭，理想的住房标准有建筑面积增大的趋势， 2000 年的抽样调查资料显示，对每套 60 平方米以上面积的住宅需求已经达到 比例。 商品房市场空间将更加拓宽。在我国加入 工作完成之后 ，外资企业的涌入将带来对写字楼、高档公寓、标准厂房和高档商贸、服务等商品房和用于第三产业的各类公共建筑的更大需求。 住宅的产业化水平将全面提高，优胜劣汰的法则促使我市的房地产开发商以及建筑施工队伍的管理水平和技术水平将进一步提高；今后五年，墙体材料改革将会有重大突破，围绕推进新型建筑结构体系的开发、推广和应用，我市在住房标准化、规范化等方面将加大力度，住房开发的标准化、智能化水平将全面提高，节能、环保住宅将是今后房地产业发展的主要方向之一。 我国加入 促使我市的房地产业与国际市场接轨，加入会加快 某 市进入世界经济一体化的进程，通过引进外资注入房地产开发领域，房地产业的融资渠道将呈现更大的多元化趋势。 2居住住宅开发现状、需求趋势及需求热点的分析 随着 某 市提出的用 5 7 年时间，基本完成全市危陋平房改造任务的提前实现，大规模的拆迁工作趋于结束，按照 某 市城建工作会议制定的计划目标，“十五”期间，完成重点地区的危陋房屋改造，拆除危陋房屋 300万平方米，其中 2001年度，结合城市景观工程建设，改造重点地区危陋房屋，完成拆迁 100 万平方米。 大规模危陋房屋拆迁工作的基本结束，意味着安居型住宅的集中需求 将会明显下降。存量现房的巨大数字体现了房地产的开发现状和为今后的房地产开发提出了更高的要求。 统观近两年民众对待住房问题的观念、收入水平、对居住环境和房型的要求等方面的表现，可以对居住住宅的需求趋势和需求热点作出如下判断： 民众对住宅的购买决策更加理性化，主要表现在： 购房者对房地产开发商的实力越来越看重。因为有实力的优秀开发商才能组织出优秀的规划设计和单体设计，才能组织管理出优秀的施工质量，保证单体工程和配套工程的按质按时的实施，才能组织好完善的物业管理和售后服务。 购房者对房地产产品的品牌效应 越来越看重。因为有实力的优秀开发商才可能有长远的眼光，才不会有意或无意地以牺牲消费的权益来换取公司的短期效益，才可能制定出开发公司自己的近期和长远的发展规划，其中当然包括树立每个时期的过硬的产品品牌，优秀的房地产产品的建成面世，不仅会带来产品自身的良 16 好的社会效益和经济效益，对本公司今后的发展和今后开发的新的项目，显然是一个举足轻重的铺垫。 购房者对房地产产品的工程质量的关心越来越有针对性。由于房屋产品的价格对我国民众来说显得“十分巨大”，因此民众对建筑工程专业的科普知识的学习，甚至是专业知识和法律知识的学 习越来越下功夫，这是一个很好的发展趋势，它既反映出了国民整体素质在不断提高，同时又从一个侧面促进了房地产开发企业不断提高自身的管理水平和工程质量。 购房者对与工程建设有关的人员组成越来越看重。购房者不仅对房地产开发商在进行了解和考察，甚至对工程设计单位和设计单位的项目主持人的有关情况都要问一问，对工程监理和工程总包、分包的单位的有关情况也都要了解；对中国国民来说，这是一个多么大的进步！ 对安居型居住住宅的需求量急剧增加的趋势在减缓，对改善型 居住住宅的需求在逐步增加，主要表现在： 对户室面 积的需求在增大。据 1999 2000 年的调查资料显示，尚未购买住宅的家庭，对每套 60 平方米以下的住宅需求的比例仅为 对户型设计的要求提出了越来越高的要求。更加合理的功能分区和交通联系，更加合理的光照和通风要求等等专业性很强的问题，常常被购房客户摆在重要的挑选条件之中。 对室内设备专业的设置，有的购房者甚至于提出了前瞻性的要求，大多数购房者都明确地表达了对“容量”的关心。比如电气专业的设置、容许客户使用总功率为多大的家用电器、采暖设施的设计摆放位置会不会影响装修效果、卫生间和厨房的管道走向是否 便于使用和维修等等。 对室外环境，购房者已发展到了“从远到近，从大到小”地进行考察。随着人们购房理念的日趋成熟，购房时人们更加关注房屋的周边环境，从粗略注意社区环境，发展到了首先注意中意房型的房前屋后的环境怎么样，然后再了解自己拟购的楼左楼右的环境怎么样，最后才是考察组团周围和小区整体的环境怎么样。 购房者对小区配套设施和配套的内容提出了新的要求。不仅要求水、暖、电、路、绿化等专业齐全到位，同时提出了对多媒体网络、电子保安系统、非入户查表收费（远程抄表）系统、紧急呼叫服务系统、院区中心绿地的背景音乐系统 等等所谓的“智能化”服务设备的配置。 购房者对社区的人文环境和文化内涵越来越重视。表现出既考虑到成年人的生活环境，又着眼于子女的成长，中华民族自古就 17 有“孟母三迁”的感人故事，同时也流传着“物以类聚，人以群分”的说法。 购房者对入住后的物业管理越来越关心。聘请哪个公司进行物业管理，这个公司有过哪些业绩，收费额度大小等等问题，都曾被消费者提出。 三项目规模开发的指导思想及工程建设规划 1 1 项目开发的指导思想 某 家园居住小区工程的开发总定位为“二十一世纪的康居住宅小区”。 市场定位为中等收入及部分中偏 下收入的民众，采用销售与租赁相结合的出让方式。 为取得房地产开发项目尽快投入使用的社会效益，以及投资少、回报快的经济效益，在总体规划中的组团分区及区内综合配套管网的设计时，要考虑到分组团实施兴建，在进行分期施工时，二期工程的施工，不能影响已投入使用的组团的各项使用功能的正常发挥。 市政污水管网的设计（见地下配套工程管线现状及规划示意图），为 某 家园居住小区的区内排水管网的设计与实施提供了一个非常有利的条件，它可以使区内排水管网实施分区出口，这样既可以减少区内管线长度、降低管径、减小放坡埋深，又便于分组团安 排施工和交工后的使用维护。 2 2 工程建设规划 对工程规划设计的基本要求 按照 某 家园居住小区的开发总定位为“二十一世纪的康居住宅小区”的总体要求，对规划设计提出如下基本要求： 横堤居住区详细规划”基本要求的前提下，要达到容积率 化率 40%，并考虑设置一处不小于 平方米的集中景观绿化区，在集中景观绿化区的地下部位，设置机动车的集中泊车车库并兼有战时的人防功能。大型集中景观绿化区与地下泊车库的功能结合，不仅能解决部份高档机动车的泊车问题，还可以造成大型 集中景观绿化区的地面高程起伏的独特建筑效果，这在冲积平原地貌特征的 某 地区，人造地面高程起伏的构造做法将给 某 家园居住小区的绿化环境形成新的突破。 动车主入口设在南仓道和玉泉东道一侧，行人主入口设在三号路和桃江路一侧。 某 家园居住小区成为一个园林绿化环境下的建筑群，不仅要满足绿化率指标，还要考虑采取诸如院区地貌起伏、不同树种分群、适当设置小品、窗前屋后私家花园、区域竖向绿化、屋顶上人平台、庭院灯园林灯与道路绿化融为一体等等手法来烘托居住小区的 18 宁静典雅 的居住环境。总之，小区室外环境设计布局要求立意明确，布局紧凑，有完整的设计意图和艺术构思，既能衬托主体建筑的美观，又相得益彰，同时又丰富和美化了城市街区的面貌。 间仅设置行人道路，机动车流和人流的组织及疏散要能很好地反映出流动活动的顺序规律，除必须满足正常状态下的要求外，尚应适当考虑紧急情况下的疏散特征。 e. 某 家园居住小区工程是房地产开发项目，因此在工程设计时必须考虑工程落成后，该工程既可整栋、整层、整个功能分区出售或租赁，又可将同一功能区分割出售和租赁。 水（生活用自来水、生活用热水和直接饮用水）、雨水、污水、热力、燃气、电力、电讯（市话网电讯、宽带网络电讯、小区闭路监控电讯及住户与物管中心间的双向直通呼叫电讯）、电视、道路、绿化、路灯、邮政、物管服务中心及商业配套设施。 将市话网电讯及市话宽带网络电讯系统引入小区住户及公建内；保安服务采用系统联网可视对讲门禁系统、保安人员定岗、巡更报警及社区闭路电视监控系统和周界防越报警系统相结合的管理方案。 闭路监控控制室、与客户的双向直通呼叫控制室均设在物管中心内，并执行 24 小 区服务制。在住宅楼道的管道井内，设置远程抄表系统。 活用热水及自来水净化消毒后管道输送到户的直接饮用水。 集中供热站在小区内兴建，区内室外综合配套管网均在地下敷设。 院灯、园林灯、草坪灯等设备的选型要与整个园林绿化设计融为一体。在大型景观绿地及组团中心绿地设置社区背景音乐系统。 尽量使其成为体现既定建筑风格的单体装饰构配件。 务业及非营业性公共建筑的配置要完善，商业建筑及服务性建筑主 要设置在区内中心绿地及人行道附近。 体建筑以南北朝向为主，可适当安排一些东西朝向的建筑，以丰富组团的总体造型，建筑形象要富有创造性，形式要新、造型要美、充满生机、经久不衰。住宅采用平层、错层、大落差错层（底层设车库）、跃层等多种形式设计，以适应不同的客户需求。 梯两户、一梯三户。 19 层为 5 6 层，按总住宅建筑面积的 70%设置，小高层为 9 11 层，并要考虑在顶层与屋面阁楼之间设计为跃层形式，小高层住宅按总住宅建筑面积的 30%设置。 的不同出让方式，设计时要考虑到住宅与公寓使用功能的有机结合。 一室户占总户数的 35%，建筑面积为 50 70 平方米 二室户占总户数的 40%，建筑面积为 70 110 平方米 三室户占总户数的 25%，建筑面积为 110 200平方米 （三室户宜按一梯一户的方式设计） 层设独立的私家花园，外窗均不设护栏。单元住宅的南向阳台为封闭的观景阳台，北向阳台为封闭的生活服务阳台。 户内设可视对讲话机，并设置与物管中心相通的双向直呼通讯系统，市话电讯网系统，在住户的厅、卧、厨、卫均设终端插头，市话宽带网络系统在厅、书房设终端插头，在厅、卧设电视同轴电缆终端插头。 采用地板采暖的供暖方式，设置设备管道竖井，各专业的远程抄表系统的计量显示在单元住户外设置。 u. 某 家园居住小区工程的详细规划（初稿）见附图五。 相关的面积参数 征地面积（见附图二）。附图二所示的刘房子村 块的 方米地块及相邻的界外 方米地块，不在征地范围之内，征地总面积为 ） 红线内面积（见附图二）。 路宽及相应的规划退线要求 表二 道路名称 规划路宽 规划要求退线宽度 退线面积 丁字沽三号路 43米 15米 方米 20 南仓道 50 35 园路 30 15 泉东道 30 15 表二所列数据，红线内面积为 ） 规划区用地面积 方米（ ） 规划总建筑面积 按“西横堤居住区”详规参数要求，容积率 划总建筑面积为 注： 某 家园居住小区工程的“详细规划“的设计人所计算出的规划总建筑面积为 平方米，对于此计算数据与 平方米的正误，待进一步校核。 其它的相关数据，摘引于“详细规划“的说明书（初稿），列于表二、表三。 用地平衡表 表二 项 目 公顷 平方米 /人 % 规划总用地面积 居住区用地面积 00 住宅用地 建用地 路用地 化用地 济技术指标表 表三 序号 项目 单位 数量 1 规划总建筑面积 万 住宅总建筑面积 万 21 其中 多层住宅建筑面积 万 层住宅建筑面积 万 公建总建筑面积 万 其中公益性公共设施建筑面积 ) 万 住宅平均层数 层 住宅面积毛密度 万 m2/ 居住总户数 户 2890 7 居住总人数 人 9248 8 户均人口 人 /户 户均面积 75 10 人口毛密度 人 /1 容积率 2 建筑密度 % 16 13 绿地率 % 4 日照间距 1:5 机动停车位 辆 390(地上 ) 333(地下 ) 16 自行车位 辆 5780 室外地面高程和雨水经流方向 根据 某 市城市总体规划修编成果， 某 家园四邻市政道路的规划高程（见附图二和表一）在 的范围内变化，市政道路路边面的规划高程在 的范围内变化。由上述数据看出， 某 家园居住小区四邻路边面高程为由西北方向向东南方向逐渐降低的走势。 22 据 某 市勘察院 1999年 12月 13日测绘的工号为 C 1999 418的测图， 某 家园居住小区工程红线边界在四界方向的自然地面现状高程见表四所列各项数据。 某 家园红线边界自然地面现状高程 表四 方位 自然地面高程 丁字沽三号路西侧沿线 仓道北侧沿线 江路东侧沿线 泉东道南侧沿线 某 燕宇置业有限公司与 某 警备区青光农场一分场签定的 某 家园居住小区工程现场的“场地平整工程”的施工协议，土方平整后的地面高程为： 挖运土方地点，平整后的大沽高程为 垫填土方地点，平整后的大沽高程为 清运垃圾地点，平整后的大沽高程为 某 家园居住小区各单体栋号 高和室外地坪标高宜按区内由西北方向向东南方向逐步降低的走势为宜；室外地坪高程可定为西北方向向东南方向找坡，高程为 （比相邻的路边石高程约高出 ），区内道路的泛水坡度约为 单体工程的结构形式及相应的地基处理方案 某 家园居住小区工程的单体建筑分为三类：多层住宅、小高层住宅及不同使用功能的公共建筑。 多 层住宅的主体结构可采用保温复合墙、钢筋混凝土楼面、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜屋面体系，基础按其座落位置的地基情况（见 某 市地质工程勘察院工号为 某 燕宇置业有限公司丁字沽三号路场区岩土工程勘察报告”）可分别采用石屑回填钢筋混凝土浮筏基础及复合地基基础的形式。 小高层住宅的主体结构可采用钢筋混凝土异型柱框轻结构体系，保温复合墙、钢筋混凝土楼面、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜层面体系，基础为沉管灌注桩基础。 综合服务楼类型的公建可采用钢框架结构、钢筋混凝土楼面、保温复合墙、钢丝网架聚苯乙烯水泥复 合板斜屋面、沉管灌注桩独立基 23 础。 托儿所类型的公建可采用保温复合墙、钢筋混凝土楼面、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜屋面体系，基础视座落地块采用钢筋混凝土浮筏基础或复合地基基础的形式。 四工程成本估算 1土地出让金、土方平衡费用及相关配套增容费用 土地出让金 红桥环卫局垃圾堆放场土地补偿费 20 万元 /亩 =元 北辰区青光镇政府地块征地补偿费 亩 =315 万元（包括上交区土地局的税金） 土地复垦费 元 /亩 =元 北 辰区天穆镇政府地块征地补偿费 亩 =4016万元（包括上交区土地局的税金） 土地复垦费 元 /亩 =元 土地出让金总额为 元 土地复垦费总额为 元 土方平衡费 红桥区环卫局垃圾堆放场现存垃圾清运费 100 万元 红桥区环卫局垃圾堆放场现存杂土清运费 2 万元 /亩 元 某 警备区青光农场一分场清运环卫局垃圾堆放场以外的垃圾清运费 45 万元。 某 警备区青光农场一分场施工的土方平衡费 55万元。 垃圾清 除及土方平衡费总额为 定的设计室外地坪平均高程为 。 红线内道路基本上不需再对自然地坪进行填、挖，成后的路面高程即可达到大沽 红线内绿化面积（红线内面积减掉单体建筑的占地面积和道路面积）需在现自然地坪上平均填垫 铺垫 的设计室外地坪标高。 填垫土方量为 顷 =24640 立方米 基础 处理后，剩余的挖方余土即可满足现场土方平衡所需的 24 24640 立方米用土，而不需再从场外购土。 相关配套增容费用 按 某 市的相关规定，将相关配套增容费用估算额列于表五。 表五 相关配套增容费用名称 收费标准元 /平方米 计费面积 金额 通信基础设施建设费 6 平方米 燃气基础设施建设费 28 供热设施建设费 40+17+10+25+28 非营业性公建配套费 70 市政基础设施大配套费 165 住宅电力配套工程费 (600+21)元 /千伏安 50W 电缆区供电工程贴费 900 元 /千伏安 50W 自来水、燃气增容费和燃气民用住宅发展基金 600 元 /立方米日 3000户 1500元 /立方米日 3000户 20元 /平方米 9 元 /平方米 2区内配套工程费估算 红线内各专业配套工程费用估算额，列于表六 表六 专业名称 费用标准（元 /平方米） 估算金额（万元） 25 给水工程 水工程（雨水 、污水） 力工程 气工程 力工程 讯工程（电视、电话、保安） 路工程 化工程 灯工程 邮工程 建安工程费估算 某 家园居住小区单体工程建安工程费估算分为三个类型，即多层（ 56 层） 砖混结构住宅、小高层（ 911 层）框轻结构住宅和公建。各类型建筑的建安工程费估算额见表七。 表七 多层砖混结构住宅 小高层框轻结构住宅 公建 平方米 投资成本 费用总额 投资成本 费用总额 投资成本 费用总额 26 施工前期费 25 元/9 元/0 元/安工程费 690 843 844 小区配套和增容费 391 391 410 其它费用 205 216 216 平方米地下泊车车库建安工程费估算额为： 土建工程结构费用 1950 万元 设备工程配套费用 460 万元 总 计 2410 万元 4售楼费及管理费估算 销售预算的拟定： 27 销售现场计划 现场售楼中心 300万 售楼中心内外装饰 50 万 路牌广告、围墙、小区指示标志 1 0 0 万 广告计划 报纸广告 5 0 0 万 电视广告 3 0 0 万 网上广告 30 万 载体广告 1 5 0 万 杂志广告 30 万 电视影片 20 万 宣传促销计划 楼书 20 万 海报 /本 10万 5 万 本 10万 15 万 消息稿发布 5 万 人际关系费用 10万 多媒体制作 50 万 胶片 2 万 各种图表制作 1万 模型沙盘 5 万 各种促销活动费用 1 0 0 万 不可预见费用 10万 其他项目 和约书（合同） 20 万 价目表 10 万 1 万 销售训练（培训费用） 2 万 售楼处管理费（清洁、警卫、水电杂费） 20万 内业各项报表 1万 销控各项表 1 万 名牌、名片、 服装 3 万 人员薪资 600 元 /月 12 4 10 30 万 人员提成 2 5 0 万 28 不可预见费用 20万 总计 2050万 管理费用摊销的估算 我公司目前对燕宇小区和燕宇新城两个运做项目进行了管理费用的分项计账。 燕宇小区项目摊销的管理费约计 /平方米（其中贷款利息及手续费支付为 /平方米） 燕宇新城项目摊销的管理费约计 /平方米（其中贷款 利息及手续费支出为 /平方米）。 市建委主编的 98某 房地产市场列录的 1997 年多层商品住宅投资管理费摊销的统计平均值为 45 元 /平方米 (利息为 88元 /平方米 ) 99某 房地产市场列录的 1998 年多层商品住宅投资管理费摊销为 40 元 /平方米（利息为 77元 /平方米） 仅以管理费摊销数额分析，我公司在管理经费支出方面处于 某市房地产开发行业的平均偏上水平。 某 家园居住小区工程的管理费摊销额度按 120 元 /平方米估算，其总额为： 120 元 /平方米 平方米