火车站商业广场项目可行性研究报告

火车站商业广场项目 可行性研究报告 目 录 一、总论 .一）项目建设背景 .二）项目概况 .三）可行性研究报告研究范围 .四）研究结论及建议 .五）主要经济技术指标 .、 .一）自然状况 .二）三大产业分析 .三）主力产业分析 .、投资环境 .、城市规划前景 .、房地产市场现状 .一）全国房地产市场现状 .二） .、商业用房市场分析 .一）商业用房市场现状 .二）商业用房需求及发展 .三）当前 .、 .、 .一）县城商业中心 .二）专业性市场 .、项目总体概况 .、项目 .一）项目优势 .二）项目劣势 .三）威胁分析 .四）机会分析 .五）综合评价 .六）本项目成功运作所需注意的焦点问题 .一、项目市场定位 .一）项目定位 .二）发展思路 .二、营销推广策略 .一）项目价值点分析 .二）推盘节奏 .三）推盘原则 .四）推盘步骤 .五）产品搭配 .六）销售策略 .七）定价策略 .三、项目开发建设建议 .一）总体规划理念 .二）建设规模 .三）建设方案 .四、环境保护 .五、项目实施进度安排 .一）首期开发 .二）建设周期 .六、投资估算与资金筹措 .一）投资估算 .二）资金筹措 .七、经济效益分析 .一）经济技术指标 .二）销售价格分析 .三）销售进度 .四）盈利能力分析 .五）清偿能力分析 .六）资产平衡分析及资产负债分析 .七）不确定性分析 .八、风险分析及对策 .一）市场风险分析 .二）经营管理风险分析 .三）金融财务风险分析 .九、销售前景预测 .一）综合社会效益 .二）项目前景预测 .十、综述 .、总论 （一）项目建设背景 近几年来，我国城市商业网点建设发展很快，对繁荣市场，满足消费需求发挥了重要的作用。商业网点是城市物质文明和精神文明建设的重要窗口，商业网点规划已纳入城市国民经济和社会发展计划以及城市总体规划，尤其是我国加入 市商业网点规划作为符合国际规则的政府调控方式，越来越为城市流通主管部门所重视。 商业地产作为第三产业的创新版块，在新一轮的商业发展过程中，其发展的空间和蕴含的商机都相当巨大。为了与需求拥抱，和市场同步，近几年来，国內商品销售市场为了适应新形势下消费群体心理、需求、形式的实际需要，进行了几乎脱胎 换骨的变革，这就是商场从小开间的单一商品、组合商品的销售形式，走向规模化、综合化、一站式的销售形式。从而应运而生了“商城”、“超市”、“大卖场”等等。与此同时，随着 市规模和范围的不断扩长，市民原有的居住形态正在发生改变，市民的人均支配收入也在不断增加，因而人们对购物的需求和购物的理念也在同步地不断发生变化。“生活方便、交通便利、环境舒适、品种齐全、一站式购物、体验式消费”，现今己成为越来越多的人所向往的购物天堂。因此，以单开间门面为一家商场的规模形式已难以满足 21世纪人们对商业一站式集 中购物的需求增长。 我国政府对“入世”的积极态度，从一定意义上表明，政府要下决心用“以市场换市场”的方针来替代原来的“以市场换技术”和“以市场换资金”的政策，根据加入世贸总协议，中国将逐步放开商贸市场，如果把专业市场发展分成为初级阶段、竞争阶段、成熟阶段的话，目前我国的专业商贸市场行业已进入竞争阶段，竞争方式也由单一竞争转向服务、管理、技术等多方位竞争，经营者的管理水平和服务内涵都将向高层次延伸。未来二年内，品牌竞争将成为市场竞争的主体。同时， 集中采购，目录销售，物流配送，网络营销 等方式 将成为市场的主流营销方式。 基于上述背景原因，为满足 足城乡居民对商业发展日益增加的需求，创建 新城区， 项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前 房地产市场现状与发展趋势，以 合 招商引资优惠政策，决定在 母”级商业区 项目的建设在 托上述优越条件，本项目的开发建设将会为 民带来不可多得的商机。同时此项目的开发运 作标志着 有划时代的意义。 上海宏博集团的开发事业中占有极其重要的地位，其成功运作将使宏博集团的开发规模急剧扩大并使企业在项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等方面的能力得到飞跃式的提高。 来的土地升值潜力较大，其成功运作可为公司带来巨大的现金流量并实现商业及经营性公建项目的可持续性开发。 该项目规划、设计方案已经完成，项目各项前期报建工作也已完成，项目现场施工已相继开展。 （二）项目概况 1、项目名称： 2、建设地点： 两侧 3、建设单位： 4、企业性质：有限责任公司 5、经营范围： 房产开发 、会务及展览服务、组织产品展销 6、公司类别： 专营公司 7、资质等级： 房地产开发企业三级资质 8、工程概况：“金海岸火车站商业广场”项目占地 83079平方米，总建筑面积约为 目以步行街为主线，沿街 34层，内部商业主体 3 层。经估算，工程总投资 元，每平方米造价 平 方米成本 9、资金来源：本项目建设资金来源有四种渠道：开发公司自有资金 2000万元；上海宏博集团及所属子公司融资 6700万元（上海宏博集团公司投入 5000 万元，上海宏博集团江苏投资公司投入 800万元，金海岸商业城有限公司投入 900 万元）；开发商银行商业贷款 3000 万元；预售房款 3600 万元。根据收益计算，成本利润率 销售利润率 计算期内国家税收 务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益很好。 （三）可行性研究报告 研究范围 根据“ 目建议书批复及项目规划、设计方案，本报告工作范围主要是投资环境、房地产市场分析、 目自身素质分析、项目开发建设建议、环境保护、投资估算与资金筹措、项目经济效益评价、风险分析及对策、销售前景预测等。 （四）研究结论及建议 本项目属商业综合房地产开发项目，符合国家城镇开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已经办理完毕，建设资金目前正常，现场施工有条不紊。针对国家对房地产行业的宏观调控政策、房地产投资群体对商品用房投资方向的转变、 所处地理位置及当地群体的房产投资消费习惯，商业项目建设已走向规模化发展的趋势，根据 商业房地产市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地为 发区新区，是未来 东商业区，对推进 展，促进 发区产业结构调整，提高当地居民生活条件，有明显的社会效益。项目建成后，必将改善 境效益也将有目共睹。 从目前 业用房供需结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对商业用房的功能及开发建设规模再作进一步的市场调研和边 际效益、规模效益分析，尤其是对面积较大、总价较高的产品；多层联卖、有效功能分区不详细的产品开发规模的调研、分析。同时要根据市场供需变化，做出更为准确的市场定位，调整户型或面积及区域的功能分配，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减少项目风险。 总之，由以上分析可以看出，在当前市场情况下，本项目在经济效益、社会效益和环境效益上都是可行的。 （五）主要经济技术指标 项目主要经济技术指标 序号 项目名称 单位 指标 1 总用地面积 平方米 83079 2 总占地面积 平方米 总建筑面积 平方米 建筑容积率 户均面积 平方米 /套 总套数 套 900 7 销售均价 元 /平方米 1800 8 建设投资 万元 10150 9 平方米建安成本 元 /平方米 0 项目总投资 万元 1 平方米成本 元 /平方米 2 销售收入 万元 26100 13 营业税及附加 万元 4 利润总额 万元 5 所得税 万元 6 净利润 万元 7 项目投资回收期 年 8 投资利润率（税后） % 9 资本金利润率 % 0 成本利润率（税后） % 1 销售利润率（税后） % 、 （一）自然状况 处苏中平原，东临黄海，与如东接壤，南和如皋毗邻，西通泰兴，并与姜堰市相交，北与东台市相连。东西直线最长 里，南北最宽 县均为平原地带，地形坦荡，河道稠密。通扬运河、串场河以东为河东 地区，是苏北滨海平原的最高处，为海相沉积物盐碱地区，海拔 米。 北亚热带海洋季风性湿润气候区。气候温和，四季分明，气候宜人，冷热适中。日照充足，雨水充沛，无霜期长。 从 活和工作的城市之一，为 （二）三大产业分析 2004年 政收入 10亿元 ,全社会固定资产投资 53 亿元，同比分别增长 14%、 18%、 30%，城镇居民人均可支配收入 9503元，农民人均纯收入 4600元，同比分别增长 年末居民存款余额 长 16%； 2005年经济社会发展的预期调控目标实现国内生产总值 长 10%；财政收入 长 18%；全社会固定资产资产投资62亿元，增长 17%；城镇居民人均可支配收入 10453元，农民人均纯收入 5732元，同比分别增长 12%；城市化水平达到 67%；工业经济运行质量明显提高， 2004年实现工业产品销售收入 240亿元，增长 23%；工业利润 5 亿元，增长 20%；工农业总产值 300 亿元，增长 21%；其中工业产值 260亿元，增长 24%；农业产 值 40亿元，增长5% ；坚持新型工业化方向，以项目为抓手，以园区为依托，继续大力实施工业强县战略，加快工业进程， 05年实现工业销售 265亿元、技改投入 38亿元，分别增长 二产增加值占国内生产总值的比重达 全社会固定资产投资 53亿元，增长 30%；其中工业技改投入 32 亿元，增长 60%；第三产业投资额 元，增长15%；社会消费品零售总额 29 亿元，增长 60%；自营出口总额 9000万美元，增长 20%；实际利用外资 7000万美元，增长 33%；对外劳务营业额 7600 万美元，增长 10%；乡镇人均居住面积由 80 年的 15 平方米 /人到现在的 32 平方米 /人，城区居民居住面积由 80 年的 11 平方米 /人到现在的 26平方米 /人。 2005年实现招商引资到位资金 8500万美元，增长 最新统计 2004年度主要经济指标列表： （三）主力产业分析 业基础雄厚，机械、电子、纺织、丝绸闻名全国。其数控“零误差”机床填补了国内空白；“鑫缘”丝绸产品荣获“中国名牌”称号，填补了 县拥有桑园 18万亩，年产鲜茧 34万担，雄踞全国县（市）第一位；色织业跻身全国四强，拥有无梭织机 6000多台套，年出口量居全国前列。现有国家、省级企业集团 50 多个，外资企业 210 家，高新技术企业 26 家，名列 之首，亿元企业42 家，居 第二位，国家、省级名牌产品 60 多个。 2005 年又有两个国 家“ 863”计划项目落户 2004年前三季度工业产值突破 300亿元，今年净增指 标 单位 产 值 国内生产总值 亿元 政收入 亿元 社会固定资产投资总额 亿元 区居民人均可支配收入 元 8119 农民人均纯收入 元 6057 自营出口总额 万美元 14660 实际利用外资 万美元 11087 城乡居民储蓄存款余额 亿元 00亿元；财政收入突破 10亿元，综合实力位居江苏省第 18 位。 从统计数据不难看出， 为 时， 济的发展也为本案提供了充足的有效的客源。 三、投资环境 随着江海经济的联动，江北交通的快速发展，苏中地区与上海等长三角经济发达地区的联系日益紧密， 为苏中地区经济最为活跃的市县，将充分发挥其独特的交通优势，大力发展道口经济 ，其物流、贸易、会展等行业将对周边地区的经济起到巨大的带动作用：以 中心的半小时经济圈内， 台、姜堰、如皋等将直接受益；一小时经济圈其影响力波及无锡、常州、常熟、泰州、盐城等地；上海、苏州、湖州、嘉兴、长兴、镇江、扬州、溧阳、淮安、连云港等地与 易、会展等行业形成有利互补，共谋发展。 苏中旺地魅力 文荟萃，环境优美，位于 城、泰州三市交接处，地理位置十分优越。全县总面积 1108 平方公里，人口 98万。是闻名遐迩的“中国茧丝绸之乡”、“建筑之乡”，国务院批准的首批沿海开 放县，全国首批生态示范县，教育先进县，科技百强县，普法工作示范县，是全国最安全的地区之一。 其独特的地理位置和优越的产业结构，成为苏中地区最具发展潜力和优势的地区。 械、电子、纺织、丝绸闻名全国。其数控“零误差”机床填补了国内空白；“鑫缘”丝绸产品荣获“中国名牌”称号；全县拥有桑园 18 万亩，年产鲜茧 34 万担，雄踞全国县（市）第一位；色织业跻身全国四强，拥有无梭织机 6000多台套。现有国家、省级企业集团 50 多个，外资企业 210家，高新技术企业 26 家，亿元企业 42家，国家、省级名牌产品 60多个。 2005年又有两个国家“ 863”计划项目落户 陆空通达，现已构成空运、铁路、公路、海运、河运立体交通网， 接包括上海虹桥机场、在内的六个机场、六个港口，是东部沿海及苏中地区重要交通枢纽，由此带来的交通经济效益数以百亿计！ 铁路：南北向的新长铁路与东西向的宁启铁路在 连接陇海线、京沪线， 成为全国重要铁路交通枢纽。 公路： 204、 328国道、 202省道贯穿全境，城乡公路纵横连网，建设中的盐通高速和海溧高速在 此汇合，连接上海和盐通高速的苏通大桥建成后， 航运： 运发达，“通扬运河”、“通榆运河”畅流其间，连接京杭大运河，通达全国各地。 航空：近在咫尺的 场已开通至北京、广州、厦门等航线。 海运：距国家十大港口之一 0公里，可直通日本、韩国、香港等国家和地区；距建设中的东方大港洋口港仅 30 公里，内陆支线与上海港联运，进出口货物可由此接转世界各地航线。 车站集客运、货运、机务段、军工站、编组站为一体，是江苏除徐州外最大的二级编组站，是江苏中部重要的交通枢 纽。作为一轮经济发展浪潮的重点项目， 车站商贸城充分利用火车站建设带来的独特交通优势和巨大的潜在商机。 四、城市规划前景 新编制的 域城镇体系规划，根据 镇发展现状及各自的空间格局、功能分工、产业布局和基础设施状况，立足长远和可持续发展，将 国农业产业化示范区，江苏省轻纺、机械、电子工业基地，苏中交通枢纽、物流中心， 通干线为骨架，“一心一带三区”的城镇空间结构格局。 一心为以一城（县城）两镇（ 东镇）为中心； 一带为沿 国道和海防公路形成的城镇带，以县城为核心，沿线主要分布城镇为曲塘、胡集、西场、李堡、角斜和老坝港； 三区为东、中、西三个城镇经济区。规划县城为中心城市，李堡、曲塘为中心镇，其它为一般镇。明确 状城市化水平；近期年城镇人口万人，城市化水平；远期年城镇人口万人，城市化水平。 县城总体规划将 兴工业城市。规划到年， 城范围为平方公里，人口万，界址北起北三环、南至四环路、西至腰庄路 、东至火车站场。其中北起新华路，南至南三环路，西至永安路，东至宁海路，为平方公里的城市中心区。根据东区西园的发展和城市远景规划，分别确定了平方公里的城市规划用地和平方公里的城市规划区。加快区域内旧城改造和城中村的改造，重点建好人民中路、中坝中路、南三环和新世纪广场等四个商业区域中心；旧城、城东、城西、城南、城北五个居住片区，西部和东南两个工业片区。 根据县城总体规划，近期将强势推进南三环、南四环、北二环、永安路、凤山路、丹凤路、海王路等主干道路建设和城区支路、区间道路建设。加快五大居住区和城市中 心区建设，火车站场区域和东湖生态社区开发。加快实施城市生活污水管网延伸工程、管道燃气覆盖工程、引江区域供水工程、垃圾处理工程以及公用型车站建设工程。再建一批体量较大、品位较高的标志性建筑，提高 从 划定位来看， 成为苏中交通枢纽、物流中心以及 从 划思路来看，本案位置处在 划发展方向上。 来城市化水平将有很大提高，为房地产市场的发展提供了有效需求。 五、房地产市场现状 （一）全国房地产市场现状 2004年中国房地产业持续飞速发 展，但已是“强弩之末”，中国房地产市场周期已经开始从波峰往波谷回落。为规范房地产市场的有序发展，国家及相关部门出台了一系列宏观调控措施，对房地产市场的发展提到了一定的调控和规范作用。在这一系列宏观调控措施出台前，消费者购房带有很大的盲目性，在 宏观调控 以后出现了一段观望期，现在正在走入理性期。 1、回落 房价 涨幅的回落 从各城市房地产市场发展状况来看，今年一季度比去年一季度上涨 8，预计今年二季度比去年二季度上涨 说明房价的增幅在稳步的回落。也有少部分城市房价的绝对值在回落。房地产正在朝着国家要求的稳定住房价格的目标前进，正在实现住房价格稳定的目标。也可以说房地产的软着陆正在进行中。在房价回落的同时投资规模的数字也在明显的回落， 03 年增长 04 今年一季度下降到了 投资的增长也在回落，这和国家的目标是一致的。也可以说房地产的发展态势为宏观经济的软着落创造了条件，做出了贡献，这也是房地产界引为骄傲的。房地产在2004 年出现了供不应求的情况，在投资规模进行控制的同时也比较有效地控制了需求的规模，使得供求资金有一个非常有效的平衡，这是房价涨幅回落的原因。 2、回暖 楼市的回暖 在房价涨幅出现稳固回落的同时，全国的楼市正在逐步的回暖。在国家宏观调控政策出台前，消费者购房带有很大的盲目性，在 宏观调控 以后出现了一段观望期，现在正在走入理性期。为什么会回暖？一个就是整个政策。国家是稳定房产价格，而不是打压价格。另一个就是需求仍然很旺盛。从今年一季度的情况看来，仍然是出现了供求两旺。全国一季度商品房的竣工面积同比增长 17，销售面积同比增长 这是楼市回暖的一个标志。 3、回归 理性回归或回归理性 通过宏观调控，消费者从观望期走向理性。买房的盲从或者是激情正在得到 克服，人们更加理性。在这个情况下开发商也开始理性起来，冷清地看待楼市，更好地打造楼盘。通过调控，可以进一步认识到在社会主义市场经济初级阶段楼市发展的规律性，楼市发展的相关性，楼市发展的差异性。一个规律性就是楼市和整个宏观经济是匹配的，因为房地产业是支柱产业，会影响宏观经济的发展。另外就是相关性。楼市的发展和金融、财税、社会各方面紧密相关。第三方面是差异性。没有两个一模一样的城市，所以要一个一个地进行分析。有的城市现在回暖的迹象刚刚有一点，程度不一样。房价涨得快的地方、有泡沫的地方可能回暖得慢一些；泡沫少的地 方继续保持理性，波动少一点，回暖快一点。 4、回报 建设和谐地产、回报社会 房地产业是国民经济的支柱产业。作为支柱产业，开发商这几年发展很快，也获得了非常高的利润，应该说房地产是高利润，高风险的产业。那如何回报社会，现在正是开发商应该讨论的问题。现在正在提出主流开发商的社会责任感，正在提出和谐地产、和谐社会的概念，这就是对社会回报的一种表现。对社会最好的回报就是努力提高性价比，用好产品回报社会，用好的性价比回报消费者。 开发商对于产品如何更好的开发，首先要更多地开发节能、省地型的住宅，绿色住宅应该是发展 的主要方向。开发商应该主动地做为绿色建筑的营造者，通过努力把楼盘建成更加符合省地，更加符合节能的产品。 （二） 2004 年 屋施工面积 平方米，其中住宅 平方米，比 2003年的施工面积 宅 房屋竣工面积 中住宅 2003年的竣工面积 宅 商品房销售面积 售额 28547万元，商品房空置面积 别比 2003年的 17001万元、 指 标 2003年 （万平方米） 2004年 （万平方米） 同比增长 （） 施工面积 中：住宅 屋竣工面积 中：住宅 品房销售面积 品房销售总额 17001万元 28547万元 品房空置面积 、市场特征 基本形成以“本地客户为主，居住置业为主，经济实用为主”的格局，供求平衡； 2004年 002年的 1300元 /平方米到目前的 2000元 /平方米形成了一个价格的飞跃； 在户型面积配比上 110 平方米至 130 平方米占整个成交比例的85%； 0 随着生活品质的提高，好房型不断被市场认可，小康型、生态型住宅浮出水面，居民的选择标准越来越高，讲究方便、舒适、周全； 投资购房者所占 的比重逐步提高，由 2001年的 升到目前的 5%； 在仅有的 5%的投资型购房者选择中，地段是第一位的，好地段标志着成熟的商业、完善的配套、充足的人气以及更好的商业机会。 2、商品房情况分析 与房地产投资额成正比的房地产施工面积大幅度的增长，近 200万平方米的施工面积预示着在未来几年内房地产市场的火热，以及不可避免的产品竞争。 因 2003年增势过快，土地的不可复制性抑制其增速，同时和政府相关城市规划的实施密切相关。 2004 年 品房销售面积比 2003 年同比增长 可见 于开发商来说正是进入的大好时机，但这种状况预计不会维持太长时间，开发商们应把握住机会。 目前 品房空置面积有所增加，这无疑对开发商的产品质量的全面性提出了更高更细的要求。 从 济发展趋势和消费者市场空间等因素来看， 商品房价格应还有一定幅度的上升空间。 3、商品房情况数据分析 与房地产投资额成正比的房地产施工面积大幅度的增长，近 200万平方米的施工面积预示着在未来几年内房 地产市场的火热，以及不可避免的产品竞争。 因 2003年增势过快，土地的不可复制性抑制其增速，同时和政府相关城市规划的实施密切相关。 从上述商品房销售面积走势图可以看出 2004 年 品房销售面积比 2003年同比增长 可见 于开发商来说正是进入的大好时机，但这种状况预计不会维持太长时间，开发商们应把握住机会。 目前 品房空置面积有所增加，这无疑对开发商的产品 质量的全面性提出了更高更细的要求。 从 济发展趋势和消费者市场空间等因素来看， 商品房价格应还有一定幅度的上升空间。 4、展望与预测 （ 1）商品住房进入总量增长期 近几年， 品住房市场日益繁荣，销售面积逐步增加，商品住房已进入总量增长延续期。 随着 民的住房观念发生重要转变。一是脱离了福利分房的羁绊，从被动等待分房转变到主动进入市场买房；二是生活水平的提高使居民的居住理念提升，从满足有房住、住得下，发展到追求住 的舒适、住的健康。这种住房观念的重要转变，成为 房商品化体制基本确立的要素，并使商品住房销售业绩逐年扩大。预计今后几年 （ 2）房价走势预测 2005年 由如下： A、土地资源的不可再生性决定房价合理上涨是房地产市场健康发展的标志之一。而商品住房整体品质的提高，必然带来建筑成本的增加。从这两点来看，房价上涨是顺理成章之事。 B、有效需求的增加，也会促使房价持续上涨。由于城市化进程加快，外来人口和拆迁户的增加以及居民改善居住条件愿望和经济 能力的同步增长，势必增加对住房的有效需求。 C、土地实行招标、挂牌、拍卖与建材涨价对 2005 年商品住房价格会有相对的影响；再有 地产市场起步相对较晚，商品房总体价格偏低。因此，预计 “普通商品住房”价格在现有基础上将有小幅度持续增长的过程。 D、客户的需要是市场的需要同样是开发商的追求。根据我公司取得的润洋花园客户登记资料而进行的电话信息反馈获悉，有效电话回访样本量 56个。客户在极度关注重视价格的同时，对房型合理性、房型面积、朝向均提出更高的要求，普遍认为 115平方米 /套 135平方米 /套最 为适宜；居住用房单价在 1950元 /平方米，主力总价在 20万元人民币上下；商业用房单价在 6000 元 /平方米，主力总价在 75万元人民币上下。近几年， 市建设发展已逐步正轨，除住宅建设之外，商业地产的开发已成为新的亮点，城市建设的整个发展趋势与城区的身份愈来愈吻合。 仅仅要建设成为适宜人居的城市，同时还要适于交流、创业和发展。同时大量新型的服务行业需要更加良好的商业平台。因此，商业地产的开发应是下一步的开发重点。城区居民购房选择首选区域依然是老城区内，这是由对习惯性生活的依赖所决定的，但不少居民对老城区的 环境表示不满，更希望居住于景点宜人、环境优雅、交通和生活便利、商业配套设施齐全的生活小区，购房者更加关注教育、健康、休闲。 5、消费需求分析 消费者对价格的接受度有明显提高，目前消费者对价格的承受能力集中在 1800区间，且更集中于 2000 元左右的价格段，与当前市场价格的差距在缩小，而去年，消费者的承受能力集中在1500单价接受度相对应， 受峰值从去年的 15提升到今年的 1920万以上总价的接受比例与去年相比也有 明显增加。 六、商业用房市场分析 （一）商业用房市场现状 资商铺屈指可数， 前仅有的几个大型商铺仅人民路几家连锁性超市项目，无较具规模、成气候的大型商业布局。商铺市场走的是传统的作坊式的营业方式。 铺市场不温不火，商业运作不规范等现象严重。六一新政对商业用房市场打击明显，房产投资受到空前冲击，因此开发商铺的定位很关键。开发商应该经过缜密的调查和严格的选址，确定商业物业的最佳开发地段和准确定位，规避和降低风险，而不是转嫁风险。开发商 不应仅在销售上做文章，更应考虑到业主或商家的利益。商铺开发的关键是要实现投资价值的最大化，实现开发商、投资者和经营者多赢的局面。 （二）商业用房需求及发展 “以人为本，定位准确，功能合理，保本获利，和谐发展”是 21世纪对城市商业区的呼唤，也是今后对城市商业区开发建设的要求。随着 城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件的基本完善，居民不在是以前的“乐不思蜀”，而是将眼光转移到了投资类或置业投资类房地产产品上。钱存银行不甘心，用于炒股太操心，投资短期房产瞎操心，所以对以前“望尘莫及”的 商业类产品产生了兴趣，同时随着居民投资理性的不断加强，对商业产品的功能、品质、科技含量、性价比（含金量）也提出了越来越高的要求。根据 及商业区今后的发展趋势预测，这类“精品商业”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为居民今后投资商铺的重要选择条件。主要表现为： 1、精品商业趋向细分化 在商业市场日趋活跃，投资方式多元化的今天，一个商业楼盘吸引投资者的前提应该是其与众不同的个性和保值增值的有效性，换句话说，商业地产的细分是今后商业地产市场的发展趋势。对以往商业地产注重区位、地理位置、交通 便捷程度、商业氛围的同时，对商业地产从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、功能分区、营销管理、施工质量的敏感度越来越高。 2、商业地产进入品牌角逐时代 随着 业地产市场“品牌效应”的出现势在必行。在商业地产买方市场的今天，职业或投资者对于商业地产地关注将越来越具体全面，不仅要求保值增值、配套齐全、购物环境良好，还要考虑文化品位、今后转让交易余地以及升值潜力等，这些都是促成品牌商业地产出现的客观环境。同时开发商也会逐渐认识品牌在商业地产开发中的作用， 加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质、规模化、分区明细化商业地产这一诱人市场。目前在 业地产市场上，许多购房者不但注重价格，还把咨询的重点转移到开发商的实力、信誉、知名度以及品牌上，可见商业地产投资者越来越理性，要求也越来越高。 3、商业产品投资逐步成为居民的消费热点和投资手段 旅游业欠发达，发展物流、会展、国际商贸业一直是 济发展的重点之一。由于近几年长江三角洲的腾起， 到区域经济辐射，经济飞速发展，城市化进程不断加快，特别是公路、铁路交通的进一步改善和完善， 为 市经济发展带来前所未有的机遇。城镇居民收入水平在逐步的提高，随着居民耐用消费品逐渐饱和的前提下，“一铺养三代”的商业投资理念又被重新提起，投资商业地产将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前 15%20%的投资者是用于投资保值、增值或出租，这与 4、市场需要具有高品质、大影响力的大型购物中心 从对 场的商业容量上的评价来看，超过半数的商家认为 比较零散，缺乏有影响力的商场和购物中心，其余各有 19%的商家选择“数量不 多，有些饱和”与“差不多，可以满足”，但有 7的商家选择“太少了，仍不能满足”。从以上就可以看出， 业容量面临的不是量的问题，而是质的飞跃。 商业市场发展已有相当长的一段时间，基础可算扎实，但 商业项目的结构还未转变，现今，不应再盲目地增加零散商业面积。而应该有针对性地集中资源兴建真正对提高 业形象起到重要影响的商业项目。众多品牌商家认为 商业项目中缺乏有影响力的商业与购物中心，这对 造新的、高品质、有影响力的商业项目提高了更高要求。 5、市场需要特色而又丰富的商业业态 从商家们对 业业态和特色的看法中，我们可以了解到 60的商业认为 乏商业特色，另有 27的商家选择了业态贫乏的选项。品牌商家们已经认识到现阶段 业业态上寸在明显的不足，有待于将来在业态丰富上、业态特色上多花心思，让消费者有更多的选择空间。但业态的不够丰富，也从另一个侧面反映了品牌商家们看好 业业态的提升空间与发展方向。对于他们来说，不够丰富的业态，正好对他们拓展 场提供了良好的契机。 （三）当前 目前， 矛盾，结构性、阶段性、规模性供给过剩的现象突出，市场有效需求不足，主要表现在以下三个方面： 1、商业用房空置率继续上升，消化空置房压力加大。现在 业用房主要集中在开发区和周边乡镇，据有关资料统计， 地产开发投资逆市而上，尤其是商业开发面积迅猛增量，同期在售商业面积已超过 30万平方米，待建项目还有 20 万平方米，一些单差独建、建设标准低、施工质量差、地段位置不佳、功能设计不合理的商业用房空置率还将进一步增加。 2、受 费观念等因素影响， 肉搏式”市场竞争将打响客源争夺第一战。同时 业房地产市场还有待于进一步规范，市场消费需求的良性循环还要有一个较长的形成过程。 3、商场发育整体水平偏低。金海岸火车站商业广场开发建设也面临市场供大于求的矛盾。结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出。尽管 场前景良好，居民消费能力进一步提升，但由此导致本项目的开发有一定的市场风险。 七、 本节主要内容有：在售楼盘扫描；潜在对手进入可能扫描；竞争供应量分析；竞争对手的产品分析（房型、规划、土地价值、综合配套）；竞争对手的市场定位趋向（ 区域、目标对象群、时间点）；竞争对手营销情报收集（广告、价格、 (一 )【楼书效果图】 基本资料： 总建筑面积 ： 7900平方米 营业用房 ： 78宗 营业用房主力房型 ： 80套 居住用房 ： 68套 居住用房主力房型 ： 110套 居住用房销售均价 ： 2718元 /平方米 商铺价格 ：一层 20000元 /平方米、二层 6000元 /平方米、三层 3000元 /平方米 交付时间 ： 2006发商 ：诚烽房地产有限公司 建筑设计 ：上海都市设计院 项目地点 ：江海路、中坝路口 名街热线 ： 0513 8163522 8013522 （二）泰华新村 占地面积： 21120平方米（约 32亩） 总建筑面积 ： 30000平方米 居住用房 ： 188套 居住用房户型面积 ： 125套 居住用房销售基价 ： 1698元 /平方米 层差比例： 一层基价加 18%、二层基价加