生态农业旅游区开发项目可行性研究报告

1 生态农业旅游区开发项目 可行性研究报告 2 目 录 第一章 总论 . 1 目概述 . 1 制依据 . 3 究范围 . 4 要经济技术指标 . 4 办单位概况 . 5 目综合评价 . 6 第二章 项目背景及必要性分析 . 8 目区概况 . 8 展规划分析 . 13 业政策分析 . 16 业准入分析 . 19 第三章 项目区旅 游开发条件分析 . 22 游资源分析与评价 . 22 通条件分析 . 24 展机遇 . 25 第四章 市场分析与营销 . 30 游消费 趋势 . 30 泉旅游业发展状况 . 31 目的 旅游目标市场定位 . 33 源市场细分 . 39 游发展战略规划 . 43 销策略 . 45 场规模预测 . 45 房需求预测 . 46 第五 章 项目总体方案 . 48 划背景 . 48 状综合分析 . 49 划理念 . 50 略分析 . 50 体规划 . 51 第六章 项目建设内容与规模 . 57 述 . 57 设内容与规模 . 57 要技术指标 . 58 3 第七章 主要工程设计 . 59 筑设计 . 59 排水工程 . 63 通系统 . 65 电系统 . 65 讯系统 . 65 业景观产业工程 . 66 态及林业景观工程 . 66 示系统 . 66 全预警系统 . 67 卫设施 . 69 第八章 环境和生态影响分析 . 70 行依据和标准 . 70 境和 生态现状 . 70 态环境影响分析 . 72 境保护措施 . 73 第九章 节能方案分析 . 79 计依据 . 79 能标准和节能规范 . 79 耗种类和数量分析 . 80 源供应状况 . 80 能措施和节能效果分析 . 80 能机构 . 82 第十章 职业安全卫生 . 83 计依据 . 83 害因素及安全隐患分析 . 83 要防护措施 . 84 防 . 85 要卫生措施 . 86 期效果及评价 . 87 第十一章 组织管理与劳动定员 . 88 目管理 . 88 动定员 . 91 施计划 . 92 第十二章 投资估算与资金筹措 . 93 资估算 . 93 金筹措与使用计划 . 96 4 第十三章 财务评价 . 97 务评价依据 . 97 目建设期、经营期、计算期 . 97 本和费用估算 . 97 业收入及税金预测 . 98 润估算 . 100 务盈利能力分析 . 100 确定性分析 . 101 务评价结论 . 102 第十四章 经济与社会影响分析 . 103 济影响效果分析 . 103 会影响效果分析 . 104 会适应性分析 . 108 第十五章 社会风险分析 . 109 险分析 . 109 险防范对策 . 111 第十六章 结论与建议 . 112 要结论 . 112 要建议 . 113 附表 ： 项目财务分析表 附件： 1、企业营业执照 2、项目地理位置图 3、项目平面布置图 1 第一章 总论 目概述 目名称 发项目 设单位 建设地点与范围 态农业旅游区 位于 池州市 东至县 曹村 ， 总规划面积约 200100 平方米（ 300 亩 ） ， 基地东北面为松田村，西南临江西省鄱阳县石门街镇。 设背景 位于皖赣两省的东至、彭泽、鄱阳三县交界处，周边与本县的青山、昭潭、泥溪及江西鄱阳的石门、侯岗等乡镇接壤，地处 南端，俗有 大门”之称。 越的地理位置，便利的交通条件，以省级边贸重镇 布着河溪万亩生态茶园、曹村省级生态科技示范园、大板水库风光、香炉山、小九华等景区及省级重点文物保护单位皖赣特委旧址。大板红军局旧址和千年古樟树、唐太宗赐名的 “ 贞节 ” 牌坊、唐代诗人罗隐题名的“ 金鸡石 ” 、屈原祠等景点。尤其是河溪万亩生态茶园接 碧连天，与周边环境协调，给人以赏心 悦 目、心旷神怡之感。 泉位于 曹村， 2 温泉蕴藏有高质量的丰富地热资源，经专家评估，水源储量丰实、水质适合洗浴。目前已建有开采井 1 口，可开采 42 度段的地热水，允许可开采水量 3000 吨 /日以上，水质优，属氟偏硅酸医疗矿水， 含有氡、锂、硫等多种有益元素，对皮肤病、各类风湿、关节炎、神经衰弱等慢性疾病有良好疗效，同时还有镇静、催眠、促进新陈代谢、调节血压之保健作用，十分符合现代都市人健康休闲时尚需求，市场前景广阔，有着极高的开发价值。为此提出在 建设一个以 生态农业旅游 为主题，集休闲娱乐、度假、会议、多功能为一体的 生态农业旅游区 。 设目标 项目建设 体现可持续发展的思想，强调人工景观与自然景观的完美结合，根据自身特色，建设一个拥有公共服务设施和现代基础设施，生态良好的田园型度假组团。 以 生态休闲 度假带动旅游，以旅游促进当地经济发展。 设 规模及 内容 项目基地占地 300亩，总建筑面积 113890 平方米，由酒店 温泉洗浴服务区 、 庄园 区、 度假公寓 区 、商业区、 景观林区及 采摘区、射击场等部分组成，各区域相互依存，相互补充，形成以 生态农业休 闲 为主题，集观光旅游、专业培训、会议、文化体育休闲于一体的多功能 旅游区 。 设期限 本项目建设期为 2年 （ 2013 年 3 月 2 月 ） 。 资估算与资金来源 3 项目估算总投资 45247万元，融资渠道有： 企业自有资金 、银行贷款。 制依据 （ 1）技术规范 旅游规划通则（ 18971 旅游资源分类、调查与评价（ 18972 旅游景区（点）质量等级的划分与评定（ 17775 风景名胜区规划规范建标 1999267 号 （ 2）法律法规 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国水土保持法 中华人民共和国水法 中华人民共和国防洪法 中华人民共和国河道管理条例 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国水污染防治法 中华人民共和国城乡规划法 建设部风景名胜区建设管理规定 国务院风景名胜区条例（ 2006年） （ 3）相关 政策 关于加快发展旅游业的意见 2011 4 南国际旅游文 化示范区 游发展总体 规划 （ 2011 池州市旅游发展总体规划 2011年 东至县 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 东至县旅游发展总体规划 究范围 我们受建设单位委托，对工程项目建设背景、建设必要性、旅游开发条件、旅游市场、建设规模与方案、环境保护、投资估算、技术经济等进行分析论证，为单位决策提供参考，为初步设计提供依据。 要经济技术指标 表 1 项目主要经济技术指标汇总表 序号 经济指标名称 单位 指标值 备注 一 经济指标 1 项目总投资 万元 45247 其中：建设投资 万元 43838 流动资金 万元 671 2 年经营收入 万元 14133 平均数 3 年总成 本 万元 5605 平均数 4 年经营成本 万元 4525 平均数 5 年利润总额 万元 7751 平均数 6 年上缴税收总额 万元 2715 平均数 7 财务内部收益率 % 税后 8 财务净现值 万元 1098 税后 9 投资利润率 % 10 投资利税率 % 11 盈亏平衡点 % 二 技术指标 1 项目规划面积 00100 300亩 2 总建筑面积 13890 计容面积 3 旅游设施用 地面积 5500 5 序号 经济指标名称 单位 指标值 备注 4 容积率 5 绿化面积 14600 6 建筑密度 % 7 新建道路 括 干 道、支路、游步道 8 广场 计入容积率 办单位概况 本项目建设单位 江）有限公司（占 80%股份）、 东至惠中农林科技开发有限公司（占 20%股份）共同投资组建，在 东至县登记注册，具有独立的中国法人资格，注册地址： 定代表人：闫洪学，企业性质为有限责任公司，注册资本为 2000 万元人民币。 港恒旅游发展（九江）有限公司， 2004 年在江西九江注册成立，注册资本 5330万元人民币，位于云居山 柘林湖风景名胜区内，开发经营庐山西海国际温泉度假村酒店、温泉洗浴、房地产、娱乐体育休闲等项目，总资产 元人民币，银行 A 级信用等级。分支机构：西海温泉假日酒店，酒店按 14308级标准建造，含温泉服务区建筑总面积 平方米， 2007 年 10 月开始营业， 2010 年被评为“中国十佳温泉酒店”，年营业额 5000 万元，经过六年的经营发展，酒店逐步形成了追求品质、提升价值、创造感动的经营理念和良好的企业文化。房地产项目方面，目前已开发 10万多平方米高品质公寓住宅，已打造成有着“养生之泉 长寿之源”之称的绿色生态住宅区。公司现有员工 600人，其中酒店管理、经济、建筑、房地产、财务等有关专业管理人员 98人，各部门负责人都具有大专以上文化、中级或以上资格职称。 6 东至惠中农林科技开发有限公司，创 建于 2009 年，注册资本 100万元人民币。全部队伍由县政府从海南的海南惠中农科招商引资回家乡建设的，惠中农科一直致力于高新农业的 开发研究。 目综合评价 （ 1） 东至县具有 深厚的文化 内涵和良好的生态环境资源，依托东至优越的区位条件， 以 生态农业 为资源开发特色旅游， 培育持续的旅游吸引力，形成以 乡村休闲 型旅游产品 和自然生态型旅游产品为主体旅游产品，旅游与城镇协调可持续发展的旅游格局，将 成兼具观光、休闲、文化、生态、民俗等功能的旅游地， “两山一湖 ”旅游品牌系列中的重要组成部分，皖南和赣北旅游区的转憩地， 使旅游业成为支柱产业之一。 本项目具有优越的旅游开发条件和市场机遇。 （ 2） 本 项目开发目标明确， 坚持特色为主、联动发展。以 乡村休闲旅游业态为主， 发展 东至县特色旅游项目 。 规划以 “引导休闲潮流，创造健康生活 ”为理念，以温泉度假、乡村格调休闲为主题，通过特色温泉旅游项目建设，结合以园林绿化、游乐策划、建筑设计，把旅游区建成集康体、养生、休闲、度假于一体的 生态农业 旅游区。 项目 旅游定位准确，产品丰富，项目完成后将能形成较大的市场规模，产生较大的营业收入。 （ 3）旅游产业是池州市及 东至县 重点打造的主导产业、国民经济支柱产 业，本项目符合有关发展规划和产业政策，建设实施是发展 东至县旅游产业，调整产业结构，转变经济增长方式的需要。 （ 4）本项目贯彻落实科学发展观，对 现有的 旅游资源有限度的开发利用，注重环境保护与治理，尤其是保护植被及水环境质量，尽量减少 7 旅游业对自然旅游景点所产生的消极影响，同时将近期利益与长远发展相结合，以实现旅游可持续发展。 （ 5）根据池州市旅游业发展“十二五”规划 及东至县旅游总体规划 ，“十二五”时期是全面推进旅游业的战略提升期、机遇叠加期和黄金发展期，也是加快培育旅游支柱产业、推进旅游经济强市建设的关键时期，本项目建设恰逢时机 。 本项目为各级政府高度重视，在政策上大力支持，具有 良好 的政策 环境 。 （ 6）财务评价表明，本项目经济效益良好，财务风险较小，抗风险能力较强。本项目的实施将为承办单位带来 良好 的 经济效益，并实现可持续发展。 8 第二章 项目背景及必要性分析 目区概况 至县 概况 东至县位于长江中下游南岸，系皖江之首，东与贵池区、 石台 县、祁门 县接壤，西、北与 望江县 、安庆市隔长江相望，南与江西省毗邻 ，是 的西南门户 ， 第三大县，又是一座历史悠久的小城。辖 15个乡镇，人口 55 万，面积 3256平方公里，境内大历山（又名舜耕山），相传为舜躬耕之地，尧访舜时由此渡河，留下众多遗址和传说，县城遂称 “ 尧 渡 ” ，自古就有 “ 尧舜之乡 ” 美誉。景点有金字牌森林公园、天台山森林公园、大历山、仙寓山、升金湖、香口瀑布、市民广场。东至县是 生态环境最好的县份和皖南山区著名的茶乡，境内山清水秀，生态优良。为全国优质棉基地县，全国红茶出口基地县、 弥猴桃鲜果出口基地、山栀等中药材生产基地。有升金湖 国家自然保护区 ；陶公祠、 建德 文庙大成殿为省级重点文物保护单位；东流古街为省级 历史文化保护区 。 东至县襟江带湖，生态优美。是首列国家生态经济示范区和中国二十一世纪试点地区，人与自然协调，生态环境优良。东至南部多山，林茂水丰，植被丰富多样， 森林覆盖率 达 北部为长江 冲积平原 ，河湖纵横，这里有 国际重要湿地 国家级珍禽自然保护区 升金湖 ，拥有水面 20 万亩，是我国最大的白头鹤越冬种群的栖息地，其中越冬 东方 9 白鹤 占世界总数的 1/8，有国家一级保护鸟类 6种，是冬季 生态旅游 观鸟的好去处。 东至县资源丰富，特产众多。已探明的矿产尤以高品位的石灰石、白云石 、方解石储量大，分别达 20 亿吨、 4 亿吨、 2 亿吨以上。农业资源得天独厚，具有农、林、牧、副、渔全面发展的优越条件。是全国 “ 商品粮基地县 ” 、 “ 全国优质棉基地县 ” 、 “ 全国速生丰产林基地县 ” 、“ 全国绿化先进县 ” 、 “ 沿江渔业高效示范区 ” 和 “ 全国红茶出口基地县 ” 。 “ 东至云尖 ” 等 7 个品种绿茶，多次在全国农业博览会上获金奖，并被 国务院办公厅 和省政府指定为接待专用茶。 东至县产业凸现，特色鲜明。 拥有纺织服装、化工、机械、玩具、新型非金属材料和绿色食品生产加工等六大支柱产业，以东至香隅化工园区为龙头的化学工业，以东至华源纺织股份有限公司为龙头的纺织企业集团，以东齿机械股份有限公司为龙头的机械业，以凯林木业有限公司为龙头的木材加工综合加工业，以东至玩具总厂为龙头的玩具加工业，以辰鑫植物油厂为龙头的绿色食品加工业等构架了东至工业的轴心。农业已形成优质米、优质油、优质棉、 食用菌 、茶叶、禽畜、水产、经果林等八大农产品开发基地，并渐成规模。 东至县交通便捷，优势明显。长江 黄金水道 流经县内 85公里，沿江有香口、东流、大渡口 3 个港口，纵贯全县南北的 206 国道和横穿东西的 318 国道与 安庆长江大桥 相连， 4 条省道在县内结网，已建 好的铜（陵）九（江）铁路、沿江高速、安（庆）景（德镇）高速横穿全境。 206 国道纵贯县境， 318 国道 通过北部， 222、 231、 325、 327 省道穿境而过。沿 10 江有香口、东流、大渡口等港口。 县城距 安庆机场 、港口、火车站 50 公里。每天有直达 上海 、义乌、温州 、苏州、 常熟 、太仓、 南京 、合肥、 九江 、 景德镇 、九华山、安庆的客车。距安庆 50公里、 池州 112公里、 铜陵 213 公里、合肥 247公里、南京 386公里、 武汉 389 公里、九江 121 公里、 南昌 319公里、 杭州 515公里、景德镇 150 公里、九华山 156 公里、 黄山 266 公里、 庐山 160 公里、 小孤山 68公里、 龙宫洞 105公里、 石钟山 106公里 、 天柱山 164公里、 蓬莱仙洞 80 公里、 武夷山 480公里。 东至县 2012 全年生产总值 (破 100 亿元，按可 比价格计算，比上年增长 24%。财政收入达 10 亿元以