温泉小镇建设项目可行性研究报告

1 温泉小镇 一期建设项目可行性研究报告 2 第一章 总 论 本项目拟兴建 泉小镇核心区的公路、供水、供电、通讯环卫等基础设施和小镇中心广场、温泉城主会馆、大型露天温泉游泳池、身体健康检测中心、风情步行街、体育休闲公园、温泉休闲娱乐中心、温泉风情旅社、温泉度假酒店、欧式温泉休闲区、日式温泉休闲区、田园温泉休闲区、民俗村、精品半山酒店等主要建筑，以此作为思泉小镇的中心组团，带动小镇的其它组团建设，使思 泉小镇逐步完成各项功能建设，成为营口地区及辽东半岛旅游服务市场中的 亮点，大力提升营口地区旅游服务品位，进而成为东北亚高档商务接待与旅游度假目的地。 目背景及建设的必要性 目背景 项目名称： 泉小镇 项目单位： 项目地点： 思 泉位于辽宁省盖州市双台镇思 ，为辽东半岛沈大经济发展轴沿线，可经由沈大高速公路、长大铁路联系辽东半岛各主要城市，其面积、储量、水温居辽宁省之首（温泉水温为：井 泉 45）。随着东北老工业基地振兴和辽宁省五点一线沿海经济带战略实施，营口沿海产业基地、仙人岛能源化工区、营口开发区、盖州 3 市北海新城的开发建 设及营口新港的迅猛发展，为思 泉的开发利用提供了广阔的空间。 目建设的必要性 思 泉以其优越资源条件使得其成为近年来周边地区开发建设的重要依托，温泉疗养、温泉健身与温泉养殖等相关产业逐渐兴起，并成了地热资源综合利用的开发局面。然而，思 泉资源利用长期以洗浴、供暖等粗放式简单利用为主，对温泉的整体利用缺乏有效的管理和可持续发展的科学整合，其开发模式及待提高与创新。辽宁省第五地质大队 2007 年 7 月关于双台温泉矿产资源开发利用情况报告指出，双台温泉连年超量开采，使第四系孔隙含水层热水 逐年降温，目前已变成常温水，温泉水已下降至基岩风化裂隙含水层。为更好地利用思 泉的自然资源，配套服务区域经济，提升营口市旅游服务的整体水平，促进营口及盖州市经济发展，科学规划、迅速完成思 泉小镇的建设势在必行。 行性研究报告编制依据及范围 制依据 本报告依据以下文件、资料编制： 1、营口市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； 2、盖州市经济发展总体规划； 3、思 泉小镇概念性规划（上海同济城市规划设计研究院）。 制范围 4 本报告主要对思 泉 小镇的区位条件、自然资源、开发潜力及项目的可行性进行分析论证。对思 泉小镇核心区组团的基础设施、建筑规模、方案设计、工艺技术、投资估算和项目总体社会、经济效益进行可行性研究，并提出结论意见，供有关部门决策。 行性研究概要 要资源 思 泉的面积、储量与水温居辽宁省之首，资源丰沛，康体疗养功能突出，具备优良的休闲度假开发条件。 发理念 打造良好的度假环境，开发中体现舒适性、康益性和安全性；创造丰富的旅游度假产品，突出主题性、文化性、生态性、景观性、休闲性；完善各项服 务设施，保质保量、多种类、多样化满足游客需求；科学经营、严格管理，强化游客认同感。 标客户群体预测 国内分时度假及商务度假人群；周末及短期休闲旅游人群；家庭及老年度假旅游人群；运动创伤及其它康复人群。 设内容及规模 温泉、住宿、运动、餐饮、观光、娱乐等综合服务设施；一期总占地面积 平方米（ 790 亩），总建筑面积 平方米。 资估算及资金筹措 经测算，思 泉小镇核心区组团总建设投资估算为 元。 资金筹措方案为自筹。 5 会效益及经济效 益评价 据初步测算，思 泉小镇每年可接待游客 10 15 万人次，以人均消费 300 元人民币计算，年收入可望达到 3000 4500 万元人民币，年利润约 1120 万元。思 泉小镇项目实施后将营口及盖州市投资环境迈上一个新的台阶，对招商引资具有重要拉动作用。 论 思 泉小镇集得天独厚的自然资源优势、方便快捷的交通优势、优质快速的外部经济发展优势、内涵丰富的客户优势于一体，社会、生态、经济效益显著，其建设合理可行。 第二章 温泉旅游资源与市场预测 泉旅游资源 然资源 思 泉的面积、储量与温度居辽宁省之首，资源丰沛，具有一定的开发基础和经验。 思 泉的康体疗养功能突出，具备优良的休闲度假开发条件。 位优势 思 位条件优越，位于辽东半岛沈大经济发展轴线，在营口地区半小时交通圈可到达盖州城区、鲅鱼圈城区以及规划建设中的北海新区、营口新城与仙人岛能源化工区；一小时交通圈可到达营口市域内主要城区与规划发展区； 2 小时交通圈可到达鞍山、辽阳、沈阳、 6 盘锦、本溪、大连等辽宁中南部主要城市及港口城市，开发条件成熟。 场需求 辽宁省共有温泉 42 处，大多分布 在辽东半岛。其开发利用以康休疗养功能为主，温泉的开发尚未完成从疗养功能向休闲康体和旅游观光功能的转化，新兴的温泉旅游度假目的地开发大有可为。 随着辽宁省沿海经济开发的热潮，人们生活水平的提高与商务休闲市场的扩大对高档温泉度假地的开发产生了强烈的推动作用。 日、韩等国在辽东半岛的成功投资经营，大量高管人员进入，也为思 泉的开发利用提供了更为广阔的发展空间。 标客户群体 为提高思 泉小镇经营过程中抵御风险的能力，客源应定位于多元化的结构，但同时也要确定重点的细分作为重点经营的目标人群。综合考虑 多个因素，思 泉小镇细分目标客户群体应为下列四大主体： 国内分时度假及商务度假人群 以公司等为组织的商旅、论坛、会议及员工奖励度假为主体的商务度假人群及分时度假的成熟旅游者，无疑是思 泉小镇吸纳的主要目标。 周末及短期休闲旅游者 营口及周边大连、鞍山、沈阳、辽阳、抚顺、本溪等城市中有大量的职业人士，其生活富裕，周末离开家或有工作压力的地方，放松精神或参与特殊兴趣的活动。思 泉小镇拥有众多“职业人士喜爱的项目”和“满足特殊兴趣的项目”。 家庭及老年度假旅游者 人 均月收入在 2000 元以上的家庭 度 7 假；人均收入在 1800 元以上的文化型家庭；进行阖家的休闲度假活动；同时温泉的疗养作用使得退休老年人也是思 泉小镇休闲活动的重要顾客群体。 运动创伤及其它康复人群 辽宁省作为国内体育大省及经济大省，运动员伤病疗养和工作疗养人群 无疑会成为思 泉小镇的重要目标群体。 第三章 开发理念 良好的度假环境 具有良好的度假环境应是思 泉小镇的基础条件，良好的度假环境应体现出舒适性、康益性和安全性。 适性 度假环境的舒适性是确定度假环境好坏的唯一指标，除了思 泉优越的自然 环境之外，还应包括人文环境。人文环境的舒适性通过优美舒适的自然环境的营造以及现代化、信息化、科技化、宜人化的设施建设与优质的服务，为游客提供一个舒适宜人的从文度假环境。 益性 度假环境的“康益性”包括自然环境和人文环境的康益性。前者包括要有良好的绿化，优美的景观，无污染、无公害，保持生态平衡和良性循环。后者包括度假区建筑的艺术化与宜人性，具有地方性又具有时代性，为旅游者在心理、身体上创造一种健康有益的度假环境。思 泉小镇除了选择温泉、山地等自然环境 8 康益的地区作为度假的主题外，建设滑草健身场 、保健康疗中心等人工设施与服务，增强度假区的康益性功能。 全性 对思 言，安全性除了自然环境条件的安全性以外，使游客在小镇内的旅游活动具备较好的安全条件是其中的重要内容。因此，小镇所处的自然环境相对封闭独立的地方，安全的人文环境（度假区所在地方的社会治安好，当地居民对游客的亲善态度等）；安全的旅游设施和项目及现代化的安全监控系统与快速求援系统便成为旅游度假区选择与建设的重要内容。 丰富的旅游度假产品 “边界模糊化，功能多元化”已成为旅游产品新的变化趋势之一，定位核心客源市场，形成 度假区特色，及满足游客多方面的需求成为旅游度假区发展的新趋向。这些趋向具体表现在以下几个方面。 题性 所谓主题，即是度假地发展的主要理念或核心内容。其主要目的是形成或强化度假区特色，增强度假区的竞争优势，满足度假区核心客源市场的休闲度假需求。思 泉小镇以“温泉健养”和“体育休闲”为度假主题，营造具有鲜明地方特色的高档次商务旅游与度假休闲目的地。 化性 构建思 泉小镇独特的文化氛围是温泉小镇的灵魂，其包括有思 地域特色文化和现代温泉涓埃女神休闲文化两部分组成，以形成既具 有地方文化特色又满足特殊客源市场的需求的文化体系。 态性 温泉小镇的生态保护是要尽可能保护小镇内外 9 的原生环境，保护动植物的多样化和文化的多样性。自然生态的改善，文化生态的营造，生态旅游资源开发与保护，生态旅游项目设计，支撑生态旅游项目的技术体系策划。 观性 思 泉小镇的景观设计，是通过小镇景观系统，结合绿化、园林化设计，景区景点划分、人工景点与小品及建筑等的布局与设计，营造一种令人赏心悦目的景观，构筑温泉小镇的观光游览系统，成为具有良好的人居环境和优美景观的场所。 闲性 将休闲性充实为度假区的一大特征，是由于消磨闲暇时间已成为度假旅游的一项主要内容，而度假区所具有的良好的环境，丰富的旅游内容为游客休闲提供了一项特殊的经历与体验。因此，针对度假旅游时间较长的较高的重游率，温泉小镇的开发中需增加度假休闲设施和内容，有利于丰富度假内容，提升小镇档次。 完善的服务设施 思 泉小镇将是一个自足系统，这要求开发者必须提供完备的设施与服务，包括吃、住、行、游、娱、购，使游客能较长时间滞留，并对闲暇活动、体育、消遣、文化、艺术、工艺有广泛的选择，必须在质与量或种类多 样化上满足游客的需求。 表现在旅游市场上，就是运营商极力向度假旅游者传递景观房的概念和休闲体验，再从产品特色上看，尽管不同品牌类型的度假饭店在服务项目略有差异，但是都强调家居的感觉。饭店提供的休闲娱乐活动略有不同。其中提及率较高的休闲娱乐项目是：游泳池、 泉池、漩涡池、网球、高尔夫球。 10 科学的经营与管理 温泉小镇的主要客源市场是度假旅游者，奖励旅游者、会议旅游者及康复医疗旅游者。要成功必须合理地市场定位与创立认同，其关键是定位营销，同时度假必须创立适当的品种或产品认同，以深深印入游客的心目 中，这样可以产生对品牌的忠诚，从而增加重复业务。 闲暇市场具有明显的季节性，尤其对于处于高纬度地区，高峰业务集中在周末、节日和寒暑假，为了平衡全年业务，各度假区致力于追求商务会议与奖励旅游者。不断提高产品和服务治疗档次是重要竞争手段。通过改造与扩张，增加体育中心、桑拿浴及涡流游泳池。为了吸引家庭旅游者，开发猎珍、池边活动，并提供放松性设施如温泉、按摩，建立主动参与式的体育活动，如同高尔夫、滑草、远足等等。 第四章 建设内容及规模 设环境分析 思 泉小镇核心组团位于盖州市双台镇镇域范围内，总面积约 平方米（ 790 亩），其地现状主要为山体与旷野分布，有一定的高差起伏，并有一定的植被覆盖，无既有建设，开发条件良好。周边道路条件尚可，可以较为快捷地联系鲅鱼圈城区与盖州城区，但道路等级较低，联系通道单一。 设空间布局理念 思 泉小镇在进行总体空间布局规划时应遵循以下原则： 11 出主题形象 这是温泉小镇规划的中心原则，必须通过各种产品与服务来突出温泉小镇的独特之处，通过自然景观、建筑风格、园林设计、细部小品、服务方式、节庆事件 等来塑造与强化温泉小镇的形象。 动功能的动静分区 对不同类型的设施如体育休闲设施、娱乐服务设施等按功能分工布局，对于一些如田园温泉等对环境有较高要求的设施划出专门的区域，使温泉小镇的分区动静有序。 境保护原则 包括两个方面，一是保护特殊的环境特色，如具有主要吸引力的人文自然景观；二是使温泉小镇的游客接待控制在环境承载力之内，以维持生态环境，保证温泉旅游资源的持久利用。 镇内部交通网络高效且布局优雅 路径要与自然景观有效配置，并建立公共交通系统，采用步行或无污染交通方 式，限制高速行车，使行走与休息均为一种享受。邻近景点间设置人行道，缆车，电瓶车等交通方式，可使内部交通优化。 局有效的眺望点系统 在一些制高点、开阔地带或主要景观地区设置一系列的眺望亭与休息区，让游客充分享受自然美景。 发阶段性原则 考虑资金、人力、物力供给因素及游客偏好、需求随时间变化，小镇的开发应采取阶段式，在布局规划时应为未来发展留下扩张的余地，以满足游客的新需求。 设规模 12 一期总占地面积 平方米（ 790 亩），总建筑面积 平方米。其中： 核心服务区 用地 平方米； 五星酒店用地 平方米； 田园、欧式、日式温泉用地 平方米； 体育休闲公园用地 平方米； 山地运动用地 平方米； 公共停车场用地 平方米； 道路交通用地 平方米。 第五章 工程设计方案 一个原生态的欧洲小镇有其自身的生长肌理，市政、交通等功能配套是输送养分的土壤，景观、建筑、街区、广场等承载空间是骨骼经络，休娱、交际、购物、文化、医疗、康体、教育等人的活动才是奔流不止的血流。小镇空间尺度一般不大，大多依托自然地貌，由民居、标牌、道路 、街景营造独特的地域生活氛围。那些由自然、历史、人文或者建筑引发的故事给小镇增添了许多神秘气息，并演化成为所在城市的文化基因。 思 泉小镇以原汁原味的欧洲小镇为典范，以欧洲小镇空间中最为出挑的广场与街道为核心，最大限度地结合自然环境，营造一个可持续发展的生态社区，通过地块的自然纹理、起伏的青山坡地、 13 蜿蜒的小河溪水，构成承转折的开放景观空间。而山水之间的低密度建筑及浪漫的街巷宅院把休闲文化、生活艺术演绎得洒脱至极。 思 泉小镇的核心区包括由三条道路围合而成的中心区块及周边的五星酒店、田园、欧式温泉及滑 草场的局部用地。该核心区是思 泉小镇主要功能的集中反映，综合了温泉休闲、健身运动、旅游娱乐等多种功能，追求功能多样化在空间上的集中聚集，是思泉小镇的核心旅游吸引力。 思 泉小镇核心区的空间重点是中心地块的设计，中心地块内包括体育休闲公园与中心公共设施区域的建设。地块的主入口方向考虑由南面开放性的入口景观大道导入，到达小镇的核心 小镇广场，周边环绕可俯瞰小镇风貌的钟楼，以欧洲小镇市政厅为模板的旅游接待中心及细节丰富的广场水景等景观要素，成为小镇空间汇聚的核心。在此向西可进入自然、生态与活力具备 的体育公园，向东经过曲折的小镇长街，步移景异，串连多个街区广场，途中引出多条小巷，营造欧洲小镇街巷相通的小镇格局。 景观塑造上，选择适宜营口地区水土的植被，尽量与原生态林木配比，在建筑角落、在街道边，总会点缀常绿树、多彩灌木、艳丽花卉或其它植物。小庭院的中庭绿树掩映，中央或有一湾水池，或有一尊喷泉，供人们夏天纳凉并调节小气候。深深窄窄的街道中，也不时在路旁展现富有地方特色的小雕塑、陶制品或石椅石凳。通过完美呈现原生态欧洲小镇的细节风情，为游客打造自然山水中心灵的宁谧之所。 14 心服务区 占地面积 平方米，建筑面积 17 万平方米。 （ 109250）（ 143520） 星酒店区 占地面积 平方米，建筑面积 平方米。 （ 47570）（ 17874） 园、欧式、日式温泉区 占地面积 平方米，建筑面积 平方米。 （ 69400）（ 23883） 育休闲公园 占地面积 平方米，建筑面积 平方米。 （ 77070）（ 4270） 地运动区 山地运动用地 71600 平方米。 共停车场 公共停车场用地 33300 平方米。 路工 程 道路交通用地 83400 平方米。 电工程 根据思 泉小镇各项设施、档次、规模划分预测用电负荷。 排水工程 水 15 根据思 泉小镇发展状况确定温泉水及日常饮用水用量并设计建设配套工程 水 根据思 泉小镇发展状况确定排水工程建设。 讯工程 有计划逐步实现思 泉小镇内外通讯现代化要求。 圾处理工程 为保护思 泉小镇旅游环境的可持续发展，保护其自然生态环境和卫生状况，将设计兴建现化垃圾处理系统。 第六章 环境保护 环境保护规划 基本原则 在“可持续发展”观念的宏观指导下，按照“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”的方针，以建立人与自然和谐相处的平衡状态为目标，唤醒人们保护环境，爱惜环境与美化环境的崇高意识，以达到人与自然完美结合、完善人性的理想境界，同时促思 泉小镇环境风貌、社会经济持续协调发展。 环境保护保障措施 1、根据规划人口容量规模，严格控制思 泉小镇游客数量，控制常住人口。 16 2、有控制地开展旅游活动、生产建设和开发经营活动。 3、建设污水处理、垃圾收集及处理工程， 保证思 泉小镇环境卫生。 4、建立环境监测站和监测点，加强对思 泉小镇环境的监控。 5、建立专职和兼职的消防灭火队伍，组建植保队伍，防治火灾。 环境保护工程设计 生态环境保护措施 在思 泉小镇进行基础设施建设时，力求做到保护好自然生态环境，施工中采取有效的防护措施，防止破坏生态环境，利用本地气候条件，种植适生树木和植草，尽可能利用原有地貌景观。同时，禁止在从事采石等改变自然地貌。 环境保护工程效益分析 实施环境保护工程，推行温泉管网供水，严格控制开采，科 学合理利用地热温泉资源，尽可能减少因发展旅游业给环境带来的破坏，促进社会、经济和旅游业的可持续发展。 第七章 项目实施进度 编制原则 项目建设内容为思 泉小镇的基础设施及核心区开发等。 项目实施进度设定在资金按计划到位的前提下，依据各项工程所需时间编制制定。 17 项目前期工作包括：立项报告编制及报批、初步设计、设备询价、定购、工程招标、施工图设计等。 目施工周期以年为单位，项目实施进度以月为单位。 工程实施进度 思 泉小镇核心组团（按类别分）共计 11 项，施工范围较广，施工条件各异， 拟按照建成一批投入使用一批的原则，以使其尽早产生效益。整个核心组团拟在二年内完成。 2007 年完成总体规划和设计，同时完成工程土地平整、道路施工、供水供电工程及部分建筑土建工程； 2008 年完成温泉核心服务区及核必组团其它工程。 第八章 施工期间的环境保护方案及措施 先成立环保领导小组 配备一定数量的环保设施和技术人员，采取一系列有效措施，严格控制施工污染，减少排圬，重点是保护生态环境，减少对生态的破坏。从施工设计到施工组织和施 工均