物流园区项目可行性研究报告

1 *镇 物流 园区 项目 可行性研究报告 * 2010年 10月 I 目录 第一章 项目总论 . 1 . 1 . 1 . 1 . 1 . 1 . 1 . 1 . 2 . 2 . 2 . 2 . 2 第二章 项目必要性 . 4 . 4 镇 物流园区建设的必要性 . 5 本项目的实施有利于整合珠三角物流服务资源 . 5 本项目的实施可以优化产业的布局 . 5 本项目的实施将最大化地发挥物流园区的作用 . 6 . 7 第三章 园区功能定位 . 9 . 9 . 9 . 10 输、配送功能 . 10 卸、搬运功能 . 10 储服务功能 . 10 流信息服务功能 . 10 流金融服务功能 . 10 慧园区管理服务功能 . 11 活配套服务功能 . 11 . 11 流、配送中心 . 11 流金融服务中心 . 12 流信息交换中心 . 12 慧园区管理服务中心 . 12 . 12 . 13 . 14 送功能区 . 14 流功能区 . 14 务功能区 . 14 套功能区 . 14 第四章 园区运行规划 . 15 . 15 . 15 业出租模式 . 15 流信息服务模式 . 15 流金融服务模式 . 16 他服务模式 . 17 . 17 第五章 投资估算 . 19 *镇 物流园区的投资规模 . 19 . 20 第六章 融资方案 . 22 . 22 . 22 . 22 . 22 . 22 . 22 . 23 . 23 第七章 财务分析 . 24 . 24 . 24 业租金收入 . 24 库、堆场等）设施 . 25 息服务收入 . 25 流金融服务收入 . 25 . 25 . 25 . 26 第八章 报告总结 . 27 1 第一章 项目总论 项目暂定名称： *镇 物流 园区 开发商： 公司法定代表人： 公司性质：有限责任公司（民营企业） 公司业务范围： 客货道路运输 、道路运输站场经营 。 *镇 物流基地 项目拟定名为 *镇 物流 园区， 是一个大型综合 性项目 ， 集 物流配送、 现代仓 储、多式联运、 物流金融、信息平台 功能 于 一体， 以 信息 服务和物流金融服务 作为 园区的核心竞争力，实现 物流 业 、金融 业 、商贸 业 、制造 业 和信息 技术五大产业在园区内的协调发展，创新物流产业发展 新 模式、再造物流新体系， 2 把园区建设成为一个 现代化 的 “智慧型”物流园区 ， 奠定园区在 区域 和行业 内的领先地位。 规模 项目规划用地 66700平方米，建筑面积 72000平方米。主要基础工程建设项目包括园 区 标准 仓库 及 堆场 、 商业店铺 建筑；园内市政设施；园内道路等。 项目土地成本为 700万元人民币 (未含土地出让金 、下同 )、 其中 仓库 及 堆场 建设总投资 1980万元人民币 ，商业店铺的基础建筑投资为 1800万元，道路建设投资为 560万 ， 物流信息 交换中心 160万元 ， 智慧园区管理服务中心 为 250万元， 物流金融服务中心 为 150万元 。 合计项目投资总额 5600万 元。 项目 分二 期 开发建设，周期时间 为 二 年， 一期工程预计投资约 3000万元，其余均在二期工程投入， 预计 总投资约为 5000万 元。 项目建成后， 物流园区 将每年实现 纳税额将超过 中：所得税按 15%测算）。项目的投资回报率约 项目建成后，预计 目财务指标较好。 项目符合国家宏观经济政策的需要，符合本地本 区域 产业集群化发展的需要和 顺德 物流 市场发展变化趋势，符合 顺德 *镇 物流基地 的发展规划要求；项目 发展前景广阔、市场空间很大，机遇很好；项目发展商 *均安镇 *拥有雄 3 厚的资金实力、有 客货运输和客货站场经营管理经验， 有良好的客户资源和优秀的运营管理团队 。 项目建成投入运营后，将提供 几千 个就业岗位，特别是第三类附属加工、制造、经营、服务业的不断开发和发展，不仅能为企业、为地方、为国家创造更多的财富，也为社会提供了更多的就业机会。 项目分析结果表明，项目是必要的，也是可行的，建议考虑实施。 4 第 二 章 项目 必要性 景 在我国，物流业的发展正处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心城市己 经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。随着这些物流园区的规划与建设，我国的物流产业发展步伐必将大大加快。 由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在近 2 3年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。目前基本形成了全国从南到北。从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以深圳为代表的珠江三角洲地区、上海、北京等经济发达地区和城市的物流园区建设步伐更快。 佛山 市 的 超过 3500 亿元，成功跻身 国内 000 亿元俱乐部 ” ，但发展到今天，受环保、能源、人才等因素的制约，佛山未来将何去何从？为此，佛山展开了新时期发展战略定位的大讨论，经过市委、市政府高层及其智囊团的认真研究， 4 月底，佛山市委市政府将未来发展初步定位为 “ 现代制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、美丽富裕家园 ” 。与之相对应的，佛山五区的发展布局也做出了相应的调整。其中，禅城区要成为现代服务业、高端产业和文化产业的核心区。南海区是现代制造业基地，金融高新技术服务区，新型核心消费区。 *为总部经济园区、白色家电之都、 现代物流基地、 生态 环保之城。高明区建设新兴产业之城，美丽山林水都。三水定位为空港经济园区，现代制造基地，时尚生态城市。 因此， *镇 物流园区的建设，符合顺德未来发展定位。 5 镇 物流园区建设的必要性 本项目的实施有利于整合珠三角物流服务资源 根据珠江三角洲地区改革发展规划纲要 (2008 )：“强化广州佛山同城效应，携领珠江三角洲地区打造布局合理、功能完善、联系紧密的城市群”的要求。广州市和佛山市签订了广州市佛山市同城化建设合作框架协议，指出：“营造统一、公平、开放、有序的市场 环境和高效、优质的服务环境，推进市场一体化，培育区域性商贸、物流、科技、文化、旅游和公共产品等共同市场，实现人流、物流、资金流、信息流等各类生产要素合理配置，形成发展合力。” 本项目的实施可以优化产业的布局 “通过加强区域融合、产业融合和要素融合，有效整合和最大限度发挥广佛经济互补优势”。在功能园区联动发展上提出：“推动广州空港经济区、广州南沙临港产业区、广州开发区、广州大型装备产业基地、佛山高新区一 区六园、佛山西江沿岸物流带等具有强辐射效应的功能区的建设与合作”。这样现代物流业在“坚持服务 同城化、物流现代化、商贸一体化、资源布局合理化、要素流动自由化 ,”的指导思想下大有可为 ， 通过“加快枢纽型物流园区建设与合作 ， 构建物流信息共享平台 ,共建南方国际物流中心。”的产业协作促进产业的优化。 勒流现代物流园区在物流产业的优化、整合、集聚起到很好的促进作用 ,它能整合物流服务的资源 ,提升物流服务功能。从而带来商流、资金流、信息流、技术流的集聚 ,形成产业上的聚集 ,有利于城市的发展和繁荣。物流企业的集聚 ,增强了园区的集散功能 ,减少了货物无效转运、装卸、搬倒，提高了物流效率。在物流园区 ,不同的物流企业可以完成货 物的分拣、接运、仓储及单证交接 ,从而将物流活动串联成整体的活动。不同货物的统一流通方向 ,同一货物的不同流通方向 , 6 不同货主的同一流向货物 ,同一货主的不同流向物流 ,在物流园区中得以集结和配载 ,大大提高了物流效率 ,降低了物流成本。 本项目的实施将最大化地发挥物流园区的作用 物流园区作为联系产业上下游的纽带 ,是各项物流活动开展的主要载体 ,为实现物流过程的“无缝衔接” ,和综合运输发展搭建重要的平台。它具有如下作用： （ 1）有利于促进区域经济发展 ,提升物流业的服务水平 地区经济发展需要以物流园区为主体的现 代物流系统为支撑 ,物流园区的合理建设与高效运营将促进地区经济更快、更好发展 ,对于改善地区投资环境、提高地区经济和工商企业市场竞争力、推动区域经济协调持续发展具有重要的作用。同时 ,物流园区的建设主要依托所在区域现有运输组织枢纽、交通枢纽或制造业基地来整合区域中的现有资源。通过有效管理物流、商流、信息流和资金流 ,提高商品的周转速度 ,降低企业运营成本 ,推动商品高效流通 ,最终建立多层次、全方位、快捷高效的综合物流服务体系。 (2)有利于土地资源的集约化使用 ,减轻道路、环境和能源的压力 物流园区的出现有利于促进城市功 能分区的合理布局和效能的充分发挥 ,通过多家物流组织机构在空间集聚 ,公用配套设施建设的集约使用 ,从而有效节约稀缺的土地资源 ,促进土地资源的合理利用 ,缓解土地供给紧张的问题。这一点在顺德尤为重要。 物流园区的建设也为各种物流资源的整合创造了条件 ,它将区域内外众多工商企业的物流需求信息和物流企业的服务信息汇集在一起 ,有利于搭建物流公共信息平台 ,从而实现对区域内货源的集散进行统一管理和调度、合理配载 ,有效衔接生产供应与市场需求 ,提高货车装载率 ,降低车辆空驶率 ,提高运输效率 ,节约能源 ,减少污染 ,缓解城市交通压力。 (3)有利于政府部门管理物流市场、提升服务水平 7 物流园区的建立有利于实现资源整合 ,将不同规模、不同服务项目、不同专长的物流服务企业 ,将工商、财税、运管、公安等政府的监督管理服务职能集聚到同平台上 ,从而有利于促进政策协调、节约行政资源 ,实现物流市场的高效管理和政府的对外服务。物流园区的建成为社会零散车辆运营服务的税收管理提供了便利条件。 (4)有利于促进区域现代服务业发展、增加就业机会 物流园区的建设、物流企业的入驻 ,以及各类生活服务设施的配套运营 ,为社会 ,特别是当地富余人员提供了大量的就业机会。而当地的经济 发展和周边企业的竞争力提高 ,也进一步加大了就业需求 ,扩大了就业渠道。 意义：项目的形成和发展将优化产业环境与产业结构；树立区域的竞争优势 ;整合各专业市场及货运场的优势；推动社会主义新农村的建设；以实际行动推进广佛同城化。 流 市场发展预测 物流作为 21 世纪的朝阳产业，被业界称为 “第三利润源泉 ”、 “尚未开垦的大陆 ”，有着极为广阔的发展前景。一般认为，由于物流联系着相当广泛的 产 业群包括形形色色的制造业，商业的批发、代理与零售，支援物流业本身的物流软体业、设施供应商、通讯器材，还有物流咨询业等，以及它的监管运作与政府及相关部门的联系，使得它在整个经济领域中所起的重要作用愈发凸显，其市场份额比重不可小觑，利润空间也十分可观。 顺德作为制造业基地，制造业高速发展后边是非常庞大的物流业市场，几十个亿甚至上百个亿的市场分额，等着 物流企业 去开掘。随着广州作为大城市的中心的交通限制出现，广州市中心区的物流企业的优势正 在慢慢被削弱，而顺德作为非大城市中心区的物流业发展优势正在凸现 。 8 *镇 物流园 的 区位 优势 勒流地处佛山市 *的中心部位， 面 积 方公里，户籍人口 人，流动人口约 11 万人。辖下共有 22 个村居，其中 5 个社区居民委员会， 17 个村民委员会。 勒流 在 *的经济发展并不突出，但其区位优势非常明显：南部有家电、化工产业集中的容桂，和服装产业集中地的均安，北部有家具产业发达的乐从和电器、五金产业集中的北 滘 。 勒流物流园 距离 上述对物流业有非常大需求的容桂、均安、乐从、北 滘 均不超过 10 公里，是发展物流产业的黄金地段。 9 第三章 园区 功能 定位 能规划 *镇 物流 园区 功能规划为 物流服务中心。 集物流配送、现代仓储、多式联运、物流金融、信息平台 功能 于 一体， 以 信息 服务和物流金融服务作为 园区的核心竞争力，实现 物流、金融、商贸、制造和信息 五大产业在园区内的协调发展，创新物流产业发展 新 模式、再造物流新体系， 把园区建设成为一个 现代化的“智慧型”物流园区， 奠定园区在 区域和行业内 的领先地位。 *镇 物流 园区的建设理念是： 以信息 化、机械化、智能化、人性化 为目标 ，以信息服务和 物流金融服务作为 园区的核心竞争力， 实现 物流、资金流和信息流的有机结合 ， 打造顺德勒流“ 智 慧型物流园区”。 图 3慧型物流园区 的特点 资资 金金 流流 信信 息息 流流 物物 流流 智智 慧慧 型型 物物 流流 园园 区区 10 输、配送功能 *镇 物流 园区 在设计及建造过程中，根据目标客户的运营需求，在商铺设计、商户间间隔距离规划等多个角度，为目标客户进行贴心的设计和规划 。 同时，园区内部 具备 货物 转运 、分拣、理货、临时储存等多方面的功能，以有效支持目标客户的业务发展 。 卸 、 搬运功能 在园区规划的过程中，将提升入场客户运作效率和运作质量纳入 规划的范畴， 进行 统一且标准化的卸货平台设置 ， 同时支持人工装卸、手动搬运设备装卸和叉车设备装卸的运作，并可在统一卸货平台同时容纳多家商户进行相关的运作 。 储服务功能 在园区规划中，考虑到顺德的制造业中心地位和顺德物流行业的特点，园区 为物流企业的各种原材料、标准件、备品配件、标准工具、配套件用品等提供仓储服务 ，以方便物流企业的运输、配送 。 流 信息 服务 功能 通过设置信息 收集与发布平台 、构筑 智慧型物流园区 等手段，链接供应链上下游供需各方的物流业务需求，以提升入驻客户的竞争优势 。 流金融服务功能 物流 金融服务 功能 是 *镇 物流 园区 的特色和 核心 竞争力，创建以物流公司为核心的物流金融业务体系，为客户提供高质量、高附加值的物流与加工服务以及间接或直接的金融服务 ,以提高供应链整体绩效和客户的经营与资本运作效 11 率。 物流 金融服务 包括 融资 、 担保 、 质押 、 结算、 代收款管理 、 企业信用评价 、企业征信 、 质押品监管 、风险管控等服务。 慧 园区管理 服务 功能 作为一个大型综合性现代化物流基地，物业管理的先进性至关重要性。 园区的基本建设思路是把信息服务和金融服务打造成核心竞争力，通过信 息化来引导、带动园区发展，并实现物流、金融、商贸、制造和信息五大产业在园区内的协调发展，创新物流产业发展模式、再造物流新体系。 除提供日常的物业和园区管理服务外，还提供 供应链优化 、 物流网络设计 、 物流咨询 、 物流培训等服务。 活配套 服务 功能 除了上述业务基础运作功能以外，必须要有相应的生活设施相配套 。 因此，在相关的设计和 建设 中， 要 涵盖商业服务区、商务区、生活区等配套设施，以解除入驻商户的后顾之忧 。 *镇 物流园区的服务功能是建立在市场服务定 位基础上的， 根据 *镇 物流园区的发展框架设想及 市场定位， 其 服务功能的总体定位 在 物流配送中心、物流金融服务中心、 物流信息交换中心和智慧园区管理服务中心 四大服务功能 ： 流 、 配送中心 物流配送中心是园区的基本功能，为园区内的企业提供物流、配送、仓储、运输等一体化的解决方案。 作为 *镇 物流园区中运作服务核心功能区，物流中心区的服务对象主要分布于 佛山 市 各 区 及珠三角 地区， 配送中心区的服务对象主要分布于 佛山 市 各 区内 。 12 流金融服务中心 金融服务中心是 *镇 物流园区 的特色和业务模式创新的引导者，是园区能否真正提升一个层次 、 不同于传统物流园区 的重要因素。 物流 金融服务中心 的功能 包括融资担保 &质押、代收款管理、企业信用评价、企业财务征信、质押品监管、风险管理等。 流信息交换中心 物流 信息 交换 服务中心 是为园区内物流企业提供公共物流信息，并为进入物流园区的小型物流企业、物流及运输代理企业、运输配载企业及车辆等提供廉价的物流信息 服务功能 ，以提高园区的物流服务质量和效率，成为物流服务供需双方开展交易活动的桥梁和纽带，完善园区物流功能合理组合和资源有效利用的机制 。物流 信息 交换 中心 的主要功能包括信息化基础设施、信息发布、信息交换 等。 慧园区 管理服务中心 主要实现园区管理的现代化、信息化和智能化。包括园区 物业管理、园区综合管理 、 园区 办公与 财务系统、园区 安防 等 日常的园区管理服务，还 包括 供应链优化 、 物流网络设计 、 物流咨询 、 物流培训 等服务 。 体结构规划 *镇 物流 园区总体结构的发展设想为：根据园区总体功能的定位，依照发挥其总体功能的基本原则，在物流园区管委会的直接领导和组织下，通过园区基础设施建设和园区管理系统建设，按照园区系统建设设想，将物流运作企业引入园区，构建 *镇 物流 园区服务运作系统，通过服务功能与服务 内容的 组合，最终构成 *镇 物流 园区的 五 大功能 区： 即 配送功能区、物流功能区、 公铁联运 13 功能区 、 服务功能区 和配套功能区 。 根据 *未来 15年中物流服务功能与物流服务范围逐步扩展的基本趋势，以及前文中对 *镇 物流园区市场需求与功能定位，围绕 其 三大 服务区的基本功能，本次研究中在园区设施能力总体分配上拟按照 4:3:3：？：？ 的比例确定 配送功能区、物流功能区、 公铁联运功能区 、（金融、信息、管理）服务功能区和（生活、商业）配套功能区 的能力规模。 本次研究中，将依照上述规划方案中对新站开发区土地功 能区的规划划定，此处提出的物流园区总体布局规划是以物流服务设施建设为主体的物流功能的布局规划，至于园区的产业开发功能，将主要依托开发区相应的招商引资功能和物流园区的支持而进行，故物流功能以外的相关功能将不作为物流园区的总体布局规划的内容。 图 3区总体布局规划 14 物流园区并非一个单纯的物流项目，而是及物流基础设施建设、物流企业发展、依托物流进行产业开发的综合性经济开发项目，因此，从该意义上说，*镇 物流 园区 定义为物流经济开发区更为确切。但是，本次规划仅 以物流运作区为对象，占地 100亩 ，属于 *镇 物流基地 的核心功能区。 送 功能 区 配送 功能 区由配送中心群通过合理布局而形成。作为 *镇 物流 园区中建设规模较大的服务功能区，配送中心区的服务对象主要分布于 佛山 市 各 区内，因此，在区域布局原则上应寻求将该功能区置于与 佛山 市 各 区及现有商业区域联系最为便捷的位置，同时兼顾与园区内物流中心区的联系。 流 功能 区 物流 功能 区由物流中心群通过合理布局和兼顾与配送中心、运输中心的关系而形成。作为 *镇 物流 园区中运作服务核心功能区，物流中心区的服务对 象主要分布于 佛山 市 各 区 及珠三角 地区，因此，在区域布局上首先应寻求将该功能区与 佛山 市进出市主通道的便捷连接，兼顾与园区内配送中心区的联系。 务功能区 服务功能区主要是信息交换中心、管理服务中心、物流金融服务中心所在地，其面积不需要太大，但是属于整个园区的中枢和大脑，地位非常重要。 套功能区 主要是提供园区配套的生活和商业服务，由园区统一规划后，建设主要通过招商引资来进行 。 15 第 四 章 园区 运行规划 经营是企业间同类产品营销、市场开拓的智谋胆略、观念视 野和创新能力的相互角力和碰撞。竞争是无情的，只有强者才能得到生存和发展。 “ *镇 物流 园区 ” 近期经营目标是： 在项目建成以后的三至五年内， 稳步发展传统物流 体系 ，大力推进物流信息平台建设，积极引入物流金融服务 ， 以物流信息服务和物流金融服务 引导 顺德 物流行业跨越式发展。 长远经营战略目标是： 实现 物流业、金融业、商贸业、制造业和信息技术五大产业在园区内的协调发展，创新物流产业发展 新 模式、再造物流新体系，把园区建设成为一个 现代化 的“智慧型”物流园区， 奠定园区在 区域和行业内的领先地位。 力争五至十年内 ,在其他重点城市、接轨 城市、友好城市等地区创办相同品牌的物流配套 /物流补充基地，以此将 “智慧型物流园区” 推向全国甚至波及海外，使“ 勒流 智慧 物流 园区 ”成为省内物流行业排行榜前十位的明星企业、省内物流 信息 行业排行榜前五位的特色企业。 行模式 业出租模式 *镇 物流园区 现阶段的主要收入依靠传统的物业出租模式，通过园区档口、办公楼、配套服务设施的租金收入，作为园区主要的经营性收入来源，保证园区健康、有序地向前发展。 流信息服务模式 通过建立 *镇 物流园区 信息平台，向园区内企业提供及时、有价值的 物流 16 信息服务，并收取一定的增值服务费的模式。物流信息服务模式以整个 物流产业链为对象，将 信息服务 拓展到上游厂商、供应商和下游终端客户，同时拓展线上线下业务，广泛吸纳物流产业链相关对象进入 信息平台 ，提供交易、管理、协同、支付、通讯 等 服务，为企业提供一站式 信息 服务解决方案。 流金融服务模式 物流金融 服务 模式的流程是 ： 商业银行与仓储企业（物流企业）签署委托授权评估质押货物的协议后，物流企业将组织相关专业人员承担对质押货物进行各种风险评估。在货主质押货物，并经过第三方物流企业提供的一种金融与物流集成式的 创新服务，即物流、流通加工、融资、评估、监管、资产处理、金融咨询等后将货物信息反馈到商业银行，商业银行将根据提供的材料决定是否授信贷款以及贷款的数额。物流企业获取银行贷款后，将先支付一定比例的定金给货主企业，同时发挥物流企业的在物流运输、商品安全监控，园区管理信息服务等物流金融中规避风险的各种相关流程，保证货物送达客户企业，同时客户企业在收到获取后将货款支付给物流企业。物流企业扣除已经与货物企业协商好的手续费后，支付货物余款，并偿还商业银行的授信贷款。 在创新的物流金融 服务 模式下，物流企业为客户提供高质量、 高附加值的物流与加工服务 ,还为客户提供间接或直接的金融服务 ,以提高供应链整体绩效和客户的经营与资本运作效率等。在物流的整个过程中，物流企业承担了各种保险、贷款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、结算、有价证券的发行与交易，收购兼并与资产重组、咨询、担保以及金融机构所办理的各类涉及物流业的中间业务等活动，而这些活动都有可