00西安航天壹号公馆修建性详细规划设计

西安航天壹号公馆修建性详细规划设计说明书一 项目概述1.1 基地条件项目基地位于西安市南部航天科技产业开发区中心位置，占地面积约 68.25 亩，自北向南呈长方形布局，三面有城市干道环绕，紧邻基地西侧为航天区星河运功公园，而在地块东侧为城市中央公园，地理位置极为优越。基地大体可以分为南北两个部分，北侧为商业用地，规划为城市办公休闲商业综合体。南侧为文化娱乐用地，规划为集温泉会所、酒店、温泉别墅的城市顶级温泉会所。根据甲方要求，本项目要打造为“国际品质、中国领先、具有西北特色的复合型温泉会所，并成为西安市的又一个亮点工程”的战略目标，最终塑造成“国际温泉会馆”的品牌形象。1.2 温泉水资源报告鸟瞰图甲方提供专业公司的预测数据显示，本项目的温泉井成井后，井深将达 3320 米，当水位降深 60 米时，出水量可达 40m3/小时（960 m 3/天），出水温度高达 100，矿化度达 4000-5000mg/L，属于硫酸纳泉。泉质中的氟、偏硅酸、偏硼酸、碘元素含量将达到国家医疗矿水命名浓度标准，溴、锂元素含量达到国家医疗矿水命名浓度或有医疗价值浓度标准，具有良好的医疗保健功效。根据上述数据，分析结论如下：1. 温泉井每天出水量为 960 吨，对比国内其他温泉项目，本项目的温泉出水量算中下水平，资源的承载能力不高，建议使用“原汤-循环方式”来提高资源的承载能力。2. 出水温度高达 100，属于高温温泉，其热能可梯级利用，建议用于工艺流程、采暖、沐浴、种植和养殖等。3. 矿化度达 4000-5000mg/L，为中矿化度泉，说明该泉水起医疗保健作用主要是盐类成份，达到按盐类命名矿泉的标准。4. 硫酸钠泉又名芒硝泉。根据国际专业机构研究结论显示，这种泉质对创伤、糖尿病、银屑病、慢性湿疹、痒疹、皮肤瘙痒症、风湿性关节炎、痛风、便秘、痔疮、肥胖病、荨麻疹、泌尿系结石、胆石症、慢性胆囊炎、慢性支气管炎等具有疗效。常沐浴硫酸钠泉，对烫伤、慢性皮肤病具有显著功效，具有良好的美容美体保健效果；可极大改善高血压、动脉硬化，促进胆汁的分泌。5. 如果氟含量达到命名氟水浓度标准，建议项目可利用“氟泉”和“福泉”的谐音，制造营销卖点。根据国际专业机构研究结论显示，高温浴氟水，对人体消化系统、神经系统、造血系统、心脏病、动脉硬化等具有一定的疗效。但是，氟含量过高，也对人体产生负面作用。含氟量较高的温泉，室内温泉泡池的设计要注意通风和透气。6. 如果偏硅酸含量达到国家硅水浓度标准，常沐浴该泉，可起到软化血管功能，缓解动脉硬化，能有效调节消化系统，洗涤消退皮肤粘膜等作用27. 如果偏硼酸含量达到命名硼水浓度标准，则该泉对风湿病、关节炎、肩周炎、痛风、骨质增生等也具有疗效。8. 如果碘含量达到命名碘水浓度标准，则该泉可以治疗动脉硬化、地方性甲状腺肿、甲状腺机能亢进症等。1.3 现状资源综合评价西安航天壹号公馆位于航天区中心地带，其温泉泉质优良，具有较高的温泉疗养价值。同时基地东西两侧为城市公园，城市交通路网发达，基础配套设施完善，这些都为最终实现项目的规划设计目标打下了坚实的基础。二、规划总则2.1 规划依据1中华人民共和国城市规划法 （1989） ；2） 中华人民共和国土地管理法 （1998） ；3） 中华人民共和国环境保护法 （1989） ；4） 城市规划编制办法 （建设部2005第 146 号令） ；5） 城市规划编制办法实施细则 （1995 年） ； 6） 西安国家民用航天产业基地控制性详细规划7） 西安市城市总体规划2.2 规划指导思想坚持“科学规划，统一管理，严格保护，永续利用”的基本方针，强调合理利用温泉及周边自然资源，提高会所的服务接待设施品质，带动周边经济建设的同步发展，达到经济效益、社会效益和环境效益的同步提升，实现项目的永续利用和可持续发展。2.3 规划理念（1）会员制为主体的半开放式经营模式；（2）以温泉养生和国际 SPA 水疗为突出特色的园林式会所；（3）结合西安市场实际，强化会所的餐饮、会议和住宿功能；（4）导入温泉汤院概念，大隐隐于市，在高度竞争的高科技环境中创造身心放松怡悦氛围。（5）在现代建筑中融入中国建筑文化元素，在服务内容上融入佛教修心和道家养生理念，创造兼具养生、养心、养神功能的舒爽宜人的建筑空间。2.4 规划目标1、打造为“国际品质、中国领先、具有西北特色的复合型温泉会所，并成为西安市的又一个亮点工程”的战略目标，最终塑造成“国际温泉会馆”的品牌形象。2、成为西安市最具地方特色的温泉旅游名片。3、成为以温泉养生为特色，集社交、餐饮、会议、住宿接待、Spa 水疗、休闲娱乐、运动健身、保健养生等多重功能为一体的国际城市性温泉顶级会所。西安航天壹号公馆修建性详细规划设计说明32.5 客源市场分析西安是中国西北地区的首位城市和枢纽城市，也是商业、制造业、房地产业和旅游业等产业繁荣发展的城市，现有常住人口约 800 万，其中城镇人口 500 万。 同时，西安也是中国西北地区大专院校、文化卫生机构、科研机构、高新技术企业云集的重镇，聚集了大批具有一定生活品位和消费力的科技和文化精英。除了潜力巨大的本地市场，千年古都西安对市外和境外旅游者也具有很大的吸引力。2006 年，接待入境旅游者达 106 万人次，国内旅游者近 7000 万人次。这都为本项目提供了巨大的客源市场。2.6 项目主要目标市场定位及服务对象1、西安市及全国的政界、商界、科技界、艺术界精英 、国际人士。2、入住西安民用航天产业基地的企业界和科技界精英 。3、管委会及西安市的政界、商界贵宾。4、西安等区域高收入阶层的家庭休闲消费及社交接待消费 。三、总体布局与功能分区3.1 总体规划布局布局结构为：一条景观主轴三个地块片区五大功能组合一条景观主轴为贯穿地块南北的一条景观视廊，它将基地内商业地产、温泉顶级会所、温泉酒店连接在一起。三个地块片区；即北部休闲商业区、中部的温泉会所区，南部的温泉酒店区。五大功能分区分别为休闲商业区、会所入口广场、温泉会所接待中心、室外温泉公园、温泉度假酒店区。3.2 总体规划用地要求本规划采用三个地块片区进行合理有机组合，业主根据市场营销可分步实施。本详规要求下一阶段设计应严格按本规划进行控制。各片区的控制用地如下：休闲商业区：用地面积：14100（21.1 亩）建筑面积：71500容积率：5.07温泉会所区：占地面积：14800（22.2 亩）温泉公园：7490 平方米（11.2 亩）建筑面积：12300容积率：0.83温泉酒店区：占地面积：16550 平方米 (24.8 亩)建筑面积：9100 平方米容积率：0.623.3 建筑风格会所建筑设计风格和室内设计风格总体为新中式（新古典主义建筑） ，是现代极简主义建筑手法与中国古典建筑元素的有机结合。建筑风格与基地周边的高科技感建筑和西安主流的唐风复古建筑有所区别又能协调融合，极力营造反向时空效果（高4科技历史人文感；太空时代生态园林，高压力很放松） ，向会员和顾客尽量提供自然放松的环境体验。3.4 本项目会所主要包括五大功能区：（1）休闲商业区该区域位于基地北侧，设有两栋 30 层的塔楼，一座为商业写字楼 26500 平方米，另一座为公寓楼 28000 平方米，这将大大满足未来航天区内中小型企业对办公场所的需求。同时为完善该区域内的商业配套设施，采用商业内街形式进行裙房布置，这一方面大大增加临街商业的面积，提高其商业价值。另一方面将室外咖啡屋、休息吧、书吧等休闲商业产品融入到建筑中去，形成一种休闲购物的商业氛围。（2）会所入口广场入口广场沿西侧城市道路布置，与运动公园入口相呼应。入口广场其主要功能为人流聚散与停车，并兼有形象展示功能。广场上设有火上石砌筑的水景叠瀑、并配合长绿植物，较好的提升会所形象。（3）温泉会所接待中心温泉会所接待中心总建筑面积 11300 平方米，采用 L 型进行平面布局。建筑一侧为主入口沿城市道路布置，而另一侧则与背面的商业裙房平行布置，与之共同营造浓郁的商业街区购物环境。其具体功能为接待大厅、社交沙龙、会员专属区、红酒吧/西餐厅、雪茄吧、中餐豪华包间、书斋/图书馆、艺术展示区（私人收藏博物馆） 、精品店、健身区、娱乐区、美容美发、更衣淋浴区、休息娱乐区、保健按摩区、SPA 区、水疗馆等。同时还配有 25 个标准汤屋，和 700 平方米的小型会议室从而满足餐饮、住宿、娱乐、会议等综合功能。（4）室外温泉公园室外温泉公园区采用院落式的布局形式占地 9.1 亩，利用北侧建筑的层层叠落形成视觉上的遮挡，营造出一种宁静的环境氛围，成为一个闹事中不可多得的温泉公园。而室外温泉区最大的亮点是：首创在室外温泉区导入“植物风水学”体系，利用易经 、 黄帝内经 、风水堪舆学和中华养生医学元素，创造一池一景、一池一功能的中华第一养生温泉。特色池包括：九宫八卦池、五行池、太极池、太极扇池和北斗七星池等。室外温泉区与室内的德国式水疗馆及国际 SPA 区有机结合，成为既中国、又国际的健康养生概念。此外在温泉公园的规划中还采用采用景观植物学原理，在巧妙的安排各类温泉泡池之余，配合以不同的植物和再造地形，形成动静分开、生态自然的景观环境。并在其中设有与水疗馆相连的室外水疗区、各类养生温泉泡池区、桑拿房、足疗池、漩涡池、秘汤池等丰富多样的温泉产品类型。（5）温泉酒店区该区域位于基地南侧，规划上通过将温泉尾水进行初级净化处理，形成大面积的景观用水，并利用宽广的水域面积在该区域内引入“水墙”的概念，一方面起到对空间区域的限定和划分，使酒店区愈加私密和宁静；另一方面又使汤院如同悬浮于水面之上，从而在北方营造出江南水乡的空间布局形体，给人留下以难于忘怀的情景。酒店区建筑面积共 9100 平方米，其中：联排汤院 21 套、小型温泉汤院 8 套（带室外温泉泡池） 、中型汤院普通温泉汤院4 套（带室外温泉泡池） 、大型汤院 1 套（温泉泳池温泉泡池随从人员客房独立通道等，适于接待高级首长和政商要员） 、临街商业 2100 平方米、酒店接待中心 1500 平方米。四市政设施规划西安航天壹号公馆修建性详细规划设计说明541 给水设施规划1. 全区采用统一的市政直接供水 ，供水水质必须达到国家生活饮用水卫生标准 ，供水水压必须满足用水建筑接管点处服务水头不低于 0.28 兆帕。2. 各区用水量预测采用下列指标：住宿生活用水400 升/人日；不住宿游客生活用水 80 升/人次；喷泉、瀑布等水景用水，原则上采用循环供水，不计入市政用水量。3. 给水管道原则上沿规划道路人行道敷设。规划要求，区内给水主管道应按规划管径一次建设到位，以保证供水连续性。4. 消防用水主要由给水管网供给。室外消火栓在不小于 D100 的给水管道上设置，间距不大于 120 米，消火栓保护半径150 米，消防给水管道应保证在消防工况下消火栓处水压不低于 0.1 兆帕。充分利用自然水体作为消防水源。5. 给水管管材，宜采用球墨铸铁管。42 排水设施规划1. 为提高环境质量，规划范围内排水系统严格采用雨、污分流制。区内雨水由雨水管网根据地形分片汇集后排入市政雨水管网系统。区内污水经地下埋地式污水处理装置处理，达到排放标准后由污水管网汇集输送至市政污水管网系统中。 2.生活污水量按生活用水量的 90%估算。3. 排入市政污水管网的污水，执行国家污水排入城市下水道水质标准 。区内集中餐饮业的含油污水，排入市政污水管网之前，必须经隔油池或隔油器进行预处理。4. 污水管网规划见图。污水主管道沿人行道路敷设，污水主管道管径按污水量计算确定。污水支管管径按规范的最小管径采用，主要道路上的污水管最小管径采用 D300，内部污水管最小管径采用 D200。5. 雨水管网计算，其暴雨量按重庆市暴雨强度公式计算，设计降雨重现期采用 1.52 年(重要地段取上限)，地面综合径流系数取 0.50.85(按地面覆盖分片取值)。6. 为保护水体环境，要求在雨水主管沟排入水体处设置沉沙井。7.在建筑密度较小，植被较好，地形有利的部分地区，雨水规划采用自然排放为主，组团内道路宜修建排水边沟。8. 雨水管网管材，主管沟采用地方材料石砌暗沟，支管采用钢筋混凝土管。污水管网管材，采用钢筋混凝土管，污水压力管道采用排水铸铁管。43 供电设施规划1. 各度假区用电负荷预测采用下列指标：床位1.52 千瓦/床(需用系数 0.45)；主要公建5575 瓦/平方米建筑(需用系数 0.6)；辅助建筑4050 瓦/平方米建筑(需用系数 0.6)；道路和场地照明1020 千瓦/公顷(需用系数 0.8)；五、经济技术指标方案一总用地面积：45450 平方米 （68.25 亩）建筑面积：92900 平方米容积率：5.14地下停车：250 辆地上停车：25 辆商业地块总建筑面积：715006商业地块占地面积：14100（21.1 亩）商业地块容积率：5.07其中：休闲商业：18000办公写字楼：26500公寓楼：27000温泉接待中心：12300占地面积：14800（22.2 亩）容积率：0.83其中：接待大堂 700；餐饮：2200商业：200更衣淋浴区 900；休息娱乐区 800