新地港湾项目swot分析

新地港湾项目 SWOT 分析项目概况：该项目位于郑州市金水区东风路线，西起天明路、南临群办路、东接丰庆路，位居东风路核心板块。用地面积：75.5 亩东风路作为次中心道路，是农业路和北环高速路中间唯一一条贯穿东西道路，交通位置显著；周边多为居住区，随着城市改造进程加快，掀起城中村改造的热潮，周边多为郑州郊区人口，由于居住惯性部分土著居民及外来打工人员多选择在此居住，由于位置显著及北临东风渠，该区域也成为中高端人士北区居住的首选之地。东风路板块供应量稍显不足，供求比失衡，新政影响成交量萎缩，东风路沿线在售楼盘较少，部分已成为尾盘，或高端楼盘客户量较为恒定，中档楼盘供应量不足，该区域需求旺盛。SWOT 分析 S：成熟居住区，被不易形成大型居住群，生活氛围浓厚，公交情况相对较好商业、超市、银行、学校、医疗、公园配套等较齐全地块本身良好W：地块面积小，且存在不规则状况，规模中，景观档次、品牌创立等均有难度周围为老式居住区，环境噪杂，治安状况较差大众心里区域认同度低，区域市场不易突破O：南阳路与东风路即将拓宽，交通问题的解决大力抬升了东风路板块的价值楼盘尚未开发，可在主题设计和产品规划上力争特色T：本周边新老小区都有，产品不易突破，客户有较多对比参数区域内有几个同质楼盘较多，且规模较大，尤其是开祥御龙城的开发，对本案开发产生较大影响结论：本案若想在激烈的市场竞争中获胜，需发掘项目自身优势，从产品规划开始就与同区域产品作出区分，用精品物业在市场中取胜。不同年龄阶段的购买行为分析房地产购买行为非常复杂，往往受到政治、经济、社会、文化、个人因素和其他因素的制约。居住性房产的购买者一般是个人（或家庭） ，其购买目的是为了居住，即使置业投资者，也必须考虑所购买的房产在将来是否有更适宜居住的属性。住宅不再是单纯的住处，更代表着健康的生活方式、和睦的邻里关系和文明的社区空间，消费者自身的影响也越来越重要，年龄更成为消费者购房的一大影响因素。就购买力而言可将年龄划分如下：25 岁以下阶段；26-35 岁阶段；36-55岁阶段；56 岁以上阶段。（1）25 岁以下。这个阶段的居民可以说没有购买力，父母对他们的购买力决策拥有决定影响。从新地湾楼盘配套来看，周边环境尚可，配套设施齐全，教育资源商业等一应齐全，家长考虑到孩子的教育问题可以选择新地湾作为子女学习程长时期的住房。（2）26-35 岁阶段。这一年龄阶段的居民在经济能力上属于初步发展阶段，购买力较弱但由于结婚、生育等问题，经济独立性和事业性较强，占住房消费市场的比重较大，但由于经济能力有限，住房型和地段不可能有较大的选择余地。从新地湾楼盘户型来看，各个楼盘的主力面积几乎都是以 36-50 平米（一房一厅）60-89 平方米（两房两厅） 、89-130 平方米（三房两厅）的户型占据了市场主力地位，两房与小三房仍然最受青年家庭的青睐。新地湾地产的销售均价在 5500-6500 元/平方米左右，较东风路东段和郑东新区板块的中高端定位居住区价格低，符合此区域中端购买青年人群的定位和经济收入水平。（3）36-55 岁阶段。这一年龄阶段的居民最具经济实力，事业有成，置业投资的欲望也最强，是购买力最强的阶层。他们在整个住房市场上所占的比重也最大。新地湾项目所在地为普通住宅居住区，产品多为高容积率、高密度产品，交通与发展前景均不如东区，因此该区域一次置业的客户有以下主要特征：附近居住或工作的外来人口、都市白领；区域内的改善型自住人群；投资商；这符合中年家庭的投资要求。（4）56 岁阶段以上。对于的 56 岁以上的年龄层，多半以拥有住房，而且子女年龄渐长，独立谋生。原有的房屋逐渐空置下来，对房屋的需求逐渐下降，除少数出于投资增值的目的外，对房屋的兴趣较小，老年人倾向于交通生活便利。对居住安全性和实用性的要求最强。东侧紧邻绿荫公园，对绿荫公园景观充分的拥有，这满足了老年人对环境的要求，在加上周围安全配套设施齐全，符合老年人的交通和生活便利要求。目标市场定位房地产企业开发营销，必须有科学的目标市场定位，房地产企业进行定位时主要应考虑三个方面：产品定位，依据目标市场而构思出的具有与众不同价值的房地产产品方案；客户定位，项目针对哪些消费群体、产品差异对消费行为的影响程度和方式如何、消费者的消费习惯是什么等；形象定位，如何让消费者理解产品的内涵、如何对产品的特点进行描述和提升、如何让消费者对项目产生认同感而发生购买行为等。下面对以上三类定位进行详实阐述。（1） 项目定位在项目概况中提到，东风路板块供应量稍显不足，供求比失衡，新政影响成交量萎缩，东风路沿线在售楼盘较少，部分已成为尾盘，或高端楼盘客户量较为恒定，中档楼盘供应量不足，该区域需求旺盛。通过前期对地块的优劣分析，并结合对当地市场及消费群体的研究，我们建议项目的发展方向为：项目市场定位：集居住、酒店、商业于一体的城市综合项目。商业功能定位：以园区为中心，三公里辐射半径的区域商业中心，集餐饮美食，购物中心，休闲娱乐为一体。（2） 项目类型定位先推出市场高接受度的中端产品，户型面积约为 50 至 110 平方米，作为样板段部分，容易让市场客户接受，快速争取市场客户，制造开盘即售罄的市场效应，快速树立形象，塑造本项目宜居社会概念，抢占定位制高点，打响品牌。在第二阶段，推出户型面积约为 70 至 130 平方米的产品，力求实现资金的迅速回笼。（3） 目标客户因为东北板块尤其是项目所在地为普通住宅区，产品多为高容积率、高密度产品，交通与发展均不如东区，因此该区域一次置业的目标客户有以下主要特征：附近居住或工作的外来人口、都市白领。区域内的改善型自住人群。投资商。房地产产品策略从市场营销的角度讲，房产产品策略是制定价格、渠道策略和促销策略的基础。因此，制定和实施有效地房地产产品策略，对于房地产企业提高产品质量、优化产品组合的结构、提升企业品牌形象、促进产品的销售，更好地满足市场需求、提供令消费满意的服务、取得良好的经济效益具有十分重要的意义。下面对新地港湾项目的产品组合策略进行具体分析：（1） 该项目位于东风路沿线板块：区位优势明显、居住氛围浓厚，东风路作为次中心道路是农业路和北环高速中路中间唯一一条贯穿东西道路，交通位置显著；周边多原郑州郊区以及外来打工人员，由于居住习惯以及消费水平不高，则该项目推出了低消费人群选购的房屋，周边有便利超市、理发店、蔬菜市场、老年儿童娱乐健身场所。该房屋的特点是功能齐全、安全、简单大方，但规模不是太大。（2） 该区域位置显著及北临东风渠，所以该区域也成为中高端人士在此居住的首选之地。所以该项目推出了中高档房屋、别墅区、高档服装店、浪漫咖啡厅等，符合高端人士追求生活个性化、别致的居住要求。由于外来打工人员与中高端人士消费水平差距太大，则该项目分为两个区：普通区住宅