酒店投资项目市场及财务可行性研究报告

1 中国 方慧谷酒店 投资项目市场及财务可行性研究报告 1 介绍 主 介绍 城建设发展有限公司是天津 X 控股集团上市公司 X 股份 (000652)旗下的一家区域开发公司，目前在 X 生态科技创新城着手开发“北方 生态 慧谷”项目 。 天津 X 投资控股有限公司成立于 2001 年 12 月。 2009 年，销售收入 462 亿元， 总资产 1399 亿元，主要经营领域为金融、实业投资、房地产、公用事业、区域开发、专营领域和高档服务业等七大产业，拥有 X 集团、 X 建设等 11 家全资公司，天津钢管、 X 国际、滨海快速、渤海银行等 30 家 控股公司和 X 发展、长江证券等 24 家参股公司，其中 X 股份、津滨发展、滨海能源、 X 物流、 环、滨海投资等 6 家为上市公司。 目介绍 拟建 酒店位于北方生态慧谷项目核心区域，距离 X 市区约 20 分钟车程。 项目规划面积800 亩，总建筑面积 60 万平方米，总投资约 25 亿元。作为“ X 生态科技创新城”的 重点 项目 ， 项目 投资 包括 建筑面积 15 万平方米的以 呼叫中心为核心的服务外包产业 、 物联网、创业孵化器 等 新兴产业 为主题的 产业 园区 ， 约 42 平方米的高档住宅社区 ，约 3 万平方米的高端餐饮、酒店项目。 要假设 宏观环境 未来将不 会发生对 X 乃至中国的整体信心和前景构成重大影响因而损害商业活动和国内旅游的政治和行政事件、卫生健康、社会或自然事件； 重要的基础设施，如饮用水、污水处理、电力及用气设施等继续以稳定及可靠的水平提供，以满足顾客的期望，并达到其满足水平 ； 中国尤其是 X 和 X 市的主要贸易伙伴国、投资和旅客来源国的经济在将来不会经历重大和持续的衰退； 我们在报告中所假设的通胀率将与实际通胀率保持一致； 出入 X 的交通系统将继续保持通畅并获得持续改善，以满足该项目对交通便利程度的要求； X 市和甘井子区政府将持续大力吸引外资，促进经济发展 ，美化城市环境，并按既定计划加大对科技创新城基础设施建设的投入； 2 X 市、甘井子区及 X 生态科技创新城将吸引更多知名的外商投资企业入驻； 按计划，在不久的未来， X 生态科技创新城将成为 X 比肩 X 高新园区的国家级经济开发示范区，享受更多的优惠政策，加速发展。 项目开发 拟建项目将如期完工； 拟建项目的休闲娱乐设施将按照一流的标准进行建设，并委托知名酒店管理公司管理； 项目地点的周边环境将在项目开发前或与项目开发进行配合，并得到改进与提高。 拟建酒店 拟建酒店项目将定位为 一座国际水准的酒店，并委托一家国际酒店管理公司管 理，管理公司将在员工及培训方面做出相当大的投资，使酒店的服务水平能够匹配其市场定位，并满足顾客的期望； 未来将加入的竞争对手与本报告中的预测不会出现重大差异； 开业前，该酒店将适时推出颇具成效的市场推广及促销活动，并在我们分析预测所涵盖的运营期间持续而有效地开展市场营销活动； 该酒店将配备品质一流的各项设备设施及家具，未来运营期间，酒店也将在硬件设施的维护保养上制定充分的周期性保养和翻新维护计划，并在我们分析所涵盖的运营期间持续有效地实施此计划，始终维持其良好的运营状态。 3 2X 省概况 绍 X 省简称辽 ，位于中国东北地区的南部，是中国东 北经济区和环渤海经济区的重要结合部。 X 省陆地面积 平方公里， X 省具有近百年的工业历史 ， 特别是 1949 年中华人民共和国成立后，建立了以重工业为主体，工业门类比较齐全，基础比较雄厚的工业体系，成为中国主要的工业和原材料基地。 2005 年，为落实中央振兴东北老工业基地的战略部署，国务院下发了关于促进东北老工业基地进一步扩大对外开放的实施意见（国办发 200536 号文件），明确指出，进一步扩大对外开放是实施东北地区等老工业基地振兴战略的重要组成部分，也是实现老 工业基地振兴的重要途径。为贯彻实施中央经济发展战略， X 省委、省政府经认真研究论证，在 2005年的政府工作报告和全省“十一五”发展规划中提出了要努力打造“五点一线”沿海经济带的战略构想 。 按照规划， 从 2006 到 2020 年 X 沿海经济带将打造以装备制造业、石化产业、冶金产业、船舶制造业以及高新技术产业为重点的产业布局，形成资源配置合理、交通发达、功能完备的发展区域 ，实现 X、营口、丹东、盘锦、锦州和葫芦岛六个沿海城市群组成的 合式跳跃发展 。 X 省五点一线沿海经济带 图 数据来源： X 新闻网 4 济指标 下表显示了中国国内生产总值（ 名前十的省份和地区： 中国国内生产总值排名前十位各省份 /自治区， 2009/2010 年 国民成产总值（亿人民币） 人均国名生产总值（美元） 2009 2010 2009 2010 广东 7000 江苏 7700 山东 浙江 2710 河南 2200 河北 X 5000 四川 上海 湖南 资料来源：国家统计局 2010 年， X 地区生产总值达 元，同比增长 从 2007 年地区生产总值首次突破 1 万亿 元 到现在的 亿 元 ， 3 年时间， X 经济总量增长 80%多。 第一、二、三产业的比例更加协调，优势产业增长明显，经济结构得到优化。数据显示， 2010 年，全省第一、二、三产业增加值分别达 元、 元和 元，分别同比增长 增速均有所加快。规模以上工业增加值同比增长 增速比上 年加快 1个百分点。在 39 个工业大类行业中， 36 个行业增加值保持增长， 25 个行业增加值增速超过全省平均水平。装备制造业、冶金、石化和农产品加工业四大行业继续发挥主导带动作用，占规模以上工业增加值的比重由上年的 高到 游 X 省是中国文物大省之一，人文历史、自然景观资源都很丰富。 X 省现有文物古迹 中国家级重点文物保护单位 19 处，省级重点文物保护单位 159 处。 2004 年末，全省已批准国家级生态示范区 21 个，自然保护区 10 个。 近年来， X 推出了丰富多彩的文化旅游活动，如蒸 气机车旅游、康复疗养旅游、仿古旅游和商务旅游等。各地举办的民间节庆 活动也备受国内外游客青睐，最著名的有 X 国际服装节等。现在， X 省已成为中国旅游业较为发达的地区之一 ，随着 X 旅游 业发展水平进一步提升， 进一步 拓宽 服务业经济 整体的发展 空间， 2010 年实现旅游业 收入 元，同比增长 2008 年旅行社接待国内旅游者情况 地区 待人数 待人天数 京 042243 11952549 175550 13723933 吉林 260088 3381223 5 黑龙江 53948 2900031 上海 676383 15281052 江苏 2616019 16906802 浙江 1887350 21983602 广东 5766900 24932230 如上表所示， X 在接待国内旅行者方面， 在接待人数方面，排名全国第六，低于江苏、浙江、广东、上海、云南等南方省市，在北方排名第一。 2008 年旅行社接待入境旅游者情况 地 区 待人数 待人天数 京 547227 10284259 X 978246 12078637 吉林 38391 754418 黑龙江 68326 2903158 上海 16783 2504537 江苏 369011 2736746 浙江 68498 2298727 广东 007808 8859946 如上表所示， X 在接待境外旅行者方面，在接待人数方面，排名全国第二，仅低于广东省。 的发展前景 未来一个时期， X 沿海经济带将立足 X，依托东北，服务全国，面向东北亚，发展成为特色突出、竞争力强、国内一流的临港产业聚集带，东北亚国际航运中心和国际物流中心，建设成为改革创新的先行区、对外开放的先导区、投资兴业的首选区、和谐宜居的新城区，成为东北振兴的经济发展主轴线和新的经济增长带。特别是随着东北亚区域经济一体化进程的加快， X 沿海经济带完全可能成为东北亚 地区的制造业中心、贸易中心，成为未来东北亚自由贸易区的最佳承载地。 3X 市概况 况 X 市 乃副省级城市，与省会沈阳级别相当 ，总人口 ，辖区 城市面积 12574 平方公里 。 X 市 X 省的最南端，处于 东北亚经济区与环渤海经济圈的核心位置，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯的远东地区相邻，是欧亚大陆桥的重要连接点，同时也是东北亚商贸、金融、资讯、旅游的中心。 X 市的辖区包括：中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金开新区、普兰店、瓦房店、庄河。市政府位于西岗区。 X 拥有 绿化率， 2001 年 X 荣获“全球环境 500 佳”的称号，先后被邓小平定位为“东北之窗”、被江泽民提升为“北方明珠”、被朱镕基指望为“世界名城”，如今伴随夏季达沃斯的成功举办 X 更是举世瞩目。 6 X 省和 X 市行政区域图 X 市 主城区 行政管辖区域图 理位置 X 市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，位于东经 120 度 58 分至 123 度 31、北纬 38 度 43 分至 40 度 10 分之间，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。 7 然资源 X 地区已发现金属、非金属矿产及地热矿泉水资源等近 30 种、 500 余处。其中非金属矿产中的石灰石、硅石、金刚石、石棉、菱镁矿、滑石等 价值较大。金刚石探明储量为全国总储量的 54%左右 ， 在瓦房店市境内发现 4 个大型原生矿和 1 个砂矿 X 海域辽阔 ,海岸线绵长 ， 海面总面积 3 万多平方公里 ， 海岸线长达 1906 公里 大小港湾达 30 多处 ， 总面积超过 10 万公顷 ， 主要港湾有 X 湾 ， 大窑湾 ,普兰店湾 ，金州湾和复州湾等 。 许多港湾具有湾深港阔 ,不淤不冻 ,风平浪静等优点 ， 岛屿数目多达 705个 ， 总面积超过 3 万公顷 ， 主要 岛屿有长山岛中的大 ,小长山岛 ， 广鹿岛 ,獐子岛等 ， 有近距大陆的长兴岛 ,西中岛和风鸣岛等 。 济概况 下表显示了 2005 到 2010 年 X 市的经济指标： X 省 X 市 2001 年到 2010 年历年经济指标 年份 亿元） 财政收入 （亿元） 固定资产投资额 （亿元） 社会消费品零售总额（亿元） 城镇居民年人均可支配收入（元） 城镇居民年人均消费性支出（元） 非农人口数量 （万人） 2010 1293 16580 2009 9014 15330 008 2007 2006 005 2290 004 0378 8672 003 101 7760 002 1406 200 7118 001 418 6512 据来源： X 市统计局 下表显示了 X 市 与东北三省省会城市 比较情况 ： 8 X 省 X 市 2006 年 到 2010 年 东北三省比较图 态科技创新城 2009 年， X 市在甘井子区西北部 65 平方公里的土地上创建 X 生态科技创新城。 城以全域城市化为新起点，凭借多年运作 软件园 的成功经验和打造高品质住宅的开发经验，义无反顾地投入到 X 生态科技创新城 重点项目北方生态慧谷 发展建设中。 X 生态科技创新城坐落于 70 平方公里的 X 市西郊国家森林公园旁，东临建设中的 X 市体育新城与机场核心发展区域，距 X 国际机场仅 5 公里，距市中心仅 12 公里，距离 X 港仅13 公里，规划中的地铁四号线将科技城与市区紧密相连，沈大高速公路延长线连通东北全境。 2010 年，国家发改委首批授予 X 等 15 个城市 “ 国家高技术服务产业基地 ” 称号， X 生态科技创新城承担 X 市国家高技术服务业基地核心区建设任务。 9 未来， X 生态科技创新城将一跃而成为 X 市建设水准最高、生态水准最高、智能化水准最高的区域。它将以技术研发、高端服务、科技社区、生态休闲为基础，提供国内一流的基础设施条件和优惠的政策支持，集聚一大批跨国企业、中国知名企业的研发中心、国际知名大学的研究所 、实验室、技术转移机构、金融风投机构等产业技术高端和价值高端，促进高科技成果的产生、转化，吸引一批电子信息及软件、新能源等重点领域的高端人才创新创业。经过 5 8 年的建设， X 生态科技创新城将打造成 X 沿海经济带的创新人才汇聚地、科技成果集散地、创新企业集中地，发展成为国际一流的东北亚地区科技研发中心，最终成为生态版的硅谷和中国重要的研发创新基地。 未来展望 由于 X 战略性地位于 X 五点一线国家战略的核心区位，自然资源、港口资源丰富，且受振兴东北老工业基地全面振兴战略的驱动，其基础设施迅猛发展，预期未来该市 的经济将得到不断的增长。 X 市通过近年来的产业结构调整，大力发展传统优势产业和新兴产业，使 X 市步入发展的快车道。 目前，随着 X 产业结构的不断调整服务外包产业将来它肯定会成为 X 最大的一个产业。但是现在服务外包产业仍然比装备制造业、造船工业、石油化工的量要小一些，可是发展速度很快。放眼未来， X 已经把集成电路、软件和信息服务业，作为未来最大的一个产业来打造，其也将为战略性新兴产业的一个重要组成部分。 4X 周水子国际机场 介 X 周水子国际机场 始建于 1972 年 10 月，现已成为国家一级民用国际机场，是国内主要干线 机场和国际定期航班机场之一。 X 周水子 国际机场 是东北地区最大 机场，机场开通航线 146 条，其中国内航线 108 条， 10 国际和特别行政区航线 38 条，与 13 个国家、 88 个国内外城市通航，其中国际、地区通航城市 29 个，最高峰时每周可达 1168 余个航班。 X 周水子国际机场 年航空业指标 X 周水子 国际机场旅客、货邮吞吐量和飞机起降架次三项运输生产指标 自 1998 年来连续 12 年居中国东北地区 12 个民用机场的首位。 2009 年，完成旅客吞吐量 955 万人次，纯货邮吞吐量 吨，飞机起降架次 架次，在全国 133 个民用机场中分别排名第 16 位，第 13 位第 18 位。 来展望 X 机场旅客吞吐量 1000 万打造千万级机场。截至 2010 年 12 月 1 日， X 机场 去 年旅客吞吐量 1000 万人次成为我国东北第一个千万级机场。 从业务预测来看， 2010 年， X 机场实现千万旅客机场的目标； 2015 年， 将 实现旅客吞吐量 1600 万人次；到 2020 年，机场旅客吞吐量将突破 2100 万人次大关。 可以极大地带动 X 城市以及该区域经济、社会、文化、贸易、投资、旅游等全面、快速、综合发展，能够带给 X 城市和区域发展最新的机遇和最快的市场。 请问能否提供国际及国内航班到达人次？ 11 5 地点分析 目介绍 北方生态慧谷位于 X 城市发展新概念 2 城 4 区的核心区域，是 X 市重点打造的生态科技创新城的 重点 项目。 北方生态慧谷是一项 占地 800 亩的 综合性项目，其涵盖 230 亩的呼叫中心园区， 500 亩的住宅和 70 亩的酒店、餐饮等商业项目 。 下图显示了 住宅、产业园 、商业功能区域 布局 北方生态慧谷项目 鸟瞰 图 北方生态慧谷酒店、商业规划图 12 点概况 北方生态慧谷 坐落于 X 金龙寺 国家森林公园 主入口处 ，东临 70 平方公里的 X 市西郊国家森林公园， 北望 X 市著名滨海旅游景点 X 大黑石海滨度假区， 距 X 国际机场仅 15 公里，距市中心仅 18 公里， 距离 X 新火车站 20 公里， 距离 X 港仅 23 公里，规划中的地铁四号线将 北方生态慧谷 与市区紧密相连，沈大高速公路延长线连通东北全境 ，明珠路进一步缩短了与市内的距离 。 请提供 项目所在位置交通 图，之前 有 析 以下概述了拟建北方生态慧谷项目的优势和劣势： 优势 隐逸秀丽的环境，远离 X 市主城区和其它嘈杂的旅游区； 宁静的环境将成为其吸引高档客源的一大卖点，此类客源通常希望远离大众旅游区； 综合开发的北方生态慧谷项目的产业客户可望成为拟建酒店的 需求来源； 项目周边的众多高科技 企业对高档酒店的需求将成为拟建酒店的 需求来源； X 生态创新城的全面开发建设或将拉动拟建酒店的需求。 拟建酒店所处在的甘井子区没有一家高端酒店，区政府对拟建酒店抱极高的希望。 劣势 相对 X 市成熟的商业中心（对于感兴趣于此类设 施的旅客而言），周边地区缺乏配套设 13 施； X 生态科技创新城处于开发初期，项目的整体建设会对拟建酒店周边的道路环境带来一定的影响。 机遇 X 市及拟建地点周边的基础设施将得到持续改善； X 市、 X 甘井子政府关于开发 X 金龙寺国家森林公园的构想有望带动拟建项目地周边旅游市场的进一步开发，从而为拟建酒店带来客房需求； 公司已经参与到开发金龙寺国家森林公园的前期工作，有望获得开发 权 ，将进一带动拟建酒店的发展。 威胁 临近主干道明珠路，可能会带来噪音 。 结论 综上所述，我们认为项目地点适合开发为一座 与众不同的豪华 酒店，主要目 标市场 高端会展等商务需求以及可预期的政府接待 等。 6 X 市酒店市场概况 据最新官方统计数据，截至 2008年 12月， 2 家，四星级酒店 26 家，重点主要分布在 泥洼和星海湾三大区。 下图反映了 14 中山区的人民路沿线、长江路沿线和三八广场周边区域最为密集。 青泥洼商圈。该范围内共分布了 2 家五星级酒店和 7 家四星级酒店，分别占市内四区总数的 18%和 26%。 星海湾地区的酒店 分布较为分散。沙河口区的星海湾附近、西岗区和中山区的滨海路附近以及西岗区的黄金地段有四、五星酒店分散分布。 酒店区域分布分析图 资料来源： X 市旅游局 15 酒店规模分布分析图 资料来源： X 市旅游局 从 、 5 星级酒店规模分布可以看出，四星级酒店的规模分布相对比较均匀，而五星级酒店的规模则主要集中在 100和 300 套以上这两个规模中。 总之， 国际金融市场的复苏迹象 初现 ，且随着新的酒店供应入市，我们对 X 酒店市场的长 期展望保持乐观 态度 。新酒店预计将提供优惠开业房价，使现有的酒店难以保持目 前的入住率和房价水平。新酒店供应保持强劲，市场对新供应的完全吸纳预期尚需一定时日。新增豪华酒店的供应仍有待观察。 比较酒店 请 加入我之前提供的酒店实地考察表格 我们考察了 X 市内具有类似市场目标或特征的酒店的经营业绩，以便我们为拟建酒店的基础指标做出更为有效的推断。作为市场参照的基础，我们研究了下述酒店市场： 1、 X 香格里拉大饭店 2、 X 凯宾斯基饭店 3、 X 富丽华大酒店 4、 X 日航饭店 5、 X 瑞士酒店 6、 X 海景酒店 16 宿率及平均房价 下表显示了上述酒店在 2010 年的使用率水平 。虽然这些数据为非正式提供数据，可能不足以完全信赖，但我们认为它仍有力地说明了市场潜在力： X 市，参考酒店业绩水平， 2010 年 单位：元 酒店名称 星级 房间数量 住宿率 平均房价 平均房间收益 X 香格里拉大饭店 5 星 563 67% 1086 728 X 凯宾斯基饭店 5 星 457 56% 873 489 X 富丽华大酒店 5 星 626 63% 988 622 X 日航饭店 5 星 372 62% 664 412 X 瑞士酒店 5 星 327 78% 634 495 X 海景酒店 5 星 122 55% 610 335 合计 /平均 2466 64% 809 518 格里拉大饭店 X 香格里拉大酒店 位于 X 市中心，距 X 国际机场仅 20 分钟车程 ，凭借舒适的环境及殷勤的服务，成为当地酒店的标杆。 X 香格里拉大酒店 的 563 间客房及套房采用现代、豪华家具布置。 此外，每间客房均提供宽带上网服务，酒店餐厅、酒廊及公共区域内均提供无线上网服务。酒店还有设施齐备的商务中心。 餐厅 X 香格里拉大酒店内的餐厅提供市内最高水准的亚洲及国际美食。客人来此即可享用香宫的粤 菜或本地菜，又可品尝西村日本料理及寿司。咖啡苑全天营业，提供国际美食，才华横溢的大厨把餐厅作为其展示厨艺的舞台。 酒吧及休闲 X 香格里拉大酒店之酒廊及酒吧被公认为 X 市 时尚的场所之一。 酒店提供设施高档的健身中心（位于酒店四层），包括风格典雅的室内游泳池、桑拿、蒸汽浴、按摩设施等。健身房配备齐全的心血管锻炼设备及卫星电视。酒店还提供室内室外网球场。 17 宾斯基饭店 X 凯宾斯基 饭店于 2005 年 10 月 9 日开业，拥有 457 间客房和套房，坐落于 X 充满活力的青泥洼商圈，毗邻 X 市政府和经济金融中心 。酒店 房间设有宽带互联网接入，国际 /国内长途，自制咖啡和茶设施，电子保险箱，卫星频道和专用电影频道的平面液晶电视，宽大办公桌椅，独立淋浴的卫生间，语音留言系统。 丽华大酒店 X 富丽华大酒店是中国东北地区历史悠久的酒店，位于 X 市外贸、金融、商业中心。 06、08 两年 X 地区唯一入选福布斯所属的 M 选的“中国最优商务酒店”， 07年“世界酒店论坛组织” 评选的“五星金钻奖；亚洲十大品牌酒店”和 08 全球酒店论坛组织颁发的“全球最优商务酒店”。 X 富丽华大酒店商务中心设有秘书服务、图文传真、电报及打字等服务。配以同声传译系统的各种类型的国际会议厅。酒店还设有川鲁沪风味餐厅、潮洲城、咖啡厅、法式西餐厅、 18 日餐厅、韩餐厅、夜总会。 1500 平方米的大型宴会厅为客人提供便利的宴会条件和场所。 航饭店 X 日航饭店前身 X 希尔顿大酒店，后 于 2006 年 5 月正式成为日航国际酒店连锁的成员之一。 X 日航饭店拥有宽敞舒适的客房及套房，环境幽雅 ， 顶部为指定的 7 层行政 楼层， 酒店配有 专门的膳食员及豪华的功能。位于酒店 35、 36 层的 “ 云霄会所 ” 是目前 X 最高档、最权威的会员俱乐部，可提供各种高质量的娱乐、餐饮和放松休闲。 X 日航饭店设有 16 个不同的多功能厅，包括一个可容纳上千人的大宴会厅 。 士酒店 X 瑞士酒店 1998 年开业， 位于市中心最繁华的青泥洼商业步行街，交通便利，拥有绮丽的劳动公园美景房间和浪漫的碧海接天海景房间。 19 景酒店 X 海景酒店由近 1200 平方米欧式中空环绕大堂、观光电梯和顶层豪华旋转西餐厅构成的纵向观光体系。酒店拥有全海 景的精品套房，最小房间净面积 54 平方米，全部房间可观海景，每一楼层均备有免费私人会客室，首开滨城酒店业之先河；顶层旋转西餐厅，可鸟瞰滨城繁华市景及壮观海景；以参、鲍、翅及 X 海鲜为主理的富临宫中餐厅可为来宾提供各色美食；酒店特别为商务客人提供休闲场所、茶吧、大堂吧、康乐中心、水下音乐游泳池等服务设施。 要特征 上述酒店的主要特征概况如下： 20 （ 1）商业比例 上述 五星级酒店个案中，商业所占的比例都在 20%左右，大部分的酒店配套商业都用于餐饮、会议和康体娱乐设施；还有部分酒店设置了出售纪念品或者是高端 奢侈品的专卖店。 （ 2）经营方式 上述 酒店为了保证酒店的服务质量和客流的纯粹稳定，对于酒店所属的商业物业 大 都采取了自主经营的方式，仅有富丽华和香格里拉两家酒店将店内的商品专卖店外引进知名品牌，以扣点的方式来经营。 （ 3）淡旺季及 客源 细分 旅游需求存在季节性差异，夏季、周末及国庆节期间为旺季，冬季为淡季。 近年来，展会业依然成为 X 城市的又一张名片，各种商务会议、行业峰会、国际论坛（夏季达沃斯）、培训、研讨会和产品发布会，使市场对会议设施的需求不断增多，因此会议需求市场迅猛发展。为了吸引会议和奖励旅游团体， X 市 越来越多新开业的国际品牌酒店配备了各类多样的高品质会议设施 。 酒店客户分析 高端酒店客户来源分析 表 日、韩 欧美 其他国家 国内 35% 5 5 55% 数据来源： X 市旅游局 X 的高端酒店客户外籍人士的比例较高，占城市五星级酒店入住客户的 45%左右，入住的国外客户又集中在日韩客户；国内客户占据了入住客户的 55%左右。 高端入住客户类别 分析表 商务客 团队客 会议客 散客 长住客 33 30 15 18 2 数据来源： X 市旅游局 X 高端酒店的客户以商务、会议为主，散客仅占高端酒店入住客户的 18%。 这主要是由于随着 X 对外开放程度的提高和 X 会展行业的快速发展， X 外来商务群体数量逐渐增加，高端酒店需求量日益放大所致。 增供给 我们鉴定了四个潜在的新增酒店项目 ，他们将在 2011 年先后开张，具体如下： 21 后开业的豪华酒店 酒店名称 星级 品牌线 投资方 位置 客房数量 X 康拉德酒店 六星 高品牌 X 万达 东港 210 X 君悦酒店 五星 牌 华润 星海湾 392 X 星海喜来登酒店 五星 喜达屋 星海湾 637 豪 酒店 国际超豪华 高品牌 沿海集团 星海湾 400 X 裕景酒店 七星 景地产 希望广场 +500 22 7 设施建议 场定位 请 参考我提供的市场定位 鉴于 X 市具备良好的休闲旅游及商务旅游市场背景， 业主希望拟建酒店能够将自身定义为一个颇具吸引力的目的地，并取得较高水平房价。业主希望 与一家有良好声誉及管理能力的酒店合作，结合业主强大的投资能力，达到这一目标。 业主愿意聘请世界一流的设计师设计出能足够吸引入住者的建筑、景观及室内装饰。 业主希望拟建酒店具备下列设施，以与 市场定位相匹配。 房及设施 50 至 60 个客房（ 65 至 70 方，带阳台及按摩浴缸，入户玄关） 全日餐厅（ 60 个餐位，早餐及自助餐） 日韩料理（ 6 张餐台，两个铁板烧吧台， 5 个 ） 大堂 闲茶吧 红酒雪茄吧及扒房 20 座 水疗设施（ 8 个 50 平方理疗房） 健身中心及泳池（室内恒温泳池及室外温泉池，泳池吧，热力瑜伽房等） 迷你电影院（ 28 张按摩电影椅） 宴会厅及多功能厅 400 平方 150 座 商务中心及若干小会议室 60 至 80 方 精品店一间 23 拟建酒店规划图 拟建酒店之主楼设计方案 24 餐厅 紧邻拟建酒店南侧，业主拟投资一家有 12 个独立包房的中餐厅，该餐厅建筑外观独特而新颖，其建筑面积为 2700 平方米，并配备 2000 平方米地下车库。在建筑方面， 拟建 餐厅强调隐私性，每个包房 都可从地下车库进出房间，在地面还配备独立的院落。 拟建餐厅定位为 X 最高端的中餐厅，预期每个包房最低消费为人民币 6000 元。 拟建餐厅鸟瞰图 25 餐厅效果图 26 8 客源分析 务需求 我们预测，拟建酒店的商务需求可能 包括 ：附近工业区内工厂 商务需求 、在建的 X 生态科技创新城和其中的北方生态慧谷项目拟入驻企业 商务需求、 X 市原有商务的外延需求、 会展业拉动商务需求 等 。我们认为，随着该生态科技创新城及北方生态慧谷项目的不断开发，将会不断吸引新的投资，并逐步发展成为 X 较为成熟的城市副中心，其商务需求市场应该能够持续增长。 边原有商务需求 项目周边工业园区大型企业众多，仅营城子工业园就有总投资过千 万企业 37 家，这 37家企业总投资合计超过 24 亿元。 营城子工业园区重点企业基本情况 序号 企 业 名 称 占地面积 建筑面积 总投资（万元） 主要产品 （平方米） （平方米） 1 X 振邦氟涂料股份有限公司 198900 33715 12000 氟涂料生产 2 X 氟材料研究院有限公司 14000 5000 1000 氟涂料研发 3 X 三仪动物药品有限公司 20166 10625 6500 基因工程疫苗 4 X 蓝德机械有限公司 22500 6050 2500 机械制造 5 太阳集团高科技发展有限公司 24000 28000 5000 镭电池 6 X 天山药业有限公司 13550 9665 2800 医药 7 X 华日机械模型有限公司 17550 9000 2000 机械零部件 8 X 托拉斯木业有限公司 34222 21000 6000 木材加工 9 日东工营钢业（ X）有限公司 6600 3000 1000 钢配件 10 X 泰华药业有限公司 3600 2980 医药 11 X 天阳重工有限公司 29700 12800 9000 重工设备 12 X 环球制冷设备有限公司 11500 6800 3450 制冷设备 13 X 三鼎印务有限公司 6145 4930 1650 印刷品 14 X 大元乐器有限公司 21000 20000 4000 电子乐器 15 正大能源材料（ X）有限公司 89412 67000 22400 催化剂 16 X 鸿润机车配件有限公司 8800 5038 2841 钻井设备 17 X 铜管乐器有限公司 12000 9800 3600 铜管乐器 18 X 智云机床辅机有限公司 24500 17880 6800 机床辅机 19 X 华阳光大密封有限公司 27000 15000 6000 机械密封 20 X 桃李食品有限公司 26500 33000 4867 烤焙食品 21 莱科液压设备（ X）有限公司 21000 17500 8440 液压零部件 22 X 全禾菌业有限公司 14000 10600 2400 食用菌及技术 23 X 东兴工业机械有限公司 19300 7000 4500 工程机械制造 24 X 马路尼木业有限公司 23000 8800 6000 木材加工 25 X 根本化学有限公司 5100 1700 1000 荧光材料 26 X 延杰食品有限公司 25000 17500 2600 水产品加工 27 27 X 圣和舾装件制造有限公司 12500 3100 1500 舾装件 28 X 兴源工业团地有限公司 22705 32627 6000 服装 29 X 叉车集团有限公司 138888 70000 8000 叉车 30 X 机床汽车发动机有限公司 46700 5000 6000 发动机制造 31 X 盛达重工设备有限公司 12297 5000 1000 重工设备 32 X 宇塘阀门有限公司 6700 3470 1734 消防阀门 33 X 桑扶兰时装有限公司 36366 23730 4000 内衣 34 X 兴盛轻钢制作有限公司 34595 24528 1200 轻钢制作 35 X 豪森设备制造有限公司 22000 10266 2500 非标设备 36 X 橡塑股份有限公司 180000 100000 55000 橡塑机 37 X 液力机械有限公司 80000 50000 22000 变矩器偶合器 合计 32724 240262 数据来源：营城子工业园 展业 拉动商务需求 X 是国内较早提出发展会展经济的城市，会议展览的基础设施比较健全，每年举行近百个大型展会，特别是亚太经合组织第三次高官会议、第五届亚欧经济部长会议等国际会议相继在 X 召开，为 X 承办大型国际会议积累了宝贵的经验； 世界经济论坛（ 中国夏季达沃斯 ） 是针对世界 501 强到 1000 强的企业，也就是世界 500强企业同最有发展潜力的增长型企业的对话、同各国和地区政府间的对话。 世界经济论坛 在2007 年 、 2009 年 在 X 举办，从 2010 年开始，夏季达沃斯永久 落户 X。 X 会展业非常发达 ，大致可分为两大类： 类会展：集中 在每年的 5 月 ，为 X 会展旺季，以国际服装节、进出口商品交易会、汽车工业展览会等大型、国际性展会，全国范围的专业性展会为主。其特点为：展会间隔时间短、数量多、规模大、档次高，外资、外地企业参展数量多。 类会展：集中在每年的 11 月 ，以年货展、招聘会、房交会等地方性展会为主。其特点为：参展商和观展人员以 X 及周边地区企业及人员为主，消费能力相对较低。 各类展会的举办能带来丰富的客源，外地参展商规模达 300 /次，预计未来国际性大型展会将有所增加，吸引着更多国内外的高端群体来连参展，刺激 区域内酒店项目的发展，并对酒店业的发展形成有效支撑。 2008 X 市会展业情况 指标 计量单位 2008 年 2007 年 展会数 个 96 92 展出面积 万平方米 展国家（地区） 个 80 79 会展企业 家 2474