XX镇综合大市场建设项目可行性研究报告

1 综合大市场建设 第一章 总 论 目基本情况 目建设单位现状及发展趋势 座落在 北侧， 具有百年建镇历史 。 全镇辖 13个村， 5个社区， 112个自然村，总人口 中镇区人口 区位优势独特，是 济、文化的“窗口”。常住人口近 5万人，其中镇区人口约 1万人。镇域地势平坦， 全镇总面积 92平方公里，耕地面积 地势平坦，属黄淮海冲积平原，暖温带半湿润性季风气候区，四季分明，雨水较充 沛。 土壤以半沙半淤为主，适宜小麦、玉米、棉花、大豆、红薯、苹 果、梨生长。地下资源主要有石油，经有关部门勘探，以 围 50公里内有着丰富的石油油气资源，有待日后开发 。 2010年，全镇实现工农业总产值 元，其中工业产值 政收入 918 万元，固定资产投资 元，农民人均纯收入 5008元，城镇居民人均可支配收入 10000元。 位于 陇海铁路、 310 国道、 301 省道横贯镇区，地理位置 2 优越，交通便捷。 全国各地大小车辆川流不息，穿镇而过，在中国地图上很容易发现我镇的战略位置，是公路运输、铁路运输的交通枢纽，周边辐 射以我镇为中心的安徽北部和中部地区约 3 千多平方公里，近 80 万人口的 28 个乡镇，同时又是山东北部各地区进入县城的必经之道。 由于得天独厚的交通条件，我镇日车流量达 7 千余辆，人流量4 万余人次，车流、人流的活跃必然带动物流的频繁，我镇现有的个体工商户已超过 1000户，各条街区交易繁忙，商业一条街的服装、鞋业、富民路的饮食服务类等均具规模，势头良好，潜力巨大，仅商业街的批发与零售市场，其摊位达 160 多家，日成交额近 100 万元。每到华灯初上，各类特色小吃引得过往来客留连忘返，夜市红红火火，构成 我镇又一幅繁华的景象。 3 第二章 项目建设有利条件 2 1资源丰富 2一个拥有 140 万人口的农业大县，辖 23 个乡镇，农业资源， 种植：年种植优质小麦 100 万亩，总产值 亿公斤。优质玉米 50 万亩，总产值 2 亿公斤。优质棉花 25 万亩，总产值 1750万公斤优质无公害瓜菜 30 万亩，花生、大豆、芝麻、山芋等 50 万亩。 2面积 亩，可养水面积 3万亩，养鱼塘 5000亩，主要引进建鲤 云鲫、彭泽鲫、团头鲂、美国叉尾鲴等品种，年水产品产量达 5000 吨左右。 2近几年来， 工业的理念抓农业，大力培育以农副产品加工业为主的农业龙头企业，基本形成了 8大类加工基地： 1、以 荣昌 板材有限公司为龙头的 张庄寨 板材加工基地，年产值近亿元。 2、以园艺总场、黄 河故道园艺场、樱桃酒厂、 古 4 井集团 等为主的水果加工基地，其中县园艺总厂的葡萄汁年加工能力达 5000吨。 3、以棉花加工企业及 厂为龙头的棉花加工企业。 4、以县罐头厂、 冷冻厂 、裴顿公司为龙头的瓜果菜及蓄禽产品加工、冷藏、保鲜基地。 5、以皖王集团、锦丰集团、祥超面粉厂、金鸽面粉厂为龙头的优质小麦加工、 深加工基地。其中皖王集团日加工小麦 700吨，年生产各类面粉 丰集团年加工小麦 24万吨，生产方便面 17亿袋。 6、以康达尔、步强饲料厂为龙头的饲料加工基地。 7、以天牧乳业集团为龙头的奶牛养殖及奶制品加工等基地。 2项目区域选址 陇海铁路、 310国道、 301省道横 交叉点，每日车流量达 7 千余辆，日人流量 4 万人次，车流人流的活跃必然带动物流的频繁。 2镇区建有 11万伏变电站，农网改造工程已经竣工，电力充足，供水设施良好，供给量远超过需求量。 2电、电话各 项设施完备。 2造了良好的投资环境。 各类市场培育和发展都离不开当地政府的大力支持，田畈街镇人民政府已制定了开发建设大市场的一系列优惠政策，用行政的手段去引导和培育市场，确保来者有安全感，并为投资者在生活、经营、子女就读等方面提供了便利，镇党委、政府高度重视，把开发 5 建设大市场、列为头等大事来抓。 目定位 项目定位 国内星级综合大市场， 是一个 农贸、建材、工业品、果蔬 为一体的综合性大市场 。农贸大市场 开发主题：环保、人文、生态、时尚。 按照大市场、大流通、大发展的要求，构建以 “ 为核心，以区域性市场为骨干，以城乡市场为基础的布局合理，结构优化，功能齐全，设施完备，管理规范，运行高效的 农产品 现代 流通 体系。 该项目主要经营粮油、果蔬、农资、建材、工业品、果蔬等产品。项目建成后将将更好地发挥 “ 心区 的交通和区位优势，极大地 推动 “ 现代农业示范区 的 整体建设 和发展，成为辐射周边 4个县市、 13个乡镇、 50万人口的农产品物流集散地。 行性研究报告编制依据 1.中共中央 国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见 （中发 2013 1号） 2.国务院关于深化 流通体制改革加快流通产业发展的意见（国发 2012 39号） 3.国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见（国办发 2011 38号） 4.国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见（国办发 2011 59号） 6 5.商务部关于贯彻落实中共中央 国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见的实施意见（ 商建发201351号） 6. 商务部办公厅关于印发“双百市场工程”农贸市场建设标准和验收规范的通知 (商建字 200988号 ) 7.宿州市经济和社会发展第十 二个五年规划纲要 8. “皖北”核心区综合发展总体规划（ 2012 9.宿州市农业经济发展“十二五”规划（ 2011年 10.宿州市商务发展“十二五”规划（ 2011年 11. 产业结构调整指导目录（ 2011年本） （发展改革委令 2011第 9号） 12.建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325号） 目建设背景 目提出背景 改革开放以来，我国国民经济持续发展，但“三农”问题随着经济的进一步发展逐步显露出来，其与土地管理体制、政府职能发挥、农民的组织化程度、农业服务体系等诸多体制因素密切相关，在农村市场体系建设中尤为突出，诸多问题亟待解 决。近年来，党中央、国务院对完善社会主义市场经济体制做出了许多重要决定，特别对健全农业社会化服务、农产品市场体系建设等提出了新的目 7 标和具体要求，加强农村市场体系建设已成为当前各级政府的紧迫任务。农村市场体系的核心是农业生产资料、农村日用消费品供应和农产品销售，它是保证农村经济发展和城乡居民生活水平提升的物质基础。没有发达的农村市场体系，就难以保证农业生产资料、农民生活资料的供应，就难以实现农产品的市场价值，难以有效保证农民利益，也就不可能有农村经济乃至整个国民经济的可持续发展。 综合来看，建设 顺应社会发展方向，符合国家产业政策和发展战略，并具有极大发展前景的利国利民之举。 目建设的必要性 务院 加快发展现代农业，增强农村发展活力 的需要。 中央 2013 年 1 号文件中共中央 国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见（中发 2013 1 号）围绕“保供增收惠民生、改革创新添活力”的工作目标，将“提高农产品流通效率，完善农产品市场调控，提升食品安全水平”作为建立重要农产品供给保障机制的重要工作内容，进一步强调了完善农产品流通体系对于加快发展现代农 业，增强农村发展活力的重要作用。商务部为贯彻落实中央 1 号文件，制定下发了实施意见（商建发 201351号），要求各级商务主管部门要结合贯彻落实国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见（国发 2012 39 号）、国务院办公厅关于印发国内贸易发展“十二五”规划的通知（国办发 2012 47 号）等文件，充分发 8 挥农产品流通的基础性和先导性作用，围绕服务“三农”和民生工作，加快构建农产品产销平稳运行长效机制，推动形成以农批零对接为主体，以农超对接为方向，以直供直销为补充，以网上交易为探索的农产品 现代流通体系，努力促进农民增收和居民便利消费。本项目将建设一个 集运输配送、现代仓储冷藏、包装加工、物流信息、网上交易、产品博览为一体的综合性大市场，形成以农批零对接为主的农产品现代流通体系。 造良好的投资环境，吸引广大客商进场交易，所产生的聚集效应又进一步扩大了项目商圈，增加了交易机会，从而带动整个核心区的经济发展。 市居民消费观念和方式的深刻变化，以及城市现代化的加速发展，迫切要求对城市农贸市场进行改造 提升。经过二十多年的改革开放和经济社会发展，社会生产力水平和人民生活水平迈上了一个新台阶，城乡居民生活消费水平迅速提高，消费观念和方式发生了深刻变化，人们对食品安全越来越关注，对影响食品安全的购物环境要求越来越严格。同时，在人们生活中扮演重要角色的农贸市场开始暴露出诸多弊端，其进货渠道广而杂，规范管理难度大，环境脏、秩序乱、服务差、产品劣、价格贵以及偷税漏税等问题逐步显现出来。在超市消费异军突起的形势下，原有农贸市场急需改造和提升已摆上议事日程。 皖北”核心区 农业产业化发展的需要。 我 9 国的 “三农”问题牵动着整个社会，解决“三农”问题，已是迫在眉睫、刻不容缓的大事。建设农贸批发市场，易于发挥其在农产品集散交易、价格发现、仓储运输、信息传播、农产品标准与质量检测、市场配套服务等方面的功能，引导带动当地农业和农村经济的发展。信息在市场经济条件下对农业发展起着日益重要的作用，特别是在引导农民生产，帮助农产品销售方面的作用越来越突出。本项目建成后将以信息化带动农业产业化，提高农业市场流通效率，增加农民收入，提高农民素质水平，并促进特色区域经济发展格局的形成，从而带动整个“皖北”核心区的农业产业化发展。 目建设概要 设规模与建设内容 一期项目主要建设内容为建设农产品经营区、调味品区、副食品区、种子区、饲料区等“五大专业市场”，同时配套建设检验检测、产品销展、物流配送、分拣加工、电子结算、电子商务、综合服务等“七大功能中心”。 一期项目实际占地 ，另有约 300亩用地作为项目二期预留地。 项目建设内容 表 1 1 总用地面积 （ ） 建筑总面积 农产品经营区 调味品区 10 副食品 区 种子区 饲料区 交易大厅、金融等 综合服务区 检验检疫、宾馆等 综合配套服务区 建筑密度 42% 容积率 地率 25% 地上停车位 810辆 设期限 项目建设从 2013年 6月至 2015 年 6月，建设期为 30个月。 资及资金来源 一期项目总投资为 中土建工程投资 地购置 元，设备和仪器购置及安装费 他费用 元，预备费 设期贷款利息 项目总投资 元，其中：单位自筹 元，银行贷款 目效益 11 税后增量财务内部收益率 税后增量财务净现值（ 0%） 元，税后动态投资回收期 均净利润 （ 1） 建设，可以从根本上解决 “ 心区 没有上规模的农产品批发交易场所的局面，同时加强了农产品批发交易与物流配送的紧密结合，从而解决 “ 周边地区农产品信息狭窄、流通不畅、产品质量不高、交易成本过高等问题创造了条件。 （ 2）本项目建设规模大、功能全、信息广，以农产品物流的发展带动农业结构调整和农业产业化发展，对促进 “皖北”核心区 农业产业化发展，将农产品优势变为商品优势和经济优势，以及增加农民收入都将起到积极的推动作用。 （ 3）本项目实施后，估计直接吸收从业人员 3800人以上，有利于解决就业和社会和谐稳定，促进城乡一体化发展。 （ 4）项目 建设将带动当地商贸、服务等第三产业的发展，对于改善城市环境，增强城市功能和促进当地经济发展具有十分重要的作用。 （ 5）项目建设还将加快 “皖北”核心区 及周边地区农业产业调整步伐，加快种植、养殖业发展速度，扩大种植和养殖业规模，降低农产品生产成本，提高农户及农产品的竞争力。 12 合评价 要结论 理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合本项目建设。 本项目充分发挥了“ 心区独特的区位优势，是实施“现代 化农业”发展战略，加快农谷核心区建设的重要内容，是推进皖北地区工业化、城镇化和农业现代化“三化”同步发展的具体实践和重要抓手。对培育农副产品现代流通方式和新型流通业态，有效节约资源、减少损耗、降低物流成本，保障“菜篮子”稳定安全的供应，平抑农副产品物价都将起到很大作用。 另外，项目建设对推动 “苏皖”核心区 城乡一体化建设，完善城市配套设施，丰富城市服务功能，加速农村社会结构转型，转移、吸收大量农村人口就业，缩小城乡区域发展差距和居民收入分配差距，巩固公司在农产品批发市场领域的领先地位，增强公司的核心竞争力都具 有重要意义。 因此， 济上是合理的，建设条件是充分的。 目建议 快落实相关配套设施建设，以及各项优惠政策的执行。建议地方政府积极配合，进行拟建项目 13 的市场论证， 尤其是在项目场地的土地、相关政策及资金等问题上 ，协调有关部门 给予具体的支持 和 优惠 。 设单位及有关部门要努力创造良好的经营环境，积极引导和吸纳各地商客和农副产品进场交易，尽快形成规模经营，发挥项目的作用和效益。 大，工程量大，在下一步工作中应针对实际情况进行深入分析与研究，做出较为客观、详细的测算，在确保工程进度的基础上，提高资金的使用效率。第二章 项目选址与建设条件 14 第二章 项目选址与建设条件 设地点选择 项目建设地址具体位于 块平整，已五通一平，交通便利，东面为 面为项目预留地，西面为规划路，北面为空地临 310 国道公路，是建设农副产品交易、加工基地的理想场所。项目所在地避开了闹市区和居民稠密区，符合宿州市总体发展规划和土地利用总体规划。项目用地符合国家产业政策和供地政策。 设条件 然条件 心区， 全区地势东北高、西南低，海拔高程一般在 100米左右，西南半边沃野千里，一马平川，海拔高程一般在 32 源丰富，土壤以冲积平原为主，土层深厚，有机质含量较高，且土壤质地沙粘比例适当，保水保肥能力强，通透性较好。 据资料，本地区地震活动虽然频繁，但多为非破坏性或无感地震，地震强度为 6度，属非强震区。 项目场区所处的微地貌单元较简单，地质构造单元较为单一。本处以强度高、厚度大、分布连续稳定的沙壤为基底，岩溶不发育；在勘探深度范围内， 未发现断裂、构造破碎带、溶洞等；场区内及第二章 项目选址与建设条件 15 其附近无滑坡体、无泥石流等不良地质作用和地质灾害。 有四季分明、阳光充足、热量丰富、雨量充沛，无霜期长，严寒酷暑期短的气候优势。 础设施条件 该项目选址在 “皖北”核心区 310国道南侧 ， 占地面积 142亩，整个场地地势平坦，基础设施已初步配套完善，水、电、 气、通讯均已铺设完毕。省道 301由东向西从门前经过，有农谷大道连接，交通非常便利。 周围无污染企业，没有任何污染源，环境状况良好。项目区内基础设施齐全，完全能满足项目建设及运营的需要 。 给水：项目用水由 排水：园区实行雨、污水分流排水，经综合研究河流水系分布、地形、环保，污水管道系统的现状等因素。公司的污水接入市政管网，汇入污水处理厂，经处理后排入当地地表河，完全可达到排水要求。 电力：可以考虑就近的输变电站架设专线到公司厂区，满足本工程装机容量的用电需要。 通讯：电信、联通固话均可接入园区。 宽带：电信通讯光缆已接入；电信宽带均可接入园区。大容量、多功能、高效率的通信网络干线光缆覆盖全市。 第三章 市场分析 16 第三章 市场分析 场需求分析 产和供应预测 随着国家农业产业政策的不断落实，其效果正在显现，预计今后几年内，各种农产品的产量将会有一个稳定发展的阶段。据有关部门预测，到 2015 年，安徽省 粮食和棉花产量 将 分别稳定在 2400万吨和 50万吨左右；油料产量达到 330万吨 ， 肉类 、禽蛋 产量分别达到 500万吨、 160 万吨 ，蔬菜、水果 产量分别达到 3800万吨、 450万吨 ， 水产品 420万吨。 有关专家估计， 料、蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产品呈较快增长态势。而本交易市场经营的产品大部分都是本省的优势农产品 （见表 3 安徽省农业产业带、产业基地与优势农产区状况 表 3 1 地区 产业带 优势农产品 优势农产区 安徽 双低油菜产业带；优质稻米产业带；商品蔬菜产业带；水产养殖带；速生林产业带；优质三元猪产业带 优势农产品：柑桔、魔芋、芝麻、板栗、蚕茧、蜂产品、食用菌、奶类、茶叶、中药材、双低油菜。 两江流域；皖江腹地；以合肥为中心向沿线扩展的农区 2. “皖北”地区 及周边 100公里范围内农产品生产预测 预计到 2015 年， “皖北”地区 农产品产量将有较大的提高，粮食总产量 275 万吨，棉花 产量在 5 万吨左右，油料将持续增长，可能会达到 45万吨，蔬菜产量突破 200 万吨，水果产量超过 48万吨，第三章 市场分析 17 肉类和禽蛋产量分别在 50万吨和 20万吨以上，水产品达到 70万吨。 2015 年主要农产品生产产量预测 表 3 2 （单位：万吨） 序号 类别 全 国 区 1 粮食总产量 53000 2400 275 2 棉花 700 50 5 3 油料 2440 330 45 4 肉类总产量 8500 500 50 5 禽蛋 2900 160 20 6 水产品 6000 420 70 7 水果 26000 450 48 8 蔬菜 56000 3800 200 易市场预测 今后几年， “皖北”地区 农产品交易将向大的交易市场相对集中，随着农民商品意识的增强，市场总交易量呈较高的速度增长。预计到 2015 年， “皖北” 及周边地区将形成以大的交易市场为龙头，多个中小型二级市场为中坚，若干个生产基地为支撑，伴随着多种生产经营和生产性实体参与，各种服务体系相对健全的良性农产品生产和流通局面。 到 2015 年， “皖北” 地区农产品的贸易量将 达到 885 万吨。其中，粮食 248万吨、棉花 14万吨、油料 51万吨、肉类 28万吨、禽蛋 14万吨、水产品 78万吨、蔬菜 262万吨、水果 47万吨、副食干货 20万吨、农资 98 万吨、其他土特产 20万吨；农产品流通量达到1357万吨，其中，粮食 322万吨、棉花 33万吨、油料 69万吨、肉类 50 万吨、禽蛋 25 万吨、水产品 83 万吨、蔬菜 369 万吨、水果第三章 市场分析 18 76万吨、副食干货 50万吨、农资 225万吨、其他土特产 50万吨。 2015 年 “皖北”地区 农产品流通量预测 表 3 3 （单位：万吨） 序 号 类 别 贸易量 流通总量 流入量 流出量 1 粮食 棉花 油料 肉类 禽蛋 水产品 蔬菜 水果 副食品、干货 0 农资 1 其他土特产 20 50 12 38 合计 场竞争力分析 本项目具备如下的特质，具有较强的竞争力： 散带动力强。本项目达产后，年交易量将达 100万吨、年物流总额 100亿元。其经营方式包括批发、零售、网上交易、大 宗农产品合约交易等，比较适合大中农商进行市场交易。 续发展强劲。本项目拟将 “皖北”地区具备批发功能的小型批发市场通过合资、合营、租赁、买断等方式进行资源整合，或改建超市进行开发，或建住宅小区配套建设生鲜第三章 市场分析 19 便利店，为项目营运奠定良好基础。 农业现代化”战略 平台优势，建立全国营销网络。本项目将充分利用“农业现代化”战略的平台聚焦优势，采取与本地超市、外地知名超市、团购、销地市场等进行充分合作，利用 “农业绿色通道” 平台，引导构建全国营销网络，扩增项目的交易能力和物流能力。 发挥 “皖北”地区 资源丰富的优势，引导构建全国性采购网络。在项目营运中，将与我国主要优质农产品生产基地、加工企业等充分合作，大力进行招商，创新合作模式，为我国农产品流通产业创出一条新路。 合配套完善。项目将重点强化检验检疫、冷链物流、分拣加工、电子商务等现代物流综合配套服务功能的完善，以先进的检验检疫设备设施、快捷的信息服务和科学的营运管理引导市场发展壮大。 始端将形成为农产品生产基地、经纪人、农产品初加工企业等，中端形成分拣加工、包装储存、 交易物流，终端成为与超市、销地市场、农产品深加工企业等供应商，强化农产品质量安全，减少环节，降低损耗，提高效率。 险分析及防范措施 项目投入运营后将面临诸多运营风险，加强运营风险的管控，将降低运营管理风险所带来的危害，其风险控制的措施主要有： 第三章 市场分析 20 目前的宏观经济发展情况看，尽管经济增长速度仍保持较高的水平，但是需要注意的是，目前的经济增长动力主要来自投资，而非居民消费的增长，而投资又主要来自政府投资与国有商业银行贷款，由于政府投资与国有商业银行贷款的软约束性，投资的效率并不高，这样可 以得出一个推论，即经济增长的效率并不高。目前的增长有一部分是建立在消耗末来增长速度的基础之上的。由此可知，宏观经济存在一定的风险，一旦管理层调控不当，经济风险就可能显现出来，从而对本项目建成后的运营管理产生较大的负面影响。但是，从短期看（ 2 3年），宏观经济风险集中显现的可能性并不大，经济增长还会因投资惯性持续下去，因此，宏观经济风险发生的概率较小。 前在 “皖北”地区 尚无大型农产品农贸大市场，本项目竞争压力较小， 如果农贸大市场战略定位准确，营销 策略得当，完全可以确保营销计划的实现。 素。运营管理者对本项目所面临的市场状况、农产品农贸大市场战略定位进行进一步的细致分析，制定最优价格策略，并开展有效的市场营销和服务营销，以吸引大量客户。同时，需要注意的是，农贸大市场应高度重视对现有管理人员的激励和约束，尽量避免人才留失，另一方面，应注意引进人才，特别是有客户资源的人才。 正常因素导致的风险一般难以控制，但这种风险出现的概率相对较小。本项目库存商品多为食品，第三章 市场分析 21 保存不当则容易腐败变质，因此需要采用有较高标准的通风降温系统，尽量减少农产品的损耗。 第四章 建设方案 22 第四章 建设方案 导思想 项目建设本着 落实 “农业发展现代化”战略， 服务地方经济发展 ，促进 农副产品流通 ，服务大众需求为宗旨， 联合全国著名的农副产品企业， 致力于建设 “皖北”核心区 为最集中、高效、高端的农产品博览 平台和展示窗口 。 项目总的指导思想是 ：按照 “高起点、优布局、功能全、可持续 ”的建设 原则， 以 创新 经营管理 机制，整合 上游产品 资源，培育地方特色 品牌，增强竞争实力为 手段，打造“皖北 ”核心区 现代化的 农产品物流集散地 。 目整体方案设计 体方案原则 规，从该市市情 出发，既要满足 农副产品 交易 、仓储、物流 的需要，又要适当考虑社会发展对 农贸市场 提出的新要求，合理确定建设规模和水平，做到功能齐全，设施完善，庄重实用，适度超前。 发挥其生态和社会效益。 将 环保、人文、生态、时尚 这 四大主题 天衣无缝地融入建筑物的每一个结构，别具一格的设计理念旨在将 合农贸市场 和世界尖端 农贸市场 的风格完美结合，并且非常注重生态环境的建设 。 第四章 建设方案 23 体布局 本项目根据服务对象 和 功能 特点 ， 分别 建设 “五大 中心 ”、“七大板块” ： 建筑面积 包括 ：生鲜（各类蔬菜水果）加工中心，经济作物加工中心，土特产与旅游产品加工中心，水产品加工中心。 建筑面积 包括各种调味品，干货与湿货分离。 占地面积 ，包括：仓库、冷链库、停车场，为市场销售提供完善的产品配送服务。 筑面积 包括：办公区、商务酒店、展厅、餐饮娱乐中心、大型超市、商务接待中心、停车场。 筑面积 建筑面积 。 馆等综合服务区 ：建 筑面积 。 筑单体设计 农贸市场形象效果直接影响到园区整体视觉效果，如今各个城市社区的农贸市场已不再是过去人们印象中的简易钢架搭接的建筑物，而是把建筑艺术中的风格、意义、内涵、形式、功能等融进设计中。 农贸市场遵循 “形式服从功能 ”的建筑原则，建筑形体简洁、明快，运用美学观点处理好空间大尺度、大比例、大色块的相互关系，第四章 建设方案 24 通过建筑造型表现建筑的特性，同时依据建筑功能对形式进行指导与修改。 (1)入口和门的处理：主入口部分进行适当的变化处理，可突出入口位置而增强指示性，改善墙面虚实 关系，并可丰富立面效果。 (2)窗的组合：合理的进行窗组合可有效的协调墙面的虚实关系，同时可增加市场建筑立面的艺术效果。 (3)墙面的划分：利用建筑构件、线脚、抹灰等手法，将墙面采用水平或垂直或混合进行划分，以达到简洁舒展、挺拔雄伟、和谐等艺术效果。 (4)建筑的色彩处理应强调其整体性，在统一中求变化，产生均衡、适度、和谐的韵律感、序列感和统一感。建筑物色彩对于人们的感官是很有影响力的，同时也在一定程度上反映了建筑物本身的功能。因此此次建筑设计市场部分采用暖色系与配套服务设施融为一体，采用 了暖色调，使得更加贴近人心。仓库采用冷色调和浅色调，首先是可以较多的反射白天太阳的能量，从而保证果蔬等的新鲜度；其次为标识性，使得人们在市场中能够清楚识别市场与仓库。 为了美化市场的购物环境，所有标准化市场地面还应铺设防滑地砖，并在墙面上粘贴墙砖。另外，摊位面积也有严格的 控制 ，每个摊位面积将统一按长 平方米 、宽 、 农贸市场外观的艺术处理如果得当，它不仅使整个贸易园区的第四章 建设方案 25 色彩、造型都赏心悦目，人在其中工作心旷神怡，而且有特色的农贸市场和配套服务区等，也会 给人留下深刻的印象，对提升园区的形象与知名度大有好处。 单体外观主要采用大面积的条窗或点窗，满足 天然采光、自然通风、遮阳挡雨等问题以减少照明暖通耗费的能量等等 。配套建筑的立面风格在与果蔬仓库建筑风格统一的同时也考虑了作为整块用地的标志性建筑的要求，多采用极具现代感的钢结构与大面积横向玻璃采光带来满足市场内的采光要求。 修及场内布局 农贸 市场地面铺设防滑地砖 ,并吸水、防滑 、 易清扫 ， 向通道两边倾斜 ； 内墙 (含立柱四周 )应贴墙面砖 ， 高度不低于 房顶采用防霉涂料 ， 吊顶采用燃烧性能为 室内空中除必须悬挂的证照、灯具线路外，无明管道、拦板以及其他线路等。 市场内经营者字号标牌统一规范 ， 按照商品种类划行归市设置交易区。同类商品区域要相对集中 ； 分区标志清晰。活禽经营区应相对独立 ， 与其他经营区隔开 ， 相隔间距不得小于 5米 ； 设置独立的净菜处理室 ， 配备给排水设施、清洗水池、操作台及垃圾收集设施 ,在蔬菜上市 销售 前进行无泥沙、无腐叶、无根须、无过量水份处理。 排水方案 计原则 市场内配备合理的供水系统，水产品供水到档口，畜禽肉类供第四章 建设方案 26 水到畜禽肉经营区，宰杀间、现场食品加工间等供水到专 间。市场内设置供消费者使用的自来水供水点。 市场内部排污管道（沟）单独设置，自成系统，不与连体建筑污水管道共用。排污管道（沟）尽量采用直排式，减少弯道且有合理坡度。市场排污管道与当地公共污水排放系统联通。 市场柜台外侧或内则设置排水槽或明沟并加盖隔栅盖板，宰杀间、现场食品加工间内设置下水管道。水产、畜禽肉类污水排放口设隔离过滤设施。 市场内还配备清洁墙面地面和设施设备的冲洗装置。 统方案 项目给水水源 由 供水管网供给， 场 内供水干管直径为150活给水管道采用 给水聚丙烯（ 。 雨水通过雨水管收集 ， 直接排至 场内 内雨水总管网 ； 生活污水经化粪池沉淀处理后 ， 排入 市场内 污水处理总管网，然后 市场内 雨水及污水总管网直接排入市政雨水和排污管网。 电工程方案 计 原则 本项目配备满足用电负荷和用电安全的供电设施，设置独立的配电室。 第四章 建设方案 27 本项目内各摊位统一布线，穿管暗敷，并配备漏电防护装置。 市场内统一配备照明灯，部分室内市场设置应急灯。 水产品区和活禽宰杀区采用防水电源开关和防潮、防爆型照明灯具。 计内容 线内的以下内容 :变配电系统；照明系统；防雷保护、安全措施及接地系统；电话系统；宽带系统；有线电视系统；对讲系统；消防系统。 源由配电室引出低压 220 380项目建筑按三类防雷的建筑物设计防雷系统，在屋顶设置避雷带。 楼独立设置电话宽带网络交接箱。 楼独立设置电视信号放大箱。 型公共建筑根据国家规范要求设置火灾报警系统和消防联动控制系统；火灾应急广播系统；消防专用电话系统；应急照明控制及消防 系统接地。 计方案 80w/设计 ,其它用电按总负荷 20%计，补偿后功率因数为 划范围内总负荷为 1824万 第四章 建设方案 28 电压等级规划区电源电压等级 10电网络为 变电所电源采用 10压电力电缆直埋敷设，低压配电线路采用低压力电缆排管或电缆沟敷设 。 雷保护方案 依据建筑物防雷设计规范 000年修订稿 设计 。 避雷带采用镀锌圆钢 12，由 12间距为 15米高为 壁及楼梯顶上，同时在屋面阳角处及梯屋顶四角上另加设 16，高 的避雷小针，并在屋面加设不少于 20米 20米的避雷网格。 12），利用建筑物基础作自然基础接地体 ,其接地电阻 4。进出入建筑物的金属水管作等电位连接。 讯工程方案 电话、宽带等 通信 线路 沿主 干 道路下 的 通信管沟 敷设 ，电信、联通、移动 三家运营商 的通信电缆均同沟敷设 ，由运营商自行建设。 障碍设计方案 办公建筑应进行无障碍设计，并应符合现行行业标准城市道路和建筑物无障碍设计规范 0 2001的规定。设计范围应符合下表规定： 第四章 建设方案 29 无障碍设计的范围 表 4 1 建筑类别 设计部位 办公建筑 接待用房（一般接待室、贵宾接待室） 各类科研建筑 公共用房（会议室、报告厅、展厅等） 其他招商、办公、服务建筑 公共厕所、服务台、公共电话、饮水器等相应设施 暖通风 方案 个交易大厅内、办公室等采用风机盘管加新风空调系统。过渡季节可开启排风机，加大部分新风量以节能。 室、卫生间、水泵房设机械排风系统，将污浊空气排出室外，补风由走道等处负压补入。变电室设机械通风系统，补风为室外风经降温处理后引入室内。 机盘管风机采用三速开关。根据室内温度控制盘管水路电动水阀开度，改变盘管水量，控制室内温度。 调机组采用 纳入楼宇自动化监控系统。 路交通工程方案 场内 规划环形车道，既达到了交 通便利的要求，又满足了消防的要求。 车道 分 5米 和 3米两级。 5米道路采用双坡排水， 3 米道路采用单坡排水。道路横坡为 道路坡度在 5% 8%之间。 第四章 建设方案 30 停车场 与 配套 的公共建筑 有机相联 ，共设 800 多个停车位。 生设施方案 市场内东、西两侧各设公共卫生间 1座，距离各交易区均不超过 50米，同时远离熟食区域，可同时满足 80人的如厕需求。每个公共卫生间均置 2个无障碍厕位。市场内东南角、西南角各设密闭垃圾中转站 1个，每天清运垃圾两次。 施进度安排 项目建设期约 30个月， 2011 年 5完 成项目征地、可行性研究报告及审批， 2011 年 7月 月项目初步设计及审批、施工图设计和施工招标， 2012 年 5月至 2013年 9月完成土建施工及设备安装调试， 2013 年 10月 2013年12月试运营。第四章 建设方案 31 工程建设实施进度安排建议表 表 4 2 年份 序号 项目名称 2013 年 2014 年 2015 年 5 8 9 10 11 12 12 1 可行性研究报告及审批 2 初步设计及审批 3 施工图设计 4 施工招标 5 土建施工 6 设备购置、安装及调试 7 辅助设施工程 8 试运营 9 投产 第五章 环境影响评价 32 第五章 环境影响评价 该项目符合环保产业政策。项目单位将项目建设中环保设施的计划提交给当地环保部门，当地环保部门已对项目建设中环保措施及设施方案进行了评估，对不足的措施进行了指导和改正，确保项目单位在生产经营过程中的“三废”排放达到国家排 放标准。 根据中华人民共和国环境影响评价法的有关规定， 出具了允许按照环保设施规划建设的审批意见。该审批意见要求：项目单位在项目建设中必须严格执行“三同时”的管理制度，认真落实环评意见要求，确保各类污染物稳定达标排放；项目单位要认真接受环境保护行政主管部门的日常监督检查。建议项目单位切实加强环境管理、完善管理制度、并安排专人进行管理。 第六章 项目组织与管理 33 第六章 项目组织与管理 织机构与职能划分 镇政府成立项目领导小组，财务部、收储部、加工经营部、办公室主任为主要成员。主要职 责是负责各方面的组织协调，工程质量和配套设施的验收，资金的预算、发放、审核回笼，对外联络和业务洽谈，向上级汇报工程进度情况等。小组成员为 5 7人。 动定员 一期项目建成后，配置定员 30人，其中管理工作人员 20人，服务人员 10人。另外，将带动 3800 多名的市场经营人员就业。 理措施 工程管理： 成立以区政府主要领导参加的项目领导小组， 实行项目法人责任制，项目业主为法人， 政府为责任单位，实行严格的招投标制和工程建设监理制，按项目法人责任制要求，项目法人对项目工程质量终生负责。 生产管理： 项目竣工投产后，实行总经理负责制，建立健全各像岗位责任制，严格执行国家食品卫生法令、卫生标准及检测检疫等有关规定，严把质量关，树立全员质量意识。 财务管理： 对 项目建设资金，将严格实行“三专管理”，对投入到项目的建设资金，项目建设单位将按照金融等部门的要求，接受金融部门的监督与管理。 第六章 项目组织与管理 34 销售管理： 制定经销业绩标准，按经销业绩标准进行奖罚及资格管理。 对销售人员要建立激励机制，把个人收入与企业效益挂钩。 信息资源管理： 在办公室内设专门的信息管理部门负责对公司内部和外部信息的收集、整理与分析工作，为公司的经营和投资策略决策提供必要的信息资源。 人力资源管理： 公司在总经理的直接指挥下，由办公室组织建立和谐的人际关系，进行工作职能设计、组织人员培训，使人与人达到最佳配合。 术培训 本项目面向社会招聘员工，目前社会上有丰富的劳动力资源，将重点选择下岗失业人员和城区失地农民。 要坚持以人为本，充分重视人力资源和人力资本在市场运行中的巨大作用，十分尊重员工、保护员工，努力建设一支综合素质好、业务能力强、成熟合格的人力资源队伍。 培训制度是保证项目员工素质的有效方式。对员工将实行严格而有效的培训制度。首先，新员工录取后， 就进行包括市场规章制度、安全教育、操作知识、政策法规、市场知识等的培训，并由各专门部门对员工进行岗位专业知识技能培训。培训结束，考核合格后发上岗证才可上岗。 第七章 投资估算与资金来源 35 第七章