住宅小区项目可行性研究报告

1 住宅小区项目 第一章 申报单位及项目概况 一、项目简述 项目名称： * 建设单位： * 法定代表人： * 建设性质：新建 建设地点： *省 *市 * 建 设 期： 4年 二、报告编制的依据 1、 国家发改委产业结构调整指导目录（发改办产业 20073074号）（征求意见稿）（ 2007年版）； 2、 关于促进房地产市场平稳 健康发展的通知 （国办发 20104号 ）； 3、 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 (国办 发 200637号 )； 4、 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发 2008131号）； 5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。 6、 *市 *科技新城总体规划（ 2006 2020年） 7、 *集团 *有限公司 提供的其他基础资料； 8、 *集团 *有限公司 委托编制报告的合同。 2 三、项目申报 单位概况 *集团系中国 500强企业之一，始创于 1996年。 *集团以工业电器为核心产业 ，横跨船舶制造、基础能源、城市建设、现代物流、国际贸易、金融投资、电子信息、水电开发等多元领域，拥有浙江、上海、江西、 *四大制造基地、 12家全资子公司、 85家控股成员企业、 800 多家加工协作企业和 3000 多家销售公司。产品畅销全球 50多个国家和地区，广泛应用于浦东机场、京沪高铁、三峡水电、北京地铁、奥运场馆、南水北调、青藏铁路、嫦娥探月工程、越南太安水电枢纽等国内外重大工程项目，是中国电器行业产销量最大的企业之一，位居世界机械企业 500 强前列。 *已成为中国最具价值品牌之一，经世界品牌实验 室测评，品牌价值达 元，是中国工业电器领域价值第一品牌。 四、项目概况 近年来，我国 房地产业快速发展，形成了从开发建设、流通交易、中介服务到物业管理的产业链。房地产业与宏观经济的稳定发展及人民群众生活联系更加紧密。 2010年，全国完成房地产开发投资 36232亿元，比上年增长 其中，商品住宅完成投资 25619亿元，增长 占房地产开发投资的比重为 据我国 住房和城乡建设部 统计 ，改革开放 30年来，建筑业和房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民 经济的重要支柱产业。 2008年 12月 8号召开的中央经济工作会议，再一次明确了房地产业是重要支柱产业的地位，要求要保持房地产市场稳定健康发展，要把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合 3 起来。 2008年 12月 17号，国务院常务会议专门研究和部署了促进房地产市场健康发展的政策措施，进一步明确了要坚持住宅市场化的基本方向，同时要加快保障性住房的建设，进一步鼓励支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展，并确定了加大保障性用房建设力度，鼓励普通商品房的消费，和支持房地产 合理融资等三方面的政策措施，这些都是近期中央对房地产调控的大政方针。 2010年以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。 2011年 1月 7日，下发的国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知进一步明确，要加快中低价位、中小套型普通商品住房建 设。 *省 *开发区是 *省委、省政府批准成立的 *省第一家省级经济技术开发区和高新技术产业开发区，亦是国家人事部批准设立的 “ 中国博士后产业基地 ” 和国家科技部批准设立的 “ 生物技术与新医药产业基地 ” ，并经国家工商总局批准注册 “ 中国药谷 ” 商标。全区规划面积 30平方公里，其凸显的战略地位，便捷的交通条件，完善的基础设施，强势的产业支撑，丰富的人才资源，低廉的投资成本，优惠的投资政策，高效的服务体系，被国家相关部门评为中国二十佳投资区之一。 *开发区紧紧抓住省委、省政府实施 *城市圈和 *科技新城的战略的历史性机遇，加快与 *市的对接融合，加大环境建设和招商引资力度 ，也希望像人民控股集团 *总部经济投资有限 4 公司这样有责任、有实力、有信誉的企业参与其开发建设 。 基于上述原因， *集团 *有限公司为进一步促进 *住房供应结构调整， 适应新的城市功能布局， 公司适时提出在 *开发战略，规划总用地 造愈 30万方的住宅小区，服务 *人民，推进 *建设发展。项目将结合地块特点，挖掘潜在资源，整合城市空间，和谐城市景观，拓展功能 模式，创造宜居氛围。在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果 ，以一流策划、一流设计、一流质量、一流服务，实施全封闭管理，依托周边自然、人文环境，营造自己独特的风格，以打造 *商品房中的精品工程，营造区域亮点。 以国家关于国民经济社会发展和房地产业发展重要政策为指导，以提高住房保障水平，改善人民群众居住生活为目的，立足全面建设小康社会的高度，秉承“新城主义”模式，按照“高标准、前瞻性、多业态”的核心设计和开发，充分挖掘潜在资源，融入 *城市圈建设，通过精心策划、精心设计、精心施工， 把 *住宅小区项目建设成为体现舒适性和方便性，适应现代生活要求的低碳绿色住宅小区。 项目建设地点位于 *技术开发区，项目建设地点东临东湖路，西临创业大道，北临人民路。规划总用地面积 160201 （ 建设规模 项目总用地面积 160201 （ 其中，规划建设用地面积面积： 137019 （ ），规划代征用地面积： 23182 （ 基本预备费,它费用,外工程, 8 . 0 4 %安装工程,建工程,装工程土建工程室外工程其它费用基本预备费亩），地下车库（含人防） 33184 ， 规划总建筑面积 336369，形成入 住总户数 2557 户，停车位 1476 辆，超市、商业网点、幼儿园等配套设施齐全的居住小区。 建设内容 新建超市 3009 ；新建商业网点 21499 ；新建多层住宅 13栋，建筑面积 33910 ；新建小高层住宅 12，建筑面积 69765 ；新建高层住宅 14栋，建筑面积 149817；新建物业管理用房 1栋， 1050；新建幼儿园 1 栋，建筑面积 960 ，新建商住楼 1 栋，建筑面积23184，地下车库（含人防） 33184 。 建道路及广场，区域内给排水管网、供配电及照明设施和消防、绿化工程等。 本项目 建设期为 4年，即 2011年 6月 至 2014年 6月。 总投资 本项目总投资估算为 元，其中：土建工程费 装工程 外工程 5400万元，其他费用 土地购置费 5633万元），基本预备费 于不向银行贷款其建设期利息 0万元。其项目静态总投资构成详见表 1 6 资金筹措 本项目总投资 金来源全部为项目企业自筹，不向银行申请贷款，由项目企业用自有资金和部 分销售收入投入。 本项目的总销售收入为 成本费用为 销售税金及附加为 利润总额为 经营期内能收回全部投资；财务内部收益率高于财务基准折现率，累计财务净现值大于零，因此在财务上是可行的。 主要技术经济指标汇编见表 1 7 表 1 主要技术经济指标汇总表 序号 指标名称 单位 数据 备注 1 规划用地面积 160201 约 240亩 2 总建筑面积 303185 中：超市 3009 商业网点面积 21499 多层住宅面积 33901 小高层住宅面积 69765 高层住宅面积 149817 物业管理用房 1050 幼儿园 960 商住楼 23184 3 建筑密度 % 4 建筑容积率 5 绿化率 % 6 入住总户数 户 2557 7 停车位 辆 1476 8 项目建设投资 万元 9 资金来源 万元 10 企业自有资金 万元 申请银行长期贷款 万元 0 设期 年 4 11 项目总销售收入 万元 12 项目总经营税金及附加 万元 13 项目利润总额 万元 14 评价指标 所得 税前 所得 税后 8 15 投资利润率 % 项目总收益数据计算 投资利税率 % 项目总收益数据计算 静态投资回收期 年 财务内部收益率（静态） % 累计财务净现值 万元 i=8% 9 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 一、项目建设符合发展规划要求 中华人民共和国 国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出“ 调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房 ”是我国“十一五”期间房地产发展的基本方向。而目前 *作为中部崛起的龙头城市，其“ 8+1”构架包括了*市， *省城镇体系规划（ 2003将 *市作为地区性中心城市纳入“ *城市圈”，并入沪蓉高速公路暨长江 *段城镇聚合发展轴。因此 *市提出了依靠 *大力发展的规划，大力发展房地产等主导产业，并将优化住房供应结构为主导，注重引导和促进住房 消费，重点发展与市民承受能力相适应的普通商品住房和经济适用房等。 *市总体规划调整（ 2004 2015年）明确提出“依托 *经济技术开发区，带动 *、华容等城镇发展，成为 *市的西部科技城”。 *科技新城是 *市西接 *的主要策略之一，它是以 *高新技术产业开发区为基础，以整个 *镇域为发展平台，综合相关城市功能的特定地区。按照此发展规划，科学确定城市住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房。同时规划期内，根据当地经济社会发展水平，资源和环境承载能力，大 力招商引资，重点发展面向中低价位、中小套型普通商品住房。 *集团 *住宅小区建设项目是以面向 *当地和 *东湖新技术开发区开发建设的中低价位普通商品住房，加快实施该项目建设符合符合国家、 *省尤其是 *市发展规划要求。 10 二、项目建设符合产业政策要求 房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产业是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；另一方面，房地产业是国民经济的基础产业、 先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必 需 的生产资料和生活资料等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。 本项目属于 *房地产业重要的一环，能在促进 国民经济稳定发展 和 提高国民收入 上贡献一份力量。 中国 *集团 *住宅小区项目以改善居民的居住条件、优化住宅的产品结构和空间布局、提高住宅品质和配套水平、发展节能省地型住宅、确保住宅建设的舒适化和节约化等为原则，致力于将本案打造成“低密度、低容积率、高绿化率”的综合性高档住宅小区，配套公园式的小区景观系统，创造舒适和谐的居住环境， 为 *及 *城区市民提供物美价廉的商品房。项目属于产业结构调整指导目录（ 2007年本）中一般允许类，项目的建设符合国家产业政策要求。 三、项目建设符合行业准入的规定 *集团 *集团 *有限公司是一家专业从事房地产综合开发的企业，公司实力雄厚，具备开发建设本项目的实力，符合行业准入的规定。 11 第三章 项目地点及建设条件 一、项目建设地点 本项目位于 *市 *经济技术开发区。 项目建设地点 位于 *技术开发区，项目建设地点东 临东湖路，西临创业大道，北临城人民路 。建设地点地理位置优越，交通便利，自然环境优美，配套设施完善，为本项目的建设提供了保障。 二、建设条件 设中数据） 气温：全年平均气温 17 年极端最高气温 年极端最低气温 多年平均降雨量： 照：全年日照数 日照百分率为 47% 湿度：平均相对湿度 70% 无霜期： 243天 平均风速：春季 秒 夏季 秒 秋季 秒 冬季 秒 貌、地震情况 规划地块较为规整，整体朝向为正南北方向，地势较为平整；地块内现较多为农田和鱼塘；根据国家颁布的中国地震动参数区划图 12 及 *有关文件之规定，项目建筑抗震设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度值为 工程地质 项目建设场地地形平坦，参考本工程岩土工程勘察报告，属长江三级阶地，波状起伏，覆盖土层厚度平均 25米左右，主要为第四纪晚更新的冲积粘性土层。本项目场地地质属中软场地土，土层分布均匀。在自然条件下，无滑坡、断层活动，无岩 洞、土洞影响，不存在出现崩塌、地震液化等现象。 水文地质 地下水类型主要为上层滞水，主要受大气降水及地表水的影响。根据邻区地下水分析资料，本场地地下水对混凝土不具有腐蚀性。 因为该小区主要按照“高标准、前瞻性、多业态”的核心思想设计，充分挖掘潜在资源，融入 *城市圈的发展，力求将本案该地区核心竞争力的楼盘。因此，此案的主要客户面向 *城区，尤其是东湖高新技术开发区的购房者。 据网上搜索资料显示，近三年 *开发区居民家庭总收入人均增幅较快，增长率均超过 12%， 2011 年的人均可 支配收入 11032 元。因此，该地区的购买力较强，住房需求旺盛，社会经济条件较好。 本项目四周紧临城市规划道路，尤其是紧邻 *市东郊，在老武黄公路西侧，距 *中心 22公里。规划中的老武黄公路延长线将直达本案，规划有公交途经此处，交通条件较好。 13 给排水 水源由市政管网供给，供水压力 水量充足，可满足本项目建设和建成后的用水需要。 建设场地内排水系统采取雨、污水分流制，并与城区相应市政排水管网相连，项目建设中的排水沟管可方便与之连接。 供电 电源由 *市供电局主供电网供给，临近区域的变电站供电容量充足，可满足本项目建设和建成后的用电需要。 供 气 气源由 *天然气公司主供气管供给，气量充足，可满足本项目建设和建成后的用电需要。 通信 项目区域内电信服务商有中国电信、中国移动、中国联通，其通讯网覆盖面广，宽带信息网络完善，实现了网络数字化、传输光纤化、业务信息化，本项目建设可方便接入，通讯条件极为便利。 14 第四章 建设方案 一、总体规划 项目建设目标 本案采用“新城主义”模式，以“创 造新城居住中心”为主题，通过本项目的实施，配套公园式的小区景观系统，创造舒适和谐的居住环境，努力打造符合地域特性的、创新超前的、具有高性价比的低密度、低容积率、高绿化率的综合性高档居住小区。 规划的指导思想 以人为本。规划设计赋予人本思想，以人为核心，符合人的行为心理，满足人的物质和精神需求。有针对性地通过道路的合理组织，休闲设施的精心安排，为住户提供舒适的居住环境，贴近自然的聚落空间，亲切宜人的生活气息。 因地制宜、注重环境。通过改造现有水体，“依山”面水、藏风聚气，对 地块空间景观节点、景观轴线的精心营造，配套设置的科学安排，绿化步行系统的联系穿插，为住户提供具有良好通风、日照，宜人景色的居住环境。 强调特色。根据项目地域特点，挖掘住宅区建设的风格和地域的特色，打造既能适应社会发展需求，具有时代感，又能最大限度保留自然环境，富于个性的高性价比居住环境。 多种业态，各业态中心明确，重视资源利用效益。通过合理的布局，提高土地利用率，在总量平衡的前提下，以环境促效益，落实社会、经济、环境三大效益的统一。 15 在规划设计中，严格执行国家现行法规及设计规范，并符合当 地总体规划的要求和遵循以下原则： 总体协调原则 要求设计美观、布局合理、功能完备、使用舒适、与周边环境保持协调一致。 技术领先原则 规划设计、工程施工采用新技术、新工艺、新材料，使项目具有先进水平。 绿色环保原则 执行 *市城市绿化管理规定，保证绿化面积。本案将采用“多轴线、多层次”景观 ,“一纵一横”：两条主轴线，两条景观次轴线，“多层次”：入 口景观、中心景观中心、外部水景。绿化体系布局采用“点、线、面”相 结合方式。整个项目注重对自然环境的保护和景观布局，各建构筑物应使用符合环保要求的新型墙体材料，建构筑物设计新颖，具有现代化气息，使项目具有良好的生态环境。 节约能源原则 贯彻执行 *省公共住宅建筑节能设计导则，结合此项目地域特点，规划方案从多角度考虑，主要体现在建筑朝向、通风、绿化、建筑节能设计和新型节能。建筑在规划设计时最大化争取最好朝向、通风、采光，同时在规划设计时以乔灌结合多层次，以绿化来调节局部气候，同时减少因太阳直射而产生的热量。同时将采用太阳能、中央水处理 系统等提高能效，达到节能效果。并将采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能，达到冬暖夏凉的 16 效果，减少采暖、制冷、照明的能耗。 场地及工程概况 本项目建设用地位于 *经济技术开发区。 项目总用地面积 160201 （ 其中，规划建设用地面积面积： 137019（ 规划代征用地面积： 23182（ 规划总建筑面积 336369 ，形成入住总户数 2557 户，规划总人数 8182人，停车位 1476辆， 超市、商业网点、幼儿园等配套设施齐全的居住小区。 场内地势平坦，根据地块的特点，拟在场地北部布置高层住宅建筑，在场地南部布置低层和多层住宅建筑、公共建筑及配套设施，并在场地地下建人防地下车库。场地内交通以线路清晰、人车分流为指导思想，使社区内景观中心、建筑周围和道路两侧的绿化带，相互渗透，融为一体。 总平面规划布局 本案按照其地形、景观、及交通布局进行了规划。 其中：北部和中轴设置 15高层建筑，共计 16 栋，在西北入口设置 18 层商住楼一栋。在正西部和东部临近中心景观处共 设置多层建筑 13 栋，包括在中心景观西北侧设置的 3 层幼儿园一栋。并在整个中心景观下部设置人防地下车库。 交通组织 本项目道路系统布置力求线路清晰，人车适度分流、简洁便利。 整个地块将主要人行入口设置在西、北、东侧中轴，人流进入后由入口广场向北或向西进行分流至各住宅，向北可由景观道路引入该 17 地块的中心景观；将车行入口设置在北面东段，车流进入后向南可直接进入地下车库，向西通过车行道，可将车辆停于室外停车场。另外，该地块小学在南面单独设置出入口。 南部地块将主要人行入口设置在北面西段 及东面中段，将车行入口设置在西北角及南部，车辆进入后可直接进入地下车库不影响行人，小区营造了一个方便、畅通、安全的交通环境。 绿化景观系统 小区在道路的围合区域，适当设置景观节点，各节点通过绿化步行道相接，连成一片，形成较大的景观区域。部分建筑底部采用架空的手法与绿化融为一体，使社区内优质的景观能毫无遮挡的向外部辐射，营造一个舒适的居住环境。 植被配备上选择吸附二氧化碳能力较强的乔木、灌木和自然生态绿化，呼应“低碳生活”主题。 规划主要技术指标如下： 总用地面积： 160201（ 其中 净用地面积： 137019（ 代征地面积： 23182（ 总建筑面积： 336369 其中 住宅建筑： 253483 (高层 149817， 低层和多层 103666 商住楼 23184 ) 商业建筑： 24508 18 管理用房： 1050 幼 儿 园： 960 人防地下车库面积： 33184 容积率： 地率： 建筑密度： 总户数： 2557户 总人数： 8182人 停车位： 1476辆 二、建筑工程方案 建 筑设计依据 *市城市建设规划 民用建筑设计通则 0352住宅设计规范 1966 城市道路和建筑物无障碍设计规范 高层民用建筑设计防火规范 0045005年版 ) 建筑设计防火规范 0016建筑地基基础设计规范 0007建筑结构荷载规范 0009006年版 ) 混凝土结构设计规范 0010建筑抗震设计规范 0011汽车库建筑设计规范 0019 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 0067行的国家及省、市相关规范、规程和规定 甲方提供的规划设计条件和设计要求。 平面设计 住宅建筑 该社区住宅户型基本为一梯三户、两梯四户和两梯六户的形式，主要出发点是为了减小公摊面积，给住户以实惠。多样的户型 可以满足住户不同的需求，每个户型都有二个小时以上的日照时间，保证了每个住户均可享受到温暖的阳光。住宅基本做到正南北朝向，具体户型设计，需要满足布局的舒适性，合理性和现代生活方式的要求，做到动静分离、洁污分离，同时尽量争取每户有最多的南向房间和良好的景观面，在端头单元设置部分视野开阔多功能房间，给住户提供更多的选择。每单元设主入口一个，在入口两侧设有坡道，以满足残疾人进出的需要。每单元高层建筑主要设楼梯 2座，电梯 2部，以满足消防和疏散需要。 本项目单套套型建筑面积，满足国家及省市的要求。 商业裙楼 项目拟严 东、西、北三个临街建筑的底层设置商业裙楼，商业建筑面积共 24508 ，特别在其西南角设置建面为 3009 的三层楼大型超市，群楼内内部空间开敞，可满足设置商场、百货超市、银行等空间需要。 教育设施 为完善小区内配套公共服务设施，项目拟在北边主出入口以东，贴近物业管理用房处建设幼儿园，以方便业主的生活。 20 幼儿园建筑面积 ，主体层数为三层，严格按照规范、标准设计，功能齐全。建筑平面布置应功能分区明确，避免相互干扰，方便使用管理。 其他配套建筑 其他配套建筑包括门房、配电房、洗衣房、物业管理用房等， 满足物业管理和业主日常生活需要。 剖面设计 住宅建筑 本项目建筑包括高层、小高层、多层和低层建筑。 高层建筑共 19栋，包括三十三层建筑 15 栋，每栋建筑高约 45m；包括五十层建筑 3 栋，每栋建筑高约 140m；包括六十层建筑 1 栋，建筑高约 140m。高层建筑均为住宅，标准层层高为 多层住宅建筑共 19 栋，包括五层住宅建筑 7 栋，每栋建筑高约16m；包括四层住宅建筑 12栋，每栋建筑高约 12m。多层住宅建筑标准层层高为 低层住宅建筑共栋 34 栋，每栋层数为三层，标准层层高为 商业裙楼 商业裙 楼根据其特殊功能需要，层高约为 学校建筑 社区幼儿园每层层高 数为三层，建筑高度约 10m。 小学每层层高 数为五层，建筑高度约 16m。 其他配套建筑 门房、配电房、洗衣房、物业管理用房等为单层建筑，建筑高度 21 立面设计 住宅建筑 住宅立面造型以充满时代气息的现代风格为主题，色彩鲜明、线条简洁有力。整体突出一种简明素雅的建筑情调，风格清晰，以白色、褐色暖色为基调，辅以金属百页、玻璃、外墙砖等多种材质搭配，给人耳目一新的感觉 商业裙楼 商业裙楼立 面整体风格崇尚现代气息，由石材、铝板、玻璃幕墙构成，将玻璃的通透质感和铝板、石材的庄重凝练汇聚于一体，构建通透、动感的建筑外形，现代感十足的都市气质。 学校建筑 学校建筑风格与周围的住宅建筑风格一致，紧凑的屋面造型给人严谨、治学的视觉感官。 其他配套建筑 门房、配电房、洗衣房、物业管理用房等根据各自使用特点简洁设置立面造型。 结构设计 住宅建筑 高层住宅均为一类高层建筑，各建筑耐火等级均为一级；建筑抗震设防类别划分为标准设防类（丙类），建筑抗震设防烈度为 6 度，结构安全等级为二级，结构形式为钢筋混凝土筒 体结构，结构设计使用年限为 50年；地基基础 设计 等级为甲级，基础形式采用桩基； 低层和多层住宅建筑耐火等级均为二级；建筑抗震设防类别划分 22 为标准设防类（丙类），建筑抗震设防烈度为 6 度，结构安全等级为二级，结构形式为钢筋混凝土框架结构，结构设计使用年限为 50年；地基基础 设计 等级为丙级，基础形式采用独立基础； 商业裙楼 商业裙楼耐火等级均为二级，建筑抗震设防类别划分为标准设防类（丙类），建筑抗震设防烈度为 6 度，结构安全等级为二级，结构形式为钢筋混凝土框架结构，结构设计使用年限为 50 年；基础形式同上部住宅。 学校建筑 学校建筑耐火等级均为二级，建筑抗震设防类别划分为标准设防类（乙类），建筑抗震设防烈度为 7 度，结构安全等级为二级，结构形式为钢筋混凝土框架结构，结构设计使用年限为 50 年；地基基础设计 等级为丙级，基础形式采用独立基础。 其他配套建筑 门房、配电房、洗衣房、物业管理用房等结构形式为砌体结构。 装修设计 住宅楼外墙用加气混凝土砌块砌筑，下部采用褐色外墙砖，上部采用黄色外墙涂料，建筑外墙为毛石（或纹华砖）贴面，住宅楼内走廊及楼梯地面采用地砖，楼梯栏杆扶手均为木质。各住户室内装修由户主自行解决。在建筑材料方面，采用新材料、新产品，初步估计新材料、新产品、新技术的采用率分别为：外墙材料为 60%，屋面保温防水材料为 90%，管线集中综 合布置为 40%。 根据国家有关人防法规，本项目人防地下车库平时为机动车停车 23 库，战时设有二等人员遮蔽所。地下车库建筑面积共 33184，其中地下车库 人防车库 地下室人防按附建式人防设计，为甲类人防地下室的防护等级，防常规武器抗力级别 6级，防核武器级别为 6级。 地下车库建筑面积共 33184，满足业主停车需求。车库防火分类为类，耐火等级为一级。车库顶部覆土后作为绿化场地，并设景观、小品与周边环境相协调，既节约空间又能创造良好的视觉感受。 三、配套工程 水 设计依据 建筑给水排水设计规范 室外给水设计规范 室外排水设计规范 建筑设计防火规范 高层民用建筑设计防火规范 005年版 ) 设计范围 项目建设红线范围内室内外给水排水系统及消防给水系统。 给水 水源及给水现状 建设地水源由 *市水务集团供水管网供给，据市政规划，建设场地周边水管可直接接入该主供水管，供水能力可以满足本项目用水需要。 用水量估算 24 生活用水：本项目建成后，小区用水主要为住户生活用水、道路、广场、绿化等浇洒用水。具体用水量详见表 4 表 4 生活用水量估算表 名 称 用水量标准 规 模 用水量 住户 180升 /人日 8182人 d 商业及物业管理人员 60升 /人日 约 100人 d 未预见用水量 按总用水量 15%计 d 道路 广场 绿 化等浇洒用水 d 100m3/d 总 计 d 经测算，本项目建成后总用水量为 d，平均时用水量60 m3/h，时变化系数 高时用水量 120m3/h。 消防用水：按消防规范要求，消防 用水量如 表 4 表 4 消防用水量估算表 序号 用水名称 用水量标准 用水量 m3/h 1 室内消防 15l/s 108 2 室外消防 25l/s 180 消防用水量合计 288 给水管网 给水由市政给水管网引入两条 小区内规划道路敷设至各单元楼，给水支管在小区内形成管网。小区生活管网与室外消防给水管网共用。 本项目拟设变频调速恒压给水设备（含消毒设施）和全自动气压消防给水设备。各栋楼配置水表、室内消火栓、室外消防水泵接合器等给水设施，沿街商铺、地下车库设置自动喷水系统，以满足生活和消防用水的要求。 小区主要道路边设置室外消火栓，室外消火栓间距小于 120m， 25 室外消火栓距道路 排水 排水现状 项目排水拟采用雨、污水分流制。污水排入附近污水处理厂，建设 场地周边将按市政规划要求铺设管径为 1000 1500城区污、雨水排水干管，本项目区域内排水管网可方便与其连接，排水能力可以满足项目排水需要。 污水量 据估算，本项目建成后日排污量约为 水量按总用水量的 85%计）。 排水设 施 本项目生活污水和雨水拟采取分流制。建筑内卫生间的污、废水采用竖向分区排放。污、废水经化粪池处理后排入市政管网。消防排水等直接排入市政排水管网。 污水管道沿小区内规划道路下敷设 水坡度控制在 各建筑 单体的污水接入主污水管道，污水管网枝状布置，汇总后的污水排入城市污水管网。同时建污水检查井，检查井最大间距为 30m。地下车库的污水由排污泵抽排入污水管网。 雨排水 雨排水规划原则为就近、分散、重力流或经雨水管直接排入市政管道。遵循“先深后浅”原则，小区区雨水管道与道路等基础设施同时规划、同时设计、同时实施。小区内各道路上均敷设雨水排水管，覆盖率为 100%。雨水就近经雨水管排入临近水体。雨水管道最大管 26 径为 小管径为 水管道排水坡度一般为 水检查井间距最大为 40m。 计 设计依据 供配电系统设计规范 低压配电设计规范 通用用电设备配电设计规范 民用建筑电气设计规范 建筑照明设计标准 建筑设计防火规范 建筑物防雷设计规范 2000版 系统接地 的型式及安全技术要求 设计范围 设计范围涉及工程内的配电系统、动力、照明、防雷及接地。 电源及供电现状 建设区域电力由当地供电局临近变电所供给，电力充足。电源由规划建设的开闭所直接接入，实行双回路供电，其能力可以满足本项目用电需要。 负荷计算 本项目电力 负荷计算均采用估算法： 住宅楼负荷计算 项目工程住户共有 2557 户，按每户 8行计算，经计算电力负荷为 204560 公建房屋 负荷计算 27 其中学校建筑、配套用房、商业建筑、地下车库电力负荷分别按60W/、 40W/ 、 150W/、 20 W/进行估算，经计算电力负荷为4440 道路、广场照明及其他电力负荷经估算为 200 项目总电力负荷约为 209200用电系数 率因素 算容量为 94140虑一定的安全系数，本项目需电力增容10000 供电方案 供电电源： 拟从城市电网引入 10源进入项目区域内配电房。配电房配电方式为单母线分段，联络自投。小区内道路照明由市政设专线供电，保障供电可靠性。 负荷分级： 小区各建筑物为三级负荷，供电无特殊要求。 变配电房设置 根据负荷估算情况，本项目需电力增容 10000在建设场地新建配电房 1座，共配置 2500台及配电设施。并配备 300油发电机作为消防和应急备供电源，电源电压380V/220V。 低压配电系统及 线路敷设 配电房的低压出线采用放射与树干相结合的方式，凡树干供电的场所应设置电缆分线箱。对于大中型建筑，其照明、空调或动力负荷较大，可以分别采用放射式，便于计量和维修。 本工程室外各干线线路采用管沟结合的方式敷设，室内配电线路 28 采用铜芯电线，穿阻燃型塑料管在吊顶内或地板内敷设。 路灯及 照明设计 路灯电源及控制：电源为 380V/220V，由配电房专用回路供电，路灯控制采用自动与手动相结合的方式。 灯具布置与光源选择：小区内车行道路灯采用双侧交错排列布置，灯杆间距 30m，选用双排高杆风帆灯；步行道路灯采用单侧排列，灯杆间距 25m，选用单排高杆风帆灯。灯柱中心距人行道边 工时应根据地形作适当调整。 广场及绿化用地照明选用高杆灯、园林景灯、草坪灯及射灯等。 防雷及接地 在建筑物上装设避雷装置，利用建筑物金属体作防雷接地装置，以防直击雷。 建筑物内的主要金属设备、管道等接至电气 设备的保护接地装置上，以防雷电感应。 在入户端处将电缆金属外皮、金属管线等接地，以防雷电波侵入。 防直击雷、防雷电感应、防雷电波侵入、电气设备等接地装置共用，采用总等电位联结，接地电阻小于 1。 弱电设计 信息网络系统 本工程住户 2557 户，按 1 个数据点 /户配置考虑，共 2557 个，加上公建部分预留数据点，共计 3000个。 在通信信息控制中心设置小区弱电机房（与电话机房合用），在各单元楼一层设网络话交接间，由小区弱电机房采用厚壁波纹管沿弱 29 电管网直埋引入光纤进线。综合布线系统五部分： 工作区子系统：住 户按每户 1条信息外线设计。 水平配线子系统：由层配线架至信息插座选用 6类电缆，每个工作间选用 6类 垂直干线子系统：楼内干线选择光缆通过配线将分配线架于主配线架用星形结构链接。 设备间子系统：设备间设在塔楼各弱电交接间，内设光缆及对绞钢缆主配线架及网络交换机、计算机等设备。 管理交接间：每栋住宅内设网络配线间，内设光缆配线架等楼层配线设备，管理各栋住宅水平布线，连接相应的网络设备。 电话系统 本工程住户 2557户，按 1对户配置考虑，共 2557对，考虑商业部分预留，共计 3000对。 在各单元楼一层设电话交接间，由小区弱电机房采用厚壁波纹管沿弱电管网直埋引入电话外线，电话线路在竖井内穿线槽明敷。 电话分支线采用 5导线，穿镀锌钢管敷设。 有线电视系统 电视信号由室外有线电视网络引来，系统采用 750户电平要求 64 4像清晰度应在四级以上。 电视系统采用分配 线选用 ，用户分支线选用型，穿镀锌钢管在板、墙内暗敷。 室外有线电视信号引入处加装避雷保护器，以防止雷电波侵入。 楼宇联网可视对讲系统 楼宇联网可视对讲系统 ，都能清楚地看见室外的来访人员，可防 30 止外来人员的入侵，确保家居的安全，起到可靠的防范作用。 该系统具有叫门、摄像、对讲、室内监视室外、室内遥控开锁、夜视等全部功能；住户在室内与访客进行对话的同时可以在室内机上超薄扁平显示器看见来访者影像并通过开锁按钮控制铁门开启，达到阻止陌生人进入大楼的目的。 住户在楼下可以通过感应卡、密码、钥匙、对讲开锁。能对进出人员进行监视和录像；室内分机可以任意选择可视或不可视；无应答，室内机图像在延时时间过后会自动消失。 本项目拟购置楼宇联网可视对讲系统一套，并配置可视对讲机。 闭路电视监控系统 闭路电视监控系统由产生图像的摄像机或成像装置；图像的传输与控制设备；图像的处理与显示设备组成。 本项目将设高清晰度黑白固定摄像机和全方位球形云台摄像机共 100台，扫除监视盲角，提高监控力度，并配置图像的传输与控制设备和图像的处理与显示设备等。 该系统可任意选择某个指定的摄像区域，便于重点监视或在某个范围内对多个摄像机区域做自动巡回显示。在中央控制室可以切换监看到所有的图像。中央控制室设在通信信息控制中心内。 门禁管理系统及地下停车场管理系统 门禁管理系统主要是保证区域内人员及设备安全。当 有人要进入被管制的区域时，必须先在门旁的读卡器中刷卡，门才能被打开。每道门边的读卡器均通过现场控制介面单元和系统集中控制器受到监控终端的控制。每一张卡根据系统设置，只能在规定时间内打开规定范围的门。同时防止外来人员随便闯入，如有人强行破门或下班没有 31 关门，门禁装置将发出报警信号，监控终端上马上显示报警的门号。该系统还可实现消防联动，当出现火警等情况时，由中心统一开启出入通道，可启动 停车场 与门禁管理系统通用，实现“一卡通”。 身份识别，控制人员出入，电脑在线管理， 费。“一车一卡”。 本项目拟购置门禁管理系统一套（含门禁控制器、进出门读座，每个出入口设一个；进门卡等）。 居家防盗报警系统 该系统适用于家庭安全防范，该系统由无线红外探测器及门磁开关等设备组成。同时还配置有无线遥控器紧急报警功能，当家庭遇到紧急情况或家中有老人发生急病时，可按一下遥控器上的报警按钮，主机立即向控制中心发出求救信号。 本系统在组团内可组成联网报警中心，使每个家庭报警系统通过公共电话网与 110报警中心和 120急救中心联网。可以使每个家庭的报警信号得到及时处理，使家庭生活更加美满和安全。 本 项目每家住户将配置居家防盗报警系统一套，共 2557 套。实行全封闭 24 小时安全管理，运用人防，智能化安防系统和物防系统进行安全防范管理。 火灾报警系统 工程采用集中报警系统，在通信信息控制中心内设消防控制室，内设集中报警控制器，在各建筑单体一层、地下车库设置区域报警控制器，对区域内的消防进行探测监视和控制。 在消防控制室设置联动控制台，控制方式分手动和自动控制两种，通过联动控制台，实现对消火栓、自动喷洒灭火系统、防排烟机、 32 加压送风系统以及切断一般照明及动力电源的监视和控制 事故广播系统采用定压式输出，在各层 楼梯间等适当位置设置3装在距地 防事故广播回路按楼层分路，当发生火灾时，消防控制室内值班人员可根据火灾发生区域，自动或手动进行事故广播，及时指挥疏导人员撤离火灾现场。 在消防控制室内设消防直通对讲电话总机，在各层疏散口附近适当位置设置消防直通对讲电话插口，并在变配电房、消防水泵房、电梯机房等处设置消防直通对讲电话分机，同时在消防控制室内设专用消防报警电话。 小区根据城市规划采用天然气管网系统，城市天然气管道输送来的中压天然气经埋地式调压柜调压后送至用户。 综合 生活用气量按照 30月计。为了确保供气的可靠性，采用环状管网。工程红线范围内的区内燃气管网设施和住宅内的燃气计量表、表前阀、表尾阀及其配套设施由 *市燃气公司统一规划实施。 一般建筑采用自然通风的形式，各住户空调自行解决，投资不列入本项目。 在小区的商铺、学校建筑、地下车库等公共活动空间设计规格不等的机械送排风系统。水泵房、配电房设机械排风系统，自然补风。地下汽车库设有排风及排烟系统，由车道出入口自然补风，平时由诱导器将风引至排风口，通过排风机经排风井排至室外。火灾时，开启排烟风 机，烟气由排烟井排至室外，排