农民新社区工程可行性研究报告

1 1 总论 项目概况 1、项目名称 民新社区工程 2、项目 业主 单位 限公司 3、建设地点 4、建设内容及规模 按照新农村精品社区的建设标准， 一次规划实施。 工程内容主要包括安置住房、公共服务 配套 用房、 地下室、 道路与景观绿化工程等。社区 总建筑面积 172383 平方米 （ 地上建筑面积 141365 平方米， 架空层与地下室 建筑面积 31018 平方米 ） ，并建设社区道路、照明、配电、绿化等附属设施工程。 5、总投资及资金筹措 该工程估算总投资约 元，建设资金 由业主 通过贷款及自筹解决。 项目提出的理由 处 心城区东南边缘，随着 市化建设的推进，大部分区域已列入 市新区范围，成为典型的城中村。该 2 村内农户要求建新房、改善居住环境的愿望十分迫切，因此， 为加快区城市建设发展的步伐 ，统筹城乡发展，提高农民生活环境质量，规范农民新村建设行为，有效遏止农房乱搭乱建，提高土地资源利用率， 按照城市未来发展的规划布局，打造规划超前、功能齐全、环境优美、人口集聚的新型农民社区，高起点规划、高标准建设、高要求配套、高效能管理，使农村新社区成为城市的重要组成部分，限公司 决定实施 民新社区 工程。 项目建议书编制依据 1、 市总体规划（ 2003） ； 2、 民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ； 3、 东分区规划； 4、 东分区控制性详细规划； 5、 关于推进社会主义新农村建设的若干意见 ； 6、 业主 方提供的有关项目基本资料 。 初步 结论 1、工程实施涉及面甚广， 实施 时间 较为紧张 ，影响到村民交通、生活居住、农业生产过渡等各方面，有关部门应加强协调，做好相关安排、宣传和疏导工作，尽可能减少对 村民 生产生活的影响。 2、工程实施内容繁杂，项目组织和实施具有一定的难 度，各方面的相互配合，保障工程能按计划顺利推进。 3 2 项目建设 的 必要性 区域 发展概况 项目建设的必要性 快城市化建设进程，改善农民生活环境的需要 加快城市化进程，提高城市化水平，是新世纪初 济社会新一轮发展的突破口和实现现代化的重要载体。地处长三角腹地、 X，是 至浙江接轨上海的 “桥头堡 ”。随着 市新区的发展和建设，区委、区政府逐步把周边规模小、环境及配套设施条件较差的农村居民点进行拆迁安置。 本项目主要安置对象为 民 ， 目前该村庄分布凌乱，不便于统一管理，违章搭建比较普遍，农 房设计标准低，乡村道路狭窄弯曲，交通不通畅且存在诸多消防安全隐患。 由于道路等市政公用设施配套十分缺乏，致使目前区内绿化缺失、污水乱排、垃圾遍地，环境状况亟待改善。从改善当地住民居住条件、提升地区环境质量、促进社会和谐稳定等角度出发， 当地农户要求建新房、改善居住环境的愿望十分迫切。项目的建设能改善当地居民的生活环境，加快城市化建设进程，符合城镇总体规划。 实促增长、惠民生、保稳定的重大举措 中共浙江省委办公厅、浙江省人民政府关于加快农村住房改造 4 建设的若干意见指出：近年来，全省上下高度重视解决农村住房问题 ，通过积极开展农村困难群众住房救助、危旧房改造、地质灾害避险迁建、灾后倒房重建、政策性农村住房保险等工作，农村住房条件和人居环境得到了有效改善。但是，广大农户改造建设住房的需求依然很大，农村住房改造建设的任务依然繁重，农村居民点布局和村庄规划有待进一步优化，农村建设的土地集约利用水平有待进一步提高，农村基础设施和公共服务设施有待进一步配套完善，农村住房建设管理和服务有待进一步加强。加快农村住房改造建设，既有利于带动农村投资和消费、促进经济增长，又有利于改善广大农民的居住条件、实现“住有所居、居有所安”；既有 利于统筹城乡发展、促进人口向城镇集聚，又有利于城市基础设施和公共服务向农村延伸覆盖；既有利于加强农村土地管理、守住耕地总量和基本农田的红线，又有利于优化配置农村土地资源、为城乡建设发展赢得空间；既有利于推动当前经济社会发展和城乡规划建设，又有利于调整城乡和区域经济结构、促进经济转型升级。因此，本项目的建设是落实促增长、惠民生、保稳定的重大举措。 解土地制约，为 市新区发展提供空间载体的需要 农民搬迁工作是一项惠及百姓长远利益的大事，是破解土地制约，繁荣地方经济的重要切入点，是谋求更快更好发展的前提和基 础，是城市建设的开路先锋 。 城市的发展与变化，一定意义讲，是依赖对旧城改造和外延拓展逐步实现的 。只有这样，才能落实城市规划、城 5 市设计确定的城市定位、发展方向、城市风格等，才能为新一轮城市发展提供空间载体。 随着 市新区行政中心、文化中心雏形的形成和联谊路、 道路框架体系的逐步完善，城市新区已经成为城市近期建设的重点区域，而现状土地制约也越来越明显。特别是 部分用地位于城市新区相关建设 工程 的 用地范围内。因此，项目的建设是打破土地界限，提高土地利用率，为 市新区发展提供空间载体的需要。 6 3 项目建 设条件 工程 选址 民新村 地块西至 至 北侧为 村社区。项目建设地块呈规则长方形。 农民新社区位于 成区和城市新区的衔接地块，可共享建成区与城市新区的部分公用配套设施资源，地块东侧为 ，西侧有河流经过，交通较为便捷，环境较好。 工程建设条件 然条件 1、地形地貌 地处江南典型的水乡河网平原，素有“水市”之称。境内河流纵横交织，荡泊连片，地表及地下水均较丰富。 貌属新世纪湖泊相沉积平原，有明显的泻湖区域地貌，海拔高程（黄海高程）一般在 左右。 2、气候 分区 地处中低纬度，受太平洋季风影响，属亚热带季风性气候。全年四季分明，温和湿润，水量充沛，无霜期在 200 天左右，年日照时数在 2000 小时以上，年平均气温在 ，有利于发展多熟制农业，农业资源利用率高，最热月七月份平均气温在 28 左右，最冷月 1 月平均气温在 3 左右，年平均降雨量在 1200上，受季风 7 影响。降雨季节不均，冬季常干旱，夏季常多雨，每年有长达一月的梅雨季节， 7受太平洋台风影响，时有大雨和暴雨降临。全年主导风向为东南风。年平均相对湿度 3、工程地质 分区 属第四纪松散沉积物层 ，具有相变多而复杂，垂直方向土层软硬交替，多层组合，层厚变化大的特征，土地破碎，属于典型的软土地区。地质构造相对稳定，新构造运动不强烈，地震活动水平低，未发生过 5 级以上的地震。工程地质较复杂，承截力一般为 4平方米，需加工程措施方可建设。境内土地肥沃 ， 均系粘沙土壤，酸碱性适中，宜于农作物生长 。 4、 水文水系 项目区域地下水以孔隙潜水为主，含水层由轻亚粘土、人工填土和淤泥质土组成，地下水位埋深一般在 1 ，局部地段不足 1米。区域内河流洪水位百年一遇为 ，五十年一遇为 ，二十年一遇为 。 5、地震烈度 区是一个地震震级小、烈度低、强度较弱的相对稳定的地区。根据中国地震烈度区划，本区基本地震烈度按度设防。 础设施 民按照“保护老区、建设新区”，“面向现代化、面向未来”的总体要求，加速推进城市化进程。运用市场化手段，加快基础 8 设施建设，加快优势产业和人口的聚集，加大招商引资力度，推进新区建设和开发。 1、交通 2、供水 3、排水 4、能源 5、通讯 会经济发展条件 工季节和技术条件 9 4 建设规模 与建设方案 拆迁原则 1、搬迁安置按国家有关政策、法规执行，保护被搬 迁人的合法权益，并签订有关搬迁协议。 2、置换房源选择应根据广大搬迁户意见原则，统筹考虑。 3、参照 村土地综合整治农房搬迁若干政策意见（试行），搬迁农户可以实行货币补偿，也可以进行产权调换，被搬迁人有权选择具体补偿形式。 拆迁 安置 本 工程拟安置 户 X 户，村民 约 X 人。 根据规划， 本工程 安置策略是在本区城市建设用地中涉及拆迁的农民原则上均安排在居住用地范围内，以城市住宅标准建设。随着市新区的开发建设，规划将规模较小、环境及配套设施条件较差的农村居民点采取逐步搬迁等方法集中至规划农居点，并逐 步向城市住宅转化。 建设 内容 本项目主要是为解决 住房的拆迁安置，规划总用地面积为80780 平方米，约 。项目建设内容主要包括多层、小高层住宅、配套公建、地下室等。 10 建设规模 1、安置住房 参照相关农房拆迁安置办法，人均安置建筑面积按 60 平方米 /人计，则项目共需 住宅 总建筑面积： 2016 人 60 平方米 /人 =平方米。 本项目按照“总体规划、分步实施、市场运作、统筹平衡”的原则，根据城市居住区规划设计规范和 统筹城乡发展支持农村基础设施建设实施意见 以及 X 村 农居点分布情况， 结合 地块实际和项目需求，初步确定工程住宅建筑面积约 120965 平方米 ， 其中：多层住宅建筑面积 48386 平方米，小高层住宅建筑面积 72579 平方米。 2、公共服务配套用房 参照城市居住区规划设计（ 结合地块实际情况， 拟计划 设置社区商业辅助房、社区物业管理及活动用房等公建配套用房，建筑面积约 20400 平方米。 3、地下室 为节约资源，减少地面占地面积，增加绿化， 社区 采用以地下停车为主，地面停车为辅。本项目 拟在多层 底层建设 自行车停车库 ，车库建筑面积 约 10518 平方米； 并配套建设 地下停车库 ，建筑面积约20500 平方米 。地下车库与人防工程一同考虑，平战结合。 11 建筑方案 设要求 本项目的设计应具有前瞻性，重点是营造合理的内在功能、良好的资源配置。因此，本项目在设计方案上应体现其科学性，具体体现如下： 1、 尊重农村居民的生活方式，将现代城市居住理念与传统人文精神结合起来， 充分考虑 安置 区的 舒适性、 识别性与归属性以及营造具有文化与活力的人文环境。通过建筑的风格、空间的尺度、绿化的配置、街道的线型、空间的格局、环境的氛围等塑造 原则合理确定 功能配置； 2、建筑外观具有简洁明快，充分注意环境设计，营 造出良好的文化气息和旅游环境 ； 3、遵照国家的有关规范、政策，在满足使用功能的同时，尽量做到经济、合理，减少工程投资。 根据政府指导、覆盖人口及服务功能确定建设规模，执行行业技术规范，做到规模适度超前、功能适用、装备适度，经济合理的原则 ； 4、既要满足区块内功能分区的需要，又要有利于管理，强调各种功能的合理分工、有机组合，流线清楚、使用方便，避免或减少相互干扰； 5、满足建筑在朝向、通风、日照、安全、防护等方面的要求； 6、充分利用自然条件、防护间距和其他空地布置绿化，既要有 12 集中绿地体现形象，又要强调广泛绿化 方便使用，并应对绿化、装饰、建筑内外空间和色彩作综合性处理。根据项目特点，建筑设计可以考虑 新、特、趣 ，并 与城市规划相一致 ； 7、符合城市规划、消防、环保、卫生防疫、园林绿化等方面有关规定和要求。 计理念 由于本地块整个区域范围属于 市新区 规划区范围内，其开发建设必须符合城市总体规划。所以社区建设中注重在功能上依托心 城区 ， 充分利用基地周边天然生态环境，使得建筑更好的融入自然之中，形成绿色生态家园，并且吸收江南传统民居的建筑精髓，用现代建筑设计语言，创造有江南地域文化特征的新江南水乡建筑风格和生活形 态。强调以人的生活需求为出发点， 提高居民的生活居住质量，营建具有活力的人居环境。 步 规划方案 1、 总平面规划 整个地块住宅形式主要为多层和小高层，总体布局呈北高南低，考虑到日照及沿河景观，沿地块西、北侧主要布置小高层，以丰富城市及沿河景观，地块南侧主要布置多层。结合小区出入口，公建主要布置于地块 东侧 ，地下车库 主要 布置于小高层用地范围内，同时沿河和小区周边布置绿化景观。地块主出入口均设置于 ，场地内主干道呈环形布置，能方便到达每一处住户。 13 2、 道路系统规划 地块主出入口设置于 ，主干道宽度为 6 米，满 足消防车辆通行需求。小区考虑设立适度的人车分流，小区环状主干道主要通行机动车，宅前路和步行道主要结合绿地景观系统设置，能方便到达各处。同时于小高层用地范围内设地下车库，其出入口位于地块西侧绿地组团东北角，靠近小区主干道处。整个场地内交通组织流线清晰、便捷、顺畅。 3、 绿化系统规划 绿地系统规划与社区整体空间框架相协调，重点强调内部中心主导空间的绿地设计。住宅区在主干道道路沿线各个空间节点设置以反映水乡文化为主题的雕塑、小品、环境、配以开阔、优美的绿化带，形成特有的景观道路。绿化带采用乡土树种，形成多种布置形 式，多层次植物群落的种植，再造多种生物的栖息环境，形成人、自然与建筑和谐共生的景象。社区内外自然景观相互交错的关系，同时拓展了社区的开放空间。 4、 建筑立面设计 在建筑造型上，其形式、色彩、体量、风格等应体现现代江南水乡特色。多层居住建筑应采用坡屋顶，高层居住建筑应简洁大方、体块分明，建筑底层应架空，顶部应重点设计。立面色彩应在统一中求变化，宜淡雅明快，窗间墙、立面线条等宜采用对比色材质，体现活泼变化的立面效果。建筑外墙应采用浅黄色面砖、深黄色高档涂料等高档饰面材料，局部采用蓝灰色外墙涂料，空调机位采用浅咖 啡色百 14 叶遮挡。多层住宅太阳能热水器应结合建筑立面统一设置，不得影响外立面造型。 5、住宅平面设计 充分体现以人为本的设计思想，尊重气候与生活习惯，针对住户对居住空间以及建筑形式的要求以及市场目前户型设计中的不足之处，从健康的住宅原则出发，作以下处理： 加强居住功能的适用性，最大限度提高使用空间。努力加大住宅内部空间的可利用程度，合理组织各大功能空间，并将部分功能空间考虑运用灵活的隔断手法，加大空间的利用率和扩大空间的视觉感知。 考虑空间的可改性。厨房、卫生间是设备众多和管线集中的地方，采用管束和设备管道墙，使之能达到灵活性与可改性的要求。 主要经济技术指标 工程 主要经济技术指标表 序号 名称 数量 备注 1 用地面积（） 80780 净用地面积 2 总建筑面积（） 172383 含架空层、地下室 3 地上总建筑面积（） 141365 架空层自行车库不计 其中 多层住宅建筑面积（） 48386 高层住宅建筑面积（） 72579 公建及配套（） 20400 多层架空层车库面积（） 10518 不计 入容积率 4 地下车库建筑面积（） 20500 5 建筑占地面积（） 20437 15 6 容积率 空层自行车库不计 7 建筑密度 8 绿地率 30% 9 室外道路、停车场面积（） 36109 10 居住套数（套） 962 其中 高层住宅套数（套） 683 60 型： 243 套 130 型： 440 套 多层住宅套数（套） 279 16 5 环境保护 场址现状 项目区 大气环境较好，环境空气质量属 区；主要水体水质达 标准；环境噪声为 区标准。从 环境角度来看， 区域 环境尚未受到过多破坏。 主要污染源及防治措施 1、噪声 本 工程组成分项较多，施工过程中点多面广且紧临 中心城区 ，施工活动和施工机械使用过程中会产生一定的施工噪声 ，必须采取措施予以控制 。 施工过程中产生的噪声具有阶段性、临时性和不固定性的特点，主要可分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声，其中影响较大的为机械噪声，主要来自挖土机、打桩、混凝土搅拌机及装卸、切割等，在多台机械同时作业时，噪声叠加， 噪声源声级可达 80- 100对周边将会产生较大影响。 根据建筑施工场界噪声限值（ 定，昼间噪声限值为 70间限值为 55而对噪声污染应采取相应措施： 加强施工期噪声管理， 尽可能选用机械噪声较低的设备或 对噪声严重的机械设备采取降噪消声措施；运输车辆减速慢行，禁鸣喇叭；施工组织上， 除抢修、抢险作业和因生产工艺上要求必须连续 17 作业外，不得进行对环境产生明显噪声污染的夜间作业 。 2、废水 施工期对水环境的影响主要来源于施工人员排放的生活污水和施工过程中的生产废水，比如浊度较高的泥沙废水，含油较高的施工机械渗漏水和清洗废水等。生活污水及生产废水因其 含有大量的淤泥、残渣及有 机物等 均会对河道水质产生一定的污染影响，故需采取相应的保护措施：对生活污水采取清污分流的方法按城市给排水专项规划接入市政管网统一排放处理；对生产废水采用沉淀或隔油沉淀的方法进行处理，并达到污水综合排放标准（ 996） I 级标准后才可排放。 为防止施工过程中的水土流失造成对周围水体的影响，须在工地周围开挖排水沟，避免在河沟、道路、雨水管口附近堆土；地基工程施工尽可能避开雨季；及时平整场地，降低工地坡度。施工用各类建材若堆放与管理不当，遇暴雨时将被冲刷进入水体，因此必须对堆场采取防冲刷措施， 避免不必要的物质损失与环境破坏。 3、废气 施工期间，施工活动和施工机械的使用都将造成一定的大气污染，主要包括土石方开挖与车辆行驶过程中产生的粉尘污染、燃油机械排放的含有 浮物等多种污染物的废气，对 区域 的大气环境将带来一定不利影响。应采取的保护措施如下： 施工期应在汽车行驶路线、开挖现场及其它粉尘作业面配备 充足的 洒水设备，定期洒水抑尘；一般而言 ， 露天堆场及工地等 每天洒 18 水 40%左右，扬尘造成的污染距离可缩小到20 施工车辆在进入施工场地后须减速行驶，以减少施工场地扬尘，建 议行驶速度不大于 5km/h。施工现场应采用防护网罩、围墙，减少扬尘对周围环境的影响，同时又可保护周围的安全。为减少施工扬尘，须保持施工场地、进出道路以及施工车辆的清洁。避免大风天气下进行水泥、黄沙等易起尘物质的室外装卸作业。 在废气排放控制方面，要严格选用环保型设备或对该类设备进行环保方面的专项处理。同时，为保证空气清洁，公共区域内应大量种植花草树木以美化环境、改善空气质量。 4、废渣 项目施工期间产生的表层土、墙体废渣等建筑垃圾， 在完成回收利用后原则上结合区块的地势改造工程进行就地填埋 ，余量也应妥善处理， 不随意抛弃、转移和扩散而污染环境。 施工人员日常生活垃圾应收集至指定的垃圾箱，由环卫部门统一处理。严格执行环保建设项目 “ 三同时 ” 制度，项目建成后，污染防治设施须经环保部门验收合格后方可正式投入使用。 19 6 实施进度安排 进度设想 本工程是 内近期重要建设项目，建设计划十分紧迫，任务非常繁重。根据本工程项目特点、工程量、筹资方式以及组织管理能力、前期工作进展等情况，初步确定本工程建设 工 期为 3 年 （不含前期准备期） 。 进度安排 2013 年 12 月 3 月 前完成 工程项建书、 可研的编制及批复； 2014 年 3 月 6 月 完成设计、招标等所有前期准备工作； 2014 年 7 月动工建设， 2016 年 12 月底完成工程土建； 2017 年 6 月完成附属配套工程； 2017 年 7 月完成工程验收，工程全面竣工并投入使用。 20 7 工程管理与招投标 工程管理 员管理 为加强项目管理，确保工程投资、工程进度与工程质量按计划得到控制，有必要加强如下管理。 （ 1）落实工作责任。根据工程建设与管理的实际需要，加强机构建设，充实工作人员，保障工作经费；同时加强组织领导和督促检查，严格落实各项政策，及时总结与推广先进经验，努力把本工程建成为廉 洁工程、平安工程与放心工程。 （ 2）建立健全考核问责机制。本工程的建设应纳入 区 政府对建设单位与相关职能部门的年度考核。对在工程建设和管理过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、失职渎职的相关工作人员与责任单位，应依法、依纪严肃追究责任。 料供应与控制 本工程所需建设材料包括水泥、钢筋等均可在 地采购解决。为保证工程质量，工程 建设 过程中应严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料、半成品、购配件，须采用大中型厂家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，并有相关的产品合格证明及相应的检测数据，其产品 品牌、产地、质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验或试 21 验，不合格 者严禁 使用。砼的配比在施工前由材料检测中心实配，并取得报告。各种工程试验按照验收规范要求 予以 抽检。 程施工与管理 施工单位的选择实施招投标制度，以公开招标的方式选择报价合理，满足建设工期以及质量安全有保证，技术力量和管理水平符合要求且资信业绩好的单位。施工单位必须严格按施工图纸、国家现行有关标准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工组织设计，精心施工、记录、检验，通过健全质量保证体系和检查制度，严格 把好每道工序的质量关，以确保工程达到 优良质量。施工过程中施工单位应保证文明、安全、协调施工，采取严格的安全防护措施，并符合市政、市容、交通等相关要求。 招标管理 依据中华人民共和国招标投标法规定和原国家发展计划委员会第 9 号令（ 2001 年 6 月 18），结合浙江省招标投标条例（ 2005年 12 月 23 日浙江省第十届人民代 表大会常务委员会第二十二次会议通过），本工程建设项目应依法进行 招、投标活动。 招标范围：本项目的设计、施工、监理等全过程。 招标组织形式：根据本项目的特点，勘察设计、监理可自行招标，可采用邀 请招标或公开招标；施工可由建设单位自行组织招标或委托招标代理机构办理招标事宜，应采用公开招标。招标交易活动放在 招标投标中心进行，保证招标活动公正、公开、公平。 22 8 投资估算及资金筹措 编制依据 、内容 制依据 （ 1）国家计委投资项目可行性研究指南（ 2002 年） ； （ 2）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ； （ 3） 国家发展计划委员会制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格 19991283 号）； （ 4） 政工程预算定额（ 2003 版）； （ 5） 设工程施工取费定额（ 2003 版）； （ 6） 工程建设其他费用定额（ 1994 年）； （ 7） 国家计委“关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知” （计价格 20021980 号 ） ； （ 8） 类似工程估算、概算指标， 近期地区工程造价与材料价格信息 ； （ 9） 委托方提供的有关其他资料； （ 10） 其它国家与地方的法律、法规 ； 制 内容 根据各单项工程建设规模以 及有关的单价进行估算。主要测算项工程建安 工程费用、工程建设其他费用、 预备费用 及建设期利息。 23 投资估算 经初步估算，项目建设投资 元 ， 其中 建筑安装 工程费用 元 ，工程建设其他费 元， 预备费 元，建设期利息约 4640 万元。 详细概算表如下。 工程投资概算表 序号 工程名称 单位 工程量 估算金额 (万元 ) 经济指标 (元 ) 备注 一 工程费用 1 建筑工程 层住宅 8386 1200 高层住宅 2579 1600 库 0518 1000 套公建 0400 1500 下室建筑 0500 3000 2 市政配套工程 路 6109 280 图 0780 40 3 景观工程 化 4234 200 4 安装工程 力 72383 50 电 72383 20 燃气 户 962 3000 络 72383 20 阳能供热（多 层） 户 279 3500