商场德克士嘉年华餐厅可行性研究报告

1 一、项目概述 项目名称： 商场 德克士嘉年华餐厅 承办单位； 项目地址： 随着社会经济的发展，生活节奏的加快，快餐应运而生，并且逐步受到全世界人们的青睐。二十世纪八十年代，西式快餐进入中国，在中国也异彩纷呈，大有铺天盖地之势。快餐发展之快，以致于 1997 年9月 24日原内贸部迅速制定了中国快餐业发展纲要，其中快餐的定义是：为了消费者提供日常基本生活需求服务的大众化餐饮，具有以下特点：制造快捷，食用便利，质量标准，营养均衡，服务简便，价格低廉。快餐企业即包括以标准化、工厂化和连锁经营为主要特征的现代快餐企业，也 包括以手工操作、现场加工和单店经营为主的传统式快餐企业。随着社会经济的发展，现代快餐表现出了越来越强劲的生命力。 本项目所在地 鸣凤大街，发展环境良好，毗邻井方商城 ,温州城，步行街，加上住宅小区， 初高中等 学校 ， 镇内 总人数在 10万左右，该区域水、电、交通、通讯等各种基础设施日臻完善。 二、基础数据 1、餐厅概况 面积为 244 ，上下两层各 122 ，租金为 30 万元年。该项目期暂定 6年， 6年后根据实际情况再做继续投资可行性研究。地址是井方商场 ，人流量平常约 10000人 /日，节假约 15000人日。 2 2、项目 项目进展 ， 项目进度办好证件，然后进行装修，一个月竣工，根据装修标准确定，整体装修金额以餐厅面积估算，其中包括设计费、招牌费用、装修工程、空调系统、音响视听、桌椅、电力增容、儿童游乐区等。员工培训一个月， 1月底进原材料，做好开业准备 。 3、总投资估算及资金来源 （ 1）建设总投资估算及资金来源 经调查德克士新厨房设备价值 68 万，由于该项目期 5 年，在总公司借用 一部分 厨房设备，押金 30万 ，另购其余部分价值 37万 ，其他设备有电动车 2 部，价值 /辆，残值率 5%，音响 3 个，空调 2部，价值共 值率 5%，桌 椅价值共 值率 1%.，电脑及相关电子仪器共 ，残值率 3%，其他项目均无残值；加盟费为 20万 /5年；装修 4100元 /平米 ；开办费 5万，其中 开店前人事费用 2万、证照费 1万、开店广告、促销以及其他开办费用 2万。总共 250万，资金来源：自有资金 150万，贷款 100万 。 （ 2）流动资金估算及资金来源 原材料主要包括食品，油，料，包装盒，发票，塑料袋等共 10万 /月；应付账款为水电费、管理费等共 月；职工包括：经理1名，月薪 4000元，财务主管 1人，月薪 1200元 ，厨房职工 6人，月薪 2000元，前 台 3人，月薪 1800元，零工 2人，负责送餐，接货，卫生打扫等，月薪 1200元，支付职工薪酬共 金 1000元；租金年初一次性支付，年租 30万。共计流动资金 40万 。 3 总投资如表 1： 表 1. 建设项目总投资 投资 序号 建设项目 估算价值 建设投资 1 固定资产 152万 饰装修工程 共 20万。包括设计费、装修，空调系统、音响视听、桌、椅、儿童游乐区等的安装 金挂件 购置 10万 厨房 加工设备 37万 2. 无形资产 50万 盟费 德克士 餐厅加盟金为 20万 /5年 房用具押金 30万 。 3 其他资产 5万 办费 共 5万元。包括开店前人事费用、证照费、开店广告费以及其他开办费用。 A 合计 A=1+2+3 207万 流动1 租金 30万 /年 2 原材料 10万 4 资产 3 其他费用（水电费） 4 应付职工薪酬 5 现金 B 合计 B=1+2+3+4+5 30万 项目投资 C 合计 C=A+B 250万 4、产品成本和费用估算依据 （ 1）固定资产按平均年限法折旧 ，折旧年限 5年； （ 2）经营成本 =原材料 +工资 +修理费 +其他费用。其他费用主要包括租金、广告费（每年交给德克士公司，占销售收入的 1%）、权利金（每年交给德克士技术及专利的费用，占销售收入的 9%）及水电管理费，其中原材料从 2月初开始订购，工资从 1月开始发放，修理费取折旧的 50%； （ 3）销售收入为 24 38万 /月。 淡季为冬季，原材料 月，销售收入 24万 /月； 中等为春秋季节，原材料 月，销售收入 22万 /月； 旺季为夏季，原材料 10万 /月，销售收入 25万 /月。 第一个月销售收入为零。 （ 5） 销售税金及附加 =营业费（ 5%） +城市维护建设税（ 7%） +教 5 育费附加（ 3%），企业所得税税率为 33%； （ 6）贷款利率 在中国银行贷款， 1 2 年内还清。 （ 7） 基准收益率选定的基本原则是： 1）以贷款筹措资金时，投资的基准收益率应高于贷款的利率； 2）根据国外经验，基准收益率应高于贷款利率的 3右为宜； 3）实践中通常选取值为 8 基准折现率的确定 ： 1+ (1 (1+ 1 i1+i2+2% 行业评价收益率 %，项目风险 要求收益率 %，通货膨胀率 %。 三、财务评价 1、年销售收入和年销售税金及附加估算 （ 1）销售收入为 24 38万 /月： 淡季为冬季，原材料 7万 /月，销售收入 16万 /月； 中等为春秋季节，原材料 9万 /月，销售收入 21万 /月； 旺季为夏季，原材料 11万 /月，销售收入 24万 /月。 其中第一个月销售收入为零。第二个月初开始正式营业。 （ 2）销售收入： 第一年 24 2+28 6+25 3=291万元 6 第二年 3+30 6+3=342万元 第三年 3+30 6+3=342万元 第四年 3+31 6+3=351万元 第五年 3+31 6+3=351万元 （ 3）销售税金及附加： 第一年 291 3%+291 5% 7%+291 5% 3%=第二年 342 5%+342 5% 7%+342 5% 3%=第三年 342 5%+342 5% 7%+342 5% 3%=第四年 351 5%+351 5% 7%+361 5% 3%=第五年 351 5%+351 5% 7%+361 5% 3%= 7 2、总成本估算 （ 1）按照生产要素法估算总成本费用，编制总成本费用的估算表 2： 表 2. 总成本费用估算表 单位：万元 序号 项 目 计算期 1 2 3 4 5 1 经营成本 材料费 资及福利费 30 30 30 30 30 理费 他费用 （租金、水电费等） 2 折旧费 号 项 目 计算期 1 2 3 4 5 3 摊销费 5 5 5 5 5 4 利息支出 5 总成本费用合计 8 （ 2）成本估算说明如下： 1）原材料费用： 第一年 2+6+10 3=第二年 3+12 6+3=第三年 3+12 6+3=第四年 3+6+3=第五年 3+12 6+3=2）工资及福利： 12=30万元 3）修理费为折旧费用的 5% 4）其他费用：租金 30万元，水电费 月，现金 月，总其他费用： 30+（ 12=36万元 5）折旧费如表 3： 表 3. 固定资产残值率及折旧额 单位：万元 序号 项目 合计 净残值率 /% 折旧年限 年折旧率 /% 年折旧额 1 固定投资 152 5年 饰装修工程 100 2 备 52 加工设备 20 5 1 0 他设备 5 动车 响 调 椅 脑 6）无形及递延资产年摊销费用如表 4： 表 4. 无形及递延资产摊销估算 单位：万元 序号 项目 摊销年限 /年 原值 计算期 /年 1 2 3 4 5 1 无形资产 5 20 销 4 4 4 4 4 值 16 12 8 4 0 2 递延资产（开办费） 5 5 销 1 1 1 1 1 10 值 4 3 2 1 0 3 无形及递延资产合计 5 25 销 5 5 5 5 5 值 20 15 10 5 0 4 无形资产用具押金 5 30 销 30 30 30 30 30 净值 30 30 30 30 30 7）借款利息 本项目从 银行贷款， 100万人民币，贷款期 1款利率为 按最大还款能力还款。借款还本付息计算如表 5 表 5. 短 期借款还本付息计算 单位：万元 序号 项目 计算期 1 2 3 4 5 1 借款 初借款本息余额 年借款 00 年借款应计利息 11 3利润总额及分配 利润总额及分配如表 6。利润总额正常年为 得税按利润总额的 33%计取。广告费及权利金占销售收入的 10%，上缴给德克士总公司。 表 6. 利润总额及分配 表 单位：万元 序号 项目 计算期 1 2 3 4 5 1 产品销售收入 销售税金及附加 广告费及权利金/10% 总成本费用 利润总额 所 得税 净利润 未分配利润 （ 1）全部投资财务现金流量表见表 7，根据表 7 计算以下财务评价指标： 所得税后财务内部收益率（ 23%，财务净现值为 得税前财务内部收益率为 30%，财务净现值为 49 万元，财务内部收益率均大于行业基准收益率 12%，说明盈利能力满足了行业 12 最低要求，净现 值均大于零，该项目在财务上是可以考虑接受的。 所得税后投资回收期为 表明项目投资能按时收回。 表 7、全部投资财务现金流量表 单位：万元 序号 项 目 计算期 /年末 0 1 2 3 4 5 1 现金流入 售收入 收固定资产余值 收流动资金 2 现金流出 250 设投资 207 动资金 43 营成本 . 广告费及权利金 3 4 /10% 0 0 0 售税金及附加 得税 3 净现金流量（ 1 4 累计净现金流量 5 所得税前净现金流量 6 累计所得税前净现金流量 计算指标： 所得税前 所得税后 项目投资财务内部收益率（ %） 30 23 项目投资财务净现值（ 2%） 项目投资回收期（年） 2）自有资金财务现金流量表见表 8。根据表 8计算以下指标： 14 自有资金财务内部收益率为 30%； 自有资金财务净现值为 表 8、自有资金财务现金流量表 单位：万元 序号 项 目 计算期 /年末 0 1 2 3 4 5 1 现金流入 291 342 342 351 351 序号 项 目 计算期 /年末 0 1 2 3 4 5 售收入 291 342 342 351 351 收固定资产余值 收流动资金 32 2 现金流出 30 291 342 342 351 351 有资金 150 款本金偿还 款利息支付 2. 经营成本 15 4 告费及权利金 售税金及附加 得税 3 净现金流量（ 1 0 计算指标： 资财务内部收益率（ %） 30 资财务净现值（ 2%） 、根据利润及利润分配表和固定资产投资估算表计算以下指标 投资利润率 =年利润总额总资金 100% =100 =投资利税率 =年利税总额总资金 100% =（ 26 100 =该项目投资利润率和投资利税率均大于行业平均利润率和平均利税率，说明单位投资对国家积累的贡献水平达到了本行业的平均水平。 资本金利润率 =年利润总额资本金总额 100% 16 =30 100% =4、清偿能力分析 清偿能力分析是通过对“借款还本付息计算表”、“资金来源与运用表”的计算，考察项目计算期内隔年的财务状况及偿债能力。 资金来源于运用计算见表 9 表 9、资金来源于运用计算表 单位：万元 序号 项 目 合计 计算期 1 2 3 4 5 1 资金来源 润总额 旧费 销费 款 有资金 17 收固定资产余值 收流动资金 2 资金运用 设投资 动资金 得税 款本金偿还 3 盈余资金 4 累计盈余资金 6、 不确定性分析 （ 1） 敏感性分析 该项目做了所得税前全部投资的敏感性分析。基 18 本方案财务内部收益率为 30%，投资回收期为 满足财务基准值的要求。考虑项目实施过程中的一些不定因素的变化，分别对固定资产投资、经营成本、销售收入作了提高 10%的单因素变化对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析。敏感性分析见表 10。 表 10、 财务敏 感性分析表 序号 项目 基本方案 固定资产投资 经营成本 销售收入 10% 10% 10% 1 内部收益率（ %） 30 28 32 10 48 52 6 较基本方案增减（ %） 8 22 投资回收期（年） 表 10 中可以看出，各因素的变化都不同程度的影响内部收益率及投资回收期，其中销售收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之。敏感性分析图见图 11。 19 2、 风险分析 风险分析采用蒙特卡洛模拟法，随机变量及其期望值、标准差见下表 12。 表 12 单位：万元 经营成本 销售收入 投资 期望值 80 150 标准差 20 30 10 通过 格进行 1200 组数据蒙特卡洛模拟获得累计概率表13如下： 接收 频率 累积 % 接收 频率 累积 % 0 307 200 229 182 200 131 182 307 131 229 其他 11 其他 11 0 20 绘制蒙特卡洛累计概率直方图如下 从中得出该项目内部收益率大于 12%的概率为 由此可见，该项目风险相对较 小。 附表：固定资产投资增加 10%后，各表变化如下： 表 1. 建设项目总投资 投资 序号 建设项目 估算价值 建设1 固定资产 152万 饰装修工程 共 100万。包括设计费、装修，空 21 投资 调系统、音响视听、桌、椅、儿童游乐区等的安装 备购置 52万 加工设备 37万 其他设备 5万 2 无形资产 50万 盟费 德克士餐厅加盟金为 20万 /5年。 3 其他资产 5万 办费 共 5万元。包括开店前人事费用、证 照费、开店广告费以及其他开办费用。 A 合计 A=1+2+3 207万 流动资产 1 租金 30万 /年 2 原材料 10万 3 其他费用（水电费） 4 应付职工薪酬 5 现金 B 合计 B=1+2+3+4+5 43万 22 项目投资 C 合计 C=A+B 250万 表 2、固定资产残值率及折旧额 单位：万元 序号 项目 合计 /万 经残值率/% 折旧年限/年 年折旧率/% 年折旧额 /万 1 固定投资 152 5 饰装修工程 100 2 备 工设备 22 5 他设备 动车 响 23 调 椅 脑 表 3. 总成本费用估算表 单位：万元 序号 项 目 计算期 1 2 3 4 5 1 经营成本 材料费 101 108 108 108 108 资及福利费 30 30 30 30 30 理费 他费用 （租金、水电费等） 2 折旧费 3 摊销费 5 5 5 5 5