市蘑菇盆栽加工销售项目可行性研究报告

某 市蘑菇盆栽加工销售项目 可行性研究报告 目录 第一章 总论 一 项目概述 二 可行性研究报告的范围与依据 三 项目建设原则 四 建设规模及产品方案 五 主要建设条件 六 总投资及效益情况 七 主要技术经济综合指标 八 可行性结论 第二章 项目建设背景及有利条件 一 项目提出的理由 二 项目建设的必要性 三 项目建设单位（法人）基本情况 四 项目建设的有利条件 第三章 市场分析预测 一项目区域投资分析 二 项目行业选择分析 三项目市场细分、目标市场选择及市场定位 四 项目市场供求、竞争力及拟建规模分析 五 项目营销策略分析 第四章 项目规模与产品方案 一 建设规模 二 产品方案 第五章 建设条件和厂址选择 一 备选地点的建设条件比较分析 二 厂址选择 第六章 技术方案、设备方案和工程方案 一 技术方案 二 设备方案 三 工程方案 第七章 投资估算与资金筹措 一 投资估算 二 资金筹措 三 资金使用计划 第八章 项目财务效益评价 一 财务估算 二 盈利能力分析 三 清偿能力分析 四 不确定性分析 第九章 项目经济和社会环境效益评价 一 经济效益评价 二 社会效益评价 三 环境效益评价 第十章 风险分析与防范策略 一 项 目风险的构成及来源 二 风险的防范措施 第一章 总论 一、项目概况 （一）项目名称 市蘑菇盆栽加工销售项目 （二）项目业主 市萌菇 科技 有限责任公司 （三）建设地点 市昌平区 （四）建设期限 项目准备期 3个月 ，建设期 6个月 。 二、可行性研究报告的范围 本可行性研究报告研究的范围 包括： 市蘑菇盆栽加工销售项目 的产品市场分析 （主要是农大市场） 、建设规模与建设内容确定、项目建设方案、组织 管理与劳动定员、项目投资估算与财务分析、社会效益分析以及风险分析等。 三、项目建设原则 项目建设上应遵循下列原则： （ 1）在项目建设上坚持“ 合理规划 ， 节约成本 ”的原则。 （ 2）在生产发展上，依靠 蘑菇技术 ， 针对 消费者需求，提高产品的 品质和种类 。 （ 3） 在市场开拓上， 以市为目标市场 （主要是农大市场为切入点） ，并 开拓 周边 省市市场，最后拓展到全国市场。 四、建设规模及产品方案 （一）建设规模 本项目建设规模确定为 年加工 蘑菇盆栽 43200 盆 ， 种类是按种子种类进行分类（暂不规划），其他均一致。 （二）产品方案 本项目具体产品方案如下： （ 1） 灵芝菌菇（黑） （ 2） 红桃蘑菇 （ 3） 红灵芝 （ 4） 榆黄菇 （ 5） 金针菇 （ 6） 平菇 五、主要建设条件 项目建设区位于 市昌平区 小汤山镇 ， 西北距昌平卫星城东南 10公里，南距亚运村 17 公里，东距首都机场 16 公里，总面积 方公里，。小汤山镇 是 市小城镇建设试点镇， 几年来，小汤山 镇 加大 了 招商力度，调整优化农业、巩固提高工业、大力发展三产。 小汤山镇的农业结构实现了生产型向生态型、数量 型向质量型、常规型向有机生产型的转变 ，具有良好的生态投资环境 。 具体的建设条件为： （ 1）交通条件。 交通便捷，有立汤路纵贯南北，沙顺路横穿东西；规划中的外二环 横贯中南路。园内道路宽阔通畅。 （ 2） 劳动力条件。 当地村民的管理人员工资为 1000 /月，技术人员工资为1500月，一般工人工资为 800月。 （ 3） 用地条件。 土地价格和商务成本低廉。 （ 4） 优惠政策。 昌平区政府制定并出台了 “ 关于加快小汤山现代农业科技示范园区发展 ” 政策 。从土地使用权、融资担保等方面优惠力度很 大。 （ 5） 政府服务 。 昌平区的工商、税务、财政、审计以及计划、规建、企管、招商等机构和融资担保、风险投资、人才、外事等配套机构。 （ 6） 供水 。 采用自备井，供水充足，完全能够满足生产，生活的需要。 （ 7） 供电 。 小汤山镇拥有 2 座 110 千伏变电站，电力充足。目前园区供电量达15000 六、总投资及效益情况 （一）项目投资估算及资金规划 （ 1）投资估算 项目总投资 30万元，其中：工程建设费用？ 万元，工程建设其它费用 10万元 ,;建设期利息 0万元 ;铺底流动资金 （ 2）资金筹措及使用 项目建设所需投资 20 万元，申请银行贷款 30万元，股东自筹资金 0万元。自有资金用作资本金，资本金比例符合国家关于农业项目的规定。 项目 9 个月建设完成，前六个月完成土建工程、基础设施建设和部分仪器设备采购，后三个月完成其余设备采购与安装。 项目一次性投入建设资金 20万元。 （二）财务评价 根据项目销售收入计算表、总成本估算表、损益表等计算项目生产期年均销售收入 54 万元，年均总成本 元，年均所得税 均净利润 资利润率为 项目全部投资的所得税后内部收益率为 高于一般社会基准折现率 12%，动态投资回收期 5 年（含建设期）。可见，该项目具有一定的盈利能力。 项目在第四年可用于还款的资金达 元，第五年可用于还款的资金达 见，项目在不到 5年的时间即可偿还 30万元的银行贷款。贷款偿还期为 5年（包括建设期在内）。 该项目以生产能力利用率表示的盈亏平衡点为 80%，这表明该项目只要达到生产能力的 80%左右，企业就可以实现保本。 七、主要技术经济综合指标 本项目的技术经济综合指标详见表。 项目的技术经济综合指标 序号 名 称 单 位 数量 备注 一 生产规模 按 360天 1 灵芝菌菇（黑） 盆 /年 7200 计 2 红桃蘑菇 盆 /年 7200 3 红灵芝 盆 /年 7200 4 榆黄菇 盆 /年 7200 5 金针菇 盆 /年 7200 6 平菇 盆 /年 7200 二 生产人员 1 生产工人 人 1 2 技术及管理人员 人 2 三 占地面积及建筑面积 1 总占地面积 平方米（亩） 60 2 总建筑面积 平方米 100 四 原材料消耗 1 培养基 吨 /年 6 2 种子 吨 /年 3 包装材料 吨 /年 五 燃料及动力消耗 1 水 吨 /年 100 2 电 万度 /年 3 气 立方米 /年 5000 六 项目投资 1 项目投资总规模 万元 20 2 固定资产投资 万元 20 3 建设期利息 万元 0 七 资金来源 1 业主自筹 万元 0 2 申请国家专项资金 万元 0 3 申请贷款 万元 30 八 年总成本 万元 产期年均 九 年销售收入 万元 54 生产期年均 十 年所得税 万元 产期年均 十一 年净利润 万元 产期年均 十二 财务评价 借款偿还期 年 5 2 投资利润率 3 动态投资回收期 年 ？ 含建设期 4 财务净现值 万元 ？ 折现率12% 5 财务内部收益率 八、可行性结论 本项目符合 当地 产业政策，可以充分利用当地传统资源优势，对于改善 小汤山 产业结构、带动 社会经济持续发展具有重要作用 。 本项目生产的系列 均为 绿色 观赏品 ， 具 有 质量好、 观赏强 、营养丰富等特点，具有广阔的市场前景。 项目选址恰当，规划布局合理，功能设置齐全，建设规模也是适宜的、合理的，建设条件能满足本项目建设的需要；供水、道路等配套条件较好。 项目的财务分析也表明，项目的财务效果明显，抗风险能力较强 。 项目前期市场广阔。校区 盆栽爱好者或对盆栽感兴趣的人数量巨大，项目产品盆栽蘑菇的上市可以满足他们精神层面上的高水平需求，令他们的心情愉悦，工作生活干劲十足。 第二章 项目建设背景及有利条件 一、项目提出的理由 本项目的提出主要基于以下几点： （一）与世界盆栽园艺消 费水平相比，我国盆栽园艺供需缺口较大，整体的环境造就项目发展潜力高。 随着人们物质生活水平的提高，作为美化和改善生态环境和居住环境的盆景艺术和观叶、观花植物将进入千家万户。这就给盆景艺术的发展提供了一个极好的机遇和广阔的前景。人们物质生活和精神生活水平的提高，美化装饰意识深入人心。人们越来越迫切的希望把自己生活的周围环境建造的更清新、美观优雅和更富于自然情趣，以便在繁忙的工作与生活之余，松弛舒缓一下紧张的生活节奏，使心灵得到和谐宁静的 生活享受。与此同时，家装的绿色环保设计已成为人们追求的一种时尚，室内设计室 外化。 （二）与国内其他城市相比，市人口多，盆栽园艺需求量大，但本地盆栽园艺供给存在明显不足，项目发展迫切。 当下盆栽行业属于朝阳产业，正在逐步发展，尤其是蘑菇盆栽，具有良好的发展前景。随着我们社会的变化 ,人们对生活环境的需要，很多人喜欢有个优雅的生活环境而在学校里只有用一些植物一些花之类的来装扮一下那只有盆栽。一个优美舒适的环境缺不了花草树木，宿舍也缺不了一些小植物的装饰；是一个比较大的消费市场。 （三）新型农业发展战略的提出，使盆栽蘑菇获得巨大的政策契机。 随着社会经济的发展，人们在追求农产品品种和质量 的同时，也把目光转向新型农业，开始注重技术发展，实现高产高效，此外人们的保健意识加强，保健型农业、工艺性农业、观光型农业等都颇受市场欢迎。近年来，农民发展新型农业产业生产格局已经初步形成，新型农业已经成为农民增收的新亮点。发展工艺型农业，不仅为人们的饮食增添了新鲜感，也更具有了观赏价值。 （四）我国已经加入世贸组织，盆景盆栽出口的制约因素将减少，参与国际竞争的条件将得到极大的改善。 二、项目建设的必要性 市盆栽园艺加工项目的建设具有重要意义，表现为： （一）是满足及周边省市人们盆栽园艺需求的需要。 根据 2013年中国花卉统计年鉴， 2013年城镇居民 2,中白领，知识分子占有相当大的一部分，市场需求量数目巨大 ，人均精神消费占中消费比重 13%，并且呈现逐年上升的趋势，可见人精神消费层次正在不断提高，随着经济的发展，国民精神文化需要也日益提高，所以加快市盆栽园艺产业发展，满足市场需要，符合经济发展规律。 （二）是快速、有效解决移民就业及农业劳动力转移的需要。 盆栽园艺加工业是新型农业，但同时本项目的建设联动一、二、三产业，对盆栽蘑菇的工业化生产将吸引大批劳动力，可以帮助解决市劳动力人口过剩的问题，同时 ，盆栽园艺的销售及售后服务也将消化大量剩余劳动力人口，项目建设对市就业问题具有重大意义。 三、项目建设的有利条件 本项目建设具有以下有利条件： （一）市场需求潜力大，产业成长性好 。 市人口众多，交通区位便利，作为全国的政治经济中心，文化古都，具有极强的凝聚力，每年吸引了大量的青年才俊和有为青年汇聚，大量的农村剩余劳动力也来到，为提供了大量的劳动力的同时，也带动了的消费水平，居民精神文化需求高于全国平均水平，为盆栽园艺的发展提供了巨大的消费市场，而我们所在的海淀区是市高校聚居区，学生众多，在我们的调查问卷当中 ，我们发现，学生群体对盆栽蘑菇具有很强的购买意愿，我们项目的发展提供了不可多得的消费对象。 （二）享受优惠政策多，其组合空间和效应大。 从项目所在行业、区域和项目法人主体看，项目可享受的优惠政策较多，各政策的组合空间和效应大。 （三）技术资源丰富，支撑能力强。 项目各拥有丰富的技术资源和技术支撑能力。我校作为中国农业院校的最高学府，集聚了大量的人才和技术，农学院师生均愿意为我们的项目提供技术支持和问题解决方案。我们公司在技术方面的优势是其他任何同类企业所无法比拟的。 （四）交通便利，基础设施完善开发，利用基 础好。 市气候湿润，温度适宜，水资源充裕，为培养基配置提供了条件；作为全国首都，还兼备者交通枢纽的重要职能 ， 开放程度高，经济发展迅速，基础设施完善，可以说，交通便利，基础设施完善开发，利用基础好。 第三章 市场分析预测 一项目区域投资分析 （一）经济环境 农大师生作为大学教师和大学生，自身的消费能力相对稳定，完全可以据此合理定价。我们的盆栽蘑菇项目是一种新颖环保的盆栽，只要价格适宜，潜在市场需求空间大，项目成长性良好，在当前的经济环境 下大有市场。 （二）社会文化环境 蘑菇盆栽面向的顾客群体的来自五湖 四海的农大师生，大家的审美习惯尽管不同，但很多人都有种植盆栽的经验习惯或对种植盆栽怀有浓厚的兴趣，我们也相信我们的盆栽蘑菇在大众审美眼光下具有其独特的审美价值，而且我们的盆栽蘑菇与传统盆栽截然不同的是，它可以在生长到一定时期采摘下来供人们食用，这一点势必会吸引潜在顾客的注意。可见我们的项目在目标市场的社会文化环境上具有广泛的适应性，换言之即盆栽蘑菇项目的潜在顾客群体大，项目发展基础好。 （三）科技环境 项目由农学院教授的团队提供成熟完尽的技术支持，技术资源丰富，支撑能力强。我们选择的农大市场地处海淀学区，科 技氛围浓厚，对新生事物的接受能力极强，我们的潜在顾客就是这样一个群体。我们的盆栽蘑菇相比与传统盆栽的技术优势显著，并有科技团队在背后支持，科技方面的竞争力远超传统盆栽。所以说，我们项目所处的科技环境完全适宜投资。 （四）自然地理环境 项目基本在室内进行生产包装，原材料的获得也有保证，同时我们采用寄售和网上在线销售的方式贩卖产品，因此整个项目除物流环节外对区域的自然地理环境几乎无任何依赖性或特殊要求。而农大所处的海淀区本身地势平坦，公路交通发达，利于物流环节高速、高效运行，及时迅速地满足顾客的需求。 二、项目 行业选择分析 （一）运用 法进行分析 （ 1） 盆栽植物具有多种作用，如防辐射、驱蚊、美化环境 。 （ 2） 盆栽植物的种植技术已经相当成熟，我们可以为顾客提供各种植物的护育方法 。 （ 3） 对盆栽市场了解深入细致，本地有专业的盆栽种植基地，货源充足 。 （ 4） 价格便宜，在同学们的经济承受范围内，有 愿意购买 10 （ 1） 运输麻烦，容易损坏 。 （ 2） 培育过程复杂且要求高 。 （ 3） 资金成本不够充足，导致发展规模会受到限制 。 （ 4） 有些品种养护技术要求较高，会直接导致花卉销路不佳 。 （ 5） 校外供货，校内销售的模式有一定的不便和困难 。 （ 1） 随着现代生活方式的改变，人们与自然接近的机会越来越少，经调查结果显示有 75%的人愿意订购盆栽植物 。 （ 2） 目前学校以及周边没有出售盆栽植物的花店 。 （ 3） 交通便利，有利于原材料的配送；气候温和，有利于植物的培育 。 （ 4） 校内以及周边对盆栽需求大，校周无类似销售服务，没有竞争，因此市场较为广阔 。 （ 5） 根据不同顾客的不同需求提供相应服务，发展空间大 。 （ 1） 在校园内因无同类竞争，所以容易让我们产生惰性，没有动力改进服务 。 （ 2） 养殖盆栽需要一定技术，如果顾客因技术问题，导致盆栽死亡，容易挫伤其购买欲望 。 （ 3） 因大部分顾客养殖的盆栽的生命周期较长，所以市场很容易达到饱和状态，对后期销量有很大的影响 。 （二）问题应对策略 （ 1） 建立公共平台介绍各种 盆栽的养护方法，给顾客建立一个交流的平台，方便互相沟通养护心得， 网上购买盆栽和提供一些售后服务。 （ 2） 联系本地盆栽基地，提供货源。 （ 3） 在校内寻找寄存盆栽的大棚和一个门市。 （ 4） 学习专 业的盆栽知识，联系农学院师生提供技术指导。 （ 5） 加强广告宣传，根据不同的人群的需要出售不同的盆景植物。 （ 6） 通过发传单等提高知名度，寻找更加广阔的市场，如：校内各会场、各种活动 。 （ 7） 加强盆景植物的包装。 （ 8） 充分运用人际关系网，扩展销路。 三项目市场细分、目标市场选择及市场定位 （一）项目市场细分 投资者根据市场需求的多样性和购买者行为的差异性，把整体市场 即全部顾客和潜在顾客，划分为若干具有某种相似特征的顾客群，以便选择 （二）确定自己的目标市场 人口和社会经济状况因素：消费者的年龄为 20以 上的成年人、性别不限、收入不限、职业为农大师生、受教育程度为高中以上、社会阶层为知识分子阶层。 购买行为：购买动机为对我们的盆栽蘑菇感兴趣、偏爱程度为喜好、敏感因素如质量、价格、服务、包装对顾客影响较大。 经过以上的市场细分，可以确定我们的盆栽蘑菇面向的是有盆栽栽培习惯或对盆栽感兴趣的、接受新生事物能力强的、有一定经济能力的农大师生，针对此我们可以开展下一步的规划工作。 （三）目标市场选择 即投资者根据自身能力所确定的欲满足的现有的和潜在的消费者群体。我们的市场是无差异性市场，即我们的营销战略是面对整个市场 ，只提供一种产品 盆栽蘑菇。我们的生产能力、售后服务能力有限，产品差异性小，市场差异性小，采取这样的营销策略可以集中我们的全部精力来发展好这一产品，在消费者心目中树立良好的形象。 （四）市场定位 即项目产品在消费者心中的形象，及在市场上的位置。我们的市场定位是在农大开拓出新型盆栽 盆栽蘑菇的市场，面向目标人群 农大师生建立新颖、清洁、实用、方便的盆栽形象，在农大的盆栽市场上占据一定的市场份额。基于此，我们采取“填空补缺式”定位，填补市场上可食用盆栽的空缺，以便迅速占领市场。 四、项目市场供求、竞争力及 拟建规模分析 （一）市场供给与需求现状分析 随着经济建设的飞速发展和人们生活质量的日益提高，花卉消费理念逐步形成，城乡居民成为庞大的消费群。 （二）市场分析 国内蘑菇盆栽主要是普通蘑菇盆栽，即用可食用菌培养的盆栽，盆栽产量大，品种多，生长力顽强，和国外较一致。和国外的主要差别在于的消费者对蘑菇盆栽的品种要求不高，但对服务的要求程度要高于国外，消费群体主要是年轻人，女性均多，另一部分是单位群体。 是全国消费水平较高的地区，当然，的花卉市场潜力很大。近年来，每年盆栽消费总量有 20 万盆左右， 2011 年消费额达 元。截至 2010 年，我国拥有花卉信息网站 300 多个 ,花卉批发市场已经达到 2865 个，花卉市场占百分之 零售销售盆栽花店 2000个左右，形成了基地、物流、批发市场、拍卖市场、超市连锁、鲜花速递、零售花店互联的流通网络。但是，我国花卉市场主要是做批发、零售，还没有真正起到流通的作用。由流通渠道的不畅通，生产者受到流通的限制，不能专心生产，影响蘑菇盆栽的品质。还没有蘑菇盆栽企业生产，市场很大，这就导致需求大于供给，行业处在上升期，值得开拓。 （三）产品供需预测 年末全市常住人 口 人，比上年末增加 人。按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到 93213元（按年平均汇率折合 15052美元）。盆栽蘑菇养殖技术变化不大，主要有菌种与配料，拌料与播种， 管理三大步骤，相关产品是菌种和包装以及培养基，相关产品行情较稳定，无太大变化。市的蘑菇盆栽总需求主要是销售量和潜在需求，因为这是一个新兴的盆栽产业，属于空白市场投资。根据个人消费意想判断法，消费者看重蘑菇盆栽的款式和外形，根据市消费能力和自身生产能力，产量定于每年 10 万盆左右。 （四）项目竞争力分析 （ 1）竞争对手分析 。 国内的竞争对手主要是“菇果”盆栽，是一家专业生产蘑菇盆栽的公司。和菇果相比，菇果的资源占有率较高，现在主要面向南方市场；工艺技术装备比较先进，有专业化生产线；在大陆规模效益处于较高水平，日销量可达 2000盆；产品质量性能一般，成活率不高，不容易生长；价格比同类盆栽高 2到 3倍，公司所有员工有 50人。我们的竞争优势在于价格合理，大陆市场容易接受；技术先进，菌种成活率高于“菇果”，竞争劣势在于不具备专业生产线，资源占有率低，无品牌优势。 （ 2）竞争策略分析 。 蘑菇盆栽为新产品，且长期内在没有其他供给者，我们可 以占领全部细分市场，将种类多样化发展，技术不断创新，使菌种更容易成活；另外运用低成本战略，因为我们的制造能力和物料管理能力较高，也有持续的资本投资和良好的融资环境，产品易于制造和大批量生产。 （五）项目拟建规模确定 （ 1）影响因素 如上述分析，蘑菇盆栽在市场需求日益增大，投资者资金充足，有 良好的融资环境，资源供应方便，技术条件齐全。蘑菇盆栽属于花卉行业，在发展较平稳且逐步增加，另外市消费水平较高。 （ 2）盆栽蘑菇规模确定 1,3)， 大为 5万盆，生产建设条件决定的最大规模，最大为 4； 经济因素决定的最大规模（由盈亏平衡方法计算所得），最大为 2万盆 Q 小 =4,6)， 盈亏平衡方法计算所得），最小为 4万盆； 小为 3万盆； 小为 2万盆； 年总费用 = 年经营成本 + 投资额资金回收系数=100000+400000*60000 寿 命 期 总 费 用 = 投资额 + 年 经 营 成 本 投 资 回 收 期=500000+100000*20000 单位产品费用 =年总费用 /年产量 =260000/50000=后确定每年生产 45000盆蘑菇盆栽 五、项目营销策略分析 （一）拟建项目产品组合方案分析 （ 1） 产品质量决策：提高蘑菇菌种质量，包装精美 （ 2） 产品特性决策：廉价与出色的设计风格 （ 3） 产品包装决策：安全、方便、易运输 （ 4） 产品服务决策：附有养殖手册 （二）拟建方案产品销售价格分析 单位产品价格 =单位产品成本 +单位产品目标利润 =4+6=10 目标收益率 =（ 1/投资回收期） *100%=60% （三）未来销售渠道分析及策划 直销与分销相结合。可以生产商直接与购买者交易，也可以利用中间商。即花店或花卉市场、代理商等进行售卖。 （四）未来促销方式分析及策划 （ 1） 人员推销。主要通过市场专员与顾客直接交流交流。 （ 2） 广告。适量在报纸杂志等做出产品宣传 (3)销售促进。运用赠品和在线促销。 第 四 章 项目规模与产品方案 一、建设规模 （一）项目规模的确定 项目建设规模确定的主要依据为： （ 1）根据产业政策和行业特点，结合本地市场盆栽园艺供求现 状分析和预测，市场潜力较大。 （ 2）根据项目区域市场需求、行业发展状况，公司将在三年内，达到固定员工 10人，年产 43000盆的水准。 （ 3）生产技术与设备配套。设备运行稳定，操作简单，处理能力大等。 （二）项目建设规模 根据上述多种因素，本项目建设规模确定为年产 43000盆。 二、产品方案 （一）产品方案确定依据 本项目产品方案确定方法主要依据第四章提出的思路。 （二）产品方案确定 根据目前国内盆栽园艺的发展特点和等市场的调查，结合企业的原材料供给情况，设计的具体产品方案为： （ 1） 年加工 500芝 菌菇（黑）、红桃蘑菇、红灵芝、榆黄菇、金针菇、平菇 分别为 7200盆、 7200盆、 7200盆、 7200盆、 7200盆、 7200盆 ，共计 43200盆。 （ 2）年加工塑料花盆，陶瓷花盆 5万个。 （ 3）年加工 蘑菇真菌 第 五 章 建设条件和厂址选择 市属于温带季风气候 ， 冬季寒冷干燥，夏季高温多雨 ，成为世界同纬度地区较富饶的农业宝地，立体性、多样性特征明显，适宜多种动植物生长。 项目所在地气候温和， 具有丰富的淡水 资源。 区域内植物资源种类繁多， 也有较为丰富的资源和良好的生态环境。且市 小汤山 政府规划多地产业园区 ，专用于支持大学生自主创业，给与充分的政策支持和税收优惠。产业园区交通便利，基础设施完善，房租水电相对便宜，对于新成立企业具有很强大的吸引力。 一、备选地点的建设条件比较分析 （一）昌平 小汤山 小汤山是京北重镇，素有 “ 温泉古镇 ” 之美称，西北距 昌平 卫星城东南 10公里，南距 亚运村 17公里，东距首都机场 16公里，总面积 小汤山镇境内，毗邻亚运村，紧靠首都机场，与八达岭高速公路相接。北倚十三陵，银山塔林景区、蟒山、大杨山国家森林公园。市万亩永久性园林绿化基地点缀其间，这里以丰富的温泉地热水驰誉中外，由温榆河为主的八条河流环绕其中，犹如 “ 北国江南 ” 。 （ 1） 区位交通 南部毗临亚运村，距市中心 25公里。西与八达岭高速路相连接，东靠首都国际机场，相距 19公里。倚昌平卫星城和十三陵。地理位置十分优越。 （ 2） 进入成本 根据企业用地需要，并结合企业投 资规模和企业产值、利税的大小，在基准地价的基础上下浮一定比例，以优惠价格出让工业用地使用权。投资的生产性建设项目，免收厂房等生产性建筑的城市建设配套费，办公及其它建筑的配套费按建筑面积执行每平方米 15元的最低标准；其它综合规费按建筑面积每平方米 10元包干计收后，不再收取其它费用。 （ 3） 劳动力成本 昌平人均受教育年限高于市平均水平，有 3所中等职业学校每年可提供近 2000名较高素质的产业工人。工资约 2000元 /月，与全市平均水平持平。 （ 4） 生产要素配置 园区电力与大电网并网运行，同网同价，园区内有 1105力供应充足，可靠，可满足园区企业发展之需要。 小镇 由自来水公司供水，日供水量达 化程度达到或超过国家标准。 （ 5） 优惠政策 进入企业可享受当地制定的土地使用优惠政策、建设规费优惠、税收优惠和财政扶持政策。政府人事行政部门所属的人才中介服务机构，免费为自主创业毕业生保管人事档案（包括代办社保、职称、档案工资等有关手续） 2年；提供免费查询人才、劳动力供求信息，免费发布招聘广告等服务；适当减免参加人才集市或人才劳务交流活动收费；优惠为创办企业的员工提供一次培训、测评服务。 （二）丰台 双福工业园区 （ 1） 城市条件环境 丰台区是市拥有 50万城市人口的园林区，被誉为后花园和生态住宅区。丰台区地处南城，发展速度较慢，地价便宜，人口较少，消费水平较低，基础设施条件相对落后。 （ 2） 区位交通 丰台区虽然地处南城，但是同属于，只是相对发展那缓慢一些，基础设施建设同样具有很强的能力，满足我们项目的建设是绰绰有余的，交通设施同样十分便利，但是离最主要市场的距离相对远一些，会增加运输费用，增加成本开支。 （ 3） 进入成本 丰台双福工业园区地势平坦，是南部新城用地条件最好的地区，土地取得成本比主城区的园区低三 分之一，土地价格和商务成本低廉，土地增值空间巨大。 （ 4） 劳动力成本 在丰台双福工业园区工作的管理人员工资为 2000月，技术人员工资为 1800月，一般工人工资为 2200月。 （ 5） 优惠政策 大学毕业生新办咨询业、信息业、技术服务业的企业或经营单位，经税务部门批准，免征企业所得税两年；新办从事交通运输、邮电通讯的企业或经营单位，经税务部门批准，第一年免征企业所得税，第二年减半征收企业所得税；新办从事公用事业、商业、物资业、对外贸易业、旅游业、物流业、仓储业、居民服务业 、饮食业、教育文化事业、卫生事业的企业或经营单位，经税务部门批准，免征企业所得税一年。 （三）通州区国家农业科技园区 通州区国家农业科技园区是是国家科技部等六部委于 2001年 9月批准成立的全国首批 21 个国家级农业科技园区（试点）单位之一，也是国家科技部批准的 863智能化农业信息示范区。 （ 1） 地理位置和交通状况 园区位于市通州区境内，属城区范围，南与城区接壤，紧邻市经济技术开发区和市出口加工区，北邻空港经济开发区和廊坊主城区，西与科技产业园区、外向型台商工业园、民营园区相邻。距机场 3公里，距市核心主城区 8公 里，具有得天独厚区位优势和交通优势。 （ 2） 生产要素配置 园区已先后投入近 现了水、电、气、路、通讯、闭路、排污、雨水 七通一平 ，形成了较为完善优越的投资硬环境。 （ 3） 产业规划 园区管委会通过规划重点产业、优势产业，围绕产业引进项目，构建园区明晰、科学、非同构、可持续发展的产业框架。依靠得天独厚的区位优势，园区下一步的发展将物流、加工贸易作为新的产业着力点，依托丰富的自然资源和低廉的劳动力成本，综合形成以高新技术农业、食品业、物流业、加工贸易为核心的产业集群，围绕产业选项目， 突出高新技术、出口创汇、高成长的特点。 （ 4） 优惠政策 根据项目享受市实施西部大开发若干政策措施；根据项目享受渝北农业产业化经营优惠政策；针对不同项目区政府、园区管委会将给予不同的优惠政策。学毕业生在毕业后两年内自主创业，到创业实体所在地的工商部门办理营业执照，注册资金（本）在 50万元以下的，允许分期到位，首期到位资金不低于注册资本的 10%（出资额不低于 3万元）， 1年内实缴注册资本追加到 50%以上，余款可在 3年内分期到位。 二、厂址选择 为做好本项目选址工作，在明确项目主体需求和建设目标的基础上，重点考察了 项目业主初选的昌平区、丰台区和通州区三个备选地点，对这三个地点的区位、政策、自然条件、基础设施、配套服务、建设运营成本、经济发展潜力等方面因素进行了详细了解和比较分析，以此为依据来确定工厂的最佳建设地点。 （一）工厂建设主体需求和选址评价目标 工厂建设选址的评价目标是找到能够最有效满足产品运输和原材料运输综合需求，兼顾基础设施建设地点，使工厂选择位置相对优越，地租低廉，同时确保所选位置在园区之内，可以享受国家对于大学生自主创业的优惠政策。同时，仓储，运输，水电等基础设施满足工厂的基本运转需要。 （二） 确定 乳品加工厂建设选址的评价内容 根据工厂建设的主体需求和选址评价目标，工厂建设选址的评价内容包括： （ 1）有利于节约投资运营成本； （ 2）有利于减少废弃物排放，保护生态环境； （ 3）有利于原材料集结和目标消费市场链接； （ 4）有利于降低人力、政策、合作等方面经营风险； （ 5）有利于增加就业机会和带动农户增收； （ 6）有利于产业链内部合作和与相关企业或组织的外部合作。 （三）工厂建设选址的评价因素和评价指标体系构建 根据工厂建设选址的评价内容和专家交流情况，确定加工厂建设选址的评价因素包括经济成本、联接能力、政 策效应、基础设施、合作能力以及其他类因素。 经济成本包括土地获得的经济性、物流经济性和劳动力获得的经济性评价指标；联接能力包括培训中心、技术中心与管理中心形成互动效应 的可能性，上游原材料联接的便利性和下游市场联接的便利性评价指标；政策效应包括国家政策优惠程度、市政策优惠程度和区县政策优惠程度评价指标；基础设施包括提供土地面积对项目建设的满足程度、水电气路配备对项目建设的满足程度和污水处理能力评价指标；合作因素包括产业链内部各环节合作能力、与外部相关企业或组织合作能力评价指标；其他因素包括展示能力、配套服务能 力和土地增值能力评价指标。 （四）备选地址评价结果 经过我们对昌平 小汤山 、丰台双福工业园区、通州区国家农业科技园区三个备选地区的比较分析，综合市场、原材料、交通运输、基础设施、劳动力、政策、配套服务的对比分析，我们发现， 小汤山 工业园区最具有竞争优势，一方面，其位于市北城 但相对中心的位置，距离各区都比较近，环绕市核心地区，东城西城区。同时，招商引资的政策最为优惠，为新兴企业提供更加贴心的配套服务，为支持大学生创业，国家和各级政府出台了许多优惠政策，涉及融资、开业、税收、创业培训、创业指导等诸多方面，对于自主创 业的毕业生，可以在注册登记、贷款融资、税费减免、创业服务等方面获得扶持。对我们的项目厂址选择具有较强的吸引力。 所以，项目最终选择厂址建设于 小汤山 。 第 六 章 技术方案、设备方案和工程方案 本项目遵循先进性、适用性、经济性、可靠性和安全性原则，在备选方案中运用功能评价法、费用评价法及专家评分法择优确定最终采用的技术方案、设备方案和工程方案。 一、技术 工艺技术 方案 （ 1） 种植环境：避光、避风、尽量不通风的地方最好； （ 2） 补水分几个阶段： 是菌丝刚冒出来一点点的时候每天往蘑菇包两端开口的部分 喷三四次水； 个时候一定要多补充水分，大约两三个小时就要喷一次水（直接往菇体上面喷）， 也可以往两端开口的营养料上喷点水； 果水分充足，大约一两天就可以采收来吃了。 收下来后把营养料开口的两端分别浸泡在水里 10秒钟左右， 取出静置。这几天可以不用补水或少喷一点点，等待下一个生长周期。 （ 3） 几个生长时间段： 两三天就能看到从菌丝分离出一个个小小的小蘑菇形体； 从蘑菇基本成型到成熟期，如果水分充足大约一两天就可以吃了 (在大棚条件合适都四五个小时 就能摘了 )。 20 几度的气温大约需要 710天，才会有菌丝从料口冒出，开始新一轮的生长 (这个过程相对比较长 ,不要以为它停止生长了就把它丢弃掉 )。 二、设备方案 主要生产设备有搅拌设备，包装设备 ， 无流水线， 自动化水平 不太高 。 三工程方案 （一） 总平面布置 （ 1）依据 工艺流程及生产路线，确定主要生产车间与辅助及公用工程车间的位置 。 （ 2）厂区道路与车间布置应符合消防要求。 （ 3）厂区内竖向布置考虑有利于地下水及地表水的排放。 （二） 运输 本项目主要运输量详见表 项目主要运输量表 序号 货物名称 来自或去处 运 输 量（ t/a） 备注 1 运入 子 国内 装材料 国内 2 料（培养基等） 国内 5 计 2 运出 品 全国各地办事处 1000000（盆） 运输方式：项目产成品由 雇佣 运输车送往各 花卉市场 ，包装材料、其余辅助材料和燃料均利用社会运输车辆解决。 四 供配、电、汽、空调、供热 本项目生产用 小汤山镇 提供（拥有 110 千伏变电站，日可供气15万立方米）。 厂房拟采 用立式空调，冬季送热风，夏季送冷风。取消普通暖气片供热方式，以保持厂房 清洁， 定期消毒 。 五 辅助生产设施 项目设维修车间，并配备必要的维修设备，负责维护设备的正常运转及管道检修，更换备品备件等。 第 七 章 投资估算与资金筹措 一、投资估算 （一）依据 该项目总投资包括厂房和储存间租金费用、机器设备采购及安装费用（搅拌器和自动包装生产线）、运输用车费用等，参照当地实际建筑投资定额，依据国家发改委和建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版中的新建和改扩建项目评价方法进行投资估算。编制依据如下： （ 1） 市房屋租赁租金平均水平： （ 2） 目前市场上相关的设备、仪器等的市场价格（或询价）： （ 3） 设备安装费用根据市安装公司提供的平均水平进行估算。 二 总投资构成 工程建设费用： 30万元，其中： 厂房租金： 10万元 设备及安装费： 20万元 三 流动资金估算 本项目所需流动资金主要为购买原材料、种子、包装材料、燃料动力以及人员工资等费用，根据以往经营情况及参照其他类似企业的情况，粗略估算项目总计需要流动资金 底流动资金按照流动资金的 30%计算，则铺底流动资金为 四 资金筹措 项目建设所需 投资 30万元，申请银行贷款 30万元。 五 资金使用计划 项目当年采购设备并安装就可以投入生产，因此项目没有建设期，资金一次投入用于租赁产房及办公场所和购置设备及安装费。 第 八 章 项目财务效益评价 该项目经济评价依据国家发改委和建设部颁布的建设项目经济评价方法和参数规定的原则与方法进行。在市场需求预测，生产规模，产品方案，工艺技术方案，原材料供应，工程建设方案及实施计划等基础上进行项目的经济评价。 一、财务估算 该项目财务估算按国家现行的工业企业财务制度，农业企业财务制度 以及有关税收条例进行。 （一） 价格预测 考虑到市场发展趋势，该项目的投入、产出物的相对价格不会有 太大变化，且通货膨胀同时影响投入和产出两个方面，故财务评价中所有投入、产出物的价格均采用当地的市场价，即基价。 （二） 效益预测 项目效益是根据产出物的预测价格和生产规模计算而得。项目的销售收入主要来自于盆栽蘑菇的销售。 第一年采购设备并安装完成后就进行生产，基本上达到满负荷生产，该项目正常年销售收入 540000元。详见销售收入表： 序号 类别 单位 产量 第一年 第二年 第三年 1 灵芝菌菇（黑） 盆 7200 90000 90000 90000 2 红桃蘑菇 盆 7200 90000 90000 90000 3 红灵芝 盆 7200 90000 90000 90000 4 榆黄菇 盆 7200 90000 90000 90000 5 金针菇 盆 7200 90000 90000 90000 6 平菇 盆 7200 900