基础设施7号8号(江苏望涛)特定多个客户专项资产管理计划项目可行性研究报告

1 上海金元惠理资产管理有限公司 可行性研究报告 金元惠理 基础设施 7 号、 8 号（江苏望涛） 特定多个客户专项资产管理计划 报告部门：业务五部 项目负责人：王帆 报告完成时间：二零一三年六月 内部资料 严格保密 2 目 录 . 4 . 4 . 5 . 6 . 7 . 7 . 9 . 9 . 9 . 9 . 9 . 10 . 10 . 10 . 11 . 11 . 12 . 13 . 51 . 52 . 52 . 52 . 53 . 54 . 87 . 88 3 . 88 . 89 . 96 6抵押物 . 97 . 97 . 97 7质押物 . 98 . 99 . 99 . 101 9风险及防范措施 . 103 . 103 . 103 险和管理风险 . 104 10合规性分析 . 105 11拟设立资产管理计划分析 . 106 . 106 12项目总体评价 . 107 4 资产管理计划简介 上海金元惠理 资产管理有限公司（以下或简称“我司”、“金元惠理”）发起设立金元惠理 基础设施 7 号、 8 号（江苏望涛） 特定多个客户 专项资产管理计划（以下或简称“资管计划”），所募资金用于受让江苏望涛投资建设有限公司（以下或简称“江苏望涛”）对江苏省泰州市高港区政府账面价值约 4 亿元的应收账款，江苏望涛将该笔资金用于高港区内基础设施项目的开发建设。资管计划存续期内，江苏望涛按季支付部分应收账款溢价回购款项（即利息），到期溢价回购应收账款（即还本 +最后一期利息）。 交易对手简介 融资人：江苏望涛投资建设有限公司成立于 2003 年 3 月 28 日，注册资本为人民币25000 万元，是由泰州市高港区住房和城乡建设局单独出资，出资方式为货币和实物资产。公司性质为国有企业，主要负责高港区城市防洪工程建设的投融资、建设、管理、维护；水土资源开发利用：水利工程设备物资采购、供应。截至 2012 年底，江苏望涛总资产约人民币 元，净资产约 41 亿元，全年累计营业收入约 元，净利润约 元。 担保人：泰州市港城建设投资发展中心是经高港区人民政府批准，成立于 2000 年 10月，为政府独资企业，作为城市基础设施建设的投融资主体，承 担城市基础设施项目建设任务；负责城市基础设施资产的营运及相关开发；负责土地储备收购、开发经营。 截至 2012 5 年底，泰州港城注册资本金为 元，总资产约为 元，净资产 元，主营业务收入 元，净利润 元。其下属 16 个二级单位，职工总人数 3200 多人。泰州港城先后实施了 14 大类约 220 个城市基础设施建设项目；累计上市土地约 4800 亩，现有储备用地约 2600 亩。 交易标的简介 江苏望涛对江苏省泰州市高港区政府账面价值约 4 亿元的应收账款 资产管 理项目名称： 金元惠理 基础设施 7 号、 8 号（江苏望涛） 特定多个客户 专项资产管理计划 资产管理类别： 特定多个客户特定资产管理计划 融资方名称： 江苏望涛投资建设有限公司 资产管理项目结构： 1、我司成立专项资管计划向合格投资者募集资金 2、 我司所募资金用于受让江苏望涛对泰州市高港区政府账面价值约 4 亿元的应收账款； 3、 资管计划存续期内，江苏望涛按季支付部分应收账款溢价回购款项（即利息），到期回购应收账款及部分剩余应收账款溢价回购款项（即还本 +最后一期利息）； 4、 泰州市港城建设投资发展中心（以下 或简称“泰州港城”）提供连带责任保证担保； 5、 泰州市沿江房地产开发有限公司（以下或简称“泰州沿江”）和泰州市高港区公有资产管理中心（以下或简称“高港资管中心”）提供足值房产和土地为本资管计划做抵押担保； 6、 泰州市高港区财政局出具财政资金安排文件。 6 投资亮点： 1、 融资人资产负债率较低。资产负债率 远低于同类公司的资产负债率，后续融资潜力巨大，有利于融资人的资金筹集和后续其他金融机构的资金支持。 2、 抵押担保措施到位。本项目有足值 房产和土地 提供抵押担保， 房产 抵押率约 60%， 土地抵押率约 50%， 安全有保障。 3、 长三角地区政府实力强、信誉好。本项目交易对手所在区域为长三角地区的江苏泰州市，区域经济实力相对较强 ，政府偿债能力强。 4、 抢先进入未来的融资热点地区。凭借区位和经济优势，加上没有在早前的融资热潮中过分透支政府信用，泰州市高港区将成为未来的融资热点区域，抢先进入有利于我司获得先发优势。 资产管理单位类别 资产管理规模 （ 万元） 存续期限 （月） 资金用途 担保或风险控制措施 资产管理单位 30000 24 基础设施建设 房产和土地抵押 +保证担保 合计 30000 24 管理人有权根据项目运营情况提前终止或宣布延长管理期 限。 是 7 投资策略： 1、 我司成立专项资管计划向合格投资者募集资金 2、 我司所募资金用于受让江苏望涛对泰州市高港区政府账面价值约 4 亿元的应收账款； 3、 资管计划存续期内，江苏望涛按季支付部分应收账款溢价回购款项（即利息），到期回购应收账款及部分剩余应收账款溢价回购款项（即还本 +最后一期利息）； 另，为了能够及时顺利地实现 资管项目产品的销售，可 将本资管计划总规模 30000 万元拆分为 2 个独立的规模为 18000 万元和 12000 万元的子项目进行分批 成立和销售 。每个子项目独立命名（金元惠理 基础设施 7 号、 8 号（江苏望涛） 特定多个客户 专项资产管理计划）和签署合同。 本项目风险控制手段，包括但不限于： 序号 任务 开始 天数 文件材料 1 项目立项 13 立项审批报告 2 尽职调查 136 2 尽调材料 3 签署框架协议 13 框架协议 1、 泰州港城提供连带责任保证担保； 2、 泰州沿江和高港资管中心提供足值 房产 和 土地 抵押； 3、 泰州市高港区财政局出具财政资金安排文件； 4、 我司受让的 40000 万元应收账款足额覆盖 30000 万元资管计划本息。 8 4 形成可研报告和尽职调查报告 138 2 可研报告、尽调报告等 5 销售推介 135 10 6 项目评审 13 7 协议签署 138 6 8 开户、建账 13 账户文本 9 资产管理文件定稿、印刷 13 资管合同 10 管理计划募集 138 10 11 成立 13 具体的经办人员；调查流程；调查方式；调查了解的总体情况 经办人员：业务五部： 王帆、 徐皓 海华永泰律师事务所：朱剑锋 调查流程和方式：采用现场走访、现场尽调、材料尽调，先材料后走访再材料的调查流程和方式 调查了解了融资人、担保人和抵押物的总体情况 具体的经办人员；调查流程；调查方式；调查了解的总 体情况 经办人员：业务五部： 王帆 海华永泰律师事务所：朱剑锋 调查流程和方式：与律师一起现场走访交易对手，完成初步法律尽职调查 具体的经办人员；调查流程；调查方式；调查了解的总体情况 无 具体的经办人员；调查流程；调查方式；调查了解的总体情况 经办人员：业务五部： 王帆、 徐皓 海华永泰律师事务所：朱剑锋 尽职调查对象： 融资人、担保人、抵押房产和土地 10 名称： 江苏望涛投资建设有限公司 企业类型： 国有企业 住所： 江 苏省泰州市高港区港城路 16号 成立日期 : 2003 年 3 月 营业执照号码： 321203000001727 法定代表人 : 叶涛 机构代码： 74815147册资本： 25000 万元 贷款卡号码： 3209010000612879 主要经营 范围： 许可经营项目：房地产开发经营 ； 一般经营项目：从事政府授权范围内的国有资产的经营、资本运作；房屋建筑工程施工；城市基础设施建设；土地整理；城市防洪工程建设的投融资、建设、管理、维护；水土资源开发利用；水利工程设备物资采购、供应。 江苏望涛投资建设有限公司成立于 2003年 3月 28 日，注册资本为人民币 25000万元，是由泰州市高港区住房和城乡建设局单独出资，出资方式为货币和实物资产。公司性质为国有企业，主要负责高港区城市防洪工程建设的投融资、建设、管理、维护；水土资源开发利用：水利工程设备物资采购、供应。 截至 2012 年底，江苏望涛总资产约人民币 元，净资产约 41 亿元，全年累计营业收入约 元，净利润约 元。 11 股 东 出资额（万元） 所占比例 出资方式 泰州市高港区住房和城乡建设局 25000 万元 100% 货币 + 实物（ 13600 万元+11400 万元） 合计 25000 万元 100% 25000 万元 12 控股 子公司具体情况 如下 表： 单位：人民币万元 下属公司名称 注册资本 实收资本 所占权益比例 江苏永兴港口开发有限公司 16000 100% 泰州市沿江房地产开发有限公司 2018 100% 泰州市高港区公有资产管理中心 400 100% 泰州市临江港口开发有限公司 5000 100% 泰州市港城驾驶员培训中心 8980 100% 江苏泰州港核心港区投资有限公司 30000 100% 合计 13 A财务数据 资产负债表 : 资产表 项目 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 货币资金 45,300, 162,838, 134,371,245,398,短期投资 应收票据 应收股利 应收利息 应收账款 148,056, 432,162, 801,300, 1,291,085,其他应收款 532,414, 827,240, 1,011,248,1,194,927, 14 预付账款 32,621, 27,836, 21,349,27,416,存货 1,474,157, 1,868,516, 1,719,761,2,714,597,其中：原材料 产成品（库存商品） 待摊费用 待处理流动资产净损 失 一年内到期的长期债券投资 其他流动资产 39,流动资产合计 2,232,551, 3,318,594, 3,688,030, 5,473,465,长期投资 其中：长期股权投资 10,600, 11,600, 11,600,11,600,长期债权投资 *合并差价 15 长期投资合计 10,600, 11,600, 11,600, 11,600,固定资产原价 200,127, 200,185, 196,096, 减：累计折旧 11,182, 14,223, 16,941,20,991,固定资产净值 188,944, 185,962, 179,154, 177,184,减：固定资产减值准备 固定资产净值 固定资产清理 工程物资 在建工程 34,984, 44,025, 158,258, 186,673,待处理固定资产净损失 固定资产合计 223,929, 229,988, 337,413, 363,858,无形资产 其中：土地使用权 16 递延资产（长期待摊费用） 其中：固定资产修理 固定资产改良支出 其他长期资产 其中：特准储备物资 非流动资产合计 234,529, 241,588, 349,013, 375,458,递延税款借项 资产总计 2,467,080, 3,560,183, 4,037,043, 5,848,924,负债及所有者权益表 项目 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 短期借款 132,000, 103,000, 152,000,318,810, 17 应付票据 80,000, 35,000,50,000,应付账款 60,639, 54,672, 21,657, 43,956,预收账款 90,908, 40,643, 18,584, 16,456,应付工资 应付福利费 应付利润（股利） 应交税金 10,804, 18,498, 33,410, 31,605,其他应交款 78, 49, 32, 其他应付款 410,766, 571,689, 657,508,1,186,829,预提费用 预计负债 一年内到期的长期负债 8,000, 其他流动负债 18 流动负债合计 705,197, 876,553, 918,192, 1,647,657,长期借款 19,000, 11,000, 48,000,101,000,应付债券 长期应付款 专项应付款 34,893, 其他长期负债 其中：特准储备资金 长期负债合计 53,893, 11,000, 48,000, 101,000,递延税款贷项 负债合计 759,090, 887,553, 966,192, 1,748,657,*少数股东权益 实收资 本（股本） 120,000, 120,000, 250,000, 250,000,国际资本 19 集体资本 法人资本 其中：国有法人资本 集体法人资本 个人资本 外商资本 资本公积 1,369,942, 2,175,505, 2,265,305, 3,048,629,盈余公积 19,318, 41,663, 62,804, 其中：法定盈余公积 公益金 补充流动资本 *未确认投资损失（以“ -”号填列） 未分配利润 198,729, 335,461, 492,741,801,636, 20 *外币折算差额 所有者权益合计 1,707,990, 2,672,629, 3,070,851, 4,100,266,负债及所有者权益合计 2,467,080, 3,560,183, 4,037,043, 5,848,924, 21 损益表 : 利润表 项目 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 一、主营业务收入 239,198, 509,153, 651,640, 879,671,其中：出口产品（商品）销售收入 进口产品（商品）销售收入 减：折扣与折让 二、 主营业务收入净额 减：（一）主营业务成本 114,346, 360,521, 491,413, 766,033,其中：出口产品（商品）销售成本 （二）主营业务税金及附加 5,062, 8,112, 13,248, 7,945,（三）经营费用 22 （四）其他 加：（一）递延收益 （二）代购代销收入 （三）其他 三、主营业务利润（亏损以“ -”号填 列） 119,789, 140,519, 146,979, 105,693,加：其他业务利润 100, 100, 250, 减：（一）营业费用 167, 384, 880, 1,069,（二）管理费用 12,762, 17,972, 22,711, 24,589,（三）财务费用 8,300, 14,486, 24,154, 34,165,（四）其他 四、营业利润（亏损以“ -”号填列） 98,659, 107,775, 99,482, 45,868,加：（一） 投资收益 490, （二）期货收益 23 （三）补贴收入 51,499, 58,698, 85,807, （四）营业外收入 20, 154,238,（五）其他 减：（一）营业外支出 220, 198, 354,（二）其他支出 五、 利润总额（亏损总额以“ -”号填列） 150,179, 166,254, 185,581, 199,753,减：所得税 6,744, 7,177, 7,159, 2,191,*少数股东权益 加： *未确认的投资损失（净亏损以“ -”号填列） 六、净利润（净亏损以“ -”号填列） 143,434, 159,076, 178,422, 197,561,加：年初未分配利润 72,709, 198,729, 335,461, 七、可供分配利润 216,143, 357,806, 513,883, 减：提取法定公积金 17,414, 22,345, 21,141, 24 八、可供股东分配的利润 198,729, 335,461, 492,741, 九、未分配利润 198,729, 335,461, 492,741, 25 现金流量表 : 现金流量表 项目 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 一、经营活动产生的现 金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 119,153, 131,311, 245,882, 311,867,收到的税费返还 收到的其他与经营活动有关的现金 347,208, 760,970, 334,388, 409,855,现金流入小计 466,362, 892,282, 580,271, 721,722,购买商品、接受劳务支付的现金 192,329, 352,149, 353,798, 593,776,支付给职工以及为职工支付的现金 4,056, 4,148, 5,751, 7,545,支付的各项税费 2,429, 2,750, 7,951, 26,021,支付的其他与经营活动有关的现金 396,346, 701,639, 397,235, 119,913,现金流出小计 595,161, 1,060,688, 764,736, 747,255, 26 经营活动产生的现金流量净额 - 128,799,- 168,405,- 184,465,- 25,533,二、投资活动产生的现金流量 收回投资所收到的现金 取得投资收益所收到的现金 490, 处置固定资产、无形资产 和其他长期资产所收回 的现金净额 78, 收到的其他与投资活动有关的现金 现金流入小计 78, 490, - 购建固定资产、无形资产 和其他长期资产所支付的现金 31,802, 9,099, 121,996, 29,345,投资所支付的现金 7,000, 1,000, 支付的其他与投资活动有关的现金 现金流出小计 38,802, 10,099, 121,996, 29,345, 27 投资活动产生的现金流量净额 - 38,724,- 10,098,- 121,506,- 29,345,三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资所收到的现金 80,000, 300,000, 219,800, 借款所收到的现金 184,000, 237,000, 247,000, 400,500,收到的其他与筹资活动有关的现金 现金流入小计 264,000, 537,000, 466,800, 400,500,偿还债务所支付的现金 65,000, 226,000, 164,000, 200,690,分配股利、利润和 偿付利息所支付的现金 8,486, 14,957, 25,295, 33,903,支付的其他与筹资活动有关的现金 现金流出小计 73,486, 240,957, 189,295, 234,593,筹资活动产生的现金流量净额 190,513, 296,042, 277,504, 165,906,四、汇率变动对现金的影响 28 五、现金 及其等价物净增加额 22,988, 117,537,- 28,467, 111,027, 29 财务比率表 : 财务指标 财务指标 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 杜邦分析 =权益乘数 *总资产周转率（ %） *净利润率（ %） =净资产收益 率（ %） 短期偿债 /流动比率 流动比率（ %） 速动比率（ %） 现金比率（ %） 净营运资本比率（ %）（净营运资本 /流动负债） 区间测量（流动资产 /日均营业成本） 长期偿债 /财务杠杆比率 总负债比率（ %） 负债权益比率（ %） 权益乘数 长期负债比率（ %） 利息保障倍数 30 现金保障比率（ %） 资产管理 /周转比率 存货周转率（ %） 存货周转天数（天） 应收账款周转率（ %） 应收账款周转天数（天） 应付账款周转率（ %） 应付账款周转天数