新建住宅楼可行性研究报告

1 第一章 总论 第一节 项目提要 一、项目名称： 滨江豪庭 一期 二、 项目建设地点： 海口市 府城镇 冯村车田 坡 三、项目开发商： 海南 昌海投资 有限公司 四 、项目性质：新建住宅楼 五 、项目概况 滨江豪庭 项目是由 海南 昌海投资 有限公司 投资兴建的 房地产 工程。 项目总占地 111732 （ ） ，开发总建筑面积 345296 。 该项目分两期开发 ，本报告主要对一期项目进行可行性研究。 一期 项目总建筑面积 201778 ，其中 住宅 建筑面积 2 188642 ， 商铺 建筑面积 6612 ，会所建筑面积 6524 。建设 13栋住宅， 建筑容积率为 筑占地面积为 62580，建筑密度 绿地率 停车位 2100 个，总户数 为 2120户。 六 、建设单位 海南昌海投资有限公司成立于 1994 年，注册资金人民币2000万元，注册地址海口市海府路 1 号，法定代表人王广良 。公司制定了以房地产开发经营为主，兼营商业、装饰工程和建筑材料等贸易业务，适度发展相关产业的经营方针，逐步成为一家具有核心竞争力的房地产开发企业。 1998年以来，公司长期经营位于海口市海秀路核心商业圈地段东升楼项目及其他项目近万平方米的物业，投 资管理的物业包括商铺、公寓、写字楼和仓储出租等。其中商铺约2000，写字楼约 4000，其他物业约 4000 。绝版的繁华地段和稳定的物业出租率，使公司获得了长期稳定的资金流和高额的投资回报率，为公司的持续健康发展奠定了良好的基础。 公司成立以来，坚持与时俱进，锐意改革创新，积极推进企业的改制步伐。建立了比较完善的法人治理结构，规范高效的管理系统，使公司逐步摆脱了原有的经营模式和管理体制，建设成为以资本为纽带，资产经营与跨行业经营兼容，按照现代企业制度运行的房地产经营投资 管理型企业。公司将“和谐”提升至企业 品牌战略的高度，倡导“和谐生活， 3 自然舒适”的品牌核心观念，并将这一理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户等过程中。公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，弘扬“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”的企业文化理念，将诚信奉为立企之本。低调务实、规范诚信、专业高效的行事作风让公司获得了广泛的市场肯定和客户信赖，逐渐形成了自身的优势和发展潜力。 公司在多年的实际工作中，不断积累总结经验，研究掌握房地产开发建设的规律，加强内部管理，建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系，在“ 循法尚德、 诚信经营 ”的理念下取得了长足的发展。未来公司将凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和品牌影响力，实现员工、企业、合作伙伴和中国房地产行业的多赢局面。公司将继续发挥并依托自身良好的资源优势，开发出更多的企业形象，以最佳的经济效益和社会效益回报社会各界的关心和支持，为海南的经济建设做出应有的贡献。 七 、组织管理 公司下设： 人力资源部 、 法律事务部 、 计划财务部 、 综合办公室、市场开发部、投资项目部， 具体领导和管理该项目整个开发过程。公司管理团队由房地产开发经验丰富、专业素质一流的人员组成 。 八 、环境保护 本项目属高档 居 住小区，是以生态环境为主题，绿化率 4 达 建 筑材料选用环保节能型材料，给排水和电气设备选用节能型设备和材料。生活污水和雨水分流，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管道。公共厨房污水经隔油池后再进入室外污水管网。雨水直接排入市政雨水管网。 九 、项目实施进度安排 本 项目 2010 年 6 月 开工，预计工期 24 个月，即 2012年 6 月 完工并经验收合格后即可交付使用。 十、项目总投资 经测算，本项目 一期 所需的资金 中房地产开发成本为 地产开发费用为 业自筹 21000万元，占总投资的 申请银行贷款 25000 万元，占总投资的 ，不足部分来源于房产预销售款。贷款年利率为 贷款期限为 3 年，本金分 8000万、 10000 万 、 7000万 于 2011、 2012、 2013 年 三 次还清。详 见附表四及附表十。 十 一 、 一期 资金筹措 （一）申请国内金融机构贷款 25000万元； （二）企业自筹资金 21000万元； （ 三 ） 预售房款 十 二 、社会效益 1、可以调整海口房地产市场布局结构，建设现代化大城市。 2、有利于促进海口 房地产市场消费的多元化发展。 5 3、有利于打开本地房地产市场向外地扩展的新局面。 4、带动海南省其他相关产业的发展。 5、有利于调整产业结构，增加社会就业。 第二节 可行性报告依据 一、委托方提供的各项原始资料及有关数据； 二、 琼山籍 国用 (2000)第 01 三 、海南省房地产业协会和海南省房地产估价师协会统计的相关数据； 四 、海口市房产局、海口市统计局相关数据资料； 五 、海南省相关定额 。 6 第二章 项目背景 第一节 建设项目的有利条件 一、自然条件 该项目位于 海口市 。 地处热带北缘 ，属亚热带季风气候，全年暖热，雨量充沛。 自然景观条件良好，其特点是：日照时间长、辐射能量大、雨水充足、干湿季变化大、多台风。 年平均气温 最高平均气温 最低平均气温 年平均日照时数 时，年降雨量 年平均相对湿度为 81%。常年主导风向为东南风和东北风，全年平均风速 ， 年平均大风日数 172 天（六级以上） 。本区域受台风影响较大，处于台风走廊范围；台风季节为 69 月份，台风风力一般为 7 级，最大风力可达 10 12级；年平均有 二、配备设施完备 本项目为功能齐全的居住小区，水电等设施配套完善，具备良好的建设条件。目前该小区附近生活服务配套设施齐全，已成为成熟的生活区，配套一应俱全，人气聚集，已经形成了浓郁的居住氛围。 而且，本设计在小区入口、住宅、商场入口及庭园内等处均考虑有无障碍坡道。 三、符合国家政策 7 该项目符合国家产业政策，对海口房地产市场消费的多元化发展起到了积极的促进推动作用。 第二节 项目建设的必要性 海南省是一个拥有较好自然资源的省份，全省拥有的亚热带土地面积占全国的 42%，同时还有较好的气候、降水等自然条件，适 合发展热带农业和旅游业。近年来，海南省旅游业的蓬勃发展，海南良好的地理环境、潜力巨大的旅游资源，吸引不少岛外购房者和投资者前来购房置业。 海南建省办经济特区二十年以来，全省能源、交通、通讯和房地产业得到迅猛的发展。尤其是经历了房地产泡沫经济低谷多年后 ,海南房地产行业已经步入了稳健成熟的发展轨道。近几年来海南省不断夯实经济基础 ,经济发展速度已明显回升 ,经济环境也大为改善。 粤海铁路的建成通车 ,进一步改善了海南的交通条件 ,岛内外经济交流会更快捷 ,更方便。优越的自然条件 ,加上日益改善的投资环境、逐步规范的市场机制 、稳中有升的商业氛围和置业群体日趋成熟的消费理念 ,吸引了一批又一批岛外人士前来海南购房置业。随着中国加入 及海南投资环境和人居环境的进一步改善，加上“博鳌亚洲论坛”由概念变成现实，海南的房地产投资逐渐升温，一方面过去积压的房地产项目纷纷处置完成，另一方面设计新颖、品质独特的新楼盘陆续上市，目前海南房地产投资、楼盘消费需求回 8 升，楼市日趋兴旺。 看一个城市的房地产后劲，关键要看这个城市能否得到长足发展。细数海口城市发展的 5 大利好，可以看出房价向上突破的可能性在增强。这 5大利好是： 1、 建设国际旅游岛。海 南建设国际旅游岛，运用国家批准的旅游开放新政策，对加快改革开放步伐，实现经济持续快速增长有着关键性、突破性的作用。海南房产的大量客户在内地，旅游业的大发展，将会大大刺激海口的旅游地产 。 2、 建海口综合保税区，这在全国是第四家。海口综合保税区西移至老城工业开发区内，将在地理位置上与海南西部工业走廊连成一体，有利于扩大产业聚集和辐射效应，从而加快海南实现新兴工业省的目标。同时，马村港接近国际航线主干道，有利于海南省扩大对外开放和加快北部湾经济圈发展，加快海口构建东南亚地区重要的国际航运中心，经济的发展必然带来房 产的需求 。 3、 东环轻轨铁路的建设。轻轨铁路的修建受益最大的无疑是旅游业和房地产业，发达的城市轨道交通，将带动了整个城市经济的发展，也带来了无限的价值空间 。 4、 航天城建设。航天城建在文昌，众多的科技人员和保障人员将会在省会城市买房； 5、 琼州海峡跨海大桥选址确定，预计 2012 年开工。随着琼州海峡跨海工程的建设，以海口为中心的 6小时经济圈可达广州、桂林、南宁， 12小时经济圈可达武汉、上海，运 9 输时效性提高明显，由此引发了大海口格局下的众多命题，如未来的产业、经济、社会趋势，到海口买套房居住将会越来越热门。 由 此可见，具有全新超前设计理念，充分表现其相应潜在客户群生活方式的 滨江 豪庭 项目的开发正适应了海南房地产发展的需要。 10 第三章 市场情况分析与需求预测 第一节 2009 年海口房地产 市场情况简析 一、 2009年海南房地产宏观销售统计 据海南省统计局最新公布数据显示，前三季度，全省房地产开发投资逾 190亿元，与去年同期相比增长 屋销售面积约 346 万平方米，销售额逾 208亿元，同比分别增长近 3 成和 。三项增长均远超全国平均水平。 前三季度，全省房地产开发投资 元，同比增长 从海口、三亚销售价格指数看， 1 至 9 月份，海口新建房销售价格累计同比上涨 1%，三亚投资规模最大，达 元。今年 1 至 9 月，三亚市房地产开发投资累计完成 元，海口市居第二，累计完成投资 元，同比增长 琼海市居第三，累计完成 元，其它投资超十亿元的市县还有陵水县和万宁市，投资规模分别达 元和 元。其中海南省陵水县的同比增幅高达 在全省各市县中增长最快。 2009年 1南完成房地产开发投资 比增长 同比涨幅居全国第三位，商品住宅完成投资 比增长 同比涨幅居全国第二位。另外， 1，海南商品房销售面积 平方米，同比增长 商品房销售额 元，同比增长 11 其中， 11月，海南完成房地产开发投资 比下降 商品住宅完成投资 元，环比上涨 商品房销售面积 比上涨 商品房销售额 比上 涨 二、 海口：海口销售价格同比上涨 居全国第五位 11 月份，海口房屋销售价格同比上涨 同比涨幅比上月扩大 比上涨 环比涨幅比上月扩大 百分点；三亚房屋销售价格同比上涨 同比涨幅比上月扩大 比上涨 环比涨幅比上月扩大 新建住宅方面，海口新建住宅销售价格同比上涨 居全国第五位，环比上涨 三亚新建住宅销售价格同比上涨 环比上涨 二手房方面， 11 月份，海口二手住宅销售价 格同比上涨 环比上涨 三亚二手住宅销售价格同比上涨 环比上涨 对于 90 平方米及以下的房屋销售价格， 11 月份海口新建住宅价格指数同比上涨 环比持平；新建商品住宅价格指数同比上涨 环比持平；新建普通住宅价格指数同比上涨 环比持平。环比上涨 新建商品住宅价格指数同比上涨 环比上涨 新建普通住宅价格指数同比上涨 环比上涨 三、 三亚：开发资金充裕，但新开工面积下降 12 前三季度 ，三亚房地产开发投资完成 其中，住宅完成投资 元，同比增长 26%。房屋施工面积 平方米，同比增长 房屋竣工面积 平方米，同比增长 商品房销售面积 长 16%；商品房销售金额 元， 前三季度，三亚市房地产施工面积 长 其中，新开工面积 比下降 原因有三：一是房地产新开工项目不足；二是已动工大项目仍处在开发周期内；三是去年同期 凤凰水城和亚龙湾公主郡两大项目二期工程同时开工，直接拉动去年当月新开工面积大幅上升。商品房竣工面积 比增长 2009年三亚市房地产开发资金一直较为充裕，前三季度，房地产开发到位资金 元，同比增长 资金到位率为 整个 11月三亚商品房签约总套数 1636套，方米，总签约金额达 28. 1亿元， 平均签约价格 /平方米。截止至 09 年 11 月 30 日，三亚商品房在售数量有 37045 套，可售房源面积 方米。 三亚市场 9“金九银十 ”到来之际，三亚市场再现疯狂， 9 月份，三亚商品房销量约 600 套； 10 月份，上升到约 950 套； 11 月 13 份三亚商品房销量彻底 “疯狂 ”，环比增涨约 700套，今年 11月三亚商品房总成交 1651套，与 10月份相比环比增加 78%；销售面积 方米，比 10 月份增加 方米，增长幅度高达 101%。 从目前来看，三亚楼市活动频频，购房人气趋旺，预计12月份三亚楼市将继续延续近几个月来的火爆，掀起年末新一轮成交高峰。 四、 三亚和海口市场表现步调不一 分地区来看，三亚在进入 “金九银十 ”的黄金销售季节后，销售量持续上涨，三亚温暖冬季的效应日趋明显。 海口地区则在进入 9月份后，销售量有一个迅速的增涨，10 月后略有下降，而 11 月份后又开始反弹，海口市场的回暖，有相当一部分是属于本地购买力，也就是说，在持续连续三年的房价不断上涨后，本地一部分购买力开始接受房价上涨的现实，开始陆续购房置业。 五、 三亚、海口平均成交价格连续上涨 11 月份，海口房屋销售价格同比上涨 同比涨幅比上月扩大 比上涨 环比涨幅比上月扩大 百分点； 三亚房屋销售价格同比上涨 比上涨 环比涨幅比上月扩大 百分点。 14 六、 海南东海岸线全线启动，遍地开花 从三亚地区来看，公寓楼销售均价在 元左右/平方徘徊，依然领军海南； 位于陵水境内的四个典型一线海景代表项目（清水湾、福湾、富力湾和红磡香水湾）都开始赶上三亚，公寓楼成交均价逼近 平方； 万宁兴隆地区公寓楼销售均价已经接近 5000元 /平方； 琼海万泉河地区楼盘销售均价也 逼近 5000元 /平方，甚至还有部分项目销售价格达到 7000 元 /平方（代表楼盘为万泉豪庭三期）； 文昌清澜开发区城市销售均价达到 4500 元左右 /平方，一线沿海项目销售均价达到 6500元 /平方； 海口西海岸地区项目销售均价达 9000元左右 /平方，海甸岛地区项目销售均价达 7500左右 /平方； 综上所述，海南东海岸线已经进入全面开发的发展阶段，而且发展日趋城市，价格上扬速度飞快， 海南房地产业迎来飞速发展 。 七、 海口：购房入户政策初步完成 激活市场 在今年 3 至 4 月份，海口市政府相关领导频频在不同场合上表示，海口将重启 “购房入户 ”政策，但一直未有正式文件出台。 11月，购房入户政策有了进一步进展，据有关人士获悉，目前海口市购房入户政策的初步草案已完成，将争取尽快出台。本次购房入户草案，制度日益完善，高考移民问 15 题等将得到解决，有海口业内人士分析，购房入户政策草案完成，将会改善海口商品房购房空置率问题，有利于激活市场，进一步促进海口楼市增长。 八、 国际旅游岛催热海南楼市销售 海口楼市近期的火热，与海南建设国际旅游岛得到了国家的大力支持，海南国际旅游岛规划纲要 已经 获得国务院的批准。据相关资料显示， 在海南建设 “国际旅游岛 ”的战略刺激下，目前已有上百家地产企业陈兵海南。如今，从海口到三亚 595 公里的黄金海岸线上 ,投资几十亿、上百亿元的旅游地产项目星罗棋布，其中，不乏国内一线及上市地产公司，投资总额超过 1000 亿元。所以国际旅游岛进一步提升了海南房产的热度，也是 09 年 “金九银十 ”销售黄金周以来，海南楼市得以火爆的主要因素。 九、 旅游旺季 全面推动 海口 楼市热销 当步伐迈进冬季的时候，北方早已冰封千里，海南，这时候迷人宜居的环境气候优势全面体现。据 海口 各景区处了解，目前每天至少接待游客 3000 人，而 三亚 风景区每天的游客量保持在 13000 人左右。进入 11 月后，每天的游客量都在增加，现在的游客量几乎是夏季的两倍。并且目前全国各地在 海南 的会议增多、旅游团队增多，使得 海南 酒店客房及家庭旅馆入住率几乎达到饱和，尤其到了周末，甚至出现一房难求的现象。 16 第 二 节 优质资源依然是主要卖点 在海南地区，项目所处地区，海景资源优越或周边自然环境优越的项目，其销售价格与销售数量都在相比之下，领先于其他地区项目，尤其以海景资源为其先，海景资源非常优越者，其销售价格越贵，大部分靠近海边的项目，也大打海景资源作为项目卖点。 上述现象也从一个侧面证明了海南目前的地产市场主要还处于一个以卖自然资源为主的初级阶段。 低总价产品去化速度较快 ， 海南房地产市场，在依托海南发展大政策，及国内各个城市工业化日趋严重的影响下，对于海南地产认可的客户日与剧争，来琼购房的客户也逐日增加，其中不乏有部分中 高 端需求客户，受 岛外 地区高房价驱赶，开始将目光瞄准海南的城市开发的项目 。 第 三 节 房地产市场未来预测 海口未来 5 年住房总需求量为 平米 ， 据市场调研和海口本地房地产现状情况的综合分析，本着集约利用土地的 原则，预测规划期内（ 2008 年 房总需求量为 设各类住房 中商品房的建筑面积为 平方米，建设套数为 套；经济适用房建筑面积 设套数为 3 万套；廉租住房建筑面积 平方米，建设套数为 7 万套。 2009年住房建设需求为：商品住房建设 20833套，建筑面积 平方米；经济适用房建设 5763 套，租住房建设 613 套，建筑面积 平方米。 海口明年计划建商品房 平米明年规划土地供应量为 中商品住房土地供应量为 顷，经济适用房土地供应量为 顷，廉租住房土地供应量为 2009年住房建设计划为 中商品住房建设计划为 平方米，经济适用房建设计划为 平方米，廉租住房建设计划为 平方米。 在住房用地供应空间布局上， 2009 年住房用地供应主要分布在长流起步区、金牛岭周边地区、府城等地块。 重点发展中低价小户型商品房、经济适用房、廉租房 、经济适用房保障海口市低收入家庭、旧城 （含城中村）改造拆迁户的住房需求。廉租住房保障海口市城镇最低收入家庭住房需求，在财政许可的情况下，兼顾部分低收入家庭的住房需求。中低价位、中小套型普通商品住房满足海口市中低收入和中等收入家庭住房需求。其他商品房满足中等以上收入及外来、流动人口市场住房需求。 重点发展满足居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房和廉租住房，明确新建住房结构比例。 18 规划期内（ 2008年 单套建筑面积在 90平方米以下的住房总建筑面积达到新建住房总建筑面积的 70%；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普 通商品住房、经济适用房和廉租住房的建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70。 此外，还要加强商品房开发建设管理、深化销售制度改革，建立并完善在限套型、限房价基础上的竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品房的 “双限双竞 ”的开发建设模式和用地招标出让办法，积极推进中低价位、中小套型普通商品房用地招标出让，落实住房开发项目套型结构比例的规定。 房地产开发用地 2 年未开发则无偿收回使用权土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满 1年未动工开发者，依法从高征收土地闲置费 ，并责令限期开工、竣工；满 2 年未动工开发者，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足 1/3 或投资额不足 1/4，且未经批准终止开发建设连续满一年的，按闲置地处置。 （一）项目发展条件分析 项目表现有以下几个优势： （ 1）稀缺性：目前，该区域的开发供应量不大，项目周边的绿色佳园已是该区域的成功开发案例。但该楼盘已接近尾声，其余均为小型项目，稀缺效应明显 19 （ 2）环境优势：地块位于南渡江边，有其独特的环境资源优势 境宁静幽雅，自然资源丰富。 （ 3）区域优势：处于南渡江区域 的“一带两中心” 的核心 地带， 与 规划中的新区府行政中心 一路之隔 ，具有政府“政治、经济中心”的优势效应。 （ 4）发展优势：随着滨江西路的开通，东部高速公路、美兰国际机场的发展效应将提升该地块未来的土地价值、发展优势和升值空间。 （二）项目周边楼盘信息 : 序号 项目周边楼盘 销售均价 1 枫丹白露 7000元 / 2 碧水名城 6300元 / 3 滨江帝景 6200元 / 第 四 节 海口滨江板块发展优势 1、 政府支持，滨江板块发展前景辉煌 2008 年作为海口市政府重点投资规划项目，北起长堤路，南至南渡江 大桥，全长 里，堪与西海岸滨海大道媲美的滨江路正式开通，标志着南渡江沿岸的发展进入了一个新的发展时期。滨江路使南渡江两岸的交通优势、地理位置优势和景观资源优越凸显。 2009年 “滨江新城 ”规划的出台，预示着滨江板块的开发进入了实质性的操作阶段，政府准备投资 100个亿打造 “滨江新城 ”。 “滨江新城 ”被定位于海口市东南部区域公共服务中 20 心、南渡江畔新型生态居住区， “滨江新城 ”将建成为休闲居注、旅游购物、康体娱乐、商务办公等功能齐全的新城区，海口东南部的城市副中心，发展前景辉煌。 省委、省政府等众多省级行政中 心相继搬迁到南渡江沿岸，凭借着丰富的江景资源以及政府支持，区域前景相当看好，滨江地产将成为海口一个新的地产板块。 2、 滨江板块，海口最具居住价值和投资价值的地产板块。 人们对海景充满了向往，然而经常居住在海边的人知道，住在海边问题多多。海风里带有丰富的盐成分，房屋经常受海风的侵袭，外墙容易被腐蚀，房间比较潮湿，家具、衣物、地板等经常发霉，对人身体非常不好。因此居住在江边，将是另一种最佳的选择，根据政府规划要求，滨江地带的土地将作为高档住宅用地，人们在享受丰富江景的，感受气候宜人的热带风光的同时，不会遇到居住 在海边的种种麻烦。滨江板块将是海口最具居住价值的版块。 “滨江地产 ”发展刚起步，房价还在低位运行，随着海口城市的发展，南渡江两岸的开发建设， “滨江地产 ”价值将会一路走开，如今的 “滨江地产 ”将是海口最具升值潜力的地产。 3、 实力开发商进驻、加快滨江板块发展 政府在加快发展南渡江两岸开发建设的时候，众多大型企业也看好 “滨江板块 ”的发展前景，大举进入开发 “滨江地产 ”。广物地产的滨江帝景项目及海甸岛项目， 绿色佳园 ，联华国际，枫丹白露等一些大型房地产企业和房地产项目落户南渡江两岸，加快了 “滨江地产 ”的发展，粗略计算，现在以 21 及未来滨江新城的开发总量将超过 200万平方米。 第 五 节 国家批准建设国际旅游岛，掘金海南 2010年 1月 4 日，国务院发布关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，这意味着海南国际旅游岛的建设上升为国家战略。海南概念的股市和楼市风声再起，象海南的温度一样袭击了投资者。 在海南建设 “国际旅游岛 ”战略的刺激下，从海口到三亚595 公里的黄金海 岸线上，投资几十亿、上百亿的旅游地产项目星罗棋布。上百家大企业，数百亿投资会战海南旅游地产，对这个只有 平方公里的海岛所带来的震动，超过了任何一场台风。 鲁能、万科、富力、宝安、雅居乐、新世界、天津泰达 不论是在海口西海岸沿途，还是从美兰机场到市区，到处可见全国著名开发商的标牌，它们纷纷在海南大手笔圈地，一线海景土地资源日益紧俏。 特别是占据海南省 40%的三亚和海口，作为海南风景名胜最多、最密集的地方，成为海南国际旅游岛建设受益最显著的两个地区，也成为投资的首选胜地。 这一点从遍插国 内知名开发商旗帜的 200 多公里三亚海岸线（今年 1，三亚市已累计完成房地产开发投资 80亿元，同比增长 26%，投资规模位居海南省第一）和近期三亚持续升温的购房潮（据海南搜房网统计数据显示， 10月份 22 三亚商品房销售均价已经达到 元 /平方米），就可以初见端倪。 1 月 6 日，海南省长罗保铭在新闻发布会上回答记者提问时表示，这几年海南的旅游房地产市场总体呈上升趋势，房地产的需求主要来自于岛外。统计下来海口 60%、三亚80%85%商品房是由岛外居民购买，且多是购买二套房、三套房。他表示，这些人来买房子最终是 买海南的自然环境，海南由于是中国唯一的热带岛屿，所以这个房地产的资源在全国是有唯一性的。 事实确实如此，支持海南房价的，除了国际旅游岛的获批等政策因素外，更重要的是在于其热带的资源稀缺性。目前中国的人均 超过 3000 美元，人们追求健康居住环境的需求越来越旺盛。 特别是在冬天经受一股又一股寒潮的时候，夏无酷暑冬无寒冷，具有得天独厚的气候条件和优美的自然海景风光优势的海南不仅生态和地理位置较好，交通也十分方便，再加上免税岛优惠政策的吸引，自然成为旅游者和外省居民投资第二居所和分时度假居所的首选。 海南房地 产仍具投资价值 三亚、海口、琼海、文昌等地再次成为炙手可热的香饽饽，房价也因为国际旅游岛而不断升温。对于刚刚获批的国际旅游岛规划，很多投资者纷纷表示十分看好未来的发展前景，更有乐观者认为，海南的房地产市场至少还会火十年左右。 以海口为例，海口的平均温度比三亚要低三四度，但是 23 对于经受严寒的人们来说，并不会影响很大，感觉差不多，因为都可以穿短袖。而海口的房价位于市中心高档的楼盘也在七八千左右。而且海口毕竟是省会城市，其相应的配套设施也很好。 此外，随着跨越琼州海峡的跨海大桥即将建设，海口西海岸也引起市场的关注。 以西海岸的一个楼盘为例，去年年初开盘的时候，其一期均价在 4000 多元，而现在均价已经达到了 8000 多元。西海岸与海口之间的轻轨也将建设中，到时候与海口的时间距离不过 5分钟。虽然现在价格也上涨不少，但与三亚上万的价格相比仍然处于低位，仍然具有投资价值。 24 第四章 项目方案 第一节 场地选址 一、 地理位置 与 用地现状 该 项目位于南渡江 边， 用地呈不规则偏西布局，北侧为南渡江，整体开发条件良好。 第二节 项目设计内容与规模 一 、设计依据 城市居住区规划设计规范（ 高层民用建筑设计防火规范（ 2005 版） 住宅建筑规范（ 2006 版） 方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范（ 汽车库建筑设计规范（ 建筑设计防火规范 民用建筑设计通则 、设计基础资料 1、海口市属亚热带海洋气候，气候温暖，风光宜人，夏长冬短，四季长绿，终年无霜雪。 气候：年平均气温： 月平均最高气温 : 月平均 最低气温 : 25 绝对最高气温 : 绝对最低气温 : 雨量 :年平均降雨量 : 十分钟最大降雨量 : 湿度 :年平均相对湿度 :81% 日照 :全年平均日照时数 :雷电 :全年平均雷击日数 : 风 :明显受热带季风的影响 ,冬季为东北风 ,夏季为东南风 ,常受来自太平洋的台风袭击 ,台风一般在七至十一月份偏多 ,常年主导风向为东南风 ,风荷载标准为 70。 三、 规划理念 1、 自然融入生活 本 项目 的宗旨为 “以人为本 ,健康生活 ”。自然而安静的居住生活是人们所追求和向往的 ，同时也成为了时尚品位的体现。在基地现有的不利条件下 ,化不利为有利 ,把消极空间营造为宜人的与城市共享的生态环境。将大自然的绿叶成荫 ,鸟语花香带入千家万户 ,融入日常生活是本 项目 最显著的特色。 2、 居住演绎文化 采用目前国际新潮的居住区设计思路 ,综合运用了生态学和城市设计理论的优秀概念 ,以建立独具特质而与自然亲和的人文环境，并注重居住区文化氛围的设计，针对信息时代感情生活节奏容易使人产生亚健康这一社会问题，把绿色 26 生态空间引入居住区设计。 其次是通过具体的设计把优秀的生活理念，时尚的生活品质带入“小区”市民的生活 中，形成该居住区独特的生活文化氛围。以提升滨江豪 庭 小区在城市中的地位。 四、 用地布局 在规划布局上，建筑采用线状布局，整体小区相互不遮挡，视野开阔，通过效果良好，建筑点式和板式相结合，沿基地外围布置，在用地内侧形成围和的景观中心，利于创造成规模的景观环境。遵循资源共享的原则，设置带状景观空间，视野开阔，再沿带状景观轴精心设计景观节点，使该绿化综合了小区和组团两级绿化功能，人们既可在住宅组团的绿地上活动，又很方便的选择景观大道上其他的绿地活动。再在小区设置了配套的小区会所，在小区南入口设置了集中商业等服务设施 . 五 、绿地规划 绿地规划按照居住人口规模、规划布局形式，环境特点及用地的具体条件，采用集中与分散相结合的绿地规划的布局。强调宜人尺度，反映文化内涵，增加活动性，参与性。形成植物与水域相结合，点、线、面相结合的由公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地组成的绿地系统。城市绿地与小区中心广场相互结合，面向出入口，渗透各个住宅院落。成为居民的日常游憩共享空间。宅旁绿地、道路绿地采用大面积草坪绿化，乔、灌木、花卉间植，形成绿色 27 空间，力图在有很空间形成丰富的绿化层次，使之四季绿意浓浓，花卉增艳。 六 、道路系统 规划 道路系统以优雅的曲线贯穿整个小区，其避免了直线性的视觉疲劳感，同时很好的限制了车速，保障了行人的安全。又使其两侧空间收放有序，该结构道路系统和绿地形态共同组成丰富变化的空间形态，使有限变多元化 , 丰富了小区的内涵。使小区道路和绿化融为一体，道路既是小区的，又是组团的，既是车行空间又是绿化空间，形成交通，景观，交往，休闲的复合系统。小区机动车和停车系统采用环路，人行采用景观大道和主路相结合的方式，达到部分宅间人车分流。 七、 建筑设计 计原则 28 遵从以人为本，节能、生态、环保的 设计理念。整个社区的建筑设计典雅、朴实、自然、现代。在建筑的端部运用有特色的建筑构件，使屋顶的轮廓富有变化，打破单调感。住宅与底层商业的风格过渡自然，大胆动用各种鲜艳的色彩，形成生动活泼、别具一格的亮点，使商业与住宅建筑风格更为协调。小区住宅建筑造型既注重协调又各具特色，进一步强调了识别性和领域感。造型设计以体量，光影，虚实，等最基本的建筑语言表达建筑本体的现代感。 1、户型设计 住宅户型设计着重重视户型多样性的原则，功能合理，分区明确，以满足不同层次的需求，实行多元化生活方式的有机融合。以满足不同消费者的 需求。群体 户型组合可以非常灵活，通过丰富的住宅类型，合理的规划布局，现代气息的建筑造型，创造 典雅而又 现代的居住小区。 29 户型 平面布局突出 以人为本 ，不让人屈就于建筑，成为建筑的附属。而是符合人的生活活动规律，具有较好的舒适性、方便性、安全性。 在严格满足业主要求的基础上，从住户的生活需要出发，合理安排各功能行为空间，设计中体现公私分离、食寝分离、居寝分离、洁污分离。户型设计采用以起居厅为中心的 全明住宅 布置方式，合理安排起居厅位置，限制并减少直接开向起居厅的门，并尽量使其相对集中。入口处设置 门斗作过渡空间，用于换鞋、换衣、放置雨具等。设计还对厨房、卫生间作了精心考虑：厨房、卫生间采用整体设计方法，综合考虑操作顺序、设备安装、管线布置以及采光通风的要求，住宅户型设计中认真考虑了住户生活需求，精心设计了门斗、厨房、卫生间、餐厅、起居室、卧室等各个功能空间的相互关系和相关细部，仔细推敲了建筑外观造型的比例、尺度和色彩等诸多方面要素。 户型设计中阳台起到重要作用，是直接接触室外空气、阳光之处，设计中尽量发挥它的绿化、休息、观景、乘凉、健身等多个功能。尽可能满足住户的景观需要，将室内景观向室外延伸，让住 户更多地亲近自然。因此，加大窗户、降低窗台，设计弧形窗、落地窗、转角窗、宽角度窗，让住户对室外景观一览无遗。 八、 生态环境保护设计 生态社区是良性循环的社区，应用生态经济学原理，在多层次人工植物群落中，通过植物与微生物之间的代谢作 30 用，实现无废物循环生产。在人工植物群落中，采用多种类的植物，不同深浅的地下根，形成地下根系，能吸收大量的有害物质。 整个小区 的 排水设计中 做 好废、污水的处理，污水处理后排入市政管网。 同是还做 好噪声的处理 ： 住宅尽量远离车行道，临近主干道的住宅山墙，尽量减少开窗数量或采用双层玻璃。小区内 的各类废气的排放与控制按我国有关规范、标准执行 。 31 第五章 环境保护 一、 污染源及污染物 本项目建设内容是 住宅 楼，属居住性质，主要污染物有生活垃圾及生活污水，不产生有害物质。 二、环境治理 1、生活污水经隔油池、化粪池等处理在污水纳入污水处 理 厂 集 中 处 理 之 前 执 行 污 水 综 合 排 放 标 准 （ 级标准；排水系统采用分流制，雨水与污水分流；粪便污水经三级化粪池厌氧消化处理，三级化粪池容积保证污水在池中停留足够时间。 2、合理确定备用发电机、水泵、变配电及大楼送、排风机等设备位置，并采取隔音、消声 和减振等措施。声环境按城市区域环境噪声标准（ 2 类标准控制。施工期间声环境按建筑施工场界噪声限值（ 准执行。 3、备用发电机房采取隔音、消声措施，燃油采用轻质柴油，含硫量 发电机产生的废气经排气筒高空排放，排气筒的高度和位置，应以不影响周围工作、学习生活环境和城市景观为原则。 4、统一设置住宅楼厨房排烟管道，厨房产生的油烟集中通过排烟管道在楼顶高空排放。 5、空调采用非氟利昂制冷剂空调。合理布置空调器散 32 热口，禁止在人行道或居民窗户附近设置散热装置 ，防 止 产生噪声和热污染。 6、固体废物分类收集，并及时做好清运工作。配备加盖垃圾容器，实行垃圾袋装制度。不将产生的残渣和垃圾排入下水道。 7、在条件允许的情况下，考虑利用太阳能，使用太阳能热水器等。 8、建设规范化排污口，排污口须按规范设置排放口标志牌。 33 第六章 土建工程 第一节 主要技术经济指标 滨江 豪庭 项目主要技术经济指标为： 一期 总建筑面积： 201778平方米 容积率： 筑密度： 绿化率 :停车位： 2100 个 。 第 二 节 结构设计 1、设计依据 建筑结 构荷载规范 （ 混凝土结构设计规范 （ 建筑地基基础设计规范 （ 建筑桩基技术规范 (建筑抗震设计规范 （ 人民防空地下室设计规范 （ 2、 本工程所在地自然条件 风荷载：考虑 50年一遇的风压值为 地震基本情况 :抗震设计烈度为 8度 , 设计基本地震加速度值为 地质条件：待勘察后确定。 34 3、 结构设计： 本建筑结构 安全等级为 二级，设计使用年限为 50 年，建筑抗震设防类别属丙类建筑； 结构选型：根据本工程建筑使用要求及功能，采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构体 系； 基础选型：待地质勘察后确定。 人防地下室抗力等级：甲类核 6级 主要结构材料 1)混凝土等级： 2)钢筋种类： 3)填充墙采用轻质混凝土砌块。 35 第七章 公用工程 第一节 给排水设计 一、设计范围 1、 给水系统 2、 雨、污水排水系统 3、 建筑节水设计 二、设计依据 建筑给排水设计规范（ 室外给水设计规范（ 室外排水设计规范（ 住宅设计规范（ 2003 年版 三 、 给水方式 水源：从市政自来水管网引两条管径为 150为小区内的生活及消防用水水源。 1、 生活给水系统： 生活贮水池与水泵房均设在地下室。生活水池贮水量为200 2、 生活给水方式： 会所与住宅的一、二层采用市政给水管道直接供给，下行上给制。 住宅采用自动恒压变频给水设备供水 ,采用下行上给制。上下分成高低两个供水分区，三至十四层为低区，十五 36 至 三 十层为高区。不同供水分区采用独立的给水加压设备。 水管设计原则使各用水点的水压不超过 350防止噪音，管网支管流速采用 s，s。 3、 管材： 生活给水主干管、立管均采用钢塑复合管，管件热熔连接；支管采用给水 件热熔连接。 4、 水表的设置： 小区的总进水管上设总水表，住宅按一户一表设置 表的口径均与进水管管径相同。 五 、排水系统 室外 采用雨、污水分流制；室内采用粪便水、废水分流制。室内粪便水经管网收集排至化粪池经三级处理后排至小区污水管网。消防电梯间底部设排水管，排至室外。 屋面雨水由雨水斗汇集后，通过雨水管排至室外雨水道。小区道路侧设置雨水口，收集道路面的雨水。雨水设计重现期 p=1年， 5 分钟暴雨强度为 秒 /100 。 管材： 室内采用 外采硬聚氯乙烯双壁波纹塑料管。管口形式采用承插口管，采用弹性密封橡胶圈承插连接。 六 、建筑节水设计 根据现行有关规范规定，采取以下的节水措施，达 到建 37 筑节水的要求。 给水管材采用钢塑复合管及 水咀采用陶瓷阀芯的全塑产品。 坐便器采用冲洗水箱容积小于等于 冲洗阀采用节水型延时自闭式冲洗阀。 公共卫生间的洗脸盆、大小便器均设置红外线感应装置。 住宅楼三层以上采用自动恒压变频供水，杜绝二次供水污染，节省能源。 第 二 节 电气设计 一、设计内容 小区变配电系统 照明系统 电力系统 电话系统 数字电视系统 宽带网系统 数码对讲系统 防雷及安全接地系统 二、设计依据： 1） 民用建筑电气设计规范（ 2） 高层民用建筑设计防火规范（ 38 3） 建筑物防雷设计规范（ 4） 火灾自动报警系统设计规范 ( 5） 建筑物电子信息防雷技术规范（ 6） 住宅设计规范（ 7） 建筑照明设计标准（ 三、变配电系统： 电源：消防负荷、客梯及变频调速生活泵按一类，其余按三类电气负荷考虑。 根据小区的用电负荷分布，地下室设置专门的变配电房，供电半径不超过 250 米。引一路 10电作为正常工作电源， 另配柴油发电机作为消防应急电源。 计费方式：本工程采用高压集中计费，消防、水泵、电梯及居住用电均分表计量，用户采用预付磁卡式电表计费。 四、 高压变配电系统： 高压配电采用单母线分段运行方式，采用手车高压开关柜，高压开关选用 10空断路器，直流操作系统；遮断容量要求为 5000 低压配电系统： 低压配电系统采用 专用保护零线（ 低压配电采用单母线分段方式供电。对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电；对于照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。 五、电力系统 39 电力 设备供电采用电缆放射式供电，根据工艺要求相应设置自动控制或手动控制。 所有的消防设备用电