河北省安新县圈头怡欣园旅游生态度假村项目可行性研究报告

1 河北省安新县圈头怡欣园旅游生态度假村项目 第 1 章 项目总论 目背景 目名称及承办单位 项目名称：河北省安新县圈头怡欣园旅游生态度假村 承办单位： 目性质 内资合资 目合作单位 目拟建立地点 河北省安新县 究工作依据 白洋淀怡兴园生态旅游度假村一期规划设计 白洋淀怡兴园生态旅游度假村二期规划设计 河北省投资项目注意事项 国家环境保护法 究工作概况 可行性研究报告遵照中华人民共和国投 资的相关法律和政策制 2 定，报告主要包括项目市场分析与建设规模确定；建设条件选择；技术方案；环境保护与劳动安全；项目经济效益和社会效益以及财务敏感性分析。为项目实施建设投资和环境影响评价提供依据，为项目建设和经营管理提供了先进合理的工程技术方案，筹资方案和经营方案。 要的经济指标 项目总投资： 2200万元 一期总投资： 800万元，二期总投资 1400万元 自筹资金： 100 项目内部收益： 18% 投资回收期： 投资偿还期： 目研究简要结论 根据国家投资相关行政法规，以 及河北省投资的相关规定，河北省安新县圈头怡欣园旅游生态度假村项目完全符合法律法规，符合建设社会主义市场经济的需要。 由于市场前景良好，经济效益和社会效益显著，公司具备雄厚的资金势力先进的管理思想管理同类企业的经验和为人民谋福利的健康理念。 河北省安新县圈头怡欣园旅游生态度假村项目可行。 3 第二章 项目的意义及必要性 游行业特征分析 随着科学发展观得深入人心和可持续发展战略的有效实施，人们已经认识到被称作“绿色经济”、“环保经济”的旅游产业对于经济的持续、健康发展所起的重要作用，旅游产业不仅可以调节 经济结构，更能对其他产业起到促进和优化作用。在今天，“政府主导，部门配合、社会参与、市场运作”的旅游产业发展思路已经成为各地政府的共识，培育精品和名牌产品、提升旅游服务和质量已经成为各地发展的重点。本项目正是处于培育白洋淀旅游精品之目的，以全面提升景区旅游质量为己任，于此可说是顺应天时、人和。 旅游业正迎来新一轮的长期增长周期。 （一）景点类：坐地生财垄断资源 景点类旅游股在三类旅游股中发展空间最大。主要原因有三：一是自然景点具有不可复制性，拥有特定的垄断优势；二是经营模式简单，维护成本较低，易于管理，低成 本运作能保证相当的利润水平， 4 分享旅游业增长的成果；三是对于一些被评为世界遗产类的景区，享有较高的定价权，可以通过提高门票的方式获得稳定的高额收益。上市公司中，目前黄山旅游、峨眉山、桂林旅游、丽江旅游、华侨城、首旅股份等都拥有景区业务或景区内的配套服务业务，但拥有大景点门票收费权的上市公司只有两家：黄山旅游、峨眉山。黄山旅游拥有世界自然、文化遗产和国家地质公园三重荣誉，峨眉山入选世界自然与文化双重遗产，中国四大佛教名山之一。它们享有较高定价权，能最大程度分享旅游行业高速增长带来的。从历史上看，自然景区大多保持 2 3年一个涨价周期的规律， 2003年峨眉山风景区门票价格由原80元 /人调整为 120元 /人，上涨 50%。 2005年张家界武陵源景区门票价格由 158元上调至 245元，涨幅超过 50%，增强了其他同级别景区涨价预期，今年 4月 1日，黄山旅游发布公告，黄山风景区门票价格旺季每票由 130元调整为 200元，淡季每票由 85元调整为 120元，票价内含遗产保护费每票 20 元。淡季时间为当年 12月 1日至次年 2月 28日，旺季时间为 3月 1日至 11月 30日。预计本次调价可为公司 2005年门票收入增 5 加 6000 万元左右。因此，拥有景点经 营权特别是景点门票收费权的企业将是身价倍增，长期来看，景区游客规模、门票价格、毛利率呈上升趋势。 （二）酒店类：出租率提高，物业升值 非典过后，各类酒店的出租率也在不断提高，这与我国良好的经济增长环境和人们消费升级有很大关系。以上海为例，上海酒店市场从 2004年开始呈现强劲反弹走势，旺季时高星级酒店甚至出现“一房难求”的火爆场面。据统计， 2004年至今，平均出租率达到 70右，高出全国平均水平 10个百分点。 提升酒店类个股价值的除了出租率的提高外，酒店自身物业的升值也极大的提升了个股的投资价值。如锦 江酒店 14家酒店占用的资本为 6 亿左右，其中拥有土地使用权或建筑物产权的 11 家酒店重估的资产增值约 40 亿元，按权益折算后，锦江酒店每股净资产将可能增值 4 元左右。很明显，该股目前价值已经严重低估。类似的从事酒店类的个股还有地处广东的东方宾馆、新都酒店等，这些地区的房价在 6 近三年都出现了明显的上涨，因此，对这些公司的内在价值也需要重新估值。 （三）旅游服务类：竞争激烈，毛利下降 三类个股中，最为弱势的是旅游服务类个股，主要是从事旅行社服务的上市公司，如中青旅、国旅联合等。 2004年 12月 11日以后，外资参股 中资旅游服务业的限制进一步减小。而国内旅游企业弱、小差、散的竞争局面还没有得到根本改善，预期在外资竞相进入的情况下， 2005年该子行业的竞争将进入白热化阶段，行业毛利率下降。如中青旅为了增强自身竞争力，在全球招募中高级管理人才，而公司的毛利率已经连续三年下滑， 2004年度主营业务利润率不足 10%，与黄山旅游 40%的毛利率不可同日而语。 2 2 白洋淀区位优势和评价 2 2 1 白洋淀区位优势 白洋淀是河北平原上最大的淡水湖泊。近几年来，随着旅游事业的发展，白洋淀成了一个颇有特色的旅游区。白洋淀位于北京、天津和 石家庄三大城市的腹地，各距 150公里左右。这样的位置，使白洋 7 淀旅游区拥有较好的客源渠道，而获得较快的发展。白洋淀被 36 个村庄和 12 万亩芦苇荡分割成大小不同的 146 个淀泊，最大的 2 万多亩，最小的 180 亩，由 3700 多条沟濠、河道，把这些淀泊串联成一座巨大的水上迷宫。 白洋淀是冀中平原的大洼淀，它连接于任丘、安新、高阳、雄县、容城四县之间。由白洋淀、藻苲淀、马棚淀、腰葫芦淀等 92 个大小不等的淀泊组成，总面积 50 万余亩，常年有水面积 325000 余亩。正常蓄水量 4 亿立方米。但白洋淀水面面积随水位而变化。当水 位在海拔 5 至 时全淀干涸；水位升到 10 米时，蓄水 6 亿多立方米，最适宜的水位是 7至 9 米。整个白洋淀形状如同一个巨大的胃，汇集了从南、西北三面流来的唐河、府河、漕河、拒马河等九条河水，然后从淀泊东面经赵王新河、大清河汇入海河。 四季景色分明，水光天色，美不胜收。春天，芦苇出水，满淀青翠，每逢清晨，红日映透淀底，白洋淀好象披上了绿带霞衣；夏天，淀水涨满，鱼跃水面，绿苇摇曳，菱叶灿灿，荷花吐艳，一派水乡景色；秋天，芦花纷飞，稻谷飘香，鸭鹅成群，莲菱遍 布，小舟穿梭往来，渔歌此起彼落；冬天，地冻冰封，一片碧玉，恰似一幅巨大的明镜镶嵌在冀中的原野上。 鱼、虾、河蟹等 40 多种鱼虾，加之水生植物遍布，野鸭大雁栖息，这里的人们可以捕捞鱼虾，采挖莲藕，还可猎取各类水禽，一年四季， 8 一片繁忙。故被人称为 日进斗金，四季皆秋 的聚宝盆。 丛中，绿水碧波，芦花洁白，鹅鸭成群，肥鱼满舱，一派水乡风情；二是品尝水鲜，白洋淀盛产鱼虾，虾则体大肉厚，鱼则个大肉嫩， 是宴席上的佳肴；三是观看渔民拉网捕鱼，甚至可以与渔民一起下淀捕鱼，体验一下渔家的生活，也可以自己备一钓鱼杆，一边划船一边垂钓。 留有四处行宫和大量历史传说。如有一淀称为“捞王淀”，据说是当年乾隆皇帝落水被渔民救起的地方。有关部门还在白洋淀建水泊梁山宫、帝王行宫、大型游泳场、水上体育乐园、野生动物观赏区景点，并将辟几个具有民俗风情的村庄，供游人参观。 人民成立了著名的水上游击队“雁翎队”， 利用河湖港叉开展游击战争，威镇敌胆。 2 2 2 区位优势评价 白洋淀地处京津冀腹地，交通发达，地理位置重要，南距石家庄189 公里，北距北京 162 公里，东距天津 155 公里，因此具有无与伦比地域和交通优势，更兼此地风景优美，物产丰富，所以白洋淀自古以来就是帝王将相，才子佳人乐游之地，留下了不少人文、历史遗迹。如此良好的地理风景、人文历史条件，难怪白洋淀无时不是游船如织、佳客云集了。白洋淀区位评价总结如下五点： 9 （一） 区位优势明显 （二） 交通便捷，可入性强 （三） 资源优势突出，发展潜力巨大 （四）开发建设投入加大，基础设施日臻完 善 （五）各级政府高度重视、具有极好的发展机遇 10 11 第三章 项目研究与规划构想 3 1 项目研究 1项目特征 （ 1） 规模大 占地面积：陆地面积 15亩；水上面积 350 亩 投资金额： 2200 万元（人民币） （ 2） 娱乐项目多 包含：客房、商场、垂钓园、水上娱乐园、荷花观赏区、芦苇荡、演艺大厅、 房、乒乓球室、台球室、健身房等 水上娱乐包括：水上摩托艇、水上自行车、水上碰碰船等 2项目优势 （ 1）凭借拥有五千年历史文明国度的首都以及重要的工业直辖市天津，能吸引世界的游客来白洋淀旅游观光，而北京 2008 年奥运会将更有 助于北京以及周边旅游事业的发展，白洋淀必被纳入这个旅游圈。 （ 2）北京日益分行的红色旅游带动北京周遍古战场。二战战场的旅游经济发展，作为二战的神秘战场，白洋淀对中外游客特别是军人旅游充满了诱惑。 （ 3）京、津城市人口拥挤，很多人愿意到周边交通便利且有意义的地方短期旅行。此两地客源充足，经济条件良好，具备短期旅行条件但是找不到好的旅游地点和娱乐项目的人群占总旅游人群中的相当大部分。白洋淀的地域优势加上高质量的旅游服务必将成为他们 12 的旅行必选。 （ 4）“绿色旅游”、“环保旅游“成为时尚旅行的标志。亲近山水，品味民 俗，附合京津地区人们的旅游口味。 （ 5）白洋淀风景优美，物产丰富，地处京津腹地，交通方便、人文历史景观众多所带来的品牌优势。 （ 6）各地中小学生甚至各高校以及全民正在开展爱国主义教育。白洋淀由于其悠久的历史和抗战时期的特别因素，正是进行爱国主义教育的好地方。这也是一个宣传推广以及拉动客源的优势所在。 3项目定位 （ 1） 较高的档次 城市白领、自营业主、外国游客、进行爱国主义教育的人群 （ 2） 良好的服务 以严格的管理、周到的服务招徕新游客、吸引老游客。 3 2 项目整体规划分期实施（后附规划设计图） 项目拟建在柘林风景 名胜区鹿角尖景区，主要规划建设内容有15项。 项目一期主要建设内容： 1客房（ 1100 2配套设施建设（ 400 3海岛风情餐厅（ 430 4精品鱼类养殖区（垂钓 A 区，垂钓 B 区，垂钓 C 区） 5野鸭养殖区 13 6大雁养殖区 7其他辅助设施 项目二期主要建设内容： 1客房（ 1400 2娱乐中心（ 1200 3配套设施建设（ 110 4儿童乐园（ 400 5其他辅助设施 3 3 市场分析 市场研究 1、随着人们生活水平的提高和自由支配时间的增多，更兼自然、山水 的亲近感的回归，有“北国江南”之称的白洋淀景区不仅吸引着越来越多的京津冀游客，而且声名远播，使来自全国其他地区乃至国外的游客络绎不绝。据统计，白洋淀景区去年五一黄金周期间接待游客 今年五一节则达到了 同比增长了 投入运营的 300 条各类游船载客都达到 100%. 2、市场供给 白洋淀景区现有度假村数十座 ,但大部分都是农家院性质的小型居所 ,规模大 ,档次高的度假村仅有影视度假村 ,温泉度假村等数座 ,但功能结构单一。这些度假村远不能满足现在的市场需求 008 年 北京 奥运会的临近 ,将有越来越多的高消费人群前来游览 ,如此会行程更大的高档次、多娱乐项 14 目的度假村市场供应空白。 3 4 市场营销策略 1、加强与旅行社的联系，进行规范化管理，促进地方旅游业持续、快速、健康发展。 2、充分利用各种营销渠道，积极向游客推介加盟的旅游团。 3、组织企业参加中国 国际旅游交易会等展会活动，重视互连网营销、传媒营销、旅行社或旅游中间商营销。 4、力争在本地或带外地举办旅游推介会数次。 5、充分利用画册、光盘等资料进行大力宣传。 15 第四章 项目 合作开发 单位概况 4. 1 合作单位简介 中国天 马集团是在中国天马旅游实业公司的基础上组建的大型企业集团，总资产 30 亿元，经营范围涉及旅游、酒店管理、房地产开发、物业管理、投资管理、能源矿业、食品工业、媒体广告等众多领域，其在海内外拥有多家全资和控股子公司，业务遍布世界各地，以大中华地区为主要根据地，向欧美等国家辐射，集团总部设于中国北京亚奥商业圈 亚运村。 进入 21 世纪，中国天马坚持以“观念创新”为发展战略的原则，制订了中国天马新世纪发展规划纲要，确立集团以旅游业和投资业为主，以及“理念创新”、“整合优化”、“稳步发展”、“多元化、国际化”四步走的 发展战略。以此为指导，中国天马集团投资、重组、优化整合了大量地方旅游企业，形成以全国 250多家地方旅游企业为基础，覆盖中国的“中国天马”旅游网络系统。天马人经过近 20 年的努力，中国天马集团已发展成为中国旅游业的一支“劲旅”，“中国天马”已经成为国内外广大人士信赖的著名旅游品牌。 特别是伴随着中国改革开放和现代化建设进程，中国天马坚持“以旅游业为主，多种经营并举”的方针，积极进取，顽强拼搏，形成了以旅游开发为中心，以旅游饭店，旅游宣传服务网和旅游电子超市平台为配套的综合服务体系，综合经济实力在全国同行业中遥遥 领先。 中国天马（集团）有限公司总裁张保罗（ 生为经济管理学博士，具有丰富的企业经营管理、投资管理、金融运作、证券运作经验，具有前瞻性的企业发展战略思想。中国天马集团有限公司中层以上管理人员平均年龄 30 岁，全部具有国家正规高校学士 16 及留学归国硕士以上学位，其中，博士和硕士人员占职工总数的 55%，还具有国际知名投资银行专业人员、商务师、注册会计师多人。拥有众多高级企业经营管理、旅游经营管理、酒店经营管理、房地产开发、景区经营管理等人员，他们业务知识丰富，思想进步，团结协作，兢兢业业为天马 事业做出自己的贡献。他们将逐步成为公司的骨干力量和公司发展的坚实基础。随着中国旅游市场的不断规范和完善，中国天马集团采用符合自身特点的旅游业发展战略，在新经济浪潮中，开拓创新，引领中国旅游业向国际化迈进。 公司资信状况：公司信用等级： 17 第五章 材料选择和工程实施原则 材料及主要辅助材料供应 项目生产所需要辅助材料均从当地国内市场选择，所有采购事项已经达成初步意向。 目实施遵从的原则 项目地址选择遵守的原则： 交通便利原则：经过前期项目实施 ,白洋 淀风景区完全具备。 给水工程完备原则：工业用水、生活饮用水和消防用水符合国家给水设计规范。 排水工程完备原则：在项目实施过程中，设定排水体制为污水，雨水分流制。生活污水设置污水处理站，采用地埋式污水二级生物处理，达到污水处理综合排放标准后，用作就近农灌或绿化用水处理。 设置雨水排放沟道，就近排入水体。 环卫设施齐备原则：随着业务量和人员数量的不断增大，初步计划设定一个垃机转运站，垃圾转运站采用框架以及砖混结构，建筑造型力求开发区的综合规划和环境协调一致，并配套设置机械起吊设备，起重能力达 10 吨， 垃圾转运到开发区垃圾处理或者开发区指定的垃圾处理中心。 供电设施齐备原则：已经具备供电保障条件。 电信设施齐备原则：已经具备通讯保障条件 公用设施齐备原则：已经具备通讯保障条件 18 第六章 环境保护与劳动安全 境保护的目的 本项目属于旅游开发项目，项目本身建设过程中以及建成以后，应防止对周围环境造成不良影响，以保证开发区内生态环境质量，维持开发区生态平衡，合理适度地开发利用资源，走可持续发展道路 目主要污染源和污染物 项目主要污染源是生活垃圾，生活污水，工业污水，施工工程中有可能产 生的噪声污染或者工业机械和交通工具释放的废气。 理环境的方案 1 废气 在整个项目建设过程中，几无工业废气排放。交通工具废气符合国家和当地有关交通工具废气排放标准。 2 污水 污水主要包括工业污水，生活污水和降水，排水体制为污水，雨水分流体制，设置污水处理站，采用地埋式污水二级生物处理，达到污水综合排放一级标准后，用作农业灌溉或者绿化用水处理。 3 土建噪声 遵守开发区意见，避免容易产生的噪声污染源。 4 生活垃圾 生活垃圾尤其是白色污染物很容易对开发区的生态造成不可逆的破坏，应加大其管理 力度，采取强有力的措施，防止生活垃圾对生 19 态环境造成的破坏。 项目管理公司将设立环境管理办公室，并将环境卫生的好坏和管理办公室的工作绩效挂钩，加强环境卫生的监督力度。 随着业务量和人员数量的不断增大，初步计划设定一个垃圾转运站，垃圾转运站采用框架以及砖混结构，建筑造型力求开发区的综合规划和环境协调一致，并配套设置机械起吊设备，起重能力达 10吨，垃圾转运到开发区指定的垃圾处理中心。 化措施 规划了充分的绿化面积，按绿化率 80%的标准进行绿化工程，在绿化带广植当地速生树种。 动保护 成立劳动保护措施执行小组 (可有综合办公室负责 )。 现场指导 ,规范劳动操作。 对新员工安排培训课：让员工认识到劳动保护不仅有助于自身而且有助于提高企业形象。 20 第七章： 近期建设项目投资估算以及资金筹措 7 1 总投资估算 一期投资： 800 万元，二期投资： 1400 万元 资金组成：合资公司 100%自筹 7 2 近期项目投资资金计划（后附详细投资计划表） 一期主要项目投资计划： 1客房（ 1100(300 万元 ) 2配套设施建设（ 400（ 100万元） 3海 岛风情餐厅（ 430（ 200万元） 4精品鱼类养殖区（垂钓 A 区，垂钓 B 区，垂钓 C 区） 5野鸭养殖区 6大雁养殖区 7其他辅助设施 二期主要投资计划： 1客房（ 1400（ 400 万元） 2娱乐中心（ 1200（ 800万元） 3配套设施建设（ 110（ 100万元） 4儿童乐园（ 400（ 50万元） 5其他辅助设施 21 7 3 资金使用计划 一期：第一年（ 2006 年）： 500 万元 第二年 (2007 年 )： 300 万元 二期：在先期建设的基础上， 积极按着景区开发整体规划，完成项目的后期投资，总投资约 1400 万元 22 第八章 投资项目财务评价 算说明 项目计算期为 15 年，其中建设期 4 年，近期建设期 2 年，经营期 20年。 首期投资估算表 项目名称 投资额（万元 ） 备注 土建成本 80 土建结构成本 250 水、电 60 部分新建 科技设施 90 完全新建 管理费用 120 算 利息 85 算 不可预测费用 115 总计： 800 二期投资估算表 项目名称 投资额（万元 ） 备注 土建成本 135 土建结构成本 450 水、电 105 部分新建 科技设施 160 完全新建 管理费用 200 算 利息 150 算 不可预测费用 200 总计： 1400 他财务指标 1：折旧： 项目总投资为 2200 万元，近期总投资 800 万元，折旧年限为 20年，残值率 10%。 年折旧分摊： 元。 23 2：营业成本： 营业成本包括营业费用 管理费用 职工福利费等，按营业收入的 30%计。 3：税金： 营业 税按 算，所得税按 33%计算。 务分析 1： 基准收益率 0%,财务净现值； 元； 2： 财务内部收益率 3: 投资回收期 =累计净现金流量现正值的上一年 +（